农村集体土地流转问题的法律思考 毕业论文.doc

_2013_届 甘肃广播电视大学开放教育 法学 专业（专科） 毕业论文（设计） 题目：农村集体土地流转问题的法律思考 学生姓名： 学号： 1162001400495 电大分校： 兰州电大 工作站（教学点）： 榆中工作站 学生所在单位： 榆中县城建局 论文指导教师： 甘肃电大开放教育 2013 届 法学 专业（专科） 毕业论文（设计）成绩评定表 分校:兰州电大工作站:榆中 班级代号: 116200105014001 学生姓名: 金敏 学号: 1162001400495 指导教师 评语及评分 （盖章）2013 年 月 日 分校集中实 践环节指导 小组意见 签字（盖章） 年 月 日 省电大集中 实践环节指 导委员会审 核意见 签字（盖章） 年 月 日 说明：1. 答辩小组应填写评价意见，小组成员均应签名并盖章。答辨小组不应少于 3 人。 2. 此表附于封面之后。 i 目 录 目 录 i 摘 要 .ii 一、土地流转的概念和法律规定 3 （一）土地流转的概念 3 （二）土地流转的法律规定 3 二、农村集体土地流转的类型 2 (一)农村土地的流转 2 (二)农村宅基地的流转 2 (三)农村建设用地的流转 3 三、农村集体土地流转的法制管理 5 (一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的 前提下进行 5 (二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则 5 四、本论题的法律意义 7 参考文献 8 ii 摘 要 农村土地制度改革是保证国民经济可持续发展的重要问题，也是解决“三 农”问题的核心所在。本文从我国当前农村土地承包的现状和发展入手，从法 律、法规的角度对其进行解析，并借鉴当前农村土地流转的经验，分析土地流 转存在的困难，并试图对土地流转制的建立和完善度提出一些初浅的建议。 关键词：农村 土地承包现状 土地改革 土地流转 1 一、土地流转的概念和法律规定 （一）土地流转的概念 土地流转是指土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承 包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留 承包权，转让使用权。 （二）土地流转的法律规定 农村土地承包法第 33 条规定，土地承包经营权流转应当遵循以下原则： 1.平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地承包权 流转。 2.不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。 3.流转的期限不得超过承包期的剩余期限。 4.受让方须有农业经营能力。 5.在同等条件下，本集体经济组织内成员享有优先权。 2 二、农村集体土地流转的类型 (一)农村土地的流转 1.未承包集体的荒山、荒地的流转 指本村农户未承包的集体荒山、荒地，由本村村民委员会发包给本村个别 农户或本村以外的人员进行农业开发的。 2.已承包的集体荒山、荒地的流转 指农户承包本村的集体荒山、荒地后长期无力开发、经营，又将其转包给 本村各本村以外有能力开发经营的农户或其它人员进行农业开发的。 3.已承包的集体农业用地的流转 由于年青劳动力的外出打工或者其它原因，土地承包户无力全部或部分经 营其承包的农业用地，如耕地、园地、林地、牧草地和水产用地等，将其转包 给本村或本村以外有能力继续经营的农户或其它人 员。 (二)农村宅基地的流转 长期以来，宅基地所有权归集体，使用权归个人， 土地管理法明确规定： 农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。 由于土地管理法对农民宅基地使用权的描述比较模糊，应该怎样行使宅基 地使用权没有明确规定。 决定出台后，明确了“要加强土地承包经营流转管 理和服务，要依法保障农民宅基地用益物权” 。如果农民在充分满足居住权的条 件下，可以通过使用权的出租、转让等形式进行流转，必将对现行宅基地管理 机制是一次革新。宅基地使用权流转，可以从四方面进行探索。 1.尽快完善土地管理法相关条款，规范宅基地使用权流转 2.