2008年7月惠州大亚湾房地产市场分析报告.doc

20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1 1 大亚湾房地产市场播报 （7 7 月刊第七期）月刊第七期） 目目录录 一、7 月份市场综述 2 二、大亚湾宏观政策和片区热点播报 .2 1.1 惠州：“你好，惠州”万科正式亮相惠州2 1.2 大亚湾：中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛3 1.3 大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾 4 1.4 大亚湾：欲建“现代滨海商都”. . . . . . . . 5 三、土地市场 .6 1大亚湾区域 7 月土地转让情况. 四、一手房市场 .6 17 月重点在售楼盘供销数量. 7 27 月重点将售楼盘基本情况及营销节点 7 五、客户分析 .10 六、下月市场展望 .11 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 2 2 一、大亚湾一、大亚湾 7 7 月市场综述月市场综述 综观整个 7 月份，大亚湾房地产市场成交量较之前几月有所下跌。一级土地市场只有 6 月份一副用地 在挂牌转让，在 6 月并未成交，挂牌起始价均在 750 元/平米。土地市场面临新的调整，开发商拿地趋于 谨慎。 二级市场趋于平稳，无明显变化，重点楼盘均有走量。价格波动性不大，保持平稳，部分楼盘采取 低折扣和特价房及各类活动来刺激市场，取得了一定的效果并引起深圳客户的关注。同时受市场存量和政 策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市，下半年会有较大的新推楼盘入市，整个大亚湾房地产市场的竞 争将更加白热化。 二、大亚湾宏观政策和片区热点播报二、大亚湾宏观政策和片区热点播报 1.1 惠州:“你好，惠州”万科正式亮相惠州 2008 年 7 月 25 日，对惠州楼市而言，是个大事件的日子。今日 18 点整，万科惠州新品发布会暨万客 会启动仪式在美丽的西湖之畔康帝国际酒店隆重召开，这也标志着万科新项目万科金域华庭正式亮相惠 州。 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 3 3 出席本次仪式的领导嘉宾有万科深圳区域常务副总经理肖楠、深圳总经理蒋春阳、以及万科惠州总经 理杨津湘等，来自凤凰卫视的著名主持人陈晓楠主持了本场仪式。在康帝酒店中国厅超大的会议的现场， 坐满了来自惠州地产界及政要人士，还有许多万客会的成员客户，现场人声鼎沸，热闹非凡，持续一个多 小时的发布会也给到场的观众带来了全新的视觉大餐。 发布会上，万科以一幕精彩绝伦的沙画艺术带来了万科对惠州的第一声候：“你好，惠州”。万科深 圳区域常务副总肖楠、万科总工程师蒋春阳、万科杨津湘等人分别从万科的发展历程、万科的建筑、万客 会等三个方面全方位展示了万科立体的形象和地位，也进一步现露出万科进驻惠州的信心和实力。 最后， 在现场无数支荧光笔的点耀下，万科与现场的观众一起进行了万客会的启动环节，也宣布了万科正式进驻 惠州这块山水宜人之城，并将在惠州掀起一阵万科热。 万科惠州项目总占地 15 万多平米，一期占地约 56000 平米，一期为 15 层小高层产品，居家型 85- 180 的二-四房，万科这回选中惠州是看好了惠州江北区的发展前景，整个江北区做为惠州 cbd 的区域， 前景不可限量，而且万科的地块规划属于江北的住宅中心区，未来的升值潜力是可预见的。 1.2 中海壳牌引来行业巨头，万科正式宣布开发大亚湾海岛 中海壳牌项目落户大亚湾畔，搅热了整个大亚湾海域。深圳万科房地产公司看中了距大项目不远的风景 优美的大辣甲海岛，正协商买下其 40 年的租赁权，拟投资 10 亿元进行旅游开发。目前大辣甲岛项目已进 入最后审批阶段。 下半年可建成高标准酒店下半年可建成高标准酒店 如不出意外，这应是深圳企业在惠州买下的第二个海岛。1998 年，几位深圳人曾花 650 万买下地处 惠东巽寮湾的三角洲岛，开创了全国之先河。 惠州市有大小海岛 140 个，其中 136 个是无居民海岛。这些海岛大都集中在大亚湾海域。大大小小的 岛屿如散落的珍珠，美不胜收。大辣甲岛就是大亚湾第二大岛，距离澳头港和中海壳牌项目都仅有十海里 左右，原称大六甲，取六岛相合之意，此处过往渔民多操潮汕话，因潮汕话中的“六”念成“辣”，于是 习称为辣甲岛。 大辣甲岛面积达 2.64 平方公里，拥有多处天然沙滩浴场和许多珍稀海洋植物，是一个风景优美的生 态岛。目前，深万科已对海岛进行了全面勘探和规划，拟分批分步骤对海岛进行全面开发。计划总投资 10 亿元，分 5 年推进。首期投资 2 亿元，将建设高标准酒店及相关旅游设施，首期工程预计今年下半年 就可建成。 冲着中海壳牌项目而来冲着中海壳牌项目而来 大辣甲岛曾是军队驻防要地，后来成了惠阳渔业局下属的咸鱼收购、加工基地。