【克而瑞地产研究】2015年4月全国市场简报

政策效果开始显现，一线城市市场尤为火热 出品单位：克而瑞信息集团研究中心 总 编：丁祖昱 张 燕 主 编：孟 音 林 波 责任编辑：杨科伟 马千里 余仁花 陶 媛 王青青 江怡珊 谢杨春 余露晴 【研究视点】 政策效果开始显现，一线城市市场尤为火热 “330”政策后首月， “银四”市场显现，一线城市市场表现尤为火热。 但房价和土地市场方面，各城市表现出现了较大的分化。 随着 4 月下旬央行降准落地，银行资金面更为宽松，二套房首付和利率 下调等政策落实的力度和面上广度有望进一步加大，改善型需求进一步加快 入市指日可待。此外，公积金等政策效应在 5 月也将会在市场成交上有进一 步的体现，预计二季度市场表现不凡。但我们认为，高库存城市当下仍应以 去库存为主，企业不可盲目乐观，肆意涨价。 【纵深解读】 经济：二季度经济仍需维稳，行业资金面将继续宽松 政策：央行大力度降准为“330 新政”落实送来及时雨 楼市：4 月供求回升，二季度是去库存关键“窗口期” 房价：一手房价格指数降幅连续收窄，下跌势头趋于终止 土地：4 月维持量跌价涨格局，京沪高溢价地块频现 【图说楼市】 1 月1 日 1 月20 日 0_ 50_ 100_ 150_ 十大城市成交指数 2015.04 供应：环比大增四成，但同比仍处低位 成交：成交开始回升，一线城市涨幅尤甚 库存：部分城市消化周期明显下降，但整体库存仍较高 成交结构：低档产品成交占比回升，小户型和超大户型波动较大 2 “330 新政”落地后首月，在大幅降准推动下,政策效果开始显现，一线城市市场表现尤为火热。但 各城市房价和土地市场仍维持显著分化格局。 “330 新政”的出台于各城市而言，犹如“救市稻草” ，各地乘势加大放宽公积金政策的力度，短短 20 多天的时间内，成都、郑州等等 20 多个省市调整了公积金政策，包括降低公积金贷款首付比例、提 高公积金贷款额度、延长还贷年龄、放宽贷款房龄限制、加大异地认贷政策力度等。而银行对政策的反 应却稍显滞后，据调查仍有近七成银行尚未执行“330 新政” ，部分银行虽已落实，但属于打折执行。 4 月初项目案场的到访和来电咨询量即出现激增，但上半月多是“看客” ，实际成交不多，据 CRIC 统计，全国 60 个主要城市上半月成交量环比 3 月下半月反而下滑 11%之多。随着各地公积金政策陆续落 地，实施二套首付下调的银行不断增加，市场成交快速增长。特别是一线城市，反应更为强烈，成交量 同、环比均出现大幅增长。究其原因，在于一线城市房价相对较高，二套首付降低及公积金政策调整对 改善型需求的刺激较大，上海、深圳等多地中高端项目热销即是证明。而房价方面，各城市出现了较为 明显的分化，供求相对平衡，需求相对旺盛的深圳、上海、南京等等城市不少项目已经对价格进行了微 调。而对于库存压力较大的城市，如青岛、沈阳、包括杭州等等，虽有涨价的声音，但多为虚张声势， 实际上，仍以“低价”跑量为主。 4 月土地市场仍维持量跌价升格局。一方面，房地产行业进入“新常态”已成业内共识，企业拿地相 较以前，明显要谨慎的多；另一方面，一季度业绩表现平平，资金不足也是企业出入土地市场的掣肘因 素。因此本月土地市场整体表现较为平淡，各线城市表现还略显分化。其中二三线城市，土地市场频频 遇冷，多地频繁出现流拍现象。但对于一线城市的优质地块，竞争却显得越发激烈，时有高溢价地成交。 就在 4 月，一线城市土地市场成交量楼面价和溢价率历史记录已均被刷新。这也说明，在房地产新常态 下，企业对于土地购置相对更为理性， 随着 4 月下旬央行降准落地，银行资金面更为宽松，二套房首付和利率下调等政策落实的力度和面 上广度有望进一步加大，改善型需求进一步加快入市指日可待。此外，公积金等政策效应在 5 月也将会 在市场成交上有进一步的体现，预计 5、6 月份多数城市楼市维持供求两旺格局。但我们认为，高库存城 市当下仍应以去库存为主，企业不可盲目乐观，积极营销抓住市场“窗口期”去存货仍是关键。 3 2015 年一季度数据显示，中国经济下行压力依然巨大，进出口、制造业和房地产等传统拉动经济增 长的领域仍显增长乏力。 1、一季度经济增速表现不佳，二季度经济急需维稳 国家统计局数据显示，2015 年一季度 GDP 增速 7%，不仅显著低于去年 7.4%增速，而且环比 1.3% 的增速也创下历史以来新低。其中，3 月工业增加值增速更是回落至 2009 年以来最低。而从拉动经济发 展三驾马车来看，短期经济增长也不容乐观。一季度社会消费品零售总额 70715 亿元，同比名义增长 10.6%。固定资产投资 50349 亿元，同比名义增长 13.6%，增速比 1-2 月份回落 1.1 个百分点。出口更是 忧患重重，3 月出口 3.15 万亿元，增长 4.9%，出口增长压力较去年显著增加。 从指标上看，一季度经济增速勉强维持在目标底线，但下行的风险仍在加大，二季度将是决定全年 经济增速的关键点。短期来看，房地产支柱低位不会动摇，对于稳定经济增长来说仍是最有效的抓手。 所以在二季度经济急需维稳的大方针下，预计后续将不断有扶持房地产的相关政策跟进，中央会继续通 过政策托底房地产市场来维稳经济。在调整限购、放松公积金贷款、以及二套房贷认定等措施后，下一 步可能会继续调整公积金额度，筹建国家住房银行的脚步也将加快。