2014上海楼市白皮书(整合稿).docx

1卷首语：被激活的 2014132014 年的上海楼市，胜在年终不是“寒冬”。这一年，上海新房成交面积在连续上涨三年后出现了下滑；但四季度连续三个月成交突破百万平， 购房者的热情被空前点燃。这些热情，可以归功于 930 央行新政，首套房认定标准在限购以来首次出现了调整，还有那姗 姗来迟的降息，以及上海普通住宅标准调整。追根溯源，年初全国两会期间，前住建部部长姜新伟在记者追问下，从牙缝里挤出的“双向调控” 四个字，早已注定了今年的调控基调。时间到了年末，中央经济工作会议上，有关房地产调控只字未提，买房解禁，除了北上深广，全 国各限购城市先后取消限购，行政调控“穷途末路”。物竞天择，适者生存，绿地集团借壳金丰投资上市，万达商业地产港交所挂牌，而绿城却为“嫁 给谁”而犯愁。上海围城，有人来有人去，粤系闽系及渝系新面孔房企北上东进拿地入沪，而前首富李嘉诚却大 量抛售上海物业。无疑，这个 2014，市场，终究是市场。 当我们还惊诧于上海黄浦江两岸一年内蹦出三个地王的故事时，2015 年已经开启。谁在对的时间作出了对的选择，2015 年或许有答案。沉淀过往，成就 2015。主办：搜房网 中国指数研究院 数据来源：搜房网数据监控中心CREIS 中指数据、 策划：赵彤阳 赵琳 编辑：李宗洲、黄超、刘颖颖、代金玲、王冰、石秀薇、饶柳鹏、夏俊卿 校对：仝宏亮、雷琪、李宗洲、夏俊卿设计：杨帆网络支持：搜房网上海资讯中心 地址：上海浦东新区东方路 800 号宝安大厦 3 层 邮编：200122电话真mail：目录第一部分：2014 年上海楼市大事记04第二部分：2014 年上海商品住宅成交供应报告08第三部分：2014 年上海商业地产成交供应报告12第四部分：2014 年上海土地成交供应报告17第五部分：2014 年上海楼市热点区域楼盘剖析报告20第六部分：2014 年上海楼市典型楼盘大事记24第七部分：2014 年上海 17 区县商品住宅房价走势报告28第八部分： 2014 年搜房购房者搜索行为指数报告39第九部分：2014 年上海楼市成交金榜45第一部分：2014 年上海楼市大事记2014 上海楼市大事记 年末新政从刺激楼市翘尾2014 年上海楼市大事记被称为深改元年的 2014，就这样在一个个惊叹声中结束了，从年初的方兴地王到年末的前 滩奇迹，从限购从严到央行救市，从去库存到还是去库存，2014 年上海房地产市场经历了限购 以来最大的突破和创新。事件一：央行领衔的一系列救市政策，包括放宽首套房认定标准、降低普宅标准、调低存贷 款基准利率等，激发了购房者的购房意愿。事件二：融创收购绿城股份不过百日，却遭遇宋卫平悔婚，“超人”的李嘉诚上海撤资；绿 地集团借壳上市，超越万科成为地产界一哥。事件三：方兴大宁地王、中民投入驻董家渡增色 2014 上海土地市场，上海自贸区试行土地 流转扩容土地供应。政策：年末新政 刺激楼市翘尾 “单独二孩”政策施行2 月 24 日， 上海市第十四届人大常委会十一次会议表决通过了上海市人口与计划生育条 例修正案，并决定从 3 月 1 日起正式施行。据相关机构预测，未来两三年内上海因该新政出生 的孩子会接近 2 万个，而“二孩”的出生势必会牵扯到置换住房的需求。楼市双向调控3 月 3 日，时任住建部部长姜伟新表示今年楼市双向调控政策，针对不同城市情况分类调控， 不再对全国各地楼市进行一刀切式调控。3 月 5 日，国务院总理李克强在政府工作报告中提出： “针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求， 促进房地产市场持续健康发展。”沪启动新一轮城市规划5 月 6 日，在上海市第六次规划土地工作会议上，市委、市政府正式启动上海市新一轮城市 总体规划编制工作，期限可确定为 2040 年，将指导未来二十年的城市发展、建设和管理。编制 工作将分为前期准备、战略研究、成果制定、规划报批四个阶段，计划在 2015 年年底完成各项 审批程序。上海积极推进公积金新政8 月 28 日，经过上海市住房公积金管理委员会的第四十三次会议审议通过，上海市对租赁 及支付物业服务费提取住房公积金有关政策进行了调整，从 10 月起购买共有产权房，公积金提 取不再要求收入证明。上海首套房贷认定标准放松11 月 7 日，上海公积金中心发布通知，对拥有 1 套住房并已结清贷款，再次申请贷款购买 普通住宅，参照首套房贷款政策执行。