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文档简介
目录目录1一.目的6二.适用范围6三.职6(一)工程主管岗位职责6(二)工程维修工岗位职责7(三) 工程人员行为准则8四 物业工程管理操作流程10(一)目的10(二)适用范围10(三) 操作程序101、 物业早期介入102、维修人员操作流程10五. 运行管理制度12(一)目的12(二)适用范围12(三)操作程序121、设施设备管理规范122、安全运行管理制度153、安全用电制度164、值班及交接班制度175、机房管理制度196、水泵房管理制度20(1)水泵房二次供水设备管理规定20(2)水泵房二次供水设备巡查规范22(3)水泵房二次供水设备操作注意事项23(4)水泵房二次供水设备故障排除表25(5)停水应急方案28A、计划性停止供水:28B、事故或紧急停水:287、电梯管理制度29(1)电梯机房管理制度29(2)电梯巡查制度30(3)电梯运行管理操作规范32(4)电梯困人应急处理方案35(5)电梯钥匙使用管理制度36(一)总则36(二) 电梯钥匙使用与保养37(三) 电梯机房钥匙使用与保管37(四) 电梯三角钥匙使用与保管378、变配电室管理制度38(1)变配电室管理制度38(2)高、低压设备操作规程40(3)可不用填写操作票41(4)倒闸操作的方法及注意事项41(5)送电停电操作44(6)变配电室值班员工作规程44(7)操作票制度45(8)工作票制度46(9)变配电室交接班制度47(10)变配电设备的巡视项目及注意事项48(11)变配电室消防管理制度51(12)机房钥匙管理制度51(13)机电设备房出入管理制度52(14)停电应急预案53A、计划性停电53B、突发性停电53C、电梯停电应急处理方案54D、楼层停电应急处理方案54E、事故停电应急处理方案55F、其它停电措施56六.设施设备保养操作标准57(一)设施设备保养操作标准571、目的572、适用范围573、定义57(二)给水设施设备保养标准601、水泵房二次供水设备养护流程602、水泵房二次供水设备变频控制柜养护流程62(三)供配电设施设备保养标准631、变配电室设备维修保养规程63(四)电梯维护保养基本要求641、电梯日常维护保养操作规范65七.月报告、年报告制度71(一)月报告的主要内容71八.工具管理73九、工程使用表格75(一)电梯类75(1)电梯机房巡查记录表75(2)电梯机房外来人员登记77(3)电梯故障维修登记表78(4)电梯巡查记录表79(5)电梯维修记录表82(二)配电类83(1)配电室巡回检查记录表83(2)变电室维修保养记录表84(3)倒闸操作票85(4)配电室来客登记表86(5)配电室运行记录87(三)水泵类88(1)供水设备运行日志88(2)水泵设备故障记录表91(3)水泵机组保养记录表92(4)供水设施(管线)巡查记录表93(5)供水配套设施巡查记录表94(6)二次供水设备大项维修记录表95(四)其他类96(1)日常报修维修情况登记96(2)给排水、污、粪池疏竣明细表97(3)设施设备清单98(4)设施设备保养计划99(5)设施设备维修记录表100(6)设备运行保养检查记录表101(7) 工程维修自检表102(8) 设备管理台帐103(9) 设备外委维修申请表104一.目的规范公司工程部的职责,指导部门开展工作。二.适用范围适于公司工程部。三.职责(一)工程主管岗位职责 1、在项目经理的直接领导下,组织维修人员对小区的物业进行维修、改造及保养,监督、检查维修人员的日常行为,确保小区内物业管理工作的正常运行。2、服从领导工作安排,根据公司的管理目标,制定小区内物业维修及保养的实施方案。3、必须具备有关工程技术知识,能编制工程的预结算,懂得房屋的结构特点及使用要求。4、熟悉小区物业管理服务基本要求,掌握公司的有关规章制度。5、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型,地上、地下管道的走向、分布和起止点。6、接受住户报修或咨询时,态度要热情、和蔼,及时解决住户的疑难问题。7、组织维修人员对小区内房屋主体及公共配套设施进行维修、保养,确保地下排污、雨水管的畅通。8、经常了解小区及维修人员的工作情况,发现问题及时处理。9、负责对维修人员的技术培训,提高维修人员的素质。10、积极有效地与客服主管进行沟通、联系,密切配合相关工作的推进落实。11、与水、电、煤气、电信等单位的联系和沟通。12、组织本部门员工适时开展环境因素识别、危险源的别识工作,并配合公司评价重要因素和重大危害危因素。(二)工程维修工岗位职责1、 对业主报修应严格执行维修管理制度,按规定时间要求到达现场,确保维修质量,减少重复维修次数。2、对小区内的公共设施设备及共用场地进行检查巡视,发现问题及时处理,确保小区设施设备的正常运转。3、负责物业公共设施设备的维修保养工作,发现问题及时解决,确保正常运作。4、负责对业主装修进行管理,杜绝违规装修;如有发现违章、违规施工,应及时劝阻并上报相关部门。5、负责小区内业主提出的特约维修服务工作,入室维修做到随身携带必备工具(鞋套、工作布等),维修完毕做好现场清洁,填写客户服务单。6、负责维修工具的保管工作,未经允许,不得私自外借。7、严格审核各项维修费用,购买材料时严格遵守公司相关制度。8、每天做好维修及管理施工日记。9、及时完成领导交办的其它任务。10、做好维修后废弃物处理工作。 (三) 工程人员行为准则1、关心公司,热爱本职工作,遵守公司各项规章制度和劳动纪律,维护公司利益和荣誉 .2、认真贯彻公司“开源节流”的方针,在工作中力行节俭,不浪费公司的资源。3、从全局出发,树立良好的合作意识,团结、真诚协作,达到顺畅、高效率的工作绩效,切实服从工作安排和调度。4、对工作中出现的问题不推诿,勇于承担责任,并从中吸取教训,不断提升工作水平。5、未经公司授权或批准,不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。6、未获批准,不准将公司的办公用品、公用工具、设施、设备等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其它公司、单位或个人。7、工作时间须配戴工作铭牌,着装整洁,注意形象、仪表。8、严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。9、必须将服务意识,服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中,语言文明礼貌,对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释,不得推脱。10、对设施、设备及业主报修项目应及时认真地处理,一般情况由当值维修人员处理完毕。11、对上门服务应注意业主家内卫生,必须穿鞋套,不得损坏业主物品,如移动物品,需经业主同意,应请业主签字生效确认,并将工作场所打扫干净。四 物业工程管理操作流程(一)目的规范项目工程操作管理流程,确保按标准化操作的统一性。(二)适用范围适用于项目工程管理操作。(三) 操作程序1、 物业早期介入(1)物业工程管理人员对新开发项目早期介入的主要工作:了解工程概况,熟悉施工图纸。(2)对重点部位加以注意,对常见病的问题及时预防。如接地线位置、预埋套管穿越墙体等。(3)对室外工程的各种管线走向必须清楚,在隐蔽复盖前查对与设计图是否相符合,如有改动及时在施工图中标注清楚。2、维修人员操作流程为了完善维修人员的操作规范,使维修人员熟练掌握维修工作的实际要领,确保维修工作的服务质量,提供更好地维修服务工作,特制定本操作流程。(1)维修人员进入业主家进行安装/维修时的基本要求。(2)在与业主约定维修或上门服务时电话联系业主。维修人员来到住户家门前,应先按门铃(3次左右,间隔5秒左右),如无门铃时可用手轻轻敲门;见到住户时要先问好,简洁说明事由征得住户。(3)同意后方可进入室内进行安装/维修。进入伙户家庭,应按公司规定在鞋上套一次性干净鞋套方可进入伙户家庭。(4)自觉维护公司及住户的权益,不做损害公司名誉的事。 (5)不能不懂装懂,遇到疑难问题要如实、详细地汇报给工程部主管,请求支援解决。(6)接到住户家庭安装/维修投诉后,应在15分钟内准备好安装/维修所需主要材料、辅助材料、施工工具及清洁用品(塑料袋、干净抹布等),按与住户约定的时间提前5分钟赶到(特殊情况除外)。(7)安装/维修前,首先应研究好方案或者进行仔细检测、判断出故障部位(元器件)。严禁盲目安装或乱拆乱换,以免造成不必要的返工或引起住户投诉。(8)维修时,应尽量恢复维修前的原貌原样,如有改动应征得住户的同意方可进行。如果不能满足住户的要求,则应向住户解释清楚并表示歉意,尽量取得住户的谅解。 安装/维修时,要把有碍操作的物品小心移开,并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度,严禁在室内高声喧哗、嘻笑取闹。(9)维修结束后,应填写相关的维修记录。五. 运行管理制度(一)目的规范公司设施设备管理规范,确保各设施设备正常运行。(二)适用范围适用于公司设施设备的管理。(三)操作程序1、设施设备管理规范(1)为了规范各小区设施设备的管理要求,使各类设施设备管理工作的统一、完整和完善,确保各类设施设备的正常运转,延长设施设备使用寿命,特制定本管理规定。(2)维修工负责本小区各类设施设备的日常管理工作,公司工程部负责公司所有设施设备的管理、控制。(3)设施设备档案的建立要求。a.维修工将管辖范围内的所有设施设备建立台帐,填写设施设备清单。b.维修工对所有设施设备进行设备标识及设备编号。(4)标识的制作规范a.所有设备应按单机单台或功能系统建立设备管理台帐。b.设备台帐资料应保持与设备运行状态一致,为此,设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用、调迁、报废和更换零件及检修情况分别在设备台帐资料上予以及时登记。c.设备管理台帐和设备出厂原件(合格证、说明书、报修协议等)统一由维修工保管。d.采购的零部件和设备到达服务中心后,由维修工进行清点核对,接收相关资料,并组织安装调试或试运行。符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规定办理。e.经验收符合要求的采购设备按相关规定纳入台帐,建立卡片等进行日常管理。(5)设备状态标识a.工程部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员受伤和设备损坏。b.设备状态分为运行、备用、封存、检修及严禁合闸等。(6)标识的方式方法a.设备状态用标识牌进行标识,设备标识的形态根据实际情况或公司的要求制作。b.设备状态标识牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于标识设备的显眼位置。