广西xx项目策划书

前言：中国房地产概况 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产 业。经过二十多年的发展，我国的房地产业已逐步成为国家的支柱产业。它自 身不仅迅猛发展，还带动相关行业的发展。我国每年增加一千个亿的住宅投资， 就会使相关的 23 个行业相应增加 1479 亿元人民币，还会直接带动 60 个产业的 发展。1998 年以来的 5 年，随着商品住宅建设的快速发展，以住宅为主的房地 产业保持持续高速增长，房地产投资年均增长 19.5%，年增长额保持在固定资 产额的 30%左右，直接和间接拉动 GDP 增长每年保持在 2 个百分点以上。 从潜在的需求上看，我国现有城镇居民 4.9 亿人，到实现“全面小康”的 2020 年，我国城市化水平将达到 55-60，城镇居民将增长到亿至 8.5 亿人。 在此期间约有 3-3.5 亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原 有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003 年末中国城镇居民人均住房面 积为 23.8 平方米。初步测算，我国 2020 年城镇居民的人均住房面积可能要达 35 平方米。也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要在目前基础上再增加 10 平方米以上。从城镇化发展的角度上看，按每年一个百分点提高城镇化率，每 年至少要转移 1500 万农村人口，每户按四口之家计算，有 375 万户，每人按 20 平方米计算，需要 3 亿平方米的住宅。这些都为房地产业的发展提供了真实 的需求支撑。因此，从房地产业在国家经济地位、城市化的需求和市民的需求 上看，中国的房地产业发展空间是巨大的。 从购房的消费群体上看，目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为 主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的 427和 392；预购面积在 70150 平方米间不等，以 80 100 平方米的需求量最 高。而主要房屋预购者的家庭月收入在 10004000 元间。目前，从预购房者的 人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的 115，居第二位，而 这其中 601的预购者介于 2135 岁之间；制造业职工占预购总体的 128，居首位，这其中 465的预购者介于 2135 岁之间；而中级公司 经理介于 2135 岁的预购比例也超过了 60。由此可见，市场的重心在年轻 一族。这一组人群中，636为已婚，其中介于 2135 岁的占 437，介 于 3645 岁的占 304；347为独身，其中 661介于 2135 岁之间， 仅有 14介于 3645 岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状 况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群 体中不可或缺的一个重要部分。应该说，2145 岁之间的人群对购房最有兴趣， 他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于 50150 平方米之 间，最好单价在 3000 元以下，愿意花 30004000 元平方米购房的也占有一 定的比例。 从居住环境对购房的影响上看，调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新 的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、 文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。目前环保已成为一种全 球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重 的占调查总体的 609，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人 的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多， “绿色”程度也大大 好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、 私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿 色”生存环境的愿望无法实现，这就为房地产开发商在开发以及设计理念上提 供了一个新的发展空间。 从以上各个方面来看，我国的房地产业具有一定的发展潜力，但是在部分 地区的房地产开发过程中，有些开发商为了谋求更多的利润对房地产进行炒作， 在空置房过多的情况下，依然过量投资，抬高价格，导致市场供求矛盾加剧， 使得我国的房地产发展在许多地区都出现了“泡沫”了问题。