上海第三次调整普通住宅标准11 月 13 日沪房管局发布通知，从 11 月 20 日起执行新的普通住宅认定标准，新的标准大 幅度提高了各环线内外的房源单套总价格。央行调低存贷款基准利率11 月 21 日，央行决定自 22 日起，一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分点至 5.6%；一年 期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75%。不动产登记条例全文公布12 月 22 日，国务院公布了不动产登记暂行条例全文。根据国务院令，该条例将在 2015年 3 月 1 日起正式实施。房企：格调不一 各自出尽风头 绿地借壳金丰上市3 月 17 日，上海金丰投资股份有限公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易预案 正式公告，公布绿地借壳上市的具体方案，至 6 月 27 日曾该重组方案已获上海市国资委批复同 意。12 月 11 日，有媒体报道一位接近绿地集团核心层的知情人士透露，目前地方土地和建设 部门以及国土部、住建部对绿地集团重组相关审查已完成，但绿地集团能够正式登陆 A 股市场 的具体时间节点仍不确定。融创绿城联姻难过百日之痒5 月 22 日，融创发布公告，公告中显示，融创中国以 62.98 亿港元代价收购绿城中国 24.313% 股份，然而不过百日，就传出宋卫平反悔的消息，12 月 18 日傍晚，宋卫平与孙宏斌达成最终 协议，终止了此前公告的收购事宜。12 月 31 日，融创再度发布公告称，二者合资的融绿公司 正式卖给融创中国，总作价约 155 亿元，包括约 113 亿元的股权和约 42 亿元的债权。不过， 融绿公司的归属问题，并未就此终结，事情仍在戏剧性地发展着。李嘉诚出售上海写字楼8 月 8 日据外媒报道，李嘉诚持股 7.84%的亚腾资产管理拟 15.4 亿元，出售位于上海虹口 区北外滩四川北路商圈的甲级写字楼盛邦国际大厦。在过去的几个月里，中国各个地方如火如荼 的拯救楼市行动。与此同时，民间和官方 PMI 指数也开始复苏，这被认为中国经济已经摆脱了 下行的趋势并开始复苏。即使如此，李超人依然延续了他出售中国资产的判断。绿地万科陷“撕名牌”大战12 月 5 日，万科公布业绩报告，公司前 11 月销售金额为 1901 亿元。与此同时，绿地同期 销售金额也已突破 1900 亿元。而在第三方机构的统计中，绿地以微弱之势暂时领先。万达上市成今年最大规模 IPO12 月 23 日，伴随着港交所的一阵钟声,万达商业地产成功在港交所主板挂牌上市。这是港 交所今年圣诞节前迎来的最后一只新股,也是今年以来最大规模的 IPO。当日，万达商业地产开 市报 48 港元,收市报 46.75 港元，成交 7644.4 万股，涉资 35.89 亿港元。绿城 60 亿港元“改嫁”中交12 月 23 日绿城就召开新闻发布会，宣布正式“改嫁”中交集团，根据双方协议，中交以 总价约 60.13 亿港元收购控制人宋卫平以及关联人士控制的约 42%的绿城股权中的 24.288%的 股份，进而使得中交在交易后成为绿城并列第一大股东。市场：楼市低迷 单品仍可热销 锦绣兰庭开盘狂销 20 亿成销冠3 月 8 日花木绿城锦绣兰庭首度开盘，开盘当天即售罄，热销 20 亿，登顶上海 1-5 月份住 宅市场销冠。金大元掀起沪上降价第一波4 月 25 日，位于上海浦东唐镇板块的中高端住宅项目金大元御珑公馆推出一批精装大平层 房源，并以 7.2 折“甩卖”，原价均价 50000 元/平方米，现价均价 36000 元/平方米。业内人 士预测，从上海郊区市场看，可能是一个降价的开端。沪发布商业网点布局规划9 月 9 日，昨天，市商务委、市规土局联合发布上海市商业网点布局规划（2014-2020）。 根据规划，至 2020 年，上海将形成“市级商业中心、地区级商业中心、社区商业中心+特色商 业街区”的“3+1”商业布局体系。为避免无序竞争和重复建设，市商务委昨还首次提出，将限 制上海超大型和大型商业网点的过度建设。众筹与房产联姻开启房产双赢时代10 月 17 日，上海首单“房产众筹”活动正式启动，搜房网联手万科拿出 50 万元一套的房 源进行众筹资金招募及房屋竞拍，这将开启购房者及房企双赢时代。