2010年5月西安商品房市场月度分析报告

西安商品房市场月 度分析报告 -2010 年 5 月份 西安房地产信息网数据研究中心 2010-6 目 录 一、宏观运行背景 1.1 政策法规 1.2 规划建设 1.3 热点动态 二、土地市场 2.1 土地市场动态 2.2 本月土地供应分析 2.3 本月土地成交分析 2.4 典型地块分析 三、商品房市场 3.1 本月市场销售特征 3.1.1 各物业销售情况 3.1.2 各物业销售排行 3.2 各物业价格表现 3.3 商品房 40 指数 四、分城区商品房市场 4.1 城南区 4.1.1 各物业价格表现 4.1.2 各物业销售情况 4.1.3 普通住宅销售情况 4.1.4 城区营销情况 4.1.5 城区新盘介绍 4.1.6 城区动态 4.1.7 典型楼盘介绍 4.2 城北区 4.2.1 各物业价格表现 4.2.2 各物业销售情况 4.2.3 普通住宅销售情况 4.2.4 城区营销情况 4.2.5 城区新盘介绍 4.2.6 城区动态 4.2.7 典型楼盘介绍 4.3 城西区 4.3.1 各物业价格表现 4.3.2 各物业销售情况 4.3.3 普通住宅销售情况 4.3.4 城区营销情况 4.3.5 城区新盘介绍 4.3.6 城区动态 4.3.7 典型楼盘介绍 4.4 城内区 4.4.1 各物业价格表现 4.4.2 各物业销售情况 4.4.3 普通住宅销售情况 3 4.4.4 城区营销情况 4.4.5 城区新盘介绍 4.4.6 城区动态 4.5 高新区 4.5.1 各物业价格表现 4.5.2 各物业销售情况 4.5.3 普通住宅销售情况 4.5.4 城区营销情况 4.5.5 城区新盘介绍 4.5.7 典型楼盘介 4.6 城东区 4.6.1 各物业价格表现 4.6.2 各物业销售情况 4.6.3 普通住宅销售情况 4.6.4 城区营销情况 4.6.5 城区新盘介绍 4.6.6 城区动态 4.6.7 典型楼盘介绍 五、分物业市场 5.1 商服用房 5.1.1 价格表现 5.1.2 销量走势 5.2 普通住宅 5.2.1 价格表现 5.2.1 销量走势 5.2.3 购买年龄分布情况 5.2.4 普通住宅分面积段销售情况 5.2.5 普通住宅分户型销售情况 5.2.6 普通住宅分价格段销售情况 5.2.7 普通住宅购买人群来源情况 5.3 写字楼 5.3.1 价格表现 5.3.2 销量走势 5.4 别墅 5.4.1 价格表现 5.4.2 销量走势 六、本月新开盘项目简介 一、宏观运行背景 1.1 政策法规 时间 政策名称 颁布部门 主要内容及影响 5.4 加强对房地产开发 企业购地和融资的 监管 国务院 通知指出，国土资源部门要加大专项整治 和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒 地行为，并限制有违法违规行为的企业新 购置土地。房地产开发企业在参与土地竞 拍和开发建设过程中，其股东不得违规对 其提供借款、转贷、担保或其他相关融资 便利。 5.5 明确廉租房违规转租或出借将被收回 住房和城乡建设部、民政部、财政部 针对部分地方廉租住房管理中出现的房源 闲置、出借，日常管理和维修养护资金不 落实，准入退出管理机制不完善、日常监 管和服务不到位等问题，做出有关规定。 明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当 办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保 障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违 规转租、出借、调换和转让廉租住房等行 为，可以收回廉租房。 5.4 “小产权房“清理整治方案提上日程 14部委 中国国土资源部执法监察局局长李建勤4 日公开表示，当前，对于各地发现的小产 权房问题，将采取“一案一处理”的方式。 对于全国小产权房的处理，要等到小产权 房处理政策出台后一并处理。目前国土部 等十四部委正在研究制定小产权房清理整 治政策方案。 5.5 进一步促进房地 产市场平稳健康发 展的若干意见 ， 西安市政府 从加快保障性住房建设、增加普通商品住 房供给、加强房地产市场监管、扩大二手 房交易等四个方面提出16条具体措施，进 一步促进我市房地产市场平稳健康发展， 满足居民住房需求。 5.10 监控房屋预售款 住房和城乡建设部正 会同人民银行、银监 会等相关部门 据报道，住房和城乡建设部正会同人民银 行、银监会等相关部门拟对房地产企业在 售项目的预售账款实施监控。根据拟定的 方案，房地产企业的预售账款将存入监管 部门指定的专门账户，并按照项目开发进 度和工程资金所需“专款专用” 。房地产企 业只有在项目竣工交付及结算时，才能支 配使用项目此前的预售账款。 5.10 存款准备金率 中国人民银行 中国人民银行决定,从2010年5月10日起， 上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点,农村信用社、村镇银行暂不 上调。 5.26 关于土地增值税 国家税务总局 为了进一步做好土地增值税清算工作，国 5 清算有关问题的通 知 家税务总局日前下发关于土地增值税清 算有关问题的通知，明确土地增值税清 算时收入确认、房地产开发费用扣除等有 关问题。 1.2 规划建设 时间 主题 主要内容及影响 5.7 西安大兴新区25个重点项目集中开工 5月6日上午，西安大兴新区总投资近80亿元的西安国际商贸基地 等25个重点项目集中开工，这是我市大力推进城市建设、加快发 展方式转变、建设国际化大都市的又一重要举措。 