为了使房地产业 能够得到健康的发展，国家出台以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措 施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉土地和资金，房地产业及房地产市 场既表现出中国经济社会发展现阶段的应有特征，也出现了不同以往的特点。 从全国来看，在国家宏观调控政策指导下，房地产开发投资增长速度过快 的势头已得到有效控制(从2004年年初的53%回落到28%，并且是连续几个月的投 资增幅在30 %以内)，增长速度已处于合理区域，宏观调控效果已明盛显现，下 一步即将实施的土地政策、金融政策调整取向成为人们关注的焦点。此前实施 的宏观调控主要是以行政手段为主，一般来说，对中央投资和国有资本约束力 更强，在初步实现了宏观调控的目的后，为稳住宏观调控的大好局面，在相应 行政手段有所松动时经济手段要及时跟进，如利率、税收、产业政策等手段， 加大对地方政府、民间资本的调控力度，确保调控作用的长期稳定、不反弹、 避免房地产业发展出现大起大落，确保国民经济的长期健康发展。 一、宏观环境广西房地产状况分析 （一） 广西房地产发展状况 1999 年后广西房地产进入高速发展期，房地产市场运行机制业已建立，房 地产市场行为规范有序。房地产投资和消费保持了长期快速增长，出现了房地 产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。 1广西房地产供销总量平衡 广西房地产在 19992000 年表现出良好的市场状况。1999 年竣工面积 170.89 万平方米，销售面积 140.18 万平方米，供销比为 1.22；2000 年竣工 面积 198.24，销售面积 154.15 万平方米，供销比为 1.28；2001 年竣工面积 314.29 万平方米，销售面积 275.94 万平方米，供销比为 1.14；2002 年竣工 面积 419.6 万平方米，销售面积 417.48 万平方米，供销比为 1.01；2003 年 竣工面积 543.03 万平方米，销售面积 490.67 万平方米，供销比为 1.11。从 各年的房地产供销比例关系可以看出，各年的房地产竣工量与销售量是平衡 的，如果考虑正常空置率的话，可以推测广西房地产市场的产销量基本可以 持平（详见下表）。 19992003 年广西房地产供销情况（单位：万平方米，%） 年份 1999 2000 2001 2002 2003 竣工面 积 170.89 198.24 314.29 419.6 543.03 销售面 积 140.18 154.15 275.94 417.48 490.67 供销比 1.22 1.28 1.14 1.01 1.11 率 从竣工和销售的速度看，19992003 年广西房地产竣工增长率分别是 10.3%、16%、58.54%、33.51%、54.1%，销售增长率分别是 22.4%、10%、78.96%、51.29%、44.5%。竣工与销售的平均增长率是 34.49%和 41.43%。显然广西房地产供销两旺，并且都在高速增长，销售的平均增幅比竣 工平均增幅高出 7 个百分点。从图可见，19992003 年广西房地产竣工与销售 的增长规律基本一致，表明近年来广西房地产市场发展的均衡性，根据均衡理 论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场化程度处于优化状 态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断广西的房地产市场运 行是良性的、健康的。 广西房地产近几年的竣工和销售面积图 2广西商品房价格稳中微升 20002003 年，广西商品房销售价格分别是 1450、1814、1924、1963 元/ 平方米，其涨幅分别为 25%、6%、2.55%，虽然价格在上涨，但是涨幅回落明显， 向稳定方向快速收敛。2004 年上半年，广西商品房价格 1936 元/平方米，与上 年同期比较涨幅 4.6%，同期全国商品房销售价格 2701 元/平方米，涨幅为 11.6%， 广西房价涨幅在全国排第 17 位。在近 2、3 年房地产成本大幅上涨的情况下， 广西房地产售价的涨幅再没有高于 6 个百分点，应当处于合理之中。同时，这 个涨幅也反映了消费者较为强烈的购房意愿。上半年，广西开发定金付款达 44.45 亿元，增长 58.1%。再者，近年来广西房地产项目品质有了较大的提升， 所产生的价值理应体现在价格当中。 2000-2004.6 广西房价情况 （二）广西房地产发展分析 1. 广西房地产企业对国家宏观调控的评价 目前，广西壮族自治区企业调查队广西八个中心城市的 74 家房地产开发企 业负责人进行了调查。从调查的情况来看，大部分企业对国务院出台的房地产 市场调控措施的评价都是比较正面的，主要表现在：一是 48.7%的企业认为， 国务院出台的调控措施是比较及时的（37.8%认为是及时的） ，对国内部分房价 上涨过快以及投资规模过大将起到及时抑制作用，避免房地产过热对经济发展 造成负面影响；二是国务院出台的调控措施也是比较全面准确的，对当前房地 产存在的问题看得很清楚，措施较得当；三是有利遏制房地产违规操作，遏制 炒买炒卖土地、房地产行为，对改善目前房地产市场秩序起到逐步规范房地产 开发市场步向正轨的较长期的作用。 2. 