2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题8

2011 年房地产估价师房地产估价理论与方法精华试题 8 1某宗房地产的收益年限为 30 年，预测未来 5 年的净收益分别为 27 万元、28 万元、 25 万元、23 万元、21 万元，从第 6 年起，每年的净收益将稳定在 22 万元左右，如果资本 化率为 9，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A230 B238 C254 D273 2预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28 万元，此后每年的净收益会在上一年的 基础上增加 1 万元。该类房地产的报酬率为 6，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A589 B610 C651 D682 3某宗房地产收益年限为 25 年。通过预测未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年 的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为 6。则该 宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A764 B708 C384 D344 4某类房地产通常抵押贷款占 7 成，抵押贷款的年利率为 8，贷款期限为 12 年， 按月等额偿还本息。购买者自有资本化率要求的年收益率为 10，则该类房地产的综合资 本化率为（ ）。 A8.6 B11.2 C11.4 D12.29 5当房地产的供给减少大于需求增加时，则（ ）。 A均衡价格上升，均衡交易量减少 B均衡价格上升，均衡交易量增加 C均衡价格下降，均衡交易量减少 D均衡价格下降，均衡交易量增加 6长期趋势法适用的对象是（ ）。 A时间无明显变动的房地产 B价格无明显季节波动的房地产 C时间无明显季节波动的房地产 D价格无明显变动的房地产 7某临街深度 30.48 米(即 100 英尺）、临街宽度 20 米的矩形宗地，总价为 100 万元， 根据四、三、二、一法则，该宗地相邻的临街深度 15.24 米(即 100 英尺）、临街宽度 20 米的矩形宗地的价格应为（ ）万元。 A50 B70 C30 D40 8某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中土地总价值为 2500 万元。 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为 250m2，房地价值为 150 万元，如果按 照土地价值进行分摊，则该人占有的土地的份额为（ ）。 A2.1 B2.3 C2.5 D7.1 9估价时点应当根据（ ）来确定。 A委托人 B估价师 C估价目的 D估价对象 10估价报告审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）名注册房地产估价师签 名，并加盖估价机构公章，以估价机构名义出具。 A1 B2 C3 D12 11对于建设工程中的招投标及场地平整等费用应归属于开发成本中的（ ）。 A勘察设计和前期工程费 B基础设施建设费 C公共服务设施建设费 D其他工程费 12在实际估价中，一般应选用（ ）方式的买卖实例，包括为抵押、抵债、房屋拆 迁补偿等目的的估价(土地使用权出让特例）。 A招标 B拍卖 C协议 D挂牌 13当拆迁人或被拆迁入对被拆迁房屋的面积不能协商一致时，应当向（ ）申请鉴 定。 A规划行政主管部门 B房屋面积鉴定机构 C房地产估价所 D街道办事处 14运营期的起点通常是（ ），终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 A开始销售的日期 B取得估价对象(待开发房地产）的日期 C开发完成后的房地产竣工之日 D销售完毕的日期 15采用假设开发法时，不能采用（ ）测算开发完成后的房地产价值。 A收益法 B成本法 C市场法 D长期趋势法 16距离可以分为（ ）。 A空间直线距离 B时间直线距离 C交通时间距离 D交通路线距离 E交通空间距离 17目前中国的房地产权利主要包括（ ）。 A地役权 B使用权 C所有权 D永租权 E空间利用权 18从估价的角度来看，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。 A设备折旧费 B抵押贷款还本付息额 C改扩建费用 D土地摊提费 E装饰装修折旧费 19下列（ ）等属于房地产实物调整的内容。 A基础设施完备程度 B外部配套设