产品基础知识培训教材

易居中国房地产学院 沈阳分校 培训教材 （产品基础知识类） 二一年十一月 产品基础知识 住宅规划 一 住宅规划 基本概念 1 居住区 2 居住小区 3 居住组团 4 城市规划用地： 4.1 居住区用地（R）：R=R01+R02+R03+R04 4.2 住宅用地（R01）：指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小 路和绿地） 4.3 公共服务设施用地（R02）： 指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道 路、配建停车场等 4.4 道路用地（R03）：指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场 4.5 公共绿地（R04）：指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化 隔离带 其他用地：指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可 建设用地等 5 规划常用术语及指标 5.1 用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 。 5.2 容积率： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。总建面积包括：住宅、商 业、高于地面 1.5 米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃 圾转运站）不包括露台、地下室、层高低于 2.2 米的架空层、向公共开放的层高高于 2.2 米的架空层，净用地面积指居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地 5.3 建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。相同容积率下， 平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多。正常情况下，居住区建筑密度一 般在 12%30% 5.4 道路红线 ：规划的城市道路路幅的边界线。 5.5 建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称 建筑控制线。 5.6 城市绿线 ：是指城市各类绿地范围的控制线。 5.7 绿地率： 绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在 3 米以上的绿化才算在绿化面积 中） 。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路 红线内的绿地） ，地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算，不包括：屋顶、露台的人工 绿地。 5.8 房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。至的 使用率比较合理。 5.9 集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的 10。居住小区的绿地率不少于总用地面积的 35%。居住小区内每块集中绿地的面积应 不小于 400 平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。 5.10 公共绿地： 满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中 绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。 公共绿地名称 最小规模 居住区公园 10000 平米 小游园 4000 平米 组团绿地 400 平米 易居中国房地产学院培训讲义 3 / 16 块状带状绿地 400 平米，宽度不小于 8 米 5.11 日照间距： 为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外 墙之间保持一定距离，即为日照间距。 （1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间， 大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于 1h。 （2）多层住宅间距 在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的 1.0 倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区 不得小于 1.2 倍。 （3）朝向为东西向的指正东西向和东（西）偏南 45 度以内（不含 45 度） ，下同 ，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的 0.9 倍， 在其他地区不小于 1.0 倍，且其最小值为 6 米。 6 停车设施规划设计 停车设施规划设计：单建式、附建式、混合式 7 住宅群体组合基本要求 满足功能、经济、美观要求，日照/通风/ 安静/舒适/ 方便/安全/交往 8 住宅群体组合基本形式 行列式、点群式、混合式 二 住宅规划 基地特点 1 滨水 滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。 2 坡地 山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的 采光和交通问题。 3 高尔夫 高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。 4 平地 三 住宅规划 规划图分类 1 鸟瞰图 鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。 2 总平面图 总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的 道路系统，小区的景观绿化的平面图。 3 各类分析图 分析图就是对总平面图的道路交通、规划进行分析，图中虚线表示该小区的道路系统。从 规划 小区路 组团空间 院落空间，其中“组团”就是组成小区的基本单元。 4 组团平面 组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系 统和景观绿化等的平面图。 产品基础知识 住宅景观 一、住宅景观 景观风格 景观风格： 1.中式风格：中国传统园林是表现自然，赞美自然，是自然美景的艺术再现，从理水可以 看出：中国园林中水的表现形式是描写自然界的河，湖，潭，瀑，溪，涧等。 2.日式风格：日式流行的“枯山水”园常体现的是在沙上铺设石径，然后沿着枯水河岸散 置山石，并配置石灯笼和一些枝条体态优美的小树、石灯笼、石水钵，在植物配置上， “樱 花” 、 “墨松”等修剪成别具一格的观赏树 木也是日式园林风格的特色之一。 3.东南亚风格；在东南亚园林里，运用的是精致细刻的景观墙和婀娜多姿的热带植物，而 且东南亚园林对建筑材料的运用也很有代表性，如黄木纹理，青石板、鹅卵石、麻石等， 很接近真正的大自然。 4.地中海风格：地中海风格的庭园总能在人们的脑海中唤起些鲜明的意象。如雪白的墙壁、 陶罐中摇曳生姿的粉红色九重葛和深红色天竺葵、内院和油橄榄树、铺满瓷砖的庭院、喷 泉、从棚架和梯级平台上悬垂下来的葡萄藤等。 5.欧洲风格；西方传统园林通常都是以人工修剪的几何图形状形来表现园林的人工美。 6.美式风格特点：大气 、浪漫、充满自然的纯真与朴实。 二、住宅景观 景观区域 1.入口景观； 2.中心景观； 3.广场景观； 4.宅间景观； 5.滨水景观； 6.庭院景观； 7.架空层景观； 8.空中花园； 9.其它 三、住宅景观 景观区域 绿化种植： 1. 组合形式； 孤植主要显示树木的个体美，常作为园林空间的主景 。对植即对称地种植大致相等数 量的树木，多应用于园门，建筑物入口，广场或桥头的两旁。列植也称带植，是成行 成带栽植树木，多应用于街道、公路的两旁，或规则式广场的周围。丛植，三株以上 不同树种的组合，是园林中普遍应用的方式 2. 植物外观； 3. 植物习性； 4. 植物形态； 四、住宅景观 绿化种植 1、植物外观（赏花植物）春夏常见植物 （先花后叶、先叶后花） 2、植物外观（赏花植物）春夏常见植物 （先花后叶、先叶后花） 3、植物外观（观叶植物） 4、植物外观（盆栽植物） 5、植物外观（其它） 观果 、观干 等 易居中国房地产学院培训讲义 5 / 16 6、植物形态（乔木） 笼统的说，有明显的主干，可分为常绿和落叶两种 7、植物形态（灌木） 主干不明显，常从基部发出多个枝条。 8、植物形态（藤本） 茎长而不能直立，依靠其他附属物。 9、植物形态（草本） 地上部分容易萎蔫和死亡。常分为一年生、二年生和多年生等。 五、住宅景观 道路系统 1.车行道； 2.人行道； 3.园路 4.滨水道路； 5.消防车道 6.消防登高面 7.地面停车场 8.地下车库 9.其它 六、住宅景观 景观照明 1. 庭院灯； 2. 水下射灯； 3. 其它 七、住宅景观 游乐场地 1.儿童游乐场； 2.老年游乐场； 3.休闲健身场地； 4.其它 八、住宅景观 标识系统 标示系统 1.小区入口标示； 2.道路交叉口标示； 3.组团入口标示； 4.门牌号码； 5.特色景观标示； 6.其它 九、住宅景观 园林小品 1.围墙、围栏、栏杆； 2.树坛、树穴、花坛； 3.建筑小品 4.平台、木筏道； 5.汀步、景观桥； 6.雕塑小品（雕塑小品形式、雕塑小品材质） ； 7.音箱、置石、驳岸； 8.休闲设施、台阶； 9.景墙、挡土墙 易居中国房地产学院培训讲义 7 / 16 产品基础知识 住宅建筑 一、住宅建筑 住宅分类 住宅按层数划分： 1、低层住宅为一层至三层； 2、多层住宅为四层至六层； 3、中高层住宅为七层至九层； 4、高层住宅为十层及以上。 