5.18 我省房地产市场专项检查全面展开 日前，记者从省住房和城乡建设厅获悉，建设厅将于2010年5月17 日至26日组织有关人员对全省10个设区市和杨凌示范区就落实国 务院、省政府关于促进房地产发展和房地产市场监管等情况进行 专项检查。 1.3 热点动态 时间 主题 主要内容及影响 5.5 中国国土资源部公 开18起土地违法典 型案件 中国国土资源部日向社会公布了依法严肃查处、公开挂牌督办 的起土地违法典型案件。 5.6 西安住房均价突破6000元 今年国家出台系列调控政策，对许多一线城市房价影响立竿见影。 昨天记者从西安市房管局获悉，4月份我市商品住房均价突破 6000元大关。专家表示西安房价稳中有升，不会大起大落，国家 调控新政影响有限。 5.10 西安收紧异地购房 房贷 部分刚需受影 响 近日记者从西安银行及房地产中介处了解到，西安各大银行已经 开始对“异地购房”的贷款客户采取行动，执行严格的限制措施， 不能提供年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的，将不能取 得购房贷款。 5.11 针对小产权房问题， 国务院日前已做出 部署，责成国土资 源部、住房和城乡 建设部牵头，成立 专门领导小组，负 责小产权房的摸底 和清理工作 国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售; 二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是 责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 5.17 西安住房公积金管 理中心关于发行住 房公积金联名卡的 通告 为进一步完善西安地区住房公积金管理体系，不断提升服务水平， 维护缴存职工合法权益，根据国务院住房公积金管理条例 、 西安市住房公积金管理条例和西安市住房公积金联名卡管 理办法（试行） ，西安住房公积金管理中心（以下简称公积金中 心）与委托银行将于近期联合向住房公积金缴存人发行住房公积 金联名卡 5.19 住宅用地供应充裕 70个城市楼面均价 继续下行 4月30日，中国指数研究院发布了4月份70个城市土地市场交易 情报。分析报告显示，土地价格继2月、3月出现回落后，4月再 次下调。1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价每平方米2666 元，2月份小幅回落，为每平方米2343元，3月份降至每平方米 1858元，4月份进一步回落至每平方米1793元，土地政策对地价 的调控效果已显露。具体城市而言，一线城市市场竞争激烈，成 交均价处于高位；其他大部分城市第一季度以来成交均价出现了 不同程度的下跌。 524 西安房地产市场17 年房价走势查询系 统 西安房地产信息网作为西安房地产市场研究的领军者，重磅推出 “西安17年房价走势查询系统” 。 西安房地产信息网依照本系 统，通过对西安房地产市场的发展和演变进行梳理，将17年来西 安房地产市场发展历程从房价走势方面分为相对稳定、初现上涨、 持续上涨和快速上涨四个阶段，希望能够通过它总结市场发展规 律，预测市场发展动态，重现西安房地产市场17年间的发展脉络。 6.1 西安楼市调控“16条”新政今起实施 今天，被称为西安楼市调控“16条”新政的进一步促进房地产 市场平稳健康发展的若干意见将正式实施。该意见主要在 加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场 监管、扩大二手房交易等方面提出了具体措施，以促进我市房地 产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。 二、土地市场 2.1 市场动态 2.1.1 土地政策 国土资源部挂牌督办违法案件及 2009 年土地例行督察公告发布 4 日，国土资源部昨举行“国土资源部挂牌督办违法案件及 2009 年土地例行督察公告 新闻发布会” ，国土资源部执法监察局局长李建勤在会上公布了 9 起国土资源部违法案件查 处情况和 4 起挂牌督办案件。 国土部将在 80 个城市进行全覆盖土地例行督查 7 日，据中国之声全国新闻联播18 时 44 分报道，国土部副部长甘藏春透露，国土 部今年将在全国 80 个城市进行全覆盖例行督查，督查力度超过往年，以此来推动房地产市 场的健康发展。 甘藏春说， 2010 年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第 1 年，违法违规用地将 通过卫星遥感图片清晰的反映出来。另外，今年也是依据卫片执法检查结果实施 15 号令， 对政府的主要负责人问责的第 1 年，加上大力度的督察工作，这都将有助于推动房地产市 场的健康发展。 国土资源部、监察部联合通报“未报即用”违法用地清查整改情况 2010 年 5 月 24 日，国土资源部、监察部联合召开电视电话会议，就两部联合组织的 清查整改“未报即用”违法用地情况向地方人民政府进行通报，会同相关部门督促各地进 一步加大整改查处力度，遏制违法违规用地，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约 集约用地制度。 中国楼市调控加码 房企资金链遭“土地清算” 7 国税总局 26 日发布的关于土地增值税清算有关问题的通知 ，明确了土地增值税清 算过程中若干计税问题。