万科城打破楼市僵局:单日劲销 4 亿11 月 14 日，万科城开盘推出了两百多套 78-122 平米装修公寓单日劲销 4 亿，再次刷新区 域单盘单日认购套数记录，打破楼市僵局，在楼市陷入低迷期的时间里，为楼市带来一剂不小的 “强心剂”。房地产触网以新思维颠覆 PC 时代12 月 3 日，2014 年房地产互联网大会在上海举办，搜房网推陈出新，以新思维模式颠覆 PC时代，开启房地产全新移动化时代。今年同时建设 10 条轨交线据上海市重大工程建设工作会议透露，2014 年上海地铁建设将继 2010 世博会后再次发力。 有 10 条地铁线路同时建设或开展前期工程，规模为近年来罕见。其中，包括 10 号线二期、11 号线迪士尼专线、17 号线等总共 103 公里新线将开工。土地：楼市好转 地市随之起舞 方兴地产夺得大宁地块1 月 28 日，15 家知名房企参与，140 轮的激烈竞价，方兴地产最终杀出一条血路，以 101亿元竞得闸北区大宁路街道 325 街坊地块，溢价 111.59%，搜房网测算楼板价 47609 元/平米。沪卖地试行“招挂复合”今年 4 月，上海土地交易部门召开竞买人座谈会，告知与会开发商拟改革土地出让模式：计 划采取招标和挂牌结合的方式进行土地出让，提高土地出让保证金比例，上调后的比例或达 40%。上海自贸区试行土地流转4 月 22 日，上海自贸区土地拍卖相关人士透露，上海自贸区土地流转相关条例有望公布，土 地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性 的综合用地。中民投联合体竞得董家渡地块11 月 18 日，中国民生投资联合上海外滩投资、上海佳渡置业以 248.5 亿元入主黄浦区“小 东门街道 616、735 街坊”地块，溢价率 0.2%，楼板价 35392 元/平方米。仅次于 2009 年广 州亚运村 255 亿元的总价地王，成上海总价地王。前滩宅地首度挂牌出让11 月 20 日，有“升级版陆家嘴”之称的上海前滩国际社区一口气推出了五幅地块，这也是 前滩自公布规划以来，首次启动住宅地块出让。并且住宅地块出让，约定“永不出售”，这是土 地市场公开招拍挂以来，首次约定“永不销售”的地块。4 小时单价地王两次刷新12 月 24 日上午，格力地产以 16.14 亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段前滩地块，楼板价65832 元/平方米，刷新上海单价地王纪录。此后不到四小时内，三湘以 18.61 亿元竞得前滩地 块，再次刷新上海单价地王纪录。第二部分：2014 年上海商品住宅成交供应报告2014 沪商品住宅成交 975 万方 2.7 万/平涨幅创近 4 年新高2014 上海商品住宅成交供应报告上海搜房数据监控中心统计，2014 年度上海楼市成交面积共计 975.18 万平，合计 82183 套，成交均价 27165 元/平。全市 17 个区县中，大浦东以 192.20 万方的成交量居首，占据全 市 2 成的成交量；嘉定签约 161.24 万方居次位，宝山、松江两区分别以 103.54 万方、100.94 万方的成交量居三、四位。上海搜房数据监控中心统计，2014 年度上海楼市共计成交面积 975.18 万平，同 2013 年 比下跌 23.95%；合计成交商品住宅 82183 套，较去年下降 22.02%，成交均价 27165 元/平， 与去年相比大幅上扬 12.35%。2014 年度商品住宅的成交量总体呈现先抑后扬的趋势，前三季 度成交不温不火，最后一季度由于一系列新政的推出，成交量上扬明显，3 个月成交面积均破百 万方。随着中高端住宅成交占比的增加，2014 年度的成交均价也是一路攀升，年成交均价 27165 元/平，涨幅达 12.35%，创近 4 年涨幅新高。从单月成交均价来看，12 月份的成交价格高达 30016 元/平，刷新月度成交均价历史记录。2006-2014年上海商品住宅成交走势面积（单位：万平）均价（单位：元/平方米）3000300002500250002000200001500150001000100005005000002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年数据来源：佑威数据研究中心年度成交 975 万平供过于求 成交趋势先抑后扬纵观 2014 年楼市，前三季度的成交走势不温不火，在缺少政策刺激的情况下，仅在 3 月 迎来了成交首个高峰，月度成交量达 93.2 万平；全年成交量最低的月份为 2 月，成交量仅有 41.9 万平。