国务院调控措施对广西房地产市场的影响 (1)直接影响 被调查企业普遍认为：从长远来看，宏观调控措施将对房地产市场产生很 大影响，投资规模、房价、结构及市场都将趋于合理。正面影响主要表现在： 一是规范房地产市场。调控措施对进一步完善房地产市场运作机制起到促进的 作用，促使房地产开发从土地储备、开发、管理、销售、售后服务等一系列运 作朝着规范的市场运作机制去实现，金融监督也会更严格。二是通过调控措施 可避免房地产开发过热，将会使投资规模有所回落。三是投机炒作者会抛出部 分房源，普通百姓购买以自住为主的购买需求会增加。这有利于引导消费者理 性投资和消费房地产品，合理调节房地产市场的供给和需求。四是房地产市场 对经济适用房的投入会增大，会改善住房供应结构：增加普通商品房、经济适 用房和廉租房，利于百姓安居，带来良好的社会效益 部分房地产企业认为也有可能会产生一些负面的影响，首先是国家调控措 施提出的“因地制宜，区别对待”的原则，由于国家没有出台相应的具体规定， 如对于征收“营业税、所得税”的规定全国都执行一样的政策，区别对待无法 体现，可操作性不够强，对地方没有任何意义。对中小城市及地产业起步晚， 不成熟的城市房地产业会有更大的影响。其次有的房地产业认为，调控措施虽 然遏制了炒房行为，但对普通住房的消费者也不利，如正常转让商品房就会因 此造成不必要的损失。当然，这次调控措施的初步效果已经显现，投机性购房 得到一定程度的遏制，短期内已明显减少，市场预期已经发生较大变化，房市 趋于理智。 (2)对当前广西房价的影响 在调查企业当中预期房价略有上涨的占 37.8%；上涨的平均幅度估计为 7.1%。 预期房价不变的占 17.6%；认为房价会略有下降的占 36.49%，下降的平均幅度 估计为 4.7%。有 8.1%对房价预期看不准。 预期略有上涨的房地产企业认为，国家调控措施不可能改变的事实是：一 是由于国家宏观调控政策的影响，土地放量减少，土地成本上升，2005 年一季 度广西各种用途的土地交易价格普遍上涨。二是城市大规模拆迁推动，典型如 南宁，2002-2004 年，南宁市的拆迁面积约 300 万平方米。按照拆一建三的常 规，这两年新房量要大增。三是城市扩展推动会加大房地产市场的需求。四是 由于建设成本的继续增加也会对房价有所推动。 预期房价不变的房地产企业认为，国家宏观调控措施使房价的心理预期下 降，真正有购房需求的客户也会对购房持观望态度，而且这个群体还会增大。 从这个角度说，房价有下降的趋势。但同时土地与开发成本的上涨，使房价有 上涨的要求。两个原因的综合影响，房价有可能处于一个较平稳的波动不大的 市场范围。 预期房价不变的房地产企业认为，消费者从冲动型向理性购房，而政府调 控也会使房地产市场相对降温，房价继续走高的可能性不大。国家宏观调控措 施把投机炒作者和游资挤出房市，经济适用房供应的改善，包括普通商品房、 经济适用房和廉租房的增加会使房价略有下降。 3. 广西房地产市场的投资分析 有利因素分析： (1)国家实施西部大开发战略和加快城镇化进程，为我区房地产业加快发展 提供良好的外部环境和强有利的政策支持。 随着西部大开发战略的不断深入，中国-东盟博览会永久落户南宁，这给我 区的经济发展诸如了源源不断的活力，经济的快速发展，城乡居民收入的稳定 增长必将进一步促进消费升级，住房消费将持续上涨。同时，随着城市化进程 的推进，不仅人口向城市集中，要素向城市集中，而且住房需求和供给也会在 短时期内迅速提升，从而带动房地产业快速发展。 (2)房地产市场需求旺盛，从而带动投资增长。 城市扩展带来的需求增加。近年来，我区城市布局发生了较大变化，撤地 设市、行政区划调整等对房地产业的发展起到积极的推动作用。除此之外，居 民住房的主动需求在不断增加。随着我区城市基础设施的日益完善，一大批自 治区重大项目的开工建设，大量外来务工人员的进入将会使房地产市场自用性 住房需求迅速加大。此外，我区城镇居民对改善住房条件的需求未能得到充分 满足，特别是上世纪九十年代初期参加房改、居住旧房的群体呈现出强势的改 善要求，这部分需求潜力很大。 (3)投资增长具有一定的惯性作用，加上建设项目的周期性和本年新开工项 目，2005 年房地产投资将会呈稳定增长趋势。 2004 年房地产开发项目在建规模增长 34%。而房地产开发项目建设周期一 般为两年，因此结转到 2005 年的项目在建规模仍然较大。此外，今年新开工项 目据统计，达到 712 个，可见完全能有力地支撑 2005 年的房地产投资规模。 (4)经济适用住房、市场运作方式建房等保障性住房建设会对我区房地产投 资起到积极的推动作用。 2005 年经济适用住房的建设得到了自治区政府的高度重视，大部分城市已 协调落实了经济适用住房建设项目。从目前情况看，从第二季度开始各市项目 将陆续进入实施阶段，尤其是由政府统一开发的经济适用性住房项目的建设规 模必将会有明显的增长，加上今年市场运作方式建房项目的全面启动，都将对 我区房地产的发展起到积极的推动作用。 不利因素分析： (1)国家出台的信贷政策年内不会有大的变化。信贷资金投入规模压缩，投 放增速放缓，信贷审批条件提高，时间延长，特别是从今年 3 月 17 日人民银行 调整商业银行自营性个人住房贷款政策之后，银行方面对于房地产开发的信贷 有方会采取更加谨慎的态度，由于我区房地产开发对于商业银行贷款的依赖性 非常强，从紧的信贷政策将会增加贷款申请难度和项目建设资金筹借难度，从 而影响建设进度。 (2)国家对土地继续实行严管政策，严格审批、严格供地、提高征地补偿标 准，使房地产开发征地落实更加困难，客观上造成房地产用地供应不足，进而 影响投资增长。此外，由于国家对经营性土地使用权全面实行“招拍挂” ，一些 房地产开发企业因门槛高，规模有限而采取持币观望，静观房势走向的态度； 而已经取得开发项目的企业则以谨慎态度小副推进，这些都将使房地产开发投 资规模受到一定控制。 (三)广西房地产发展趋势 总体来看，2005 年我区房地产时常仍然存在着土地供应从紧、金融信贷紧 缩、利率走势不确定等不利因素，宏观调控政策效应会进一步明显，但在我区 总体经济持续较好，房地产市场需求强劲，各新建项目的陆续开工和续建项目 的加快推进等诸多有利因素的共同作用下，总体判断，2005 年我区房地产市场 将会是投资规模稳曾，供给结构日趋合理的发展趋势，但投资增速会比 2004 年 有所回落。具体来说体现在以下四个方面： 1投资规模稳增，结构趋于合理 广西房地产投资增长自年步入扩张期后，以的平均增幅实 现年的高速扩张，并即将完成年扩张。据有关业内人士介绍，广西房地产 投资增长正处于一个长周期当中，这一轮扩张期如果控制得好，可以健康地持 续年，预计年广西房地产投资增长率将在左右，其总量有 望突破亿元大关，同时，广西房地产投资增长的区域差距会比上年缩小， 其结构的调整会体现出中低档住宅商品房会比上年有较大增加，房地产投资主 体多元化也会在今年充分表现，区外发展商和境外投资者将会纷至沓来，以增 加房地产发展的后劲与活力。 2市场供给充分，施工面积增幅降低 年广西商品房屋施工规模适度扩大，其面积可达万平方 米以上，是当年竣工面积的.倍，预计年商品房屋竣工面积 万平方米以上，市场可供给成品商品房屋面积达万平方米。由于土地 供应量的控制，国家宏观调控也会继续深入，据此，年新开工面积比 上年同期增长率减缓。 3需求持续上升，销售稳定增长 随着广西城市化发展的深入推进，广西城市布局发生了较大变化，南宁城 市规模不断扩张，扩区增县将在年得以深化，加上过去的地改市基本 完成，其新城市经济建设将会在今年得以深化，增大了对房地产市场的需求； 同时，广西的二元经济格局逐步向一元经济格局转化，大量的农村剩余劳动力 进城务工，大量的农业人口会逐渐转为城市人口，也向房地产提出了需求；另 外，中国东盟博览会成为中国与东盟、特别是广西与东盟国家经济合作的唯 一机制，这一机制的启动也会在工业、商业、酒店和住宅方面增加广西房地产 市场需求；随着城市居民可支配收入的提高，广西住房消费的升级换代的需求 和投资性需求在今年呈加速增长趋势；广西的城市建设和房屋拆迁任务仍然繁 重，虽应宏观调控的要求，其速度有所减缓，但今年仍将保持增长，成为广西 房地产市场的另一个需求点 4房价继续上升，涨幅稳中有降 据广西价格监测中心有关负责人介绍，由于土地放量的减少，土地成本及 建设成本的继续增加，以及通货膨胀指数的上升，年广西的房价在理 性范围内上扬。另外，随着宏观调控的继续深入，货币政策对投资需求的抑制 作用，以及购房者的理智，今年广西房地产价格的同比增长率会在以内。 2005 年 1 到 5 月广西房地产发展图 项目 第一季度 同比增 长 15 月 同比增 长 开发投资 36.7 亿元 18.3% 78.42 亿元 26.4% 住宅投资 24.79 亿 元 32.4% 48.49 亿元 30.0% 办公楼投资 0.5 亿元 15.3% 1.17 亿元 40.1% 商业营业用房投 资 6.03 亿元 13.7% 12.13 亿元 22.0% 商品房新开工面 积 387 万平方 米 11.9% 570.87 万平方 米 10.0% 商品房销售面 积 114 万平方 米 -5.8% 249.15 万平方 米 8.5% 二、微观环境南宁市房地产状况分析 （一） 近年来南宁市房地产发展状况 近年来，南宁房地产发展表现不俗，开发规模扩张迅速，市场需求增长旺 盛，销售价格稳中攀升。不论是开发投资还是商品房的供给与销售，都保持着 良好的发展势头 2002 年完成投资 23.88 亿元，增长 28.65%，2003 年迅速增加到 39.48 亿 元，创历史高，增长 61.31%，迈入 2004 年的 4 月份，南宁房地产投资已累计 完成 12.65 亿元，增速达到了 65.3%，发展势头强劲。 单位：亿元 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 14.17 13.70 14.47 14.63 15.73 18.56 23.88 39.48 南宁市历年房地产投资表 2002 年南宁房地产施工面积 466.29 万平方米，竣工面积 120.52 万平方米， 实际销售面积 113.03 万平方米，2003 年的施工、竣工面积分别为 726.54 万平 方米、215.03 万平方米，商品房实际销售 192.20 万平方米，开发和竣工、销 售面积同步直线上升，刷新了南宁房地产开发投资的新纪录。2004 年的前 4 个 月，南宁房地产施工面积 664.30 万平方米，竣工面积 81.85 万平方米，累计销 售商品房 70.99 万平方米，竣工项目已销售近九成。 随着楼市销售情况的全面火爆，空置面积也得到有效消化。今年 4 月末， 南宁空置面积为 38.10 万平方米，比上年末减少 2.1%。