城市规划案例分析

此次我规划的区域属于夏热冬冷地区，累年日平均温度稳定低 于或等于5 的日数为60天至89天，以及累年日平均温度稳定低于或 等于5的日数不足60天，但累年日平均温度稳定 低于或等于8 的 日数大于或等于75天。其气候特点是夏季酷热，冬季湿冷，空气湿 度较大，当室外温度5以下时，如没有供暖设施，室内温度低、舒 适度差。包括上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、 重庆、四川、贵州省（市）等14个省（直辖市）的部分地区，也就 是说南京属于夏热冬冷的典型。所以我决定以南京作为一个目标物， 将规划场地放置在南京，以获得更为精确的规划。 建筑规划 南京概况：位于北纬3114至3237 ，东经11822 至11914，亚热 带季风气候。老南京都打趣道：“南京没有春秋，只有冬夏。 ”所以 说南京属于标准的夏热冬冷地区。苏南经济板块成员，江苏与安徽 综合交通枢纽、通信枢纽城市和科技创新中心。位于长江下游，是 承东启西的枢纽城市，是长三角两个副中心城市之一，长江中下游 主要港口，生态宜居城市，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。 2014年，即将举办第二届青奥会。这些都将形成对南京城市规划的 严峻考验。 面积：总面积6597k，建成区面积752.83k（2012年） ，面积算不 上最大，人口816.1万人（2012年） ，人口密度高，这就由于历史上 它是六朝古都，名胜古迹，古典院校众多，同时属于省会，经济发 达，吸引大量国内外的游客、打工者、学 生等人群。同时因为长江的流经，造成了 江南江北的经济水平、文化水平的差异， 也导致了江北承担了工业的重担。 城市精神：开明开放、诚朴诚信、博爱博 雅、创业创新，这就注定了南京将走出中 国，走向世界，这对南京的气候，交通，经济等各方面规划都提出 了高要求。 南京一带在100万年至120万年前就有古人类活动，又是中国古 都，在北京之前。其位置乃在一美善之地区。其地有高山，有深水， 有平原。此三种天工钟毓一处，在世界之大都市诚难觅如此佳境也。 历史上南京既受益又罹祸于其得天独厚的地理位置和气度不凡的风 水佳境，过去曾多次遭受兵燹之灾，但亦屡屡从瓦砾荒烟中重整繁 华。且在中原被异族所占领，汉民族即将遭受灭顶之灾时，通常汉 民族都会选择南京休养生息，立志北伐，恢复华夏。正因此，南京 得以 发展， 成为 现代 化、 人口庞大的大都会，也形成了一个矛盾的结合体：现代与古韵，是 走古朴，旅游发展之路还是创新，面向世界的现代化之路？ 规划措施 1.区域规划 2010年-2012年，3年时间里，南京将投入1200亿元用于改善城 市环境，提高百姓生活幸福指数。9月25日，南京市政府副秘书长、 市规划局局长赵晶夫做客政风行风热线透露，南京正全力打造 10大功能板块，以提升城市市容市貌，提升城市功能品质，提升人 居环境。 第一板块：河西板块 现状：5平方公里新城中心区已初显雏形 河西新城位于城市西部，西依长江，总用地56平方公里，是南京城 市建设的重点地区。通过5年的建设，5平方公里的新城中心区已初 显雏形。随着2014年第二届世界青年奥运会将在这里举行，将成为 加速河西新城及其中心地区开发建设的重要契机。 规划：现代化新南京的标志区 河西新城规划功能定位为：以商务、商贸、文体等功能为主的城市 副中心；居住与就业兼顾的高中档居住区；以滨江风貌为特色的城 市西部休闲游览地。该地区规划发展的目标是：形成现代文明与滨 江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区。 第二板块：南部新城板块 现状：铁路南站现正在如火如荼地建设，南站及周边32平方公里建 设已经启动；高铁南站地区加上大校场-红花机场地块，将建成南京 南部新城，各种设施会比新街口更完善。 规划：南部新城“体量 “变大了 从此前公布的规划来看， “南部新城” 以南京南站地区 (5.63平方公里) 、 红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区 和江宁 东山新市区(含土山) 部分地区在内共约48平方公里。而新的规划中， 南部新城变大了，变成了164平方公里，核心区是66平方公里。 第三板块：麒麟板块 现状：麒麟板块位于南京的东部，紫金山和青龙山之间。目前，占 地83平方公里的南京市麒麟科技创新园已经正式启动开发建设 规划：这里将专门设慢行系统 未来，这里将是一个融合科技、产业、文化、生态、生活为一体、 集聚“高端技术、高端产业、高端产品、高端客户、高端人才” 的园 区，是一座智力密集的科学城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜 居城，可居住人口约48万。 今后这里的公共交通将很发达，有5条轨道交通线路，分别为2号线、 8号线、10号线、16和17号线。同时这里还规划设慢行系统，结合土 城头路改造设置自行车及步行游览线路，主要出行方式是“自行车 步行”。 第四板块：燕子矶板块 现状：燕子矶13.76平方公里，位于栖霞区燕子矶，这个地方多年以 来一直是小化工厂比较集聚的地方，今年的1月13日，南京市委市政 府专门下了15号文，把燕子矶列到改造环境的重点。目前里有化工 企业大概66家 规划：66家化工企业全部迁走。