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舟山东港商务中心地块分析报告 xxx地产营销部 2011.05.11 一、宏观概述普陀区 本案 普陀岛 1、位于舟山本岛南段，包括舟山本 岛与附近岛屿，辖属5镇3乡5街道； 2、区域总人口31.9万人（区域面积 6728平方公里）； 3、 2010年生产总值193.0亿元，年 均增长14.0%。财政总收入25.9亿元 ，年均增长33.2% ； 4、2010年完成固定资产投资333.5 亿元，是“十五”时期的3.9倍； 与 镇 海 区 相 当 区域中心正由南向东转移， 即由沈家门逐步搬迁至东港 一、宏观概述东港新城 三期 二期 一期 1、东港由原渔村和海涂基础上，分 三期填海扩建而来； 2、其中:二期定位为：普陀区的行 政和商务中心，区政府计划今年7月 搬迁新居。 3 、 三期填海工作基本结束，为后续 发展预留广阔空间（主要为居住用地 ） 东港配套一应俱全，包括： 1、行政：区政府及其直属各局部机构； 2、学校：机关幼儿园、普小、普中等； 3、医院：普陀区最大医院、东港医院等 4、商业：欧尚超市、kfc、麦当劳等 类似07年的鄞州中心区（有配套、有土地、有未来） 由行政中心搬迁，带给东港前所未有的机遇。 （仅政府及配套机构人员的安居就是很大一批置业需求） 二、东港房产总体概述 1、市场小，起点高源于填海，建筑要求、工程造价高！ 2、开量少，但小区品质高”东港同期在售楼盘不足5个，“品质高 ”源于东港首批开发商为上海三盛和，前者在99年开发的近30万方小区 颐景园奠定东港人居品质。 3、产品品类齐全，包括：独栋、双拼、联排、情景洋房和类似江南一 品式大平层（御墅春天）。 4、销售周期普遍较长（15-18个月左右），基本介入到交房前。 （原因有三：（1）地价低；（2）客群面窄；（3）管理层希望等待升值 ） 东港尽管规模有限，但房产市场起点较早，且平台很高，总括如下： 小 而 精 的 玲 珑 市 场 二、案例分析1碧海莲缘 总建规模：42万方，当前开发为四期 2011年4月初 e户型：2室2厅1卫1厨90 c户型：3室2厅2卫1厨115 碧海莲缘四期主力户型 二、案例分析2宁兴金色海岸 2010年3月，尾盘均价：9000元/ 总建规模：16万方，分3期销售 三期开盘时间：8月15日 宁兴金色海岸主力户型 c户型：3室2厅2卫128.00 d户型：2室2厅1卫85.00 二、案例分析4海景颐园 总建规模：12万方，分2期销售 c1户型：2室2厅1卫1厨93.00c2户型：3室2厅1卫1厨98.00 海景颐园主力户型 二、案例分析4东方铭苑 住宅：12600元/平 排屋：20000元/平 1：1.6 总建规模：12万方，分二期开发（一期约9万方） 东方铭苑多层主力户型 多层f户型4室2厅2卫1厨138.00多层e户型3室2厅2卫1厨117.00 m户型3室2厅1卫1厨112.00h户型3室2厅2卫1厨138.00 东方铭苑小高层主力户型 预测建筑面积280.37m2 户型p1 预测套内面积270.78m2参考单价20185元/m2 预测建筑面积280.37m2 户 型a1 预测套内面积270.78m2参考单价19585元/m2 预测建筑面积280.37m2 户 型a1 预测套内面积270.78m2参考单价19885元/m2 东方铭苑摇号结果如下： 一期房源数量摇号数量备注 住宅706套800组原计划推出168套 排屋48套60组 共计754套 题外话：2011年4月12日，温总理视察舟山并询问舟山房价情况，示意舟山房价 过高 ， 发展旅游经济的同时要保障民生，避免走海南模式。 而此前为筹备温总理视察舟山，普陀区政府已经实行严控房价及预售制度，包 括碧海莲缘四期、银亿悦海庭，在预售价格上受到限制，并采用摇号制度。 5月15日当天销售情况（海晨房产提供）： 20多套联排和110套左右住宅，准确销售情况应在4天后出来。 