随着政策和改革红利不断落地，也 促使行业将加速调整，筑底维稳。 2、降息、降准预期仍在，未来行业资金面保持宽裕 中国人民银行发布的数据显示，一季度人民币贷款增加 3.68 万亿元，同比多增 6018 亿元。3 月末 广义货币供应量 M2 增长 11.6%，比去年同期低 0.5 个百分点，低于市场预期。另外，一季度社会融资规 模增量为 4.61 万亿元，比去年同期少 8949 亿元。金融数据的惨淡也显示出经济仍在下滑，接下来宽松 的货币政策仍有发挥的空间。 4 月 20 日央行宣布下调各类金融机构存款准备金率 1 个百分点，并实施针对性降准。这将向市场释 放 1.25 万亿的流动性。流动性大规模释放，虽是服务整体宏观经济，但对房地产行业而言，资金面也将 进一步放宽。前虽有“3 30 政策”刺激市场，然而，银行资金有限，政策落实迟迟不到位，此次降准正 好解除银行资金上的后顾之忧，央行可谓给银行下了一场“及时雨” 。然而，目前银行准备金率还处在高 位，还有较大的下调空间。而经济疲软也给央行进一步降息降准施加压力，预计二、三季度还将有 2-3 次的降息降准，宏观经济有望随之维稳，房地产行业作为其支柱产业，无疑也将从中受益。 二季度经济仍需维稳，行业资金面将继续宽松 4 “330 新政” 后，地方政府反应较为迅速，各地公积金政策纷纷调整，然而，银行方面却迟迟未 落实政策，个中缘由或有资金额度有限的因素。3 月末 M2 增速放缓至 11.6%，同比再跌 0.9 个百分点。 央行果不负众望，于 19 日再次下调 1 个百分点的存款准备金率，据估算，此次降准至少向市场注入 1.25 万亿元资金。 地方政府层面，多数地方政府积极响应“330 新政” ，不少省市住房公积金管理中心发文明确公积 金调整细则，主要调整方面有以下几个方面：1、提高公积金贷款额度；比如兰州市、浙江省、厦门市、 上海市、辽宁省、郑州市、深圳市、河北省和河南省均不同程度的提高公积金贷款额度，使部分城市的 刚需购房者可以实现纯公积金贷款；2、降低首付比例；比如温州市、深圳市、兰州市、浙江省、厦门市、 辽宁省、南京市、四川省、河南省等省市规定使用住房公积金购置首套房首付比例最低为 2 成，二套房 最低为 3 成；不同城市根据自身实际情况添加了附加条件，比如深圳市规定若属于组合贷款，首付比例 需符合商贷首付要求；3、个人住房公积金贷款转商业贷款贴息；随着公积金贷款发放增多，不少城市的 公积金可贷额度紧张，导致放款时间延长，为了解决这一问题，温州市和无锡市提出“公转商” ，确保了 购房者的正常公积金贷款需求。 央行大力度降准和公积金贷款细则出台促进前期利好政策实际落地，为“红五月”打下基础。 短期来看，降准再次为银行注入流动性，极大程度上缓解银行可贷资金不足的问题，促进“330 新政”实际落地；继而刺激改善型需求的陆续释放，有利于库存去化。对购房而言，降准和公积金调整 一定程度降低购房成本的同时，也增强了对房地产市场的信心；但层出不穷的利好政策难免会让部分购 房者期待购房成本的进一步下调而观望。对开发企业而言，中央政府的态度已非常明确，房企的信心也 随之大幅回升；这一点可以从土地市场回暖加以印证。整体来看，短期内楼市成交量上涨的态势仍将继 续，去化压力将进一步缓解。 中长期来看，随着利好政策的相继落地，预计 2 季度房地产开发投资增速和房地产新开工面积将企 稳回升。从各城市能级来看，一线及部分二线城市将是利好政策最大的赢家，改善型需求或将集中释放， 有望出现量价齐升的态势；二线城市中，供求平衡的城市的供求状况有望继续改善，供求失衡的二线城 市的去化压力或有所缓解，但也有加剧供求失衡的可能；三四线城市受政策利好影响较少，应在整体市 场回暖时抓紧去库存。 央行大力度降准为“330 新政”落实送来及时雨 1 月1 日 1 月20 日 0_ 50_ 100_ 150_ 十大城市成交指数 5 “330 新政” 后首月，重点城市商品住宅供应虽环比大增，但同比大幅下滑；成交方面，本月下 半月部分城市成交量上涨明显，使得整体成交同环比皆上升，一线城市涨幅尤甚。在此影响下，本月商 品住宅供求比较低，但库存量仍居高不下。但部分城市库存量有所下降，消化周期也进一步缩短。 1、供应：环比大增四成，但同比仍处低位 本月重点城市商品住宅供应量环比大幅增加 41%，但同比仍下降 30%。其中一线城市新增供应更是 环比增加 69%，而二、三线城市表现稍差，整体环比增加 36%，同比仍下跌 31%，青岛、长沙、苏州、 海口、无锡等同比跌幅更超过 60%。 在我们看来，新政后首月供应仍处低位的原因主要是，在一系列新政刺激下，市场信心提振，房企 对未来政策宽松预期加大，因而房企也在普遍观望，从而直接导致项目开盘节奏放缓，新增供应量徘徊 不前。 二季度一向是地产推盘集中期，然而今年前 4 个月的供应低位，使得大量的项目库存未能推出，而 随着降准推动政策进一步落地，市场观望情绪将一定程度上减退，再加上房企冲刺半年度业绩的需要， 5、6 月份供应量或将迎来明显上升。 