c.设备状态改变,标识也应随改变。(7)设备的日常检查保养与维修a.维修工根据设施设备的使用情况,进行设备的日常运行状况检查,并填写设备运行保养检查记录; 服务中心应根据设备使用情况,制订设施设备保养计划,见设施设备保养计划表。b.设施设备在运行过程中发生故障,需要维修的,服务中心负责做好与设备供应商的联系工作,需要发生外委维修的,应填报设备外委维修申请表,并做好设施设备维修记录。(8)设备的停用与封存a.发现下列情况之一,设备应予停用或封存。b.多余设备,含服务提供有再需要的设备。c.设备功能已不能满足提供服务需要的设备。d.停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其它形式对其状态的损坏。e.维修工定期对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。f.设备主管人员应填写设备停用或封存的报批单,经公司工程部经理批准后实施。(9)设备的报废a.无修复价值的设备应予报废。b.报废设备应由工程管理部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括:设备主管人员、分公司经理等。c.设备主管人员应填写设备报废审批单,经公司批准后实施。d.需报废设备在未获报废批准、实施前,应悬挂“待报废”标识。e.报废设备应及时撤离原安装或使用场所,未撤离前,应悬挂“报废”标识。f.工程部应将批准的设备报废审批表报公司财务部一分。(10)设备机房评比a.公司工程部经理负责定期组织相关人员对各类设施设备机房进行评比。b.评比内容;地面清洁度、墙面清洁度、门窗清洁度完好状况、管道清洁度完好状况、设备表面清洁度、设备性能完好状况、检修保养记录、室内其他设备状况、总体印象。2、安全运行管理制度工程全体员工必须把安全防范意识放在重要位置,执行有关规定,协同安保部认真做好安全保卫工作,负责监督检查安全操作施工情况。(1)各岗位必须严守岗位职责,必须对本岗值班范围内进行安全检查,如发现有安全隐患,应随时消除不安全因素,并须立即上报、工程主管或项目经理。(2)应组织对电工等特殊工种工作进行技术考核。(3)制定维修操作规程和安全检查制度。(4)加强安全教育,在进行高危险性的设备检修、工作时,主管应亲自到场。(5)在进行有危险的设备检修、操作时应放置明显的警告标志,防止无关人员误操作或误入正在维修的设备。如电梯检修时应在所有电梯出入口放置“请勿使用”标志等。(6)对变配电、电梯及压力容器,必须请供电局、特种设备检测公司进行年度检验。(7)对中央空调、压力表、保险阀等,必须定期进行校验。易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库,并应控制最大存放量。(8)各机房门、设备门(盖)、仓库门之钥匙的配制,必须由工程主管批准后方可配制。(9)重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌,严禁非工作人员入内。所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好,并应设置围栏及警示标志。(10)避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。(11)对各配备设施的接地设施,要定期检查保养;其接地电阻值应符合规范要求。(12)在物业管辖区内进行电、气焊,必须有动火证同意后方可进行操作。3、安全用电制度(1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。(2)确因改善服务质量需要,应经所在部门主管批准,报请工程人员安装。(3)各部门需架设临时线,应由工程派电工安装。(4)使用结束后应立即通知工程人员拆除。临时线路应符合“低规”要求,时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定,在安全和不损害美观条件下,由工程人员正式安装,并登记记录。4、值班及交接班制度(1)应按规定时间提前15分钟到达工作岗位,进行交接班前工作检查,如接班人未到,当班人员应坚守岗位。(2)交班:第一交设备、维修情况,即设备运行状况及发现维修的问题;第二交使用工具;第三交值班记录本。(3)接班:必须接交接班簿上的记录,查看当天是否有特别任务及安排,核对设备状况。对由于不清楚,隐患未查出而造成事故,由接班人员负责;如发现交班者未按交班要求交班,接班者有权拒绝接班,并报告主管。(4)接班人员接班时必须检查以下工作:a.查看上一班运行记录是否真实可靠,听取上一班值班人员运行情况介绍,交接设备运行记录表。b.查看上一班巡检记录表,听取上一班值班人员巡检情况介绍,交接系统设备巡检记录表。c.检查所辖设备之运行情况是否良好,是否与运行记录、巡检记录相符,如有不符,应记入备注栏,并应要求上一班值班人员签字。d.检查仪表及公用工具是否有缺、损,是否清洁,并按原位整齐摆放,如有问题应要求上一班值班人员进行整理,如有丢失,应记入交接班记录备注栏,并由上一班人员签字。e.查看交接班记录中是否有上级领班及工程师发布之特别任务或安排,并在交接班记录上签字。 (5)在下列情况时不得交班:a.接班人员未到岗时,应通知主管,须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。