其中住宅空置面积占 46.3%，非住宅类空置面积占 53.7%。空置面积中以历年开发积压的存量房为主， 空置住宅中又以大面积和结构不合理的房屋居多。 从预售面积看，今年前 4 个月预售 117.42 万平方米，同比增长 66.4%，比 房地产投资增速低 1.1 个百分点。主要是由于 2004 年的新增项目有近 40 个， 可供购房者挑选的楼盘项目约 120 个，消费者从容选择，理性消费，不再盲目 追捧，商品房预售面积略有减少，但成交依然活跃，这是市场趋向成熟的表现。 在销售价格上，则表现为量增价涨。2001 年南宁商品房销售均价为每平方 米 2229 元，2002 年销售均价为每平方米 2375 元，2003 年房屋销售均价为 2252 每平方米元（当年竣工恒大安居等几个经济适用房和低价房将售价拉低） ， 2004 年 1-4 月，南宁房屋销售均价为每平方米 2559 元，其中住宅每平方米 2425 元，与 2003 年相比，增长幅度为 9.9%。1-4 月份，琅东、凤岭新开的楼 盘，预售价格以每平方米 2400 元至 3200 元不等的价格起步。 从规范管理和楼盘质量环境的档次上看。南宁市对房地产业的管理颇为规 范。在房地产开发中，土地价格的制定起到决定性的作用，也是政府对房地产 业进行宏观调控的手段之一。几年前，南宁市就将“地价评估”作为一项独立 课题请专家研究，并据此制定了科学的地价评估系统，如今已正式实施。同时， 南宁还实行了小区建设质量综合验收制度，除了原有的工程质量验收外，还对 项目管理、小区配套设施、环境质量进行综合验收，包括建设过程中进行全程 监督。在政府规范管理的影响下，无论是房地产开发商还是消费者的工程质量 意识都不断提高。在许多住宅小区的施工工地上，除了政府的行业监督队对工 程建设进行全程监督外，消协与业主联合设立的工程质量监督投诉站也对建设 质量“虎视眈眈” 。在多渠道监督的作用下，南宁市房地产工程质量水平上升很 快。1997 年全市工程质量优良率是 262，1999 年已达到 36；一大批新建 小区获得全国及省级优秀小区称号。其中，新兴苑小区 1999 年还获得全国城市 住宅小区建设综合评比金牌奖，并拿下了建筑设计、工程质量等 8 个单项奖， 这在全国也是少见的。与此同时，一批明星楼盘浮出水面。 南宁的房地产市场还有另外一个特殊魅力环境优势。目前，南宁正在 准备申请联合国最适合人居城市，它的有利条件有两个：一是绿化，二是空气。 南宁 367的绿化率在全国排在前列，空气质量一般达到国家一级城市空气 标准，这些都是南宁房地产业吸引外地客商的无形资源。 以上一连串的数字说明，目前南宁房地产市场总体情况向好，投资、开工、 销售同步增长，房屋销售价格呈上涨态势，市场销售空间潜力巨大，不存在供 求失衡现象，南宁房地产市场仍处于健康、有序地发展态势。 （二） 南宁市房地产价格状况 房价是市民们最关注最敏感的话题，房价的高低直接关系个人的切身利益 和生活质量。南宁目前各地段、各城区商品房的成交价格有以下特点： 1价格以埌东市政府为中心、直径 1 公里范围内的楼盘价格为最高点，由 高到低形成梯级价格圈向城市外围递减 由于级差地价的差别，市中心的土地开发成本相对高于城郊用地，房屋的 销售价格也有别于城郊项目的价格，销售起点较高。据调查，处于 1 公里范围 圈内的“佳得鑫水晶城” ，其销售均价为每平方米 3500 元，而“南湖国际广场” 的最高价格可达每平方米 4500 元；向东延伸至“荣和山水美地”二期售价为每 平方米 3200 元，至仙葫开发区销售均价为 2100 元；南至江南区的“玫瑰园” 成交均价为 2200 元，至“江南新兴苑”销售均价为 2000 元；西线城北区的 “梦泽园”销售成交均价为 2600 元， “瑞士花园”均价则为 1600 元；北线兴宁 区内的“华彩美地” 、 “金桂花园”销售均价分别为每平方米 2500 元和 2300 元。 2价格稳中上扬，各城区涨幅不同 自 2002 年以来，南宁住宅销售价格一直呈稳步上升之势，2001 年平均销 售价格为 2034 元，2002 年销售均价为 2177 元，2003 年每平方米销售价格为 2206 元。今年 1 至 4 月，住宅平均销售价格为 2425 元，比 2003 年的均价每平 方米上升 219 元，涨幅为 9.9%，呈现快速上升之势，与 2001 年、2002 年相比， 每平方米则分别上涨了 391 元、248 元。 在五城区中，新城区是南宁房地产开发投资的热点区域，以住宅投资为主， 南宁住宅成交价格也以新城区最高。目前辖区内商品住宅平均预售价格已超过 每平方米 3000 元，其中又以埌东为首，许多楼盘开盘一年左右，成交价已有 50%100%的上涨幅度。如中天世纪花园和铭湖经典的住宅销售价格已从开盘预 售时的每平方米 2500 左右分别上涨到每平方米 3500 元和 4200 元，涨幅达 40%70%。 城北区、江南区是南宁房价相对较为平稳适中的两个城区，目前的销售均价在 1800 元2400 元左右，虽然价格也有所上涨，由于价格相对低廉仍深受广大中 低收入市民的青睐。以恒大新城和金湾花城、翠湖新城为例，虽然价格从两年 前的 1600 元已上涨到今年的 2300 元左右，涨幅已有 45%，但依然销售火爆， 供不应求。由于低价房屋销量大，对南宁房价的过快上涨起到抑制作用，薄利 多销也让房地产公司受益不浅，在消费者心中树立了良好的信誉。 