二、案例分析5莲洋大观 该报价包括装酒店式精装成本，约计4000-5000元/平 由五幢高100米的大楼和裙楼商业组成。功能为国 际五星级大酒店、酒店式海景公寓、私家总统级 泳池豪宅及商业构成。 总建规模：17.57万方（占地2. 51万方） a户型1室1厅1卫1厨50.00b户型1室1厅1卫1厨41.00c户型1室2厅1卫1厨86.30 莲洋大观主力户型 d户型2室2厅2卫1厨100.00 e户型2室2厅2卫1厨82.00 莲洋大观主力户型 二、案例分析山海华府 总占地面积：107.9亩（771933） 总建筑面积：约107916.56 产品配比：6幢高层，3幢商业用房， 130套别墅 别墅开盘时间：2008年 成交均价：12000元/（二手均价约2万元/） 联排100套（面积240-250 ） 独栋30套（面积450 ） 本案 海景颐园 金色海岸 东方茗苑 莲洋大观 碧海莲缘 山水人家 台州时间 房产地块 东港置业 地块 浙信房产 地块 拍卖时间：2011年3月2日 土地面积：81.66亩 容积率：1.4 最大总建：7.6万 楼面价：5875元/ 拍卖时间：2009年2月 土地面积：59.97亩 容积率：1.6 最大总建：6.4万 楼面价：1696元/ 拍卖时间：2008年1月 土地面积：62.81亩 容积率：1.2 最大总建：5万 楼面价：1385/ 附件： 2008-2011年东港区域土地出让 三、别墅市场总括 1、总量有限，至今涉及别墅楼盘仅4个（山水人家、海莲山庄 、山海华府、东方茗苑），累计房源约250余套； 2、花样齐全，除海莲山庄外，其他3个楼盘均有联排、双拼； 3、销售进度比普通住宅快，（与同期住宅售价比值控制在 1:1.5-1.6，目前二手比值大约也是如此）。 普陀区别墅市场主要集中在朱家尖及附属海岛的旅游地产，考 虑二者与本案差距较大，本报告仅取项目所在东港一隅作为分 析对象，详述如下 随着普陀区政府的搬迁，东港地位的升级， 别墅市场需求量会大幅上升。 四、本案分析 地块编号占地面积最大总建 31-2地块24325.14（36.5亩）36487.7 31-4地块18865.69（28.3亩）28298.5 合 计43190.83（64.8亩）64786.2 1、基本经济指标 2、其他经济指标 容积率：11.5； 建筑密度：35%； 绿地率：25% 建筑限高：60以下 31-2地块31-4地块 1、2%的开工保证金和3%竣工保证金； 2、90平米以下比重，必须达到79.5%； 3、提供3套面积约为120,按市场价70%出售 ； 4、无偿提供住宅总建的2%公共租赁房屋； 5、与东港投资发展签订市政设施保护 协议作为土地交付条件。 6、商业总建控制在4500以内 1、配备开闭所一座（交250万给东港投资集团 ） 2、2%的开工保证金和3%竣工保证金； 3、90平米以下比重，必须达到79.5%； 4、批发零售建筑面积控制在3500以内。 5、提供2套面积约为120,按市场价70%出售 ； 6、无偿提供住宅总建2%的公共租赁房屋； 7、商业总建控制在3500以内 2、限制条件 3、产品配比 31-2地块31-4地块备注 产品配比 总建面积（单位） 产品配比 总建面积（单位） 商业 4500 商业 3500 按土地挂牌文件规定 物业 255 物业 198 按总建0.7%的配比 高层 25227 高层 19557 按住宅总建79.5%的 配比 别墅6505 别墅5043 减去高层总建 合计 36487合计28298 4、总销估算 二、高层总建与总销计算问题（受出让文件限制，住宅总建2%归政府） 1、31-2高层总建25227 ，（给政府635 ），实可售24592； 2、31-4高层总建19557 ，（给政府492 ），实可售19065 ； 备注： 一、碧海莲缘商铺简报 1、开间4-5米；进深10米； 2、以1通2层形式发售； 3、一层4.25米，二层2.9米 4、单套面积区间80-100； 5、发售均价4.6万/。 5、开发成本 宁波同类产品，测算概估