《转商铺营销法则》word版.doc

转 商铺营销 法则商铺投资安全六大法则投资专家认为，投资与风险是一对孪生兄弟，能最大化规避风险的人，才是真正的投资高手。专家提醒买家不能只追求回报率而不问安全性，对于一般投资者来说，投资的安全性更为重要。一、摸清城市发展规划二、重视经营管理水准三、关注转让套现能力四、评估行业发展潜力五、调查租金成长空间六、选择高质量租户商铺投资看清八字诀选商铺的八字要诀：位、人、势、道、气、流、量、商。一位诀：口岸最关键；二人诀：人气是支撑；三势诀：规划很重要；四道诀：交通是依据；五气诀：商气是依靠；六流诀：人流是保障；七量诀：商住互依托；八商诀：售后莫忽视。商铺投资要诀四评八问切不忘好的商铺项目能够做到平衡开发商、经营者、投资人三方的利益，但是对于商铺投资者最重要的还是应四评八问。八个问题：一是可视性、二是通达性、三是停得住、四是商圈、五是硬件条件、六是软件、七是配套、八是要看人气。四评：评判自己第一投什么，第二投到哪，第三什么时候投，第四为什么投。专业市场商铺投资心得投资商铺绝对不能瞎打误撞，只有真正明白了其中的道儿，才有可能立于不败之地。闹市区并不一定好选择专业市场，一定不会选择在闹市区，因为那里的交通实在太繁忙了。所以，开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。产品特色很重要如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。专业市场往往经营的是同类产品，相互之间的竞争非常激烈。所以，如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。要考虑市场的知名度专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。知名度就是一个品牌，对于吸引客源具有着很重要的作用，如果做到了良性循环，就可以维持专业市场的兴旺。政策因素不可忽略与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。专业市场开在哪里，肯定会对周边的环境及交通等产生一定的影响，由于此类原因最后被关闭的市场不在少数。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项功课。新市场开张需三思对于新开的专业市场，市场刚开张时投资者不宜急于进入，还是等一等，看一看再说。如果等这个市场运行了一段时间，了解了具体的情况后再投资，这样做的话风险就比较校虽然有可能因市场爆满而找不到商铺，但这也要比莫名其秒的亏损好得多。专业市场风险大很多投资者往往只会从这个商铺本身去研究其投资回报，但他们所要面临的最大风险却是市场本身的关门倒闭，这时，不论你是租的还是购买的，市场一旦关门，这个商铺对你来说就一点儿意义也没有了。商铺投资不可忽视产权问题投资者在购买商铺的时候，需要对商铺做全面的调研，包括商圈的调查、商铺投资价值的分析判断、开发商的背景调查等很多方面，其中对商铺的产权状况做调查是必不可少的一个环节。确认权利人对商铺的产权关系的过程，法律上就叫确权。所谓商铺的产权，是指权利人对商铺的土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如典权、抵押权等。我国实行土地公有制，城市的土地都是属于国家所有，国家通过招拍挂的方式将国有土地使用权出让给开发商，由开发商在取得土地使用权的土地上进行商业开发，开发商获得的只是土地使用权，而不是土地的所有权，所以投资者从开发商那里购买的商铺，其产权由土地使用权和房屋所有权两部分构成。按照目前天津实行的天津市房屋权属登记条例的规定，房屋登记过程中土地和房管部门合署办公，投资者拿到的房产证都是两证合一的，既一个房产证中包括房屋所有权证书和国有土地使用权证书两个证书。四大类型商铺投资全攻略为别人打工，还不如自己当老板。持有这种想法的人并不在少数，加之居民住宅价格持续涨幅较高，使得住宅的投资回报率大打折扣。于是，欲投资商铺选择自主创业的人一年比一年多。商铺的类型和地点也更趋多样化，不仅仅是局限于成熟商业中心。在投资者选择的余地更大的情况下，消费者又该如何选择适合自己的商铺呢?超市商铺商铺中的一匹黑马随着商品住宅的大量开发、新兴居住型区域的增多，大型超市也伴随着居住区而诞生。各大超市不断加开分店，外地超市纷纷涌入，为此超市商铺成为商铺项目中的一匹黑马，必将以其低价位、低风险、易经营等优势吸引投资者视线。超市一般都是该居住区域内日常生活用品的集中选购地，大型超市拥有聚集人气的先天优势；大型超市内的商铺大多是分割型的，较独立封闭的商铺来说成本要低，经营灵活，因此风险也较低。从目前大型超市的商铺销售情况看，在超市开业时几乎销售一空，不存在闲置现象。超市商铺是依赖于超市而产生的，因此超市经营的好坏直接影响超市商铺的赢利状况。因此选择有实力的超市经营商或者已经树立起良好口碑的超市会起到事半功倍的作用。