2013年第三季度北京CBD写字楼市场调研.docx

目录一、北京市写字楼现状21.1北京写字楼现状分布21.2土地市场成交活跃21.3销售市场供求比较稳定，新增供应远郊区化较为明显41.4租赁市场新增面积保持稳定，主要商圈租金小幅波动61.5小结政策市场双重带动，土地市场成交活跃，成交区域呈郊区化趋势7二、国贸区域（CBD）写字楼现状及区域发展方向72.1国贸区域规划及发展方向72.2国贸写字楼现状92.2.1国贸区域重点写字楼入住率92.2.2未来CBD区域竞争分析102.3CBD区域写字楼产品分析写字楼更加注重形象与品质112.4国贸区域写字楼客群分析142.4.1客群特征14三、个案分析193.1嘉里中心193.2财富中心203.3中海广场213.4银泰中心23一、北京市写字楼现状1.1北京写字楼现状分布金融街板块：金融中心，总供应体量152.92万平米，平均租金495元/月/亦庄板块：经济技术开发区，总供应体量140万平米，平均租金200元/月/CBD板块：中央商务办公区，总供应体量421.13万平米，平均租金443元/月/三元桥板块：CBD外延，外资企业聚集区，总供应体量140.34万平米，平均租金323元/月/望京板块：新兴商务办公区，承载中关村区域，延续CBD区域，总供应体量84.8万平米，租金均价220元/月/中关村板块：高新科技区，总供应体量151.5万平米，租金均价363元/月/ l 北京市写字楼主要分为六大板块：中关村板块、望京板块、三元桥板块、金融街板块、国贸板块和亦庄板块。其中中关村、金融街、CBD为传统商务区。l 除去六大板块外，还有东二环的朝阳门区域，长安街沿线区域。l 据统计北京市现有写字楼存量约为1230万平米。1.2土地市场成交活跃前三个季度北京市土地市场共计供应非住宅类用地559.79万平米。北京市非住宅类用地供应面积及宗地数走势（2010.1Q-2013.3Q）前三个季度北京市土地市场共计成交非住宅类用地420.22万平米。万平米北京市非住宅类用地成交面积及宗地数走势（2010.1Q-2013.3Q）北京市非住宅用地成交价格走势（2010.1Q-2013.3Q）1.3销售市场供求比较稳定，新增供应远郊区化较为明显前三个季度全市新增办公面积58.22万平米，共计14个新楼盘入市，主要集中于城市非核心区域。万平米北京市写字楼新增面积及供应套数及走势（2010.1Q-2013.3Q）前三个季度全市共计成交写字楼面积159.99万平米，其中期房120.72万平米。万平米北京市写字楼成交面积及套数走势（2010.1Q-2013.3Q）北京市写字楼成交价格走势（2010.1Q-2013.3Q）1.4租赁市场新增面积保持稳定，主要商圈租金小幅波动l 目前全市写字楼平均空置率为3%，其中CBD、中关村区域空置率基本保持不变。l 目前北京市全市写字楼有效租金304元/平米/月；金融街区域以495元的月租金领跑全市。北京市各区域写字楼有效租金走势（2010.1Q-2013.3Q）1.5小结政策市场双重带动，土地市场成交活跃，成交区域呈郊区化趋势通州、房山、顺义等非城市核心区域成为成交集中地区，表现活跃。随着近年来城市核心区域土地市场日渐饱和，北京非核心区域土地市场必将成为下阶段供应主力。二、国贸区域（CBD）写字楼现状及区域发展方向2.1国贸区域规划及发展方向空间布局：“金十字”升级为“双十字”北京CBD西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路之间3.99平方公里的区域。东扩区约3平方公里，南至通惠河，北到西大望路，东抵东四环。CBD东扩区商务设施将沿快速路、主干道等城市重要道路分布，延续原CBD“金十字”的布局模式，并形成一主一副的“双十字”商务建筑带格局。空间布局图显示，未来CBD东扩区将以西大望路南北向和朝阳路东西向形成新的十字交叉，与现在CBD已经形成的东三环路和建国路十字交叉，形成“一主一副”“双十字”格局。土地利用：商务用地比例最大在CBD东扩区土地利用中，商务办公用地比例最大，主要集中在西大望路东侧区域。东扩区还规划了部分住宅用地，主要集中在东四环沿线。从规划图中可看出，在道路缓解拥堵方面，朝阳路与朝阳北路之间将建一条东西向的干路，沟通东三环与东四环。同时，光华路要向东延伸至四环。CBD区域规划比例：2.2国贸写字楼现状2.2.1国贸区域重点写字楼入住率CBD区域写字楼基本处于满租状态，平均空置率约在5%左右。但随着近年CBD区域写字楼空置率持续走低，导致租金价格的上涨，使得一些大型公司如惠普、微软等，由于经营成本问题不得不撤离CBD，寻找租金较低的区域。