代理合同纠纷(精选多篇)

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 代理合同纠纷( 精选多篇) 上诉人泰隆公司与上诉人中盛公司 商品房销售代理合同纠纷一案民事判决 书 安徽省高级人民法院 民事判决书 皖民四终字第 00148 号 上诉人与上诉人黄山市中盛市场 开发有限公司商品房委托代理销售合同 纠纷一案，前由安徽省黄山市中级人民 法院于 2014 年 7 月 7 日作出黄中法民 一初字第 3 号民事判决,泰隆公司、中盛 公司均不服，分别向本院提起上诉。本 院于 2014 年 12 月 21 日作出皖民四终 字第 0077 号民事裁定,将本案发回黄山 市中级人民法院重新审理。黄山市中级 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 人民法院重审后,于 2014 年 8 月 2 日作 出黄中法民一初字第 00002 号民事判决, 泰隆公司、中盛公司仍不服,再次分别向 本院提起上诉。本院受理后，依法组成 合议庭，于 2014 年 12 月 2 日公开开庭 进行了审理。泰隆公司的委托代理人张 炯、程华德，中盛公司的法定代表人范 德永及其委托代理人郑明继、汪晓农到 庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审查明：中盛公司与泰隆公司 于 2014 年 3 月 8 日签订一份委托代 理合同 ，约定：1、乙方为甲方提供黄 山国际旅游礼品城项目营销策划及代理 商品房销售。合同期间，该物业售出每 一套单位，甲方按照合同的约定支付给 乙方代理销售佣金与溢价佣金；2、合 同期限为 22 个月，自 2014 年 2 月 18 日至 2014 年 12 月 31 日，合同到期后 7 天之内，如甲方或乙方书面提出终止 合同则按合同终止条款处理；3、商品 房的销售基价由甲方确定，乙方可根据 市场销售情况征得甲方签章认可后，灵 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 活浮动。甲方所提供的委托物业清单即 销售价格表为合同的附件一；4、缴纳 首期款并签署购房合同后，客户办理完 成按揭手续，即视为乙方已完成了该销 售行为，但乙方必须协助甲方办理完成 产权证；5、双方在该物业开发每期， 各销售阶段均以甲方提供的委托物业清 单为衡量标准结算代理费用。商业物业 销售佣金：2014 年 2 月 18 日至 2014 年 12 月 31 日的销售佣金已于 2014 年 2 月 7 日进行结算，此次结算标准，按 销售返租折扣前的 5.6计算，2014 年 2 月 7 日对已销售未结算的销售佣金和 以后销售佣金结算标准，按销售返租折 扣后的 6.5计算。溢价佣金：从合同 生效之日起，以双方确认的附件委托物 业清单中的单价为依据，乙方销售的每 个铺位单价超过附件中的销售单价时， 超出部分乘以建筑面积为溢价，销售单 价以返租前的成交单价为准。在计算溢 价部分，乙方不得在溢价中再提取 6.5的佣金。溢价所得部分，双方按以 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 下方式分配：溢价在单价 500 元之内甲 方 70，乙方 30进行分配；溢价超 过单价 500 元以上部分甲方 65，乙方 35进行分配等。 2014 年 1 月 4 日，泰隆公司向中 盛公司发函，以代理期限到期、双方未 达成新的协议为由提出终止委托代理 合同 ，并要求按上述合同结算佣金与 溢价佣金。中盛公司于 2014 年 1 月 4 日收到该函件。2014 年 3 月 25 日，泰 隆公司起诉至一审法院，请求判令中盛 公司支付尚欠销售佣金、溢价佣金、所 没收的定金、违约金及代垫费用等共 437 万元，并承担本案诉讼费用。中盛 公司提出反诉，请求确认该公司与泰隆 公司签订的委托代理合同中佣金标 准和溢价佣金的约定无效，并判令泰隆 公司返还已付的代理佣金 3941787 元、 承担反诉费用。 2014 年 3 月 25 日，一审法院组 织泰隆公司与中盛公司进行对账，双方 确认：泰隆公司销售的房款总额：中盛 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 公司确定为 117244968 元，泰隆公司认 可该数字，同时认为中盛公司在统计时 遗漏了五套商铺，该五套商铺的房款为 1720149 元。中盛公司对该五套商铺的 意见为：b714 号房，业主于 2014 年 12 月份付定金 2 万元，房款首付时间是 2014 年 3 月份；b716 号房，业主于 2014 年 12 月付定金 2 万元，该商铺于 2014 年 1 月份前退定金；b806 号房， 业主于 2014 年 1 月支付房款；e502 号 房，中盛公司于 2014 年 2 月 18 日前已 销售；e823 号房，业主于 2014 年 12 月 份前退房。