2010年10月20日沈阳昱宽地产长白地块前期可研分析报告.doc

昱宽地产长白地块前期可研分析报告时间date/ 2010/10/20服务客户client/ 昱宽房地产开发有限公司服务公司service company/ 沈阳朗奇传播机构 22566812/7注/请确认方案后签字传回notice: please confirm and signature ,then fax to (024)22566915目录第一章 宏观投资环境和宏观市场研究1.1、国内经济发展态势研究1.2、国内地产政策态势研究1.3、国内房地产市场运行态势研究1.4、国内经济、地产政策和房地产市场的总体风险度评估第二章 沈阳市投资环境和宏观房地产市场研究2.1、沈阳市城市概况2.2、沈阳市经济运行态势研究2.3、沈阳市房地产市场运行态势研究2.4、沈阳市城市规划研究第三章 沈阳市各区房地产市场运行研究3.1、沈阳市各区土地市场运行态势研究3.2、沈阳市各区商品住宅市场运行态势研究3.3、沈阳市各区商业用房市场运行态势研究第四章 重点区域研究（浑南新区）4.11、区域概述4.12、区域规划及利好政策研究4.13、浑南房地产市场运行态势研究4.14、浑南奥体板块重点竞品数据与分析4.15、浑南奥体板块重点竞品数据汇总分析4.16、浑南奥体板块的客群分析4.17、浑南区域对长白区域的竞争分析（长白区域）4.21、区域概述4.22、长白区域规划研究4.23、长白地区政府未来的工作重点4.24、长白区域房地产市场运行态势研究4.25、长白重点竞品数据与分析4.26、长白重点竞品的数据汇总分析4.27、长白客群分析第五章 项目综合研究5.1、地块主要规划技术指标5.2、项目swot分析5.3、项目开发及规划建议5.4、项目定位5.5、项目客群定位5.4、针对整体项目和住宅部分的营销推广（竞争）策略建议5.5、针对底商的营销推广（竞争）策略建议第六章 可行性研究结论与风险防范建议6.1、可行性研究结论6.2、风险防范建议一、宏观投资环境和宏观市场研究（国内经济、地产政策和房地产市场）本节中，重点从国内经济、地产政策和房地产市场运行状况这三个方面对国内宏观形势进行解析，并在此基础上作出相应预测，为本项目的开发决策提供宏观参考依据。1.1国内经济发展态势研究预测：中短期内国内经济大势趋稳，但仍存在反复的可能。从外部环境看，目前世界经济（以美欧日为代表）已经企稳回升，未来我国经济发展的外部环境将进一步改善，拉动经济增长三驾马车之一的净出口增长也将得以恢复。从国内经济增长趋势看，在度过2008年-2009年的经济低谷后，国内消费、投资增速趋于平稳(见cpi、ppi走势图及相关数据)，消费者信心显著回升（见消费者信心指数走势图及相关数据），据此分析，国内经济增速很可能将步入一个短期回升中期趋稳的阶段，据相关预测，未来两年我国经济增长率仍将维持在9%左右的较高水平。（图1.2008年1月-2010年8月全国、城市和农村cpi走势图）月份全国城市农村当月同比增长累计当月同比增长累计当月同比增长累计2010年08月份103.53.50 %102.8103.43.40 %102.7103.73.70 %1032010年07月份103.33.30 %102.7103.23.20 %102.6103.53.50 %102.92010年06月份102.92.90 %102.6102.82.80 %102.5103.23.20 %102.82010年05月份103.13.10 %102.5102.92.90 %102.4103.33.30 %102.72010年04月份102.82.80 %102.4102.72.70 %102.21033.00 %102.62010年03月份102.42.40 %102.2102.32.30 %102.1102.62.60 %102.42010年02月份102.72.70 %102.1102.62.60 %102102.92.90 %102.42010年01月份101.51.50 %101.5101.41.40 %101.4101.81.80 %101.82009年12月份101.91.90 %99.3101.81.80 %99.1102.12.10 %99.72009年11月份100.60.60 %99.1100.40.40 %98.9100.90.90 %99.52009年10月份99.5-0.50 %98.999.3-0.70 %98.899.9-0.10 %99.32009年09月份99.2-0.80 %98.999.1-0.90 %98.799.4-0.60 %99.32009年08月份98.8-1.20 %98.898.7-1.30 %98.799-1.00 %99.22009年07月份98.2-1.80 %98.898.1-1.90 %98.698.4-1.60 %99.32009年06月份98.3-1.70 %98.998.2-1.80 %98.798.6-1.40 %99.42009年05月份98.6-1.40 %99.198.5-1.50 %98.899-1.00 %99.62009年04月份98.5-1.50 %99.298.3-1.70 %98.999-1.00 %99.72009年03月份98.8-1.20 %99.498.6-1.40 %99.199.3-0.70 %1002009年02月份98.4-1.60 %99.798.1-1.90 %99.499.2-0.80 %100.32009年01月份1011.00 %101100.70.70 %100.7101.51.50 %101.52008年12月份101.21.20 %105.9100.90.90 %105.6101.91.90 %106.52008年11月份102.42.40 %106.3102.22.20 %106102.92.90 %106.92008年10月份1044.00 %106.7103.73.70 %106.4104.64.60 %107.32008年09月份104.64.60 %107104.44.40 %106.7105.35.30 %107.72008年08月份104.94.90 %107.3104.74.70 %107105.45.40 %1082008年07月份106.36.30 %107.7106.16.10 %107.4106.86.80 %108.32008年06月份107.17.10 %107.9106.86.80 %107.6107.87.80 %108.62008年05月份107.77.70 %108.1107.37.30 %107.7108.58.50 %108.82008年04月份108.58.50 %108.2108.18.10 %107.8109.39.30 %108.82008年03月份108.38.30 %1081088.00 %107.81099.00 %108.72008年02月份108.78.70 %107.9108.58.50 %107.6109.29.20 %108.52008年01月份107.17.10 %107.1106.86.80 %106.8107.77.70 %107.7（图2.2008年1月-2010年9月全国ppi走势图）月份当月同比增长累计2010年08月份104.34.30 %105.632010年07月份104.84.80 %105.812010年06月份106.46.40 %105.982010年05月份107.17.10 %105.902010年04月份106.86.80 %105.602010年03月份105.95.90 %105.202010年02月份105.45.40 %104.852010年01月份104.34.30 %104.302009年12月份101.71.70 %94.612009年11月份97.9-2.10 %93.962009年10月份94.2-5.80 %93.572009年09月份93-7.00 %93.502009年08月份92.1-7.90 %93.562009年07月份91.8-8.20 %93.772009年06月份92.2-7.80 %94.102009年05月份92.8-7.20 %94.482009年04月份93.4-6.60 %94.902009年03月份94-6.00 %95.402009年02月份95.5-4.50 %96.102009年01月份96.7-3.30 %96.702008年12月份98.9-1.10 %106.882008年11月份1022.00 %107.602008年10月份106.66.60 %108.162008年09月份109.19.10 %108.332008年08月份110.110.10 %108.242008年07月份11010.00 %107.972008年06月份108.88.80 %107.632008年05月份108.28.20 %107.402008年04月份108.18.10 %107.202008年03月份1088.00 %106.902008年02月份106.66.60 %106.352008年01月份106.16.10 %106.10（图3.2007年1月-2010年7月国内消费者信心指数走势图）月份消费者信心指数消费者预期指数消费者满意指数2010年07月份107.8108.6106.42010年06月份108.9109.3108.22010年05月份108108.2107.72010年04月份106.6106.8106.22010年03月份107.9108.2107.52010年02月份104.2104.5103.72010年01月份104.7104.6104.82009年12月份103.9104103.82009年11月份88.689.487.32009年10月份87.5102.388.52009年09月份88.188.787.22009年08月份8888.587.32009年07月份87.587.887.12009年06月份86.586.9862009年05月份86.787.186.12009年04月份86.186.585.62009年03月份8685.986.12009年02月份86.586.786.32009年01月份86.886.986.62008年12月份88.787.6882008年11月份90.290.889.22008年10月份92.494.289.82008年09月份93.495.6902008年08月份93.79690.22008年07月份94.596.990.82008年06月份94.196.590.62008年05月份94.39790.22008年04月份9496.690.12008年03月份94.597.190.72008年02月份94.396.890.52008年01月份95.698.691.22007年12月份96.999.593.12007年11月份9698.7922007年10月份96.599.292.42007年09月份9799.7932007年08月份97.399.993.32007年07月份96.799.2932007年06月份97.510094.52007年05月份96.799.1932007年04月份96.298.892.42007年03月份95.297.491.82007年02月份95.898.691.72007年01月份96.399.192.1但另一方面，出于对通胀问题的担忧（cpi超过3%即可认为呈现通胀），未来，政府投资和流动性货币的扩张力度很可能将呈现收缩态势(见国内新增信贷指数走势图)，从而对国内投资和消费产生紧缩效应。同时历史数据也反映出一定的隐忧（见历年gdp及增长率走势图），自改革开放以来，我国经济增长经历了三大周期，第一个经济周期(1979-1990年)的高峰出现在1984年(gdp增长15.2%)，低谷出现在1990年(gdp增长3.8%)。第二个经济周期(1991-2001年)的高峰出现在1992年(gdp增长14.2)，低谷出现在1999年(gdp增长 7.1%)。第三个周期从2002年开始，2007年达到了高点(gdp增长11.9%)，低谷出现在2008年和2009年。参考历史规律，历次高峰之后必将经历5-6年的经济增速回调期，也就是说，未来2-3年内，不排除国内经济增速出现反复的可能。