值得关注的是传统的成交黄金季“金九”不金，成交量仅有 76.6 万平，为去年同期的 54.02%。 在最后一个季度，上海商品住宅成交迎来爆发期，四季度成交量达 350.1 万平，占全年成交的1/3，3 个月成交量均超过百万，12 月成交量高达 136.95 万平，成为年内月度成交量最高的月 份，2014 年末翘尾收官。上海搜房数据监控中心分析师代金玲认为，2014 年前三季度由于缺 少政策方面的刺激，楼市难以重现 2013 年的盛况；与成交萎靡相反的是成交价格依然一路上扬， 在政策不明朗的情况下开发商和购房者都谨慎入市，市场观望情绪严重。全年楼市的转折点出现在 9 月末。9 月 30 日新政推出，放松首套房认定政策，之后一系列新政陆续推出，公积金新政、上海普通住宅标准调整、央行降息等政策逐步刺激新房市场，购房 者和开发商的观望情绪得以释放，购房者的入市热情高涨，成交量节节攀升；开发商的推盘意愿 也有所加强，9-12 月的实际开盘数量也处于年度高位。另据上海搜房数据监控中心统计，在供求关系方面，2014 年度新增供应面积为 1241.5 万 平，较 2013 年相比上涨 6.64%，比 2014 年成交面积多了 266.3 万平，市场整体表现出供大于 求的态势。上海搜房数据监控中心分析师代金玲认为，前期成交市场的低迷导致库存进一步加大， 虽然年底成交呈现爆发式上扬，但高位的库存依然难以快速消化，2015 年库存去化压力依然存 在。2014年上海商品住宅月度成交、供应走势成交面积(单位：万平)供应面积(单位：万平)160.0140.0120.0100.080.060.040.020.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月年度成交均价 27165 元/平 涨幅 12.35%创近年新高数据来源：佑威数据研究中心上海搜房数据监控中心统计，2014 年上海楼市商品住宅成交均价 27165 元/平，与去年相 比大幅上扬 12.35%，涨幅创近 4 年新高。较之往年，2014 年中高端项目成交比重加大，购房 者不再一味追求低价，优质的改善型住房和高端项目也是购房者关注的重点。2010-2014年上海商品住宅成交均价走势均价（单位：元/平方米）30000280002716426000240002200021713220122246124177200002010年2011年2012年2013年2014年纵观 2014 年月度成交均价走势，进入 9 月后成交均价上扬明显，最后一月成交均价突破 3万/平，刷新月度成交均价历史记录。上海搜房数据监控中心分析师代金玲表示，中高端项目的 持续放量或是抬高全市整体成交价格的主要原因。部分中高端楼盘项目表现不俗，年内均价在 4 万/平及以上的中高端项目多次跻身全市月度成交榜 TOP10，造成了楼市整体成交均价持续走高。 年初成交萎靡不振，但在中高端项目成交良好的推动下，成交均价依然坚挺不降，后期楼市成交 逐步走高，新政利好信息持续发酵，加之年末开发商推盘数量增加进一步刺激市场，价格上扬已 成为普遍现象。2013-2014年上海商品住宅月度成交均价走势2013年2014年32000300002800026000240002200020000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月数据来源：佑威数据研究中心大浦东成交 192 万方居首 各区县普降松江下行幅度最低上海搜房网数据监控中心统计，2014 年上海楼市共计成交面积 975.18 万平，全市 17 个区 县中，大浦东以 192.20 万方的成交量居首，占据全市 2 成的成交量；嘉定签约 161.24 万方居 次位，宝山、松江 2 区分别以 103.54 万方、100.94 万方的成交量居三、四位。去年楼市整体 成交不温不火，仅四季度成交上扬，2013 年的火爆楼市难以重现。纵观全市 17 个区县的表现，与去年相比仅黄浦区成交量上扬，上涨幅度为 22.68%。值得 关注的是松江区，2014 年度成交破百万，为下行幅度最低的区域，仅为 6.08%。上海搜房数据 监控中心分析师代金玲指出，成交位于前列的区县均为购房者重点关注的传统区域，这些热门区 域普遍以刚需盘为主，价格适中，推盘量大，能起到带动成交的效果。