这也是近年来国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。 土地增值税从 1994 年开始征收，征税对象是土地取得、转让、建设所取得的增值额。按照 增值额与扣除金额的对比，税率分为 30%、40%、50%、60%四个级别，是中国税率较高的税 种。 中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云 27 日表示，土地增值税清算会带来两方面的影 响，其一，土地增值税是在开发企业完成开发项目出售之后，对企业所得利益的调整，不 对市场直接发生关系，因此影响有限，但对开发项目较多的企业，需要大量资金，对其未 来的投资会有影响，但这种影响不是短期内就显现的。其二，土地增值税的清算将打击开 发商囤地行为，降低开发商土地涨价预期，会加快开发商的土地开发速度。 产能过剩行业停止供地 5 月 26 日，国土资源部下发关于坚决贯彻国务院部署进一步加大节能减排工作力度 的通知 。 通知要求，加强土地利用规划计划调控。地方各级国土资源管理部门要在当地政府 统一组织下，结合新一轮土地利用总体规划修编，统筹安排各业各类用地，按照节能减排 要求，调整城镇工矿用地结构和布局，并将计划指标使用是否符合国家产业政策和供地政 策作为年度计划考核的重要内容。 要严格建设项目批地供地审查。严格依据国家产业政策、节能减排政策规定、行业用 地控制指标和限制用地项目目录 、 禁止用地项目目录进行审查；停止对“两高”和 产能过剩行业新建、扩建项目供地；对未按照规定完成淘汰落后产能的企业，不得为其新 建、扩建项目办理供地手续。 做好淘汰落后产能的用地处置和权属管理。地方各级国土资源管理部门要按照淘汰落 后产能任务，对列入淘汰落后产能名单的企业用地进行清查，制定用地处置方案。 西安市政府出台进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 6 日，市政府出台进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见 ，从加快保障性 住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等四个方面提 出 16 条具体措施，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。此意 见将从 6 月 1 日起施行。土地方面政策包括一下内容： 每年供千亩经适房建设用地建设面向中低收入家庭销售的经济适用住房，在每年 新增住宅建设用地中，确保不低于 1000 亩建设用地用于经济适用住房建设。经济适用住房 户均建筑面积控制在 80 平方米。 严格控制别墅高档住宅土地供应增加住房建设用地有效供应，市级建设、规划、 国土部门及各区县、各开发区在每年土地利用规划中，将确保普通商品住房、经济适用住 房、公共租赁住房和廉租住房用地规模占到住房用地规模的 70%以上，严格控制别墅及高 档住宅土地供应，增加限价房用地指标。 土地闲置两年政府无偿收回加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地 和囤积、炒地行为。对于闲置满两年、依法应当无偿收回的土地，坚决无偿收回，重新安 排使用。对于不符合法定收回条件的土地，可采取依法改变用途、等价置换、安排临时使 用、政府依法回购纳入政府土地储备等多种途径及时处置和利用。对于闲置满一年不满两 年的土地，按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。 陈宝根市长主持召开市政府常务会议，研究加强西安土地执法监察工作 5 月 25 日上午，市长陈宝根主持召开市政府常务会议，学习温家宝总理重要批示精神， 安排部署加强西安土地执法监察工作。会议对温家宝总理在国土资源部关于国家土地督 查制度实施三年来进展情况的报告上作出的“土地督查工作要加强，敢于碰硬，不怕得 罪人”的重要批示进行了认真学习，并审议通过了加强西安土地执法监察工作的意见。 会议决定，成立土地执法工作领导小组及其办公室，统筹安排全市土地执法工作特别 是卫片执法监察工作，研究协调执法中遇到的问题；并提出建立土地执法长效机制、土地 执法目标责任考核机制，加强国土资源执法监察队伍建设等措施。会议指出，实施严格的 土地管理政策，是党中央、国务院确保国家安全的重要战略举措。我市正处于加快发展的 关键时期，各级各部门要增强国土安全意识，认真履行职责，坚决贯彻落实国土管理的一 系列政策，协同配合，严格监管，严肃查处违法案件，不越红线，使西安市土地管理符合 国家要求，保持西安当前又好又快的发展势头。 2.1.2 土地市场动态 北京：面积最大住宅用地流标 5 月 7 日，北京、上海、南京等地同日进行土地出让。北京 4 幅住宅用地均采取了招 标出让的方式，这也是自 4 月 16 日当地公布土地新政之后的首场集中出让。之前最受注目 的顺义区马坡镇新城 9 号地西侧地块，以流标形式收场。 上海：地价近一年来首次下降 上海松江区广富林 2-6 号地块的楼面地价与相邻地块相比，有 19%的下跌幅度。这也 是上海土地市场近一年以来，地价首次出现下调趋势。 南京：“地王”邻居身价下跌 在南京，新政之后的首场土地拍卖同样刮起冷风。在 10 家开发商的争抢之下，经历 54 轮拍卖的栖霞区仙林 2010G13 住宅地块，终被朗诗集团以 7.05 亿元纳入囊中。去年 10 月，保利地产成为马群大庄 6 号土地的“新东家” ，该地与 2010G13 住宅地块仅一街之隔， 9 楼面地价 6956 元/平方米，单价比后者高了近千元。 