b.接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时,应通知主任,须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。c.所辖设备有故障,影响系统正常运行时,交班人员须加班与接班人员共同排除故障后,方可进行交接班,此时,接班人员必须协助交班人员排除故障。 d.交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时,接班人员应要求交班人员做好清洁工作后,方可进行交接班。e.当发生事故正在处理时,禁止交接班,接班人员应配合当班人员工作,待事故处理完毕后方可进行交接班。(6)必须认真填写交接班记录,双方认可后,共同在记录上签字。(7)值班人员必须有高度的责任心,须坚守岗位,不得擅自离岗、串岗。 (8)值班人员随时对设备、管线进行巡视检修,提高设备完好率。每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备,做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活,及时发现并处理设备隐患。(9)值班人员每天要认真填写值班记录、巡视检查表及相关表格。(10)当工作需要离开岗位时,须向主管人员请示并告知去向,完毕后立即回到休息室,值班人员用餐时,必须轮换进行,在早、午、晚和夜餐时间所有运行机房应有人值班。(11)值班电话为工作电话,不得长时间占用电话聊天,不得打私人电话。上班时间内不得喝酒、打牌、做与工作无关的一切活动。(12)须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障,值班人员无力处理时,应立即报告上级。(13)当发生重大意外事故时(如火灾等),要冷静处理,及时向主任和安保部汇报。在保证人身安全的前提下,尽力控制事态发展,争取把事故消灭在萌芽状态。(14)值班人员须做好本岗的环境卫生,清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处,随时保持值班范围内之清洁卫生。严禁吸烟。5、机房管理制度(1)物业的变配电室、水泵房等,是工程部重要设备场所,也是最容易出重大事故的地方。工程部应加强对各机房的管理,建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程,并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度,以确保设备的安全和正常运行。(2)各设备机房、控制室必须注重内部的清洁工作,保持小区内整齐,无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格,张贴于明显位置。(3)安全防火管理规定:a.认真执行国家消法规,严格遵守物业的消防制度。小区内严禁吸烟,严禁动用明火,严禁闲杂人员入内或会客,小区内要保持良好通风。b.严格遵守操作规程,密切监视机器运转,定期检查维修机器设备。c.配电室认真监护电压负荷的变化情况;定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路;坚持进行倒闸操作,必须一人操作一人监护;严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令,严禁违章维修电器设备;每年在雨季之前要对避雷器进行检查;逢重大节假日要全面检修线路和设备。d.木工房内严禁拉设临时电源线;电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物;碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫,禁止在小区内堆放;不得过量存放木料、油漆、松香水等材料,不存放其他易燃易爆物品。e.各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置,发现火情立即扑救,及时报有关领导及安保部,并保护好现场,协助查清起火原因。f.爱护消防器材,保持灭火器清洁,禁止随意挪动、遮挡消防器材。g.凡违反本规定者,按物业消防管理规章有关规定处理。6、水泵房管理制度(1)水泵房二次供水设备管理规定a.非工程人员不准随意进入水泵房,若工作需要进入水泵房,必须得到服务中心经理的同意,在值班人员的陪同下方可进入,并做出进出人员的详细记录;b.水泵房必须保证通风良好,照明范围无死角,照度满足国家规范要求,应急灯在停电状态下能够正常使用。泵房管理人员必须每天打扫一次室内卫生,每周对水泵房的卫生进行彻底扫除。确保泵房地面、砼面和设备外表清洁光亮。c.管理人员应将设备的运行数据、环境温度、温度、电压、电流、运行机组及运行情况(注明泵的编号等数据)完整、规范记录在供水设备运行日志表内,每月5日前,将上月的记录整理成册,装订完整交服务中心存档,保存期为三年。d.管理人员应每天对水泵进行日常巡视,检查水泵的管道接头、阀门有无非正常渗水。水泵控制柜指示灯、压力表指示是否正常,水泵控制柜的选择开关是否置于自动位置。原设定的运行参数是否正常没有变动。e.水泵房内严禁存放有毒、有害物品,消防器材应针对电气火灾配置,放置在室内醒目位置,泵房内严禁吸烟。