北京土地一级开发及棚改项目要点梳理

北京市土地一 级 开 发 及棚改 项 目 政策文件要点梳理 中 铁 航空港集 团 投 资发 展部 翁杰雄 二 O 一六年十二月 一、北京市土地 储备 和一 级 开 发 （一）北京市 储备 开 发 制度建立 2001 年，国 务 院下 发 了 关于加 强 国有土地 资产 管理的通知 （国 发 200115 号文 ，要求在全国范 围 内建立 土地有形市 场 ， 建立土地收 购储备 制度 。在此形 势 下， 2001 年，北京市土地整 理 储备 中心成立 。 2002 年北京市 人民政府出台了关于加 强 国有土地 资产 管理 建立土地 储备 制度的意 见 （京政 发 20024 号文， 2002.1.31 发 ）， 明确了建立土地有形市 场 ，大力推行国有土地使用 权 招 标 、拍 卖 及建立土地收 购储备 制度。 2002 年 7 月 1 日 实 施的招 标 拍 卖 挂牌出 让 国有土地使用 权规 定 （国土 资 源部令第 11 号）， 对 招拍挂的范 围 、程序等做了 详细约 束。 2005 年 ， 北京市建 设 用地供 应办 法（京政 发 20056 号） 、北京市土地 储备 和一 级 开 发暂 行 办 法（京国土市 2005540 号） 等一系列政策的出台， 为 土地 储备 和一 级 开 发 的 具体 实 施提供了依据。 一、北京市土地 储备 和一 级 开 发 （二）土地 储备 基本概念 什么是土地 储备 ？北京市土地 储备 和一 级 开 发暂 行 办 法 （京国土市 2005 540 号） 中所称土地 储备 和一 级 开 发 ，是 指政府依法通 过 收 购 、收回、征收 等方式 储备 国有建 设 用地 ， 并 组织实 施 拆迁 和 市政基 础设 施建 设 ，达到土地供 应 条件的行 为 。 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （二）土地 储备 开 发 范 围 1. 新征集体 土地用于 经营 性开 发 的； 2. 因 单 位搬迁、解散、撤 销 、兼并、破 产 或其他原因 调 整出来 的原划 拨 国有土地，包括原有城市基 础设 施改造中 调 整出来的 划 拨 用地 ； 3. 依法 收回的 闲 置土地 ； 4. 土地使用 权 期限已 满 ，政府 依法收回 的土地； 5. 以出 让 方式取得土地使用 权 后 无力 继续 履行出 让 合同，又不 具 备转让 条件的土地 ； 6. 土地使用者 要求 政府 收回的土地 ； 7. 全区范 围 内 无合法使用 权 的国有土地； 8. 其它 依法可以收回的国有土地。 区政府 市国土局 市政府 区国土局会 同区 发 展改 革、 规 划、 建 设 、 财 政、 交通、 环 保 等行政主管 部 门 依据区城市 总 体 规 划、 土地利用 总 体 规 划、年 度土地利用 计 划， 编 制 下一年度土地 储备 开 发 计 划 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （三）土地 储备 开 发计 划的 编 制 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （三）土地 储备 开 发组织 和原 则 1. 组织 ： 土地 储备 和一 级 开 发 由 北京市国土 资 源局 * 区分局 负责辖 区范 围 内的土地 储备 开 发 管理工作，并由 北京市土地整 理 储备 中心 * 区分中心 具体 组织实 施 。 2. 原 则 （ 1 ）必 须 服从城市国民 经济 和 社会 发 展 规 划、城市 总 体 规 划、 城市土地利用 规 划 的要求； （ 2 ）必 须 符合城市 土地 储备 和供 应计 划 的要求； （ 3 ）必 须坚 持 政府主 导 、 统 一 规 划和市 场 化运作 的原 则 ； （ 4 ）必 须对项 目全 过 程 进 行把握和控制，加 强 批后管理； （ 5 ）必 须 保 证 形成土地市 场 的有效供地来源，保 证 二 级 开 发 的 顺 利 实 施 ； （ 6 ）必 须 达到社会、 环 境、 经济 效益的高度 统 一。 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （四）土地一 级 开 发 基本流程 土地一 级 开 发 授 权 办 理一 级 开 发 前期手 续 规 划条件 土地 预审 项 目核准 进 入一 级 开 发实 施 阶 段 土 地 征用 地上物拆迁 回 迁 房建 设 大 市 政建 设 验 收 结 案 阶 段 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （五）土地一 级 开 发 主要工作内容 政府 通 过 下属的 土地 储备 机构或者委托 具 备 开 发资质 的房地 产 企 业 按照土地利用 总 体 规 划、城市 总 体 规 划及 控制性 详细规 划和年度土地 储备 开 发计 划， 对 确定的 存 量国有土地 、 拟 征用和 农转 用土地 ， 统 一 组织进 行 征地、 农转 用、拆迁和市政道路等基 础设 施建 设 。 