商务区商铺新兴贵族在商铺投资市场上，经验丰富投资者的诀窍之一就是看客买铺。在上海、北京等商业地产发展较成熟的城市，已出现了CBD商务规划区铺位热销趋势。分析其原因，关键在于投资判定一家商铺的价值，最重要的是看客流的消费能级，哪里的消费能力高，哪里的商铺投资就越有价值。从城市的发展看，每个城市的CBD商务区规划都非常有限，目前这两个区域的高档消费群体已经形成，因此特别适合一些现代商贸服务行业的业态入驻。在高质量定位的前提下，此区域内的商铺投资潜力较大，甚至在未来几年会成为商铺中的稀缺资源。在具体投资项目选择上，一般来说，CBD商务区的商铺客流消费能力相对较高。以商务楼白领、在沈阳的外籍人士为目标消费群的酒吧咖啡馆，健身健美中心、美容美发厅、高级餐厅以及银行证券、展览展示厅都会是这些地方的主角。社区商铺未来商铺的潜力股社区商铺将成为潜力最大的商铺类型之一，这在业界已形成了共识。社区商铺经历了从无到有的过程，而未来也必将经历从有到整合、规范这样一个过程。人口密集型城市，有巨大的消费市常目前各开发商都非常重视社区商铺的开发。一般来说，一个新的社区只要项目定位准确，发展环境良好，随着社区的成熟所带来的商铺价值提升毋庸置疑，但这并不代表商铺的价格永远增长。另外还有一点值得投资者注意的是一些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对项目的包装宣传，从而促成了销售价格虚高。这样商铺就丧失了升值的空间。因此投资前进行详细的考察，理性投资非常关键。商业街商铺风险潜力并存商业街的经典旺铺，可以说是很多投资者渴望而不可求的商铺投资类型。渴望是因为其优越的商业氛围、稳定的客流量决定了该类商铺运营收益水平较高。不可求是因为其租金或单位面积价格成倍增长，高不可攀，在商业较发达的城市甚至会出现千金难求，一经推出即被投资者购租一空的局面。另外，商业街商铺的投资回报率高，风险也会相应增加。商铺投资专家认为，在目前的市场上，这类位置佳、地段好的所谓经典旺铺，其价格已经被抬升到一个很高的价位区间，如果盲目入市，存在巨大的套牢风险商铺投资：商铺另类养成法眼下基本有两类投资商铺的方法：一种是大商场分割型的委托出租的商铺，时下年回报为每年10%左右，10年的收益率为投资额的一倍，房价不发生变化。另一种是养铺，其租金走势曲线低开高走，逐渐推升，通过养铺投资者可获得数倍于大商场分割式的委托出租商铺。养铺的先决条件就是选铺。总的来说，投资者应该选择有区域发展规划，商铺升值潜力尚未完全体现出来的商铺来实施养铺计划。在投资者落实前期选址之后，投资者在经营商铺时，要注重商铺不同时段的使用价值，注重培育商铺附加价值，不断提升商铺内在价值，使商铺各阶段的收益最大化。比如选择了某一个新开发居住区内商业街的商铺作为养铺的选址，那么在居住区刚建成的两年里，应该选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种，因为在这一个时期里，商圈内最有效、最迫切的商业需求是家庭装饰的配套服务，此时提供与居家装饰的服务能使商铺变得有价值而能取得较好租金收益。商铺投资六块金砖有句俗语是一铺养三代，人们觉得商铺是非常好的一种投资取向。在房地产市场红红火火的同时，如何投资商铺也成为了一个热门话题。投资商铺要量力而行月收入3000元至5000元的工薪阶层人士也想投资商铺，在判断其是否具备投资商铺能力时，人们在做房地产投资的时候，不应该影响自身的生活，应该用多余的钱去投资，而且投资期望值不要太高，因为投资是有风险的。可能投资后短期内回报率不是很高，尤其是长期投资。投资要理智，像小商铺、小户型，50万元左右的还可以。如何规避风险，重点在于如何选择好项目，如挑选交通环境方便、地下车库比较充足，非常有发展潜力的商圈等。商铺投资的六块金砖商铺投资的六块金砖。一是关注商圈成熟度：非商业中心区的新建大型商业设施可能是未来商圈的萌芽，但是处于幼儿期的商圈雏形，不利于小商铺投资者；二是关注管理水平：一个商圈的管理水平决定着该商圈是否具有健康发展的基本素质，要关注是否有先进的管理公司来管理；三是关注人流量、人流动向：人流量、人流动向是商铺赢利的根本条件之一；四是重视硬件配套设施：过硬的配套设施是保证商铺正常运营的基础设施，同时随着人民生活水平的提高，对购物环境的要求越来越高；五是精细投资收益计算：不能忽略物业费、税费、空租率和免租期等因素，同时要注重租金反算，对商铺价格进行验算；六是关注宏观规划：关注城市商业设施的宏观规划，例如在建面积、年消化量、人均拥有量等数据，预测发展空间。商铺投资要切忌投机商铺专家认为，投资者在选择理想投资项目时，至少要考虑三方面的因素，以规避高投入带来的高风险。其一，要看开发商的背景和实力。投资商铺的资金动辄几十、上百万，保证资金安全的关键之一是选择品牌开发商。实力雄厚的品牌开发商，其开发流程更为科学完善，不仅考虑商铺本身的建造和租售，也着力于公共设施的营建，由此能为投资者培育一个理想的商业环境。其二，投资商铺要切忌投机。在商铺从生到熟的养铺过程中，收益主要来自租金增长和物业增值这两方面。