f.三台水泵要轮换运行,每台水泵连续运转不得超过24小时,记录各压力表读数时,同时记录正在进行的水泵编号。g.做到地面、墙面、顶棚、门、设备表面无尘埃、无油污、无锈蚀、无污物,油漆完好,整洁光亮。h.确保室内空气干燥,配电箱及水泵房内的各部分不得有结露水珠,适当封闭排水沟箅子,有组织地收集正常工作产生的水流进入排水沟内,减少水份蒸发到空气中。i.泵房内所有设备每半年定期全面检查保养,遇有疑问,立即与东方泵业联系,确保正确地进行维护工作。(2)水泵房二次供水设备巡查规范a.每日对水泵房巡查不少于2次,并在水泵房内供水设备运行日志上予以记录并签名。 b.巡查内容及方法:、生活水泵市政水压是否正常。检查方法:实地观察 。 、检查各阀门的开关位置是否正常,阀门是否处在正常位置。检查方法:看与标识是否相符,如不相符则应调整到正常位置。 、检查各阀门管路有无漏水现象,压力表读数是否正常,观察高低区压力表与设定压力应在规定范围上下。 、检查水泵有无异常振动及异常声音。检查方法:观察,手摸有无强烈振动或强烈摩擦声。 、检查机械密封是否漏水,排除不正常的漏水现象。检查方法:轴封漏水不超过20滴/分,且不呈连线状滴落于地面。 、检查电气控制柜和变频器的工作情况。检查方法:观察指示灯压力表,电流、电压表与实际运行情况相符。 、根据用户用水实际情况,及时调节生活水泵压力,满足用户正常供水。、查看每天在生活水泵之间轮换工作情况,是否能自动调整。 c.在巡视监控过程中发现水泵房有不正常情况时,应及时采取措施加以解决;处理不了的问题,应及时详细地汇报给物业服务中心经理。(3)水泵房二次供水设备操作注意事项a.在对泵开展工作之前,先确保泵的所有电源供应均已切断,挂好禁止接通电源的标识。b.在进行电气连接检修时或拆去水泵接线盒盖之前务必保证电源已切断,并挂好禁止接通电源的标识。c.严禁在排出阀关闭时运行水泵。d.检修后严禁无水空转或未排气之前启动水泵,防止水泵干转损坏轴承与轴封。e.检修后启动水泵时应按收下步骤操作:、关闭水泵排出侧的隔离阀。、从泵头拆去引水塞并缓慢加注水泵。装好引水塞并安全拧紧。、在电机风扇盖上察看水泵正确的转动方向。、启动水泵,检查转动方向。、通过位于泵头内的除气阀对泵除气,与此同时,稍稍打开排出侧隔离阀。、水泵继续除气,与此同时,再稍大些打开排出侧隔离阀。、在看到液体持续平稳地从除气阀流出后关闭此阀。完全找开排出侧隔阀。f.霜冻季节不需要使用水泵时,应该排空水泵以防损坏。(4)供水设施巡查制度a.每日对小区供水管线巡查一次,重点检查管道有无跑漏水、私接水源等现象。b.小区自来水总表、各分项总表每周进行一次巡查,查看有无渗漏水现,同时抄取各表用量信息。c.每周对楼道内的管道井进行检查,查看水管接头是否有渗漏水现象。d.每月对各楼座单元前水表井进行巡查、抄表,排查水表井内是否有积水现象。e.每月安排一次夜间12时以后对小区总水表的抽查工作,检查小区管道是否有渗漏。f.每半年对各水表井卫生清理,确保各水表井内无杂物。g.每半年对各管井内的水阀扭动一次,确保水阀关闭、开启正常,排查阀门两端是否渗水。h.提前做好冬季各管道的保温工作,重点做好园林用水管道及暴露在外面管道的保温工作。 (4)水泵房二次供水设备故障排除表序号故障名称故障原因排除方法备注1电机启动时不能运行a)供电故障连接供电电源b)保险丝烧断更换保险丝c)电机保护断路器跳闸重新合上电机保护断路器d)热保护跳闸重新合上热保护e)电机保护断路器中主触点不发生接触或线圈故障更换触电或电磁线圈f)控制回路故障更换控制回路g)电机损坏更换电机2电机保护断路器在电源接触时立即跳闸有一个保险丝/自动断路器烧毁换保险丝/合上断路器电机保护断路器的触点故障更换电机保护断路器触点电缆接头松开或故障接紧或更换电缆线头电机绕组有问题更换电机水泵机械性堵塞水泵机械清堵电机保护断路器设置过低正确设置电机保护断路器3电机保护断路器偶尔跳闸电机保护断路器设置过低正确设置电机保护断路器高峰时间电压过低检查电源4电机保护断路器未跳闸但水泵不转检查故障1中的a)、b)、c)、d)和f)项5水泵性能不恒定泵的入口压力太低(汽蚀)检查吸水条件吸水管/水泵被杂物部分堵塞清洗吸水管/水泵。水泵吸入空气检查吸水条件6水泵运行但是不出水吸水管/水泵被杂物部分堵塞清洗吸水管/水泵。底阀或者止回阀卡在关闭位置修理底阀或止回阀吸水管渗漏修理吸水管吸水管或泵内进入空气检查吸水条件水泵转动方向错误改换电机转动方向7水泵在关机时倒转吸水管渗漏修理吸水管底阀或单向阀有问题修理底阀或止回阀8轴封泄漏轴封损坏更换轴封9噪声汽蚀检查吸水条件水泵不能自由转动(摩擦阻力),因为水泵轴的位置错误调整水泵(5)停水应急方案A、计划性停止供水:1、在接到自来水公司停水通知后,由部门值班领班或主管详细阅读通知内容,电话联系自来水公司调度室,寻问清楚停水原因、停水时间、恢复供水时间,尽量争取缩短停水时间,在第一时间通知工程部负责人。然后详细填写书面停水通知而后通知各部门领导,具体通知内容如下:(1)停水原因、时间,恢复供水时间;(2)停水期间对小区各方面的影响,各部门提前做好应急准备工作;(3)告知各部门妥善处理因停水给业主带来的不便而引起的投诉,耐心细致做好业主的安抚解释工作;(4)各部门在停水期间,停止除生活必须以外的所有用水;2、停水期间密切与自来水公司调度室保持联系,在恢复供水的第一时间内恢复小区供水系统的运行,同时电话通知各部门供水恢复。 3、工程部因维修需要而停水时,选择在对业主影响最低的深夜进行。