3经济适用房价格小幅上涨 就在南宁各楼盘价格上涨速度达到 20%80%之时，也并不是所有类型商品 房的销售价格都在快速上涨，那就是国家、政府部门进行价格监控的经济适用 房。其价格这三年内一直控制在每平方米 1350 元1600 元之间，没有超出政 府的定价标准，各年价格的上涨幅度保持稳定。2002 年全年均价为 1358 元， 2003 年全年均价为 1545 元，但今年 1-4 月经济适用房价格出现小幅调整，销 售均价为 1529 元，南宁有关部门对经济适用房价格的监管起到了不小的作用。 4日趋完善的三级价格体系，满足了百姓多层次的购房需要 随着南宁商品房需求的不断高涨，房市的火爆升温，政府也加大对房地产 价格的宏观调控，一方面注重调整城市中心周边的土地供应，引导开发商开发 不同档次、不同价位的商品房，南宁五城区均有高、中、低档次的楼盘，各城 区内同档次的楼盘，价格上也有所差别，高品质的商品房也能以低价位成交， 从而保持区域价格的平衡发展。另一方面加大对经济适用房开发的指导，开发 项目以普通市民为主要对象，并在房屋结构、面积、档次上加以控制，保证经 济适用房价格的合理性，避免价格出现大起大落。第三，政府有关部门采取积 极有效措施，建设解决最低收入保障群体住房需求的廉租房，2003 年已完成 300 套廉租房的任务，解决了低收入居民的居住问题。目前南宁已形成了商品 房、经济适用房、廉租房的三级价格体系，基本上解决了各类购房者不同层次 的消费需求。 （三）南宁市房地产业的发展趋势 1房地产需求空间会迅速扩张 中国东盟博览会使南宁市成为东盟自由贸易区的结点，从国内看，一下 子把南宁推向了西部开发的前沿；从港澳看，加重了南宁在“92 泛珠三角” 经济圈中的份量；从国际看，南宁即将作为亚洲经济体的热点城市。南宁的东 盟自由贸易中心的功能、西南出海通道的功能的充分发挥，一定会在近二年内 聚集众多中外经济机构的落户。可以预计人流、物流以及资金流的迅速上升， 一定会在近二年内推动房地产消费较大幅度上升。因此，南宁地产的消费市场 将会不同程度的辐射我国西部、东南部、港澳以至东南亚国家。 2房地产投资会适度超前 过去南宁市与国内许多大城市相比，缺乏推动经济的“超级拳头” 。南宁市 的房地产发展相对滞后于发达地区，处于“随大流”的投资态势。如今，南宁 每年一度的中国东盟博览会，犹如增添了一个发动引擎，将迅速提升南宁市 在国内外的知名度。知名城市地产价值与过去不可同日而语，潜在的房地产发 展空间，有可能吸引有实力的海内外投资者加盟邕城的房地产开发。在二、三 年内，南宁市的房地产开发从投资规模到发展模式都将会发生量与质的变化。 比如，将会出现外商独资与中外合资共存、使用消费与投资消费并举、房地产 投资与需求两旺的局面。 3房地产价格不会大起大落 南宁市以埌东开发为主的“东部进行曲”虽接近尾声，与埌东接壤的“后 东部”仙葫经济开发区作为沿邕江的高尚住宅区域正在兴起，现又谋划 120 平方公里的南宁市西部开发以相思湖为中心开发成生态型新区。如此 城市规划形成的房地产发展态势，已经成为中国东盟博览会的房地产需求 准备。因此，在近 10 年内，南宁市土地和房屋供应量可以满足日益增长的房地 产需求。超前的城市规划准备和成片土地开发准备，对房地产价格起到了平衡 作用。可以预见，近几年南宁市房地产价格，会稳中有升。 4政府将进一步激活房地产市场的发展 如今，南宁市政府决定将房地产业作为该市的一个支柱产业来发展，并结 合产业化的规模、拉动经济整体发展的目标来进一步努力。产业化发展要从规 模开发的角度考虑，提高建设中的科技含量，从而带动相关行业的发展，并不 是多建多卖就行。目前，南宁荣和新城已被建设部批准为全国小康住宅科技产 业化示范小区，南宁市决定抓好这些“康居工程”试点，以点带面推动产业发 展。同时，进一步完善激活商品房消费的金融措施，加强住房按揭贷款对市民 的吸引力。另外，南宁正在加快房改房上市、房屋置换等相关措施的出台，进 一步激活房地产市场。南宁市“房产超市”也正在筹建中，它将以政府扶持、 监控，企业化运作的方式经营，通过配套服务吸引客户，使之成为南宁商品房 交易的主要场所。 三、方周公司发展方向定位 通过以上对国家、广西区以及南宁市房地产状况的分析，可知房地产行业 历来就是宏观调控的重点和敏感性行业。统计数据表明，2004年前三季度房地 产开发投资、新购置土地面积、房地产开发贷款等指标都出现明显回落，各地 区土地市场逐步完善，违规项目被清理出局，拆迁矛盾得到缓和。当然，这些 都是宏观调控政策的阶段性成果。但宏观调控政策效能显现需要一个过程，而 房地产项目开发全过程的周期平均需要34年。面对当前宏观调控的考验，首 先应该考虑的问题是企业如何在当前宏观调控不断变化的环境中生存下来，因 为企业的发展都是建立在企业能够在市场上生存下去的基础上的，那么，一个 企业要想在市场中生存并且得到发展，首先就是要能适应市场的不断变化以及 人们需求的多元化发展，要能根据市场以及宏观环境的来确定公司的业务组合 以及各方面的因素。 因此，对于方周房地产这样处于“幼苗”时期的公司来说，建议公司应该 朝多元化方向发展即以房地产开发为主，兼顾房地产营销策划以及代理楼 盘（即公司要设立策划部、销售部等相关部门）。 （一）向多元化方向的发展，有助于公司规避风险 由于公司刚刚成立，处于发展阶段，首先应该考虑的是如何立足，避免大 的风险。