不少投资者往往会看重所谓三年内返租的承诺，但其实开发商的经营思路对投资回报的影响更大。其三，投资商铺不仅要关注当下，更要看到潜在的人气。铺王谈商铺投资心得铺王的成功说明了这样一个道理，投资商铺绝对不能瞎打误撞，只有真正明白了其中的道儿，才有可能立于不败之地。一、闹市区并不一定好。开专业市场最好还是在闹市区附近的小马路上，也就是说地段既不能太热闹也不能太偏僻。二、产品特色很重要。如果你想在一个专业市场中投资商铺自己经营，产品是否有特色也是能否成功的关键之一。如果你所经营的产品与周边其他商铺相比没有特别的地方，生存下去就比较困难了。三、要考虑市场的知名度。专业市场不同于住宅商铺等，它所服务对象的范围可以说是比较宽广，在这种情况下它的知名度也成了商铺投资者所必须考虑的因素。四、政策因素不可忽略。与住宅商铺相比，政策因素对专业市场的影响也是很大的，这里指的政策主要是当地政府对专业市场发展的意见。所以，多了解一些当地政府的政策，也是你在投资前应该要做的一项功课。五、新市场开张需三思。对于新开的专业市场，铺王建议是：市场刚开张时投资者不宜急于进入，还是等一等，看一看再说。如果等这个市场运行了一段时间，了解了具体的情况后再投资，这样做的话风险就比较小。虽然有可能因市场爆满而找不到商铺，但这也要比莫名其妙的亏损好得多。六、专业市场风险大。很多投资者往往只会从这个商铺本身去研究其投资回报，但他们所要面临的最大风险却是市场本身的关门倒闭，这时，不论你是租的还是购买的，市场一旦关门，这个商铺对你来说就一点儿意义也没有了。商铺投资之选址玄机时下，商铺投资炙手可热，而商铺位置的选择大有讲究。商铺所处的商圈是否具有较浓厚的商业氛围，所处的地段是否具有投资价值并能产生较大的商机，所处的位置是否能带来大量的客流量等，所有的这些外在因素均与天时、地利、人和有着比较大的关联。首先，天时。在气候学中，太阳是东升西降的，如商铺是在面阳开阔的朝南位置上，白天大部分时间皆是接阳的，在春季、秋季，特别是冬季，人们大都习惯在有阳光照耀的街上走动，逛一逛；反之，朝北的商铺，夏天的时候，经过西晒太阳的炙烤，闷热无比，冬天时节，阴冷潮湿，人们往往是匆匆而过。因此，东西走向的大街人们遛街的时间往往比南北走向的大街人们逗留的时间长；朝南临街的走道也往往比朝北临街的走道更适宜人们行走的习惯。其次，地利。商圈的地段是投资首选的关键，市中心的商业设施比较完善和成熟，商铺值得投资。因为，这些地段不仅拥有畅通的交通，而且有足够的人气，具备了沉淀已久的商业繁华氛围，可以较大程度地规避投资风险。第三，人和。人和不仅要考虑所处商圈区域内的人口密集度、人口结构、日均人流量，还要考虑消费能力、消费结构、商业设施网点数量、配套设施等。如果选址不当，或管理混乱，或商品缺乏吸引力。凡此种种，也会影响人气。人气一淡，就越没人来，甚至形成恶性循环，经营势必会陷入窘境。俗话说，同行没有同利。商铺投资目前被广大投资者青睐，但决不能保证每一个投资者都只赚不赔。影响住宅投资回报的不过是户型、楼层、朝向、位置、环境等几个因素；商铺则要复杂一些，区域、位置、朝向、门面、人流、铺型、业态、整体环境配置、经营类别、装修档次、周边消费层次、习惯等，每一种因素都会对商铺价值的高低产生很大的影响。选择特色商业街商铺原则商铺投资者在一条特色商业街选择商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的可视性，首选铺面，次选铺位，尽可能选择一层的商铺；以客流量、交通条件为考虑参数，进行深入挑选；再对商铺内部的硬件条件进行分析比较；停车条件可以作为可适当考虑的因素；最后结合拟选择商铺的上述条件，和开发商进行购买价格或租金的洽商，并最终对商铺投资的收益率做出预测。特色商业街商铺不仅适合机构进行投资，也适合个人投资者。商铺的出售面积整体较小，其投资风险相对较低。租金收益水平稳定，有较大的价值升值空间，但商铺的自主权不高。商铺投资战术篇：如何精明投资商铺什么是靓铺?1、地头要旺。俗话说：人旺财旺，旺场先旺人。选铺开店，主要是选择交通方便、人口稠密区或商业繁华地段。值得注意的是，近年来，随着城市格局的变化和城市规划的发展，一些新兴商业圈已成为买铺投资的新热点，像广州的天河体育中心、天河火车东站和江南大道等区域，经过多年的市场培育和商业网点建设，其商业前景更加引人注目。2、有大商场进驻。实践证明，有大型名牌连锁商场进驻经营的地方，往往容易有信誉、规模以及品牌效应，在短时间内就能带旺整个商厦。3、配套设施要齐全。休闲购物，一站式消费，已成为现代都市人的一种时尚。因此，现代商场必须迎合现代人这种追求享受的购物心理。4、物业条件好。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在选择商铺时应特别注意物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高等条件。市场上一些位置极佳的楼盘在设计之初未考虑商业用途的特殊性，在硬件设施方面存在很多缺陷，加大了后续招商的难度。5、物业管理专业。