2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题(6)-中大网校

2008 房地产估价师房地产基本制度与政策试题(6) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)（ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某 种商品或劳务的数量。 A. 供给 B. 需求 C. 购买能力 D. 购买欲望 (2)下列表述中，正确的是（ ） 。 A. 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象 B. 房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率 C. 耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但 炸药库用地应该免税 D. 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为 3%5% (3)下列不是直接融资的优点的是（ ） 。 A. 安全性高、筹资上可以积少成多 B. 资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面 的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要 C. 有利于筹集长期投资资金 D. 由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活 动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力， 从而促进这类长期融资得到更快发展 (4)下列说法正确的是（ ） 。 A. 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、 不 变和递增 B. 当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要 素的 规模所决定 C. 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加 D. 适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模 (5)业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。 A. 与会业主所持投票权 1/2 以上 B. 全体业主所持投票权 1/2 以上 C. 与会业主所持投票权 2/3 以上 D. 全体业主所持投票权 2/3 以上 (6)电气系统、给排水管理、设备安装的最低保修期限为（ ）年。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 5 (7)物业管理是一种（ ）的管理。 A. 企业化 B. 人性化 C. 辅助型 D. 引导型 (8)延长闲置土地开发建设期限，最长时间为（ ） 。 A. 6 个月 B. 12 个月 C. 18 个月 D. 24 个月 (9)下列不属于股票基本特征的是（ ） 。 A. 稳定性 B. 决策参与性 C. 流通性 D. 非返还性 (10)下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ） 。 A. 活期储蓄存款以每年的 12 月 31 日为结息日 B. 定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取 l 二种 C. 单位活期存款以每月月末的 30 日为结息日 D. 单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息 (11)下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ） 。 A. 一般居住建筑和公共建筑 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 中级居住建筑和公共建筑 C. 高级居住建筑和公共建筑 D. 具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑 (12)依据城市房屋拆迁估价指导意见 ，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之 日。 A. 房地产估价师实地查勘 B. 国有土地出让合同签订 C. 拆迁公司现场动员搬迁 D. 房屋拆迁许可证颁发 (13)关于合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ） 。 A. 当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同 B. 意思表示真实 C. 不违反法律 D. 不违反社会公共利益 (14)按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ） 。 A. 无限责任公司 B. 股份有限公司 C. 有限责任公司 D. 两合公司 (15)住房公积金属于（ ）所有。 A. 缴存住房公积金的单位 B. 缴存住房公积金的职工 C. 缴存住房公积金的单位和个人共同 D. 住房公积金管理中心 (16)（ ）原则是指会计记录和会计信息必须清晰、简明，便于理解和使用。 A. 及时性 B. 简便性 C. 明晰性 D. 可比性 (17)对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间（ ）计入裁决时限。 A. 必须 B. 应 C. 宜 D. 不 (18)租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出。 A. 1 B. 2 C. 3 D. 4 (19)下列（ ）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。 A. 注册资本 980 万元 B. 有 3 名一级建造师 C. 有 3 名注册会计师 D. 有符合公司法人登记的名称 (20)契税的税率采用（ ） 。 A. 定额税率 B. 超额累进税率 C. 比例税率 D. 各地适用税率 (21)（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。 A. 区位 B. 用途 C. 楼层 D. 朝向 (22)下列说法正确的是（ ） 。 A. 合同履行费用的负担不明确的，由双方分担 B. 合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行 C. 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行 D. 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价 格执行 (23)概算定额是在（ ）的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数 个该定额细目。 A. 预算定额 B. 施工定额 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 企业定额 D. 投资估算 (24)（ ）通常是构成城市居住区的基本单位。 A. 居住小区 B. 居住组团 C. 胡同 D. 四合院 (25)下列关于耕地占用税的计征方法的说法巾，正确的是（ ） 。 A. 耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳 B. 实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理 部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税 C. 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高， 但最高不得超过规定税额的 50 D. 