1998 年，惠阳、大 亚湾旅游部门开始把大辣甲岛作为旅游点正式向游客开放。大辣甲岛也随之多次易手，由于其投入不足， 旅游设施简陋，一直惨淡经营。 大亚湾旅游局一位负责人认为，此次深万科入主大辣甲岛，预示着大辣甲岛发展的春天真正到来了。 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 4 4 随着中海壳牌项目的落户，其周边的旅游业持续升温。深万科刚好在这个时候挟巨资切入大辣甲岛，实是 明智之举。今年年底前，中海壳牌项目正式投产。而深万科在岛上投资的高档酒店也可能随之建成。从这 点上说，深万科就是冲着中海壳牌项目而来。 他分析说，深万科对大辣甲岛的经营模式，有可能与惠东三角洲岛相类似，旅游度假和房地产业相结 合，推行会员制，走高档路线。 1.3 大亚湾：大量深圳高端置业客户流向大亚湾 进入 5、6 月份以来，由于一些开发商主动采取了加强服务与调整价格等营销措施，加上一批知 名品牌开发商开发的高品质别墅、洋房的入市，市场人气明显加强，大量深圳的高端置业客户重 新回到大亚湾。位于大亚湾大道与龙海二路交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾 ”项目， 自临时接待中心开放接受咨询 以来每天都有数十批来自深圳及周边地区的客户到现场或电话 咨询 ，一片热闹非凡的景象；而上周末，珠江东岸看楼团整整坐满了三辆大巴，重现了去年楼 市高潮时的情景。由于蓝色滨海特色、城市价值、大品牌、高品质等诸多因素的吸引，大量深圳 置业者断然走向大亚湾。 双双城城融融合合推推动动投投资资与与居居住住双双双双转转移移 大亚湾位于惠州市南部，西接深圳龙岗 ，陆路距香港 60 公里 ，海路 47 海里 ，属于广东省经 济最发达、最活跃的珠江三角洲经济区范围，并建有国家一类对外开放口岸惠州港。开 发区交通条件十分便利。距惠州机场36 公里 ，深圳机场 70 公里 ；京九铁路支线 惠（州） 澳（头）铁路已建成通车；深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过，新建成的惠澳疏港大道可与 深汕高速、惠盐高速、广汕高速、广惠高速、惠河高速连通，澳深沿海高速公路到深圳沙头 角只有 20 多公里。 大亚湾良好的投资环境，吸引了来自荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20 多个国 家和地区的客商巨额投资，其中有世界500 强企业 12 家，投资额达 43 亿美元的中海壳牌南 海石化项目及基建投资额达193 亿元人民币的 1200 万吨中国海油惠州炼油项目的先后建成及 投产，将使大亚湾形成经济总量和综合实力均处领先地位的世界级石化工业区。作为大亚湾发展 物流业主要依托的惠州港，全面开发可建成年吞吐能力超亿吨的大型深水避风良港，目前已建成 大小泊位 28 个，年吞吐能力2600 万吨，是京九铁路南端最便捷的出海口。随着香港“和记 黄埔 ”正式加盟惠州港的开发和建设以及欧德油储、中外运国际物流、荷兰孚宝、中信物流、中 铁公司等一批规模较大的物流企业相继落户，在大亚湾中转的货物日益增多，大亚湾具备了成为 华南地区重要物流中心的能力和条件。 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 5 5 另外，在深圳产业大调整的进程中，1000 亿的产业转移有一半落户到大亚湾及周边，经济上的 融合势必带动大量深圳企业主居住地的转移，移居大亚湾将成为大量深圳企业主理性的选择。 “生生活活之之城城 ”吸吸引引深深圳圳置置业业者者 在大亚湾 “五区一岸线 ”的总体规划中，北接惠阳、西邻深圳的大亚湾西区，周边群山环抱，中 间数十平方公里一马平川，被定位为大亚湾的“cld”，目前拥有 “熊猫国际 ”、“德洲城 ”、 等大批楼盘，特别是随着“珠江 东岸 ”和深圳东部集团开发的 “太阳湾 ”等高品质楼盘出现， 一座迷人的生活之城已基本成型。 在政府的规划当中，大亚湾西区确立了工业与商住并重的发展思路，除满足本片区 工业与生 活配套的用地需求外，还充分考虑了龙岗 大工业区的配套及产业 “移民 ”要求，规划了包括 南北两个生活组团和中间的工业组团。 当前， “cld”的基础建设正飞速发展，在交通上市政道路与深圳的完全对接指日可待。随着大 亚湾的路网与深圳的路网融为一体，形成大亚湾快捷的对外交通网络，将促进两地人流、物流、 资金流的快速交换，直接接受深圳强有力的经济辐射，由此成为一个区域新城市中心，将吸引大 量坑梓、 坪山 等地的原住市民迁移。 楼楼盘盘品品质质才才是是当当前前吸吸引引深深圳圳人人的的关关键键 与一年前楼市非理性高涨时不同，除了城市的未来发展、产业转移以及交通体系完善等诸多因素， 在深圳本地尚有大量 房源 积压、销售缓慢的情况下，吸引深圳人置业大亚湾的最强劲和关键的因 素是超凡品质，比如产品的稀缺性、规划设计的优秀合理性、品牌发展商的影响力等等。 