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房地产估价 方法与案例 一、房地产及其描述对象 二、房地产价格和价值 三、房地产价格影响因素 四、房地产估价概述 主要内容 1.房地产的定义 土地土地 其他地上其他地上 定着物定着物 从自然属 性或物理 的角度看 建筑物建筑物 一、 房地产及其描述 其他地上定着物是指固定在土 地或建筑物上不能分离，或虽然可 分离，但是分离后不经济或分离后 会破坏土地、建筑物的完整性，使 土地或建筑物的价值或功能明显受 到损害的物体，如花园、围墙、地 下管线等。 实物实物 区位区位 从从价值的价值的 角度角度看看 权益权益 三者的结合体三者的结合体 ( (即房地产价值即房地产价值 主要决定于这主要决定于这 三者因素三者因素) )。 (1)“(1)“房地产房地产”：可指土地，也可指建筑物，：可指土地，也可指建筑物， 还可指土地与建筑物的合成体还可指土地与建筑物的合成体( (即即“房地房地”) )。 (2)“(2)“房地房地”：专指土地与建筑物的合成体。：专指土地与建筑物的合成体。 (3)“(3)“土地土地”：仅指土地部分。：仅指土地部分。 (4)“(4)“建筑物建筑物”：仅指建筑物部分。：仅指建筑物部分。 2.估价中对房地产的界定 建筑物包括房屋和构筑物两大类。 (1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、 工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活 动的空间场所。 (2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们 一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟 囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝 等。 3.建筑物的含义 影响建筑物价值的因素 坐落 位置 建筑物的坐落位置与其占用的宗 地相同，包括建筑物所处区域、 城市、周围环境和具体地点。对 于房地形态的房地产来说，建筑 物的坐落位置对房价有着非常大 的影响。 面积 大小 占地面积 建筑面积 使用面积 套内面积 房屋建筑中各层外 围结构水平投影面 积的总和。包括使 用面积和结构面积 销售面积（套建筑 面积）套内建筑 面积分摊的公用 建筑面积 低层房屋：13层 多层房屋：46层 中高层房屋：710层 高层房屋：10层以上 超高层房屋：100米以上 层数 高度 建筑 结构 砖混结构砖混结构 框架结构框架结构 剪力墙结构 框剪结构 筒体结构 排架结构排架结构 用途 居住 商业 工业 办公 不同用途的建筑物， 其建筑结构、平面布 置与配套设备有很大 不同，对建筑物的成 本造价有很大影响。 装修 情况 内装修 外装修 需要了解装修的标准 和程度，所用材料的 品质及装修质量等。 装修标准包括毛坯房 、初装修、普通装修 、高档装修等。 附属建 筑设备 建筑物各 类设备的 质量 维修情况 主要包括给排水、采 暖、通风、空调、电 气及智能化楼宇设备 。需要了解它们的配 置和性能、质量和维 修保护情况。 建成年月 和使用保 养情况 建筑物竣 工日期 地基的稳 定性 重点考察建筑物新旧 程度和建成年月、使 用保养情况之间的关 系。 建筑物新 旧程度 沉降情况 公共配套 设施完备 程度 城市基础 设施 反映其完备程度的指 标主要有设施水平、 设施的保证率和齐备 程度。 社会公共 服务设施 产权状况 在中国大陆，建筑物与 土地的所有制不同，土 地全部是公有的，建筑 物可以私人所有。 （1）实物 实物是指房地产中有形的部分，如建筑物的结构、 设备、装修，土地的形状、平整度等。 （2）权益 权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括 权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为基础 。 实物和权益对房地产价值的影响均很大！ （1）区位 区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和 距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及 外部配套设施等方面。 4、实物、权益和区位的含义 房地产 权利 所有权 使用权 租赁权 抵押权 典权 1 9 所有权是指房地产所有人在法律规定的 范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权 利(具有排他性)，包括占有、使用、收益和 处分的权利； 使用权是指房地产使用者对他人所有的 房地产享有占有、使用、收益的权利； 租赁权是指以支付租金的方式从房屋所 有人或土地使用人那里获得占有、使用房地 产的权利； 房屋 土地 2 0 抵押权是指债权人对债务人不转移占有 而仅作债权担保的房地产，在债务人不履行 债务时，就该房地产的变现价款优先受偿的 权利； 典权是指支付典价占有他人房地产而为 自己使用、收益的权利，典权是中国特有的 一种物权形式。 