表：2015 年 4 月全国 28 重点城市商品住宅供应表 单位：万平方米，% 能级 城市 4 月供应量 环比 同比 能级 城市 4 月供应量 环比 同比 北京 18 -59% -87% 长沙 61 19% -61% 上海 110 116% 32% 大连 28 290% -35% 广州 109 86% -31% 贵阳 46 124% 115% 深圳 51 187% 67% 武汉 142 133% -23% 一线 合计 287 69% -29% 重庆 250 5% 15% 南京 76 72% -43% 常州 34 44% -57% 杭州 88 24% -20% 济南 75 38% -34% 沈阳 42 33% -43% 南宁 36 52% -44% 合肥 115 149% 9% 苏州 52 7% -64% 宁波 27 782% -23% 昆明 17 -27% 8% 南昌 22 -6% -44% 成都 96 13% -7% 厦门 33 342% -16% 郑州 38 213% -39% 无锡 19 -76% -68% 海口 1 -92% -92% 青岛 27 -8% -75% 二三 线 合计 1410 36% -31% 长春 34 3% -58% 二三 线 福州 53 1288% 66% 总计 1698 41% -30% 备注：上表中城市供应数据为本月新申请预售证面积 重庆市数据为商品房数据 资料来源：CRIC2015 4月供求回升，二季度是去库存关键“窗口期” 6 2、成交：成交量开始回升，一线城市涨幅尤甚 从 CRIC 系统监测的 29 个重点城市商品住宅 4 月成交面积来看，不仅同、环比全部小幅上涨，也高 于去年月均成交量。一线城市上涨最为明显，同、环比增幅都最高，其中上海成交面积达到 115 万平方 米，同比增幅超过 50%；而二、三线城市整体环比小幅上涨 6%，同比上升 17%，其中，杭州、沈阳、福 州等城市成交上升明显，同、环比皆大增。 在我们看来，本月重点城市成交虽不同程度回升，但远不及市场对新政后成交上升预期，其原因主 要是：一方面， “330 新政 ”落实稍显滞后，目前，多数银行普遍由于可能存在的风险而保持按兵不动， 尤其是一些稳健保守的大型银行，仍在制定细则，并观察少数已执行新政银行的具体实施情况；另一方 面，近期快频次的政策利好让人眼花缭乱，人们感受到政府的“救市”心切，因而对于接下来的政策环 境普遍预期向好，观望情绪仍很强烈，因而导致成交未能明显回升。 但随着央行再次降准，推动房贷政策更快落地，购房者观望情绪将进一步减退，新政效果将逐步显 现；再加上房企为冲刺业绩必将加大供应量和营销力度，预计”红五月”成交量也将继续稳步上涨。 表：2015 年 4 月全国 29 重点城市商品住宅成交量表 单位：万平方米，% 能级 城市 4 月成交量 环比 同比 相比 14 年月均 值增幅 能级 城市 4 月成交量 环比 同比 相比 14 年月均 值增幅 北京 54 18% 2% -22% 长沙 96 -16% 17% -9% 上海 115 47% 51% 42% 大连 35 -2% 10% -13% 广州 81 10% 13% 3% 贵阳 51 -6% -3% 2% 深圳 42 -16% 42% 15% 武汉 145 -6% 15% 7% 一线 合计 292 18% 27% 10% 重庆 220 11% 28% 12% 南京 77 15% 5% 7% 常州 45 2% 11% 5% 杭州 102 54% 96% 38% 济南 79 10% 48% 30% 沈阳 110 28% 23% 18% 南宁 60 49% 6% 13% 合肥 75 4% -13% -2% 苏州 74 14% 19% 12% 宁波 37 23% 120% 13% 昆明 65 -8% 0% 6% 南昌 39 55% 112% -9% 成都 148 -25% -16% -19% 厦门 20 23% 22% -24% 郑州 53 -2% 8% 8% 无锡 45 3% 35% 1% 天津 90 12% 5% 12% 青岛 74 -6% 27% 3% 海口 21 -17% 4% 14% 长春 55 16% -8% -8% 二三线 合计 1859 6% 17% 6% 二三线 福州 43 89% 167% 114% 总计 2151 7% 18% 6% 备注：上表中城市供应数据为本月新申请预售证面积 重庆市数据为商品房数据 资料来源：CRIC2015 7 3、库存：部分城市消化周期明显下降，但整体库存仍较高 从供求方面来看，本月重点城市供求比虽有所回升，但超 6 成城市供求比仍在 1.0 以下，整体仍处 较低水平。其中，北京、沈阳、无锡、青岛等城市供求比不足 0.5。而供求比走低主要原因还是新政后供 应量仍未提振，成交量表现相对较好，使得整体供求比维持较低水平。而随着政策利好的继续释放，新 政的落地，重点城市供求或稳步上升，供求比也将回归正常水平。 库存方面，整体库存仍居高不下，同比继续增长的城市超过 7 成，而值得注意的是，深圳、济南、 常州等城市在成交明显回升下，库存量不同程度下降。在我们看来，今年前四个月的供应低位一定程度 上减缓了城市库存的快速攀升，但成交量的不振使得各城市库存并未明显改善，继续维持高位。而随着 系列政策效果的持续释放，成交量的稳步回升，预计合肥、济南、武汉等供求相对平衡的城市库存将稳 步下降。 