对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额 3 倍以下的耕地占 用税 (26)住宅质量保证书对于保修项目的保修期限约定为 3 年的是（ ） 。 A. 门窗翘裂 B. 卫生洁具 C. 供热、供冷系统和设备 D. 屋而防水 (27)政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ） 。 A. 转让利润 B. 市场影响 C. 产权是否清晰 D. 被拆迁人的利益 (28)民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的（ ）的法律规范 的总称。 A. 权利和义务关系 B. 财产关系和人身关系 C. 民事法律关系 D. 法律关系 (29)宪法规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给 予补偿。 A. 仕收 B. 征用 C. 征收或者征用 D. 征购 (30)拍卖一非公物房地产，市场价 2800 万元，确定保留价 2300 万元，起拍价 1500 万元， 成交价 3200 万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（ ） 万元。 A. 64 B. 96 C. 160 D. 224 (31)组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。 A. 30 B. 50 C. 100 D. 150 (32)最小二乘法的基本原理是（ ） 。 A. 要求实际值与估计值的离差平方和为零 B. 要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C. 要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D. 要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 (33)作为产品的生产者和商品的供给者， （ ）是指在市场经济条件下为获取利润而从事 生产的某个经济单位。 A. 经济实体 B. 经营者 C. 厂商 D. 营销商 (34)收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用（ ）形式设置调查项目表。 A. 判断提问 B. 多项选择 C. 单项选择 D. 书面提问 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (35)下列关于征收土地的表述中，正确的是（ ） 。 A. 土地补偿费均为该十地被征收前三年平均年产值的 6 至 10 倍 B. 安置补助费只能发放给安置单位 C. 并非所有的征地都要支付青苗补偿费 D. 只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金 (36)设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（ ） 收执。 A. 抵押人 B. 抵押权人 C. 房屋权属登记机关 D. 公证机关 (37)下列房产中，可免征房产税的是（ ） 。 A. 个人所有的营业用房 B. 军队出租的房产 C. 学校兴办的工厂 D. 企业办的各类学校自用的房产 (38)（ ）是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实 施拆迁 T 作。 A. 自行拆迁 B. 委托拆迁 C. 指定拆迁 D. 强制拆迁 (39)房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ） 。 A. 佣金 B. 手续费 C. 咨询费 D. 保证金 (40)以划拨方式取得土地使用权的房地产在转让时办理出让手续，由受让方缴纳出让金， 对可以不 办理土地出让手续的，应对转让方征收（ ） 。 A. 地价税 B. 土地收益金 C. 土地转让金 D. 土地增值税 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是（ ） 。 A. 一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续 6 年以上，取得房地产估价机构二级资 质 2 年以上 B. 一级房地产估价师应有 15 名以上专职注册房地产估价师 C. 二级房地产估价机构应有 8 名以上专职注册房地产估价师 D. 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总 额不低 50% E. 三级房地产估价机构应有 5 名以上专职注册房地产估价师 (2)下列（ ）房产可以免征房产税。 A. 个人所有的房产 B. 宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产 C. 企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产 D. 高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E. 房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税 (3)城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则（ ） 。 A. 必须经房屋拆迁管理部门同意 B. 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议 C. 实行“一裁终局制” D. 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理 E. 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理 (4)申请强制拆迁必须提供（ ） 。 A. 行政强制拆迁申请书 B. 仲裁决议书 C. 拆迁协议范本 D. 裁决调解和裁决书 E. 被拆迁房屋的证据保全公证书 (5)业主大会履行的职责有（ ） 。 A. 制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 监督业主公约的实施 D. 决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施 E. 选聘、解聘物业企业 (6)下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ） 。 A. 建筑密度 B. 建筑控制高度 C. 建筑色彩 D. 建筑红线后退距离 E. 容积率 (7)下列情形中，可以不办理土地使用权出让手续的有（ ） 。 A. 民政局将办公楼连同院落整体转让给公安局作交通指挥中心 B. 林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学作教学楼 C. 私有住宅转让后改为副食品加工车间 D. 职工已购公有住房首次上市转让 E. 国有企业按国家住房制度改革政策出售公有住房 (8)征收土地公告应包括的内容有（ ） 。 A. 征收批准机关、文号、时问和用途 B. 被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C. 征地补偿标准和农业人口安置途径 D. 办理征地补偿的期限、地点 E. 土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式 (9)建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理。其主要任务是（ ） 。 A. 颁发土地使用证 B. 签发用地证书 C. 督促被征地单位按期移交十地 D. 处理征地过程的各种争议 E. 填写征地结案报告 (10)在下列哪些情况下，可以提取住房公积金（ ） 。 A. 职工购买、建造、翻建自住住房 B. 偿还购房贷款本息或支付高额房租 C. 离、退休 D. 