在大亚湾， “熊猫国际 ”、“德洲城 ”、 “中天彩虹城 ”、“珠江 东岸 ”等一批已受到市 场热情追捧，深受深惠两地置业者青睐的项目均是四十万平方米 以上规模，出自当地甚至是全 国知名品牌房地产开发商的代表作品，品质上乘是它们最显目的共性。 在大亚湾大道与龙海二路的交汇处，由深圳东部集团开发的“太阳湾 ”项目也因超凡的品质 自接受咨询以来，受到了大批深圳高端置业者的关注。深圳市东部开发（集团）有限公司是集工 业、房地产开发、施工、酒店等为一体的大型综合开发企业，曾成功开发了瑞河耶纳、悠然天地、 英郡年华、翰岭院等一批在深圳极具代表性的高品质楼盘。据公司负责人介绍，总占地16 万多平方米，总建面达到43 万平方米的 “太阳湾 ”项目采用现代简约美式建筑风格，无论是拥 有前庭后院、屋顶花园的联排别墅，还是带观景电梯的水景洋房，或是宽景高层、花园公寓与五 星级豪华天幕会所，无一不体现了超凡建筑品质与艺术感的迷人魅力，其具有浓郁异域风情的水 景园 林设计也是东部集团斥巨资精心打造，它的成功开发代表大亚湾生活之城的建设再一次取了 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 6 6 里程碑式的进步；有市场分析，“太阳湾 ”项目的入市将在深圳人理性置业的时代在大亚湾掀 起一轮高端抢购的高潮。 1.4 大亚湾：欲建“现代滨海商都” 未来 12 年，大亚湾区将建成以中心北区为核心商业板块的“一板，两心，两轴，两带” 大物流、 大商贸、大市场的现代商业格局，拟将澳头猴仔湾建成“现代海滨商都”。这是昨日从大亚湾区惠州市 大亚湾经济技术开发区商业网点规划 （2008-2020）（送审稿）评审会上获悉的。会议审议通过了由广 东省城乡规划设计院设计的这一规划，待修改完善后报大亚湾区规划委员会批准并向市民公示。 分开发区级、次区级和社区级三级体系分开发区级、次区级和社区级三级体系 规划对大亚湾区商业功能区按等级体系划分为开发区级、次区级和社区级三级体系。区级商业功 能区形成“一板，两心，两轴，两带”的结构特征，包括了核心商业板块的中心北区、商务服务为主的中 心南区，中兴四路、中兴南路两条商业发展纵横轴，以及霞涌生态旅游带和猴仔湾商务观光带。次区级商 业功能区包括西区商业功能区、澳头老城区商业功能区、霞涌商业功能区和大亚湾大道商贸物流功能区四 个次区级商业功能区。社区级商业功能区以社区为载体进行布局，着眼于短半径的社区小商圈，立足于提 供便利服务。 建成后社会消费品零售总额达建成后社会消费品零售总额达 71.571.5 亿亿 本次规划期限为 20082020 年，分三个阶段：近期（2008 年2010 年）、中期（2011 年2015 年） 和远期（2016 年2020 年）。规划对象主要是各级商业功能区、商业中心、零售商业、社区商业（包括 零售类、餐饮类和居民服务类）、商业街、商品交易市场（包含批发市场、综合消费品市场和农贸市场） 和物流基地等商业网点的布局进行规划。 到 2020 年，大亚湾区将建成与城乡居民需求相适应的优势明显、特色鲜明、功能完善、可持续发展 能力强的消费品与生活服务市场体系，建成布局合理、综合竞争力强的现代化物流服务体系，最终成为区 域性的现代化商贸中心和物流中心。社会消费品零售总额的年均增长率不低于 16%，近期目标 2010 年将 约达 13.73 亿元，中期目标 2015 年约达 33.56 亿元，远期目标 2020 年约达 71.5 亿元。 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 7 7 三、土地市场三、土地市场 7 月份，大亚湾土地市场一共转让 1 宗土地（乃上月未成交地块） 。这宗土地位于大亚湾澳头区域， 转让的地价为 750 元/平米。 土地编号位置土地用途面积地面价使用年限挂牌起价竞拍时间备注 惠 湾地 交（告） 字2008 22 号 大亚湾澳 头妈庙地 段 居住用地 17500m2750 土地使用 年限至 2063 年 3 月 24 日 止 1312.5 万元 2008 年 6 月 5 日 9:00 时 2008 年 7 月 21 日 16:00 时 两宗地 必须同 时竞买， 不接受 分开竞 买 四、四、 7 月份大亚湾市场重点楼盘均有走量，本月的成交量有所下跌。主要原因是因为 7 月的酷暑天气影响 客户上门，并受奥运会的影响，本月的客户上门和进线量均有所小副下跌。其中惠阳彩虹城、德洲城为重 点销售楼盘。客户主要还是来自深圳，也有部分为本地及惠城客户。在价格方面，大亚湾部分楼盘稳中有 降，但幅度不大，促销方式主要采取特价房、深圳开设展场、优惠折扣和周末活动等手段，满足了部分深 圳客的心理预期。另外惠阳彩虹城也举行了开盘活动。 