表：2015 年 4 月全国 26 个重点城市商品住宅供求比、存量及消化周期（单位：万平方米） 库存量 消化周期能级 城市 供求比 4 月库存 同比 4 月消化周期 同比 北京 0.3 1006 16% 13.3 -2% 上海 1.0 924 26% 10.1 16% 广州 1.3 992 23% 11.6 13% 一线 深圳 1.2 457 -11% 8.2 -46% 南京 1.0 676 9% 8.5 4% 杭州 0.9 1151 9% 13.2 -34% 沈阳 0.4 2792 9% 27.5 -5% 合肥 1.5 533 23% 7.8 72% 宁波 0.7 570 0% 16.2 -37% 南昌 0.6 334 21% 9.9 48% 厦门 1.7 312 15% 16.3 43% 无锡 0.4 848 -6% 18.1 -30% 青岛 0.4 1590 -1% 21.3 12% 长春 0.6 1217 14% 23.3 25% 福州 1.2 352 34% 13.3 16% 长沙 0.6 1558 29% 13.5 18% 大连 0.8 392 -5% 10.4 10% 贵阳 0.9 728 29% 15.7 67% 武汉 1.0 1433 2% 9.7 -15% 重庆 1.1 1537 16% 7.5 -7% 常州 0.7 716 -11% 15.8 -14% 济南 0.9 397 -30% 5.2 -57% 南宁 0.6 559 -2% 9.2 -19% 二三线 苏州 0.7 768 0% 11.6 -7% 8 郑州 0.7 583 38% 10.5 47% 海口 0.1 493 8% 22.1 7% 资料来源：CRIC2015 从消化周期来看，本月重点城市消化周期并未明显改善，超 6 成城市消化周期继续上涨，其主要原 因还是新政效果未显现，供求仍未提振下，去化周期进一步拉长。但也应看到，深圳、宁波、杭州、济 南等城市在成交量回升下，消化周期大幅下降，降幅都超过 30%，预计，在政策利好落地，市场进一步 回升推动下，重点城市消化周期将继续下降。 4、成交结构：低档产品成交占比回升，小户型和超大户型波动较大 从价格段成交结构来看，京沪深低档产品成交占比均有回升。继上个月低档产品成交占比较大幅度 下滑后，本月京沪深 3 个一线城市低档产品成交占比有 2-4 个百分点的上涨。而中低档、中档、中高档 和高档产品成交占比变化，3 个城市表现分化。北京和深圳中低档产品成交占比均有小幅下滑，而上海本 月蔚蓝领海等刚需盘有较好的表现，中低档产品成交占比大涨 5%。从北京销售面积和金额 top10 项目来 看，多是单价 3 万元/平方米以下的刚需和改善型产品，因而本月北京高端产品成交占比也有较大幅度下 滑，环比下滑 4 个百分点。深圳本月高端产品则有较好的表现，销售金额 top10 中，3 席均价超过 5 万 元/ 平方米，单价最高可达的 20 万元/平方米的招商海上世界双玺也开盘售罄，因而高档产品成交占比本 月有小幅上涨，但中高档产品受低档和中低当产品成交占比回升影响，本月有较大幅度下滑，环比下降 5%。 但总体上，3 个一线城市各价格段产品成交占比并无结构性变化。 图：京沪深 15 年 3 月、4 月商品住宅成交价格比重 低档 中低档 中档 中高档 高档 16.37% 46.08% 20.25% 9.04% 8.26% 21% 48% 18% 8% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 3月 4月 北京 低档 中低档 中档 中高档 高档 13.28% 44.71% 20.04% 13.07% 8.89% 16% 40% 17% 16% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 3月 4月 上海 低档 中低档 中档 中高档 高档 13.80% 40.97% 20.28% 20.30% 4.64% 17% 43% 20% 15% 6% 0% 20%30% 50%60% 80% 3月 4月 深圳 注：4 月数据为初步统计数据 数据来源：CRIC2015 从面积段占比来看，90 平方米以下和 200 平方米以上户型产品成交占比有较大波动，中间产品表现 较为稳定。京沪深 120-144 平方米面积段产品成交占比表现较为稳定，与上月相比均表现为基本持平， 9 而 90 平方米以下和 200 平米以上产品成交占比在 3 个城市的表现分化较为明显。其中北京和上海 90 平 方米以下本月成交占比呈爆发式上涨，环比分别大涨 8 个百分点和 7 个百分点，深圳 90 平方米以下产品 成交占比则表现诶大幅下滑 6 个百分点。而 200 平方米以上大户型产品成交占比，北京和上海本月均有 较大幅度的下降，深圳的变化幅度则不大，微幅上涨 2 个百分点。 