促使望京区域与亦庄（经济技术开发区）写字楼价格的快速攀升。但CBD空出的区域，又被其它的公司快速接盘，所以整个CBD区域写字楼的价格仅有小幅波动没有明显降幅。CBD区域租金比较分析：2.2.2未来CBD区域竞争分析从2012年至2013年北京CBD区域基本没有新增写字楼入市，这也使得CBD区域写字楼价格除小幅波动外，没有明显跌涨。未来预计到2014年CBD区域市场依然会维持现状。但到2015-2016年随着中服地块项目的逐步竣工，CBD核心区域会有大量的新增写字楼项目入市，届时区域内写字楼竞争会加剧，现有的平衡将被打破，我方预计CBD区域写字楼价格会有较为明显的下降。未来CBD新增写字楼一览表：名称位置开发商占地面积总建筑面积葛洲坝总部大厦朝阳区西大望路中国葛洲坝集团16000113150中国尊朝阳区东三环中服地块中国中信集团公司11478约350000Z8地块朝阳区东三环中服地块中国投资/中信集团8468150000Z6地块朝阳区东三环中服地块远洋地产11007190000Z14地块朝阳区东三环中服地块正大集团联合体16401220000Z3地块朝阳区东三环中服地块中国国际金融联合体10490120000Z4地块朝阳区东三环中服地块中国民生银行10030140000Z5地块朝阳区东三环中服地块安邦财产保险联合体9578120000Z9地块朝阳区东三环中服地块安邦财产保险联合体7411120000Z10地块朝阳区东三环中服地块正大集团联合体8046150000Z12地块朝阳区东三环中服地块泰康人寿联合体8427140000Z13地块朝阳区东三环中服地块国寿投资联合体7840120000Z1a地块朝阳区东三环中服地块中国国际期货879660000Z2a地块朝阳区东三环中服地块阳光财产公司826490000Z2b地块朝阳区东三环中服地块三星集团82231200002.3CBD区域写字楼产品分析写字楼更加注重形象与品质随着CBD核心区域商服金融用地的稀缺性日益凸显，各大开发商都已经意识到持续发展的重要性和必要性。越来越多的开发商和投资商着眼于持有物业，而非出售。因此形象与品质叫决定投资者能否持续经营甲级或超甲级写字楼的成败关键。为了吸引大中企业入驻，除了交通便捷外，品质已成投资商们的关注重点。这包括建筑物外立面、内部布局风格、电梯配置情况与质量、停车位数量等。CBD区域内主要写字楼基础信息比对：序列号项目名称结构外立面空调品牌电梯品牌电梯数量单梯服务面积使用率入市时间1国贸中心 钢骨型钢混凝土结构拉索式玻璃幕墙约克4管制富士达、瑞士迅达363441.67 70%一、二期1990年；三期20102银泰中心 中塔：纯钢结构 东西塔：钢筋混凝土结构石材幕墙框架约克4管制OTIS126275.58 70%20073中海广场 钢筋混凝土玻璃幕墙约克4管制日本三菱184583.33 20104中环世贸 钢筋混凝土干挂石材及LOW-E双层玻璃幕墙开利4管制迅达128333.33 20075财源国际 钢筋混凝土玻璃幕墙约克4管制日本三菱248525.13 70%20086北京财富中心 框架结构玻璃幕墙约克4管制OTIS616666.67 20097环球金融中心 框架结构玻璃幕墙约克4管制日本三菱1710461.59 20098远洋光华国际 框架结构玻璃幕墙约克4管制KONE128538.58 70%20079华贸中心 钢筋混凝土LOW-E玻璃幕墙开利4管制通力2410416.67 200710嘉里中心 钢筋混凝土玻璃幕墙特灵2管制日本三菱243353.54 201111万达广场 钢筋混凝土干挂石材开利4管制日本三菱728571.43 200712嘉铭中心 框架结构双层呼吸式玻璃幕墙 特灵4管制瑞士迅达1670%201013LG大厦 钢筋混凝土玻璃幕墙约克4管制OTIS243383.33 200514国际大厦 钢筋混凝土干挂石材开利2管制迅达83336.88 70%198515赛特大厦 钢筋混凝土干挂石材约克2管制迅达65250.00 70%199416光华路SOHO 钢筋混凝土玻璃幕墙LG4管制日本三菱44750.00 70%200817东方梅地亚中心 钢筋混凝土玻璃幕墙开利4管制瑞士迅达69500.00 200718世纪财富中心 框架结构LOW-E玻璃幕墙约克4管制迅达3713212.50 200719金地中心 钢筋混凝土玻璃幕墙约克4管制通力252702.70 200720富尔大厦 钢筋混凝土玻璃幕墙特灵2管制OTIS104160.00 70%200521世茂大厦 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙开利2管制三菱84900.00 200722华彬国际大厦 