楼市新政后北京再现区域性地王 5 月 12 日，北京再次集中招标出让 4 宗郊区地块，其中 3 块住宅用地备受关注。中标 结果显示，中粮万科以 9.83 亿元中标房山区长阳镇起步区 3 号地，根据实际出让的经营性 建筑面积计算，折合楼面价为 6750 元/平方米；北京建工以 14.02 亿元中标房山区房山线 长阳站 8 号地，折合楼面价为 8161 元/平方米；金融街以 18.07 亿元中标昌平区北七家工 业区配套住宅项目用地，折合楼面价接近 8400 元/平方米。 此次中标的房山两块地的楼面价，均超过了 2009 年市场高峰期的地王，而去年 9 月中 粮万科拿到的房山地王房山区长阳镇起步区 1 号地的楼面价为 6500/平方米，显示了 在地产调控的背景下，行业对房山区域市场依然保持 2009 年的乐观。 上海总价地王和单价地王成停车场 开发尚需时日 2 月 11 日，深圳华侨城以 70.2 亿元的总价竞得上海山西北路与北苏州路交叉口的苏 河湾地块，该地块折合楼面价 5.29 万元/平方米。现在，这幅全国单价最高的地块，却成 了上海世博会的临时停车场，停满了挂着全国各地牌照的车辆。 每日经济新闻记者同时 发现，上海总价地王总价高达 92.2 亿元的外滩国际金融服务中心 8-1 地块同样成了停 车场。 北京东升乡地王疑遭转手 今年 3 月 15 日，北京一天之内先后出现望京、亦庄、东升乡等三幅地王，东升乡地王 的竞得者是中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业房地产开发有限公司。北京世博宏业 房地产开发有限公司以 17.6 亿元拿下该地块时，其楼面价已达 30197 元/平方米，成为新 的北京单价地王。东升乡地王附近某个房产中介经理他对 每日经济新闻记者说， “目 前这块地的开发商正在寻求土地转手，甚至可能已经转手出去了。 ”这位经理的话也得到了 周围某小区几位业主的认同。 望京地王：中标公司急澄“退地说” 远洋地产旗下子公司北京远豪置业有限公司以 40.8 亿元竞得大望京 1 号地，综合下来， 商品房楼面价达 2.75 万元/平方米，是当时北京市场新的“单价地王” 。 然而时下该地块 周边房价却可能对该地块 SOHO 中国董事长潘石屹“预期 4.5 万元”的价格形成巨大的压 力。正因为如此，5 月初，业界一度传出远洋地产退地一说。但远洋地产公关部在给每 日经济新闻记者的书面回复中说，“退地说”只是市场猜测，公司已交付了地价款，时 下正在办理开工作业所需的相关前期手续。 亦庄地王：现在进行时 每日经济新闻记者在调查中发现，3 月 15 日北京产生的三个地王中，只有北京中 信新城房地产有限公司拍下的亦庄地王项目 X1-1B 地块正在进行项目开发的前期工作，并 进行了该地块项目的环评公示。 北京土地招标不再唯价是从 最近招标出让的三块地中有两块为报价第二高者竞 得 5 月 18 日下午，北京市土地储备中心网站公布了月 12 日四宗招标出让地块中宗土 地招标结果。结果显示，长阳镇起步区号地块由万科中粮联合体中标，中标价格 98319.16 万元，楼面价每平方米 6223 元；房山线长阳站 8 号地由北京建工中标，成交价 140211 万元，楼面价每平方米 7500 元；昌平北七家地块由金融街控股中标，成交价 180733 万元，楼面价每平方米 7700 元。从报价情况来看，昌平北七家地块和长阳起步地 块中标价格为开发商应标价格第二高，房山线长阳站 8 号地块为应价最高。 北京市土地储备中心相关负责人介绍，今年 3 月 20 日，北京市国土资源局宣布，暂停 热点地区高价土地交易，并改进土地交易方式，不只是以价高者得。在一块土地交易前， 相关部门将委托专家和评估机构进行综合评估，确定一个地价的合理区间。如果土地竞价 超过了这一区间，仍然还有开发商要加价，就不再是价高者得，而是综合评定竞标开发商 的资质、建设规划、配建保障房等内容来确定最终竞得者。 北京土地再现流拍 四商业地块全军覆没 5 月 24 日，北京丰台区花乡樊家村办公项目用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村 1-7 号商业 金融用地、朝阳区金盏乡楼梓庄村 2-4 号多功能用地、房山区房山线长阳站 9 号地多功能 项目用地四幅挂牌出让地块均因无人报价流拍。 20 日，北京市住建委、发改委、规划委及国土局四部门联合下发了关于加强酒店类 项目销售管理有关问题的通知 ，宣布 2010 年 5 月 31 日后通过出让方式取得国有土地使用 权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和 现房销售确认手续。 “最近针对商业地产产权式酒店收紧的政策也使得一些开发商对这些商业用地更谨慎。 ”北京中原三级市场研究部总监张大伟进一步分析道。 2.1.3 西安土地市场动态 国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知的政策效应在本月得 到了进一步体现，本月所供应的 YL3-3-6-2 宗地，在其土地出让公告中加入了 90/70 限制， 中小套户型的供应得到了强调，这也是继 4 月份以来土地挂牌结果公示中增添了对于项 目开竣工时间的规定之后，土地市场用地监督效应的再度体现， “国十九”条的政策导引之 11 下，西安土地市场的公开透明度逐渐加大。 