买铺者把管理看得和地段同样重要是十分明智的做法。投资者一定要问清管理模式，以免投资有误。靓铺要靠淘1、街铺。由于街铺聚集的人流多，并且经营自主，只受地段商业气氛的影响而与其他商铺的经营无关。成熟的社区往往店家密集，还配有公园、影院等辅助设施。要判断街铺市面是否好，也可参照肯德基指数：如果在某个区域内有两三家肯德基快餐，就足以说明其市面在区域中是不错的了。2、未卖散的商场。投资大商场的商铺，且不必看商场的地段、设计、价格等，一定先看商场的营销手段是卖还是租，如果租售兼有，还要看租的比例大还是卖的比例大。大商场，经营不好有很大程度是因为卖散的缘故。3、两大主干道间的次干道商铺。不要以为处于次干道就没有人流和生意。其实，主干道由于车赶人而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便捷交通，容易把人流吸纳进来。4、商场小型铺。小型商铺一般在10平方米以内，不仅成本低，而且易出租，承担的风险小，适宜小资产投资者。5、将旺未旺的商铺。从商铺经营角度看可分为旺场、将旺未旺和预热型三种。旺场售价和租金都高，投资后的收益只有租金部分。而刚开始招租的新场，正处于预热阶段，人流少，商家进场后至少要守一两年才能暖热铺子，而且能否做旺无法预计，风险大。而将旺未旺的商铺不仅聚集了一定人气，其后期发展也能预见，还有升值空间。投资成本虽然高了点，但守冷铺的时间短，回报也能立即体现。6、专业市场商铺。对于一条商业街而言，商铺是否在一楼并不是决定性因素，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。许多商业街已经形成了自己的产业市场，比如电脑一条街、服装一条街等，找准市场定位可事半功倍。值得注意的是，要做一个专业的商铺投资者，要减少投资风险，放准眼光，还得疏通和扩大信息渠道。例如当年赤岗东路要拆迁拓宽的消息还未公开，一些消息灵通人士就趁低买下或租下二线的商铺，结果沿街商铺拆迁后，后一排的商铺成了街铺，再加上原来街铺的经营者全部往后撤，原来的二线商铺租金一下涨了一倍多。签约三要购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，市民绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题：一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30?40%，有的甚至超过50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。三要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。计算商铺投资收益率方法一：租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)12/购买房屋总价这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择绩优地产的简捷方法。弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。方法二：租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)12/(首期房款+期房时间内的按揭款)优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。方法三：IRR法(内部收益率法)房产投资公式为：IRR=累计总收益/累计总投入=月租金投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。商铺贷款，你准备好了吗?贷款条件年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民；具有本市常住户口或有效居留身份证明；具有稳定的收入，有偿还本息的能力；借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40%的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记(预售)及合同公证；在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡(白玉兰卡、金穗借记卡)；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证；所购商铺须为现房。贷款额度贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60%。贷款担保方式借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。贷款期限及利率最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。