因双方合同期间为 2014 年 2 月 18 日至 2014 年 12 月 31 日，泰隆 公司已于 2014 年 1 月 4 日发函终止合 同；当时合同约定，客户签署购房合同、 缴纳首期房款，并办理完成按揭手续后， 才视为泰隆公司完成了该销售行为。而 以上五套争议商铺均不符合约定，不能 视为泰隆公司已完成了销售行为，因此 不能结算佣金。更名费：泰隆公司主张 数额为 32500 元，中盛公司认可 27500 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 元，泰隆公司认可 27500 元。 违约罚没定金：泰隆公司主张数 额为 30815 元，中盛公司认可 30715 元， 泰隆公司认可 30715 元。代垫费用：泰 隆公司主张代垫费用为 550751 元，中 盛公司认可该费用确实已发生，可在支 付泰隆公司的总款项数额时予以扣除， 泰隆公司对此予以认可。泰隆公司从中 盛公司已领取款项数额：中盛公司主张 泰隆公司领取 5160391 元，替泰隆公司 代为支付徐海燕等人佣金 188487 元。 泰隆公司认可已领取 5160391 元，不认 可代为支付徐海燕等人佣金 188487 元， 且同时表明，在此以前，泰隆公司与中 盛公司对以上数额有不同陈述的，以本 次对账的数额为准。2014 年 6 月 15 日， 一审法院组织泰隆公司与中盛公司再次 进行了对账，双方确认：委托代理合 同中约定中盛公司承担的广告费、办 公费、招待费、推广费等已由中盛公司 承担，与泰隆公司无关。代垫费用 550751 元由中盛公司承担，系泰隆公司 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 垫付。该费用涉及的所有票据均存于中 盛公司，中盛公司对该费用已认可并已 经另外支付，该费用与泰隆公司已领取 的 5160391 元无关。泰隆公司认为委 托代理合同中销售佣金、溢价佣金里 包含策划费；中盛公司认为委托代理 合同中销售佣金、溢价佣金均为销售 代理佣金，不含策划费，中盛公司为配 合泰隆公司销售，已支付策划及相关费 用 1294009.27 元，与泰隆公司已领取的 销售代理佣金 5160391 元无关。 综上，一审法院认定泰隆公司销 售的房款总额为 117244968 元、更名费 为 27500 元、违约罚没定金为 30715 元、 泰隆公司从中盛公司已领取 5160391 元。 一审法院认为：本案是商品房委 托代理销售合同纠纷，争议焦点是双方 当事人在委托代理合同中关于佣金 标准、溢价佣金及罚没定金的约定是否 有效的问题。 中华人民共和国价格法 第十二条规定：经营者进行价格活动， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 应当遵守法律、法规，执行依法制定的 政府指导价、政府定价。 商品房销售 管理办法第二十八条规定，受托房地 产中介服务机构在代理销售商品房时， 不得收取佣金以外的其他费用。 中国 房地产经纪执业规则第二十七条规定， 房地产经纪机构收取佣金不得违反国家 法律法规。国家计委、建设部发布的 关于房地产中介服务收费管理的通知 规定，实行独家代理的，收费标准不得 超过成交价的 3。本案双方当事人订 立的委托代理合同中佣金的约定超 出了国家法律法规允许的范围，扰乱了 正常的房地产市场交易秩序，超出部分 应依法认定无效。合同双方对溢价佣金 部 分的约定因违反国家强制性规定 应为无效条款。综上所述，泰隆公司所 销售的房款总额为 117244968 元，佣金 标准应以 3%计算，销售房屋代理佣金 为 3517349.04 元，泰隆公司从中盛公司 已领取款项为 5160391 元，已远远超过 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 其应得的佣金，因此泰隆公司再要求中 盛公司支付销售佣金、溢价佣金、所没 收的定金、违约金等及代垫费用 437 万 元的诉请，该院不予支持。因中盛公司 按国家计委、建设部关于房地产中介 服务收费的通知规定多支付给泰隆公 司的 1643041.96 元属非法利益，故其要 求返还于法无据，不予支持，应依法收 缴。据此，案经一审法院审判委员会讨 论决定，依照中华人民共和国民事诉 讼法第一百二十八条， 中华人民共 和国合同法第五十二条第、 项，第五十六条，第九十一条第 项、第九十八条、第一百零九条， 中 华人民共和国民法通则第六条、第一 百三十四条第三款之规定，判决：1、 驳回泰隆公司的诉讼请求；2、驳回中 盛公司的反诉请求；3、泰隆公司非法 收取的 1643041.96 元予以收缴。