7 月重点在售楼盘供销数量：月重点在售楼盘供销数量： 片区片区 项目名项目名 称称 物业类型物业类型 项目性项目性 质质 推出推出 套数套数 批售面批售面 积积 均价均价7 7 月营销动作月营销动作折扣折扣 7 7 月销售月销售 套数套数 累计销累计销 售率售率 珠江东 岸 别墅住宅 295610406200 荔枝节 一次性： 9.9 1536% 德洲城小高层住宅 714 34386.9 7 4200 展场、业主 嘉年华 一次性： 9.6 按揭：9.8 3520% 观山悦小高层住宅 668540903800 看楼车 151% 西区 君汇上小高层住宅 240266603500 按揭：9.0 096% 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 8 8 城 惠丰城 花千树 二期 小高层住宅 378210003800 奥运前购买 房号一次享 受额外 88 折 一次性： 9.6 按揭 9.8 1160% 菩提园高层住宅 270224344200 按揭：9.9 045% 中铭君 豪公寓 小高层住宅 335230003800 特惠房 一次性： 9.5 按揭 9.7 145% 美岸栖 庭 小高层住宅 576379934450 荔枝节、西 瓜节、更换 代理商 一次性： 9.5 按揭：9.7 076% 爱 顿第 3 季 高层住宅 464300003600 水果节 一次性：95 按揭：97 8 秋谷阳 光里 小高层住宅 1000800003300 深圳看楼团 284% 峰景湾小高层住宅 312315443800 特惠房、派 单 一次性： 9.5 按揭：9.7 376% 新天名 城 小高层住宅 31024181.64200 大亚湾一日 游 一次性： 9.2 按揭：9.6 365% 中心 区北 区 听涛雅 苑 小高层/别 墅 住宅 81565000 复式 6200 平层 4500 别墅 12000 派单 171% 澳头海日大高层商住 320590003500095% 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 9 9 厦 隆基蓝 海湾 小高层商住 41020000 未出 价格 推出起价 2888 起 按揭：9.6 00% 东方新 天地 高层住宅 382615.75000 一次性： 9.6 按揭：9.8 0100% 总计7575 套套 2008 年后大亚湾市场走量走势图：年后大亚湾市场走量走势图： 0 20 40 60 80 100 120 140 160 3月份4月份5月份6月份7月份 销售套数 本月走量下跌分析：本月走量下跌分析： 纵观 3-7 月份的市场成交量，市场波动性较大，起伏明显。5 月份由于深圳春交会的开展和市场大趋 势的影响，整个大亚湾市场出现了一股“小阳春”的势头。成交量相比 3、4 月份有了提高，借助春交会 的势头，客户对大亚湾的关注程度也有提升。但受宏观经济影响及深圳地产大环境影响，本月成交量受到 很大影响，客户观望情绪继续加重，成交周期长。 重点关注楼盘：珠江东岸。珠江东岸由原来的均价珠江东岸由原来的均价 8000 降到现在的降到现在的 6200。价格下降幅度在大亚湾区 最大。由于市场大环境的影响，导致珠江东岸在低迷的背景下采用了降价的手段，效果明显。从珠江东岸 这个案例上可看出大亚湾整个环境受政策影响大。迫于市场的压力导致降价的结果，将重新定义湾区的地 143 套 95 套 142 套 78 套75 套 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1010 产格局。 大亚湾新出楼盘较多，货量较大，预计上市主要集中在 8-10 月份，未来下半年货量在 600000 平米以 上。受市场存量的影响，部分楼盘可能会延期开盘。未来市场竞争将更激烈，尤其是小户型产品，在投资 客锐减的情况下，销售吃紧。 重点将售项目情况：重点将售项目情况： 片区片区 项目名称项目名称物业物业位置位置 项目项目 性质性质 推出套数推出套数批售面积批售面积均价均价 预计开盘预计开盘 时间时间 太阳湾 高层、 别墅 大亚湾大道与西二大道 交汇处 住宅 146000 未定9 月 海湾首府高层西二大道交警大队东侧住宅 6567927238008 月份 永昶公寓小高层响水北路与永盛路转角住宅 19630433 未定08 年底 天顺俊园高层 大亚湾大道华南建材城 旁 住宅 39967000 未定10 月 公园道一号高层 西区西三大道（比亚迪 旁） 住宅 19630433 未定10 月 西区 惠丰城花千树 五期 小高层 大亚湾大道与西二大道 交汇处 住宅 6045798610 月 春晓花园 高层/小 高层 大亚湾大道与澳霞大道 交汇处 住宅 312240002600 中心 区 新际首座高层大亚湾体育馆对面商住 70240000 未定10 月份 新都汇小高层澳头圆盘旁住宅 澳头 滨海星城高层 澳头安惠大道南侧，靠 近澳头港 住宅 1400100000 未定9 月份 总计 5139692469 【数据来源：世联惠阳数据部】 在整体市场低迷的大背景下，众多开发商选择了延期开盘销售。