对 存量国有建 设 用地 ，土地一 级 开 发 的主要内容是 组织 拆迁和市政基 础设 施建 设 等； 对 征用 农 村集体土地 ，土 地一 级 开 发 的主要内容是 征地、拆迁和市政基 础设 施建 设 等。 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （五）土地一 级 开 发 模式 1. 土地 储备 机构 为 主体 项 目 1 、市土地 储备 中心 为 主体 项 目 2 、区、 县 及重点功能区分中心 为 主体 项 目 3 、市、区两 级 土地 储备 机构 联 合 实 施的 项 目 目前， 储备 机构 实 施的一 级 开 发 在北京市 为 主流。 2. 开 发 企 业为 主体 项 目 1 、 458 历 史 遗 留 项 目 （极少， 2007 年市局 发 布关于停止 执 行 458 号文件加快 遗 留 项 目 处 理有关 问题 的通知） 2 、 直接授 权 企 业项 目 3 、 招 标项 目 : 从近几年的 审 核 标 准把握来看， 市国土 严 格控制招 标项 目，主要授 权 分中心 实 施 ， 分中心 可再 委托或招 标实 施 单 位 带资 或不 带资 具体操作。 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （六）土地一 级 开 发 的盈利模式 1. 储备 中心 为 主体，企 业 不 带资时 ， 仅计 取不高于土地 储备 开 发 成本 2% 的管理 费 。 2. 根据关于 进 一步 规 范企 业 投 资 土地一 级 开 发项 目利 润 管理的意 见 （ 京国土 储 201537 号， 2015.1.23 发 文 ， 有效期 5 年 ） “ 已 经 市政府批准未供 应 、 市政府新批准的企 业 投 资 土地一 级 开 发项 目 初始取得立 项 核准后 4 年 全部达到供 应 条件（ 现场 和成本均通 过验 收 ）的， 利 润 率最高 为 12% ； 4 年内 全部达到供 应 条件的 项 目 每提前 1 年（不足 1 年不 计 ）利 润 率最多增加 1 个百分点 ； 4 年内未全部达到供 应 条件的 项 目 ， 每延期 1 年 （不足 1 年按 1 年 计 算） 利 润 率至少降低 2 个百分点，最低不低 于 8% 。 “ ” 本意 见 下 发 之日起 一年内 实现 供地 （招拍挂 项 目 发 布 交易公告 、划 拨项 目取得 划 拨 决定 书 、 协议 出 让项 目 签 订 土地出 让 合同 ）的，且 经 政府 储备 土地和入市交易土地 联 席会 议审议 通 过 的企 业为 主体土地一 级 开 发项 目（含 458 历 史 遗 留 项 目）， 全部用于 公开配租配售保障性住房 和 共有 产权 性 质 自住型商品房 建 设 的利 润 率 最高可按 15% 计 取 。 “ 分析：企 业 投 资 土地一 级 开 发项 目，以 4 年期限完成 ， 计 取 12% 利 润为 基准，利 润 率在 8%-15% 之 间 浮 动 。（ 以 土地 储备 开 发 成本 为 基数 ） 市国土局 商相关委 办 局 1 、 审 核 土地一 级 开 发 成本 2 、 组织 验 收 土地 3 、根据 委托合同 支付相 应 土地开 发 费 或管理 费 4 、 纳 入 市土地 储 备库 土地一 级 开 发 主体 组织实 施 征地、拆 迁和市政 基 础设 施 建 设 。危 改、文保、 绿 隔等 项 目需按 规 定承担回 迁 房 建 设 市政府批 准 1 、新增 集体土地 办 理 农 用 地征收、 或 农转 用 手 续 2 、存量 国有建 设 用地收回 国有土地 使用 权 原土地所 有者或使 用者 1 1 、征得 区 县 和 乡 镇 政府或 上 级 主管 部 门 同意； 2 2 、向市 储备 中心 提出土地 一 级 开 发 申 请 区 县 土地 储备 机构 编 制土地 一 级 开 发 实 实 施方案 委 办 局 联 席会 市国土局 市国土局 会同相关 会 会 同 发 改 、 部 门 规 划、建 设 设 、交通、 1 1 、 确 定 环 保等部 土地一 级 门 就土地、 开 发 主 体 产业 政策、 （ 授 权 、 规 划、 资 委托或招 质 质 、 交 通 、 标 ） 环 环 保等 对 2 2 、 下 达 一 级 开 发 土地一 级 实 实 施 方 案 开 发 批复 提出原 则 意 见 土 土 地 地 一 一 级 级 开 开 发 发 主 主 体 体 规 划条件 交 评 环评 ( ( 备 案 ) ) 古 树 、文物 用地 预审 立 项 核准 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （七）典型流程 一 级 开 发 流程（典型） 