2012年我国出台的房地产政策及影响

2012 年我国出台的房地产政策及影响 经纪人国八条 1、要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已经拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住 房且连续 5 年（含）新建商品住房和二手住房 2、对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭，限购 1 套级 以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供本市有效暂住证和连 续 5 年（含）以上在本市缴纳个人所得税缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，暂停在本市向其售房。 3、限购令是 4 月 30 日北京出台国十条实施细则中明确提出的： 从 5 月 1 日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋 时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表 ，如果被发现提供 虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家 庭购房套数限购令。 房地产政策解读及其影响 关于房地产政策 两会定调的主要方针为：继续明确调控不放松，稳定政策预期。 温家宝总理在政府工作报告中提出：继续搞好房地产市场 调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理 回归。其实，2012 年房地产调控政策主体已在这里基本确定： “巩固房地产市场调控成果”为政策主题； “促进房价合理回归”为政策目标； “继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施” 和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心； 住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点； 具体解读： 1、调控不放松，政策不动摇。 稳房价将是政策选择。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。 什么政策不动摇？ 就是控制投资和投机，控制房价上涨不动摇。 从短期看，调控成果正在显现，需巩固。 从长期看，不能将住房市场变成投资品市场，调结构需发展实 体经济抑制投机。 同时要实施差别化地信贷政策和税收政策。 2、继续推进保障房建设，关注普通商品住房市场。 继续推进保障性安居工程建设，基本建成 500 万套，新开工 700 万套以上。抓紧完善保障性住房建设分配管理退出等制度。 采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快普通商品住房建 设，是缓解房价上涨和保障性住房建设压力的重要举措。保障性住 房和中小户型普通商品住房用地占 70以上，增加居住用地有效供 应，优先安排用于普通住房建设。 发改委副秘书长、新闻发言人李朴民曾在两会表示，今年要完 善居民购买首套自住普通商品住房贷款优惠政策，支持居民的合理 购房需求。此外，还要完善股份制企业特别是上市公司分红制度。 3、住房信息系统建设和房产税改革成为政策重点。 今年政府工作报告中指出加快建设城镇住房信息系统，改 革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展，这是中央 政府首次将住房信息系统建设写进政府工作报告。而房产税的推出， 其意义远大于调控房地产市场本身。 4，今年不会再出新的调控政策，但地方上有“小动作”露头就打。 住建部部长姜伟新 3 月 8 日表示， “楼市调控不会再出新招，但 也绝对不会放松” 。这就是说， 一方面，调控不要期待很快有松动 的可能，要松动也是顺着保障性住房或者是中低收入者要买的房子 来松动。另一方面温家宝总理提出房地产要保持其健康稳定长期发 展，也让我们对房地产充满信心。房地产业的发展还会延续 10 年来 的政策，也会延续房地产发展的方向。 在此背景下，楼市政策微调不可触及底线，地方“小动作”露 头就打。2 月 22 日，上海房管局“旧政新解” ，申明居住证满三年 的非户籍家庭可购买二套房，2 月 27 日该政策即被叫停。此前，芜 湖、佛山和成都调整政策均被叫停。目前来看，中央对地方政府 “救市”充满警惕，楼市调控政策不许打折，地方“小动作”露头 就打。 但像北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准， 重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府 从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。 三，关于两会政策对房地产发展趋势的影响： 政策确定，市场大致确定。 总体说来，2012 年房地产政策主基调选择“稳价格”释放 改善性需求是住宅市场企稳的关键。 由于楼市调控政策不放松，未来一段时间，房地产价不会大涨， 量也不会大跌，将呈现以下 10 大趋势： 1、综合国内经济、地方政府、房地产行业的状况，稳定价格将为主 趋势，采取“时间换空间”的定位更加合理。 2、土地价格将持续下降 土地成交量逐渐回升。 2011 年全国 133 个城市共推出土地面积 13.8 亿平方米，住宅 用地成交面积同比下降了 13.8%。住宅土地面积减少，对两三年之 后，三五年之后市场的供应会带来很大的影响。房价上升的压力还 是会有的。2011 年成交价格来看，住宅用地楼面价格同比下降 12.8%， 住宅用地平均溢价率为 12.8%，比 2010 年下降了 20.3 个百分点。 所以土地价格会下降，土地成交量会回升，如果再不回升的话，对 两三年后的房价会有压力。其中，农地改革对经济、房地产行业的 意义重大；扩大内需下，中小城市住宅支持；将加强复合地产政策 逐渐落地，在获取信贷、土地等方面获得支撑。 3、开发商资金会持续趋紧，但不会出现大规模倒闭。 开发商面临最大的问题是增长和发展的问题，而不是生存的问 题，生存的问题还不是那么急迫，只要开发商少买一点地，或者是 卖出更多的房子，进行价格调整，资金回笼还是可能的，市场的购 买力还是有的，只是说购房者还在观望。针对四大国有银行的调研 显示，对于 2012 年房地产信贷的走势判断，具有共性的认识：银行 普遍对房调是否继续加深，持中性判断，认为继续加深的可能性小； 2012 年开发贷目前总量控制的态度依然明显。2012 年的资金缺口目 前来看难以得到平衡。 4，保障房政策将成为长期国策，房地产市场被分为两块。 从保障房政策