办理流程借款人填写贷款申请表并提供有关资料银行受理与调查贷款审核、审批签定借款合同、抵押合同、划款委托书办理房屋保险、公证、抵押登记发放贷款借款人还款贷款全部还清办理贷款清户与撤押。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。此外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严，只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。三类商铺投资攻略房地产投资领域，结合了商业领域与地产业优势的商铺投资散发着高回报的诱人魅力，让人体会着财富成几何增长的乐趣。近几年，随着房地产市场人气的持续上扬，商铺更是呈现出日益抢手的趋势。目前消费者对商铺的投资主要有以下三个方面：小区住宅商铺投资、专业市场商铺投资、大学周边商铺投资。那么对投资者来说，三个方面的投资各有什么特点呢?小区住宅商铺投资其投资动力主要是看好居住户的潜在消费能力，特别是一些方便居家生活的日常用品店铺十分看好。但由于是小区商铺，它面对一些小区内兴起的购物中心的强烈竞争，因此有专业人士指出，不要单纯从居住了多少人这个角度去看其消费潜力，而应从恩格尔系数去分析，也就是说，如果一个小区的居民，其吃穿消费在日常开支中所?比例过大的话，其投资回报的价值就应看低一些。专业市场商铺投资从传统意义上看，大贾贾市，小贾贾货。一个专业市场把某一个行业集中在一起的做法，如果管理跟得上，其效益应该看好，如果管理跟不上，市场商机营造不够，投资这类专业市场风险就比较高，其回报相对来说会慢一些。因此对这方面的投资要慎重。大学周边商铺投资其投资的主要动力是看好政府对教育投入的加大和家长对教育投入的力度，加之高等院校后勤服务体制面向社会的改革。充满青春活力的大学生消费是一个永远也不枯竭的泉眼，休闲娱乐业、服装零售业以及快餐业显得较为活跃。但对大学生消费动向的研究是这类投资者要关注的。实际上，不论是小区商铺的投资，还是对专业市场及大学周边商铺的投资，投资者一般为中小投资者，出于对资金回报的考虑，注意以下三个方面也不失为一种减小风险的做法。关注地段。地段永远是商铺投资者要重视的问题。好的地段，虽然投资的资金要高一些，但它带来的回报可能更快、更高。关注路宽。常听一些投资者说某某地方是假口岸，就是由于道路太宽或本身是快速通道，难以聚拢人气造成。所以中小投资者选商铺最好选街道为16米宽以下的。关注铺面面积。如果资金多，投资大的商铺当然是好事；但中小投资者，最好选择面积较小的，一来投入资金不多，二则面积小，在这种情况下，投资压力会轻得多商铺投资：选址最重要是人流量商铺投资人怎么选址，选在哪一个商圈，商圈里到底选哪一栋物业，选哪一块位置最好，能够保障自己的投资收益，这里面有很大的学问。投资商铺从选址的角度来讲，人流量是最重要的考虑因素，没有人流就没有商机。通常一天三个时间，早中晚，15万人次的流量可以作为开店的一个标准。以肯德基的选址为例分析指出，所有的商业都要有一个商圈，另外就是有聚客点的类型，就是要有一个商场、超市、广场、娱乐场所等。第一就是你所选的物业在这个商圈内的位置，一个商圈里面，到底投资哪一个好。第二就是看这个商圈有没有天然障碍，就是说不可越过的空间，比如双向六车道的道路切断了商圈。第三就是人流动向，人是从哪儿过来的，从商圈怎么出去。商铺投资：开店前要先长十个心眼开店前要注重商店周围居住人口的研究。有什么样的人，就需要什么样的消费，投资者也需看菜吃饭。一些眼光如炬的投资经营者，在这方面多从以下十点去研究，有意开店者不妨留心一下：一、周边社区、小区总人口以及人群的变化情况，过路客、边际顾客等人口因素。二、人口构成。社区既有城市人，又有外地来的新上海人，还有国外来沪居民，哪一种人群居多，将会影响生意好坏。三、人口密度。例如，商圈周围要区分主要商圈、次要商圈、边际商圈的人口。四、性别结构。男性女性比例不同，经营的品种自然也要不同。五、所在地成年人就业情况。就业率高低关系到购买力大小。六、年龄构成。店内装潢风格与此大有关系。七、户数结构。双职工独生子女、三四代同堂、老夫老妻等，有针对性的产品要因人而异。八、婚姻状况。通过研究，投其所好，多多做好婚庆喜事生意。九、生育情况。要多为家长们考虑，经济又全面地算好孩子身上的账。十、研究民族结构。不同民族生活习惯不同。店家研究越细，目标市场定位就会越准确。选铺挑店必知七条准则为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺生意却很难做，说明具体情况还要具体分析。上海开业专家志愿团的专家向寻找店铺黄金市口的投资者提供七点建议作参考：1、交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道设店。行人多的一边开店为好。2、接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。