2011房地产调控政策总结

2011 房地产调控政策总结：纵向最严横向宽松 从 2011 年 12 月 1 日起，珠三角七个城市（深圳除外）在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞 1 年以上的社 保缴纳证明。 纵向对比，东莞今年的调控政策最为严厉，信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓 来。横向比较，由于没有限购，东莞的调控相对宽松。 银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下 2011 年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置 业门槛，卡紧了开发商的资金链。 为控制物价，货币政策在 2010 年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在 2010 年和 2011 年连续 12 次上调存款准备金率，其中仅 2011 年就密集地 6 次上调了存款 准备金率。尽管央行在 2011 年 12 月 5 日下调存款准备金率 0.5 个百分点，但难以影响全 年的信贷紧缩大局。 受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为 常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房 贷，从三季度开始，上浮成为普遍现象，有的银行甚至上浮 20%。更为严重的是，房地产 企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死，房地产企业的资金链日益紧张，不 得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。 同时，2011 年 1 月 27 日公布的新“国八条”(国务院办公厅关于进一步做好房地产 市场调控工作有关问题的通知(国办发20111 号)，把二套房贷首付比例提至 60%， 贷款利率提至基准利率的 1.1 倍。加上此前的政策，2011 年，首套房商业贷款的首付为 30%， 第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭， 也无法获得商业贷款。 此外，2011 年连续 3 次加息，也是 2010 年加息周期启动后连续 5 次加息。多次加息 叠加之后，5 年期以上的基准利率突破 7%的历史心理高位，达到 7.05%。若不考虑此前存 量房贷利率大部分 7 折的情况，房贷利率已升至最近 10 年来的最高水平。 对于有 7 折利率的存量房贷来说，在 2012 年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影 响，将使 100 万 20 年商业贷款月供增约 400 元；按照基准利率申请的房贷，月息则要增加 大约 570 元。 房价受控新住宅均价增幅不高于 GDP 涨幅 在中央要求的最后时限内，东莞在 2011 年 3 月 31 日公布了房价控制目标，2011 年新 建住房价格涨幅不高于年度 GDP 增长速度。 因为东莞 GDP 的增长目标为 8.5%，参考这一数据和去年 7606 元/平方米的均价，业界 给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线8252 元/平方米。 而此前疯传的东莞将限购的消息，在 3 月底的政府文件中只字未提。但 2011 年，东莞 爆发的两拨限购传闻，激发了楼市“末班车”效应，使得成交量急剧增加。 9 月中旬，开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称，市住建局就东莞房价的上涨 以及由此带来的限购可能性提出预警。 明码标价 一房一价，售价最多下浮 15% 调控政策，2011 年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。 2011 年 5 月 16 日，东莞市有关政府部门发布了关于进一步做好房地产市场调控工 作实施意见的通知(东府办201162 号)和关于新建商品住房销售价格实行备案制度 的通知(东价201150 号)。 这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。 自 2011 年 5 月 16 日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市 物价局履行价格备案手续。开发企业在 2011 年 1 月 1 日后已领取预售许可证或现售备案证 书的商品住房项目，应在 2011 年 6 月 1 日前将尚未售出的剩余商品住房，向市物价局申报 价格备案。 开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在 10 日内一次性公开全部销售房源。 开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售，在销售现场公示商品住房销售均价和东 莞市新建商品住房销售价格备案公示表、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收 费项目及其标准和依据。 “一房一价”政策实施后，开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。 于是，东莞市物价局、住建局和房管局联合在 2011 年 8 月 5 日发布了关于加强新建商品 住房销售价格备案管理的补充通知(东价201189 号)，规定“销售价格一经备案，将 自动设置 15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮 超过 15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过 15%时，商品房网上销售系统将自 动锁定交易，无法进行网上签约程序”。 公积金新政公积金成为房贷“绿洲” 2011 年 5 月 1 日，东莞实施了鼓励贷款的住房公积金新政。对比 2007 年以来实施的 贷款政策，新政更为宽松，再加上低利率政策，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。 新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件，而主要根据公积金贷款的次数来放款。 只要是首次使用公积金贷款，不管是第几套房，首付的比例可以低至 30%或 20%，与商业贷 款二套房 6 成首付、3 套房停贷相比，十分宽松。 就算是第二次使用公积金贷款，只要是建筑面积不在 144 平方米以下的自住房，首付 也可以低至 50%。 与此同时，公积金贷款利率比商业贷款低一大截，五年以上住房公积金贷款年利率仅 4.9%，而商业贷款的年基准利率高达 7.05%。 此外，没有在莞一年社保或纳税证明的珠三角其他城市的户籍人口(深圳除外)，也可 以申请公积金贷款。 公积金新政，与收紧的商业贷款形成对冲，对东莞楼市的成交起到了举足轻重的拉动 作用。 或许由于住房公积金贷款申请过于凶猛，住房公积金贷款政策作出“微调”。从 2011 年 12 月 1 日起，珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞 1 年以上 的社保缴纳证明。 保障房 17455 套公租房已如期动工 我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进，“十二五”期间，开工建设 3600 万套保 障房，2011 年开工建设 1000 万套。 东莞分到的建设任务是 17455 套的任务，全部建成公租房，数量在全省排第三，是去 年 2978 套廉租房数量的 5.86 倍。东莞市住建局 10 月底称，2011 年所有公租房已经如期 开工，完成了任务。 今年，公租房将陆续进入市场配租，非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公 租房大部分是企业事业单位的集体宿舍，能否充分发挥住房保障作用，还得拭目观察。 解读 建保障房大有可为 日前，有媒体报道称，根据住建部年底工作会议透露的对于 2012 年工作的部署，商品 房价格较高，建设用地较紧的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试 点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。 同一消息还称，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出， “政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。 【点评】因为资金压力、工程质量等问题，保障房建设一直处于风口浪尖。具体到东 莞，由于机关事业单位的集体宿舍占比过大，保障房备受诟病。如今，试点用集体土地建 设保障房、购买商品房来充当保障房这两条政策出台，这将使得包括东莞在内的保障房走 向更加扑朔迷离。 首先，住建部的集体用地试点建设保障房的政策口子，是被国土部在 2011 年 5 月发文 明令禁止的，不同部门政策“打架”的现象重演。目前，在集体土地上兴建的非法“小产 权房”在全国遍地开花，东莞也为数不少，如果开了允许在集体土地上建房的口子，在当 前国情下，很容易走样，极易引发“小产权房”搭顺风车转正的乱象。现在，两个部门 “打架”，保障房的用地供应和“小产权房”的未来命运迷局加深。 其次，购买商品房充当保障房，更被质疑成政府为房地产托市，民众普遍担心房地产 调控因此大打折扣。目前，房地产成交低迷，房价有所松动，若政府大量购买商品房，那 么成交量回升，那么价格调整自然戛然而止。同时，或将产生新的寻租腐败空间。 为什么商品房的供地不紧张，保障房的供地就紧张了？为什么建保障房缺钱，但是购 买商品房就不差钱了？这两个“天问”折射的是政府深陷房地产利益纠葛中的被动局面。 地方财政需要靠卖地收