图：京沪深 15 年 3 月、4 月商品住宅成交面积段比重 90以下 90-120 120-144 144-200 200以上 36.74% 21.89% 14.16% 9.49% 17.73% 45% 22% 14% 5% 14% 0% 20% 40% 60% 3月 4月 北京 90以下 90-120 120-144 144-200 200以上 15% 30% 17% 18% 20% 22% 31% 18% 16% 14% 0% 10%20%30%40%50% 3月 4月 上海 90以下 90-120 120-144 144-200 200以上 66.79% 4.27% 14.13% 10.53% 4.28% 61% 8% 14% 11% 6% 0% 20% 40% 60% 80% 3月 4月 深圳 注：4 月数据为初步统计数据 数据来源：CRIC2015 5、本月小结：新政效果逐步显现，二季度将是去库存关键“窗口期” 4 月市场虽有起色，但也低于预期，其主要原因是，一方面多数地方房贷新政仍未执行，而最为重要 的二套首付四成政策，多数银行由于可能存在的风险而保持按兵不动，细则仍未落地，如广州除建行等 少数银行外，二套首付比例仍维持 7 成，且利率普遍上浮。另一方面，系列政策的刺激，使得市场对政 策宽松预期加大，观望情绪浓厚。 不过，我们对二季度市场持相对乐观态度， “330 新政”等一系列政策利好给市场注入活力不可否 认，而随着央行再次降准，流动性大规模释放，将加快二套房首付四成等房贷新政落地执行，市场潜在 需求或将被激活，目前处于观望的一大部分购房者将会出手，加快入市步伐，新政效果也将逐步显现。 同时，随着房企为冲刺半年度业绩，或将大幅提高新增供应量，在房源充足的情况下，成交量也将上扬， 预计 5、 6 月份市场将迎来一波成交小高峰，二季度市场表现可期。 10 2015 年 4 月，中国城市住房（一手房）价格 288 指数（以下简称价格指数）1079.6 点，指数值与 上月基本持平，环比下跌约 0.01%，全国一手房价格指数连续一年下跌势头趋于终止，同比跌幅小幅收 窄至 1.69%。 从指数趋势来看，可以看到价格指数环比跌幅连续五个月收窄，本月环比跌幅更是不足 0.01%，历 经了一年时间的回调调整之后，国内一手房交易价格指数的下跌势头终于得以终止，在降准降息、 “330”等新政利好相继出台的之后，随着各地公积金新政的全面落地，越来越多的一二线城市房价迎来 企稳回升，国内房价也终于迎来了止跌走稳的转折点。 图：各城市一手房交易价格指数变化表 日期 指数 环比 同比 2014.04 1098.3 -0.02% 6.90% 2014.05 1097.9 -0.03% 5.80% 2014.06 1097.2 -0.06% 5.33% 2014.07 1095.8 -0.13% 4.31% 2014.08 1092.9 -0.26% 2.93% 2014.09 1090.2 -0.25% 2.25% 2014.10 1086.7 -0.32% 1.08% 2014.11 1083.7 -0.27% 0.04% 2014.12 1080.9 -0.26% -0.68% 2015.01 1080.5 -0.10% -1.22% 2015.02 1079.9 -0.06% -1.62% 2015.03 1079.7 -0.01% -1.71% 2015.04 1079.6 -0.01% -1.69% 数据来源：中国房地产测评中心 分城市能级来看，一线城市方面，本月价格指数继续稳步上行，除广州外，其余三市房价均已高于 去年同期，北京、上海、广州房价保持小幅增加，深圳房价迅速上涨，4 月份房价指数环比增幅达到 1.55%。与其他城市相比，不论是在限购限贷解绑、还是在公积金的放宽上，一线城市的政策支持“力度” 最小，但在价格表现上却是最为积极，究其原因还是供不应求的市场现状所致，京沪穗深庞大的需求基 数大大加强了政策利好的市场效应。 二线城市方面，本月仍有 7 成城市房价环比回升，其中武汉、成都、合肥等涨幅领先的城市，前期 积压的需求进入快速释放阶段，房价月度环比增幅均超过了 1%；而杭州、沈阳、宁波等库存压力较大， 但价格已经基本调整到位的城市，得益于政策面的利好和消费者信心的回复，成交价格也实现了企稳回 一手房价格指数降幅连续收窄，下跌势头趋于终止 -0.35% -0.30% -0.25% -0.20% -0.15% -0.10% -0.05% 0.00% 2014.042014.052014.062014.072014.082014.092014.12014.112014.122015.012015.022015.032015.04 940 960 980 1000 1020 1040 1060 1080 1100 1120 环比 指数 11 升；少部分导入性需求不足的城市价格持续低迷，如拉萨、乌鲁木齐、呼和浩特等市，房价指数仍处于 环比回落的状态。 综上所述，目前国内国内房价下跌之势已经终止，一二线城市房价更是率先进入了企稳回升的阶段， 这首先是得益于“330” 新政的全面落地，加速消费者需求释放，其次是受益于资金面的宽松，央行的接 连降准降息为成交提供了充足“弹药” ；最后是近期资本市场的高歌猛进，也为楼市带来了更多投资获利 者的关注。结合具体城市来看，武汉、成都等城市房价已经出现全面上涨，南京、合肥等城市刚需主力 板块的房价也已出现了快速上升。不过考虑到以下三点，我们认为行业基本面并没有发生实质性改变， 本轮的一二线城市房价上涨，更多的还是应该视为价格长期回调后的积压需求集中释放。其一，供应结 构性过剩仍然是当下行业的主要矛盾；其二，在一二线城市的首轮城市扩张利好兑现之后，过去十年的 住房需求主力迁徙性住房需求已经进入了平稳回落的周期；其三，在经济增速下行的压力面前，我 们对于消费者支付能力难以给予更多的积极预期。