二手房买卖合 同

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 二手房买卖合同 关于二手房买卖合同中买方违约纠 纷法律分析之-政策变化导致房价波动 关于二手房买卖合同，买方违约 纠纷法律分析之政策变化导致房价波 动 作者 蔡英杰 关键词：二手房买卖 阴阳合同 不可抗力 政策变动 差价 违约金 就笔者去年接触到的二手房屋买 卖合同的纠纷来说，咨询者多为卖方。 原因很简单，卖方在签订合同之后，房 价不断上涨，每天的上升幅度都很大， 以致卖方宁愿毁约，宁可赔偿买方双倍 的定金或者支付违约金并且赔偿中介费， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 也不愿继续履行合同和办理过户手续。 然而，自今年 4 月下旬以来，向 笔者咨询的当事人多为二手房买卖合同 的买方，由于国家抑制房价政策的不断 出台，房价下跌已经无法避免。在这种 情况，很多投机性较强的买方宁可丧失 已经支付的定金、中介费用甚至是违约 金，也不愿继续支付房款履行合同。此 外，二手房买卖合同中还经常会出现， 买卖双方在中介的居间下，往往为了少 交过户税费而故意做“ 阴阳合同 ”，阳合 同提交给有关政府部门，在上面故意做 低价格，阴合同由双方自行签订，具体 房款支付等按照阴合同执行。 那么，国家政策变动是否属于不 可抗力而使违约方免于违约责任？如果 非属不可抗力，那么买方违约应当承担 什么违约责任？阴阳合同到底哪个有效？ 阴阳合同是否影响违约责任的承担？鉴 于上述种种问题，笔者结合最近接到的 一个咨询案例，拟回答上述问题。 宏观背景介绍： -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 今年年初，国务院办公厅出台了 关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知 ，提出要加大差别化信贷政策的 执行力度，具体是指要求各大银行通过 严格设定执行二套房贷款门款政策，合 理引导住房消费，从而抑制投资投机性 购房需求。 对已利用贷款购买住房、又申请 购买第二套以上住房的家庭，贷款首付 款比例不得低于 40%，贷款利率严格按 照风险定价。 2014 年 4 月 17 日，针对部分城 市房价上涨以及投机性购房者频现，国 务院下发了关于坚决遏制部分城市房 价过快上涨的通知 ，要求各大银行实 行更为严格的差别化住房信贷政策。要 点如下：对购买首套自住房且套型建筑 面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首 付款比例不得低于 30%；对贷款购买第 二套住房的家庭，贷款首付款比例不得 低于 50%，贷款利率不得低于基准利率 的 1.1 倍； -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 对贷款购买第三套及以上住房的， 贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提 高，具体由商业银行根据风险管理原则 自主确定，而且对于个别地区，甚至有 权暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 同样，对不能提供 1 年以上当地纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本地居民也 要暂停发放购买住房贷款。此外，文件 还要求住建部要会同央行、银监会抓紧 制定第二套住房的认定标准。 显然，国发 10 号文相对与年初 的国办发 4 号文相比，不论是从发文机 关的层级上讲，还是从调控力度上讲， 都上升了一个级别。 案例介绍： 2014 年 3 月 20 日，卖方甲和买 方乙在中介的居间下，签订了北京市 存量房屋买卖合同 ，将北京市朝阳区 的一处房产卖给乙方。为了履行本合同， 甲方已经将房屋的抵押注销手续办完， 乙方支付了全部中介费用。根据本合同， 甲方建筑面积 100 来平米的房子以 29 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 万的价格卖给乙方，乙方在签订合同当 时向甲方支付了 2 万元的定金。该合同 只约定了逾期付款的违约金，并未明确 约定解除合同的违约金。除此之外，甲 方和乙方在当日另行签订了二手房买 卖补充协议 ，该协议规定除支付 29 万 的房款之外，乙方还要在房屋过户手续 向甲方支付 100 多万的房屋装修及室内 设施费用。