3、选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。4、同类店铺聚集区域。大量事实证明，对那些经营选购耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。5、要选择较少横街或障碍物一边。许多时候，行人过马路，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的店铺。6、与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道。7、有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。教你设置旺铺内部风水旺铺内部风水设置有讲究。商铺与住宅不同，商铺风水相对而言，尤其重视财的因素，只有生意不断，商铺才可能经营下去，因此商铺风水的目的是通过运用风水学知识，为经营者选择有利的外部经营环境或场所，并通过内部风水格局布置，使经营者获得良好的经营效益。至于如何布置一个内部既旺财又符合风水格局的旺铺，需要注意以下一些要点：1、宅铺、行业、命主三者相配，五行相生最吉。2、外明堂不宽者，可相应凹入留出内明堂，以便聚客、聚财。3、门取旺向，忌对阴阳形煞太重之方开门，符合玄空理气向星旺、生、进气方最吉。4、忌商铺平面为外宽内窄的喇叭口形，宜方正深长。4、有一个合数理的吉祥名字。5、收款台一般放在白虎边，最好放在财位。6、内路为水为财，选购路线要像水一样曲而有情，能留客，忌直而乱。7、色彩灯光以阴阳调和为准，采用暖调子更有人情味。8、20042024年的八运西南方为零神方，见水大利旺财，可放旺财饰物催财。9、合理布置摆设催财。10、内楼梯布置忌冲大门口。11、装修要符合防火安全要求，设有消防应急灭火器具。车流过快单边街铺为选铺禁忌不少投资者以为投资地铁上盖物业就能稳赚不赔，事实并非如此。地铁并不是决定投资成败与否的唯一因素，而只能起到锦上添花的作用。提醒1：投资地铁上盖物业并非稳赚不赔从广州地铁的情况看，事实证明并非所有的地铁上盖物业商铺都能赚钱，关键还是要看地铁上盖物业周边的配套商业环境是否成熟，一些周边商业配套本身就很成熟的商铺物业，增加了地铁上盖物优势的拉动，生意更是火上加火。佛山的情况还与广州略有不同，佛山本身的汽车与摩托车保有量都比较大，地铁对佛山区域内人流量的带动作用暂时很难跟广州相提并论。提醒2：挑选商场铺看经营环境与发展商实力投资一手社区街铺，可优先考虑区域处于启动阶段，未来发展前景较为明朗的区域商铺。佛山雅居乐副总经理陈咏梅表示商铺毕竟是一个高投资高风险行业，一旦投资失误也有可能血本无归，因此，要从成本、前景、回报率等多方面考虑，而如果是选购商场商铺的话，则一定要看整个场的地段、经营定位是否符合所在区域的消费需求，经营团队的营运能力高低都一定程度上决定着培育期的长短，如果前期定位不准，或是操作团队缺少实力，以及后期经营不善，都有可能令经营者陷入难以为继的局面。提醒3：商铺投资高门槛高风险可能20年难回本高门槛高风险是商铺投资的两大难点。世联地产广佛事业部总经理助理刘世恩表示，商业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍，但商业房地产开发涉及市场咨询、设计、建筑、融资、招商、运营及管理等多个环节，比开发住宅项目难度更高，风险也更高。刘世恩分析：一是资金回笼慢，商铺的租金普遍回报率低于5%，20年也难以回本。二是对开发商经营运作的要求高，项目的前期定位与招商，直接决定了商铺的资金回报率与回报期长短。三是不可预见性因素太多，也是导致商铺投资成败的因素之一。提醒4：车流过快单边街铺选铺禁忌马路过宽车流过快的单边铺切忌莫买。挑选临街商铺并非商铺前面的马路越宽越好，特别是中间有绿化隔离带的主干道街铺，一般只能承接单边人流，且车流量过多过快，难形成商业气氛，仅合适做银行、电信行业等的形象展示厅等，做普通商铺则很难留住有效顾客，因此一般不建议自购投资。商铺投资两大样板+六大秘笈样板一：打分定商圈掐表算人流原则1：打分定商圈。像肯德基等这样大型的连锁企业计划进入某城市时，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料，这是规划商圈的前提。商圈规划采取的是记分方法。例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000万元算一分，5000万元算5分等；有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些分值标准是多年来平均下来的一个经验值，一般也比较准确。打分打完了，商圈也被大致分成了好几个板块，比如市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、商务两用型、旅游型等等。接下来，就是确定在哪个商圈开店。