在 6、7、8 月份，市场将受到地震、欧 洲杯、奥运会的影响，销售量将有一定幅度的下降。08 年下半年，大亚湾房地产市场推盘量巨增，众多 资源性大盘和投资+自住型中小盘主导市场，产品呈多样化发展。客户的主要来源依旧以深圳关内及龙岗。客户的主要来源依旧以深圳关内及龙岗 客户为主。客户为主。 四、客户分析四、客户分析 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1111 7 月份大亚湾上门及成交客户依然以深圳客户为主，包含着以龙岗为主的自住客，以二线关为主的自 住兼投资客户，以深圳关内为主的投资客户。大亚湾客户上门情况以路过为主，路过上门寻求购房机会的 这部分客户中，龙岗占的比重非常大，以下是对龙岗坪山购房群体的调查分析： 这是一群以自住为主，经济承受能力不强，主要考虑购房价格，以两房、三房为主要需求的客户，从这是一群以自住为主，经济承受能力不强，主要考虑购房价格，以两房、三房为主要需求的客户，从 7 月份大亚湾成交情况来看，客户成交周期长、观望、价格比对情况严重，楼盘销售主要以两房、三房为月份大亚湾成交情况来看，客户成交周期长、观望、价格比对情况严重，楼盘销售主要以两房、三房为 主的总体态势，与这群客户群的特征是极其相关的。主的总体态势，与这群客户群的特征是极其相关的。 五、五、 综观 7 月份大亚湾市场，受到宏观经济、深圳市场大环境、龙岗降价及受到酷暑的气候及奥运会影 响，整个大亚湾的上门量有所下跌，直接影响到各项目的成交量。德洲城 7 月份总共销售了 35 套，保持 了在大亚湾区域销售佳绩。 1)价格方面，大亚湾稳中有降，没有出现大的波动。价格方面，大亚湾稳中有降，没有出现大的波动。部分楼盘像君汇上城、峰景湾，继续打出特 价房和最后几套优惠房信息，以刺激市场。有些楼盘降低折扣，明升暗降，像君汇上城按揭付 款是 90 折；德洲城打出折扣 93 折。诸多楼盘打出低价起价策略，以刺激市场的反映和客户的 上门，如德丰雅苑打出 2480 的起价；隆基蓝海湾打出 2888 的起价。但是各项目可调整的价格 空间并不大。 2)受淡市影响，大亚湾楼盘营销推广的力度加大，方式呈多样化。受淡市影响，大亚湾楼盘营销推广的力度加大，方式呈多样化。许多项目周末特色活动吸引了 部分老客户，像开盘活动、荔枝节、西瓜节、烧烤节、泳装秀、红酒会等。部分楼盘还打出买 房送车位、购房送户口等噱头吸引客户上门。 3)客户观望情绪普遍存在，但对大亚湾的发展前景看好，但成交周期明显拉长。客户观望情绪普遍存在，但对大亚湾的发展前景看好，但成交周期明显拉长。成交客户主要还 置业目的 80% 12% 8% 自住自住兼投资投资 置业影响因素 32% 7% 26% 20% 15% 房价户型交通、配套地段区域发展潜力 愿意支付的首期 42% 32% 14% 9% 3% 6万以下6-8万8-10万10-15万15万以上 意向购买的户型 9% 16% 40% 28% 7% 单房一房两房三房四房及以上 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1212 是来自深圳，受政策影响，客户观望情绪还普遍存在。受到整体宏观经济的影响，股市与楼市 整体低迷，但在合理的价格区间下，客户还是选择购买不动产。同时随着产业转移的不断深化， 产业移民的增多，本地客户的需求趋于旺盛，自住刚性拉大。客户普遍反映对大亚湾的总体发 展前景是看好的，但对大亚湾的发展速度表示怀疑。从客户的成交分析可以看出，成交周期由成交周期由 原来的原来的 1 个星期左右到现在的个星期左右到现在的 1 个月左右，成交周期明显拉长，客户观望情绪浓厚。个月左右，成交周期明显拉长，客户观望情绪浓厚。 4)受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市。受市场存量和政策的影响，大亚湾新推楼盘普遍延期入市。下半年会有较大的新推楼盘入市， 整个大亚湾房地产市场的竞争将更加白热化。 5)八月份，受宏观经济及奥运影响，大亚湾市场将面临新的格局。八月份，受宏观经济及奥运影响，大亚湾市场将面临新的格局。八月份为举国关注的北京奥运 会，在此期间，全国人民的目光将汇集北京。客户对奥运后的宏观经济走势抱谨慎态度，并由 于八月份属于酷暑期间，将直接影响到各个项目的上门和进线量。各发展商将积极应对奥运期 间对本项目的冲击。 6)龙岗降价趋势明显，客户观望情绪进一步加剧。龙岗降价趋势明显，客户观望情绪进一步加剧。由于受深圳大背景的影响，龙岗区在政策后的 价格下跌的幅度较大，中心城的价格已由原先的 10000 以上降到现在的 6000 左右。降价幅度大， 影响深远，波及范围广。龙岗的降价直接打破了原有的价值体系，引起深圳客户进一轮的观望龙岗的降价直接打破了原有的价值体系，引起深圳客户进一轮的观望 情绪。也将直接影响到湾区所有项目的销售。情绪。也将直接影响到湾区所有项目的销售。 