（2009年gdp增长在7.7%，2008年在gdp增长在9%）（图4.2008年1月-2010年9月国内新增信贷指数走势图）月份当月(亿元)同比增长环比增长累计(亿元)同比增长2010年09月份595515.25 %9.23 %63000-27.32 %2010年08月份545232.85 %2.33 %56956-30.13 %2010年07月份532849.70 %-11.70 %51504-33.47 %2010年06月份6034-60.60 %-5.63 %46176-37.50 %2010年05月份6394-4.12 %-17.39 %40142-31.44 %2010年04月份774030.80 %51.56 %33748-35.00 %2010年03月份5107-73.00 %-27.05 %26008-43.25 %2010年02月份7001-34.67 %-49.63 %20901-23.28 %2010年01月份13900-14.19 %265.98 %13900-14.19 %2009年12月份3798-50.79 %28.83 %9595798.72 %2009年11月份2948-38.20 %16.52 %92159127.20 %2009年10月份253039.10 %-51.04 %89211150.10 %2009年09月份516737.90 %25.90 %86681156.00 %2009年08月份410451.20 %15.31 %81514169.20 %2009年07月份3559-6.00 %-76.74 %77410170.00 %2009年06月份15304330.00 %129.48 %73851250.00 %2009年05月份6668.87109.00 %12.69 %58547176.00 %2009年04月份591828.00 %-68.72 %52078.18190.00 %2009年03月份18917.11567.00 %76.53 %46160.18246.00 %2009年02月份10715.87340.00 %-33.85 %27243.07160.00 %2009年01月份16200102.00 %109.90 %16200102.00 %2008年12月份77181,489.00 %61.84 %4828733.00 %2008年11月份4769446.00 %162.18 %4056913.00 %2008年10月份181934.00 %-51.43 %356002.00 %2008年09月份374532.00 %37.94 %337910.60 %2008年08月份2715-10.00 %-28.89 %30246-1.00 %2008年07月份381865.00 %7.34 %285313.00 %2008年06月份3557-21.00 %11.75 %24713-2.70 %2008年05月份318328.00 %-31.39 %211561.20 %2008年04月份463910.00 %63.69 %17973-4.00 %2008年03月份2834-35.00 %16.43 %13334-6.00 %2008年02月份2434-43.60 %-69.71 %104706.60 %2008年01月份803641.60 %1,555.27 %803641.60 %从1979年-2010年历年国内生产总值及年增长率走势图可以看出，整个阶段共经历三次波峰和波谷，其中第三次波峰受世界经济危机的影响而提前截止于2007年，而第三次波谷则因政府强力宏观政策的干预而提前截止于2009年（见图5），这一反常规的经济表现似乎蕴含着一定的不确定性。（图5.1979年-2010年历年国内生产总值及年增长率走势图）1.2国内地产政策态势研究预测：短期内政策收紧，中期内政策博弈，长期内经济结构和房地产行业调整大势所趋。随着2010年国内房地产销售高峰期的逐渐淡去，政府再次“及时”祭起政策收紧的达摩利斯之剑，上调利率、上调存款准备金率、上调交易契税、三套房贷款停贷、限购令、以及呼之欲出的房地产持有税等（见2010年调控政策一览），一方面反映出政府对通胀问题、房价过度反弹、民生民怨和政府公信力的隐忧，另一方面，政府在政策出台时机的把握上仍值得思考，似乎“旺季放任自流，淡季宏观调控”的政策手法仍没有根本性的改变。 从总体趋势看，在经历2008年-2009年的政策宽松期（见存款准备金率和存贷款利率调整走势图）和2010年房地产市场的“逆政策”高涨之后，加上宏观通胀问题日益严峻，短期内宏观政策收紧是势在必行。2010年10月20日，央行在时隔近三年之后，出人意料的首度加息，即可以看做这一政策前景的显著信号。但另一方面，由于宏观经济仍未完全脱离经济危机的影响，加上“以经济增长为纲”和“土地财政”的政府体制非短期内可改变，中期内宏观政策很可能经历摇摆不定的博弈期。当然，政府不会坐视房地产长期绑架国民经济，而行业周期、人口老龄化、乃至因房价问题导致的社会矛盾的激化，都决定了在长期内经济结构和房地产行业的调整是大势所趋。（图1.2002年至今历年存贷款利率调整走势图）数据上调时间存款基准利率贷款基准利率消息公布次日指数涨跌调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度上海深圳2010年10月20日2.25%2.50%0.25%5.31%5.56%0.25%0.00%0.00%2008年12月23日2.52%2.25%-0.27%5.58%5.31%-0.27%-4.55%-4.69%2008年11月27日3.60%2.52%-1.08%6.66%5.58%-1.08%1.05%2.29%2008年10月30日3.87%3.60%-0.27%6.93%6.66%-0.27%2.55%1.91%2008年10月09日4.14%3.87%-0.27%7.20%6.93%-0.27%-0.84%-2.40%2008年09月16日4.14%4.14%0.00%7.47%7.20%-0.27%-4.47%-0.89%2007年12月21日3.87%4.14%0.27%7.29%7.47%0.18%1.15%1.10%2007年09月15日3.60%3.87%0.27%7.02%7.29%0.27%2.06%1.54%2007年08月22日3.33%3.60%0.27%6.84%7.