项 目 阶 段 序号 土地一 级 开 发 工作内容 备 注 土地一 级 开 发 申 请 阶 段 1 前期手 续办 理 费 用由意向企 业垫 付、列入土地一 级 开 发 成本 1.1 征得土地所在 乡镇 及上 级 主管部 门 同意 此 阶 段主体 为 分中心， 费 用由意向企 业垫 付、列 入土地一 级 开 发 成本 1.2 控 规编 制与批复 1.3 向区、市国土局申 请 土地一 级 开 发 1.4 列入土地 储备 开 发计 划 获 得土地一 级 开 发 权阶 段 2 获 得一 级 开 发权 2.1 编 制土地一 级 开 发实 施方案 委托咨 询 机构 编 制，以分中心名 义 上 报 市局 2.2 专 家会、 联 席会 2.3 获 得批复 ,签 定委托 协议 土地一 级 开 发 立 项 阶 段 3 土地一 级 开 发 立 项 3.1 土地一 级 开 发 申 请报 告 委托咨 询 机构 编 制 3.2 填写 环 境影响 评 价表 3.3 用地 预审 土地一 级 开 发 企 业 上 报 3.4 规 划 设计 条件（土地前期准 备 ） 3.5 土地一 级 开 发 立 项 申 报 3.6 土地一 级 开 发 立 项 批复 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （七）土地一 级 开 发 主要 节 点 项 目 阶 段 序号 土地一 级 开 发 工作内容 备 注 土地一 级 开 发 融 资 阶 段 4 土地一 级 开 发 融 资 土地一 级 开 发 企 业负责 4.1 融 资 需求 测 算 土地一 级 开 发 企 业负责 4.2 融 资 渠道及 结 构分析 4.3 寻 求合作融 资 机构 4.4 金融机构融 资谈 判 4.5 融 资实 施 土地一 级 开 发 征地 阶 段 5 土地一 级 开 发 征地 土地一 级 开 发 企 业负责 5.1 钉桩 、勘 测 土地一 级 开 发 企 业负责 5.2 土地确 权 、 签订协议 （ 补偿 款支付） 5.3 征地批复 5.4 征地 结 案 5.5 建 设 用地批准 书 土地一 级 开 发 拆迁 阶 段 6 土地一 级 开 发 拆迁 土地一 级 开 发 企 业负责 6.1 拆迁 调查 企 业 自行拆迁或委托拆迁公司 6.2 办 理拆迁 许 可 证 （征收决定） 6.3 签订 拆迁 补偿协议 （ 补偿 款支付） 6.4 实 施拆迁 6.5 拆迁 结 案 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （七）土地一 级 开 发 主要 节 点 项 目 阶 段 序号 土地一 级 开 发 工作内容 备 注 土地一 级 开 发 市政咨 询阶 段 7 土地一 级 开 发 市政咨 询 土地一 级 开 发 企 业负责 7.1 道路、 专业 管 线 方案 设计 、 审查 自行 办 理或委托 专业 机构 办 理 7.2 市政 规 划 综 合 审 批 7.3 道路 规 划意 见书 7.4 建 设 用地 规 划 许 可 证 7.5 道路建 设 工程 规 划 许 可 证 7.6 管 线 工程 规 划意 见书 、 许 可 证 土地一 级 开 发 市政建 设阶 段 8 市政工程建 设 土地一 级 开 发 企 业负责 8.1 市政工程招 标 自行 办 理或委托 专业 机构 办 理 8.2 施工 许 可 证办 理 8.3 市政工程施工 8.4 市政工程移交管理 土地一 级 开 发验 收 阶 段 9 土地一 级 开 发验 收 土地一 级 开 发 企 业负责 9.1 审 核土地一 级 开 发 成本 9.2 组织验 收土地 9.3 纳 入土地 储备库 土地入市交易 阶 段 10 土地入市交易 10.1 土地入市申 请 企 业 自行 办 理或委托 专业 机构 办 理 10.2 取得交通 评 价 报 告及 审 批 委托 专业 机构开展 10.3 申 领规 划条件 10.4 招拍挂地价 审 定 10.5 招拍挂方案的 报 批 10.6 签订 入市交易 协议 ， 组织 入市交易 10.7 中 标 ，成交确 认 ， 签 署合同 二 级 开 发 企 业 自行或委托 专业 机构 编 制投 标书 及投 标 一、北京市土地一 级 开 发项 目 （七）土地一 级 开 发 主要 节 点 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （一）国有土地棚 户 区改造 项 目（ 2015.3.30 京建文 【 2015 】 34 号） 1 、 “ 棚 户 区改造 项 目所在 区、 县 人民政府 可将 棚 户 区改造 项 目涉及宗地内的 回迁安置房及用于平 衡 资 金的商品房等其它 经营 性内容 纳 入一次性招 标 范 围 。 ” 2 、 “ 为 更好体 现 棚 户 区改造政府主 导 的原 则 ， 一次性招 标 工作由区 县 政府 负责 ，各区 县 政府 应 按 有关 规 定加 强 对 一次性招 标 工作的 监 督管理， 国土 部 门负责 提供交易平台。 ” 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （一）国有土地棚 户 区改造 项 目（京建文【 2015 】 34 号） 3. 投 标 企 业应为 中央、市属、区属或三者混合的 全 资 国有企 业 ，具体参与投 标 企 业 范 围 由区 县 政府确 定。 4. 对 需要 进 行 规 划 调 整才能 实现资 金平衡的棚 户 区 改造 项 目 ， 应 由区 县 政府提出 资 金平衡方案，市重 大 项 目 办组织 市相关部 门对 棚 户 区改造 项 目的 资 金 平衡方案 进 行 联 合 审 定 。确需 进 行 规 划 调 整才能做 到 资 金平衡的 项 目， 规 划部 门应 予支持 ，根据相关 法律法 规 ， 对规 划方案 进 行可行性研究后， 规 划指 标 可适当突破。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （一）国有土地棚 户 区改造 项 目（京建文【 2015 】 34 号 ） 5. “ 实 施一次性招 标 的棚 户 区改造 项 目中的回迁安置房 产权 性 质为 商品房 ； 用于平衡 资 金的商品住房 ， 优 先向 本区 县户 籍和就 业 人口中符合 购 房 资 格的家庭 销 售， 价 格由区 县 政府 审 定 。 仍有富裕的，可作 为 商品房面向本 市符合 购 房 资 格的家庭出售 。 ” 6. “ 实 施一次性招 标 的棚 户 区改造 项 目投 资 利 润 确定方 式由各区 县 政府按照有关 规 定在土地一次性招 标 文件中 明确 ，棚 户 区改造 项 目最 终获 得的所有收益均 须 封 闭 管 理 ， 带 棚 户 区改造 结 束后，棚 户 区改造 总 成本由区 县 政 府委托 专业 部 门审计 ， 扣除棚 户 区改造前期工作成本、 中 标 人最 终获 得的 项 目投 资 利 润 、 审 定的政府土地收益 和税 费 之后，如有增 值 收益， 专项 用于本区 县 其他棚 户 区改造 项 目。 ” 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （二）集体土地棚 户 区改造 项 目（ 2015.4.7 ，京 发 改 【 2015 】 693 号） 1. 创 新 项 目 实 施模式 ，采用 “ 棚 户 区改造土地开 发 模式 ” ， 对 新增涉及集体土地的棚 户 区改造和 环 境 整治 项 目开展 前期土地征收 和 拆迁安置 工作。 2. 实 施内容包括 征地、拆迁、必要的基 础设 施建 设 和安置房建 设 ， 在改造任 务 完成后， 项 目用地 达到 “ 净 地 ” 条件，其 经营 性用地按程序入市交易 。 3. 优 化 项 目 审 批程序 （ 1 ） 根据 区 县 申 请 ， 经 市重 大 项 目 办 牵头 的 联 席 会 审 核 ， 报 请 市政府 批准 后， 项 目 纳 入 本市棚 户 区 改 造和 环 境 整治 项 目 计 划 ； 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （二）集体土地棚 户 区改造 项 目（ 2015.4.7 ，京 发 改 【 2015 】 693 号） 3. 优 化 项 目 审 批程序 （ 2 ） 项 目 纳 入 本 市 棚 户 区 改 造 和 环 境 整 治 计 划 后 ， 区 县 政 府 通 过 授 权 委托、公 开招 标 等 多种方式 确 定 项 目 实 施 主体 ，出 具 项 目 实 确定施主 体确 认 文 件 ； 确定 项 目 征收拆迁 补偿 政策 、征收拆 迁方案、 管 理 费 （利 润 率） 标 准 ；确 认项 目改造范 围 ， 审 核 项 目 改造方案 （包括安 置房地 块 及 规 模， 资 金平衡 方 案 等）； 会 同金融局 加大与金 融机构 对 接的 协调 服 务 力度 ； （ 3 ） 项 目 实 施主 体 按 照 市 政府 绿 色 审 批通道 工 作 机 制， 同步 办 理 规 划 、国土、 环 保、交 通等部 门 相 关 审 批手 续 。在 规 划 意 见 （ 对 于涉及原 址回迁的 项 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （二）集体土地棚 户 区改造 项 目（ 2015.4.7 ，京 发 改【 2015 】 693 号） 3. 优 化 项 目 审 批程序 目 ，需明确 安置住房 地 块 及建 设规 模） 、建 设项 目 用 地 预 审 意 见 （ 对 于涉及 原址回迁 的 项 目， 需明确安 置房供 地 方式） 等 前置条件 齐备 后， 办 理 项 目 立 项 核准 。 立 项 核 准后，按 程序 办 理 其他相关 审 批手 续 ，并抓 紧 组织实 施。 4. 