房地产项目开发全流程.doc

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蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃羄腿蒇虿羃节艿薅羂羁蒅蒁羁肄芈螀肀膆蒃蚆聿芈芆薂聿羈蒂蒈蚅膀芄蒄蚄芃薀螂蚃羂莃蚈蚂肅薈薄蚂膇莁蒀蚁艿膄蝿螀罿荿蚅蝿肁膂薁螈芃莇薇螇羃芀蒃螆肅蒆螁螆膈艿蚇螅芀蒄薃螄羀芇葿袃肂蒂莅袂膄芅蚄袁袄蒁蚀袀肆莃薆袀腿蕿蒂衿芁莂螀袈羁膅蚆袇肃莀薂羆膅膃蒈羅袅莈莄羄羇膁螃 第一章房地产业开发概述4第一节 房地产业的概念4第二节 房地产项目开发程序概述51项目开发前期调研程序52.项目立项程序53土地使用权取得的程序54.项目规划程序65.征地拆迁程序76.工程建设程序77.房地产经营程序7第二章 房地产项目开发程序8第一节 项目立项8一、概述8二、实施程序81.工程建设项目立项审批82.建设项目年度投资计划审批9第二节 五证两书的取得9第一小节 土地使用权证的取得9一、概述9二、实施程序10（一）国有土地使用权划拨手续的办理10（二）国有土地使用权出让手续的办理11（三）土地确权登记手续的办理14三、拆迁程序15（一）建设拆迁临时用地许可证的取得16（二）拆迁手续的办理16第二小节 规划许可证的取得17（一）概述17（二）实施程序171.建设用地规划许可证的取得172.建设工程设计招投标程序173.施工图设计消防审批184.施工图设计质量审查195.地下人防工程设计与审查196.规划许可证的办理20第三小节 施工许可证的取得21一、概述21二、实施程序22（一）项目报建22（二）市建筑市场需办理的手续22（三）施工许可证的办理24第四小节 房屋预售许可证的取得24一、概述24二、实施程序24第五小节 房屋权属证书的取得25一、概述25二、实施程序25第六小节 两书制度26第三节 与市政设施的接驳26一、概述27二、实施程序271. 与自来水设施的接驳272.与天然气（管道煤气）系统的接驳283.与供电系统的接驳284.与供热系统的接295.与市政排污系统的接驳296.道路占用审批手续307. 道路挖掘审批手续30第一节 房地产市场调查的内容31一、房地产市场调查的重要性32二、房地产市场调查的主要内容32第二节 调查方法与条件35一、调查方法35二、调查规模与技术条件38第三节 市场调查的程序39一、确定调查目的39三、初步调查41四、调查设计41五、现场调查42六、调查资料的整理分析42七、撰写和提交调查报告42第四节 调查队伍的组建43第五节 资料收集与运用44一、资料获取途径44二、基本资料搜集。45三、土地使用资料搜集47四、项目基地现状资料搜集47五、交通流量资料搜集48六、道路现状资料搜集49七、运输系统资料搜集49八、人文社会经济资料搜集50九、公共设施资料搜集51十、房地产市场景气资料搜集52十一、销售资料搜集53十三、租金资料搜集。54十四、基地资料运用55十五、交通流量资料运用56十七、公共设施资料运用58十九、市场景气资料运用60第六节 项目策划简述62一、成本和品质的关系63二、前期策划的核心63三、住宅项目的策划分析63四、宾馆项目的策划分析66五、别墅项目的策划分析66六、商业店铺的策划分析67第七节 项目建议书的编制68一、概述68二、房地产开