一审本 诉受理费 41760 元、保全费 5000 元， 共计 46760 元，由泰隆公司负担；反诉 受理费 19167 元，由中盛公司负担。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 泰隆公司、中盛公司对上述判决 均不服，分别向本院提出上诉。 泰隆公司上诉称：1、泰隆公司 与中盛公司签订的委托代理合同中 有关佣金和溢价佣金的约定并没有违反 法律和行政法规的强制性规定。人民法 院在认定合同效力时应以是否违反法律、 行政法规的效力性强制性规范为依据， 不能以地方性法规、行政规章为依据。 一审法院依据的中华人民共和国价格 法第十二条的规定属管理性强制性规 定， 关于房地产中介服务收费的通知 属部门规章，均不能作为认定本案合同 无效的依据。而且，本案中双方当事人 约定的销售佣金包含宣传策划费用和分 销点佣金，在扣除宣传策划费用和分销 点佣金以后，泰隆公司实际所得的销售 佣金比例并未违反相关部门规章及地方 性法规的规定。 2、泰隆公司一审时共提供了十 组证据，其中本诉证据五组，反诉证据 五组。一审判决中对泰隆公司提供的五 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 组反诉证据未进行审查认定，必定会影 响到本案的正确判决。这些证据是： 黄山国际旅游礼品城全案策划合同 、 泰隆公司制作的黄山国际旅游礼品城项 目策划画册 2 本及光盘 l 张、6 份销 售代理协议 、相关的借支单据，证明 泰隆公司为中盛公司提供了包括宣传、 策划、代理销售等服务，中盛公司支付 的销售佣金中包含部分策划费、广告费。 3、五间商铺的销售价款 1720149 元应作为泰隆公司完成的销售任务，因 为该五间商铺的销售情况完全符合双方 关于泰隆公司已完成销售任务的约定。 4、一审法院认定泰隆公司依法收取的 房屋销售佣金 1643041.96 元为非法利益 并在判决书中直接予以收缴，明显违反 相关法律规定。 针对泰隆公司的上诉，中盛公司 答辩称：1、中盛公司与泰隆公司签订 的委托代理合同中关于佣金提取比 例及溢价佣金的约定是安徽省政府指导 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 价的 46 倍，显然违反法律强制性规 定，应认定为无效。2、一审法院对本 诉与反诉的证据，均进行了举证质证， 不存在遗漏证据问题。泰隆公司所称的 策划费不包含在该公司的诉请中，对所 销售的房屋进行营销策划是泰隆公司在 受托销售房屋过程中应尽的义务，且营 销策划费用中盛公司已经承担。 3、一审法院多次组织双方核对 泰隆公司销售的房款总额，经双方确认 无异议的数额为 117244968 元。泰隆公 司认为应计入其销售房款的五间商铺， 均不在委托代理合同约定的计算佣 金的范围之内，不能作为泰隆公司完成 的销售任务计入销售总额。 中盛公司上诉称：1、泰隆公司 房屋代理佣金标准应当为 1.5%，而不 是 3%。国家计委、建设部发布的关 于房地产中介服务收费管理的通知规 定的独家代理收费标准 3是全国范围 内的最高限标准，各省可以制定当地具 体执行的收费标准。安徽省物价局、建 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 设厅于 2014 年制定的关于规范房地 产中介服务收费管理的通知规定，安 徽省范围内独家代理的收费标准不准超 过成交总额的 1.5%。因此，安徽省的 具体执行标准是 1.5%，以成交总额 117244968 元计算，泰隆公司应当收取 的佣金为 1758647.52 元。一审法院以 3%作 为标准将 泰隆公司应当收取的佣金计算为 3517349.04 元，违反了安徽省的相关规 定。2、中盛公司多支付给泰隆公司的 3401716.48 元，系中盛公司的合法财产 而不是非法利益，应当由泰隆公司返还 给中盛公司。一审判决的收缴行为违背 了相关法律，应予纠正。请求二审法院 支持中盛公司的反诉请求。 针对中盛公司的上诉，泰隆公司 答辩称：泰隆公司与中盛公司关于佣金 的约定并没有违反法律法规的强制性规 定，且双方约定的佣金构成比例中包含 四个部分，在扣除宣传策划佣金和分销 点佣金后，佣金标准并未违反规定。中 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 盛公司要求返还财产的上诉请求和理由 均不能成立，请求依法驳回。 二审期间，双方当事人所举证据 与一审相同，相对方质证意见也同于一 审。 本院在二审期间补充查明以下事 实：2014 年 3 月 8 日，泰隆公司与中盛 公司签订的委托代理合同除一审判 决表述的内容外，还约定了以下内容： 1、总则第 2 条约定，受甲方委托，乙 方为甲方制定该物业详尽的营销策划等 相关报告，在报告中提出之销售策略及 方案，须经双方协商，并经甲方认可后 方可执行；第 3 条约定，甲乙双方履行 合同期间，在需要委托第三方进行分销 代理时，甲方同意由乙方以甲方名义与 第三方签订该物业的销售分销代理协议， 但甲方与第三方没有法律上的关系，第 三方完成的销售业绩计入乙方的销售业 绩，并由乙方向第三方支付其按照分销 代理协议约定的销售利益。