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位；另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群也不一样，商圈的选择也就不同。小投资者秘笈：商圈的成熟度和稳定度也非常重要。比如规划局说某条路要改造，在什么地方设立地址，将来这里很有可能成为一个很热闹的商圈，因此小投资者也要有收集资料、分析市政规划的能力。不然，选到一些刚进驻就面临拆迁、修路的地段就要吃哑巴亏了。原则2：掐表记录人流量。有些商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客点，肯定有最主要的聚集客人的位置。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。而如何确定哪里是最聚客的，人流动线是怎么样的，在这个区域里，人从商场出来后是往哪个方向走等等。这些都可以派人去掐表，去测量，有一套完整的数据之后才能据此确定地址。比如，在店门前人流量的测定，是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。种种情况都很有讲究。小投资者秘笈：过去古语说一步差三市。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线(人流活动的线路)有关，可能有人走到这，该拐弯，则这个地方就是客人到不了的地方，虽然差不了一个小胡同，但生意却要差很多。因此小投资者在选铺的时候，一定要考虑到人流量的问题。选址时一定要考虑人流会不会被竞争对手截住等等。在考察人流量的时候，掐表记录的方法应是个值得学习的好方法。样板二：选对落脚点原则1：确认自己店铺的消费群是什么人，如果是年轻人在选址上，人潮聚集地是最主要的考虑因素。例如在旺区的儿童用品商店，或青少年运动连锁店附近，便会积极进驻；至于靠近繁忙汽车站、火车站、地铁站的周边，为顾客提供方便作考虑，亦以频密的网络，抢攻来自四方八面的顾客。小投资者秘笈：建频密网络是捕获消费者的手段。现在毕竟是一个资讯的时代。一般而言，人流密集的地方也适合小投资者投资。这就是地段的资源价值。原则2：做生意是长线的投资，所以在拣选落脚地时，你要做好充分的市场调查，对据点作为期3-6个月的严密考察。考察的内容，包括进驻城市的规划与发展、人口变动、消费和收入水平等，如果发现是老化的城市，则会打退堂鼓。相反，若有兴建中的新型住宅区、学校和商场等，则会纳入考虑的范围。小投资者秘笈：对地区作评估是考验投资者眼光的最重要的一步。特别是一些尚未发达的新型社区，小投资者能够抢先进驻，并守一段时间，效益或许会更大。而对于老化或者是竞争过于充分的区域，反而可以放弃。原则3：除了地铺外，你也可以在商场等一楼设店，而设店位置往往靠近玻璃窗，以落地玻璃窗反映顾客在店内的消费行为，借此吸引街外客的目光。这个是时下很流行的。小投资者秘笈：有无抢眼装修是小投资者也应注意的问题。有时候一个路段，不同的商场，其经营状况差别很大，除了其经营问题之外，也有外观装潢等要素。小投资者要进场，不仅要考虑到单个铺位的装潢，对于整体的装潢也应该考虑在内。原则4：百货公司开店中店，以吸纳喜欢逛百货公司的顾客，尤其在知名度高的品牌旁边开店，以达到优势互动的好处。例如麦当劳、星巴克。小投资者秘笈：优势互动也是小投资者必须向麦当劳等取经的一大好办法。特别是对于商铺的投资者来说，需要充分考虑邻店的实力，能不能形成互动。商业选址5A法则来源：焦点厦门房地产网同业态go2map的商家对商业设施的要求各有不同，开发企业很难做到逐一把握。什么是商家对商业地产的核心需求呢?在不同的商业业态的选址要求中，它们的共性是什么呢?我们通过对零售商业选址技术的剖析，难题就会迎刃而解了。一、店址是现代零售商业的核心竞争力现代零售商业的生命力，源于商家对消费者需求的满足。早期，消费者对零售商家的需求是：能买到需要的商品。商家要满足这一需求，主要是依赖自身拥有的商品经营技术，其中包括对商品种类、商品质量、商品价格等要素的管理。随着市场经济的发展繁荣，商家的数量不断增多，消费者对商家的选择机会也就相应增多了。同时，随着人们生活节奏的不断加快，时间的价值也在提升，促使消费者对零售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升为要能尽可能便利地买到商品，增加了对购物便利性的需求。要满足这一需求，除了商品经营技术的作用外，主要是依赖商家的选址技术。可以说，商品经营技术和店铺选址技术构成了现代零售商业竞争力的两大支柱。对于商品经营技术，由于其早已被商家普遍重视而得以不断改善和提升。时至今日，随着各商家的学习能力和复制能力的加强，随着人员的流动，商品经营技术已经和商品本身一样具有了极强的流动性。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的销售新策略，可能明天他就也采用了。不同商家之间在商品及商品经营技术上几乎已是无秘密可言，相互的差异日渐缩小，商业竞争愈演愈烈。