将这里的小化工企业全部搬走，要 把原来的老的工业基地变成一个新型的现代化的城区。 第五板块：下关板块 现状:下关的板块就是位于下关的西站地区，整个规划的面积是2.36 平方公里，前两天已经正式挂牌，已经开始正式启动了。 规划:建一个现代化的新城区，全力打造成新的下关滨江风光带或者 滨江新城。 第六板块：浦口新城板块 现状:浦口新城建设已经启动，并成立了浦口新城建设指挥部。启动 区是6个平方公里，目前规划也全部结束。 规划：显“山 ”露“水” 彰显滨江新城特色 浦口新城，规划面积是93平方公里，核心区87个平方公里。具体来 说要打造成“一心、一带、五廊、四个特色片区” 。一心：浦口城市 副中心和江北副城 中心。一带：滨江公共活动带，是浦口新城滨江 特色的集中体现。五廊：宁连高速和绕城公路道路隔离生态廊道， 以及七里河商业休闲和城南河文化休闲特色廊道 等。四个特色片区 是指珍珠泉片区、城南片区、三桥片区和核心片区。 第七板块：江心洲板块 现状：多为农民住房，拆迁工作还没正式展开，只是测量了部分居 民住房的实际面积。 规划：从休闲旅游到“生态科技岛” 早在2007年，南京市规划局公布的南京市江心洲农业生态旅游度 假区规划策划报告中，江心洲曾被定位为南京市最大的特色公园。 突出“田园风光、 滨江生态、人文旅游”特色。但在2008年下半年， 上述规划发生了较大改变。江心洲的定位从侧重休闲旅游，变更为 “生态科技岛” 。 目前，规划全部做完。 最新规划显示，15平方公里的江心洲将规划为“四区一网” ，分别是 生态保护区、生态娱教基地、生态公园、城市发展区、生态廊和生 态网。届时，工作和居住区将主要集中在“城市发展区” 。江心洲规 划城市建设用地675万，规划总居住人口10万人。 从建设计划看，中新南京生态科技岛将分三期建设。一期为中心区、 南部住区包括连接河西区的过江桥、生态湖群落及污水处理厂改造； 二期建设北部与南部 农业区、南部生态体验村落；三期建设北部街 区。今明两年，将开工建设40万的安置房、过江基础设施、岛内 基础设施、规划展示馆和生态公园。 第八板块：老城南板块 现状:南京老城南范围包括门东、门西、南捕厅三处历史街区，目前 有部分没有保存价值的房子已经被拆除，南捕厅已经在实施保护性 改造。 规划：规划方案即将完成 老城南就是指秦淮区的门东和门西地区，整个加起来是5.6平方公里， 也列到城市建设重点计划，通过这一年多来的规划，深入方案做规 划，现在规划方案已经要完成了。 第九板块：百里风光带 现状:这个百里风光带可能有些群众有点陌生，就是北边从燕子矶开 始，观音门，一直沿着土城头的路到宁溧大道，整个这一块，土城 头是30公里，再利用秦淮新河20公里，加起来是100里，所以我们起 了一个名字叫百里风光带。 规划：18个城门将连起来。 打造百里风光带应该说非常有意义，特别是土城头的路要外扩，城 里边有一个城墙，外边的土城头路是南京以前的城墙，把外面的城 墙打造起来，把18个城门连起来，这对南京未来发展保护历史文化 名城，或者挖掘历史文化，做一个项链把18个门连起来，非常有意 义。 第十板块：住房保障 今年南京市委市政府提出要加快民生住房保障，今年要开工建设 600 万平方米，竣工 300 万平方米，整个形成四大组团，第一个组 团在尧化门，第二个组团是栖霞，第三个在上坊，第四个在雨花， 这四个板块形成住房保障的组团，规划已经全部完成。 2.交通规划 地铁规划 南京第一条地铁于2005年9月3日正式运营，是中国大陆第六个 开通地铁的城市，目前通车地铁里程为85公里。 南京地铁客流量为：2005年全年（2005.9.32005.12.31）1800 万人次，每日15万人次；2006年全年5780万人次，每日15.8万人次； 2007年全年8016万人次，每日21.9万人次；2008年全年1.0379亿人次， 每日28.4万人次；2009年全年1.1346亿人次，每日31万人次；2010年 全年2.14亿人次，每日58.46万人次；2011年全年3.437亿人次，每日 93.91万人次；不仅如此，人口呈现逐年上涨的趋势，特别是去新街 口的地铁，大家有目共睹，只能看到人头，几乎喘不过气来。 但是到2014年底，南京将拥有240公里的线路，到2030年南京市 的轨道交通线网将由17条地铁、轻轨线构成共计655公里的网络。所 以现在浦口区乌烟瘴气，热浪滔天，全是拜修地铁所赐。 铁路规划 南京是连接华北、华东和华 中铁路交通的重要枢纽，国家东 部地区铁路交通枢纽中心，是国 家四纵四横铁路格局中南北、东 西干线的重要交汇点，全国路网 格局重要枢纽。总体而言，南京 铁路建设还是比较完全的 航空规划 南京禄口机场是江苏省的门户机 场，规模居华东第三，是国家主要干 线机场，华东地区的主要货运机场， 与上海虹桥机场、浦东机场互为备降 机场，位列全国千万级大型机场行列，是国家大型枢纽机场、中国 航空货物中心和快件集散中心，国家区域交通枢纽。目前已开通通 往54个国内主要城市、20个国际和3个地区城市的130余条航线。 2009年航班起降106142架次，旅客吞吐量1083万7222人次，货邮吞 吐量200099吨，旅客吞吐量排名全国机场第14位，货邮吞吐量排名 全国机场第10位。 公路规划 南京高速公路路网密度居全国中心城市前列，截至2011年底， 全市高速公路通车总里程已达482公里，高速公路网密度达每百平方 公里7.3公里，位居全国中心城市第二，省会城市第一。