房地产估价是评估房地产的价值。价值 的外在表现是价格。理论上是价值决定价 格，实践中却是通过价格来了解价值。因 此，做好房地产估价不仅要对房地产价值 ，而且要对房地产价格有全面、深入和正 确的认识。 二、房地产价格和价值 价格是为获得一种商品或服务所必须付出 的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用 货币形式来偿付。现象 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结 在商品中的抽象人类劳动。本质 房地产价格是获得他人的房地产所必须付 出的代价货币额、商品或其他有价物。 （一）房地产价格的含义 1、房地产价格既有买卖价格，又有使用价格 （租金）。（一般商品主要是买卖价格） 2、房地产价格受区位的影响很大。（一般商 品与区位关系不大） 3、房地产价格实质上是房地产权益的价格。 （一般商品主要是物品本身的价格） （二）房地产价格特征 4、房地产价格形成时间较长。 因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以 比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都 很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间 内达成。 5、房地产价格容易受交易者的个别因素的影 响。（一般商品不易受交易者个别情况左右） 不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽 相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相 同。 1、买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将 其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他 人支付的货币额、商品或其他有价物。 2、租赁价格：房地产权利人作为出租人将其 房地产出租给承租人使用，由出租人收取或承租 人支付的货币额、商品或其他有价物。 （三）房地产价值和价格的种类 3、抵押价值：为向银行抵押的需要，估价人 员评估的作为抵押依据的价值。 4、保险价值：为确定保险金额提供参考依据 而评估的价值。 5、计税价值：为课税的需要，估价人员评估 的作为计税依据的价值。 6、征收价值：政府强制取得房地产时应给予 的补偿金额。 7、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。 8、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的 价格。 9、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价 格。等同于一般人们所说的房价。 房地价格=土地价格+建筑物价格 1010、现房价格：、现房价格：是指以是指以现状房地产现状房地产为交易标为交易标 的的价格。的的价格。 1111、期房价格：、期房价格：以目前尚未建成而在将来建以目前尚未建成而在将来建 成的房屋为交易标的的价格。成的房屋为交易标的的价格。 在现实中，房地产价格水平及其变动，是由 众多影响房地产价格的因素共同作用的结果。其 中有些影响因素是可以量化的。例如，房地产的 区域因素、房地产的自身因素等是可以量化的， 它们可以在房地产评估时直接加以考虑或者予以 调整。但是大量的影响因素是不能量化的。例如 ，经济因素、社会因素、制度政策因素等，对于 不能量化的影响因素，则在估价时不能通过修正 、调整等方法予以考虑。如果在估价时不考虑那 些不可量化的影响因素，势必影响评估的结果。 三、房地产价格影响因素 因此，对于不可量化的影响因素，就要求估 价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然 ，这就需要估价人员全面认识房地产价格的 影响因素。 房地产价 格影响因 素 自身因素自身因素 外部因素 土地因素土地因素 人口因素人口因素 制度政策因素制度政策因素 经济因素经济因素 社会因素社会因素 建筑物因素建筑物因素 第二部分：房地产估价方法 一、市场法 二、收益法 三、成本法 主要内容 房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的 测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一 宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求 取： （1）最近同类房地产在市场上是以什么价格进 行交易的？