2010 年 5 月份全市土地挂牌供应面积 159 万平方米，环比上涨 575.95%；供地性质包 括住宅、商业和综合用地，其中商业用地供应为 5 月份供应主体，住宅用地虽然比重不大， 但是环比涨幅也不小；5 月份全市土地成交 42 万平方米，环比上涨 238.72%；成交用地性 质包括住宅、商业和综合用地，其中长安区的综合用地成交占据了市场最大的比重；成交 价格方面，城东区成交量较大的商业用地居高的楼面地价和长安区较大面积的综合用地成 交推高了本月的整体成交金额。整体上来看，供应量和成交量回暖成为 5 月份西安市土地 市场的特征。 2.2 土地供应 5 月份全市挂牌供应土地 25 宗，面积合计 1589951.10 平方米，环比上涨 575.95%，供 地性质包括住宅、商业和综合用地。其中住宅用地供应 7 宗，合计 556504.2 平方米，占土 地供应总面积的 35%，环比上涨 272.05%；商业用地 17 宗，合计 846597.30 平方米，占土 地供应总面积的 53%，环比上涨 1502.37%；综合用地 1 宗，合计 186849.6009 平方米，占 土地供应总面积的 12%。整体上看来， 5 月份全市土地市场供应中商业用地的供应所占的 比重最大，且涨幅较大。 2010 年 5 月份全市土地市场供应统计 类别 土地出让面积（单位：平方米） 住宅用地 556504.20 商业用地 846597.30 综合用地 186849.6009 合计 1589951.10 35% 53% 12% 2010年 5月 份 全 市 土 地 市 场 供 应 统 计 住 宅 用 地 商 业 用 地 综 合 用 地 从各城区的住宅用地供应情况来看，5 月份的住宅用地供应面积总计 556504.2 平方米， 供应区间主要集中在城南、城东和阎良，其中城东浐灞区域的住宅用地供应占到了本月全 部住宅用地供应量 96%，成为了本月全市住宅用地供应的绝对主体，而城南本月的供应仅 占到 3%，曲江板块也没有发生土地供应。 2010 年 5 月份分城区住宅供应统计 城区 区域 住宅供应面积（单位：平方米） 城南 碑林 18806.1 城东 浐灞 534430.8 阎良 阎良 3267.3 合计 556504.2 3% 96% 1% 2010年 5月 份 分 城 区 住 宅 供 应 统 计 城 南 城 东 阎 良 从全市月度土地市场供应的比较情况来看，5 月份全市的土地供应总量不仅相比 4 月 份大幅上涨 575.95%，而且从走势图也可以看出，本月的土地供应量也达到了近五个月以 来的最大值；住宅用地供应方面，本月的住宅用地供应环比增幅为 272.05%，相比前四个 月也步入较高的水平，而且随着 2010 年全国住房用地供应计划的下发，3 月份到 5 月份， 全市的住宅用地供应也呈现出了持续上涨的态势，这同时推动了本月全市土地供应总量的 走高。 0 500000 1000000 1500000 2000000 1月 2月 3月 4月 5月 2010年 全 市 月 度 土 地 供 应 面 积 比 较 全 部 性 质 用 地 住 宅 用 地 从各城区的土地用地供应总体情况比较来看，本月全市土地市场的供应主要集中在城 东、城南、长安和阎良，3 月份发生土地供应以来，城东区土地供应持续发力，浐灞板块 13 商业用地的集中供应使得本月城东区供应量占到了全市供应总量的 96%，环比大幅增长 2118.70%；其次长安区本月的土地供应备受关注， 186849.60 平米的综合用地供应不仅使 长安土地供应环比增长了 102.40%，商业金融、居住和邮政设施的规划条件将会提升长安 区政府周边商业环境和居住氛围，同时也将加大该区域居住用地供应量市场预期。 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 城 东 城 西 城 南 城 北 城 内 高 新 长 安 阎 良 临 潼 2010年 分 城 区 月 度 土 地 供 应 面 积 比 较 1月 2月 3月 4月 5月 从各城区的住宅用地供应情况比较来看，本月全市住宅用地供应主要集中在城东、城 南和阎良，近三个月以来城东是唯一连续发生住宅用地供应的城区，而且其住宅用地供应 量也是一路高攀，其中本月 534430.80 平米的住宅用地供应量与其他城区相比格外突出， 也突破了五个月以来各城区住宅用地供应量的历史新高，环比涨幅高达 1531.64%，并且随 着大量商业用地的供应，主要分布在浐灞板块。 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 城 东 城 西 城 南 城 北 城 内 高 新 长 安 阎 良 临 潼 2010年 分 城 区 月 度 住 宅 用 地 供 应 面 积 比 较 1月 2月 3月 4月 5月 总结，5 月份全市土地供应特征： （1）5 月份全市土地供应总量相比 4 月份增加 575.95%，其中住宅用地供应量占到了 35%，环比增涨 272.05%。2010 年的住房供地计划发布以来，全市住宅用地供应量开始走 出 3 月份的低谷，土地供应总量也逐渐加大； （2）从用地性质的供应情况来看，5 月份，商业用地替代了住宅用地，成为了全市土地 供应的主角，供应面积比重达到了 53%，从区域上来看，主要集中在城东的浐灞区域；而 综合用地供应虽然只有一宗，但是较大的宗地面积使长安区在本月的土地供应总量中位于 举足轻重的地位。 （3）从土地供应区域上来看，5 月份土地供应源头集中在城东、城南、长安和阎良， 除了城南此次推出成熟地段的小雁塔附近地块，城东的浐灞板块较大比重的商业和住宅用 地供应、长安区的大宗综合用地供应、以及阎良板块的住宅用地，使得 5 月份全市土地供 应几乎全部集中在了三环及其以外的区域，城市发展骨架拉大的格局在本月的土地供应中 尤为凸显。 