向多元化方向发展，即便有一天由于国家政策、资金等因素不利于房 地产的开发，仍然可以从营销策划以及代理销售这里使企业生存下去； （二）向多元化方向发展，有助于公司降低成本 由于公司处于创业阶段，对于资金的需求量也是比较大的，公司朝多元化 方面方向发展的意思是指“麻雀虽小，但五脏俱全”。对于公司初期开发的楼 盘，可以由公司内部的策划部进行全程营销策划，由公司的销售部进行销售， 这样以来，就可以省去请专门的营销策划公司策划、代理的费用，可以为公司 节约资金，降低公司的成本。 （三）向多元化方向发展，有助于公司建立完善的机构，为以 后的扩大发展打下基础 一方面目前公司的竞争都是综合实力的竞争，不但要具有一定的专业性以 及良好的品牌形象，同时还要具有一定的规模；另一方面，公司的机构比较健 全，其具有的策划、销售等部门还可以向外发展，不但做公司自己开发的楼盘 还可以从别的公司开发上争取楼盘，这样，不断壮大部门的优势使其在同行业 中也具有一定的竞争能力，进一步提升公司整体的竞争优势，使公司能发展成 一个综合、全面的大公司。 四、方周公司发展方向具体策划 （一） 融资策略 面对新形势，我们认为方舟公司应能对南宁市乃至整个广西区、全国的房 地产市场的不良动态能够做出灵敏的反应，及时地采取调控措施，积极主动地 寻找对策，以适应房地产市场的新变化。 根据发展趋势，房地产开发商今后必须注重拓宽资金来源和融资渠道，那 么公司可以从单纯的以银行贷款为资金来源，也可以拓展为社会集资、争取国 际金融机构贷款、承包商垫资等为资金来源；公司要注重拓宽融资渠道，可以 考虑房地产信托、房地产基金、债券、上市融资等多元化的融资方式。具体的 建议如下： 1商品房预售和销售 商品房的预售及销售是房地产开发企业最主要的资金来源及资金渠道。作 为房地产开发企业而言，房屋是其主营业务及商品，虽然房屋在其预售期的售 价往往低于现房的销售价格，但其回收资金的速度和比重往往超过房屋正式竣 工后的销售资金回收，这就有利于给企业带来良性循环，从而使房地产的开发 正常进行。在商品房销售中，对于空置商品房的销售也是非常重要，因为其占 用了企业的大量资金。所以，我们认为方舟公司应该首先作好销售方面的策划， 使得预售进展顺利，同时减少或避免空置商品房的出现，尽快筹集资金保证公 司周转及正常运作。 2项目合作与参建 在国家经济处于快速发展时期，房地产作为先导行业，对国内外企业都有 较强的吸引力。因此，开展项目合作与参建，吸引国内外资金，是增加企业资 金供给力的重要途径。我们认为方舟公司可以通过以下方式来进行：一、搞项 目合作吸引资金，即可以将自行开发的项目选择与南宁市甚至国内外企业合作 投资或组织项目开发公司，共同开发；二、通过参建筹集资金，即公司选择一 些开发项目，将其中一部分或全部房屋按照商定的价格吸收其他企业参加投资， 参建单位按协议定期支付参建款，待项目竣工交付结清款以后，参建单位可按 协议规定获得其应得的那部分商品的所有权。 3负债经营与银行贷款 负债经营是企业在开发经营活动过程中通过各种形式的举债以发展经济的 一种经营模式，它是企业筹集资金的一种重要方式。方舟公司处于发展阶段， 规模不大，资金量有限，那么通过负债去筹集资金，扩大自己的开发经营规模， 实现滚动开发的经营策略是有效而必要的，但是公司必须严格掌握负债经营的 额度以保证经营的同时避免风险。 房地产开发企业的发展离不开金融机构的支持，向银行及有关金融机构的 贷款也是房地产开发企业最重要的筹资渠道之一。 4加强同行业的合作 公司可以先通过联合方式参加项目和土地投标，获取开发权和土地所有权 后再进行分割，或联合组建项目公司集中资金完成项目开发经营然后从小项目 公司中获取分配利益。我们认为，对于方舟公司这样小规模的企业来说，这一 点十分值得重视。 5按揭 随着房地产的发展，按揭这种资金筹借方式在开发企业筹集资金中所占的 比重逐步增大。当前市民购买商品住宅的资金来源中约有70%来自公积金和商业 性贷款，而央行的连续七次降息，使商业性住房贷款利息支出下降了60%以上， 通过利率的杠杆作用，已大大引发了居民对住房贷款的需求，从而有效地扩大 了房地产市场的需求。 以上几点，是我们根据方舟公司处于发展阶段，规模较小的情况所提供的 融资建议。除此之外，还有发行债劵、股票，租赁信贷，企业内部集资等等融 资方式。最后具体采用那种方式必须由公司根据实际情况来确定。 （二）项目投资策略 1调整项目运作模式 对于绝大多数开发企业来说，调整项目的运作方式成为应对宏观调控的一 种有效方法。由于土地供应政策的变化和融资门槛的提高，一些原本由一家企 业就能独立完成的开发项目因资金问题可能变得难于开发。为此，建议公司应 走合作开发或合股经营之路(几家企业联合起来共同开发或共同投标一个项目)。 另外，可以借鉴前不久的北京华远房地产公司和SOHO中国之间的“鸡蛋换粮票” 事件的经验和启发，走股权合作之路，解决部分企业之间短期融资与长期发展 所需土地的问题。 2重新组合房地产投资类型 随着针对房地产的调整性政策的出台，必然导致某些房地产开发项目的投 资风险增大，比较理想的应对策略是进行房地产类型组合投资。利用不同类型 房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应当前宏观 调控下的房地产市场需要。