项 目完成后， 经营 性用地入市交易前 ，需由 项 目所 在 地区 县 政 府按有关 规 定 对项 目成本 进 行 审 核 ， 市国土 局 、市 发 展 改革委、 市 财 政局 等部 门 加 强 业务 指 导 。 5. 对 于 异地安置 的棚 户 区改造土地开 发项 目， 安置房 和 棚 户 区改 造土地开 发项 目可 分 别办 理 规 划、国 土、 环 评 、立 项 等 相关手 续 。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （二）集体土地棚 户 区改造 项 目（ 2015.4.7 ，京 发 改【 2015 】 693 号） 4. 项 目管理 费 （利 润 率） 计 取 对 于 政 府 组 织 实 施 的、改 造完成 后作 为绿 地 或公益 性 设 施的 项 目 ，可参照 基本建 设财务 管 理 规 定 （ 财 建 【 2002 】 394 号文）确定建 设单 位管理 费计 提 标 准； 对 于 资 金 平衡 难 度 大，由政 府 组织实 施的 项 目 一 级 棚 户 区改造异 地安置房 项 目，管 理 费计 提 比例按不 超 过项 目 总 投 资 的 3% 进 行控制； 对 于 可以 形成一定 收益的 项 目，利 润 率可由各 区 县 参 照 37 号文 自行 确定。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （二）集体土地棚 户 区改造 项 目（ 2015.4.7 ，京 发 改【 2015 】 693 号） 5. 安置房建 设 涉及集体土地棚 户 区改造和 环 境整治 项 目 应 尽量采取 原址回迁方式 进 行安置，要 严 格控制安置房供 应对 象， 确保用于棚 户 区改造和 环 境整治 项 目涉及的 农 （居）民 安置。 安置房建 设 用地可通 过 划 拨 、 协议 出 让 （按照 “ 三定三限三 结 合 ” 程序确定）等方式供 应 。 A. 三定 a 定性 : 此 类 定向安置房 为 普通商品房性 质 , 土 地供 应 采取定向供 应 原 则 ; b. 定向 : 专为 上述各 类 工程、 项 目需要征收集 体土地特 别 是征地范 围 内涉及 农 村居民点搬迁的 农 ( 居 ) 民安置使用 ; c. 定量 : 严 格限定需定向安置的 农 ( 居 ) 民的人数 、 标 准和建 设规 模 , 即定向安置房人均建筑面 积 按 不超 过 50 平方米掌握 . (B) 三限 a. 限 户 型 : 原 则 上按照国 办发 200637 号文的有关 规 定 , 执 行 “90/70“ 的相关 标 准 ; b. 限价 : 此 类 定向安置房的 销 售价格可按 : 一 级 开 发 成 本 + 建安成本 + 相关税 费 + 出 让 金 ( 毛地价 )+ 类 似 经济 适用房 建 议 的合理利 润 率 (3%) 进 行核定 . 防止畸高畸低 , 体 现 既照 顾 和保 护 被征地拆迁 农 ( 居 ) 民的利益 , 又不会形成 对 全市 商品房市 场过 大冲 击 的原 则 ; c. 限交易 :(1) 此 类 安置房不予 办 理 预 售 许 可 , 严 格掌握 定向、定量的原 则 ;( 2) 此 类 定向安置房的 产权 人今后 对 所 购 安置房 进 行出售、 转让 等市 场 交易行 为 比照 “ 两限 “ 普 通商品房 “ 退出机制 “ 的有关 规 定 办 理 . (C) 三 结 合 a. 此 类 定向安置房建 设 方式 应 与相 对应 的征 地拆迁方式相 结 合 ; b. 此 类 定向安置房的 销 售价格 应 与相 对应 的 征地、拆迁 补偿标 准及 农 村 产权 制度改革的相关 政策相 结 合 ; c. 此 类 定向安置房建 设应 与我市 现 行的 农 村 地区拆迁安置用房政策相 结 合 . 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （二）集体土地棚 户 区改造 项 目（ 2015.4.7 ，京 发 改【 2015 】 693 号） 6. 集体 产业 用房建 设 各区 县结 合区域拆迁 补偿 政策， 劳动 力安置需要，充分 考 虑 城市 规 划，土地 资 源等情况，在征地 阶 段合理确定 集体 产业 用房建 设标 准， 经 市政府批准后 实 施。 集体 产 业 用房可由集体 经济组织 作 为 主体 组织实 施，也可将 还 建 规 模、建 设 投 资标 准 纳 入 经营 性用地入市交易条件， 由二 级 开 发 企 业 代建 实 施。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 1. 关于 进 一步加 强 推 进 棚 户 区和城 乡 危房改造及配套基 础设 施建 设 工作 的意 见 （京政 发 20166 号） (1) 本意 见 是 为 深入落 实为 深入落 实 国 务 院关于 进 一步做好城 镇 棚 户 区和城 乡 危房改造及配套基 础设 施建 设 有关工作的意 见 ( 国 发 2015 37 号 ) 而提出的。 （ 2 ） 意 见 中特 别 提出了 对东 西城的支持政策 “ 加大 对东 城区、 西城区棚 户 区改造 项 目的 市政府固定 资产 投 资 支持力度 , 对 将搬 迁 腾 退土地 改造 为绿 地等公益性 设 施 以及 资 金 严 重不平衡的棚 户 区改造 项 目 ， 以 资 本金注入方式 给 予支持 ； 对 符合条件的棚 户 区改造 项 目 ， 资 本金注入比例由 10% 提高到 20% 。 将人口 输 入 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 1. 关于 进 一步加 强 推 进 棚 户 区和城 乡 危房改造及配套基 础设 施建 设 工作 的意 见 （京政 发 20166 号） 区、 输 出区公共 资 源及后期管理 补偿 由 现 行市区两 级 按比例分 担 调 整 为 市 财 政全 额 承担。 对东 城区、西城区疏解社会公共服 务 功能及部分行政性、事 业 性服 务 机构 给 予适当 资 金支持。 （ 3 ） 对 符合条件的 棚 户 区改造安置房 配套基 础设 施建 设项 目 ， 征地拆迁 费 用 由属地区政府 负责 ； 道路工程及 雨水、 污 水、 给 水、中水 管 线 工程投 资 由市、区两 级 安排； 电 力、 电 信、有 线 电视 、燃气、 热 力等 管 线 工程投 资 由各 专业 公司 负责 。鼓励引 导 市属国有企 业 筹集 资 金， 直接参与 配套基 础设 施建 设 。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 1. 关于 进 一步加 强 推 进 棚 户 区和城 乡 危房改造及配套基 础设 施建 设 工作的 意 见 （京政 发 20166 号） （ 4 ） 发挥 开 发 性金融支持作用， 推 动 国家开 发银 行、 农业发 展 银 行 进 一步做好融 资项 目 对 接， 提供融 资 服 务 。推 动银 行机构 对 符 合条件的 实 施主体提供 棚 户 区改造、 农 村危房改造及配套基 础设 施建 设贷 款 。推 动 保 险资 金支持棚 户 区改造 项 目 ， 加 强 财 政 资 金 与 银 行 贷 款、保 险资 金、信托 资 金 的集成使用 。 （ 5 ）加大政府 购买 服 务 力度， 对 棚 户 区改造涉及的适合以市 场 化 方式提供、社会力量能 够 承担的公共服 务 ， 均可采取 政府 购买 服 务 方式 实 施 。 采 购 部 门 要按照政府采 购 工作流程 确定政府 购买 服 务项 目承接主体 ，并与承接主体 签订 合同 ， 明确双方 权 利 义务 。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 2. 关于 进 一步做好棚 户 区改造相关工作的通知（ 财综 201611 号 , 财 政部、住房城 乡 建 设 部 2016.3.25 发 ） （ 1 ） 多渠道筹集 资 金，加大 对 棚改支持力度：中央 财 政 + 省 级 财 政 + 市 县财 政（通 过 一般公共 预 算、政府性基金 预 算、国有 资 本 经营预 算等多渠道筹集），地方政府 债 券筹集 资 金要 继续 向 棚改 倾 斜； （ 2 ） 对 棚改 项 目 严 格按照 规 定免收各 项 行政事 业 性收 费 和政府 性基金， 对 棚改安置房建 设 用地， 按 规 定 实 行划 拨 方式供 应 的， 除依法支付征地 补偿 和拆迁 补偿费 用以外，免 缴 土地出 让 收入 ； 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 2. 关于 进 一步做好棚 户 区改造相关工作的通知（ 财综 201611 号 , 财 政部、 住房城 乡 建 设 部 2016.3.25 发 ） (3) 政府采 购 商品住房作 为 棚 户 区改造安置住房 ， 应 当采取公开招 标 、邀 请 招 标 、 竞 争性 谈 判、 竞 争性磋商、 单 一来源采 购 等方式 进 行， 公开招 标应 作 为 政府采 购 的主要方式 ； （ 4 ） 对 于需要由政府主 导 运作的 2016 年薪开工棚改 项 目，要按照 规 定 实 施政府 购买 服 务 ， 一律不得通 过 融 资 平台公司等企 业举 借政府 债务 ； （ 5 ） 财 力 困 难 市 县 因棚改任 务较 重确需 举 借政府 债务 弥 补资 金不 足的， 可以在核定的 债务 限 额 内，通 过 省 级 政府代 发 政府 债 券筹集 资 金 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号，市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） （ 1 ）政府 购买 棚 户 区改造服 务 ，是指按照 政府向社会力量 购买 服 务 （以下 简 称政府 购买 服 务 ） 的有关要求，履行政府 购买 服 务 工作程 序， 公开透明、 竞 争 择优选择 棚 户 区改造 项 目 实 施主体 ， 签 署政府 购买 服 务 合同 ，各方按照合同 约 定开展棚 户 区改造工作。 （ 2 ） 各区人民政府要 对 政府 购买 棚 户 区改造服 务 工作 进 行 财 政承 受能力 评 估， 合理确定 政府 购买 棚 户 区改造服 务 计 划； （ 3 ）引入 竞 争机制，通 过 竞 争 择优 的方式 选择 承接政府 购买 改造 服 务 的社会力量。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号，市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） （ 4 ）政府 购买 棚 户 区改造服 务 的范 围 ： 应 在市棚 户 区改造和 环 境 整治、棚 户 区改造定向安置房 计 划目 录 内 ，政府 购买 棚 户 区改造服 务 范 围 严 格限定在政府 应 当承担的棚 户 区改造征地拆迁服 务 以及安 置住房筹集、公益性基 础设 施建 设 等方面 ，不包括 棚改 项 目中配套 建 设 的 商品房以及 经营 性基 础设 施 。 （ 5 ）政府 购买 棚 户 区改造 服 务 的 主体 ： 原 则 上 为 市、区人民政府。 各区人民政府 可 根据本区 实际 情况， 委托相关行政机构或具有行政 管理 职 能的事 业单 位代 为实 施 购买 服 务 工作 。 对经 市政府批准的、 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号， 市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） 由市 级 承担 的 全市重大 公益性棚 户 区改造 项 目 ， 项 目所在地 为 城六 区 的，市政府 委托 北京 市重大 项 目建 设 指 挥 部 办 公室作 为 政府 购买 服 务 主体代 为实 施 购买 服 务 工作； 项 目所在地 为 其他区 的，市政府 委托北京 市住 房和城 乡 建 设 委 员 会作 为 政府 购买 服 务 主体代 为实 施 购买 服 务 工作。 （ 6 ） 承接 政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 主体： “ 依法在 民政部 门 登 记 成立或 经 国 务 院批准 免予登 记 的社会 组织 ，以及 依法在工商管理 或行 业 主管部 门 登 记 成立的企 业 、机构等。具体条件由 购买 主体 根 据棚 户 区改造 项 目情况 确定。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号，市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） （ 7 ） 政府 购买 棚 户 区改造 服 务 的程序： A. 购买 主体 会同有关部 门 根据 本地区棚 户 区改造 计 划 ，自行或委 托其他 单 位 开展 项 目 可行性研究 、 论证 遴 选 等工作， 合理确定 采取 政府 购买 服 务 的棚 户 区改造 项 目 ； 制定 政府 购买 棚 户 区改造服 务 实 施方案 ， 明确 棚 户 区改造 项 目政府 购买 服 务 的 内容、 资 金需求、期 限、 实 施方式、目 标 、 绩 效指 标 等 。 B. 购买 主体 就棚 户 区改造服 务资 金需求 征求 同 级财 政部 门 意 见 ， 财 政部 门综 合考 虑 财 政可承受能力 ，出具 审 核意 见 ； 购买 主体将 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号，市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） 实 施方案及 财 政部 门 意 见 上 报 同 级 人民政府 批准 。 批准后 将政府 购 买 服 务 资 金 纳 入 预 算管理 ，开展政府 购买 棚 户 区改造服 务 工作。 C. 购买 主体 应 当按照 中 华 人民共和国 政府采 购 法 等 规 定，依 法 选择 政府 购买 服 务 方式 ， 确定承接主体 ； 结 合北京市 实际 情况， 购买 主体 可采取邀 请 招 标 、 竞 争性 谈 判（磋商） 、 单 一来源采 购 等 政府采 购 方式 确定承接主体 。本 实 施意 见 印 发 前 已确定的棚 户 区改 造 项 目 实 施主体 ， 可作 为 政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 承接主体 。 ( 北京市 770 号文未提及公开招 标 ） 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号，市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） D. 购买 主体与承接主体 签订 政府 购买 棚 户 区改造服 务 合同 ，明确 购买 服 务 的范 围 、 金 额 、 质 量要求、服 务 期限、 资 金支付方式 、双 方 权 利 义务 等内容。 E. 承接主体可依据 政府 购买 棚 户 区改造服 务 合同等向金融机构 进 行市 场 化融 资 ，确保棚改 资 金及 时 、足 额 到位。 F. 承接主体 应严 格 按照政府 购买 棚 户 区改造服 务 合同 履行 义务 ， 按 时 完成 棚 户 区改造， 保 证 服 务质 量 。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号，市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） G. 承接主体 应 当 对 其承接的棚 户 区改造 项 目 实 行 专账 核算 ， 封 闭 管理 ， 建立 政府 购买 棚 户 区改造服 务 台 账 ， 记录 相关文件、工作 计 划方案、 项 目 进 展、 资 金支付、工作 汇报总结 、重大活 动 和其他有 关 资 料信息， 接受和配合相关部 门对资 金使用情况 进 行 监 督 检查 及 绩 效 评 价。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号，市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） （ 8 ） 财 政部 门 做好 预 算管理工作 ，及 时 开展 本 级财 政 购买 棚 户 区 改造服 务 的 承受能力 评 估 工作， 确保 购买规 模与本区 财 政支付能力 相匹配 。 对 于 纳 入 我 市 棚 户 区改造和 环 境整治、棚 户 区改造定向安 置房 计 划的 项 目 ， 原 则 上 应 当落 实资 金来源 。 各区 预 算安排有缺口， 确需 举 借地方政府 债务 弥 补 的， 可在 核定的 债务 限 额 内，通 过 市政 府代 发 地方政府 债 券 给 予支持。 （ 9 ） 各 级财 政部 门 、 购买 主体 应 共同做好 政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 年度 预 算和中 长 期 财 政 预 算 编 制 工作。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 3. 关于政府 购买 棚 户 区改造服 务 的 实 施意 见 （京 财经 二 2016 770 号， 市 财 政局、住建委、重大 办 2016.5.16 发 ） （ 10) 财 政部 门 要 综 合考 虑 本 级 棚 户 区改造 计 划 和 财 政可承受能力 等因素，合理安排政府 购买 棚 户 区改造服 务资 金，并 纳 入 财 政年度 预 算。 (11) 按照 财 政部、住房城 乡 建 设 部 城 镇 保障性安居工程 财 政 资 金 绩 效 评 价 暂 行 办 法 （ 财综 2015 6 号） 规 定 ， 对 采取政府 购买 服 务 方式 实 施的棚 户 区改造 项 目 开展 绩 效 评 价工作 ， 探 讨 推 进 第三 方 评 估模式 。 评 估工作 应 按照 过 程 评 价与 结 果 评 价 、 短期效果 评 价 与 长远 效果 评 价、社会效益 评 价与 经济 效益 评 价相 结 合的原 则 推 进 ， 确保 资 金使用安全有效。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （三） 2016 年以来棚改政策 4. 关于印 发 北京市棚 户 区改造 项 目 贷 款 贴 息管理 办 法的通知 （京 财经 二 2016 1638 号， 2016.8.23 市 财 政局、住建委、重大 办发 ） （ 1 ） 办 法所称棚 户 区改造 项 目 贷 款 贴 息，是指 财 政部 门对 符合条件 的棚 户 区改造 项 目 实 施 单 位 从商 业银 行等各 类 金融机构 获 得、 专项 用于政府 组织实 施的 棚 户 区改造 项 目的 贷 款 给 予一定比例和一定期 限的利息 补贴 。 （ 2 ） 贴 息 资 金 实 行先付后 贴 ，即 项 目 实 施 单 位必 须 凭 商 业银 行等 各 类 金融机构开具的利息 支付凭 证 向 财 政部 门 申 请贴 息 。 贴 息率 由 财 政部 门 根据年度 预 算和 贴 息 资 金需求等因素确定， 原 则 上不超 过 2 个百分点 。 贴 息期限按棚 户 区改造 项 目 实际 情况确定， 不能超 过 实际贷 款期限。 二、北京市棚 户 区改造 项 目 （四）棚 户 区改造程序 1 、 联 席