户口迁出所在的市、县或者出境定居 E. 丧失劳动能力或与单位终止劳动关系 (11)在成本分析中，主要是区分（ ） ，明确它们之间的关系。 (12)下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ） 。 A. 业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管 B. 业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管 C. 维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用 D. 业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还 E. 因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额 按业主个人缴交比例退还给业主 (13)下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ） 。 A. 珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地 和提高土地效益的经济手段 B. 建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上 人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用 手续后，才能合法用地 C. 征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府 D. 征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续 E. 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用事业和列入固定资产投资计划用地的， 经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不 得阻挠 (14)保险费的确定与（ ）因素有关。 A. 保险价值大小 B. 保险费缴纳期限长短 C. 银行利率水平 D. 保险标的的价值 E. 保险金额 (15)下列（ ）属于投保人承担的义务。 A. 交付保险费 B. 如实告知保险标的情况 C. 保证保险标的的正常情况和安全 D. 不得非法侵害保险标的 E. 危险增加时通知保险人 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分。) (1)在征收土地时，必须坚持“一要吃饭二要建没”的方针。 （ ） (2)以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是出让合同约定的年限。 （ ） (3)按照行政审批制度改革及贯彻行政许可法的要求，国务院已经取消了房地产开发项 目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。 （ ） (4)根据城市用地适用性评价结果，i 类土地一般是不适于修建的用地。 （ ） (5)在法定拍卖中，除按照一般拍卖惯例操作外，还必须和国家相关的法律和政策法规相适 应。 （ ） (6)房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有 效期限。 （ ） (7)合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。 （ ） (8)取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。 （ ） (9)城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装 修的补偿金额。 （ ） (10)对建筑装饰材料使用效果进行评价时，考虑建筑材料的经济性要有一个总体观念，既 要考虑装饰工程一次性投资的多少，又要考虑售后服务质量的好坏。 （ ） (11)相对股票而言，投资基金的投资风险较小。 （ ） (12)由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。 （ ） (13)房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的， 应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续，并向原受理其注册的注册管理初审机构申 请办理撤销注册手续。 （ ） (14)大力发展房地产业，有利于改善投资环境，加快改革开放步伐。 （ ） (15)中央银行以中间目标作为操作指示器，监测货币政策的实施程度，从而促进终极目标 的实现。 （ ） (16)边际产量曲线在平均产量的最高点与之相交时，边际产量大于平均产量。 （ ） (17)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、 空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起 15 天内，书面通知买房人。 （ ） (18)建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个 阶段中。 （ ） (19)非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定 的存续期。 （ ） (20)商品房可以分割出售，并进行房屋权属登记。 （ ） (21)土地管理法根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ） (22)假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (23)房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。 （ ） (24)国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。 （ ） (25)对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为 1.2。 （ ） (26)住房公积金管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部 门，是住房公积金管理的主体。管理中心对住房公积金拥有管理权，但是没有所有权。住 房公积金全部 归职工个人所有。 （ ） (27)保险的近因原则中所说的近因是指对保险标的损失起决定作用的因素，是直接或间接 导致保险标的损失的原因。 （ ） (28)拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素 的影响。 （ ） (29)物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。 （ ） (30)物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物 业的买卖。 （ ） (31)在一个较长时期中，不规则波动的随机因素往往可以相互抵消。 （ ） (32)对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。 （ ） (33)国家征收集体土地遵循有偿使用土地的原则。 （ ） (34)按照保证形式的不同，可以将保证分为明示保证和默示保证。以文字或书面形式载明 于保险合同中，成为合同条款内容的保证是明示保证；而并未在保险单中载明，但签约双 方在订约时都清楚的保证为默示保证。 （ ） (35)未经行政裁决，不得实施强制拆迁。 （ ） (36)经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标， 采取直接发包。 （ ） (37)由于房地的不可分性，因此在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的 价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交 换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。 （ ） (38)投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为共同基金或互惠基金，在美国称为信 托单位。 （ ） (39)会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 （ ） (40)我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。 （ ） 四、综合分析题(共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题 意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)某房地产开发公司(以下简称开发公司 )征用 X 省 Y 市 Z 县基本农田以外的耕地 360 亩开 发建设一综合小区。该项目预计总投资为 5.88 亿元，其中征地补偿费及出让金共 1.08 亿元 已全部支付，工程分三期建设(用地规模相同) ，每期投资均为 1.96 亿元。一期工程于 2001 年 4 月动工，2001 年 8 月底，开发公司已投入 500 万元，9 月 1 日拟向银行申请在建 T 程 抵押，2002 年 6 月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司(以下简称担保 公司)提供住房置业担保。担保公司实有资本 3000 万元，此前已对外提供担保 6 亿元。 2002 年 2 月 H 公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与 约定面积误差不得超过 2%，否则有权退房。 H 公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼 (现房)。H 公司总购房款为 800 万元，其中写字楼价款为 200 万元。当地契税税率为 4%。 按月缴纳公积金的在职职工李某于 2002 年 7 月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套 住宅，购买时申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅， 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 同年 9 月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即 2003 年 lO 月发现 装修质量问题，而施工单位以已过装修合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业 公司进行了维修。TS开发公司征用该片土地应报（ ）审批。 A. z 县人民政府 B. Y 市人民政府 C. 省人民政府 D. 国务院 (2)关于开发公司一期工程 2001 年 9 月 1 日能否设定抵押，下列说法正确的有（ ） 。 A. 不可以设定，囚房屋工程尚未竣工 B. 可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求 C. 可以设定，因符合在建工程抵押条件 D. 不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率 (3)有关 H 公司购房，下列说法错误的有（ ） 。 A. H 公司应缴纳营业税 40 万元 B. H 公司应缴纳契税 20 万元而非 32 万元 C. 担保公司可以不为 H 公司购买住宅的贷款提供担保 D. 合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效 (4)若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。 A. 3000 万 B. 5000 万 C. 3 亿 D. 9 亿 (5)有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ） 。 A. 抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行 B. 住房公积金管理中心可能是抵押权人 C. 贷款年限不得超过 20 年 D. 担保公司也有可能是抵押权人 (6)有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（ ） 。 A. 施工单位不负保修责任 B. 施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿 C. 维修费用应当由李某支付 D. 物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用 (7)有关开发公司的开发行为，下列说法正确的有（ ） 。 A. 须领取建设工程规划许可证 B. 须领取国有土地使用权证书 C. 须领取施工许可证 D. 须领取广告许可证 (8)关于该项目，下列说法不正确的有（ ） 。 A. 竣工验收后即可以交付使用 B. 提倡采用招标方式来选择物业管理公司 C. 小区特约性物业管理服务费实行政府定价 D. 业主委员会应由业主选举产生 (9)李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有（ ） 。 A. 李某应向物业管理公司出具 住宅质量保证书和住宅使用说明书 B. 因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修 基金，只需补缴差额部分即可 C. 因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金 D. 李某有义务缴纳公共性物业管理费用 (10)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。 A. 负债 B. 资产 C. 成本 D. 所有者权益 (11)某房地产开发公司以 1200 万元依法取得了 1 公顷综合用地 50 年的土地使用权，该地 块地上容积率为 6，建筑覆盖率为 50%，可建一幢 16 层商住综合楼和一幢 5 层办公楼。商 住综合楼第 1 层至第 4 层为建筑面积相同的商业用房，第 5 层至第 16 层为建筑面积相同的 住宅；办公楼总建筑面积 5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差， 地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积 造价为 1800 元m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为 30%。某 咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为 300 万元。在建办 公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款 200 万元，另从私人手中借得部分 资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托 某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保 险合同。TS对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。 A. 一 B. 二 C. 三 D. 四 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (12)该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。 