市场法 （2）如果直接利用该房地产预计可以获得多少 收益？收益法 （3）重新开发或建造同类房地产需要多少费用 ？成本法 10、估价方法 （一）概念 是将估价对象与估价时点近期有过交易的类 似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理 价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价 格又称比准价格。 一、市场法 关键 选择类似房地产 是指与估价对象处于同一供求圈 内，并在用途、规模、档次、建 筑结构等方面与估价对象相同或 相近的房地产。 同一供求圈是指与估价对象具有替 代关系、价格互相影响的适当范围 ，包括邻近地区和类似地区。 本质 以房地产的实际成交价格为导向 求取房地产的价值，通常把市场法 测算出的价值称为“比准价格” （二）理论依据 替代原理:替代原理作用于房地产市 场，表现为效用相同、条件相近的房 产价格总是相互牵引，趋于一致。 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地 区，而且有广泛市场交易的房地产类型。 也即：同种类型的数量较多且经常发生交 易的房地产。如：住宅、写字楼、商铺、 标准厂房、房地产开发用地。 （三）适用对象 难以采用市场法估价的房地产： 1.数量很少的房地产，例如特殊厂房、机 场、码头、博物馆、寺庙、古建筑等； 2.很少发生交易的房地产，例如学校、医 院、行政办公楼等； 3.可比性很差的房地产，例如在建工程等 。 1、可选取的交易实例应数量充足，一般 要求理想的交易实例有10个以上，其中 与待估房地产状况最接近的实例要有3 4个。 2、成交实例与待估房地产差异小。 3、交易实例资料应完整、准确，各种因 素对价格影响易量化。 总之，市场法的使用条件是在估价时点的 近期有较多的类似房地产的交易。 （四）使用条件 （五）市场比较法的估价步骤（五）市场比较法的估价步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行房地产状况修正 求取比准价格 注重平时交易 实例的积累 1 1、搜集交易实例、搜集交易实例 途径 查阅政府有关部门的房 地产交易登记等资料 查阅报刊上有关房地产出售 、出租广告、信息资料 参加房地产交易会，了解房地产价格行 情，搜集价格信息，索取有关资料 向房地产交易当事人、四邻、经纪人、 金融机构、司法机关等调查了解 以房地产购买者的名义，与房地产 出售者，如开发商、代理商等洽谈 内容 交易双方的基本情况及交易目的 交易实例房地产状况 成交价格及价格类型 成交日期 付款方式 交易情况 如总价、房屋总价、如总价、房屋总价、 土地总价及相应单价土地总价及相应单价 ；如拍卖价格、招标；如拍卖价格、招标 价格、协议价格；如价格、协议价格；如 美元、港币、日元等美元、港币、日元等 如交易税费的负担方式，有如交易税费的负担方式，有 无隐价瞒价情况以及有无债无隐价瞒价情况以及有无债 务清偿、人为抬价或亲友间务清偿、人为抬价或亲友间 交易，合并土地的买卖等特交易，合并土地的买卖等特 殊交易情况。殊交易情况。 名 称 坐 落 卖 方 买 方 成交价格货币种类成交日期 付款方式 房 地 产 状 况 说 明 区位状况说明 权益状况说明 实物状况说明 交易情况说明 坐落位置图建筑平面图 房地产交易实例调查表 房地产类型： 用途应相同 权利性质相同 规模相当 建筑结构应相同 所处地段应相同 估价时点应相近，相差1年以上不宜采用 价格类型应相同 成交价格为正常价格，或可修正为正常价格 2 2、选取可比实例、选取可比实例 要求要求 3 3、建立比较基准、建立比较基准 统一房地产范围统一房地产范围 统一统一付款方式付款方式 统一统一价格单位价格单位 估价中价格通常以一 次付清所需支付的金 额为基准 统一房地产范围即是进行统一房地产范围即是进行“ 有无对比有无对比”并消除由此导致并消除由此导致 的价格差异。的价格差异。 1.1.带有债权债务的房地产；带有债权债务的房地产； 2.2.含有非房地产成分；含有非房地产成分； 3.3.房地产实物范围不同。房地产实物范围不同。 统一价格表示单位统一价格表示单位 统一币种和货币单位统一币种和货币单位 统一面积内涵和单位统一面积内涵和单位 4 4、交易情况修正、交易情况修正 （1 1）含义：）含义： 交易情况修正是指交易情况修正是指排除排除交易行为中的交易行为中的特殊特殊 因素所造成因素所造成的可比实例成交价格的可比实例成交价格偏差偏差，将可比，将可比 实例的成交价格调整为正常价格。实例的成交价格调整为正常价格。 （2 2）造成成交价格偏差的原因）造成成交价格偏差的原因 有特殊利害关系人之间的交易；有特殊利害关系人之间的交易； 急于出售或急于购买的交易；急于出售或急于购买的交易； 受债权债务关系影响的交易；受债权债务关系影响的交易； 交易双方或一方对房地产市场信息了解不充交易双方或一方对房地产市场信息了解不充 分分 相邻房地产的合并交易；相邻房地产的合并交易； 交易税费非正常负担的交易。