以南京为中 心，有宁沪、宁滁、宁连、宁通、宁 合、宁马、宁高、宁靖盐、宁淮、宁 蚌、宁常、宁杭等高等级公路呈放射 状通往本省及周边省市。其中，国家 高速公路5条：G25长深高速（宁杭高速） 、G36 宁洛高速、G40 沪陕 高速（宁合高速） 、G42沪蓉高速（沪宁 高速）和 G4211宁芜高速（宁马高速） ， 国道4条： 104国道、 205国道、 312国道、 328国道 市区有4个长途汽车客运站和虹桥 旅游汽车站。包括中央门长途汽车站、长途汽车北站、长途汽车东 站、南京客运南站。其中中央门车站是全省发车规模最大、客流量 最大的客运站。小红山客运站正在建设中，将于2012年通车。 公交规划 南京市公交车编号规律：1-182路为市区线路；301-318 路为市 区小型巴士；801-823路为市区的夜宵线；游1- 游5路为市区旅游线； 601-639路为江北公交（浦口、六合区内公交线） ；区1- 区23路为江 宁区内公交线；夜1路为江宁区内公交夜宵线；D1-D9线为大站快车 轮渡规划 宁浦线（即中山码头一浦口码头）是最主要的过江通道。 板桥汽渡是一条重要的汽车轮渡。 江心洲有恒、江心洲棉花堤。这3条线路在江心洲葡萄节期间十 分繁忙。还有燕子矶六合玉带乡、燕子矶八卦洲、八卦洲大 厂镇3条线路。 水运规划 南京港是中国第一大内河港口，长江沿岸仅次于上海外高桥和苏州 港的第三大集装箱港。2008年货物吞吐量1.11亿吨，外贸集装箱吞 吐量129万标箱。港区全长98公里，有64个泊位，其中16个停靠万吨 级船舶。 出租车规划 每个地区都有其特有的出租车，相较于拥挤的公交，出租更是人们 日常出行的舒适之选。 过江通道 长江南京段现有南京长江大桥、南京长江二桥、南京长江三桥、南 京大胜关长江大桥、南京长江四桥五座跨江大桥以及南京长江隧道 等一条过江隧道。 滨水空间规划 滨水区意为水边、海边、湖边。即使路地的边沿也是水的边沿。 在城市中具有自然山水景观情趣和公共活动集中历史文化因丰富的 特点有导向明确、渗透性强的空间特征。 滨水游憩绿地是城市的生态绿廊，具有生态效益和美化功能。 滨水游憩绿地多利用河、湖、海等水系沿岸用地，多呈带状分布， 形成城市的滨水绿带。 滨水游憩绿地的主要功能是供人们游览、休息，同时可以有效 地防止水土流失。一般滨水游憩路的一侧是城市建筑，另一侧是水 体，中间为绿带。 绿带设计手法依自然地形、水岸线的曲折程度、所处的位置和 功能要求，对于地势起伏大，岸线曲折变化多的地段采用自然式布 置，而地势平坦，岸线整齐，又临近宽阔道路干线时则采用规则式 布置。规则式布置的绿带多以草地、花坛为主，乔木多以孤植或对 称种植为主。自然式布置的绿化带多以树丛为主。树木种类要常绿、 落叶树合理搭配，高低错落，疏密相间，体现植物的多样性。 作为“水陆边际 ”的滨水绿地，多为开放性空间，其空间的设计 往往兼顾外部街道空问景观和水面景观，人的站点及观赏点位置处 理有多种模式，其中有代表性的有以下几种：外围空间（街道）观 赏；绿地内部空间（道路、广场）观赏、游览、停憩；临水观赏； 水面观赏、游乐；水域对岸观赏等。 复式的断面结构分成外低内高型、外高内低型、中间高两侧低型 等几种。 竖向设计考虑带状景观序列的高低起伏变化，利用地形堆叠和 植被配置的变化，在景观上构成优美多变的林冠线和天际线，形成 纵向的节奏与韵律；在横向上，需要在不同的高程安排临水、亲水 空间，滨水空间的断面处理要综合考虑水位、水流、潮汛、交通、 景观和生态等多方面要求，所以要采取一种多层复式的断面结构。 临水空间可以采用以下几种断面形式进行处理驳岸处理方式 (1)自然缓坡型：通常适用于较宽阔的滨水空间，水陆之间通过自然 缓坡地形，弱化水陆的高差感，形成自然的空间过渡，地形坡度一 般小于基址土壤自然安息角。临水可设置游览步道，结合植物的栽 植构成自然弯曲的水岸，形成自然生态、开阔舒展的滨水空间。 (2) 台地型：对于水陆高差较大，绿地空间又不很开阔的区域，可 采用台地式弱化空间的高差感，避免生硬的过渡。即将总的高差通 过多层台地化解，每层台地可根据需要设计成平台、铺地或者栽植 空间，台地之间通过台阶沟通上下层交通，结合种植设计遮挡硬质 挡土墙砌体，形成内向型临水空间。 (3)挑出型：对于开阔的水面，可采用该种处理形式，通过设计临水 或水上平台、栈道满足人们亲水、远眺观赏的要求。临水平台、栈 道地表标高一般参照水体的常水位设计，通常根据水体的状况，高 出常水位0510m，若风浪较大区域，可适当抬高，在安全的 前提下，尽量贴近水面为宜。挑出的平台、栈道在水深较深区域应 设置栏杆，当水深较浅时，可以不设栏杆或使用坐凳栏杆围合。 (4)引入型：该种类型是指将水体引入绿地内部，结合地势高差关系 组织动态水景，构成景观节点。其原理是利用水体的流动个生，以 水泵为动力，将下层河、湖中的水泵到上层绿地，通过瀑布、溪流、 跌水等水景形式再流回下层水体，形成水的自我循环。这种利用地 势高差关系完成动态水景的构建比单纯的防护性驳岸或挡土墙的做 法要科学美观得多，但由于造价和维护等原因，只适用于局部景观 节点，不宜大面积使用。 生态驳岸一般可分为以下几种 (1)自然原型驳岸：主要采用植物保护堤岸，以保持自然堤岸的特性， 如临水种植垂柳、水杉、白杨以及芦苇、菖蒲等具有喜水特性的植 物，由它们生长舒展的发达根系来稳固堤岸，加之柳枝柔韧，顺应 水流，增加抗洪、保护河堤的能力。 (2)自然型驳岸：不仅种植植被，还采用天然石材、木材护底，以增 强堤岸抗洪能力，如在坡脚采用石笼、木桩或浆砌石块等护底，其 上筑有一定坡度的土堤，斜坡种植植被，实行乔灌草相结合，固堤 护岸。 (3)人工自然型驳岸：在自然型护堤的基础上，再用钢筋混凝土等材 料，确保大的抗洪能力，如将钢筋混凝土柱或耐水圆木制成梯形箱 状框架，并向其中投入大的石块，或插入不同直径的混凝土管，形 成很深的鱼巢，再在箱状框架内埋入大柳枝、水杨枝等；邻水侧种 植芦苇、菖蒲等水生植物，使其在缝中生长出繁茂、葱绿的草木。 对于南京而言，长江大桥、长江二桥、狮子山阅江楼、静海寺、 天妃宫、渡江胜利纪念碑、燕子矶、幕府山（观音阁、头台洞、二 台洞、三台洞） 、长江游轮览江景、南京奥体中心、绿博园、江心洲、 八卦洲等都属于滨水空间，景色宜人，其中最著名的的莫过于下关 滨水区以及风景优美的玄武湖了。 下关是南京航海文化的起源地，是南京商务商贸活动的发源地， 是南京近代工业文化的集聚地。按照下关区“ 十二五” 规划和 20102030 年城市规划修编工作的要求，下关区将按照建设现代化 滨江城区的总体目标，立足区域城市功能定位，全力推进“三区一带” 建设，加快实施“五大工程 ”，努力打造融历史文化蕴涵和现代文明 繁荣于一体的现代化滨江城区。对此，以下关滨江商务区为例，思 考城市滨水空间复兴之路。 下关滨水地区发展历程：兴盛衰弱复兴 依江而盛：交通集散、商贸繁华的历史记忆 下关是一个古老的港埠，早在六朝时期就建有“白石步” 码头， 被誉为“东晋以后江建要地” ；宋元时期，这里建有漕粮仓库、驿传 水站、龙湾都船场、水军船寨， 成为官商水运和修造船舶之要地； 明代，这里是郑和下西洋船队的始发地，更是“漕运、竹木、米薪、 百货之流往来如织”的繁华商市。 1899年，下关正式开 埠，设立金 陵关，外国洋行等携资本接踵而至，纷纷在下关建造码头，产生了 南京最早的外资企业和近代工厂，成为南京近现代对外“开埠” 的首 兴之地。1908 年沪宁铁路通车，1913年津浦铁路通车，从根本上改 变了下关的交通条件，客货流量日益增加，下关逐步形成了农副产 品交易市场、果蔬和土特产交易市场、粮 油和食盐交易市场，成为 南京的物资集散和贸易中心，时称“南有夫子庙，北有大马路” 。 因江而衰：繁盛港埠一度走向萧条 然而，下关因江而兴，也因江而衰。进入20世纪90年代，公路、 铁路建设迅猛发展，给长江航运带来很大冲击，长江航运开始走向 衰落。曾让下关引以为傲的沿 江岸线，多为濒临倒闭的工厂、行将 废弃的码头、尘土飞扬的堆场所占据；昔日给下关带来繁荣的长江 航运优势，消亡殆尽。交通优势地位丧失，区域城市功能随之 弱化， 下关的经济社会发展进入了“瓶颈” 期，并逐步走向边缘化。 拥江而兴：南京 “外滩”将呈现在世人面 前 随着城市功能的调 整和更新，南京正由 “秦淮河时代 ”走向“长江 时代” ，从“背江发展”走 向“面江发展” ，下关，迎来了滨江开发建设的大好机遇。拥有主城 长 江段核心资源的下关，理应成为拥江发展的前沿和核心，后发优 势明显。面对难得的机遇，下关区已委托世界知名机构进行滨江城 市设计依托独具特色的自然、 历史、产业资源，紧紧围绕“产 业调整”和“功能提升”，做足“滨水”文章，赋予一度沉寂的百年商埠 以崭新的时代内涵，使其焕发新的活力，重新成为南京的中央商务 区（CBD） 。 滨水空间复兴的域外案例 1、伦敦码头区。 该地区位于伦敦东区的泰晤士河两岸，自20世纪60年代以来， 全球经济结构转变，英国传统工业衰弱，现代化集装箱码头和航空 港发展迅速，伦敦码头区逐渐萧 条。而在以金融、信息和技术服务 业为主的后工业经济发展时期，伦敦码头区的区位优势越来越明显。 为此，英国政府成立了伦敦码头区开发公司，以市场为导向， 大力 吸引私人投资，新建了大量办公、商业、娱乐设施和高端住宅，复 苏了泰晤士河两岸的经济。 2、巴尔的摩内港。 20世纪60年代初，美国巴尔的摩内港仍以仓库为主，20世纪70 年代后，因港口的集装箱化和深水化，导致这一港区逐渐被弃置。 随着巴尔的摩城市中心更新 运动的展开，内港依托毗邻市中心的良 好区位优势，实施综合改造，形成了毗邻市中心的、富有生气的滨 水公共活动空间。巴尔的摩内港成为滨水衰退地区结合城市 中心开 发而复兴的先导性范例。 3、横滨21世纪滨水区。 日本横滨21世纪滨水区原是临海的造船基地。1983年底，横滨 市决定将其开发改造为新城中心区，功能定位以贸易和国际交流为 核心，与原有市中心结合，形 成中央商务区，以迅速适应世界经济 的最新动向和趋势。这一宏大工程，以其卓越的规划设计和有效的 开发实施而举世闻名。 经验启示 从区位条件、发展历程、功能构成来看，上述几个地区与下关 有着诸多共同点：从区位条件来看，均位于城市滨水区域，下关也 是古老的南京城与长江“ 黄金水道” 连接最为紧密的区域；从发展历 程来看，均经历了“兴旺 衰弱复兴” 的过程，今日的下关也面临 着如何复兴以再现辉煌的抉择；从功能构成来看，改造前的产业 门 类及用地布局多为港口运输、仓储、造船、铁路货场等传统产业， 与今日下关的状况非常相似。 综合分析域外滨水空间复兴的几个案例，其对下关滨水空间的 复兴提供了如下启示。 1、产业转型是根本。 城市历史性地区由于传统的发展方式而逐步走向衰落，转变发 展方式是其走向整体复兴的必由之路。