世联地产惠州公司惠阳营业部世联地产惠州公司惠阳营业部 2008-08-042008-08-04 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1313 济南市房地产市场调研报告济南市房地产市场调研报告 20082008 年年 7 7 月月 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1414 第一部分第一部分 宏观经济宏观经济 一、城市概况一、城市概况 1、地理位置 济南，又称 “泉城” ，是中国东部沿海经济大省 山东省的省会，是 国务院公布的国家历史文 化名城之一，是 山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的沿海开放城市和 副省级城市 ，第十一届全国运动会举办城市。济南位于山东省中西部，南依泰山，北跨黄河，属 于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分，年平均气温14 摄氏度，年平均降雨量 650 到 700 毫米。 济南市中心泉城广场 济南大明湖 全市总面积 8177 平方公里，市 区面积 3257 平方公里，辖历下、市中、槐 荫、天桥、历城、长 清 6 区，平阴、济阳、商河 3 县和章丘市，共 设 54 个街道办事处，65 个镇，27 个乡，487 个居民 委员会，4657 个行政村。 济南自然风光秀丽，自古素有“泉城”之美称。尤以趵突泉、黑虎泉、五龙潭、珍珠泉四大名泉久负盛名，自古享有 “家家泉水，户户垂杨”之誉。济南拥有的泉水之多，流量之大，景色之美，独步天下.这些泉，纵横分布，错落有致，既 有趵突、黑虎、珍珠、五龙潭四大泉群，又有郊区泉群，誉称名泉。众泉汇流成的大明湖周围千佛山、五峰山、灵岩 寺云山等构成了“一城山色半城湖”的独特风光。 2、交通状况 济南是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南 接南京、上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、 北京、哈尔滨、上海、广州、深圳、福州、厦门、西安、武汉、珠海、海口等城市的30 余条空中 航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。济南还相继建成了济南国际集装箱分流中心和济南至 香港的陆路货运通道。截至 2006 年底，全市公路通车里程 9833.1 公里，目前，济南向东有济青 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1515 （济南青岛）高速公路，向南、向北有京福（北京 福州）高速公路、京沪（北京 上海）高 速公路，向西有济聊（济南 聊城）高速公路。绕城高速公路将济南环绕其中，国道104 线、105 线、220 线、308 线、309 线及 16 条省道横贯济南。济南作为 山东省公路网络中心和高速公路枢纽 地位已经确立。 2007 年，随着济菏（济南 菏泽）高速、济莱（济南 莱芜）高速、绕城高速大 北环等重点工程项目的逐步建成通车，济南公路通达深度和公路集疏能力将进一步提高。 二、总体规划二、总体规划 济南地势南高北低，地形复杂多样，南部为泰山隆起北侧延伸区，北部为黄河冲积平原济阳拗陷 带，由南向北，依次为低山丘陵、山前倾斜平原、黄河冲积平原。中心城市建设用地集中在北部黄 河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。 规划范围向东扩展至市区边界，向西南扩展至长清城区。中心城规划用地范围由上版总体规划的 526 平方公里扩大到 1022 平方公里。中心城空间结构为 “一城两区” 。 “一城”为主城区， “两区” 为西部城区和东部城区。主城区为玉符河以东、绕城高速公路东环线以西、黄河与南部山体之间地区； 西部城区为玉符河以西地区；东部城区为绕城高速公路东环线以东地区。主城区与西部城区、东部城 区之间以绿色空间相隔离。 城市规划要求 2010 年中心城人口规模为 340 万人，建设用地规模 330 平方公里。 2020 年全市总人口将达到 840 万人左右，城镇总人口为 670 万人左右。根据国家规划 建设用地标准的规定，确定城市人均建设用地指标95 平方米，到 2020 年中心城建设用地规模将由 2005 年的 295 平方公里增至 410 平方公里。 近期主城区以向东发展为主，以承办十一届全运会主会场以奥体政务中心、金融商务区规划建 设为重点，加快建设燕山新区，整合建成区，加强生活配套服务设施建设，完善王舍人、贤文片区， 初步形成燕山新区城市公共中心、王舍人和贤文片区地区公共中心。 三、经济发展状况三、经济发展状况 济南是中国重要的工业城市之一 ，电子信息、交通设备、家用电器、机械制造、生物工程、纺 织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位。