B、事故或紧急停水:1、发现不明原因停水时由工程部值班领班或主管立即与自来水公司调度室取得联系,寻问清楚停水原因、停水时间、恢复供水时间,尽量争取缩短停水时间,在第一时间通知工程部负责人。然后详细填写书面停水通知,具体通知内容如下:(1)停水原因、时间,恢复供水时间;(2)停水期间对小区的影响,各部门提前做好应急准备工作;(3)告知各部门妥善处理因停水给业主带来的不便而引起的投诉,耐心细致做好业主的安抚解释工作;(4)各部门在停水期间,停止除生活必须以外的所有用水;2、停水期间密切与自来水公司调度室保持联系,在恢复供水的第一时间内恢复供水设施设备的运行,同时通知客服前台供水已恢复。7、电梯管理制度(1)电梯机房管理制度为贯彻安全第一的方针,确保小区电梯安全正常运行及服务质量,特制定电梯机房管理制度。a.电梯专用机房门上有相应的设备房标识,并有“机房重地,闲人免进”字样,做到随时上锁,门锁钥匙应由工程部主管人员或电梯安全管理员保管;b.机房应通风良好,照明满足要求,常备手电管及应急照明设施,门窗关闭灵活,任何季节机房内温度应保持在摄氏5度40度之间;c.机房内应保持干净、整洁,严禁存放易燃、易爆或危险物品,不准堆放其它杂物;机房内严禁吸烟。电梯机房应每周打扫一次卫生;d.机房内所有标识安装位置适当、醒目,清晰、完整。机房内的开关、单体设备等要有明显的状态标志;消防器材应放在显著位置,并保证设备良好,在有效期内。e.做好雨季机房检查、预防工作,及时发现、处理隐患问题;f.闲杂人员不准进入机房,若因工作需要进入时,须经物业服务中心经理批准,并在专业人员陪同下进入机房;g.未取得特种设备操作证人员,不得随意动用,操作电梯设备;h.由专业人员依据安全操作规程规定,保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油污、保证电梯正常运行;i.电梯机房因维修、保养等造成停梯时,应在基站挂出告示牌;j.定期养护电梯机房配套的设施、设备:照明、洞口百叶窗、爬梯、机房木门;k.出入机房人员应注意自身安全,严禁酒后出入、嬉笑打闹。 (2)电梯巡查制度a.设备管理员每天应对小区内所有电梯厢箱每天巡视2次,电梯安全管理员每周对电梯机房巡视2次。b.巡视的主要内容如下:、曳引电机有无异常噪音或气味,是否温度过高(烫手),曳引电机轴承是否需要加注润滑油,螺栓是否松动;、减速箱是否需要加注润滑油,油色、油位是否正常,联轴器是否牢固可靠,螺栓有无松动;、指示仪表、指示灯是否正确,各继电器、接触动作是否正常,有无异常声响; 、变压器、电阻器、电抗器温度是否正常,有无过热现象;、制动器动作是否正常,制动线圈是否过热,制动轮上是否有油污;、曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常,有无异常声响;、通讯设施是否灵敏畅通,指示牌、标示牌是否完好,盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置;、轿厢照明是否正常,厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常;厅门及轿门踏板是否清洁干净;、轿厢和对重导靴油盅油量是否足够;电梯运行有无异常振动或声响,舒适感有无明显变化;、开关门有无异常(顺畅),轿厢内应急灯是否可靠;、底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常;补偿链是否有异响;底坑有无积水或脏物;c.电梯安全管理员应将每天巡视、检查情况及时记录在电梯巡视记录本。d.在巡查过程发现电梯如存在安全隐患情况,应及时停梯,联系电梯厂家或维保单位前来处理。e.巡视过程中如发现上述情况有不正常时,电梯安全管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给上级领导,在领导的协同下加以解决。整改时,应严格遵守电梯维修保养标准作业规程。(3)电梯运行管理操作规范1、目的规范电梯运行管理工作,确保电梯良好运行。2、职责、负责检查电梯运行管理工作的实施情况。、负责电梯运行管理工作的组织实施。、负责电梯的运行管理。3、程序要点A、巡视监控。、电梯管理员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。、巡视监控的主要内容如下:a)曳引电机有无异常噪音或气味,是否温度过高(烫手),曳引电机轴承是否需要加注润滑油,螺栓是否松动;b)减速箱是否需要加注润滑油,油色、油位是否正常,联轴器是否牢固可靠,螺栓有无松动;c)指示仪表、指示灯是否正确,各继电器、接触动作是否正常,有无异常声响;d)变压器、电阻器、电抗器温度是否正常,有无过热现象;e)制动器动作是否正常,制动线圈是否过热,制动轮上是否有油污;f)曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常,有无异常声响;g)通讯设施是否灵敏畅通,指示牌、标示牌是否完好,盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置;h)轿厢照明是否正常,厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常;i)厅门及轿门踏板是否清洁干净;j)轿厢和对重导靴油盅油量是否足够;k)电梯运行有无异常振动或声响,舒适感有无明显变化;l)开关门有无异常(顺畅),轿厢内应急灯是否可靠;m)底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常;n)补偿链是否有异响;o)底坑有无积水或脏物;B、巡视过程中如发现上述情况有不正常时,电梯管理员应及时采取措施予以解决。