02%0.18%0.50%2.80%2007年07月21日3.06%3.33%0.27%6.57%6.84%0.27%3.81%5.38%2007年05月19日2.79%3.06%0.27%6.39%6.57%0.18%1.04%2.54%2007年03月18日2.52%2.79%0.27%6.12%6.39%0.27%2.87%1.59%2006年08月19日2.25%2.52%0.27%5.85%6.12%0.27%0.20%0.20%2006年04月28日2.25%2.25%0.00%5.58%5.85%0.27%1.66%0.21%2004年10月29日1.98%2.25%0.27%5.31%5.58%0.27%-1.58%-2.31%2002年02月21日2.25%1.98%-0.27%5.85%5.31%-0.54%1.57%1.40%（图2.2007年至今历年存款准备金率调整走势图）数据上调时间大型金融机构中小金融机构调整前调整后调整幅度调整前调整后调整幅度2010年10月11日17.00%17.50%0.50%13.50%14.00%0.50%2010年05月10日16.50%17.00%0.50%13.50%13.50%0.00%2010年02月25日16.00%16.50%0.50%13.50%13.50%0.00%2010年01月18日15.50%16.00%0.50%13.50%13.50%0.00%2008年12月25日16.00%15.50%-0.50%14.00%13.50%-0.50%2008年12月05日17.00%16.00%-1.00%16.00%14.00%-2.00%2008年10月15日17.50%17.00%-0.50%16.50%16.00%-0.50%2008年09月25日17.50%17.50%0.00%17.50%16.50%-1.00%2008年06月25日16.50%17.50%1.00%16.50%17.50%1.00%2008年05月20日16.00%16.50%0.50%16.00%16.50%0.50%2008年04月25日15.50%16.00%0.50%15.50%16.00%0.50%2008年03月25日15.00%15.50%0.50%15.00%15.50%0.50%2008年01月25日14.50%15.00%0.50%14.50%15.00%0.50%2007年12月25日13.50%14.50%1.00%13.50%14.50%1.00%2007年11月26日13.00%13.50%0.50%13.00%13.50%0.50%2007年10月25日12.50%13.00%0.50%12.50%13.00%0.50%2007年09月25日12.00%12.50%0.50%12.00%12.50%0.50%2007年08月15日11.50%12.00%0.50%11.50%12.00%0.50%2007年06月05日11.00%11.50%0.50%11.00%11.50%0.50%2007年05月15日10.50%11.00%0.50%10.50%11.00%0.50%2007年04月16日10.00%10.50%0.50%10.00%10.50%0.50%2007年02月25日9.50%10.00%0.50%9.50%10.00%0.50%2007年01月15日9.00%9.50%0.50%9.00%9.50%0.50%（数据3.2010年房地产市场调控政策一览）时间措施要点2010.09.29中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。2010.09.18李克强：加快公租房建设 坚决抑制投机性需求加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房.2010.09.08京沪先行启动空置房调查 空置率数据暂难出炉北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于空置房的调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包括北京、上海、广州等四五座城市。2010.09.04首批十城市土地规划获批 102市须上报总体规划国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土地利用总体规划正式进入批准阶段。2010.08.02国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。2010.07.12银监会：严格执行差别化房贷政策 不能动摇针对近日有媒体关于个别地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策。2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.05.22广州出台国十条楼市新政细则 未停止三套房贷广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重点清算和稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。2010.05.22重庆楼市新政出台未对第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施。2010.05.06深圳版新国十条出炉 暂停三套房贷款 全文5月6日，深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会 保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.04.30北京出台地方楼市新政 同一家庭限新购一套房 暂停三套及以上房贷、首提个人售房计税、限制外地人购房同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。