交易税费非正常负担的交易。 测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响 程度；程度； 利用百分率法和差额法进行交易情况修正，利用百分率法和差额法进行交易情况修正， 求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用 百分率法进行交易情况修正百分率法进行交易情况修正 。 已知某一房地产的正常价格为已知某一房地产的正常价格为15001500元元/m2 /m2 ，可，可 比实例价格比正常价格高比实例价格比正常价格高10%10%，求可比实例的价，求可比实例的价 格？格？ 可比实例价格可比实例价格= =正常价格正常价格* *（1+10%1+10%）=1500*=1500*（ 1+10%1+10%）=1650=1650元元/m2 /m2 （3 3）交易情况修正的方法）交易情况修正的方法 5 5、交易日期修正、交易日期修正 （1 1）含义：）含义： 将可比实例在将可比实例在其成交日期其成交日期时的价格调整为时的价格调整为 在在估价时点估价时点的价格的过程称交易日期修正。的价格的过程称交易日期修正。 （2 2）采用百分率法修正，其公式为：）采用百分率法修正，其公式为： 可比实例在估价时点时的价格可比实例在估价时点时的价格= =可比实例在成可比实例在成 交日期时的价格交日期时的价格交易日期修正系数交易日期修正系数 （3 3）交易日期修正的具体方法）交易日期修正的具体方法 u利用房地产价格指数进行修正 u利用房地产价格变动率进行修正 6 6、房地产状况调整、房地产状况调整 房地产状况修正，是将可比实例在其房地 产状况下的价格调整为在估价对象房地产状 况下的价格。 包括 区域因 素修正 个别因 素修正 权益因 素修正 包括地段位置、繁华程包括地段位置、繁华程 度、环境状况、交通状度、环境状况、交通状 况、配套设施等况、配套设施等 包括新旧程度、建筑结构、临街包括新旧程度、建筑结构、临街 状况、朝向、楼层、层高、宽深状况、朝向、楼层、层高、宽深 比率、通风采光、房型功能、建比率、通风采光、房型功能、建 筑装修等筑装修等 包括年限修正、产权状况修正等 7 7、求取比准价格、求取比准价格 （1）求取单个可比实例比准价格的方法 连乘形式： 估价对象价格=可比实例价格交易情况修正系 数交易日期调整系数房地产状况调整系 数 比准价格 可比实 例价格 = 100 ( ) ( ) 100 ( ) 100 （2）多个比准价格综合方法 l简单算术平均法 l加权算术平均法 （一）概念 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估 价对象房地产未来各期的正常纯收益（客观纯收 益）折算到估价时点上的现价，求其之和，以此 估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采 用收益法得出的价格，称为收益价格。是收益性 房地产价格评估的常用方法。 二、收益法 将估价时点视为现在，那么，在现在购买一 宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的 收益年限内可源源不断地获取净收益，如果现有 某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值 之和等值，则一货币额就是该宗房地产的价格。 收益法是建立在资金具有时间价值的观念上 的。 （二）收益法的理论依据（预期原理） 收益性房地产的价值就是该房地产未来净收 益的现值之和，其高低取决于下列因素： 可获净收益的大小； 可获净收益期限的长短； 获得该净收益的可靠性。 （三）收益法适用的对象和条件 对象： 有收益或有潜在收益的房地产。 条件： 房地产的收益和风险都能够量化。 （四）收益法的步骤 搜集有关房地产收 入和费用的资料 预测估价对象的未来收益 求取报酬率、资本化率 选用适宜的收益法计算公式 （1）房地产的未来收益 1 1、净收益的求取、净收益的求取 持有收益房地产特定权利的收益，包括收取持有 期间的房地产所有利润，加上终结期对房地产的 处置收益。 （2）经营费用的构成 固定费用固定费用 变动费用变动费用 （3）净收益求取中需要注意的问题 净收益是正常的客观净收益，是指在房地产 最有效的使用状态下，在使用者正常经营能 力下所提供的收益，它必须是持续有规律和 安全可靠的，需要排除房地产使用过程中受 经营管理水平、不可抗力、不合理或人为的 特殊、偶然因素（如投机、违法、高风险） 对净收益的影响。 对于出租房地产而言，净收益为净租金收入 ，即从有效毛租金中扣除维修费、管理费、 税费、保险费等四项成本。没有签订租赁合 同的，有效毛租金采用市场客观租金；有租 赁合同的，合同期内有效毛租金应采用合同 约定租金，并且按租赁合同约定的内容扣除 成本费用，合同期外应采用市场客观租金， 扣除客观费用。 