如果一方违约，另一方应当 向对方支付相当于合同金额 10%的违约 金。 在 5 月份的时候，乙方向甲方提 出，由于国家信贷政策发生了重大变动， 导致房屋价款发生了不可预期的变动， 应当属于不可抗力或者情势变更的是由， 因此其有权解除合同。并且，乙方已向 有关机关咨询过，做低房屋 交易价款逃避交税是违法的，存 在很大的法律风险，因此合同是无效的， 其有权要求甲方返还定金。 律师分析： 一、国家政策变动是否属于“不 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 可抗力”或者适用于 “情势变更 ”？ 根据民法通则以及合同法 的相关条款，可知“ 不可抗力 ”是指不能 预见、不能避免并不能克服的客观情况。 因此，构成不可抗力，必须满足这几个 条件：1、该事件是当事人双方在签订 合同时无法预见的；2、该事件在发生 之前并不能会当事人的意志或行为而能 够避免；3、该事件发生之后，当事人 双方无法克服该事件产生后果。 根据合同法第 94 条规定， 当不可抗力致使合同目的无法实现时， 当事人一方是可以解除合同；根据合 同法第 117 条规定，因不可抗力不能 履行合同的，根据不可抗力的影响，部 分或者全部免除责任，但法律另有规定 的除外。 当事人迟延履行后发生不可抗力 的，不能免除责任。由此可以看出，当 事人并不能任意滥用不可抗力，并非只 要发生不可抗力，一方当事人的责任就 理所当然地被免除。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 根据最高人民法院关于适用 中华人民共和国合同法若干问题的 解释 ，合同成立以后客观情况发生了 当事人在订立合同时无法预见的、非不 可抗力造成的不属于商业风险的重大变 化，继续履行合同对于一方当事人明显 不公平或者不能实现合同目的，当事人 请求人民法院变更或者解除合同的，人 民法院应当根据公平原则，并结合案件 的实际情况确定是否变更或者解除。很 显然，情势变更适用于非不可抗力造成 的商业风险。尽管，不可抗力和情势变 更看起来很相似，不过笔者看来，二者 之间还是存在些许差异的。 第一，不可抗力通常多指自然力 灾害、突发的社会事件或政策调整，应 当是当事人完全无法预见的，而情势变 更则是指商业风险的重大变化，而商业 风险本身并非当事人完全不能预见，只 不过商业风险的变化已经超过了正常商 人能预料的程度； 第二，不可抗力的出现既可能使 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 合同履行出现暂时性的客观障碍，也可 能使合同的履行发生客观上的永久不能， 这取决于不可抗力的程度以及对当事人 的影响，而情势变更则只是影响到了合 同的履行，这种影响会造成对一方当事 人的不公平或者无法实现通常情况下的 商业目的，但是不存在暂时的客观履行 不能或永久的客观履行不 能； 第三，不可抗力的后果是当不可 抗力致使合同目的不能实现时，当事人 有权自行而非通过法院解除合同，并且 可以部分或全部免除责任，而情势变更 的后果则表现在当事人可以请求法院变 更或解除合同，至于是否解除，则取决 于法官的判断。根据最高院关于当前 形势下审理民商事合同纠纷案件若干问 题的指导意见 ，法院在实践中是严 格适用情势变更原则的。 举个简单例子来讲，如果买卖双 方之间签订了货物买卖关系并且由卖方 负责运输，但是在履行的时候，卖方港 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 口发生了罢工事件，从而造成短期内发 货根本不可能，这就属于不可抗力。但 是，如果只是罢工事件不能妨碍卖方找 其他工人进行装卸发货，而只是大幅度 提高了成本，可能是平常运输成本的好 多倍甚至比卖方通过销售货物获取的利 润还要高出很多，这就属于情势变更。 根据上述分析，在本案中，乙方 并非依靠贷款买房，因此国家放贷政策 的变化对其向甲方支付房屋价款并未造 成任何影响，对于乙方来说不能以不可 抗力作为拒绝履行合同的理由。那么由 于政策引发的房价波动是否属于情势变 更呢？ 笔者理解，国家出台新政策导致 房价发生波动的情形并不属于情势变更。 一是因为国家早在正式出台国发 10 号文之前，就已经发布相关政 策，提出要打击投机性购房需求；二是 因为如果不是投机性购房的话，那么此 次房价的波动并不会对乙方造成明显不 公平更不会导致不能实现合同目的。此 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 外，如果非直接由放贷政策的变化导致 买方无法从银行贷款，那么同样不属于 不可抗力。