必须通过产业转型升级，提 升区域功能定位，为城市经济的转型和综合竞争力的增强提供宝贵 的发展空间。 2、市场运作是动力。 即使在市场化程度很高的地区，政府的引导与推动仍起着重要 作用。同时，在政府财力有限的情况下，应充分利用市场，通过引 入战略投资者，带动整个地区的开发。 3、战略机遇是支撑。 城市历史性 地区的更新改造， 往往需要城市发 展战略的支撑和 相关政策的刺激。 必须牢牢把握城 市发展机遇，高 起点搭建开发平 台，才能实现地区的产业转型和功能提升。 4、滨水资源是特色。 城市滨水空间以其独特的区位特征和生态特征，在完善城市空 间布局结构、提升城市品质方面具有重要作用。因此，挖掘滨水空 间的潜在区位价值，注重城市开发的质量，就成为提升城市功能和 品质的关键。 下关滨水空 间复兴思路：空 间塑造和产业培 育 就一个城市来说，空间决定功能，功能决定产业，产业决定未 来。城市在形态上的重构与产业在空间上的分配，是有机联系的整 体；城市的发展目标确定之后，需要 同时从空间组织形态和产业活 力内核两个方面来推动城市的建设和发展。在下关滨江老城改造和 航运服务中心建设两大发展战略确定后，下关区就应该超前研究与 未 来滨江空间建设有关的一些重大问题，如：如何进一步营造滨江 区域现代都市商业氛围；如何依托长江国际航运物流中心等重大功 能性项目，推动区域转型创新，促 进城市空间布局调整；如何以与 区域功能相匹配的产业来支撑和带动地区的发展。 空间重塑：滨江商务区依江而构 下关滨江商务区东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山 北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，规划用地面积约2.36平 方公里，建筑体量近400万 平方米，总投资额达600亿元。作为南京 市城市发展的核心区和代表下关未来的标志区，其因独特的区位、 交通、景观资源，而拥有其他城市空间所不具备的优 势。因此，下 关滨江商务区必须承担起推动南京市参与全国乃至全球竞争的责任。 目前，下关区已委托世界知名设计机构完成了滨江商务区城市 设计方案。按照“突出滨江特色、彰显南京底蕴、拓展活力空间、支 持健康生活、面向未来发展”的规 划理念，着力打造以“长江广场” 为代表的世界级滨水地标性建筑；精心勾勒2公里长江“黄金岸线” ； 重现大马路、天保里等历史建筑片区的民国风貌；构建融快 速路、 人行步道、地铁及轻轨于一体的立体化交通体系；培育发展高端商 务、文化创意、旅游休闲产业等现代新型产业；打造现代都市文明 与自然环境和谐相融的生 态开发范例。不久的将来，下关滨江商务 区将成为航运服务等现代产业集聚、文化底蕴深厚、城市功能完善 的滨江标志性区域，成为“泛长三角” 的现代化 CBD 核 心区；南京 下关区域将成为“拥江发展的城市中心、辉煌再现的百年商埠、城市 再造的创新典范、繁荣和谐的乐活家园”。 产业引擎：航运服务中心随江而动 世界航运中心建设的规律表明，悠久的历史传统和人文条件、 浓厚的商务氛围和交易市场、完善的城市功能和基础设施、优良的 配套服务和消费环境，如果能结合滨 江临水的地域空间，将是航运 服务产业发展的最佳布局。南京下关滨江商务区就具备了所有这些 要素资源。下关成为南京建设长江航运物流中心的重要基地，下关 滨江商务区导入了重要的先进产业，理应成为南京长江国际航运物 流中心的核心功能区。 目前，下关区正抢抓南京打造航运与综合枢纽名城的机遇，打 好航运服务特色牌，全力推动长江国际航运服务中心建设构想上升 为南京市的城市发展战略。航运中心 一期工程已正式开工奠基，预 计2015年6月30日前竣工投用。届时，一个航运服务功能齐全、航运 要素市场活跃、航运配套服务完善，集电子政务、电子商 务、电子 物流于一体的现代化、智能化航运服务中心，将成为南京滨江商务 区发展最重要的产业核心，带动商务金融、文化创意、休闲旅游等 产业发展，为南京滨水空间的复兴提供强大的产业支撑，也为中国 航运事业发展注入新的活力。 而 玄武湖在南京历史上有着重要的地位.它对城市布局影响深远,十 朝都城都以此为北界.六朝时期,玄武湖景区还成为皇家园林所在地, 开创了我国自然山水审美意境的先河,在中国园林史上起到了里程碑 式的作用.其景观生态设计也在历史的考验中不断的改变。 南 京 玄 武 湖 中 分 布 有 五 块 绿 洲 ， 形 成 五 处 景 区 。 为 环 洲 樱 洲 菱 洲 梁 洲 翠 洲 。 五 洲 之 间 ， 桥 堤 相 通 。 从 进 入 玄 武 湖 开 始 ， 一 路 的 景 观 应 接 不 暇 ， 景 观 生 态 设 计 遵 循 传 统 审 美 观 念 。 而 一 路 走 来 也 发 现 了 些 许 问 题 。 环 洲 像 两 条 巨 大 的 手 臂 从 南 北 两 边 伸 向 湖 中 拥 抱 着 樱 洲 。 因 洲 形 屈 曲 、 环 抱 樱 洲 而 得 名 ， 素 有 “环 洲 烟 柳 ”之 称 。 洲 上 古 迹 众 多 ， 拥 有 国 内 规 模 较 大 、 品 种 较 全 的 大 型 水 景 项 目 的 莲 花 广 场 也 坐 落 在 环 洲 。 由 环 洲 向 北 过 芳 桥 就 是 梁 州 ， 梁 洲 是 五 洲 中 开 辟 最 早 、 风 景 最 佳 的 所 在 。 该 洲 西 北 角 是 一 个 古 典 园 林 式 花 坛 。 