A. 3250.00 B. 3437.50 C. 4000.00 D. 5000.00 (13)该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ） 。 A. 银行信用 B. 商业信用 C. 民间信用 D. 国家信用 (14)在下列合同中，属于从合同的有（ ） 。 A. 购房合同 B. 抵押合同 C. 保险合同 D. 借款合同 (15)该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元 m2。 A. 1963.64 B. 2000 C. 2552.73 D. 2600 (16)上述保险合同的当事人有（ ） 。 A. 该商业银行 B. 该财产保险公司 C. 该房地产开发公司 D. 该咨询公司 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :B 本题主要考查的是需求的概念。需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价 格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。(2) :C 中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收； 土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产 权承受人征收的一种税。(3) :A 安全性高、筹资可以积少成多是间接融资的优点。(4) :C 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不 变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固 定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入) 递增达到最大 时的生产规模。(5) :D 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项 维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 23 以上通 过。(6) :B 答案：B。在正常使用下，电气系统、给排水管道、设备安装的最低保修期为 2 年。(7) :A 物业管理是一种经营型、企业化的管理。(8) :B 对于闲置土地的处置，可延长其开发建设期限，但最长不超过 1 年。(9) :D 股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。 (10) :D 活期储蓄存款以每年的 6 月 30 日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存 零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月 20 日为结息日。(11) :D 建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑 和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国 际性和国家级的各类建筑属于特等。(12) :D 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段) 房 屋拆迁实施之日为估价时点。(13) :A 无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与 其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和 国民法通则)若干问题的意见 第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接 受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张 以上行为无效。 ”(14) :B 按照公司法的规定，只有股份有限公司才可以发行股票。股票是一种只适用于股份有限公 司的证券。(15) :B 住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户，用于建造、购买、翻 建、大修和租赁自住住房(16) :C 答案：C。明晰性原则要求会计信息简明、易懂，能够简单明了地反映企业的财务状况、 经营成果和现金流量，从而有助于会计信息使用者正确理解、准确掌握企业的情况。(17) :D 鉴定时间不计入裁决时限。(18) :B 答案：B。本题主要考查的是初始土地登记的概念。房地产权属登记分为房屋总登记、初 始土地登记、房屋初始登记、房屋转移登记、房屋变更登记、房屋他项权利登记、房屋注 销登记七柙，考生应注意区分。(19) :B 设立房地产开发企业应具备的条件： (1)有符合公司法人登记的名称和组织机构； (2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房； (3)注册资本 100 万元以上； (4)4 名以上持有资格证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，2 名以上持有资格证 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 书 的专职会计人员； (5)法律法规规定的其他条件。(20) :D 契税的税率为 3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实 际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。(21) :A “区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的 便捷性，与重要场所的距离，周围的环境、景观等。两宗实物和权益状况相同的房地产， 如果区位不同，其价值可能有很大的差别。 (22) :D 合同履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；合同履行地点不明确的，货币和不 动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行；逾期交付标的物的，遇价格上涨时， 按原价格执行，价格下降时，按新价格执行。(23) :A 答案：A。概算定额是在预算定额的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都 包含数个预算定额细目。概算定额是编制扩大初步设计概算、确定建设项目投资额的依据。 (24) :B 居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，配套建设有居 民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住 区的基本单位。(25) :C 耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按规定税率一次性计算征收。耕地占用 税实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由财政部门 按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。对单 位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额 2 倍以下的耕地占用税。 (26) :D 根据住宅质量保证书的规定，门窗翘裂和卫生洁具的保修期限为 1 年，而供热、供冷 系统和设备的保修期为 1 个采暖期或供冷期。(27) :D 房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产 项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在 转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁人的权益受到损害。