2010.04.21二套房以住房套数界定 不再以贷款为准银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 vip 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。1.3国内房地产市场运行态势研究预测：短期内（2011年1季度前）宏观政策收紧推动房地产销售和价格增速放缓，中期内（2013年之前）后续供给压力并不显著，保证房地产市场持稳运行。 经历了2009年和2010年房地产销售和价格的高速增长之后（特别是二线城市），在近期宏观政策和市场回调压力的作用下，短期内（2011年1季度之前）整体销售和价格增速将呈现回调的趋势。然而，由于市场后续供给压力并不显著（由土地开发走势可以判断出），加上政府出于经济增长的考虑也不可能过度打压房地产市场，2011年如果国际经济平稳，国内宏观政策无过度紧缩之势，则国内房地产市场仍将保持平稳运行的态势。（图1.2009年1月-2010年9月国内房地产指数走势图）月份国房景气指数土地开发面积指数销售价格指数指数值同比增长指数值同比增长指数值同比增长2010年09月份103.523.52 %94.10-5.90 %109.109.10 %2010年08月份104.114.11 %94.42-5.58 %109.309.30 %2010年07月份104.724.72 %94.87-5.13 %110.3010.30 %2010年06月份105.065.06 %93.22-6.78 %111.4011.40 %2010年05月份105.075.07 %90.15-9.85 %112.4012.40 %2010年04月份105.665.66 %88.45-11.55 %112.8012.80 %2010年03月份105.895.89 %87.07-12.93 %111.7011.70 %2010年02月份105.475.47 %88.39-11.61 %110.7010.70 %2010年01月份100.000.00 %100.000.00 %109.509.50 %2009年12月份103.663.66 %95.69-4.31 %107.807.80 %2009年11月份102.782.78 %95.36-4.64 %105.705.70 %2009年10月份102.032.03 %94.59-5.41 %103.903.90 %2009年09月份101.081.08 %93.93-6.07 %102.802.80 %2009年08月份100.080.08 %93.25-6.75 %102.002.00 %2009年07月份98.01-1.99 %92.55-7.45 %101.001.00 %2009年06月份96.55-3.45 %92.39-7.61 %100.200.20 %2009年05月份95.94-4.06 %100.010.01 %99.40-0.60 %2009年04月份94.76-5.24 %98.30-1.70 %98.90-1.10 %2009年03月份94.74-5.26 %97.43-2.57 %98.70-1.30 %2009年02月份94.86-5.14 %95.76-4.24 %96.50-3.50 %2008年12月份96.46-3.54 %97.23-2.77 %-2008年11月份98.46-1.54 %96.83-3.17 %86.50-13.50 %2008年10月份99.68-0.32 %97.70-2.30 %100.000.00 %2008年09月份101.151.15 %98.89-1.11 %100.000.00 %2008年08月份101.781.78 %100.380.38 %100.000.00 %2008年07月份102.362.36 %101.511.51 %100.000.00 %2008年06月份103.083.08 %102.132.13 %100.000.00 %2008年05月份103.343.34 %102.152.15 %100.000.00 %2008年04月份104.074.07 %102.532.53 %100.000.00 %2008年03月份104.724.72 %102.892.89 %100.000.00 %2008年02月份105.555.55 %104.934.93 %100.000.00 %（备注：国房景气指数也称国房指数，是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，这是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由8个分类指数合成运算出来的综合指数。其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为投资者选择投资机遇提供统计信息。 ）1.4国内经济、地产政策和房地产市场的总体风险度评估 总体看，中期内市场持稳面偏大，投资的宏观风险度较小。二、沈阳市投资环境和宏观房地产市场研究2.1沈阳市城市概况2.11地理位置、气候沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属于温带半湿润大陆性气候，全年气温变化范围在-29-36之间，年平均气温6.7-8.4，极端气温最高34.6，最低-30.6。全年降水量600-800毫米，1951年至2007年市区年平均降水量711.6mm, 全年无霜期150-170天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。 冬寒时间较长，少雪；夏季时间较短，多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。【沈阳城市区位图】2.12城市面积、行政区划沈阳市东西宽115公里，南北长205公里，辖区总面积1.3万平方公里，其中市区面积3495平方公里。现管辖10区、1市、3县及113个行政街道、85个乡和55个镇。2.13城市战略地位沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。【辽宁省各城市区位图】22沈阳市经济运行态势研究预测：2011年-20