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地价应如何计算并入房产原值 发布时间：2011 年 03 月 07 日 信息来源：启东市地税局 字 体：【大 中 小】 访问次数： 372 最近，国家税务总局下发的关于安置残疾人就业单位城镇土地 使用税等政策的通知（财税2010121 号）第三条规定，“自 2010 年 12 月 21 日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算， 房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土 地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”那么具体应该如 何计算呢？ 参照中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字 1995第 6 号）第七条“（一）取得土地使用权所支付的金额，是指 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 关费用。”所以这里的地价也应包含契税；占用耕地的，还应包含耕 地占用税。对于“以工代偿”形式，例如通过改造荒地、滩涂套淤等 方式取得一定年限土地使用权的，应以开发土地发生的成本费用作为 地价。还有两个新概念：宗地和容积率。宗地是土地权属界址线围成 的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地 为一个权属单位。容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物） 总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。表明 新规定以宗地为计算单位，以容积率 0.5 为标准进行具体计算：宗地 容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定 计入房产原值的地价；宗地容积率高于 0.5 的，则将全部地价计入房 产原值。其中房产建筑面积是个关键性指标，在土地面积一定的情况 下，房产建筑面积影响到容积率，而容积率则会影响到是部分地价还 是全部地价并入房产原值问题。 计算步骤如下：（）确定房产建筑面积、土地面积；（）计 算宗地容积率；（）宗地容积率低于 0.5 的，先计算土地单价：并 入房产原值地价房产建筑面积土地单价；（4）宗地容积率高 于 0.5 的，则将宗地全部地价计入房产原值。 例如，某工厂有一宗土地，占地0000 平方米，支付地价 1 亿元， 缴纳契税 200 万元，该宗土地上房屋建筑面积000 平方米，通过计算 可知该宗地容积率为 0.4（4000/10000）低于 0.5, 计算每平方米平均 地价 1.02 万元/平方米（1 亿元+200 万元/0000 平方米）,因此，计 入房产原值的地价=应税房产建筑面积2土地单价=000 平方米 21.02 万元/平方米=160 万元。 再如，某企业以 8000 万元购置了一宗建筑面积为 5000 平方米 的房地产，缴纳契税 160 万元,其中，该宗土地面积000 平方米，地 价 2000 万元，缴纳契税 40 万元,通过计算可知宗地容积率
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