(28) :B 本题主要考查的是民法的概念。(29) :C 根据宪法的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收 或征用，并给予补偿。(30) :C 对拍卖任意物品和公物收取不同比例的佣金。非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而 拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价 5%的佣金。(31) :A 三级有限责任公司的注册资本为人民币 50 万元以上，合伙企业的出资额为人民币 30 万元 以上。(32) :D 最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值 与趋势值的离差平方和为最小，以此拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。(33) :C 题干的表述是“厂商”的定义。(34) :B 对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问。(35) :C 征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的 6 至 10 倍；征收其他土地的补偿 费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。由农村集体组织安置的人 员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支 付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。征用城市郊区的菜地，按照 国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。城市郊区菜地，是指连续 3 年以上常年种菜或养 殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。(36) :C 设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由房屋权属登记 机关收执。(37) :D 可以免征房产税的房产有：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产； (2)由国家财政部门 拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； (4)个人所有 非营业用的房产。(38) :A 答案：A。自行拆迁工作一般包括对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿安置协 议，组织拆除房屋及其附属物等。委托拆迁，就是拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆 迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。(39) :A 根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不 得收取佣金以外的其他费用。 (40) :B 城市房地产管理法 ，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式；一种是 需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一 种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。二、多项选择题(共 15 题， 每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或 多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :A, B, C 二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额 不低于 60%；三级房地产估价机构应有 3 名以上专职注册房地产估价师。(2) :B, C 个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本 身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规 定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大 修期间可以免征房产税。(3) :B, C, E 如采取仲裁方式，拆迁当事人必须自愿达成仲裁协议。仲裁协议包括房屋拆迁补偿安置协 议中订立的仲裁条款和以其他方式在纠纷前或纠纷后达成的请求仲裁的协议。仲裁委员会 的选择由当事人协议确定。仲裁实行“一裁终局制” 。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申 请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。(4) :A, D, E 申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的 理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等。(5) :A, B, D, E 监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业 管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事 规则规定的其他有关物业管理的职贡。(6) :A, B, D, E 建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质； (2)用地面积；(3)建筑密度；(4) 建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7) 绿地率；(8) 交通出入口方位；(9)停 车泊位及其他需要配置的公共设施。(7) :A, E 经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续的情形有：经城市规划行政 主管部门批准，转让的土地用于国家机关用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家 重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地；经济适用 住房转让后仍用于经济适用住房的；私有住宅转让后仍用于居住的；按照国务院住房制度 改革有关规定出售公有住宅的；同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；根据城市规划土地 使用权不宜出让的；县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的 其他情形。(8) :A, B, C, D 答案：A，B，C，D，E 选项的内容是征地补偿安置方案公告的内容之一。(9) :C, D, E 答案：C，D，E 除了选项 C， 、D， 、E 外。还应会同有关部门落实安置措施。(10) :A, C, D 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 职工用于住房消费时可以提取公积金，条件包括房租超出家庭工资收入规定比例时可以提 取住房公积金。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一 般为 10%15%。职工丧失缴存条件时的提取条件之一是，职工完全丧失劳动能力并与单 位终止劳动合同。(11) :B, C, D 答案：BCD 在成本分析中，主要是区分总成本、平均成本和边际成本，明确它们之间的 关系，