因此对房地产企业而言，近期或可随行就市适当向上 调整价格，但长期而言仍应继续保持谨慎，在日益严峻的行业供求压力之下，盲目提价更多的还只能是 作茧自缚。 表：2015 年 4 月一二线城市一手房交易价格指数 城市 指数 环比 同比 城市 指数 环比 同比 北京 1222.8 0.22% 0.61% 上海 1273.5 0.35% 0.95%一线 广州 1179.5 0.31% -0.85% 深圳 1147.1 1.55% 2.17% 长春 1041.9 -0.59% -5.10% 南宁 1116.3 0.42% -1.72% 长沙 1077.5 -0.19% -4.89% 宁波 1024.5 0.42% -2.60% 成都 1088.8 1.82% 0.29% 青岛 1028.9 0.05% -4.54% 大连 976.6 -0.70% -7.26% 沈阳 1005.8 0.74% -5.42% 福州 1242.3 1.02% -0.57% 石家庄 990.6 0.03% -1.23% 贵阳 1000.6 0.36% 2.05% 苏州 1095.8 0.24% -3.68% 哈尔滨 993.3 0.68% 0.54% 太原 1127.5 -1.69% 8.56% 海口 1157.6 0.53% 2.88% 天津 1146.5 0.21% -0.32% 杭州 1009 0.01% -7.38% 乌鲁木齐 1119.8 -1.65% -1.33% 合肥 1238.7 0.50% 5.96% 武汉 1233.8 1.44% 7.71% 呼和浩特 850.2 -1.95% -15.92% 西安 941.3 0.11% -1.27% 济南 1138.6 0.69% -0.58% 西宁 1168.8 -0.02% 2.84% 昆明 931.1 0.06% 1.48% 厦门 1406.6 0.18% 10.25% 拉萨 1215.5 -1.54% 7.28% 银川 979.8 0.47% -4.97% 兰州 959.3 -0.48% -3.50% 郑州 1222.5 0.04% 3.20% 南昌 1159.7 0.02% -8.84% 重庆 1096.5 0.15% -3.11% 二线 南京 1186 0.17% 1.63% 注：2013 年 1 月=1000 数据来源：中国房地产测评中心 12 2015年 4月， “330”新政的暖风并没有吹到一级市场，国内土地市场成交规模仍在低位。从城市视 角来看，一线城市方面，京沪多块优质宅地拍出高溢价，但整体成交规模仍在下滑；二三线城市方面， 成交规模亦是显著收窄。从地方政府表态来看，国土部要求的“有供有限”得到了良好执行，大部分城 市均调减了土地供应计划，意在从根源上解决供应结构性过剩的行业主要矛盾。 1、成交：成交规模持续回落，面积和金额分别环比下跌 47%和 38% 4月份，国内土地市场成交规模持续低位运行，CRIC监测的300 城经营性用地共出让152幅，成交面 积1188 万平方米，环比 3月份大幅回落 47%，成交总价383 亿元，环比下跌38% ，成交均价3231元/平方米， 环比上升16%，一线城市成交占比上升，成交均价持续攀升。 “330”新政后，不同于商品房市场的显著 回暖，土地市场成交仍在持续低迷。目前房地产行业正处于供应结构性过剩的短期困境，现阶段房企关 注点还是更多的放在去库存上，并且鉴于目前市场需求正处于缓慢下行的大周期内，为了控制投资风险， 企业拿地也更为审慎。从溢价率表现来看，4月份平均溢价率上升至 20%，但高溢价地块主要还是集中在 京沪穗深，房企还是更为青睐住房需求旺盛，房地产供不应求的一线城市，而二三线城市绝大部分地块 仍在以底价成交，在这些城市企业拿地仍然相对谨慎。 图：300 城经营性用地月度成交情况 2014 年4 月 2014 年5 月 2014 年6 月 2014 年7 月 2014 年8 月 2014 年9 月 2014 年10 月 2014 年11 月 2014 年12 月 2015 年1 月 2015 年2 月 2015 年3 月 2015 年4 月 2015 年5 月 0_ 2000_ 4000_ 6000_ 8000_ 10000_ 12000_ 0_ 1000_ 2000_ 3000_ 4000_ 成交建筑面积( 万平方米) 成交总价（亿元） 成交楼板价（元/ 平方米） 数据来源：CRIC2015 2、分布：各线城市成交大幅回落，一线城市溢价率显著上升 4月份，各线城市土地市场成交均大幅回落，其中一线城市成交面积下滑超过3 成，二线、三四线城 市下滑幅度均接近5成。一线城市方面，本月深圳土地市场再度迎来土地出让，但也仅是一幅小体量商业 地块，广州土地成交面积环比大增，但同比来看仍处绝对低位。值得注意的是，本月京沪有多块土地拍 4月维持量跌价涨格局，京沪高溢价地块频现 13 出了高溢价，如上海新桥、上海唐镇、北京中关村等优质宅地均引来多家企业关注，溢价率也都达到了5 成。以此来看，即便土地市场整体景气回落，对于一线城市中需求旺盛、住宅供应紧缺的重点区域，企 业拿地热情依然高涨。 二线城市4月份成交量环比下跌47%，同比下滑68% ，绝大多数城市土地成交量均现大幅度收窄，仅 杭州、南京等少部分城市成交量环比上涨，但对比各市自身的商品房成交规模来看，本月的土地成交建 筑面积仍不及月均商品房成交量，仍然处于相对较低的位置。