当然，如果没有根本国家明 文政策并未发生变化而只是银行内部信 贷流程严格了而造成买方无法如期或顺 利贷款的话，那么只要双方在合同中对 此没有明确约定免责或属于不可抗力的 话，那么买方仍然需要向卖方承担违约 责任。 二、房屋买卖阴阳合同如何认定？ 在二手房交易实践中，买卖双方 为了少交税费或者中介机构为了促成交 易，买卖双方往往会在中介机构的建议 下，故意在提交有关部门的合同中做低 房款，而双方另行签订一份阴合同，约 定由买方将实际房款与名义房款之间的 差额以其他名义支付给卖方，如果装修 费，基础设施费等等。 那么双方签订的阳合同与阴合同 是否有效呢？根据合同法第 52 条 第 1 款第项规定：恶意串通， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 损害国家、集体或者第三人利益 的合同无效。不过鉴于双方签订合同的 本意并非在于损害国家利益而是房屋交 易，因此只能根据合同法第 56 条 规定认定阳合同中关于价款的部分无效， 而合同部分无效，不影响其他部分效力 的，其他部分仍然有效。在司法实践中， 阴合同通常仍被认为是双方之间的真实 意思表示从而被认定为有效，一方要求 继续履行，对方应当履行。这样，买方 很难以合同无效为理由解除合同。 目前，已经有地方法院支持了上 述分析，如在深圳市中级人民法院出台 的关于审理二手房买卖合同纠纷案件 若干问题的指导意见中，第八条就明 确规定房地产买卖合同中规避国家税收 的价格条款无效。该无效部分不影响其 他部分效力的，其他部分仍然有效。当 事人以逃避税收为由请求确认合同全部 无效的，不予支持。 三、阴阳合同是否影响违约责任 的承担？ -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 如果阳合同被认定为部分无效而 阴合同认定为有效的话，并且阳合同中 的违约金条款与阴合同中的违约金条款 如果存在数额或者比例上的不一致或矛 盾，那么到底前者有效还是后者有效呢？ 笔者认为，违约金条款应以阴合同的中 约定为准，因为这才是双方真实的意思 表示。 另外，如果阴合同中没有定金条 款，那么阳合同中的定金条款是否依然 有效？笔者认为，由于双方对合同的签 订均存在过错，因此定金条款应当认定 为无效。买方即便违约，也有权要求返 回。当然，目前还没有明确的政策和案 例来支持。 四、买方如果拒绝履行合同，应 当承担什么的违约责任？ 如果乙方明确表示拒绝履行合同， 那么甲方可以要求按照合同约定支付违 约金或要求没收定金。当然，由于在本 案中，笔者认为定金条款是无效的，因 此不存在没收定金的问题，甲方应当向 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 13 乙方返还定金，而只能要求乙方支付违 约金。根据合同法第 116 条规定： 当事人约定违约金，又约定定金的，一 方违约时，对方可以选择适用违约金或 定金条款。因此，即便法院认定定金条 款有效，那么甲方也只能选择违约金和 定金中的一项。此外，在房价显然已经 下跌的情况下，如果乙方拒绝履行合同， 那么甲方能否要求乙方支付双方约定的 合同价与房屋现价之间的差价呢？根据 合同法第 113 第 1 款规定，当事人 一方不履行合同义务或者履行合同义务 不符合约定，给对方造成损失的，损失 赔偿额应当相当于因违约所造成的损失， 包括合同履行后可以获得的利益，但不 得超过违反合同一方订立合同时预见到 或者应当预见到的因违反合同可能造成 的损失。据此，可以认为甲方 有权向乙方主张差价损失。毕竟 房价波动是市场常态，乙方很难论证其 房价波动已经超过其预见的范围。据笔 者了解，房屋交易是否适用这一条，北 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 14 京地区尚未见明确的政策，也未见有相 关判例。不过，房价上涨时卖方违约， 判决卖方向买方支付差价的案例已经很 多。据此分析，买方违约同样应当承担 相应的差价责任。 上述意见已经在深圳以及上海的 司法实践中得到了认可：根据深圳市 中级人民法院关于审理二手房买卖合同 纠纷案件若干问题的指导意见 ， “因一 方违约导致另一方订立房屋买卖合同的 目的不能实现，另一方主张差价损失的， 予以支持”，并对房屋差价的计算作出 明确规定， “双方对房屋差价有约定的， 从约定；没有约定的，以法院委托的评 估机构对起诉之日的房屋市场价与双方 约定的房屋买卖价款之间的差价确定损 失。 ”根据上海市高级法院下发的关于 审理“二手房 ”买卖案件若干问题的解答 ，房屋差价同样应当进行赔偿，并参照 以下方式进行确定：双方协商确定的， 从其约定；双方不能协商确定的：1、 原则上可比照最相类似房屋的市场成交 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 15 价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌 损失；2、无最相类似房屋比照的，可 通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。 认定损失的时间点应从保护守约方的利 益出发，以守约方的请求为基础，结合 合同约定的履行期限届满之日、违约方 的违约行为确定之日以及审理中房屋的 涨跌情况等，合理确定。 当然，如果甲方主张房屋差价的 请求得到认可的话，那么其要求违约金 的主张在实践中将很难得到支持了。在 这里，笔者不再详细阐述违约金与损害 赔偿之间的关系。 ： 姓名_身份证 号码_联系方式 _ 姓名_身份证 号码_联系方式 _ 买方： 姓名_身份证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 16 号码_联系方式 _ 根据中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国城市房地产管理法 及其他有关法律、法规之规定，甲、乙 双方在平等、自愿、协商一致的基础上， 就乙方购买甲方出售的房产事宜，签订 本合同，以资共同遵守执行。 第一条 房屋的基本情况 1. 乙方同意购买甲方拥有的座落 在_市_区_街道 _路_号 _ 层_的个人产权房产 住宅。该房产权证面积为 _平方米。 其中实际建筑面积_平方米， 公共部位与公用房屋分摊建筑面积 _平方米，附属物/建筑 _ 面积_ ，赠送物/建筑 及面积 _ _。 房地产权证号为 _共有权证 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 17 号 _ 随该房屋一并转让的其他项包括 _ _ 房屋结构为 _；房屋目前使用情况为 _ 。 2. 该房屋房屋权利来源 _；相应的土地使用权取得方 法为 划拨 出让 其它 土地使用权年限自_年 _月_日至_年 _月_日止。 以划拨方式取 得土地使用权证号为 _ 该房屋占用范围内的土地使用权、 维修基金及其他相关权益随该房屋一并 转让。 3. 按照相关法律规定，如房地产 产权登记机关实际测定的面积小于合同 约 定面积，且房屋面积误差比超过 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 18 3%的，乙方有权解除合同。甲方须在 乙方提出退房要求之日起_天内将 乙方已付款退还给乙方，并按_ 利率付给利息。如乙方仍愿意继续履行 合同的，应按以下方式处理：误差比在 3%以内部分的，需按每平方米价格保 持不变，房价款总金额按实际面积调整； 而超过 3%部分的房款应由出卖人双倍 返还。误差比应按以下方式计算，面积 误差比=合同约定面积100%。 第二条 甲、乙双方经协商一致， 同意上述房地产转让总价为人民币 _元。 。 甲、乙双方同意， 乙方交付的各项房价款，甲方应开具收 款凭证。 第三条 付款方式及期限 1.甲乙双方同意以银行按揭方式 付款，并约定在房地产交易中心缴交税 费当日支付首付款人民币_拾_万 _仟_佰_拾_元整给甲方， 剩余房款人民币_元整申请 银行按揭，并于银行放款当日付给甲方。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 19 2.甲乙双方同意以一次性付款方 式付款，委托 _ 作为第三方 监管账户进行支付交易。第三方 在收到购房款后，通知甲乙双方办理过 户手续。 3.甲、乙双方同意的具体付款日 期、金额和方式如下： 甲乙双方约定由 _代办银行按揭贷款 手续的，另行签 订代理协议作为本合同的附件， 与本合同具有同等法律效力。甲方应协 助乙方办理银行按揭手续，并各自准备 好办理按揭手续所需资料。 甲乙双方约定一次性付款并由第 三方监管账户的，甲乙双方应于本合同 签订_日内，共 同与当地房产局资金监管第三方 签订协议后，乙方应按时将购房款一次 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 20 汇入监管帐户。 。在办理好转让手续并 颁发乙方新的房产证书后_日内， 根据乙方出具的书面付款确认通知第三 方监管帐户将房款汇入甲方账户；剩余 购房款人民币_元于乙方验收房屋 后，且甲方结清所有费用并办理完物业 过户手续，交接房屋无异议后支付给甲 方。 