【6周年】2010年房地产估价师《房地产基本制度与政策》命题预测试卷(2)-中大网校

【6 周年】2010 年房地产估价师房地产基本制度与政策命题预 测试卷(2) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1)建设工程竣工验收中，对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具 有完整的监理资料，并提出（ ） 。 (2)A 住宅小区 2005 年 1 月，第一次缴交住宅专项维修资金 1000 万元，按照最新政策，其 分户账面住宅专项维修资金余额不足.（ ）万元时，应当及时续交。 (3)按照公司法的规定，只有（ ）才可以发行股票。 (4)环境空气质量标准规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是（ ） 。 (5)债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有（ ）关系，一般情况下很难同时 兼顾。 (6)下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是（ ） 。 (7)下列不属于土地增值税扣除项目的是（ ） 。 (8)住房公积金管理中心可以将住房公积金余额用于（ ） 。 (9)下列关于热水供应系统，说法不正确的是（ ） 。 (10)市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格( 需求价格等 于供给价格)为该商品的（ ） 。 (11)下列关于经济学中的成本概念，说法错误的是（ ） 。 (12)下列关于房地产面积测算，表述错误的是（ ） 。 (13)（ ）是指经济运行过程中总需求过度增加，超过了既定价格水平下商品和劳务的 供给，从而引起货币贬值和物价总水平上涨。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (14)2010 年 1 月 1 日，B 企业取得了位于 A 市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地 使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B 企业需要继续使用该幅 土地的，应当至迟于（ ）申请续期。 (15)城市用地共分为（ ）大类。 (16)（ ）结构的建筑造价较低，是我国目前建造量较大的建筑。 (17)甲房地产开发公司将商品房预售给张某，合同约定建筑面积 110m2，单 位建筑面积价格 5000 元。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。已知该商品房产权登 记的建筑面积 100m2，甲公司应当返还张某（ ）元。 (18)住房公积金缴存比例是指（ ） 。 (19)住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业 及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的（ ） 。 (20)（ ）负责一级房地产估价机构资质许可。 (21)需求的收入弹性是指（ ） 。 (22)下列不属于直接金融工具的是（ ） 。 (23)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约 定的土地用途的，必须取得原土地出让方和（ ）的同意。 (24)转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日 起（ ）曰内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 (25)（ ）的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁 止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (26)建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府 批准后，由（ ）实施。 (27)异议登记不当并给权利人造成损害的，应由（ ）承担赔偿 责任。 (28)工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（ ） 。 (29)A 房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为 10 万元，按照规定，A 房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为（ ）元。 (30)中华人民共和国物业管理条例属于（ ） 。 (31)假如 w 房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直 接费为 800 元/，间接费率为 12%，房屋设备安装工程直接费为 300 元/，其中人工费 为 80 元/，间接费率为 60%，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为 （ ）元。 (32)（ ）对全国房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。 (33)不属于城市规划的实施管理范畴的是（ ） 。 (34)我国公司法规定，公司当年的税后利润，应提取（ ）列入公司法定公益金。 (35)（ ）是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。 (36)中华人民共和国商业银行法规定：设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为 （ ）亿元人民币。 (37)房地产登记制度是现代（ ）法中的一项重要制度。 (38)房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由（ ）负责所辖区范围内的 房地产产权管理工作。 (39)单位活期存款每季末月（ ）日为结息日。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (40)债权人投保债务人的信用风险的，为（ ） 。 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)下列需交纳契税的包括（ ） 。 (2)下列关于边际收益递减规律，表述正确的是（ ） 。 (3)下列（ ）用地，可以依法取得划拨土地使用权。 (4)需求弹性中，通常考察的是（ ） 。 (5)下列关于中华人民共和国物权法确定的不动产登记制度，表述正确的是（ ） 。 (6)结构施工图的特征是（ ） 。 (7)房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括（ ） 。 (8)供热采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室内部分有（ ） 。 (9)规模报酬存在（ ）三个阶段。 (10)根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ） 。 (11)下列关于保险合同的表述中，正确的有（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (12)影响工程造价的主要因素包括（ ） 。 (13)妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括（ ）等方面。 (14)W 房地产开发企业的下列条件， （ ）是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。 (15)（ ）是现代保险事业经营和发展的科学基础。 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师实行备案执业管理制度。 （ ） (2)同一条需求曲线上，不同点的需求价格弹性系数大小相同。 （ ） (3)国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，城市房屋拆迁的适用范围是城市 规划区内的国有土地。 （ ） (4)土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，与其自身的肥沃程度 有关。 （ ） (5)一般来说，上部荷载越大，要求基础的底面积就越小；或者说，地基容许承载力越小， 所需要的基底面积就越小。 （ ） (6)房产图的测绘在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘 房产分户图。 （ ） (7)规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例减少，即生产规模 缩小时产量变化的情况。 （ ） (8)股票的内容应当完备，如果股票记载的内容欠缺或不真实，则股票无效。 （ ） (9)经批准 A 房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行 r 变更。按规定，A 房地产开 发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起 10 日内，电话通知买受人。 （ ） (10)城市用地评价内容包括三个方面，即社会条件评价、建设条件评价和经济评价。 （ ） (11)本票是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支 付给收款人或持票人的票据。 （ ） (12)票据贴现的期限最长不得超过 12 个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。 （ ） (13)目前，我国的住房公积金缴存比例拟订后，经本级政府审核后，报国务院批准后执行。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (14)城市房屋拆迁估价计价货币是以人民币为计价的货币，精确到元。 （ ） (15)对于不定值保险而言，一旦发生保险事故，无论保险标的的实际价值是否随时间发生 了变化，保险人给付保险赔偿金的计算依据均为保险合同双方事先约定的保险价值。 （ ） (16)房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任。 （ ） (17)一个投资基金公司可以有两种基金。 （ ） (18)如果想熟悉建筑物“各层建筑标高、层数” ，应查找平面图。 （ ） (19)房产税采用比例税率。不考虑优惠政策，按房产余值计征的，税率为 1.2%；按房产租 金收入计征的，税率为 12%。 （ ） (20)耕地占用税的征税对象，是占用耕地从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植 农作物的土地，占用前 3 年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。 （ ） (21)房地产权属档案宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。 （ ） (22)与居住生活有关的水污染物中，氰化物是剧毒物质，一般人误服 0019 左右的氰化钾 或氰化钠便立即死亡，敏感的人甚至服 0006g 就可致死。 （ ） (23)个人住房公积金贷款遇法定利率调整，贷款期限在 5 年以内的，实行合同利率，不分 段计息。 （ ） (24)租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议可以不继续履行。 （ ） (25)二氧化硫是无色、有刺激性臭味、有毒、有腐蚀性的气体，它对人体的危害，在浓度 低时主要是刺激上呼吸道；在浓度高时刺激呼吸道深部，对骨髓、脾等造血器官也有刺激 和损伤作用。 （ ） (26)银行汇票是由出票银行签发，见票时按照实际结算金额无条件支付给收款人或者持票 人的票据。 （ ） (27)凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到土地管理部门申请土地使用权变更 登记，然后凭变更后的土地使用权证书向同级人民政府房地产管理部门办理交易手续和申 请转移、变更登记。 （ ） (28)国有企业改组为股份合作制的，经批准可保留其划拨土地使用权。 （ ） (29)工程造价的层次性取决于工程的层次性。 （ ） (30)税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。 （ ） (31)人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变， 使其失去了原有的面貌。 （ ） (32)房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容。 （ ） (33)住房置业服务费由供款人向担保公司支付，担保服务收费标准应报经同级物价部门批 准。 （ ） (34)张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为 25 年。根据 中华人民共和国合同法 “房屋租赁期限不得超过 20 年”的规定，此房屋租赁协议的全 部条款无效。 （ ） (35)在计征个人受赠不动产个人所得税时，可以核定征收。 （ ） (36)由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的 限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。 （ ） (37)被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括被拆迁房屋的使用人。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (38)开发企业进行商品房预售时，应当向求购人出示商品房预售许可证 。 （ ） (39)基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入与支出关系的指标。 （ ） (40)导线截面的选择是根据机械强度、通过导线电流的大小、电压损失等确定的。 （ ） 四、综合分析题(共 3 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)A 房地产开发公司于 2009 年 1 月 1 日，通过出让方式获得 B 市 C 县规划区内一地块， 从事住宅楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金 6000 万 元，合同约定 2009 年 3 月 1 日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到 2010 年 5 月 1 日才开始动工建设。同时 A 房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建 成商业门市。 (2)按照规定，A 房地产开发公司应在签订了出让合同后（ ）日内，支付全部地价款。 (3)按闲置土地的规定，应向 A 房地产开发公司征收（ ）万元以下的土地闲置费。 (4)A 房地产开发公司要改变该项目部分土地用途，必须取得（ ）的同意。 (5)经同意，A 房地产开发公司改变该项目部分土地用途，必须（ ） 。 (6)本例中，该项目建设用地使用权出让合同签订的责任主体是（ ） 。 (7)根据国土资源部令第 33 号规定，A 房地产开发公司取得上述建设用地使用权，不可能 采取的出让方式是（ ） 。 (8)根据有关土地政策规定，A 房地产开发公司取得上述建设用地使用权后，不被无偿收回 土地使用权的最迟动工开发时间为（ ） 。 (9)在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最高的是（ ） 。 (10)W 房地产开发公司在 A 省 B 市建设 C 住宅小区。C 住宅小区占地 40h，全部为基本 农田。王某购买该小区一套商品房，并与 W 房地产开发公司签订了商品房预售合同。2009 年 11 月，王某取得了该套商品房的房屋所有权证 。 (11)按照规定，王某取得的该套商品房房屋所有权证 中的附图，表明了所购房屋的权 属范围，明确了异产毗连房屋的权利界线，注明了套内建筑面积和分摊面积，此附图属于 （ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (12)按照规定，王某取得的该套商品房房屋所有权证 中的附图，其比例尺一般为（ ） 。 (13)按照规定，王某取得的该套商品房房屋所有权证 中的附图中，该房屋的边长应实 际丈量，注记取至（ ）m ，注在图上相应位置。 (14)按照规定，王某取得的该套商品房房屋所有权证 中的附图，图中应标注（ ） 。 (15)下列关于 C 国有企业委托房地产开发公司，利用其部分厂房用地开发建设胜利小区， 表述正确的是（ ） 。 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答 题卡上涂黑其相应的编号) (1) :C (2) :A 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%的，应当及时续交。1000 万元 30%=300 万元。(3) :D (4) :B (5) :A (6) :B (7) :D (8) :A (9) :B (10) :D (11) :B (12) :D (13) :A (14) :A (15) :B (16) :B (17) :C (1)计算面积误差比。面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积 100%：(100m211Om2)/11Om2=909% 。(2)返还张某房 价款。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3%(含 3%)以内部分的房 价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过 3%的房价款由房地产开发企业双倍返还 买受人。返还张某房价款=11Om2 5000 元 /m23%+11Om25000 元 /m2609%2=83490 元。(18) :D (19) :A (20) :B (21) :C (22) :D (23) :B (24) :A (25) :A (26) :B (27) :B (28) :C (29) :D 10 万元 3%=03 万元。(30) :B (31) :A 该住宅楼每平方米土建工程间接费=直接工程费间接费率=800 元12%=96 元。 该住宅楼每平方米安装工程间接费=人工费间接费率=80 元60%=48 元。 该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费=96 元+48 元=144 元。 (32) :B (33) :B (34) :D (35) :A (36) :A (37) :B (38) :D (39) :A (40) :C 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (1) :A, B, C, E (2) :B, C, D (3) :A, C, D, E (4) :A, B, C (5) :B, D, E (6) :B, C, D, E (7) :A, D (8) :A, B, D (9) :A, B, C (10) :C, E (11)