为此，建议公司可以先从单一的以经营性用地(实行 招标拍卖挂牌出让的土地)为载体的商品房开发投资开始，然后逐步向以公益性 用地(划拨或协议出让的土地)为载体的“经济适用房”、“廉租房”投资过渡 或转移。同时充分利用市场机制，有效利用城市存量土地，提高公司的生存甚 至做大求强的能力。 3转变一味追求利润的观念，避免盲目开发 追求利润并非企业的唯一目标。由于土地供应量的减少和融资难度的加大， 使得房地产开发成本增加，在销售价格变化不大的情况下，减少了房地产开发 企业的利润。公司要正视这种状况，避免对高额利润一味追求的观念，在当前 宏观调控的环境下，对于公司这样处于发展阶段的状况，应以降低风险为首要 任务，在此前提下获取一定利润来维持或者说渡过房地产市场的“困难期”， 也不失为一种上策。 现在的宏观调控则是根据市场情况，调控重点已经由原来的全面刺激消费 转移到当前的促进合理需求、抑制过度消费，特别是抑制不合理的短期炒作和 囤积居奇行为上来了。为此，公司也应更加注重理性思维，避免盲目开发现象 的出现。 4投资节能楼盘的开发 目前，中国的经济规模已经居于全世界第七位，但全国的能源消费总量到 2003年已经达到168亿吨标准煤，位居全球第二，占全世界能源消费的10。 作为人口大国，我国经济发展面临能源问题的严峻挑战。国家开发能源项目中 心主任郁聪提出，应该在房地产开发销售中引入全寿命周期成本核算的概念。 节能建筑初期投入虽然高一些，但消费者买来的住房实际上包含了节能、高效 的节能的技术和措施，其带来的是入住后运行费用的降低。不应该从初始投资 来衡量一个楼盘的经济价值，而应从50年、70年使用期来看楼盘运行的价值。 我们认为我国能源紧张的问题势必会在广大的消费者当中引起一定的影响，现 在消费者已经不单单毫无节制的追求生活上的享受，随着一些社会问题的出现， 他们也开始渐渐的关注我们所依赖生存的环境了，在消费倾向方面也开始向这 一方面转移，因此一些专业就提出了“绿色营销”的观念，并且一些企业已经 开始实施，我们作为一个初创的企业，也可以借鉴这种营销观念，投资节能楼 盘的开发，向消费者传达一种生态、环保的信息，一方面是树立公司的形象； 另一方面与竞争对手相比，也是一个优势。 对于以上的投资策略，方舟公司在具体的操作过程，可以借鉴融资的方式 与其他公司进行联合投资，也可根据公司的资金实力和具体开发楼盘的规模独 自开发等。另外就是在准备开发楼盘之前要作好详细的市场调查工作，全面的 掌握消费者的需求，并在此基础上进行设计和开发，一来避免了盲目开发造成 的销售不好和空置的不良后果；二来可以提高公司的形象和市场竞争力。最后 就是要不断的更新开发和投资的理念，要不断的挖掘消费者消费观念的转变， 投资开发满足消费者口味的楼盘。 经济适用房和综合性商品房是目前开发和投资都比较多的两类楼盘，对于 方舟公司，我们就结合融资和项目投资提出开发这两类楼盘的建议： 开发经济适用房。要开发就要有资金的投入，那么对于方舟这样正处 于初创阶段的公司来说，由于商业关系等还没有完全开展，要一下子筹集到所 有的资金是不太现实的，因此，就可以考虑商品房预售和销售以及按揭的融资 方式，也就是在楼盘开始建设的过程中就进行销售，在这样的情况下，呈现给 消费者的是整个楼盘以及房型的设计图纸和完工后整体布局的彩页，主要是通 过对图纸具有专业性质的讲解，使消费者在脑海中勾勒出落成后的样子，并通 过低于现房的价格来刺激他们的购买。这样以来，一方面可以尽快的回收一部 分资金用于后期的建设；另一方面还可以促进销售。一是商品房的消费者都知 道期房的价钱要比现房的便宜，同样的房子，买期房还能节省一部分资金，这 样就能吸引更多的消费者进行消费。二是采用按揭的方式可以缓解消费者在付 款时的经济压力，从而能扩大消费者对住房的需求。同时也可以采用公司员工 内部集资的方式，先由公司员工进行集资，再将建成的房子按员工的需求以低 于市场价的形式卖给员工，即筹集了资金又扩大了销售，同时还增加了员工的 福利，加强了员工对公司的忠诚，对于初创阶段的公司来说，这不失为一种好 办法。 开发综合性商品房。综合性商品房包括综合性住宅和综合性市场两类。 综合性住宅是指开发商考虑到了住户生活的方便性以及楼盘的价值而开发的底 层是店面上面是住户的综合性楼盘。对于这种楼盘来说，店面和住宅是一体的， 对于开发商来说，可以考虑负债和银行贷款的融资方式，同样也可以考虑商品 房预售和销售的方式，这里的商品房就不单是指住宅的部分，也包括店面的部 分。并且店面销售的越多利润就越高，因为店面在建设的过程中不像住宅要进 行房型的设计，而且相对来来说，其售价也比较高，还可以进行租赁。这样就 是能通过银行这个桥梁来缓解巨大的资金压力，并通过边建边卖的方式不断的 进行资金的转化和流通。采用这两种融资的方式，都可以及时的回收资金，扩 大规模，提高利润。综合性市场是开发集农贸市场、店铺、住宅于一体的综合 性楼盘。对于这一类楼盘来说，由于所需的资金和土地都比较多，对公司的整 体实力都是一个比较大的考验，为了尽可能的降低风险，可以考虑采用项目合 作或者同行业合作的方式。具体可以一是和其他公司合作尽可能多的筹集资金 进行土地的投标，获得多的土地，再联合进行开发，并通过投入资金的多少来 分配利润；二是考虑在开发过程中所需的大量资金以及公司的规模，可以和其 他公司合作开发，比如将市场这块由其他公司开发等。这样做一方面是为了搜 集大量的资金，获得更多的土地；另一方面也能规避一些风险，