小区住宅改商用的侵权认定

小区住宅改商用的侵权认定 在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有 权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、 家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即 可认定该行为影响了业主的安宁生活，应依照物权法第七十七条关于业主 改变住宅用途的规定处理。 房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵 守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。 案件当事人 原告：张一。 被告：郑中伟。 被告：中国联合网络通信有限公司武汉市分公司。 案情摘要 被告郑中伟于 2003 年 4 月 28 日取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑 X 栋 X 单元 A 室、设计用途住宅的房屋(以下简称 A 室房屋)的房屋所有权证， 张一于 2007 年取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑 X 栋 X 单元 B 室、设计 用途住宅的房屋的房屋所有权证。郑中伟与张一系同一单元上下楼层邻居关系。 被告联通武汉分公司于 2010 年 5 月 13 日与武汉市公安局等签订武汉市城 市视频监控系统项目建设、运维服务和租赁合同。 刘保姣(被告郑中伟之嫂)于 2011 年 10 月 8 日与被告联通武汉分公司签订 白玫瑰花苑通信机房租赁合同，约定联通武汉分公司利用 A 室房屋建设通信机 房，联通武汉分公司保证改造、装修房屋不影响房屋的建筑结构安全，设备在 工作中或因老化等不影响周边群众的生活、休息。 被告联通武汉分公司于 2011 年 12 月入驻使用 A 室房屋至今。与此同时， 郑中伟之兄郑中良仍居住使用 A 室房屋。 白玫瑰花苑物业管理处、白玫瑰花苑业主自 2012 年 3 月 19 日起，多次要 求 A 室房屋业主“停止生产经营、恢复原住房性质、消除安全隐患” 。 被告联通武汉分公司于 2012 年 4 月 8 日领取武汉市重大项目认定证书， 载明项目名称为无线城市综合项目-“中国联通无线城市” ，有效期至 2014 年 4 月 8 日。 武汉武昌供电公司于 2012 年 7 月 17 日认为 A 室房屋业主存在高价低接用 电行为，发出违约窃电停(限)电通知。 被告联通武汉分公司在 A 室房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节 点，用以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、 无线城市综合项目 WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电话等接 入业务的汇聚、交换需求。 争议焦点 一、被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传 输汇聚节点的行为是否属于将住宅改变为经营性用房； 二、如果联通武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房，是否 应当经过上诉人张一的同意。 法庭辩论： 原告张一诉称：被告郑中伟系武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑 X 栋 X 单元 A 室的业主。2011 年 12 月，被告郑中伟与被告联通武汉分公司未经小区内相关 业主的同意，擅自将光纤传输机柜、电源柜、蓄电池等设备安置在 A 室，将 A 室建成通信机房，该机房 24 小时运转，无人值班，存在安全隐患，相关业主及 白玫瑰花苑物业管理处曾多次对两被告进行劝阻，但两被告均未予理会。现原 告诉至法院要求判令两被告拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑 X 栋 X 单 元 A 室的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途，并承担本案诉讼费用。 被告郑中伟辩称：郑中伟是武昌区中北路白玫瑰花苑 X 栋 X 单元 A 室的业 主，依据相关法律规定对此房屋享有使用、处分的权利，将房屋出租给联通武 汉分公司的行为是合法合理，并没有给其他业主造成危害，也没有任何的安全 隐患；白玫瑰花苑物业管理处确实下了整改通知，但我们认为是无效的，白玫 瑰花苑小区另有各种公共服务公司的设备安放在业主共有的公共区域内，而联 通公司的设备只放置在本人房屋内，并没有占用任何公摊面积； 被告联通武汉分公司辩称：依据电信条例和物权法，联通武汉分公司与被 告郑中伟签订租赁合同后有权放置电信设备；联通武汉分公司放置电信设备的 房间不属于经营性用房，没有对小区居民生活造成任何影响。 法院裁判 湖北省武汉市武昌区人民法院一审认为： 本案案由应确定为建筑物区分所有权纠纷。 中华人民共和国物权法第七 十七条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较 大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来 噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，即并非 所有将住宅改变的行为都是中华人民共和国物权法第七十七条规制的行为。 被告郑中伟、武汉联通公司并未改变涉案房屋的住宅性质，即或改变亦是 用于公益事业，且原告张一未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不 利影响的证据。故对原告的诉请，不予支持。 湖北省武汉市中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。 另查明，被上诉人郑中伟对刘保姣于 2011 年 10 月 8 日与被上诉人联通武 汉分公司签订的白玫瑰花苑通信机房租赁合同予以认可。联通武汉分公司于 2010 年 5 月 13 日与武汉市公安局签订的武汉市城市视频监控系统项目建设、 运维服务和租赁合同约定，合同基准价即招标采购过程中联通武汉分公司和金 鹏电子信息机器有限公司的中标价格为 186 亿元。 湖北省武汉市中级人民法院二审认为： 一、关于第一个争议焦点。 被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇 聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房。 理由：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是 指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本 质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。 本案中，联通武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传 输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像 传输、无线城市综合项目 WLAN(无线宽带局域网)、周边居民小区宽带、固定电 话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是 为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此联通武汉分公司的上述行为属 于将住宅改变为经营性用房。 二、关于第二个争议焦点。 被上诉人联通武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇 聚节点的行为，应当经过上诉人张一的同意。 理由：首先，联通武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有 利害关系的业主同意。依照中华人民共和国物权法第七十七条“业主不得 违反法律、法规以及管理规约，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有 利害关系的业主同意”的规定，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1遵 守法律、法规以及管理规约；2应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反 法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意。 中华人民共和国物权法第七十七条的条款语义清楚、内涵明确，一审 对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，予以纠正。 依照最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释第十条第一款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七 十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消 除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第十六条第一款 “建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参 照本解释处理”的规定，联通武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为 经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主 同意。 其次，上诉人张一应认定为有利害关系的业主。依照最高人民法院关于 审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十一条“业 主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第 七十七条所称有利害关系的业主 。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主 张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利 影响”的规定，上诉人张一作为本栋建筑物内的业主，无需举证证明其房屋价 值、生活质量受到或者可能受到不利影响，即可认定为有利害关系的业主。 综上，被上诉人联通武汉分公司租赁被上诉人郑中伟的房屋用于放置光纤 传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为属于将住宅改变为经营性用房，该行为 未经有利害关系的业主上诉人张一的同意，依照前述最高人民法院关于审理 建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条第一款和第 十六条第一款的规定，联通武汉分公司应承担相应责任。被上诉人郑中伟明知 其嫂子刘保姣将讼争房屋出租给被上诉人联通武汉分公司用于建设通信机房， 仍对该房屋租赁合同予以认可，其应与联通武汉分公司共同承担责任。 故对于张一关于郑中伟、联通武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白 玫瑰花苑 X 栋 X 单元 A 室房屋的光纤传输设备、恢复房屋住宅用途的上诉请求， 予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，据此，武汉市中级人民 法院依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第 (