假按揭的法律责任及风险防范

假按揭的法律责任及风险防范 内容摘要按揭作为一种住房消费信贷已深入民心但在实践中 由于按揭贷款相关的法律法规又很不健全，按揭之外又出现了一种 “假按揭”严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的发展。本 文将结合当前假按揭案件及我院办理的几起案件讨论假按揭的危害、 表现形式、法律责任及风险防范等。 一、按揭、假按揭的涵义 （一）按揭的涵义及条件 按揭方式最早由香港传入大陆又称为“供楼”它是由三方当事 人参加的债权债务关系即按揭人（购房人） 、房地产开发商、按揭权 人（一般指银行）三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动。一般 由购房人先与房地产开发商签订房屋买卖合同并预付部分购房款； 然后购房人凭该合同与按揭权人（即银行）签订按揭合同由按揭权 人将余下的购房款付给房地产开发商；而由购房人演变而成的按揭 人必须保证定期在按揭银行还款直到贷款全部还清给银行后按揭关 系结束。按揭权一经设定房屋产权在房款由按揭权人（银行）付清 给开发商后由开发商转给银行其产权证先为银行所持有按揭人归还 本息后银行再将房屋产权转移给购房者。在这之前购房者只取得了 该房屋的居住使用权。 依据现行的个人住房贷款的相关政策一般来说按揭人只有同时 具备下列条件才有可能得到按揭贷款：（1）具有居住地合法的身份 2 证明；（2）首期购房付款通常情况下至少要交付商品房价总额的 20%；（ 3）信誉良好确有偿还贷款本息的能力一般以收入证明为依 据。 （二）假按揭的涵义及表现形式 假按揭通常是指开发商为资金套现不以真实的购买住房为目的 借用内部职工或开发商亲属的名义购买住房通过虚假销售或虚高价 格购买的方式从银行套取购房贷款的行为。其程序一般如下：开发 商通过给身份证持有人一定数额的报酬有偿使用对方身份证并由身 份证持有人在按揭贷款合同上签字签字完成银行即根据合同向开发 商放款开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一 个协议包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密 条款等内容。 “假按揭”从行为目的上看通常有三大类：一是解决资金不足 难题；二是转移风险抽逃资金；三是特殊的营销策略以达到规避 “零首付”的目的。前两类“假按揭”一般是开发商故意组织非真 实的购房自然人利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第三类 “假按揭”是开发商为了促进销售而采取的行为主要是提高售价以 达到规避“零首付”的目的。 “假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实因此一旦房地产 开发商的资金周转出现问题购房借款人就会立即停止偿还银行贷款 致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等系列风险极 容易形成银行不良资产给银行造成极大的损失；同时还会对提供相 3 关真实资料的虚假购房人的个人信用产生影响；另外“假按揭”大 量发生也可能造成房地产市场的“虚假繁荣”假象引诱社会大量资 金进入房地产市场形成市场“虚市”从而可能引发新一轮的房屋开 发热甚至会产生房地产泡沫十分不利于房地产业的持续健康发展； 而对于付诸真金白银的购房者来说最大的风险是买了房后房产已被 抵押不但无法办理房产证甚至还将失去所购住房损失极大。 二、假按揭产生的原因 造成假按揭产生的原因涉及多方面既有当前法律法规不健全相 关又房地产开发商和银行的原因。 （一）房地产开发商方面的原因 从房地产开发商的角度之所以采用假按揭从银行套取资金一般 并不完全是为了进行诈骗而是为了取得继续建设的资金。通常这些 “假按揭”中的“假购房者”不负责还款供楼还贷由开发商提供。 在以后的时间里如果这些房屋有真正的买家时开发商则提前向银行 还贷到房管局注销抵押登记后将该房转让给真正的购房者。但一旦 资金链出现问题银行将面临巨大的风险。 如我院受理的谢某等三人因与中国工商银行某支行借款合同纠 纷不服法院判决申诉案。该案中谢某等三人系某房地产开发公司的 职工。受单位的强行指令提供身份证与中国工商银行某支行签订 个人住房借款合同 、 个人住房借款抵押合同 （但未办理房屋抵 押登记手续）同时该房地产公司、谢某等三人、与中国工商银行签 订个人住房借款保证合同由房地产公司作为担保人。此后银行 4 如约发放贷款由房地产公司实际使用该笔贷款。初期房地产公司按 期向银行还款后开始欠款引发纠纷。从本案合同的实际履行来看实 为房地产公司借职工的名义实施虚假购房行为以取得银行贷款由自 己作为担保人贷款由本公司使用。本案在一审中法院依据合同直接 判决谢某承担还款义务房地产公司作为担保人承担连带还款责任。 判决下发后谢某未提起上诉判决生效。判决生效二年后谢某又以对 法院判决不服为由到检察机关申诉。我院经审理后认为房地产公司 及谢某均认可谢某等三人与银行签订合同的行为系受公司胁迫故签 订合同非其真实意思表示且取得的银行贷款实际由公司使用故谢某 不应承担还款责任。我院就该问题向法院发再审检察建议后目前法 院已予以再审改判由房地产公司承担还款责任。但目前该房地产公 司已申请破产银行作为债权人的损失已难以挽回。 （二）银行方面的原因 银行贷款业务操作不规范、审查不严以及内部不当激励机制不 当亦是造成假按揭的重要原因而且实践中还存在许多银行内部操作 人员明知假按揭但为占据个人贷款业务市场以及存有侥幸心理仍予 以办理。 如前段时间刚刚经过二审判决的森豪公寓假按揭贷款近 16 亿案。 该案中开发商采用指使、发动公司职工以个人名义购房公司提供首 付款和假收入证据的形式从中国银行等三家银行骗取贷款。职工个 人多出于法律意识淡薄或迫于公司压力提供身份证明、签订相关合 同。银行内部职员或出于收受贿赂或为完成业绩明知假按揭而予以 5 放贷。一旦房地产开发公司某一资金链出现问题银行贷款的收回便 巨大风险。目前该案银行收回的贷款不到 2 亿损失巨大。目前该案 中房地产开发公司构成合同诈骗罪其单位直接负责的主管人员和直 接责任人员已受到刑法的追究国有银行的职员亦因失职受到法律的 严惩。 三、假按揭法律责任分析： 从上述案例来看假按揭的法律责任主要体现在以下方面： （一）在民事责任方面 关于假按揭各主体应承担的法律责任需要考察银行是否明知系 假按揭及相关合同中签名的真实性。 如果是开发商通过伪造借款人签名“假按揭”的，由于根本不 存在借款人，借款合同无效，应由开发商承担全部的还款责任。 如果是开发商和借款人串通进行“假按揭”的，借款人签名真 实合同的形式要件完备，合同当事人均具备签订合同的民事行为能 力; 合同的内容为借贷，不违反法律和行政法规的强制性规定；但是 由于开发商和借款人签订借款合同的真实意图不在于购买住房，而 是帮助开发商套取银行信贷资金，因此，开发商和借款人在签订借 款合同中的意思表示并不真实，根据我国合同法第 54 条第二款 的规定， “一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真 实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁 机构变更或者撤销” 。因此在银行对开发商和借款人串通“假按揭” 毫不知情的情况下，由于开发商和借款人在签订借款合同中存在欺 6 诈，银行作为受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销， 借款合同在效力上属于效力待定的合同。在银行行使变更或者撤销 的请求权之前，借款合同应属有效，借款人应按照合同的约定清偿 贷款，并由开发商承担连带保证责任。当然，借款人履行义务后， 可以以其并未真正购房，也未使用贷款为由要求开发商返还贷款。 银行在与开发商签订某按揭合作协议时往往会约定由开发商承担连 带保证责任或其他责任。 如果开发商胁迫借款人进行假按揭的，由于借款合同中借款人 的意思表示不真实，故借款合同应属无效，由真实借款人即开发商 依法承担还款责任，前文我院受理的谢某等三人申诉案即属此种典 型。 （二）在刑事责任方面 对于开发商，在假按揭中，对于开发商十分明显地以非法占有 为目的利用签订、履行借款合同诈骗银行或其他金融机构贷款应当 以合同诈骗罪定罪处罚，前文“森豪公寓”案即为此类案件之典型。 另一方面，如果所谓开发商只是少数犯罪分子借以诈骗银行贷款的 工具，则可以认定为贷款诈骗罪。 对于银行工作人员，如属国有商业银行在发放个人按揭贷款时, 在所有借款人资料和购房合同均系伪造的“假按揭”中, 因未对借 款人的主体资格和履约能力进行严格审查，导致开发商得逞的，如 果开发商到期无法还款,也无财产可供执行,造成大量银行贷款无法收 回的,贷款银行的主管人员应构成国有企业人员失职罪。如银行职员 7 的行为尚不构成犯罪但符合金融违法行为处罚办法第 16 条所列 情形的，贷款银行和有关责任人员亦应受到相应的行政处罚。 四、假按揭的风险防范 如前文所述假按揭的社会危害极大必须采取多种措施加以规范 以维护健康的金融秩序和房地产经营秩序。 （一）从银行方面 “假按揭”给银行信贷资产带来了极大的风险金融部门必须加 强对“假按揭”的防范。如前文所述“假按揭”行为的发生其本质 因素只有两个一是开发商的主动行为另一个便是银行部门的无视甚 至怂恿。因此防范“假按揭”要从银行本身的制度、机制、及法律 规范上进一步健全完善严格执行并相应的加大打击力度这样就会极 大地减少按揭中的“假按揭”行为。 首先银行应加强按揭业务管理强化风险意识。 “假按揭”的大量出现与银行把关不严有直接关系。因此防范 “假按揭”的发生首先便是银行自身要积极主动地强化按揭风险意 识。银行部门加强按揭业务的市场竞争应当通过优质高效的服务来 赢取而不是通过不规范的手续制度来获得。银行部门要强化并坚决 实施按揭环节中的各项标准按规定操作；要加强机构的专业化建设 及银行工作人员的素质和道德建设对故意忽视“假按揭”职业道德 素质低下者应严厉追究其责任。 其次银行应充分重视贷前审查、把好贷款审批关、严格贷后管 理。如加强对购房者的审查力度如摒除代理购房要求购房者本人前 8 往银行办理按揭严格审查按揭人的收入水平看其收入是否与其年龄、 学历、职位及单位相符。审查购房者首期付款是否真正由借款人缴 付是否是由开发商代缴。仔细审查购房人的预留的联系电话和地址 一般“假按揭”会出现虽借款人不一样但是预留的联系电话和地址 相同；此外还要注意其约定的还款日期是否相同一般“假按揭”的 还款日期相近或同一天（由开发商统一还款）上述措施对有效防范 “假按揭”会起到一定的积极作用。 （二）从房地产开发企业和假按揭人方面 社会应提倡树立诚信企业