第四条 权利与义务 1.甲方承诺此房产一切情况介绍 属实，保证此房产无任何权属或经济纠 纷，有关按揭、抵押债务、 税项及租约解除等，甲方均应在 交易前办妥。也不存在任何诸如法院查 封或一房多卖，具有优先购买权等权利 处分受到限制的情况，及经济适用房、 拆迁房等法律规定不可上市交易房产等， 如交易后有上述未清隐瞒事项，由甲方 承担全部责任，对乙方造成损失的按本 合同第五条违约责任条款赔偿乙方损失。 甲方权属应无任何瑕疵，同户籍、相关 亲属及房产共有、所有权人同意出售， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 21 承租人放弃优先购买权等，其书面承诺 书文件作为本合同附件，与本合同具有 同等法律效力。 2.按照中华人民共和国法律、法 规、规章及有关规定，应办理 可以 不办理土地使用权出让手 续的，或短期内不能同步办理的， 甲方有义务承诺在房产交易完毕后能配 合甲方办理土地使用权出让和过户手续。 3.甲乙双方自本合同签订日起六 十日内需完成房屋产权转移及房屋交接 的所有事项。如由甲方或 乙方个人非不可抗原因逾期不配 合办理的，视为单方违约，按本合同第 五条违约责任条款实施。 4.甲方自本合同签签订日起不得 对房屋构造、装饰物及配套设施等擅自 改造或拆除等变动，或因 房屋质量问题严重影响正常居住 使用，乙方有权请求解除合同及相应赔 偿。房屋及配套设施的风险自房屋交接 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 22 之日起转移给乙方。本合同房产在物业 交接前由甲方承担相应的物业管理费、 水电、燃气、有线、通讯费及 _费用。 第五条 违约责任 1.甲方自本合同签订之日起，需 提供房地产主管部门办理过户手续所要 求的相关过户资料及证件。 如需要甲方出面处理的，甲方应 随时协助。如因甲方的延误，致影响过 户登记进展，导致乙方遭受损失，由甲 方负赔偿责任。甲方逾期不配合办理， 经乙方书面通知甲方_日内仍未办理 的视为甲方违约，每逾期 1 天按房价总 额 3计算违约金赔偿乙方；乙方逾期 不付款的，自逾期之日始，每逾期 1 天 按房价总额 3计算违约金赔偿甲方。 甲乙任何一方逾期超过 _日的， 被违约方有权解除本合同，并要求违约 方赔偿房屋价款_%的违约金， 返还已付转让价款及同期银行利息。 3.本合同签订之日起，乙方中途 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 23 悔约，应书面通知甲方，甲方应在_ 日内将乙方的已付款返还给 乙方，乙方需向甲方支付总房款 的_%作为违约金；甲方中途悔约， 应书面通知乙方，并自悔约之日起_ 日内将已付款返还给乙方，甲方需向乙 方支付总房款的_%作为违约金。如 已付定金的，甲方约按双倍赔偿乙方， 乙方悔约，甲方将有权没收定金。 4.甲方应在签订正式买卖合同后 一个月内迁出户口，甲方逾期迁户的， 每逾期 1 天按房价的总额 3 计算违约金赔偿乙方；逾期超过 _ 日的，乙方有权解除本合同，返 还已付转让价款及同期银行利息；或要 求甲方按本款约定支付违约金，冻结尾 款。 5.由第三方提供帐户监管时，甲 方或乙方违反约定的或者因违反约定导 致合同解除的，由另一方 向第三方出具违约确认函，第三 方根据约定处理监管账户资金。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 24 第六条 不可抗力 1本协议所指不可抗力系指:地 震、风暴、水灾或其他自然灾害、瘟疫、 战争、暴乱、敌对行动、公共骚乱、公 共敌人的行为、政府或公共机关禁止、 国家法律法规变更、政策调整、房产交 易过户程序受阻等任何一方无法预见、 无法控制和无法避免或克服的事件。 2若不可抗力事件导致任何一 方不能履行其任何的契约性义务，该义 务应在不可抗力事件存在时暂停，而义 务的履行期应自动按暂停期顺延。 3遭遇不可抗力的一方应在发 生不可抗力事件后的_日内书面通知 对方，并向对方提供发生不可抗力和其 持续期的适当证明，发生不可抗力事件 时，各方应尽其最大努力终止不可抗力 事件或减少其影响。同时各方公平协商 解决。如事实造成无法继续履行合同， 且各方对终止合同达成一致，合同可自 然解除，退还已交付款项，各方均不需 承担违约责任。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 25 第七条 声明 1. 甲乙双方在签署本合同