处理不了的问题应及时如实地汇报给上级领导,在主管的协同下加以解决。整改时,应严格遵守电梯维修保养标准作业规程。异常情况处理。1)发生火灾的处置:a)楼层发生火灾时,电梯管理员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态,电梯运行到基站后,应使乘客保持镇静,疏导乘客迅速离开轿厢;b)并道内或轿厢发生火灾时,电梯管理员应即刻停梯,疏导乘客迅速离开轿厢,切断电源。用干粉灭火器控制火势蔓延;c)对于上述两种情况,电梯管理员应及时通知小区消防中心,按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。2)电梯湿水的处置:a)当底坑内出现少量进水或浸水时,应将电梯停在二层以上,断开电梯总电源;b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时,应将轿厢停于进水层站的上一层,断开电梯总电源;c)当底坑、井道或机房进水较多时,应立即停梯,断开电梯电源总开关;d)发生湿水时,应迅速阻断漏水源;e)对湿水电梯应进行除湿处理,如用干抹布擦拭、热风吹干(温度不能太高)、自然通风(用工厂用鼓风机)、更换管线等。确认湿水已消除,各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后,方可投入正式运行。C、停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按电梯困人救援标准作业规程处理。a)对于电梯运行情况,应完整、规范地记录在电梯运行日记表内,于每月的3号前将上一个月的记录整理成册后存档,保存期为2年。4、记录电梯运行日记(4)电梯困人应急处理方案电梯困人如发生电梯困人事故,电梯安全管理员应按如下方法处理: 1、把电梯主电源断开,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明。 2、迅速联系电梯维保厂家,并确定电梯轿厢位置。3、当电梯停在距某平层位置约60 cm范围时,维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门,并用手拉开轿厢门,然后协助乘客安全撤离轿厢。4、当电梯未停在上述位置时,则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下:a)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤: 关闭机房电源开关; 用专门锁匙开启上一层轿厢外门; 在轿厢顶用人力慢慢开启轿门; 协助乘客离开轿厢; 重新关好厢门。b)轿厢远离电梯口时的援救步骤:轿门应保持关闭,如轿门已被拉开,则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话(五方通话),通知乘客轿厢将会移动,要求乘客静待轿厢内、不要乱动。在曳引电动机轴尾装上盘车装置。两人把持盘车装置,防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动,然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸,当抱闸松开时,另外两人用力绞动盘平装置,使轿厢向正确的方向移动。按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层15cm位置上。使抱闸恢复正常,然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢,并协助乘客撤出轿厢。援救结束时,电梯管理人员须填写援救记录并存档,以积累救援经验。c、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时,应立即停止救援并等待电梯维修保养单位做出处理。 d、事后书面报告物业服务中心经理。(5)电梯钥匙使用管理制度(一)总则1、电梯是属于国家明令规定的特种设备,为了保障电梯的正常和安全使用,必须制定电梯钥匙使用保管制度;2、电梯钥匙必须由专人保管和使用,电梯钥匙不得随意仿制或配制,也不得随意滥用。(二) 电梯钥匙使用与保养1、电梯电源钥匙是操纵电梯运行与使用的电源开关钥匙;2、电梯电源钥匙的操作使用程序必须按照电梯制造厂家规定的操作使用程序进行;3、电梯电源钥匙必须由经过适当培训的专职司机或电梯值班人员使用和保管,其他人不得随意使用与保管。(三) 电梯机房钥匙使用与保管1、电梯机房是放置电梯重要设备的场合,只有经过适当培训的持证专业人员和相关人员才能进入;2、电梯正常使用时,电梯机房必须上锁,以防止其他无关人员擅自进入;3、电梯机房钥匙应由电梯司机、电梯值班人员或业主相关部门负责人保管;(四) 电梯三角钥匙使用与保管1、电梯三角钥匙是电梯困人救援与电梯检修、检测时使用的;2、电梯三角钥匙必须由电梯业主相关部门的负责人保管,其他任何人不得保管;3、电梯三角钥匙上必须附着一个“告示牌”,讲明三角钥匙不得随意使用,以免造成在一次开锁后,可能未有效地锁住厅门而发生的危险;4、用电梯三角钥匙救援必须由经过培训的持证专业人员进行,其他人员不得擅自使用。