完善农村宅基地产权 通过开展农村宅基地权属调查，摸清底子，给符合条件的予以确权、颁证， 完善农村宅基地地籍档案，为宅基地流转打好基础。 3.出台宅基地流转指导性政策 明确宅基地流转的条件、范围、形式、年限等，并制定严格的流转程序和 管理办法，规范宅基地流转。 3 4.建立农村宅基地流转管理机制 按照“政府主导、部门管理、集体参与、农户收益”的原则，国土资源管 理部门要直接指导、规范和督查宅基地流转工作，镇、村要建立配套的服务机 构，确保宅基地流转依法、规范进行。 (三)农村建设用地的流转 近几年来，集体土地市场发展迅速，农村集体建设用地使用权交易活跃， 在沿海经济发达地区已具备相当规模，在贵州省城乡结合部、县城和乡（镇） 政府所在地这种地方流转也是司空见惯。主要表现为： 1.农民宅基地使用权流转 宅基地使用权的流转通常是伴随着房产流转而出现，既涉及集体组织，也 涉及个别农民及其土地使用者，其形式主要有转让和出租等，宅基地使用权流 转的主要原因为：一是一户二宅转让；二是原有宅基地超占较多，将其中超占 部分转让；三是用以换取城镇中心地段商品房，四是已进城农户转让其在农村 的宅基地使用权。宅基地出租主要是在城郊合部将房屋出租给人居住，或者将 路边的房屋出租用于商业。 2.乡（镇）村企业建设用地作用权流转 对转制的乡（镇）村企业建设用地使用权流转主要有以下几种形式：一是 对转制的乡（镇）村企业用地不予评估作价，使个体私营企业列偿使用集体土 地。乡（镇）村企业改革主要采取企业出售的办法，且基本上是出售给个人。 二是一些乡镇政府在乡镇改制是时，擅自以出让方式处置集体土地使用权。一 些农村集体经济组织借鉴城市土地出让的做法，以土地所有者的身份，将农村 集体土地所有权出让给土地使用者，收取相应的出让金，并规定一定的使用年 限甚至无使用期限限制。三是转让乡（镇）村企业建设用地使用权。转让的形 式包括在集体土地上兴建厂房后转让及企业间私下变相转让等。前一种情况多 发生在城郊结合部，后一种情形包括乡（镇）政府转让、或征用后转让和企业 为牟取暴利转让等多种形式。四是出租乡（镇）村企业建设用地使用权。有以 厂房形式出租的，也有直接出租土地使用权的。五是以地入股兴办联营企业。 这些地方的农民集体，通过这种形式壮在农村集体经济，解决村民劳力出路， 或直接收取入股的土地收益。六是名为入股，实为出租。如一些私营企业，村 4 与企业签订的合同是土地入股，但实际是按年收取租金。七是农村集体建设用 地抵押。目前，农村集体建设用地抵押主要用于融资过程中的信用担保。既有 单独的土地抵押，又有连同房产的抵押。 5 三、农村集体土地流转的法制管理 中华人民共和国土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体 规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转 移的除外。集体土地的自发流转，多数还是促进了当发的经济发展，对农村农 业和农民都有好处。但农村集体土地自发流转也的施工问题，如果不加以引导， 就不利于土地市场的有效运行，也不利于耕地保护这一基本国策的落实，同时， 造成土地收益的不公，损害农民的利益，引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经 营制度。这些，对“三个代表”重要思想的落实和可持续的土地利用都是不利 的。因此，必须强化农村集体用地的管理，制定相应的政策法规，避害趋利， 把农村集体建设用地交易行为纳入法制的轨道，使之成为我国土地市场体系的 有机组成部分。 (一)农户承包地使用权流转要在长期稳定家庭承包经营责任制的前 提下进行 以家庭承包经营为基础、充分结合的双层经营体制，是我国农村的基本经 营制度，确保这一制度的长期稳定，是土地使用权流转的基本前提。 (二)农户承包地使用权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则 1.土地流转要按照有关法律、法规和中央的政策进行 在承包期内，村集体经济组织无权单方面解除土地承包合同，不准收回农 户的承包地搞招标承包；不准将农户的承包地收回抵顶欠款；不准借土地流转 改变土地所有权和农业用途；流转期限不得超过农户承包土地的剩余承包期限。 