物业违章搭建纠纷法律责任分析与处理

物业管理区域内违章搭建纠纷法律责任 分析与处理 物业管理区域内违章搭建纠纷几乎是每个物业管理企业在实践 中都能遇到的，也是非常棘手的问题。本文将就这一纠纷的法律责 任和物业企业的正确处理作一简要的探讨与分析。 在探讨这个问题之前，我们有必要先弄明白物业管理的内涵、 物业管理的性质以及物业管理企业的性质等相关概念。这一方面是 为了便于后面的分析，同时，只有明白了这些我们才有探讨违章搭 建纠纷，分析责任的基础和实际意义。 一、相关概念 1、物业管理的内涵 物业管理条例第二条明确规定：物业管理是指业主通过选聘 物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对 房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。从这一规定中不难看出，物业 企业的职责即物业管理的基本内容包含两个方面：一是对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区 域内的环境卫生和秩序。这是物业管理企业面向所有住用人提供的 最基本的管理和服务，确保物业的完好与正常使用，维护正常的工 作生活秩序和良好的环境。它也是业主和物业管理企业在物业管 理服务合同中约定的最基本的内容。规定中的“相关区域”应是 指 与房屋配套或为房屋的使用者服务的室内外各类设备、市政公 用设施、相邻的场地、庭院、干道等。 2、物业管理的性质 物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综 合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相 衔接的统一管理，是与社会主义市场经济体制要求相适应的社会化 专业化、市场化的管理，其本质是服务行为。 3、物业企业的性质 物业管理企业是依法定程序设立，以物业管理为主，独立核算、 自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。其指 导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益 和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理企业与房地产行政部 门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。 二、法律责任分析 违章搭建，顾名思义是指业主或物业使用人在物业管理区域内 的“相关场地”私自搭建，而又不能出示规划许可证的行为。这显 然违反了城市规划法 ，同时给行为人房屋相邻各方的排水、通行、 通风、采光等方面造成了不同程度的妨碍，进而引起相邻各方的不 满，引发纠纷。如果不及时妥善处理，可能会造成较为严重的后果。 1、违章搭建行为人责任 业主或物业使用人在未取得规划许可证的情况下，在物业管理 区域内擅自搭建，破坏了小区规划，妨碍了其相邻各方的排水、通 行、通风、采光等，其行为违反了城市规划法这一根本的同时， 违反了民法通则第八十三条：“不动产的相邻各方，应当按照 有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、 排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或 者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。 ”的规定；违反了 环境保护法第六条：“一切单位和个人都有保护环境的义务， 并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告。 ”的规定； 一般情况下还违反了业主公约 ，进而违反条例第七条第一款 “业主在物业管理活动中，遵守业主公约、业主大会议事规则”的 规定。正常情况下，物业企业在与业主签订物业管理服务合同 时，应有这样一条：业主应自觉遵守和维护业主公约 。如果是这 样的话，违章搭建行为人就又违反了合同法第八条：“依法成 立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自 己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 ”的规定。综上所述，违章 搭建行为人在物业企业或有关行政管理部门进行纠正后，应迅速明 白自己行为的欠妥，可能给相邻各方带来不便，进而引发纠纷，造 成不必要的后果。按照民法通则第八十三条的有关规定，停止 搭建，排除妨碍，恢复原状。给有关各方造成损失的，应当赔偿损 失或协商解决。 2、物业管理企业及有关部门的法律责任 物业管理企业是具有独立法人资格的社会经济实体，按照独立 核算，自主经营，自负盈亏的原则运转，物业管理的本质是服务行 为，其性质是社会化、市场化的。业主与物业企业是合同的甲 方与乙方，是服务与被服务的关系，二者不存在行政隶属关系。物 业企业对业主没有行政许可资格。但作为“涉事”物业企业并不能 因此就对违章搭建行为高高挂起，置身事外。因为在物业管理条 例第二条对物业管理的含义的规定中有“维护区域内环境卫生和 秩序”的规定，它也是物业管理两大基本内容之一。就这一点来说， 违章搭建行为破坏了规划，不同程度地妨碍了相邻各方的排水、通 行、通风、采光等，引起邻里纠纷，进而扰乱了物业区域内正常的 生活秩序，物业企业有义务，有责任制止。这是我在分析具体的问 题之前先阐明物业管理，物业企业性质等概念的原因所在。 那么，物业企业与有关部门在这一纠纷当中的法律责任如何界定呢？ 且看物业管理条例第四十六条的规定：“对物业管理区域内违 反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的 行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法 行为予以制止或者依法修理。 ”从上述条款的规定中，我们可以很清 楚地明白两点：一是物业管理企业以违章搭建行为有制止和报告的 义务；二是对违章搭建行为有制止和处理义务的是有关行政主管部 门，具体是哪个行政主管部门因各地的规定不同而异。 物业管理区域是一个相对封闭的区域，作为物业区域的管理服 务人，物业企业在遇到物业管理服务区域内的违章搭建行为，应当 予以制止。但值得注意的是， 条例本条规定只是为物业管理企业 设定了一项义务而已，并没有赋予物业管理企业行政执法权。因为 物业管理企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在 物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的正当利益，作 为管理服务人，物业管理企业应当有义务予以制止。但实际上，这 里的制止，是一种义务而不是权利。这与条例第二条“维护相 关区域内的秩序”的规定是一致的。 同时，物业管理企业的制止义务又是有限度的，对物来管理区 域内的违章搭建行为因为没有相应的手段而可能无法制止。这时， 物业企业所应当做的，就是及时向有关主管部门报告。按照条例 第四十六条第二款之规定，有关行政主管部门应当及时处理物来管 理企业的报告。如果相关主管部门对物业企业的报告不予理睬，属 于行政不作为，应当承担相应的法律责任， 条例第六十七条规定 得很清楚：对相关主管部门工作人员发现“违法行为不予查处”的， 构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政 处分。 3、物业企业对违章搭建纠纷的正确处理 首先，应充分履行制止和报告义务，特别是在向有关主管部门 报告后，更要关注事态的发展和处理情况。如果有关主管部门能及 时地处理，要积极地给予配合。但若遇到相关主管部门不能及时处 理的话，就更要耐心细致地对违章搭建行为人动之以情，晓之以理 阐明利害，谨防事态进一步扩大，同时可以再次向相关主管部门报 告，言明如再不及时处理的话，事态有可能扩大。这样做一方面可 以多与业主沟通，在业主心目中树立真实、诚恳的形象；另一方面 也为相关主管部门及时处理争取时间。赢得业主和相关主管部门的 信任，这对树立企业形象，创立企业品牌很有好处。 其