房地产评估案例分析报告.doc

羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄螆袇芆莃衿肃膂莂薈袅肈莂蚁肁莆蒁螃袄节蒀袅聿膈葿蚅袂膄蒈螇膈肀蒇衿羀荿蒆蕿膆芅蒆蚁罿膁薅螄膄肇薄袆羇莆薃薆螀节薂螈羅芈薁袀袈膄薁薀肃肀薀蚂袆莈蕿螅肂芄蚈袇袅膀蚇薇肀肆蚆虿袃莅蚅袁肈莁蚅羃羁芇蚄蚃膇膃芀螅罿聿艿袈膅莇芈薇羈芃莈蚀膃腿莇螂羆肅莆羄蝿蒄莅蚄肄莀莄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房地产评估案例分析报告 11级工程管理（1）班姓名：王国能 考号：228611100666 房地产评估案例分析报告案例评估对象为有限公司位于上海市开发区路号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的沪房地字(2002)第号房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：有限公司坐落：路号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,032建筑面积：6,791房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市开发区路号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为路，北为路，南为有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为有限公司位于上海市开发区路号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为公路。（4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。 近年来区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与港、运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高速发展，据统计国民经济的增长速度已达到8。上海是我国的特大型城市，2002年12月成功获得了2010年世博会的举办权，上海将获得更大的发展机遇。根据国际国内形势的发展和国家的要求，上海长远发展的总体目标是：到2010年，把上海建成为国际经济、金融、贸易中心之一，在后十年上海需要继续保持二位数的经济增长速度，人民生活水平接近发达国家(地区)水平。要基本实现与世界经济的全面接轨和功能的根本改变。由于我国已加入wto，作为国家最大经济中心的上海市与国际间的经济活动更趋于频繁，投资增加，进出口业务量的增加,使厂房类物业需求将会增加，对其价格产生刺激作用，估计近期其价格将会稳步上升。二、评估价值定义本次评估所揭示的是有限公司位于上海市开发区路号的房地产（建筑总面积6,791，土地总面积29,032）在满足全部假设和限制条件下，于评估基准日的公开市场价值。三、评估方法的选择1、估价技术路线和估价方法根据委托方确定的估价目的以及可以收集到的资料，采取适宜的估价方法。估价对象所在区域及附近区域，存在较多与估价对象类似用途、规模、标准的土地近期成交实例，但缺乏与估价对象类似用途、规模、标准的房地产近期交易实例，故采用房地分估的估价方法，即对土地采用市场比较法估价，对建筑物采用成本法估价，然后土地使用权价格与建筑物价格之和即为评估值。2、市场比较法市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即估价人员通过市场调查，选择了三个属于同一供需圈、房屋类型一致的交易案例作为参照物，然后，经过估价人员对案例的实地勘察，对交易情况、交易日