洲 上 有 友 谊 厅 、 闻 鸡 亭 、 湖 神 庙 等 建 筑 。 还 附 有 餐 厅 ， 每 日 供 应 湖 中 鲜 活 鱼 餐 、 鱼 宴 。 我 觉 得 城 市 开 放 空 间 中 设 置 商 业 盈 利 设 施 占 用 了 公 共 景 观 资 源 。 毋 庸 置 疑 ， 著 名 的 “梁 洲 秋 菊 ”景 象 还 是 值 得 欣 赏 一 番 的 。 梁 州 与 南 京 火 车 站 仅 一 水 之 隔 ， 湖 畔 有 游 船 可 达 ， 对 外 地 旅 客 极 为 方 便 。 翠 洲 西 面 通 过 长 堤 、 翠 桥 与 梁 洲 相 连 ， 从 梁 洲 向 东 过 翠 桥 即 到 翠 洲 ， 东 部 有 九 旭 桥 与 玄 武 湖 东 岸 相 通 。 是 玄 武 湖 景 区 的 重 要 组 成 部 分 。 该 洲 有 露 天 剧 场 、 翠 洲 舞 台 、 翠 虹 厅 等 建 筑 。 其 特 色 为 树 多 僻 静 。 翠 洲 风 光 幽 静 ， 绿 意 盎 然 是 生 态 休 闲 的 好 去 处 。 位 于 环 洲 怀 抱 之 中 ， 有 “樱 洲 花 海 ”之 誉 的 樱 洲 ， 长 廊 九 曲 回 环 ， 广 场 碧 草 如 荫 。 近 年 玄 武 湖 内 引 进 了 许 多 娱 乐 项 目 供 人 游 乐 ， 如 玄 武 门 右 侧 是 一 个 占 地 3000 平 方 米 的 跑 马 场 ， 台 菱 堤 西 侧 还 有 高 尔 夫 球 俱 乐 部 和 标 准 网 球 场 。 影 响 了 原 本 的 生 态 景 观 ， 公 共 空 间 成 了 少 数 人 娱 乐 的 场 所 ， 这 些 娱 乐 设 施 的 建 设 对 生 态 景 观 的 破 坏 应 当 给 予 重 视 。 环 洲 向 东 过 菱 桥 可 达 菱 洲 ， 处 于 玄 武 湖 中 心 位 置 ， 与 翠 洲 南 北 遥 遥 相 对 。 该 洲 紧 临 钟 山 。 从 菱 洲 向 南 经 台 菱 堤 即 可 从 解 放 门 出 玄 武 湖 。 一 路 走 一 路 看 ， 发 现 玄 武 湖 的 尺 度 还 是 比 较 大 的 ， 而 且 出 口 设 置 或 许 有 些 不 合 理 。 从 入 口 进 入 到 下 一 个 入 口 要 走 很 久 ， 中 间 累 了 也 只 能 在 座 椅 上 稍 事 休 息 ， 如 果 想 回 到 原 先 的 入 口 就 需 要 原 路 返 回 ， 这 一 路 走 下 来 很 是 疲 倦 。 随着城市的发展，自然生态景观与城市的融合问题越来越受到 关注，城市面临着城市内部自然景观的保护与城市建设开发之间的 矛盾。在城市开发建设加快的大背景下，城市建设没有很好的融合 自然而建设。如今的玄武湖已经在一片高耸的建筑物环绕之下，入 口拥挤繁杂。空间侵占现象很是严重。湖边的扩建，环湖道路占用 ，水面甚至也有侵占现象。原本的生态景观已被改变，剩下的只是 城中一片不再纯净的孤岛。我认为公园外围要通过加强山水联系、 重塑六朝风光带、布置连续的开放空间、建设大型绿化带等方式来 改善城 市 周边环 境 。 总体来说玄武湖的生态景观设实现自然景观与城市景观的有机 融合。玄武湖对于南京城市来说具有历史文化、城市形态和生态上 的意义。南京历史上有着重要的地位.它对城市布局影响深远.六朝时 期,玄武湖景区还成为皇家园林所在地,开创了我国自然山水审美意境 的先河,在中国园林史上起到了里程碑式的作用.今天,玄武湖与东南 侧的紫金山及其余脉一起构成南京古都风貌的总体格局，是南京城 市意象最重要的组成部分。 玄武湖及周边地区的水体、 山体和林木也为南京提供 了重要的生态屏障.因此,玄武湖的景观规划对提升南京整体文化品 位和生态效应具有极高的研究价值。 商业步行街规划 商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构 比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种 多功能、多业种、多业态的商业集合体。 按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式， 可将商业街分为专业商业街和复合商业街。 专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业 街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等； 复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己 的设想去随意经营 设计考虑的因素： 1、交通分析 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有 机的结合起来，沿河散步道给人们提供一个可以曲折，延长的运动 线路，放松休闲的观赏景观。 采用坡道设计，提供带轮的步行交通，使设计更加人性化。确 定适当距离的关键不仅是实际的自然距离，更重要的是感觉距离， 通过景观节点的设置，景观设施来丰富人们的视觉感受，单调平直 呆板的街道虽然很短，人的心理感受距离却很长。 2、空间分析 商业街的主要特点是因商业店铺的集中而形成了室外购物、休 闲、餐饮等功能空间，基于商业街的店铺特色，决定了其设计的核 心就是让空间有用而舒适。 