独栋别墅：独门独院，私密性极强的单体别墅。 双拼式：一般由两户住宅并靠组成。双拼式住宅一般每个单元楼上楼下为一户。 联排式：一般由多个独门独户的居住单元拼联组成。各户在房前房后有专用的院子。 叠加式：一般四层，一、二层为一户，三、四层为一户，上下叠加而成。 花 园 洋 房： 为 多 层 的 一 个 特 殊 形 式， 6 层 以 下 多 层 住 宅， 层 层 退 台， 强 调 景 观 均 好， 绿 化 率 比 较 高， 一 般 首 层 赠 送 花 园， 顶 层 赠 送 露 台。 多层公寓：指四层至六层的住宅 小高层住宅：指七层至十八层的住宅 高层住宅：指十九层以上的住宅 酒 店 式 公 寓： 提 供 酒 店 式 服 务 的 住 宅， 如 客 房 打 扫、 洗 衣 等， 同 易居中国房地产学院培训讲义 9 / 16 时 居 室 内 配 有 全 套 家 具 及 厨 房 设 备。 二、住宅建筑 小区配套 1、小区会所 2、社区商业的服务对象主要以小区居民为主。 3、幼儿园。 小区内的配套设施多数会所在前期兼具售楼处的功能，后期售楼完毕即撤消售楼处。也 有部分售楼处与楼盘不在一起。 三、住宅建筑 单元组合形式 楼层平面图： 1.多层单元拼接； 2.小高层单元拼接； 3.高层单元拼接 平面形式 ： 1.点 式 住 宅； 点 式 住 宅 一 般 为 一 梯 多 户， 此 种 住 宅 在 进 深 和 面 阔 方 向 尺 寸 大 体 相 当， 在 住 区 规 划 图 上 好 似 一 个 “ 点” ， 它 四 面 临 空， 故 体 型 可 以 比 较 自 由 活 易居中国房地产学院培训讲义 11 / 16 泼， 朝 向 多。 点 式 住 宅 与 板 式 住 宅 的 结 合， 提 高 容 积 率 的 方 法。 2.单元式住宅； 3.板点式住宅； 4.通廊式住宅；同廊式住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住宅的高层住宅。 四、住宅建筑 结构形式 结构形式： 1.砖混结构； 2.框架结构； 3.剪力墙结构 4.框筒结构 按建筑结构分类 1、 结构建筑 2、 砖混结构建筑 3、 钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简 体结构和筒中筒等。 4、 钢结构建筑 剪力墙：其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱 产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大， 空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好 的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局， 剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 框架-剪力墙结构：也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成 灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚 度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力 形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结 构中的剪力墙。 砖混结构住宅中的“砖” ，指的是异型粘土砖、空心砖等 ， “混”是指由钢筋、水泥、砂石、 水按一定比例配制的钢筋混凝土配 料，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结 构住宅。砖混一般用于别墅或多层（六层以下） 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土等轻质板材隔墙 分户装配成而的住宅。框架一般用于小高层、别墅。 剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水 平荷载的结构。剪力墙一般用于高层。 框架筒体结构体系：框架结构中，设置部分剪力墙，使框架和剪力墙两者结合起来，取 长补短，共同抵抗水平荷载，这是框架剪力墙结构体系。如果把剪力墙布置成筒体，围 成的竖向箱形截面的薄臂筒和密柱框架组成的竖向箱形截面，可称为框架筒体结构体系。 具有较高的抗侧移刚度，被广泛应用于超高层建筑。 五、住宅建筑 创意房型 1.入户花园：入户花园式户型是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园， 起 户门与客厅的连接过渡作用。住户可在入户花园内摆放一些绿色植物和休闲物品。入户花 园一般用于高层和花园洋房；入户花园算一半建筑面积。 