2、乙方的 权利与责任第 10 条约定：乙方承诺将 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 会协助甲方成立整个销售组织与组建分 销网络，并负责建设销售团队的人员架 构，给予完整的培训课程，统一着装， 体现项目销售的形象。 3、其他事项第 3 条约定：合同 正文及附件是不可分割的整体，具有同 等法律效力。该合同附件 2 对中盛公司、 泰隆公司应承担的费用进行了划分，泰 隆公司的费用包含：销售佣金、分销点 佣金、置业顾问佣金、管理人员奖金及 策划佣金。 另查明：2014 年期间，中盛公司 与永嘉县安好家置业有限公司等 6 家公 司签订黄山国际旅游礼品城代理销售协 议，该 6 份销售代理合同中对销售佣金 的提取比例因销售量的不同而不同，分 别从 25不等。 除本院认定的上述事实外，本院 对一审判决认定的其它事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举 证、质证及诉辩意见，本案二审的争议 焦点是：1、泰隆公司与中盛公司签订 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 的委托代理合同中有关佣金比例及 溢价佣金的约定是否有效；2、一审判 决未予认定的 5 间商铺能否作为泰隆公 司完成的销售任务；3、一审判决认定 泰隆公司收取的 1643041.96 元房屋销售 代理佣金为非法利益并予以收缴是否符 合法律规定。 泰隆公司与中盛公司签订的委 托代理合同中有关佣金比例及溢价佣 金的约定是否有效。 中华人民共和国 合同法第 52 条第项规定的“强制性规 定”是指效力性强制性规定，即认定合 同无效应以是否违反法律、行政法规的 效力性强制性规定为判断依据。从价格 法的有关规定看，本案所涉及的房屋销 售代理佣金属于政府指导价的范畴，政 府指导价的规定应属管理性强制性规定， 而不属于效力性强制性规定，故泰隆公 司与中盛公司关于佣金比例和溢价佣金 的约定并没有违反法律、行政法规的效 力性强制性规定。合同法的主要精神是 鼓励交易，尊重合同当事人的意思自治， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 维护交易的安全，本案中双方发生纠纷 时，泰隆公司代理销售房屋的行为已经 完成，在没有证据证明其存在哄抬物价、 欺诈消费者的非法销售行为的情况下， 不能认定其行为损害了国家利益和社会 公共利益，因此，应认定合同约定的佣 金及溢价佣金条款有效。此外，泰隆公 司与中盛公司签订的委托代理合同 中明确约定泰隆公司提取的代理佣金中 包含销售佣金、分销点佣金、置业顾问 佣金、管理人员奖金和策划佣金，中盛 公司在未提供证据证明除销售佣金以外 的其他费用其已支付的情况下，主张超 出 3的佣金比例部分无效，应承担举 证不能的法律后果。中盛公司与泰隆公 司签订的委托代理合同是双方的真 实意思表示，泰隆公司已按约履行合同 义务，而中盛公司不仅不能按约支付相 应的代理费用，且以双方之间约定的佣 金比例违法为由予以反悔，有悖诚 实信用原则。综上，中盛公司主 张的委托代理合同中有关佣金比例 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 及溢价佣金的约定无效的上诉理由，不 予采信。 一审判决未予认定的 5 间商铺能 否作为泰隆公司完成的销售任务。对于 泰隆公司上诉提出的一审判决未予认定 的五间商铺，根据中盛公司所举证据， 该五间商铺有的已经退还房款或定金， 有的交付房款时间不在双方合同履行期 内，均不符合双方约定的计算代理佣金 的条件，故一审判决认定该五间商铺不 属于泰隆公司完成的销售任务并无不当。 泰隆公司此点上诉理由不能成立，不予 支持。 一审判决将泰隆公司收取的 1643041.96 元房屋销售代理佣金认定为 非法利益并予以收缴是否符合法律规定。 泰隆公司与中盛公司签订的委托代理 合同中有关佣金比例及溢价佣金的约 定为有效约定，泰隆公司已收取的 1643041.96 元房屋销售代理佣金为合法 所得，一审判决认定为非法利益并予以 收缴无事实和法律依据，应予纠正。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 经泰隆公司与中盛公司确认，泰 隆公司完成的销售任务为 117244968 元， 其中，2014 年 2 月 7 日前完成的销售任 务为 53375375 元，佣金应为 533753755.63373259