其中松江区的成交集中在 松江新城和泗泾板块，区域内临近 9 号线和松江万达广场的楼盘备受购房者关注，另外下半年 区内推出不少新盘，以致成交量位于前列。2014年上海商品住宅各区县成交面积对比200面积（单位：万平）150100500数据来源：佑威数据研究中心从 2014 年上海商品住宅成交面积 TOP10 中可以看出，所有上榜项目均来自成交排名前四 的区域。上榜楼盘多为体量大、加推频繁的项目，集中加推对项目成交有很大影响。例如位于浦 东的中金海棠湾在 10-11 月多次集中加推，两月总计成交 406 套，成交面积占项目全年成交总 量的 6 成。2014 年上海商品住宅成交面积 TOP10排名楼盘名称区县成交面积（平）成交套数（套）成交均价（元/平）1绿地海域笙晖宝山1355091403274502万科城闵行1276071357214023金地自在城松江1101481101187164新城香溢澜庭嘉定107042996184405远洋香奈宝山99926974196256中金海棠湾浦东93076640194207绿城上海御园浦东91028625453408中建溪岸澜庭嘉定85660868190609万科梦想派松江847549122167410绿地新缇香公馆青浦83080101412212数据来源：CREIS 中指数据第三部分：2014 年上海商业地产成交供应报告2014 沪写字楼供应量逾 286 万方 商铺成交量创 8 年来新低2014 上海商业地产成交供应报告上海搜房数据监控中心统计，2014 年度上海商业地产共计成交 321.19 万方。其中，写字 楼成交面积 186.28 万方，较 2013 年减少 28.38%；商铺成交量 134.91 万方，创近 8 年来新低。 另，2014 年沪商业地产供应量高达 552.7 万方，较 2013 年上扬 7.37%，年内供求 1.7:1，过 高的供应量势必给 2015 年造成巨大的去化压力。写字楼成交量环比跌 3 成 均价居 8 年来第二高上海搜房数据监控中心统计，2014 年上海写字楼共成交 18823 套，较 2013 年减少 34.7%， 成交均价 25899 元/平，较 2013 年上涨 14.71%；成交总金额 482.45 亿元，同比 2013 年减少16.92%。上海搜房数据监控中心分析师王冰表示，2014 年初银行信贷收紧、房地产调控持续 从严从紧，使住宅市场出现疲软，观望情绪影响到商住市场；同时，自贸区投资热降温，标准写 字楼不再出现频繁成交，使得 2014 年申城写字楼市场成交量明显下滑。数据来源：佑威数据研究中心 另，2014 年写字楼虽成交量下跌，但成交均价却达到了 2007 年以来的第二高位。上海搜房数据监控中心分析师王冰表示，一方面低价商住产品成交量减少，弱化了对成交均价的影响； 另一方面，市区和虹桥商务区中高端写字楼的成交很大程度上提升了写字楼成交均价。数据来源：佑威数据研究中心从写字楼月度成交走势来看，2014 年仅 5 月成交量同比上涨，其余 11 个月均同比下跌。 上海搜房数据监控中心分析师王冰表示，2013 下半年受自贸区利好影响，写字楼市场一路高歌。 而 2014 年自贸区降温，写字楼成交量减少，年末央行虽有救市表现，但对写字楼成效甚微，浓 厚的观望氛围并未因此消散。2014 写字楼供应逾 286 万方 缺少刺激市场平淡上海搜房网数据监控中心统计，2014 年全市写字楼供求比 1.53:1，新增供应量逾 286 万方。 其中，闵行以逾 49.7 万方的供应量居首；浦东新增 32.35 万方，区域内写字楼存量高达 134.62 万方。从各区县去化来看，由于凌空 SOHO 半数的成交，2014 年仅长宁区写字楼供不应求， 徐汇、松江、普陀、嘉定供求基本平衡，其余区县均供过于求。数据来源：佑威数据研究中心15随着虹桥商务区写字楼的陆续入市，在 2014 年上海写字楼成交面积 TOP10 的榜单上，虹桥商务区内写字楼占 3 席，表现亮眼。从榜单上也可看出，排名前五位的项目由于其所处地理 位置和板块发展前景利好，成交均价均在 2.8 万/平以上，对于提升全市写字楼成交均价起到了 助力作用。