2.农村承包土地使用权流转必须建立在农户自愿的基础上 土地流转的主体是农户，在承包期间，农户对承包的土地有自主的使用权、 收益权和流转权，有权依法自主决定承包的土地是否需要流转和流转形式。任 何组织和个人不得强迫农户流转土地，也不得阻碍农户依法流转土地。由乡镇 政府或村级组织出面租凭农户的承包地再进行转租玫发包的“反租倒包” ，不符 6 合家庭承包经营制度，应矛制止。 3.土地使用权的流转应当是有偿的 农户的土地收益包括承包土地的直接收益的土地流转的转包费、转让费和 租金等流转土地的收益。土地流转的收益应当由农户与受让方或承租方协商确 定并归农户所有，任何组织和个人不得擅自截留和扣缴。 4.规范企事业单位城镇居民租凭农户承包地 农村土地流转应当主要在农户间进行，中央不提倡工商企业和城镇居民随 意到农村长时间、大面积租凭和经营农户承包地。工商企业投资开发农业，应 当主要从事产前、产后服务和“四荒”资源开发。农产品加工、流通企业和农 业科技单位如果城建需要建立种苗繁育、示范推广基地，也可以小范围农户租 凭承包地。外商除农业生产、加工企业或农业科研推广单位，其它企业和单位 不准租凭经营农户承包地；已经租凭承包地的，要进行清理规范。 5.加强对农户承包地使用权流转困局工作 （1）土地问题是农村和农村工作的核心，是农村稳定的基础。地方各级党 委和政府要按照“三个代表”的要求，正确引导和规范农村土地流转工作，保 护农民的长远利益。 （2）地方各级政府的农业行政主管部门要切实履行职责，做好农村土地流 转的指导和管理工作要加强对农村土地流转情况的调查研究，掌握动态；指导 农村土地流转合同订立，及时办理困土地流转引起的合同变更、解除、重订以 及合同鉴证；建立流转合同档案，妥善调解的处理土地流转纠纷。 （3）土地管理部门要加强对农村土地征占用的管理，防止以土地流转为名， 擅自改变土地农业用途。 6.农村集体建设用地的流转应当遵循中华人民共和国土地管理法 、 中 华人民共和国房地产管理法及有关的规定 在经过县有人民政府批准后，由同级土地管理部门办理土地使用权流转手 续，进行土地使用要变更登记；土地流转过程中，如果涉及土地用途的改变， 必须符合乡镇土地利用总体规划规定的土地利用方向，不破坏环境，不损坏土 地。 7 四、本论题的法律意义 农村土地流转对于新农村建设、产业结构高速和现代化农业建设都具有十 分重要的意义。新农村、农业产业结构高速、农业现代化根本目标就是农村经 济的发展和农民的增收致富，农村经济发展决定性因素就是农村土地问题，解 决农村土地流转中的问题，加快农村土地的流转，有利于解决农村人地矛盾和 耕地抛荒问题, 有效改善土地资源配置效率, 激活农业剩余劳动力的转移,保持 农村土地承包关系的长期稳定；有利于提高土地利用率,促进农业生产结构调整 和稳定农业生产；有利于进一步推进农业产业化经营,为农业规模化、集约化、 高效化经营提供广阔空间，加快农业发展,并促进农民增收。构建和规范农村集 体建设用地的流转机制,可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果, 显示集体土地资产价值,促进农民获得财产性增收。同时,它规范了集体建设用 地市场秩序,隐性交易行为大大减少,政府对集体土地市场的调控和监管得以加 强。此外,这一政策还有利于缓解经济建设对国有土地的需求压力,减少建设占 用农用地的冲动。土地流转将开启城乡一体化的新路径。一方面通过适当的集 中与合理的土地置换,可以避免农村居民点过于分散的住房方式所造成的土地浪 费,推进新农村建设并化解耕地红线失守的尴尬；另一方面“宅基地换住房,承 包地换社保”,有利于提高农民非农转移的稳定性,从而有利于弱化城乡二元体 制并推进城乡一体化进程。此外,当前新农村建设与发展的一个重要瓶颈是农村 金融服务严重滞后,而宅基地及其建筑物的流转和抵押,无疑会有力推进农村金 融及农村土地的资本化与市场化，融资渠道的扩宽，必然为新农村建设提供资 金保障。 8 参考文献 1熊毅.多视野中的新农村建设重点问题探析j.广东经济管理学院学报， 20 06，(8.):26 一 30； 2梅付春.欠发达地区农村劳动力过度转移问题探析j.河南农业科学,2008(6): 13-14； 3李华杰.关于对农村土地流转情况的调查j.现代农业