近年来济南市 经济一直平稳较快发展。 2007 年，全市实现生产总值 2554.3 亿元，按可比口径比上年增长15.7%，居全国主要城市第 21 位。 2003 年至 2007 年济南市 gdp 走向图 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1616 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 13. 80% 14. 00% 14. 20% 14. 40% 14. 60% 14. 80% 15. 00% 15. 20% 15. 40% 15. 60% 15. 80% 列 列 2 列 列 1 列 列 213671618187621852554 列 列 114. 50%15. 60%15. 60%15. 70%15. 70% 2003列2004列2005列2006列2007列 2003 年至 2007 年，济南 gdp 保持较为稳步增长趋势势，国民生产总值基本保持在15%的健康 增长水平，确保了区域的整体经济的平稳，但与2003 年至 2004 年飞速增长相比，存在极大的区域， 表现了济南市谨慎平稳的发展趋势。 与此对应，在岗人员人均收入由2003 年的 16232 元增长至 2007 年末的 22471 元，五年内增 幅近 40%。 济南市 2003 年至 2007 年城市居民可支配收入走向图 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 0. 00% 2. 00% 4. 00% 6. 00% 8. 00% 10. 00% 12. 00% 14. 00% 16. 00% 18. 00% 20. 00% 列 列 2 列 列 1 列 列 21101312005135781534018005 列 列 19. 10%11. 10%13. 10%13. 00%17. 40% 2003列2004列2005列2006列2007列 2003 年至 2007 年，济南市城区居民可支配收入与gdp 对应，呈现稳增的势头，但 2005 年至 2006 年增幅有所放缓，至 2007 年，所有回升，但剔除物价上涨因素，基本5 年内增长幅度较为平 缓。 四、地方相关政策四、地方相关政策 2004 年以来,国内房价增长速度普遍大幅增加 ,为了抑制节节攀高的房价 ,政府连续出台一系列 政策。从“国八条”到“国六条”,再到由“国六条”延伸出“国十五条”,尽管房价上涨仍然是不 争的事实,但政策调控却起到了作用 将房价增速控制到了 gdp 增速之下,保证了经济健康发展。 “国 n 条”及其他政策对济南房价亦产生了各种影响。 1、 “9070”政政策策 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1717 “9070”政策出台后,济南的实施细则尚未出台时 ,人们以为大户型也将紧俏 ,大户型房价出现 微幅上涨,但随后山东省建设厅阐述了济南的实施方式： 90 平方米以下的普通住房要占建设开发总 量的 70%不按单个项目 ,而是按整个城市。 2、大范围的楼市专项治理大范围的楼市专项治理 2007 年 4 月起,全国开始进行大范围的楼市专项治理。济南市也响应这一政策,从下半年起 ,开 始了对房地产行业的专项整治 ,多部门联手行动 ,开始对济南房地产项目的审批、开发、广告宣传、交 易、中介等环节进行综合整治 ,阵容空前强大。而 2007 年山东反贪的重点领域也是城建领域。这些 措施会规范行业、减少房地产开发的灰色成本,对房价涨幅有一定抑制作用。 3、小产权房小产权房 小产权房是与低价紧密相关的一种产品。济南不断上涨的房价,催动小产权房走上房地产舞台。 不少建盖在农村集体用地上的房屋 ,除了自住外 ,也都用于低价出售。有媒体报道 ,济南某村民自建房 小区,村民购买每平方米 1000 元左右,而对外销售为每平方米 3000 元,即使是这一价格 ,也比同区域 内的商品房楼盘低了 1000 元左右。这对于没有多少钱的中低收入者来说,无疑有巨大的吸引力。对 于抑制房价上涨 ,小产权房还是起到了一定的影响。购买小产权房有风险,这已经是人尽皆知的事 ,但 建设部并未通过硬性政策去管理和整治 ,而是用新闻发布方式提出 “风险提示”。但当小产权房成为 一种社会现象时 ,所谓“风险提示”已经不能抑制人们购买小产权房的欲望了。越来越多的小产权房影 响了济南房产供求链条 ,若规模继续增大 ,对房价影响不小。针对小产权房在济南抬头的现象,近期出 台的济南市 “土地调控实施意见 ”规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地或以其他方式变相购买农村土 地用于住宅建设；严禁随意改变农用地的用途 ,严格限制农用地转为非农业用地。 