2014 年上海写字楼成交面积 TOP10排名楼盘名称区县成交面积(平米)成交套数（套）成交均价（元/平）1上海绿地中心徐汇7992577580052华润上海万象城闵行6080470285823新富港中心黄浦58847200412084虹桥协信中心闵行48198112286535虹桥搜候商务广场长宁43533157300006旭辉 U 天地嘉定42401871150127青浦卓越世纪中心青浦40843423153248卓越世纪中心奉贤39363601130929建工大唐国际广场浦东389081592660210新江湾城科技广场杨浦388049117641数据来源：CREIS 中指数据另一方面，随着 2013 年明星产品的售罄及热销项目余量的减少，2014 年续销速度明 显减缓，如 2013 年以逾 14.7 万方成交量占据榜首的新江湾城科技广场，2014 成交量不 足 4 万方，排名滑至第 10。同时，2014 年写字楼市场未出现新的明星产品，市场缺少刺 激，趋于平淡。上海商铺成交量创 8 年来新低 投资行为趋理性上海搜房数据监控中心统计，2014 年全市商铺成交 10238 套，较 2013 年减少 28.56%； 成交均价 21147 元/平，达 8 年来最高；成交总额 285.29 亿元，同比上一年下跌 24.42%。从近 8 年来上海商铺市场成交走势来看，2008 年以前受经济环境的驱动，商铺市场获得较好的上升空间，但 2008 年全球金融危机使商铺成交进入低谷，2010、2011 年在房地 产调控政策影响下，住宅的挤出效应推高了商铺的成交；但挤出效应难以长久维系，商铺 成交量走低。2012 下半年在松江万达、纳米魔幻城等明星产品带动下，商铺成交量回升，2013 年自贸区的启动更为包含商铺在内的上海房地产市场带来新一波投资热潮。2014 年 自贸区热降温，市场恢复理性，商铺成交量进入低谷，创 8 年来最低。数据来源：佑威数据研究中心同比 2013 年数据，2014 年除 12 月份有较大幅度的上涨，9 月小幅上扬外，其余 10 个月 份均有明显下跌，随着市场环境的复杂化及新品持续缺乏的影响，投资者行为逐渐理性。12 月 在浦东新区放量刺激下，月成交量超 25 万方，创近两年来新高，2014 年翘尾收官。2014 上海商铺供求达 1.97:1 浦东区商铺存量居首上海搜房网数据监控中心统计，2014 年全市商铺供求比高达 1.97:1，新增供应量逾 266 万 方。其中，浦东区新增可售商铺面积逾 70.9 万方，远高于其他区县；全市仅静安、长宁两区供 不应求，奉贤、宝山供求基本平衡，其余 13 区县去化压力均有不同程度的加大。21数据来源：佑威数据研究中心受浦东国际旅游度假区、自贸区、16 号线通车等规划利好因素影响，以及居住范围的 扩大，以社区型商铺、综合市场商铺为主要业态的商铺受到市场认可，其中，以浦东新区 最为明显，在 2014 年成交面积 TOP10 的榜单上，浦东新区商铺占据 4 成席位，且全部为 社区型商铺和综合类商铺。2014 年上海商铺成交面积 TOP10排名楼盘名称区县成交面积(平米)成交套数（套）成交均价（元/平）1上海国际机电五金交易中心嘉定37380454113702绿地缤纷广场浦东27267197260753地杰国际城浦东19744130278834上海金山万达广场金山19665201319555宝龙城市广场浦东1837569206726城开中心闵行1823992548287五角世贸商城浦东1695356270878御翠豪庭长宁1638612316219水都南岸青浦16048134981810虹桥协信中心闵行148672938207数据来源：CREIS 中指数据值得关注的是，随着自贸区扩容、上海迪士尼 2015 年开园，人流、物流和商流带来的 叠加效应将会进一步加码于浦东新区，2015 年浦东商业地产或将掀起新一波的投资热潮。第四部分：2014 年上海土地成交供应报告2014 年上海土地市场成交 1665 亿元 创近六年第二高位2014 年上海土地成交供应报告搜房网统计：2014 年上海土地市场共计成交土地（剔除工业用地）201 幅，较去年下滑 27.7%。 其中，商品住宅用地（含普通商品房、商住办混合）土地成交 90 幅，商业用地（商业、办公及 餐饮等）成交 75 幅，另外保障房用地（动迁安置房）成交 36 幅。2009-2014上海土地市场走势2500200015002012782129.7191281215138300250200150100050001664.7 1238.3851.3897809.91382.5770.51276.4646.91189.41333.61005002014年2013年2012年2011年2010年2009年面积（万平）金额（亿元）幅数数据来源：搜房网出让面积方面，2014 年上海土地市场总成交面积 851.3 万平，较 2013 年下滑 31.3%，其 中，商品住宅性质用地成交 501.2 万平，商业用地成交 164.4 万平，保障房用地出让 185.7 万 平。