关于房地产市场调查报告分析.docx

关于房地产市场调查报告分析 1、全国楼市走向 随着金融危机的爆发，房产泡沫等问题逐渐呈现。而 事物总会具有两面性，所以，不同的人，站在不同的角度， 针对此问题，给出的见解也不一样。 市场：房价不降， 还有一定程度的上涨 表现：观望的人群越来越多，交易量缩水。 在楼市回暖一段时间后，开发商为了赚钱，会有着试 探性的加价，而不使消费者敏感。但是，针对现阶段的泡 沫问题，这不免存在很大的风险，经过危机重创的国人， 更加倾向于无风险或小风险投资，对于买房，还是持观望 态度。而开发商推出的涨价然后进行打折等办法，虽然能 一定程度的刺激消费者，但这种弄虚作假，无疑会使销售 陷入僵局。 购房者：会有大幅降价 表现：楼市交付虽有涨幅，但人们思想一时转不过弯。 购房者总是认为经济形式不好，受影响的人肯定很多， 门可罗雀的开发商，怎么可能会涨价，楼市大幅跌价指日 可待。 2、南京楼市 回暖较快的主要集中在一线城市 这些城市之所以能够有较快的调整，主要有三方面原 因：一是对于市场 反应比较敏感，调整的时间较早;二是当地老百姓的支 付能力较强;此外还有一个重要的原因就是这些地方都是外 来人口所向往的地方，而外来人口的购房需求往往较为强 烈。 二三线城市可能存在下滑 由于当地居民本身的经济购买力有限，房屋产品积存 量较大，又缺乏外 来人口的购房需求，所以市场未出现明显回暖，或回 暖很少。此外，销量回暖也主要集中在住宅市场，从商业 地产看，很多地方仍存在较严重的空置及租金下滑问题。 南京楼市则毫无疑问属于后者。 当时机和条件成熟的情况下，很多人和事是可以复制 的。就以中电颐和家园为例。 中电颐和家园区域市场分析 1、 政府在此区域已经或即将有很多地皮交易，地处 迈皋桥地铁站附近，升值空间非常大。附近也存在很多现 有竞争者和潜在竞争者。如现在的美达浅草名苑、大地、 新城尚坐等。在本地还有多处市政规划，如丹霞路、农贸 市场等。所以，中电颐和家园绝对是一支“潜力股” 。 2、 在南京除河西、城中等地区，城北一直是房屋交 易量很大的地区，可以位列全城三甲。而此地区的成交量 也随主流交易量一样存在波峰和波谷，现在正值仲夏，但 是房产并不像夏日一样“热” ，用门可罗雀一点也不为过。 但是，此时期过后，相信此地区还会迎来春天。 3、 与迈皋桥片区相比，附近靠近片区无疑是最大的 竞争对手，如黑墨营片区，与迈皋桥片区相比，黑墨营片 区拥有更多的项目，而且存在很多未上市的项目，这些项 目与中电颐和家园地理条件相似，一样存在很大的升值 空间，与竞争对手相似，只有迎头较量。 中电颐和家园竞争项目分析 1、 美达.浅草名苑 ：“待嫁的心情”告诉我们他们 想做婚房，市场定位及细分很明确。但是同时他们也会失 去很多消费者，对于房地产而言，市场细分未必是件好事， 毕竟有很多老人买房给自己的儿女。 2、 大地.伊利亚特湾：此楼盘按照西雅图的城市风尚 所建造，西班牙建筑风格、交通的便利、优异的自然环境 都为其卖点，但是，众所周知，西雅图的天气情况，是多 雨的，所以，会让人感觉它的多变性，存在不确定性因素。 3、 新城尚座花园：新城地产一直以其品质打造了江 苏第一地产的品牌，而此盘与中电.颐和家园的环境及地理 位置较相似，且附近商业圈配备相当齐全，但是“星座式” 的定位无疑减少了目标消费者，对年轻人，这可能是个吸 引，但是，同时它流失了其他年龄层次的消费者。 中电颐和家园自身分析 SWOT 分析 从 SWOT 分析我们可以看出，还是机遇大于挑战，只要 我们抓住卖点，做好项目的营销宣传活动，规避劣势，我 们就能在迈皋桥地区取得好的成绩。 营销策略 1、.产品策略 我们可从以下方面考虑： 2、产品定位 1.定位： 定位仍然为“颐和园”的皇家气质，给人们 内心的满足感。 2.定位分析： 用“颐和园”的唯美与现代的中式建筑 相结合，让自然和现代 或者后现代有效地结合起来，满足现代人追求自然而 又时尚的 心理。 3.定位强化： 推出赠品活动，赠品都标有“中电颐和家园”字 样，人们买房后都会出去炫耀，而诸如礼品袋包装袋最好， 在他们炫耀的同时，做了无形的宣传。 自身多做公关活动，针对不同的开盘期做不同的活 动。 充当买房顾问，通过网站、咨询电话像人们提供买 房知识。 物业第一，房子第二，要加强物业管理。 4、 促销策略 由于房地产做大型公关的不多，我们可以充分利用活 动资源，开展公关活动，这样更能在南京市民中建立良好 的口碑。 在电视、网络、广播、杂志等媒介上发布广告，在 户外做广告宣传(略)。 XX 年 8 月 8 日 “重温奥运路线，秉承健康生活” 健康跑活动 主题诠释：在当今社会，更是在金融危机下， 最好的投资就是身体，而开展 此活动就是让人们觉得，买“中电颐和家园”的房 子，就像对 自己的健康投资一样，在追求健康、和谐的同时，让 消费者买的 更加放心。而且，让参赛者身穿“中电颐和家园” 字样的服装 绕城走效果肯定很棒。 活动内容： (一)、组织机构 主办单位：中电置业、南京市委 承办单位：扬子晚报 (二)、报名须知 1、报名方式 搜房网 扬子晚报 电话 139* 联系人 王* 2、报名资格 年龄 1870 的全国人民(以多人组队方式) 3、参赛报名需提交材料 填写健康跑选拔赛报名表(附照片) 200 字左右的团队故事及口号 (三)、比赛程序 比赛日程为一天 上午： 1、 中电置业代表讲话，主要体现出“中电颐和家 园”积极向上并富有时 尚健康的元素，让参赛者及所有在场人员对中电置业 有进一步的了解。 2、 参赛队代表讲话，表明决心及宣言 3、 代表号码抽取 下午： 1、 正式比赛，比赛路线按奥运火炬传递路线，每队 分配人员，进行接力跑，并决出前六名，分设一等奖一名， 二等奖二名，三等奖三名。 2、颁奖，中电置业代表及南京市委代表为获奖者颁奖。 3、领导总结陈词。 (四)、奖品设置 一等奖一名，奖品为购房券+现金 10000 元 二等奖两名，奖品为购房券+现金 3000 元 三等奖三名，奖品为购房券+现金 1000 元 活动目的：在奥运会一周年来临之际，在让人们怀念 伟大的奥运会的时候，给人们带来健康、积极向上的中电 置业，让人们买房买的放心、买的满意。在对或者人生中 最大的投资时，显得更加的从容，肯定。让消费者觉得， 买房就像买自己的身体健康一样，让他们放心。 “我爱我家”不同年龄组征文大赛 主题诠释： 人们辛苦着，或成功或失败，但是，那是一个过程， 就像被包在茧里的蚕，为了化蝶的那一刻，都在不断努力。 通过对“我爱我家”征文大赛，可以使“中电颐和家园” 家的形象更加深入人心，使消费者在购买时产生品牌联想。 活动内容： 1.在搜房网站和各大报纸发放征集信息，全国人民皆 可参加; 2.投稿者可直接由邮件方式发到中电置业该活动负责 单位邮箱; 3.进行筛选，角逐出最佳创意奖、最感人奖，及部分 入围奖 奖励办法： 最佳创意奖：现金 10000 元 最感人奖： 现金 8000 元 入围奖：现金 500 元 活动目的：中电置业在成长的路途中，肯定经历着辛 酸和苦楚，通过该活动，不仅让人们了解中电，还能从中 电的成长中折射出自己的辛酸历程，而此时，会让作者认 为我们辛苦挣来的钱应该用在对的地方，而“中电颐和 家园”就是那个对的地方。 “中电颐和家园”一期即将销售告罄，二期已经作 为期房正在销售。主城区百万大盘、优异的自然环境、原 生态、整体性多样性拥有诸多的有点，相信在“中 电颐和家园”做好一定得宣传公关活动后，一定会成为 南京房地产市场的领跑者。 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区 房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中 具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的 15% 左右，相关税收占到总税收的 30%;如果加上契税收入，则 占到 36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地 产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政 策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的 调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场 现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出 相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展， 具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年 1-6 月，我区房地产业实现税收 5 亿元，同比增 长 85%;房地产开发投资完成亿元，其中住宅投资完成 23 亿 元;商品房施工面积万平方米，销售 100 万平方米。今年以 来，我区房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使 得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半 年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6 月，房地产开发平均增速为%，具体走势见图一。