营业面积和可出租面积不应包括管理用房 、设备房所占的面积，它们的收益已经暗 含于客房、餐饮、公寓及其它可直接盈利 部分的收益之中。 房地产的收益年限是标的物自估价时点起至 未来可获收益的年数。收益年限应根据标的 物的不同，在房地产自然寿命、法律规定、 合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济 寿命来确定。一般情况下，标的物的收益年 限为其剩余经济寿命，其中，土地为剩余使 用年限；对于土地与建筑物合成体的估价对 象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地 使用年限一起结束的，应根据土地剩余使用 年限确定收益年限； 如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结 束的，应先根据建筑物的剩余经济年限确定 收益年限，选用相应收益年限的公式计算， 然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿 命的土地剩余使用年限价值的折现值。 2 2、报酬率的求取、报酬率的求取 （1）报酬率的实质 投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。 投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获 得的额外资金，即报酬。 报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。 报酬率=投资回报/所投入的资本 风险是指由于不确定性的存在，导致投资收益 的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。 报酬率与风险正相关。 所选用的报酬率，应等同于与获取估价对象 产生的净收益具有同等风险的投资报酬率。 不同地区、不同时期、不同用途或不同类型 的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收 益类型，由于投资风险不同，报酬率是不尽相同 的。因此，估价中并不存在一个统一不变的报酬 率数值。 累加法 市场提取法 投资报酬率 排序插入法 将报酬率视为包含将报酬率视为包含无风险报酬率无风险报酬率 和和风险报酬率风险报酬率两大部分，然后分两大部分，然后分 别求出每一部分，再将它们相加别求出每一部分，再将它们相加 利用与估价对象房地产具有类利用与估价对象房地产具有类 似收益特征的可比实例房地产似收益特征的可比实例房地产 的价格、净收益等资料，选用的价格、净收益等资料，选用 相应的报酬资本化法公式，反相应的报酬资本化法公式，反 求出报酬率的方法求出报酬率的方法 （2）报酬率的求取方法 投资类型及其风险 报酬率 报酬率应落的区域 投资报酬率 排序插入法 （一）概念 重置成本法是求取标的建筑物在估价时点时 的重新建造价格，然后扣除折旧，加上土地的价 格，以此估算标的不动产的客观合理价格或价值 的方法。重置成本法也可以说是以不动产价格各 构成部分的累加为基础来估算不动产价格的方法 。 三、成本法 （二）理论依据 生产费用价值论 卖方的 角度 替代原理 买方的 角度 （三）适用范围 新的或相对较新的建筑物的价值评估 当有充分资料可以衡量其折旧时，也 可用于旧建筑物的价值评估 拟建建筑物、特殊目的或特制不动产 以及其他在市场上很少交易的不动产 的价值评估 新开发土地的价值评估 特殊评估目的下的不动产价值评估， 如抵押价格、征用价格、保险价格等 （四）应用限制 一般不赞成单独对土地运用重置成本 法估价，使用这种测算方法不仅有困 难而且不规范，在理论上也缺乏依据 （新开发土地除外）。 对于使用期过长或特别旧的房产，很 难准确计量其价值损耗，即折旧；另 一方面，这一方法很难估计由于设计 、式样等的规格与质量，以及施工人 员的素质所造成的建筑物质量上的差 异。 （五）成本法的步骤 估算土地价格 估算建筑物重新建造价格 估算建筑物折旧 估算建筑物净值 估算不动产价格 1 1、估算土地价格、估算土地价格 新开发土地 土地价格 = 土地取得费用 土地开发成本销售税费 投资利息开发利润 2 2、建筑物重新建造价格的估计、建筑物重新建造价格的估计 （1）概念 建筑物的重新建造价格是假设在估价时点 重新取得或重新开发、重新建造全新状况的标 的不动产所需的一切合理、必要的费用、税金 和应得的利润之和。 重新建 造价格 重置成本 重建成本 以有效价值日期当时的价格，使 用原建筑物相同的建材、建筑标 准、设计、规划、施工质量，并 包含有与标的不动产相同的功能 不足、功能过当和过时的情况下 ，复制与标的不动产完全一样的 新建筑物所需的建造成本。 以有效价值日期当时的以有效价值日期当时的 价格，使用价格，使用现代现代建材和建材和 现行的标准、设计和布现行的标准、设计和布 局，建造与标的不动产局，建造与标的不动产 具有具有相同效用相同效用的新建筑的新建筑 物所需的建造成本。物所需的建造成本。 重置成本 重建成本 适用于