2.3 土地成交 5 月份全市土地成交 17 宗，面积合计 419706.30 平方米，环比上涨 238.72%；合计成 交金额 93185 万元，环比增加 228.46%；成交土地性质包括住宅、商业和综合用地，其中 住宅用地成交 2 宗，合计 82253.20 平方米，环比上涨 57.13%，占到本月全市土地成交量 的 20%，相比其他性质用地，该比重则为最低；商业用地成交 14 宗，合计 150603.5 平方 米，占到本月全市土地成交量的 36%，环比增加 940.62%；综合用地 1 宗，合计 186849.6009 平方米，占到本月全市土地成交量的 44%，该比重替代了住宅用地，位居本 月各类用地供应量之首，而该综合用地位于长安区政府附近，规划用途商业金融、居住和 邮政设施用地，由西安万科南部置业有限公司竟得。 2010 年 5 月份全市土地成交统计 类别 成交宗数 成交面积（单位：平方米） 成交金额（单位：万元） 住宅 2 82253.20 商业 14 150603.5 55185 综合用地 1 186849.6009 38000 合计 17 419706.30 93185 15 20% 36% 44% 2010年 5月 份 全 市 土 地 成 交 统 计 住 宅 用 地 商 业 用 地 综 合 用 地 从月度的土地市场成交比较来看，5 月份全市的土地成交总量和住宅用地成交量相比 4 月份分别有所增加，其中土地成交总量环比滑加 238.72%，住宅用地成交总量环比上涨 57.13%；从成交金额上来看，相比 4 月份，在 186849.6009 平米长安区综合用地的成交总 价推动下，全月全市的成交总体金额也呈现上涨态势，增幅达 228.46%。总体来看，5 月 份，全市的土地成交市场量价均走出了 4 月份的低谷。 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1月 2月 3月 4月 5月 2010年 全 市 月 度 土 地 成 交 面 积 及 金 额 比 较 总 体 成 交 面 积 住 宅 成 交 面 积 总 成 交 金 额 从各城区的住宅用地成交情况来看，5 月份的住宅用地仅成交 2 宗，成交面积总计 82253.2 平方米，成交区域主要集中在城东的纺织城区域和长安区的航天基地板块，从大 的区域来看，本月的住宅用地供应主要集中在三环以外的区域，随着城市内可开发土地的 日益稀缺，三环以外的居住区正在逐渐兴起。 2010 年 5 月份全市住宅用地成交统计 城区 区域 成交宗数 住宅面积（单位：平米） 楼面地价（单位：元/平米） 城东 灞桥 1 32754.2 长安 航天 1 49499 393 合计 2 82253.2 从各城区的土地成交情况来看，本月的土地成交主要发生在城东区和长安区，其中浐 灞商业用地的集中成交使得城东区本月的成交量尤为显著，环比增涨 986.02%。长安区本 月虽然只成交了一宗综合用地，不过该宗地占地 186849.60 平米，较大的面积使得长安 区本月的成交量最为突出，并且竟得人为万科置业，综合来看，长安区该综合用地集中了 诸多优势，万科品牌的影响力和临近区政府的地段优势将有望增热周边的住宅用地成交， 并且也将对周边的在售楼盘价格产生一定的影响作用。 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 城 东 城 西 城 南 城 北 城 内 高 新 长 安 阎 良 临 潼 2010年 分 城 区 月 度 土 地 成 交 面 积 比 较 1月 2月 3月 4月 5月 从各城区的住宅用地成交情况来看，本月住宅用地成交主要发生在城东和长安。其中 城东区的住宅用地位于三环以外的纺织城区域，这也是年内城东发生的第二次住宅用地成 交；长安区成交的住宅用地位于航天基地板块之内，也仅仅成交一宗，不过该地块可以共 享曲江扩区和航天基地兴起的双重优势，加上板块内已有的教育、商业和工业用地，该地 块的升值前景较为广阔。 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 城 东 城 西 城 南 城 北 城 内 高 新 长 安 阎 良 临 潼 2010年 分 城 区 月 度 住 宅 用 地 成 交 面 积 比 较 1月 2月 3月 4月 5月 总结，5 月份土地成交特点： 17 （1）尽管调控政策不断出台，本月全市的土地成交数量却没有减少，城东区商业用 地的较大成交量和长安区占地面积较大的综合用地的成交使得本月全市的土地成交量走出 了 4 月份的低谷，成交价格也因此得到了拉升； （2）从用地性质的成交量上来看，综合用地所占比重最大，住宅用地所占比重在本月 首次处于末位，而商业用地的成交成为本月的一大亮点，环比增幅高达 940.62%。 （3）从成交土地所处的地理位置来看，三环及其以外成为了本月土地成交的分布区域， 特别是浐灞区域商业用地的较热成交，凸显了城市发展外推的趋势，预期该地段的住宅用 地供应量也将随着商业板块的崛起而增多。 （4）万科在长安所竞得的 186849.60 平米综合用地在本月具有较大影响力，该地块 较大的占地面积不仅力推了全市本月的销量大涨，而且也将对长安区的房地产市场起到一 定的拉动作用。 2.4 典型地块分析 2.4.1 地块概况（航天基地 HT01-（1）-15 投资分析报告） 2.4.1.1 地块概况 该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为 2010 年 4 月 28 日-5 月 12 日，竞得人为陕西科 为房地产开发有限公司，成交价格为 9730 万元。 