出让金额方面，2014 年上海土地市场总成交金额 1664.7 亿元，较 2013 年下滑 21.8%， 总成交金额创下招拍挂以来上海土地市场出让金总额第二高，仅次于去年的 2129.7 亿元。其中 商品住宅性质用地成交 1244.7 亿元，商业用地成交 311.2 亿元，保障房用地成交 108.8 亿元。 搜房网分析师李宗洲表示，上海 2014 年度住房用地供应计划仅有 700 公顷，面积比去年大幅 减少了 30%。剔除掉商业用地部分，含住宅属性的商品房及保障房用地总成交面积达 686.9 万 平，接近完成今年 700 公顷住房用地供应的任务。117 家企业瓜分 2014 年上海土地搜房网统计，剔除保障房用地，2014 年上海土地市场共有 117 家企业参与拿地，瓜分上海686.9 万平土地。拿地面积方面，绿地以 7 幅土地共计 28.1 万平的成绩列居榜首，葛洲坝在青 浦斩获两幅宅地共计 23.5 万平列第二位，北京东亚里程则在崇明和浦东夺得 5 幅地块 22.95 万 平占据第三名。拿地金额方面， 中民投 248.5 亿元摘得董家渡地王项目、方兴 101 亿元夺得大宁板块纯宅 地占据榜首，陆家嘴集团旗下公司在临港、前滩等板块以 52.77 亿元竞得 5 幅地块列第三位。2014 年土地市场表现前 10 房企拿地金额前 10拿地面积前 10拿地企业金额（亿元）拿地企业面积（万平）中民投248.5绿地28.1方兴101葛洲坝23.5陆家嘴52.77北京东亚里程22.95旭辉48.76首创19.02保利置业42.59正荣18.52葛洲坝35.33旭辉17.65绿地33.25朗诗17.64朗诗32.4陆家嘴16.99正荣31.85豫商集团13.96格力地产30.64国贸地产13.35数据来源：搜房网搜房网分析师李宗洲表示，今年上海房地产市场呈现两大特征，一方面传统房企放慢了拿地 的步伐，绿地的拿地面积较去年较少 71.6%，万科、龙湖、阳光城等拿地金额及面积也较去年 缩水；另外一方面，新面孔为上海土地市场增色不少，一些新的闽系粤系等外地房企今年也开始 布局上海，如厦门国贸、厦门源昌、珠海华发、格力地产等。浦东青浦松江供应全年过半土地搜房网统计，2014 年浦东新区土地出让面积达 187.4 万平，位列各区县之首。松江青浦分 别出让 153.9 万平和 133.7 万平，浦东松江及青浦三个区的土地出让总面积占全市总量的 55%。 出让金额方面，浦东全年卖地 394 亿元，同样位列各区之首。黄浦区凭借董家渡超级地王的成 功出让，以 254.3 亿元的总出让金额位列第二。青浦及松江以 213.9 亿元及 164.7 亿元次之。搜房网分析师李宗洲表示，在今年土地市场整体成交量及成交金额双双下滑的形势下，青浦 区却表现强势，该区土地市场自去年开始升温，今年总出让面积较去年上涨 12.5%，而总出让 金额却比去年增长 60%。未来几年内，青浦有望成为上海住宅成交最活跃的板块之一。区县出让幅数（幅）出让面积（万平）出让金额(亿元)浦东53187.4394黄浦213.4254.3青浦20133.7213.9松江30153.9164.7闸北519.1122.6宝山1570.7112.5嘉定1270.386.5杨浦6973.3徐汇67.736.6崇明1357.435.3闵行1424.434.3虹口29.232.9普陀26.229奉贤830.924.2金山105122.3长宁25.918.2静安11.210宅地平均溢价率 47% 较去年大幅下滑数据来源：搜房网搜房网统计，剔除保障房用地，2014 年上海全年出让住宅用地 90 幅，平均溢价率为 47.55%， 较去年 83.67%的平均溢价大幅下滑。具体来看，全年共有 11 幅土地溢价过百，其中浦东占据 其五，分别位于临港、惠南以及前滩三个板块。搜房网分析师李宗洲表示，今天土地市场整体偏冷，高溢价地块主要出现于年初和年末，一 方面是因为春节前后新房市场较热带动土地市场升温，而进入 5 月以后受信贷政策影响地市转 冷；另一方面，2013 年成交供应饱和造成 2014 年需求缩减。