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙约克2管制日本三菱86648.00 70%199923招商局大厦 钢筋混凝土玻璃幕墙开利2管制OTIS115000.00 200024中服大厦 钢筋混凝土玻璃幕墙开利2管制OTIS65272.73 70%199325北京国际中心4号楼 框架结构氟碳喷涂铝合金LOW-E玻璃幕墙开利4管制OTIS64333.33 70%200726 世贸天阶广场 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙约克4管制日本三菱85201.50 200627通用国际中心 框架结构玻璃幕墙开利4管制蒂森96250.00 70%200528CBD国际大厦 钢筋混凝土LOW-E玻璃幕墙约克4管制迅达125333.33 68%200629艾维克大厦 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙开利2管制日本三菱64666.67 70%200130温特莱中心 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙双良4管制日本三菱126500.00 70%200531光华长安大厦 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙开利2管制日本三菱44866.67 70%199632住总大厦 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙约克2管制日本三菱411250.00 70%200033泰达时代中心 钢筋混凝土干挂石材及玻璃幕墙开利4管制日本三菱94500.00 200834旺座中心 钢筋混凝土双层呼吸式玻璃幕墙 开利2管制通力44786.16 200335科伦大厦 钢筋混凝土干挂石材约克2管制瑞士迅达43918.13 70%199636建外SOHO 钢筋混凝土干挂石材独立空调日本三菱35875.00 70%200437和乔大厦 钢筋混凝土干挂石材开利2管制日立632666.67 70%200038汉威大厦 钢筋混凝土干挂石材开利2管制日本三菱207666.67 68%199739数码01大厦 框架结构双层呼吸式玻璃幕墙 开利2管制OTIS12600.00 70%200340富邦国际大厦 钢筋混凝土干挂石材特灵2管制瑞士迅达42250.00 70%200441阳光100 钢筋混凝土干挂石材及双层钢化LOWE玻璃独立空调1889.33 2003中央商务区（CBD）及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区，也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。核心区内甲级的主体结构主要以钢筋混凝土为主，玻璃幕墙覆盖主体结构。其中写字楼空调系统主要以4管制为主，品牌主要集中在开利、约克及特灵几大知名品牌，无论在末端控制系统的便利操作，还是在分户调节温度的技术应用，都完全能够达到客户不同时段的需求以及节能的目的。CBD核心甲级写字楼对电梯档次的品质非常注重， 平均单体服务面积为7200/部，其范围在190012000/部供应服务。其中国贸三期、嘉里中心、LG大厦的单梯服务面积均小于4000/部，电梯配备充足、性能良好，从而提高了入住客户的办公效率。2.4国贸区域写字楼客群分析CBD区域企业总部型企业不仅在数量上占据主要比例，也是租赁面积的主要贡献者。在总部型企业中又以具有中资背景的企业为主要类型，他们占据了超过60%的比例。企业属性的数量分布企业属性的租赁面积分布：2.4.1客群特征对于总部型企业的租赁面积区间分布来说，在100-200平米和500平米以上这两个区间内的企业数量并未出现显著的差异。究其原因，在于总部型企业之中除了传统“大而全”的企业总部，驻京办事处类型的总部型企业也占有相当大的比例。这类企业的驻京办，他们对办公面积的需求范围往往在300平米以下，对于办公地点通畅有硬性需求，必须首选在CBD区域，故他们在租赁表现上为整体市场贡献了租金单价。可以看出CBD区域内中的中小企业主要来自于咨询服务、金融投资、法律、文化等行业。从VC、PE型企业的租赁面积来看，主力承租面积在300平米以下。结合中小企业的类型、承租面积和租金单价来看，CBD区域内VC、PE型企业主要来自咨询服务、非传统第三产业交易类的微型中介化公司。这类企业他们重视CBD区域办公地所带来的企业口碑和形象红利，在办公面积小（约100-200平米）的情况下，通常都会贡献出较高的租金单价。