3、景观节点 以景观意境为线索，按其所处位置的不同及功能的不同，大小 设置三大景观区，它们既相互联系又具统一性，通过轴线的控制来 实现。三大景观区为:入口广场与商业街区，旱喷泉广场区，邻水大 草坪区,分别满足人们的购物娱乐，休闲的功能，动静分区的过渡功 能，人们交流休息思考冥想的静态活动功能。 新街口地下商业街位于南京新街口商圈内，地铁站规划为地铁 1 号线和 2 号线的换乘枢纽站，交通便利，其实这就造成了每天新 街口地铁的拥挤。整个步行街长度超过 300 米。 为了解决人流问题，新街口商圈规定行人穿越马路必须走地下 行人通道，其地下商业街与地上购物中心均有地下相连通道，通过 以上措施，可以增加过往行人及消费者途径地下商业街概率。 新街口商业功能布局除了引入零售、餐饮等基本商业业态以外， 增加了商业展示功能。利用商业展示，可以聚集人流，形成地下核 心商业圈。但整体而言，新街口业态布局十分混乱，零售以及其他 业态相互穿插，容易造成消费者视觉混乱。 目前新街口地铁商 业基本以服饰为主，占 据项目可经营面积的 60%。 餐饮主要以便利快餐和 轻便食品为主，由于地 铁商铺没有煤气管道， 因此无法引入特色餐饮。对于地下商业而言，这是个硬伤，想要扩 大范围，必须先解决这个问题。 人流动线的是否安排合理将直接影响商业项目的经营状况。新 街口地下商业街利用商铺位置的不同摆放，引导消费者不同的人流 动线。商铺沿两侧摆放，引导消费者人流集中；商铺放置中央，引 导人流两侧分散。并可以利用展台、广场等功能作为人流动线变化 的转换。人流动线的变化，可以增加消费者对于商业街的探索欲望 和购物情趣。 休闲广场规划 一、项目基地分析 （一）基地内部分析 1、 项目基础技术指标 新世纪广场雄据南京 CBD 核心地带，总占地面积 11250 平方 米，总建筑面积约 13 万平方米，其中 A 栋甲级写字楼建筑面积 5.5 万平方米，B 栋（国际贵都）建筑面积约 2.7 万平方米，新世 纪广场商业裙楼部分建筑面积约 3 万平方米，其中地上 4 层，地 下 1 层。 。 。 。 。 。 2、 项目建筑设计风格 9 米 5 挑高大堂，硬朗的进口优质花岗石板铺装，通高落地钢 化玻璃，彰显雄者气势，商务通道气派高贵，是实力的展示空间； 层高 3 米 8 高，由高度决定气度；高速名牌电梯，优化配组分区 停靠；特设观光电梯，透明玻璃镜面，争取全方位视野；10KV 配 电系统，超大电容量；宽带光缆，万兆入楼，百兆入户，为未来 商务办公升级预留宽阔空间；CAS 通讯自动化系统、SAS 保安控 制自动化系统、FAS 消防报警自动化系统、 BAS 楼宇设备自控系 统、OAS 办公自动化系统、5A 智能商务隐形空间，运筹帷幄中， 决胜千里外。 3、 开发商对项目宏观定位阐释 新世纪广场 232.2m，刷新江苏 第一高，成为南京 经济发展新的里程 碑，炫耀城市的光 荣与梦想，冲破云 霄巍然而立，南京 城市从此有值得抬 头仰望的高度；南 京首座国际商务港；集国际甲级写字楼、空中商务小使馆、大型 商业广场、休闲商务会所于一体的商务联合体；一站式满足的商 务全能之城，打破单体写字楼充斥的现实巢臼，引领南京写字楼 二次革命；以商务为主导整合所在地域的商业、会务、金融、文 化等优势，激发 CBD 极致魅力；以商务为主题，提供多元化配 套与服务功能，形成人流、物流、信息流、资金流汇聚的源点； 新世纪商业广场，领先国际的商务形态，用动感世界的新生震撼 一个世纪。 4、 总结 新世纪广场雄据南京 CBD 核心地带，总占地面积 11250 平方 米，总建筑面积约 13 万平方米，其中 A 栋甲级写字楼建筑面积 5.5 万平方米，B 栋（国际贵都）建筑面积约 2.7 万平方米。新世 纪广场由新加坡泛亚集团旗下的南京新浦发展有限公司投资建设， 建筑大师李高岚担纲设计，通州四建精心组织施工，江苏省建筑科 学监理公司严格监督，强强联手建设。香港著名物业公司-港联 物业（上海）公司担任物业顾问。 （二）基地外部分析 1、 项目区位分析 新世纪广场落处中山东路城市中轴，扼守城市动脉中枢，由于 新世纪广场的骄人建筑高度，使其在高楼林立的“中华第一商圈” 内地位始终“高人一等” ；贯连沪宁高速公路，东临龙蟠中路直 达禄口机场；地铁二号线大行宫站直接对口，将为基地后期商业运 营带来巨大客流量；不 管 是 上 海 的 徐 家 汇 ， 还 是 广 州 的 天 河 ， 地 铁 旺 铺 的 出 入 口 一 般 都 要 选 在 繁 华 的 购 物 商 场 ， 地 铁 站 出 入 口 因 其 巨 大 的 客 流 量 ， 而 成 为 良 好 的 地 下 购 物 场 所 ， 与 地 上 购 物 相 得 益 彰 、 浑 然 一 体 ； 上 海 徐 家 汇 地 铁 站 的 4 个 出 口 分 别 与 港 汇 广 场 、 太 平 洋 百 货 和 第 六 百 货 等 4 家 大 型 百 货 中 心 相 连 ， 广 州 天 河 地 铁 站 直 接 与 地 面 的 天 河 城 广 场 和 地 下 的 吉 之 岛 超 市 （ JUSCO） 相 连 ， 他 们 的 联 合 都 分 别 成 就 了 今 天 的 一 片 繁 荣 。 “与 其 说 是 百 货 业 成 就 了 徐 家 汇 ， 不 如 说 地 铁 成 就 了 徐 家 汇 。 ”上 海 交 大 的 叶 晓 副 教 授 如 是 说 。 