(五)小区电梯使用注意事项、乘客应注意电梯是否粘贴安全检验合格证标志或超过检验有效期。、请不要超过额定人数、载重量乘梯,严禁超时、超重、超大使用电梯,超载时电梯会报警,请主动礼让退出,乘下一趟电梯。、进出电梯时电梯厅门会自动开关,请先确定轿厢的位置,请勿企图用手拨开电梯门或将身体倚靠在电梯门上,以免造成人身损伤事故。、请合理操作电梯,勿以坚硬的物品敲打按钮。、请不要在电梯内嬉闹和蹦跳,轿厢内禁止粗暴行为。、请保持轿厢内清洁卫生,不要乱扔垃圾。请不要在电梯内抽烟。、如要保持开门状态,请按开门键或挡住光幕即可。切勿私自打开操作箱和拨动操作箱的开关。、老弱病残幼乘梯要有人陪同,以免电梯故障,突然停止时不知所措。、乘客遇到电梯困人等故障时应利用轿厢内通讯装置与外界联系,切勿强行扒门脱离。8、变配电室管理制度(1)变配电室管理制度、各类作业人员接受相应的安全教育和岗位技能培训,经考核合格上岗、配电室操作人员应熟知设备的电气原理、安全操作方法、并且熟知工作线路的走向,保证迅速准确的判断出工作电路故障,做出相应准确操作。、由于一期内变电站暂时实行无人值班制,变配电室每天定时巡查根据要求签写相应记录。、因故须停止某部分负荷时应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通知。对于突发性的停电事故立即上报服务中心客服专员和上级领导,服务中心客服专员随即答复业主的询问,对业主做解释工作。、巡视员应认真监控各电气柜电压表、电流表、功率因数表等的指示情况,严禁变压器、空气开关过载运行。准确记录及交接班,发现问题及时处理报告。(详见巡视记录表)、保持设备及环境清洁,每班清扫一次 ,变电室内禁止吸烟。七、变配电室的电缆沟进出口及线路桥架的进出口要严密封堵,防止小动物进入造成设备事故发生,出现跳闸、报警等现象。、定期检查安全操作的用具、绝缘工具以及消防器械的外观,其中绝缘用具按相关规定进行耐压试验,以保证其绝缘的可靠性。(10KV验电笔、绝缘靴子、绝缘手套每6个月试验一次;绝缘棒和接地线每年试验一次)配电室所配套安全器具不得随意外借以备突发事件。、不得擅自更改配电室设备线路及器材,若需要更改须由部门负责人申报,经公司有关领导同意后方可更改。、非变配电室人员进入变配电室须经有关领导同意并且填写来访登记薄,配电工作人员需要根据现场告知来访人员安全活动和工作范围,根据来访人员情况,需要给予现场陪同协助工作。(2)高、低压设备操作规程 倒闸操作的一般规定:、 倒闸操作必须按值班调度员或运行值班负责人的指令进行。、 倒闸操作相关人员必须填写操作票,每张操作票只能填写一个操作任务,不准无票操作和弃票操作,操作中不得擅自更改操作票,不得随意解除闭锁。、 操作人员正确采取相应电压等级的绝缘操作用具,禁止穿戴较低绝缘等级的操作用具操作更高电压的电气设备,绝缘用具必须是按照规定经过检测实验。、操作人和监护人应根据模拟图板或接线图核对所填写的操作项目,达成一致操作意见。并分别签名,经值班负责人审核签名后实施操作。、开始操作前,应先在模拟图(或微机监控装置)上进行核对性模拟预演,无误后,再进行操作。操作前应核对设备名称、编号和位置。、倒闸操作必须有两人进行,并严格执行监护复诵制,由对设备较为熟悉的人员监护、值班员操作。操作时按操作票填写的顺序逐项操作。发布操作命令和复诵操作命令应严肃认真,操作完毕后进行复查。、操作票一般包括以下项目a、 拉、合开关和刀闸。b、检查拉、合后的实际位置。c、检查设备上有无接地短路。d、装设接地线前的验电操作和放电操作。e、装、拆接地线。f、取下或给上开关的合闸、控制保险及储能保险。g、打开或投上保护装置的压板。h、检查保护或自动装置确已投入(撤出)。(3)可不用填写操作票,但是,必须两个人以上进行操作:、紧急事故处理;、拉合断路器的单一操作;、拉开接地刀闸或拆除全所仅有的一组接地线。、上述操作应该做操作记录和大事记。(4)倒闸操作的方法及注意事项A、断路器的操作、操作断路器,扳动控制开关时,不要用力过猛以免机构损坏。、断路器操作后,检查其实际所处的分、合位置,不能仅以信号灯或测量仪表的指示来判别断路器的分、合状态。B、隔离开关的操作(合闸操作前必须拆除接地线)、手动合隔离开关要迅速果断。、隔离开关拉开时应谨慎些,当动触头刚刚离开静触头时,如果发生电弧,运行人员应立即将隔离开关合上,停止操作(手动拉开隔离开关时,应该按“慢-快-慢”的程序进行,触头分离瞬时若有较大电弧产生,说明是带负荷误拉了,这时应该快速合上才能避免弧光短路事故的产生)。但是在切断小负荷电流和充电电流时,拉开隔离开关将有电弧产生,此时应迅速将隔离开关断开,以便顺利消灭电弧。在拉闸终了时要缓慢,这是为了防止冲击力对支持瓷瓶和操作机构的损坏,最后运行人员应检查连锁销子是否销好。、在隔离开关拉开后,运行人员应认真检查隔离开关确实在断开位置,断开的空气绝缘距离应合格,并检查动触头确实已拉到尽头。、误合隔离开关不得再行拉开,只能用断路器切断该回路,才可将隔离开关拉开。、隔离开关装有联锁装置的,不可任意解除联锁装置进行分合闸,误拉后不能再合上。C、高压负荷开关操作 高
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