规划指标要求 宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 容积率 建筑密度 HT01-（1）-15 南临航天大道，西临航天西路 净用地面积为 49499.0 平方 米（折合 74.249 亩） 住宅 70 年 不大于 5 不大于 25% 根据宗地规划指标：楼面地价为：393 元/平米，建筑层数 20 层，总建筑面积 247495 平 方米。 2.4.1.2 地块分析预测 A、地块分析 区域分析 地块 HT01-（1）-15 位于曲江板块和西安民用航天基地交汇处。从区位上来看，该地块 可谓左右逢源，不仅能够近距离分享到曲江扩区所带来的优秀人居环境的提升，毗邻航天 基地板块，新兴居住板块的崛起也将为项目入世后的升值带来广阔的发展空间。 从交通方面来看，目前区域内，有 217、525、918、603、500 路等为数稀少的公交线路， 而像富力城，在弥补公共交通配套缺失方面，在完善自身商业、教育配套的同时，社区巴 士也缓解了业主的出行难题；而针对于待分析地块 HT01-（1）-15，位于雁塔南路和长安 路之间的地段优势，能够方便地通达于小寨、雁塔、钟楼等商圈，而且长安路上地铁二号 线的建成，对项目建成后的交通改善和价值增加还将会起到促进作用。 其他公共配套方面，绕城高速与航天大道之间，商业大配套较少，不过相对成熟的北长 安区在相对较近的距离上缓解了区域配套的不足。目前来看，学校有陕师大附小、八里村 小学、陕师大附中、八十五中、长安二中；综合商场有麦德隆购物中心、家世界购物中心、 好又多购物中心；银行有建行、工行、农行、中国银行、商行、交行、招行；医院有交大 附属医院、第八医院、同济医院、航天医院。就近区域来看，日常的生活消费品还是能够 满足的。 区域内房地产市场 土地市场方面，近年来地块周边区域成交的土地如下列表： 成交时间 编号 具体位置 土 地 性 质 楼面地 价（元 平方 米） 竞得人 2010 年 5 月 12 日 HT01-(14)-4-3 北临工业二路，南临东 长安街，东邻陕西庞大 乐业汽车销售服务有限 公司，西邻储备用地 商 业 1460 陕西馨海实业有限 公司 2010 年 4 月 9 日 HT01-（06）- 11 南临飞天路，东临神舟 四路 工 业 212 中煤地航测遥感局 够现公司 2009 年 12 月 2 日 HT01-（16）-9 航天中路以南，神舟大 道以东，东长安街以北 工 业 495 中电投西安太阳能 电力有限公司 2009 年 12 月 2 日 HT01-（06）- 4-1 神舟三路以东，神舟四 路以西，飞天路以北 工 业 508 西安恒达微波技术 开发公司 2009 年 12 月 2 日 HT01-（06）- 3-2 航天大道以南，吉泰路 以北，雁塔南路以东， 神舟三路以西 教 育 科 研 396 陕西省核工业地质 局 2009 年 12 月 2 日 HT01-（15）-7 北临航天中路、东临工 业一路、南临工业二路、 西临神舟三路 工 业 488 西安电子工程研究 所 2009 年 12 月 18 日 HT01-（06）- 5-5 神舟三路以东，飞天路 以北 工 业 495 联强国际（中国） 投资有限公司 2009 年 12 月 18 日 HT01-（5）-3 支一路以北，神舟六路 以西，航天大道以南、 住 宅 493 航天时代置业发展 有限公司 19 神舟大道以东 2009 年 12 月 18 日 HT01-（06）- 3-4 宗地航天大道以南，神 舟三路以东，航开路以 北 住 宅 546 陕西天宇实业投资 有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（15）-5 神舟四路中段西侧 工 业 150 西安航天基地实业 发展有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（06）- 5-1 航拓路西段南侧 工 业 162 西安航天基地实业 发展有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（13）- 5-1 号、HT01- （13）-5-2 号 黑河保护带从地块中间 穿过 工 业 587 陕西省烟草公司西 安市公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（16）- 1-2 神舟五路以西，航天中 路以北，神舟四路以东， 飞天路以南 工 业 160 西安航天基地服务 外包产业园有限公 司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（15）- 15-1 神舟三路以东，工业二 路以南 工 业 388 西安阳光能源科技 有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（16）- 1-3 神舟五路以西，航天中 路以北，储备地块以东， 飞天路以南 住 宅 529 西安航天基地实业 发展有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（15）-4 神舟四路以西，飞天路 以南 住 宅 456 西安恒丰泰投资有 限责任公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（06）- 3-3 航开路以南，神舟三路 以东，航拓路以北，神 