2.空中花园：空中花园 高层的绿化阳台，有顶无窗半封闭，算一半建筑面积。空中花 园一般用于高层即高层的绿化阳台。 3.凸窗：凸窗不计入建筑面积 4.露台：露台不计入建筑面积 5.两层挑高阳台：两层挑高阳台一般用于高层；两层挑高阳台不计入建筑面积。 6.“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅卧卫、厨、阳台处于 几个高度不同的平面上 7.内庭园：建筑内部围合出来的院落空间；内庭院一般用于别墅。 六、住宅建筑 建筑风格 建筑风格 1. 中式风格 关键词：北京四合院的灰色坡屋顶，筒子瓦及一定高度的院墙围合方式，院落或园林 式的布局，材质多选用地域色彩浓厚的灰砖，干净明白的白色粉墙，安徽的马头墙， 偶然几处的月洞，明清花窗里常用的冰裂纹。 2. 地中海风格； 关键词：质朴的黏土筒瓦，白色立面，人造文化艺术石 ，铁艺栏杆装饰，古朴的木质 门，实木立柱花架和深褐色的窗饰，运用大量的手工工艺而形成深厚，融合自然的单 体风格。特色的烟囱。 3. 夏威夷风格； 关键词：平缓的坡屋顶，明快的颜色，现代休闲的飘檐，具有亚热带建筑风格的回廊。 4. 英式风格； 易居中国房地产学院培训讲义 13 / 16 关键词：陡峭的侧三角形屋顶，屋檐几乎无装饰,木板大门，斜网格窗，精致大烟囱， 对称的开窗形式 5. 北美风格； 关键词：外观简洁大方，没有过多的装饰，美式别墅的建筑体量普遍比英式别墅大， 美式别墅多木结构，平缓的屋顶，横向的水平线条，立面材料上多采用砖和涂料。 6. 简约风格； 关键词：将古典的繁复雕饰经过简化，建筑基本特点是讲究细节,尺度,比例，线脚简化, 采用简约柱式装饰，三段式建筑立面。 7. ARTDECO； 关键词：线条的挺拔向上，塔楼式的退台，简洁流畅竖向线条，建筑高贵而内敛,优雅。 8. 欧洲古典风格； 关键词：富丽的文艺复兴风格、浪漫的巴洛克、洛可可风格，立面采用富丽的装饰及 雕刻，对称的形态，装饰性的柱式。 9. 法式风格； 关键词：细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条，制作工艺精细考究，建筑多采用 对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗。 10. 日式风格： 关键词：外观平实，比例精巧，细节考虑周全，空间尺度宜人，线条结构细腻。 七、住宅建筑 窗 1.转角窗； 2.悬窗； 3.平开窗； 4.推拉窗； 5.八角窗； 6.凸窗； 7.老虎窗； 8.天窗 八、住宅建筑 单元入口 1.单元门（别墅类；） 2.户外楼梯踏步； 3.无障碍设施； 4.单元门（公寓类） ； 5.信报箱； 6.车库门 九、住宅建筑 立面构配件 立面构配件:栏板、栏杆、阳台、露台 1.栏板、栏杆。如玻璃栏板，欧式铁艺栏杆，金属栏杆，实体栏板等； 2.阳台、露台：如普通阳台、双层挑空阳台、改成房间的阳台、露台等 立面构配件:其他 1.檐口； 2.遮阳板； 3.空调板； 4.雨篷； 5.花台； 十、住宅建筑 立面材料 1.木材； 2.石材； 3.涂料； 4.面砖； 5.金属板； 6.清水混凝土； 7.陶瓦； 8.玻璃幕墙 9.石材幕墙 十一、住宅建筑 公共空间 1.大堂 2.电梯厅 3.走廊； 4.架空层 5.电梯轿箱 易居中国房地产学院培训讲义 15 / 16 产品基础知识 住宅户型 一 住宅规划 基本观点 1 人观点 住宅 二 住宅规划 功能构成 1 划分法：在空间的大轮廓确定之后，按各生活空间的需要将空间划分的方法。 2 连接法：根据各生活空间之间的关系的密切程度将它们相互连接起来的方法。 3 分隔法：在空间的大轮廓确定之后，将其内部加以分隔，使生活空间相互连接的方法。 三 住宅规划 尺度概念 1“我”和空间和家具布置的关系 2 家具和空间布置 3 面积、面宽、进深 四 住宅规划 户型分析 1 分析方法：从需求的角度进行功能分析、比较法 2 相关因素：外部环境、位置、规划方案、定位、需求、面积、规划指标要求 3 房型进化 3.1 早期的住宅平面形式：住宅平面设计手法尚未成熟、每个房间相互独立、居住功能有 一定交错、 各功能空间联系不够紧密 3.2 住宅平面形式的发展：已经有功能分区的基本意识、在公共区域位置采取比较开敞的 处理形式、部分房型通过利用活动空间面积减少走廊的面积、对部分房间质量要求不高 3.3 现在趋于稳定的平面形式：功能分区明确、私密性很强的卧室、卫浴空间、良好的采 光通风环境、房型面积增加很多 3.4 进化的相关因素：采暖、马桶、材料技术、建筑设计 4 小面积户型设计要点 4.1 标准尺度的生活空间模块：各种主要功能空间模块化设计。可以通过对不同模块的组 织进行房型设计。设计方法“你”自己也可以尝试采用：分隔法、分区发、核心法等方 式对内部空间进行组织。 4.2 和设备有关：采用设备集中设计的方式。以设备为整个房型内部的核心空间（因为卫 生间和厨房对管道和通风有一定要求，集中处理，能够保证其它空间的组织形式） 。当然 核心空间也可以组织成多中组织形式。