结论：CBD租金长期处于高位，大型企业租户贡献面积，而中小型企业租户贡献租金单价。从各类企业承担的年租金区间分布来看，呈现一种“中间大，两头小”的状态。年租金50万以下的企业比重低于30%，年租金50-200万之间的比重最大，而年租金达到300万以上的企业比重地域15%以下。而在承担年租金300万以上的企业中IPO和总部型企业为主。结论：CBD核心区办公年租金起步价近百万，“中国合伙人”在CBD生存不易。CBD核心区域主要写字楼租户概况：从各写字楼不同租赁面积区间的企业数量来看，乙级写字楼内200-500平米以下租户占多数，其次是1000平米以上租户；甲级写字楼200-500平米区间内企业数量占多数；超甲级写字楼租户面积多在500平米以下。三、个案分析 3.1嘉里中心简介：北京嘉里中心是一个综合性的多用途发展项目，包括两幢甲级办公大楼和豪华公寓大厦，更备有商务饭店、购物商场和私人会所等多项配套设施，为驻北京的专业人士提供舒适惬意的工作和生活环境。北京嘉里中心提供全面的商业配套服务。更设有先进的楼宇自控系统，不单为租户提供便捷的办公环境，同时亦能达至节省能源的效应。透过经验丰富的管理专才，户提供优质及高效率的服务，确保妥善周全。中国网络通信有限公司为其提供了国服务、国内专线服务、互联网接入服务、MPLS-VPN、FR-VPN、VOICE-VPN互联网数据中心、虚拟ISP业务、虚拟拨号专网VPDN、卫星线路租赁、宽带接入服务。优势：嘉里中心提供了综合布线系统，包括CAT3,CAT5电缆，单模式及多模式光纤电缆，架高地板系统，DID及ISDN电话线，吸引较多IT、信息产业、科技行业的客户入驻3.2财富中心简介：北京财富中心地处东三环北路，占地9.21公顷，总建筑面积达72.7万平米，由五座超高层建筑构成，其主体建筑高达257米，集国际甲级写字楼、高级公寓、超五星级酒店，商业及文化休闲娱乐于一体。财富中心周边商务设施林立，汇集了大批商务写字 楼和星级酒店，吸引了众多国内外知名企业入驻，集中的使馆区更是体现了“国际窗口”独特的优越处。由GMP、LPT、WTIL、ARUP等国际著名建筑顾问联手打造，集国际甲级写字楼、白金五星级酒店、高级公寓、商业及展示、休闲娱乐、文化艺术、会议中心等多种功能于一体占据CBD规划的核心区域北临京广中心，南接嘉里中心与国贸中心，东隔三环与CCTV总部新址相望，共同打造CBD汇集商务与财富的城中之城。 财富中心周边区域路网密布，三环路与首都机场高 速公路、建国路与京通快速路连接，地铁复八线的加入更是形成了较为完整的交通体系。优势：进驻企业以金融类（银行、投资、保险、证券）和专业服务（律师、教育、咨询）类行业居多。财富中心汇集大型购物中心及优良的文化休闲场所，早期入驻的知名企业也成为该项目吸引客户的金字招牌。3.3中海广场 简介：中海广场位于北京CBD核心地段，南面鸟瞰长安街，东侧毗邻国贸中心，占据国贸商务圈显要位置，由世界500强成员企业中海地产根据国际甲级写字楼标准倾力打造。中海广场由两座国际甲级写字楼及北侧商业配楼和商业裙楼组成，总占地面积约1.9万平方米，建筑面积为15.1万平方米。中海广场周边交通情况十分发达：城市主干线长安街、东三环，东西干道光华路通连四方；地铁1、10号线、数十条公交线路均汇聚于此；项目西侧规划中的CBD中轴路及北侧、南侧、东侧市政规划路将使本项目交通更为便捷。中海广场中楼为项目主体建筑，地上35层，高达150米；南楼和商业北楼分别为地上21层及6层；项目地下建筑部分共4层。项目中楼、南楼地上4层以上为国际甲级写字楼。中海广场南楼写字楼总建筑面积约2.6万平方米，紧邻国贸西楼，面对长安街，拥有良好的展示面和独立出入口；其适中的体量以及相对独立的建筑设计适合大型跨国企业整体租赁，打造总部商务空间。中海广场写字楼大堂面积近千平米，位于中楼和南楼之间，三层挑空配以通透顶部设计，营造出开阔明亮的视觉空间。中楼和南楼写字楼标准层面积分别为1754平方米、1478平方米，均为无柱式空间设计，柱间距为9米。办公区净高超过2.8米，另铺设有10mm网络地板；采用四管制空调系统加新风系统，可由办公用户灵活调节室内温度；全玻璃幕墙外立面配以四面平推式可开窗等，都充分显示了中海广场写字楼人性化设计理念。中海广场的商业配套面积为2.6万平方米，为本项目及周边区域办公人群提供高品质商务活动及休闲体验场所和服务。除自身繁华商业外，项目周边商务氛围十分浓厚，各类高档公寓、酒店、商业一应俱全，如中国大饭店、嘉里中心饭店、京伦饭店、国贸公寓、国贸商城等。中海广场目标客户定位于世界500强企业及其国内合资公司，以及具较强实力的