舟四路以西 住 宅 557 西安增源房地产开 发有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（06）- 3-5 航开路以北，神舟四路 以西，航天大道以南 住 宅 488 西安航天基地实业 发展有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-（14）- 4-1 东长安街以北，储备用 地以西，工业二路以南， 雁塔南路以东 商 业 296 西安科为航天科技 集团有限公司 2009 年 12 月 28 日 HT01-14-7-2 飞天路以南，神舟三路 以西 住 宅 433 西安新航昇投资发 展有限公司 2009 年 5 月 22 日 HT01-（15）-9 北邻西安隆基公司、西 储备用地、南临工业二 路、东临神舟四路 工 业 746 陕西斯达实业有限 公司 2009 年 5 月 22 日 HT01-（15）-8 北邻西安隆基公司、东 储备用地、南临工业二 路、西临工业一路 工 业 469 陕西天惠科技（集 团）有限责任公司 2009 年 5 月 HT01-（14）-3 北临工业二路延伸段，南临东长安街，东临神 工 1651 陕西庞大乐业汽车 22 日 舟三路 业 销售服务有限公司 2008 年 12 月 4 日 HT01-（15）-6 航天科技产业基地工业 一路以东，航天中路以 南，神舟四路以西，西 安市国土资源局航天科 技产业基地分局以北 工 业 525 西安隆基硅材料股 份有限公司 从航天基地历年来土地市场的挂牌统计来看， 近三年以来，特别是 2009 年，航天基地 板块土地成交量较多，从用地性质上来看，包括工业、商业、住宅和教育科研用地，其中 又以工业用地为主，住宅用地次之，及少量的商业和教育科研用地。从住宅用地市场来看， 2009 年底以来，飞天路和神州三路一带的住宅用地成交量日地增多，以西安民用航天基地 管委会为核心的居住区雏形正在显现。从价格上来看，航天基地板块区域的住宅用地楼面 地价水平较低，部分商业用地和工业用地的价格已经远远超过了住宅用地的价格水平，该 区域的住宅用地市场尚处于起步阶段，包括待分析地块 HT01-（1）-15，尽管处于航天基 地板块与曲江的交汇处，但是周边相对清冷的房地产市场并没有推涨该地块的成交楼面地 价。 房地产市场方面，随着越来越多的居住用地开始成交，航天基地板块的房地产市场逐渐 步入萌芽阶段，但是目前来看，地块 HT01-（1）-15 周边仅有像大华公园世家、富力城、 曲江澜山、曲江雁唐府邸（七觉）、曲江观山悦等为数不多的项目，不过从在售项目 的品质来看，无论是打造较高绿化率的公园生活的大华公园世家，还是精装修大盘富力 城，都使区域的楼盘品质处于较高的水平，而且从价格上来看，相比三环以内曲江板块较 高的销售均价，这些项目更为适中的价格使得区域项目的综合性价比较高。这也就是说， 该区域内的房地产市场虽然不是十分活跃，但是航天和曲江新区板块的地缘优势之下，该 地段的楼盘综合品质较高，大盘的雄踞更是提高了区域的竞争力。 区域发展展望 地块 HT01-（1）-15 位于西安国家民用航天产业基地板块，该板块是西安具有良好交通 和自然生态环境优势的科技产业开发区，是西安中心城发展的重要辐射地之一，是陕西省 政府和西安市政府联合中国航天科技集团公司，共同建设以航天民用产业为主导的高技术 产业聚集区之一。区域整体发展前景较为广阔，同时在主打文化旅游产业发展的曲江扩展 区域的配套尚未规划建成的情况下，西安国家民用航天基地未来规划建设的两个主题公园 星河运动公园和中央公园，成为了该区域的亮点配套，这两个公园都将体现出基地 “航天科技与绿色生态”融合的特点，于 2011 年底前全部建成，建成后，这两个公园将具 有科普教育、高科技体验和展示、生态节能理念示范、休闲娱乐、应急避灾以及一定的商 21 业服务功能，并在功能、市场、景观特色方面充分体现出超前性和示范性，对于区域的配 套来说，也将起到一个非常大的提升作用。同时从版块内已经成交的土地数据来看，教育 科研用地和商业用地也将进一步推动区域内公共配套的完善。总体来看，区域的人居氛围 和房地产市场发展将趋于一个良好的发展态势。 内容 应对方式 strengths 地块位于曲江板块与西安民用 航天基地板块交汇处，依托于 曲江优秀的人居环境和边缘地 段的地理优势，项目入世后市 场走势较为看好，升值潜力也 较为巨大。 发挥地块的地段优势，参照周边以后的业态 定位，建设符合区域市场需求的住宅项目。 weaknesses 单个地段来看，地块面积不大， 不利于规模开发，且地块周边 的配套不够成熟，对比周边在 售的富力城和大华公园世家， 项目自身配套的不够完善会削 弱市场竞争力。 在社区规划中，注重小区立体景观的运用， 强调错落有致的空间布局效果，以精巧简约 的社区风格减少可开发规模小的劣势；社区 沿街商业配套的建设可以在一定程度上弥补 公共配套不足的缺失。 opportunities 航天基地住宅区的兴起，加上 曲江扩区带来的地缘优势，以 及周边较高品质楼盘带动下， 区域较高性价比的市场氛围已 经初现雏形，不仅为项目建成 后提供了良好的市场氛围，边 缘地段的地理优势也大大增加 了项目的升值空间。 较高的性价比可以说是该区域房地产市场的 特征，对于该项目而言，依托背靠曲江的环 境有优势，项目在建设过程中，无论是建筑 外立面的设计，还是实用功能的科学合理性， 以及低碳环保的理念，均应该得到体现，以 凸显项目的高性能特征，进而增强项目的市 场认可度。 threats 该地块所在区域房地产项目开 发较少，但是，区域内已经有 大华、富力城