更多的城市还是类同成都、武汉等市，土 地市场成交下滑，并且溢价率也较3月份有所回落。以此来看， 3月末两部委所要求的“有供有限” ，在二 线城市得到了良好执行，受供地速度均明显放缓所限，土地市场成交量也出现了环比回落。 三线城市方面，成交建筑面积价环比再度腰斩，成交总价环比下滑超过6成。三线城市土地市场规模 之所以持续紧缩，其主因还是迫于高企的库存压力，而3 月末两部委所要求的“有供有限” ，更是成为了 三线城市土地市场持续回落的又一推手。不过值得注意的是，惠州、宜兴等实体经济较强，需求相对旺 盛的三线城市成交表现依然坚挺，本月土地市场成交规模仍在20万平方米以上，并且也偶有高溢价土地 成交。 目前来看，房企还是更倾向于在供不应求的一线城市拿地，未来一线城市也仍将是房企竞争的热点 区域；而对于需求不振的三线城市，房企仍然是兴趣缺缺；在供应结构性过剩的二线城市，目前政企双 方均较为谨慎，不过为了保证足够的新增供应入市，我们预计二线城市土地成交量或有适度回升，但考 虑到供应端的压力，我们认为还是不会出现2012、2013年的成交井喷现象。 表： 2015 年 4 月各能级及十大重点城市经营性用地成交情况 单位：万平方米、亿元、元/平方米 城市能级 成交建筑面积 成交金额 成交均价 （重点城市） 4月 同比 环比 4月 同比 环比 4月 同比 环比 一线 106.54 -76% -34% 189.62 -61% -7% 17799 62% 41% 北京 54.47 -77% 29% 106.8 -63% 247% 19607 62% 170% 上海 47.82 -29% -59% 75.298 11% -56% 15745 56% 7% 广州 3.65 -95% 191% 2.9472 -96% 778% 8065.5 -9% 201% 深圳 0.59 -99% 4.58 -92% 77759 643% 二线 789.07 -68% -47% 151.78 -72% -52% 1923.5 -11% -10% 成都 72.97 -63% -67% 18.114 -74% -71% 2482.2 -29% -12% 杭州 20.46 -51% 76% 15.826 -23% 240% 7735 57% 93% 南京 42.59 -73% 6146% 27.4 -58% 40076% 6434.1 58% 543% 天津 5.04 -97% -96% 1.394 -98% -98% 2763.8 -27% -40% 武汉 7.21 489% -97% 0.4875 -35% -99% 675.68 -89% -70% 重庆 6.59 -94% -93% 2.66 -92% -85% 4035.7 28% 111% 14 三四线 292.399 -76% -49% 42.479 -81% -57% 1452.8 -18% -15% 数据来源：CRIC2015 3、重点地块：京沪频现高溢价成交，难掩整体低迷格局 本月成交总价超过 20 亿元的土地均来自于京沪二市，其中北京中关村、上海唐镇等地块亦是相继拍 出了高溢价，此类位于一线城市优质区域，且为板块内暌违数年的出让地块，仍是房地产企业关注的热 点。但整体来看，受限于目前供应结构性过剩的行业主要矛盾，目前土地市场仍处于相对低迷的阶段， 更多的地块还是在以底价出让，如北京丰台区商业金融用地、南京秦淮 NO.2015G02 等均是如此。 单价 TOP10 方面，本月榜首地块为宁波海曙区的一幅小型商服用地。整体来看，京沪杭仍然是房企 “最愿意”高价拿地的城市，单价 TOP10 中 8 席均来自于此三市。地块属性方面，本月宅地占比大幅上 升，单价前十中，6 幅地块均为住宅用地。 表：2015 年 4 月成交土地总价排行榜 成交价排 名 城 市 地块名称 （亿元） 1 北京 海淀中关村永丰产业基地 56.40 2 北京 丰台区丽泽路商业金融用地 50.40 3 上海 浦东新区唐镇新市镇 D-03-05a地块 29.06 4 上海 浦东新区唐镇新市镇 D-04-07地块 21.70 5 上海 松江区新桥镇陈春路一号 A-1地块 20.12 6 成都 金泉街办何家堰村 2、3、4 组，互助村 8组地块 11.66 7 太原 并国土公出告字201511 号小店区 SG-1508地 块 11.17 8 南京 2015年第 02号 秦淮区 NO.2015G02 8.90 9 南京 2015年第 02号 雨花台区 NO.2015G03 8.80 10 杭州 萧政储出20154 号 8.32 数据来源：CRIC2015 表：2015 年 4 月成交土地单价排行榜 楼板价排 名 城 市 地块名称 （元/平方米） 1 宁波 海曙区月湖西区一期 2#-1、2#-3 地块 32200 2 上海 浦东新区唐镇新市镇 D-04-07地块 29697 3 上海 浦东新区唐镇新市镇 D-03-05a地块 27909 4 北京 海淀中关村永丰产业基地 27024 5 上海 松江区新桥镇陈春路一号 A-1地块 17227 6 北京 丰台区丽泽路商业金融用地 15000 7 常州 常州市钟楼区盐业公司地块 JZX20150401 