其中，住 宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发 全部投资的 62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高， 2-6 月累计增速分别为：%、%、%、%、倍;办公楼开发投资 也保持了 10 倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐 月下降趋势，2-6 月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6 月全区预 售 3940 套，总面积万平方米;预售套数和面积数与去年同 期相比分别降低了%和%。出于对宏观政策的观望心态，3 月 份我区商品房预售出现了一次明显下降，4 月份仅售出 474 套，总面积万平方米，与 3 月份相比均下降了%。5 月、6 月继续维持了较低的预售水平，每月预售 385 套，总面积 5 万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市 场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新 一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求 支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房 价也呈持续走高的态势。 自年开始，我区房地产价格以年均 20%以上的速度快速 提升，房价在、 、年分别同比上涨%、30%和 42%。目前，我 区新建商品房均价已达 5590 元每平方米，同比上升 20%;存 量房均价已达 5000 元每平方米，同比上升 47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展 的影响 由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重， 中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出 台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的 政策主要通过以下几方面来调控房市： 中央: 土地供应结构调整。建设部等七部委出台关于 做好稳定住房价格工作的意见 ，规定各地要根据房地产市 场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时 间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应 中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住 房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。 房贷利率调整。3 月 16 日，央行出台了调整商业 银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市 或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由 20%提高到 30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限 水平由%提高到%。 房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设 部联合发文，规定 XX 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 2 年 的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在 XX 年 6 月 1 日以后购买非普通住房的，按 3%全额征收契税。 房地产发展目标调整。XX 年市政府工作报告 确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅 为主”的“三个为主”楼市调控原则。 房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上 备案工作，于 2 月 18 日推出“网上二手房”试运转，增强 房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。 房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大 配套商品房为主的中低价普通商品房供应。XX 年市计划开 工建设配套商品房和中低价商品房各 1000 万平方米。 从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建 设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、 第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政 策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手 房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将 出现一定程度的“缓刹车”效应。 但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产 市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、 鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康 发展，主要将起到以下几方面的作用： 合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、 税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实 需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土 地供应，有效防止过度开发的情况发生。 缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和 中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通 老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。 适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设 效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的 房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限 转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过 快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。 三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展 总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低， 近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远 来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的 房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一 个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房 地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。 1、加强房地产价格监测工作 建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地 产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业 持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存 量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格 的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出 让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、 竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价 格及变动情况和原因等列入分