项目落处南京市主干道中山东路与历史上一度成为全国百城万 店无假货示范街的太平南路商街的交汇处，向西距离中华第一商圈 新街口商圈约 1 公里，与洪武路金融街咫尺之遥；向南距离南 京市著名商业旅游胜地夫子庙约 1 公里；向东是都市绿色景观 大道映衬下的民国总统府、1912 休闲街区及梅园新村周恩来纪念 馆和江宁织造府等文化气韵浓厚的旅游胜地及南京著名美食街区 汉府街；向北 1.5 公里内穿过太平北路依次通向形成中的南京新 兴高级商务街区长江路及与北京中关村齐名的南京珠江路。 新百、中央、东方、金陵、金鹰、大洋数百家商场云集， 中华第一商圈辅傍在左。中国、工商、建设、农业、交通、华夏、 招商各大银行云集，洪武路金融街近在咫尺。 2、 项目交通分析 公共交通：5 路、9 路、25 路、3 路、80 路、51 路、1 路、31 路等， 通往市区各个角落； 轨道交通：地铁 2 号线大行宫站，沿线站点依次为仙林（南师大站 亚东站仙鹤门站沪宁路站马群站中灵街站孝陵卫站 小卫街站苜蓿园站明故宫站逸仙桥站大行宫站新街口站 上海路站汉中门站莫愁湖站茶亭站集庆门站所街站 向兴路站元通站中和村站油坊桥停车场）奥体及板桥地区； 项目因紧邻城市一级道路中山东路，距离城市中心新街口极近， 纵向又紧靠城市二级道路太平南路、太平北路，交通四通八达， 项目的通达性很高。 3、 项目文脉分析 项目邻近民国总统府，分享曾经的御道皇脉，由西向东总统府、 梅园新村、江宁织造府、中山陵、明故宫等，历史文脉清晰，黄脉 泽被；项目座落的太平南路商业街 90 年代曾经在全国范围内广为 关注，商气甚密，因此具有形成大型商业聚财敛宝的风水文脉；项 目在中山东路的正对面是亚洲第四、全国第三的南京图书馆，南京 图书馆是江苏省公共图书馆，国家一级馆,是江苏省文献信息资源 中心。南京图书馆前身可追溯到创办于 1907 年的江南图书馆，南 京图书馆现收藏各种文献 700 万余册(件),仅次于国家图书馆和上海 图书馆，位居全国第三。藏书总量约 1200 万册，阅览座位 3000 座。 4、 项目商业环境分析 新街口商圈 商圈地理位置：新街口商圈的核心部分为新街口商业步行街区， 东至洪武南路，南至淮海路和石鼓路，西至王府大街，北至长 江路，也即南京四环路区域，面积近 1 平方公里。 规模及业态阐述： 在新街口这块“弹丸之地“，目前已经集中了近 700 家商店， 1 万平方米以上的大中型商业企业就有近 30 家。新街口商业街 区聚集了全市 85%的大中型商业企业和商务公司，日均客流量 达到 40 万至 50 万人次，节假日最高客流量超过 100 万人次， 其中外地人员比例就达 40%以上。核心商圈内云集了新百、中 央商场、商茂、大洋百货、东方商城、华联友谊、金鹰、万达、 盘古亚泰等 500 家大型商企单位。其中商业面积 70 万平方米， 娱乐面积 8 万平方米，金融面积 10 万平方米，商务面积 37 万 平方米，另外还有 20 多万平方米地下商业设施。2003 年全社 会消费品零售总额高达 108 亿元，约占全市 18%。 近年来，通过功能调整和业态置换，吸引了一批国内外知 名企业进驻。在淮海路上建成了万达-沃尔玛购物广场、五星家 电城、红星家居广场；在正洪商城开设了盘古亚泰休闲广场和 品牌折扣店。积极引进了朝阳产业，福中数码港、宏图三胞等 知名 IT 企业挺进新街口；星巴客咖啡店、必胜客比萨、TOP 歌 舞吧等众多休闲娱乐业也纷纷亮相新街口。涌现了一批以现代 大型购物中心为代表的新型零售业、高级专卖店、品牌连锁店、 珠宝首饰店、时装服饰店等极富现代色彩的零售业，金融服务、 保险、房地产等高等级商务活动在这里已具相当规模。 客群分析：商圈内平时日客流量达 40 多万人次，双休日达 100 万人次左右，黄金周及重要节日更高达百万人次以上。其中 60%的 顾客为一小时都市圈内的外省外地来宁人员。 租金调研： 地铁旺铺：2025 元/m2/天（提升速度较快） ； 莱迪地下商铺：1015 元/m2/天（业态：服装、餐饮、百 货、饰品等） ； 商贸负一层：1015 元/m2/天（业态：服饰主打） ； 东方（富城美食广场）：租金13 元/m2/天（业态：美发、餐 饮、冲洗等） ；万达广场：1820 元/天（精品服饰、 品牌服饰等） 。 短评：自万达购物广场打开新街口高租金大门后，新街口地区 商铺经营风险越来越大，部分新上市项目更是“水涨船高” ，各 位店家在这场搏击中要么“壮烈牺牲” ，要么“春光灿烂” 。我 们认为有区位好的商铺故然重要，但商业地产商在后期商铺招 商工作中，一定要把握好商圈消费者对该业态及业中的认知度， 切勿盲目追求错位经营。 珠江路商圈 商圈地理位置：珠江路西至中山路、东至龙蟠路，全长 2.14 公 里。 规模及业态阐述：“科技珠江路”集中了电子商城和楼宇 48 座， 科技企业约 2300 家。3 万多从业人员中本科以上学历占了一半， 去年技工贸总额达 336 亿元，综合实力华东第一。华威数码广 场、创维数码体验中心、百脑汇二期、未来城、雄狮国际大厦 等已经、正在或即将建成，“3C”等新业态已显端倪。 客群分析：珠江路商圈经营范围主要涉及电脑装机、办公耗材、 外设、通讯、数码、笔记本、电脑软件等方面，在数码时代的 大背景下，其客群对象主要涵盖驻宁企事业单位、大专院校学 生及部分南京市民；年龄上分析大多为流行时尚青年，且一般 男性消费者居多。 租金调研： 珠江路一般商铺：12-25 元/ /月