第五部分：2014 年上海楼市热点区域楼盘剖析报告新政和价格双向拉动 3 区县包揽 47%成交量2014 年上海楼市热点区域楼盘剖析报告据上海搜房数据监控中心统计，2014 年上海商品住宅全年成交 82183 套，成交面积共计975.18 万平，成交均价为 27165 元/平。在区县成交面积方面，前 4 名区县总成交量均破百万 方。其中，浦东以 192.2 万平占据第一；嘉定次之，全年成交总面积为 161.2 万方；宝山区位 列第三，成交面积为 103.5 万方。2014 年，浦东、嘉定、宝山这 3 个区县总计成交 40817 套， 成交面积约 457.0 万方，约占上海成交总面积的 47%。数据来源：佑威数据研究中心 整体而言，2014 年自“930 新政”开始，公积金、普通住宅标准上调等利好政策先后出台，提振了楼市的信心；同时，为了去化库存，房企也纷纷采取“以价换量”策略。因此，2014 年 不管是 3 个热点区域，还是上海楼市，整体成交趋势都呈现先抑后扬、第四季度集中的态势。2 个绿城系产品成交面积占浦东近 1 成浦东 2014 年商品住宅总共成交 15705 套，成交面积为 192.2 万方，成交均价为 31091 元/平，同比大涨 21.6%。浦东区成交价格的上扬，主要是受区域内改善住宅的带动。2014 年，浦东高桥森兰板块的绿城上海御园，成交价为 45340 元/平，总计成交 625 套， 成交面积为 91028 平，斩获 41.3 亿元，在上海全年住宅成交面积排名榜中位居第 7。同时，绿 城系另一楼盘花木绿城锦绣兰庭于 3 月首次开盘，全年成交 587 套，成交均价报于 56954 元/平，成交面积达到 81718 平，排名第 11。2 个绿城系项目成交总面积约 17.7 万方，占浦东 总成交量 9%。2014 年上海住宅成交面积排行榜 TOP15排名楼盘名称区县成交套数（套）成交面积（平）成交均价（元/平）成交金额（万元）1绿地海域笙晖宝山140313550927450371968.892万科城闵行135712760721402273106.563金地自在城松江110111014818716206154.264新城香溢澜庭嘉定99610704218440197387.955远洋香奈宝山9749992619625196107.216中金海棠湾浦东6409307619420180755.157绿城上海御园浦东6259102845340412723.288中建溪岸澜庭嘉定8688566019060163268.869万科梦想派松江9128475421674193692.1810绿地新瑅香公馆青浦10148308012212101460.1211花木绿城锦绣兰庭浦东587817185695446541812保利星海屿嘉定7658110421599175179.113华润中央公园嘉定6777797924585191712.5214绿地海域苏河源嘉定7427652416632127272.2915新江湾中凯城市之光杨浦5557418839402292312.6数据来源：CREIS 中指数据花木绿城锦绣兰庭作为单价 5 万/平以上的项目拿下了上海住宅全年成交面积 TOP11。据上 海搜房数据监控中心监测，花木绿城锦绣兰庭是目前世纪公园花木板块唯一的住宅项目，周 边无新房竞品。2014 年，花木绿城锦绣兰庭成交价整体走完了“低开高走”的路。28嘉定楼盘去化“敏感”于价格数据来源：搜房网2014 年，嘉定区商品住宅总计成交 14974 套，成交面积达 161.2 万方，成交均价报于 18432元/平，与 2013 年相比上涨了 1271 元/平，同比涨幅约 7%。从 1-12 月成交套数与成交均价走势来看，嘉定下半年成交明显上扬。2014 年第四季度开始，央行降息、房贷利率调整等各种利好政策出台，楼市逐渐回暖，因此，嘉定第四季度成交也有大幅度的上涨，且于 10 月达到成交 最高峰，10 月的成交套数环比大涨 77%。数据来源：佑威数据研究中心 另一个方面，从上图可以看出，嘉定的成交套数与成交均价整体呈现反比走势。上海搜房数据监控中心分析饶柳鹏指出，嘉定是传统的刚需集中地，价格对其成交的影响会更大，成交对于 价格的变化也更为“敏感”，反应活跃。“以价换量”几乎贯穿 2014 年全年，作为库存压力较大 的嘉定更是如此，比如占据了嘉定成交前 2 位的项目：嘉定新城的新城香溢澜庭和南翔的中建 溪岸澜庭。新城香溢澜庭 2014 年成交 996 套，成交均价为 18440 元/平，成交面积破 10 万，总计约10.7