面对激烈的竞争，商家满足消费者便利需求的能力，将会愈来愈成为商家保持常胜的核心竞争力，这种核心竞争力集中体现于商家运用店铺选址技术正确选择出的店址。因为店址是商业经营的基础平台、是难以改变的实体、是无法克隆的资源。对于一家已建成的商场，要对其硬件进行任何改造都会付出大的代价，更不必说要想改变商场所在的位置了。由于受地理、环境、人文等多种因素的综合影响，任一处店址都不会是完全一样焦点房地产网的，当一个商家先机占有了一处位置很好的店址并取得经营成功后，尽管其他商家可以全套模仿它的商品和技术，甚至可以挖走它的人员，几乎所有资源都可能被共享，但唯一做不到的是无法得到完全相同的店址。二、便利性是零售商业店址的第一特性连锁经营商业的店铺发展，已经逐渐形成一门新的独特的边缘性学科，它涉及了商业营运、法律、财务、工程、信息管理、公共关系和项目管理等多个学科领域的专业知识。科学地运用店铺选址技术选择商业店址，则是店铺发展工作的首要内容。店铺选址技术自身包含了诸多具体内容，选址的操作过程中也会面临各种不同的实际情况。如何在各种因素交错之中把握住稍纵即逝的机会呢?常言道：万变不离其宗。只要抓住商业选址的宗质和基本属性，就能够在众多各有千秋的商业设施项目中，驾轻就熟、合理取舍，高效率、高质量地选出满意的店址。零售商业店铺选址的宗旨是：为消费者选择便利。购物是否便利，往往是消费者选择商家的重要因素，特别是当各商家的商品及其质量、价格趋于近似的情况下，便利与否几乎起到了决定性的作用。因此在选址中，一切都要立足于消费者的立场，着眼于能否使消费者在购物中感到便利。消费者购物的便利性已经成为零售商业店址的第一特性，也是衡量店址优劣的首要标准。消费者对购物便利性的诉求是贯穿于购物全过程的。这个全过程并不仅仅是从消费者进入商场开始，而是从消费者的出发地(多为居住地或工作地)开始的。为确保选出的店址能最大限度地满足消费者购物的便利性需求，通常可将购物全程分解为串联的五个阶段，依次进行分析研究，设身处地找出消费者在每个阶段相应的便利性需求，并分别确定出为满足这些需求所应达到的条件及其标准，这些就构成了零售商业店铺选址的基本法则-便利法则。三、5A法则是商业店铺选址技术的核心5A法则即便利法则。A是Advantage(便利)的英文字头，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为5A法则。5A法则主要应用于针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。5A法则的基本理念是：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。以消费者为本，就要站在消费者的立场为消费者着想，明确选址工作是为何做?；提供全程便利就要对消费者购物的全程进行分析研究，明确选址工作该如何做?。5A法则是商业店铺选址技术的核心，它主要涉及了五个方面的内容：1、交通便利；2、确认便利；3、趋近便利；4、进出便利；5、选购便利。围绕这五方面的内容，以购物便利性为主线，5A法则囊括了店铺选址工作中的各个主要环节，为确定店址的各项标准和指标提供了依据。交通便利-是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。对交通便利性的研究，是以商家对消费者的预期数量为基础的，这个预期数量又源自商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析。不同商家在同一地区、或同一商家在不同地区，对消费者的预期数量都可能会有所差异。对于大型零售商家而言，目前对有效商圈常住人口的预期数量一般不会少于20万人。交通便利性研究主要涉及了消费者对交通时耗的便利需求，并由此引伸出消费者对不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素对便利性的影响。其中包括：•；交通时耗：针对大型综合超市，单程5分钟内-满意，10分钟内-可以，15分钟-勉强。•；交通方式：自驾车、出租车(的士)、公交车(巴士)、自行车、步行。•；交通道路：主干路、主路、支路、环路、快速路、高架路、高速路、单行路、步行街。•；自然障碍：铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂(院)区、公园。确认便利-是指让消费者能便利地找到目标商场。即使是已被消费者熟悉的商场，由于其周边社区、道路和其它相邻建筑物的发展变化，也会不可避免地让人一时难找甚至找不到。特别对于自驾车搜狗的消费者而言，在行驶中寻找想去的目标商场会更困难，商家为此需要增强商场建筑物的可视性。而且，加强确认的便利性还会增加消费者即兴购物的可能性。主要措施为：•；远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。•；中距离确认：200米外，建筑临主路，建筑临街长度至少60米以上，外墙大型店标，