12155 8 杭州 萧政储出20155 号 11039 9 杭州 萧政储出20154 号 11022 10 杭州 萧政储出20154 号 11022 数据来源：CRIC2015 15 （1）上海：时隔两年再现宅地入市，唐镇地块引多家房企跳价竞拍 宗地概况 土地地址 浦东新区 详细交易方式 挂牌 所属板块 曹路 地块属性 住宅 总用地面积（万平方米） 6.12 成交总价（亿元） 29.06 总建面积（万平方米） 10.41 楼板价（元/平方米） 27909 成交日期 2015-04-16 溢价率 69% 受让方 大名城股份有限公司 数据来源：CRIC2015 4 月 16 日上午，大名城联合体以 50.76 亿竞得唐镇新市镇 11 万两幅纯宅地，平均溢价率 68.36%。其中， D-03-05a 地块总价 29.06 亿，楼板价 2.79 万/ ，溢价率高达 69.15%。唐镇时隔两年 再推纯宅地，竞拍现场相当火爆，多家知名房企现场争夺，土拍现场出现加价迅速，多次跳价等现象。 就地块本身而言，地块所处唐镇板块价值增值潜力巨大，板块早有绿城、仁恒等知名房企深耕多年， 近年来又受到自贸区、迪士尼等利好辐射。同时 330 新政后，作为高端、改善型项目集中的区域，板块 关注度再度提升。此外，周边配套较为齐全，学校、商业能够满足住户基本学习、生活需要，且靠近地 铁 2 号线东延线唐镇站和创新中路站，交通较为便捷。 但是，周边在售项目仁恒东郊花园、绿城玉兰公馆、金大元御珑宫廷等售价均在 3.8 -5 万元/之间， 而此次拿地楼板价已接近 3 万元/，项目运营利润空间受限。不过，就区域房价的增长趋势而言，待该 地块投入销售时周边均价已然上扬，以此来看该拿地价格还算合理。 （2）北京：330 新政后土地首拍，中关村宅地溢价率封顶出让 宗地概况 土地地址 海淀 详细交易方式 挂牌 所属板块 大沥板块 地块属性 商住办 总用地面积（万） 6.52 成交总价（亿元） 56.4 总建面积（万） 20.87 楼板价（元/平方米） 27024 成交日期 2015-04-27 溢价率 48.9% 受让方 首创 数据来源：CRIC2015 4 月 27 日，北京迎来 “3.30”新政后首次土地拍卖。其中，海淀西北旺地块争夺激烈，共 10 家知 名房企及联合体参与竞拍，迅速达到价格上限后，历经 130 轮配建竞拍，最终首创以 56.4 亿元并配建 6.05自住型商品房的代价夺得，溢价率高达 48.9%。 16 该地块区位以及配套优势明显，首先，位处中关村永丰产业基地，周边中小企业众多，置业需求充 足；其次，海淀区域高校云集，知名学校如清华附中、中关村二小更是在地块附近，典型的学区地块； 再次，周边商业、医疗配套齐全，交通便捷，地块紧邻北清路，距京新、京藏仅 3 分钟车程，距离金融 街车程仅 30 分钟，地铁 16 号线也即将开通；最后，海淀区域的土地供应非常稀缺，过去两年间，海淀 区共出让带有住宅使用性质用地 4 宗，总建筑面积 32.4 万，剔除自住房供地，仅剩 4.4 万，而且目 前该板块在售的项目不多，商品住宅市场处于供不应求状态。因此，该地块作为区域内目前唯一的住宅 用地，稀缺性和开发价值不言而喻。 然而，就目前周边项目在售情况而言，盈利空间有限。目前，区域内市场中高端商品房售价在 5 万- 6 万元 /，普通住宅 4 万元/左右，二手房 3 万-4 万元/ 。该地块平均楼板价 2.7 万元/，但考虑到 将近 30%的自住房配建，该地块的住宅部分楼面价将高达 4.3 万元/，因而产品规划至关重要。可以说， 对首创而言，压力将远大于机遇。 4、本月小结：“有供有限 ”调控见效，土地成交或将持续低位 进入 4 月份，土地市场成交规模仍在低位，并且我们认为这一形势还将在今年继续延续，这主要是 基于三方面因素，首先是因为地方政府供地速度放缓，3 月末国土部、住建部两部委提出了供地“有供有 限” ，要求供应过量的城市限制土地供应，目的是从根源上改善目前供应结构性过剩的主要矛盾，从 4 月 份各地政府公布的年度供地计划来看，地方上亦纷纷相应，如无锡、三亚、杭州、石家庄等市供地计划 均同比调减超过两成；其次是因为开发商拿地更为谨慎，从 4 月份土地成交情况来看，上海唐镇、北京 中关村等重点地块拍出了高溢价，但也仅仅是个案，大多数土地还是以底价成交，开发商拿地还是趋于 谨慎；最后是信用扩张速度下降，房地产开发难以获得更多流动性支持，近期央行降准确实为货币市场 带来了大量流动性，但与 2009 年的 4 万亿时期相比，受限于制造业等传统实体经济的疲软，为了平衡信 贷风险，目前银行放贷意愿愈发谨慎，降准后流动性扩张正在面临效用递减的局面。 17 日期 出台部委 政策名称 主要内容 4 月 2 日 南京住房公积金 管理中心 关于进一步放宽提取 住房公积金支付房租 条件的通知 通知明确，职工连续足额缴存住房公积金满 3 个月，本人及配偶在 本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公 积金，用于支付当年房屋租赁费用。其中租住商品住房的，未婚职 工按每月提取金额不超过 900 元计算，已婚职工夫妻双方合计按每 月提取金额不超过 1800 元计算。 4 月 2 日 温州市人民政府 第 50 次常务