博鳌人物志之朱晓东

博鳌人物志之朱晓东：工业厂房开发的模式 茂华控股正在照住宅的开发模式去开发现代的工业厂房，朱晓东 认为“这也是商 业地产 的一种模式” 。 观点地产网 梁嘉欣 商业地产曾被认为是只有一流、成熟的开发 商才能做好的事情，茂华控股改变了这样的印象。在一线城市之 后，茂华控股早已探出了一条二三线的异地扩张之路，而其独一 无二的商业地产模式便是开发现代的工业厂房。 “这也是商 业地产的一种模式 ”，茂华控股集 团有限公司副总裁朱 晓东在 2010 博鳌房地产论坛期间接受观点地产新媒体的采访时 表示，现在的茂华控股正在积极实践现代化的工厂开发模式，按 照住宅的开发模式去开发现代的工业厂房， “虽然我们开发的厂房 租金标准较一般的工业厂房要高，但厂家愿意承租我们的项目， 因为这样可以节省很多有形的开支。 ” 按照茂华控股的计划，今年下半年，茂华还将有 4 至 5 个新项目 推出，遍布山东、江苏、安徽、湖南、河北等地。 “下半年推盘量可 能比上半年高，这个跟周期有关系，跟宏观调控和政策调控的关 系不大”，朱晓东表示。 因为在一线城市有感挤压，茂华很早就开始转向二三线城市进行 异地扩张。朱晓东坦承， “如果我们花费那么多精力或 资金去争取 一线城市的资源，倒不如踏踏实实地做比较有把握的事情更合适 些，比如我们会在二三线城市凭借自己的能力去拿地开发。 ” 以下是观点地产新媒体对茂华控股集团有限公司副总裁朱晓东 的采访实录整理： 观点地产新媒体：茂华集团自 1997 年成立以来，至今已经历了十 几年的风风雨雨，能否谈下对中国房地产变化的看法？ 朱晓东：房地产具有两大功能性，其一，它是消费品，满足居住功 能；其二，它是投资品，能满足投资或增值需要的行为，所谓发生 变化，就是这两大功能性发生了某些变异。这次博鳌房地产论坛 更多讨论的是投资性问题。 自 1997 年到现在，我们认为中国房地产最大的变化就是刚性需 求所占的比例。从市场角度而言，过去消费品的属性更强，现在 房地产的投资品属性则慢慢地越来越显著。从房地产本身的属性 变化而言，这可能是其比较大的变化之一。 观点地产新媒体：茂华多年前就开始进行异地扩张，当初为什么 会有这样的考虑？ 朱晓东：这是一个很自然的选择。自实行招标挂制度以来，一线 城市的地价水准在提升，将来的地价可能会越来越高。除了部分 上市公司或具有较好渠道的大型国企有较大的生存空间，类似茂 华这样的房企，在一线城市的生存空间，相对而言会受到挤压。 当然我们集中优势兵力也可以在一线城市做项目，但数量不多， 只能做一两个。既然如此，倒不如早点选择到相对有潜力的二三 线城市进行扩展。因为企业本身需要一个持续的发展，这也是很 多企业一个必然的选择 观点地产新媒体：近期茂华跟开滦集团在唐山有不少项目的合作， 能否简单介绍下合作的情况？ 朱晓东：我们跟开滦集团合作，必有一个特殊的情况，就是“先有 开滦矿，后有唐山城”。唐山的起源是因为 开滦矿，而开滦矿是中 国第一个现代意义上的工厂。因为开滦矿，后来才慢慢积聚了一 些其他的产业，最后形成了一个唐山，从这个意义上说，开滦拥 有相当丰富的土地资产。随着集团的发展，开滦除了主业媒开发 之外，还在发展化工、现代物流，同时也想利用现有的土地资源， 做一些相关的房地产业的发展。这是一个机遇。双方各自利用优 势条件，开滦利用较好的土地资源，我们利用较好的开发能力， 双方各取所需，来发展自己的事业。 观点地产新媒体：茂华开发的物业形态似乎比较多样化，除了酒 店、住宅，还有厂房项目？ 朱晓东：这就是所谓的改变开发思路，进行开发模式转变，我们 按照住宅的开发模式去开发现代的工业厂房。一般的工业厂房都 是一些很简易的厂房，只能去满足一些低端的、低附加值的工厂 所需。而我们则会在盖厂房之前，先盖邻里中心，解决工业区内 各个工厂的会议功能、会宾接待功能、统一保安、保洁等，统一为 工业区去配套食堂、配套高端的住宿、配套员工的住宿，节省了 企业的经营成本。 目前我们的一期基本完成，吸引了很多附加值高的企业，我们认 为这是一种较好的开发模式，也是一种比较好的尝试。当然，我 们的厂房租金标准也较一般的工业厂房要高，但厂家也愿意，因 为节省了很多有形的开支。实际上，这也是商业地产的一种模式。 观点地产新媒体：但从目前来看，涉猎这一领域的开发商并不多， 这是为什么？ 朱晓东：因为这个也会有一定的资金沉淀，如果靠租金作回报， 回收期也就会相对较长。在目前的新形势下，大家都在作转型的 思考，而现代化工业厂房建设，就是我们转型的命题之一。其实， 现代化的办公区跟现在比较好的住宅很类似，都有绿化、邻里中 心、员工宿舍、食堂等，跟传统意义的工厂不太相同。 观点地产新媒体：新政策实施之后，北京的土地出让方式多数以 综合评标方式为主，是否认为北京的地价会有所下降？ 朱晓东：这个不好评断。从土地的综合评标初衷而言，对原来所 谓的非理性或因受现场气氛渲染之后的抬高地价，应该对平抑地 价有帮助，因为平衡了土地报价和其他的综合评标各占的比重， 并非价高者得，相对会更为理性。 关于土地招标设置条件的问题，到底设置什么样的条件，是公开、 公平、公正的，或者是应该是什么样的东西最科学，这个问题大 家都还在摸索和判断当中。但确实而言，现在整体的招拍挂制度， 是有改进和改善的必要，但是我觉得问题还不一定出在招拍挂本 身，而是招拍挂之前的所谓的土地储备制度。 现在包括北京在内，很多城市每年都完成不了土地供应计划，可 能是因为目前土地的一起开发的垄断性。如果把土地比作水池， 只有一个进口进水，也只有一个出口出去，但是喝水的人成千上 万，进口量又不是很大，出口量也不是很大，一个出口出去的