五、小结：五、小结： 以上从济南市概况、经济发展、城市规划以及当前的房地产政策四个角度，对济南房地产市场的 宏观环境做了纵向分析。宏观的来看，济南房地产市场的发展近两年处在一个经济飞速发展的时期， 并且政府花大力气对城市进行改造，在大政策上是利好的。 同时，济南存在很大的现实需求，其中被动性需求占有很大的成分。虽然，目前国家对房地产业 进行严格的宏观调控，限制被动性需求及改善性需求，抑制投机性需求。然而在刚性需求占很大份额 的情况下，市场中的机遇与发展空间也是显而易见的。其二，济南市场中投机性需求占的份额并不大， 所以政策对市场的影响有限。 第二部分第二部分 济南市房地产业发展现状及趋势济南市房地产业发展现状及趋势 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1818 一、房地产开发企业一、房地产开发企业 2000 年以前，济南房地产开发主要以本地企业为主。1999 年，新世界中国地产进入济南，新 世界阳光花园项目成为济南第一个成功利用港资进行旧城改造的项目。新世界之所以能拿到这块土地 和当时很多本地企业不愿意做旧城改造有关系，政府为了改变本辖区内老城区面貌才引进外地大品牌 企业来进行开发。在以后的时间里，从2000 年开始出现阳光 100、外海等外来品牌企业，进入 2002 年土地招拍挂政策开始实 施，南丰、天泰、国华、鑫苑、天勤等外来地产大鳄纷纷抢滩济南楼 市。地产开发进入 2007 年，保利、海尔绿城、海信、天鸿、海那等外来品牌企业更是蜂拥而至，在 2008 年掀起济南地产开发的高潮，有宏瑞、力高等项目将要开发。通过土地“招拍挂”外来企业在 济南拿地的步伐逐渐加快，项目开发的速度也在不断加速。 从目前来看，不少知名开发企业已经在此落地生根。在济南，纵观活跃在济南地产市场的开发 企业，外来楼盘几乎占据了半壁江山， 新世界地产、外海置业、天泰置业、鑫苑置业、海尔地产、 绿城地产、保利集团、天鸿地产、海信地产，都已经找到了有利于企业发展的生存环境。三联城建、 鲁商置业、齐鲁置业、重汽地产、中齐地产、天业地产等企业，则成为与外来品牌媲美比拼的本地知 名品牌地产企业。 二、历年房地产开发情况二、历年房地产开发情况 2007 年，济南市建筑业增加值 163.64 亿元，增长 10.6%。新资质等级建筑业企业 681 家，完 成总产值 586.94 亿元，增长 16.0%；实现利税 31.0 亿元，增长 14.8%；房屋施工面积 3805.4 万平 方米，增长 9.3%，房屋竣工面积 1590.1 万平方米，增长 32.5%，其中住宅 902.9 万平方米，增长 62.7% 2007 年，全社会固定资产投资 1151.7 亿元，增长 23.2%。其中：用于第一产业 43.35 亿元， 增长 36.1%；用于第二产业 395.1 亿元，增长 10.4%，在第二产业投资中工业投资386.7 亿元，增 长 10.7%；用于第三产业 713.3 亿元，增长 30.8%，在第三产业投资中现代服务业完成投资470.8 亿元，增长 32.4%。 房地产业增势基本稳定。全年房地产业增加值95.4 亿元，增长 15.6%。房地产开发投资 193.2 亿元，增长 20.7%，其中完成住宅开发投资 162.5 亿元，增长 29.0%。全市商品房销售额 120.6 亿元，增长 20.2%。2007 年末城市居民人均住宅使用面积21 平方米，比上年末增加 0.9 平方米； 农村居民人均生活用房面积 37.3 平方米，增加 2 平方米。年末城乡居民储蓄存款 1266.7 亿元，比 年初增加 84.2 亿元，增长 7.1%。 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 1919 2003 年至 2007 年济南市固定资产投资情况走势： 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 0. 00% 5. 00% 10. 00% 15. 00% 20. 00% 25. 00% 30. 00% 35. 00% 列 列 2 列 列 1 列 列 2504. 9651. 3856. 91016. 81151. 7 列 列 124. 80%29. 00%31. 60%25. 00%23. 20% 2003列2004列2005列2006列2007列 2003 年至 2007 年，济南市固定资产投资基本上处于上升的状况，但与宏观调控大环境相吻合， 与经历过一定的调整， 2006 年与 2007 年，受大势影响，固定资产投资存在一定的回落，增幅有所 放缓。 5 年内房地产投资走势图 0 50 100 150 200 250 0. 00% 5. 00% 10. 00% 15. 00% 20. 00% 25. 00% 30. 00% 35. 00% 列 列 2 列 列 1 列 列 289. 8110. 2121. 1160. 1193. 2 列 列 17. 40%22. 70%9. 90%32. 20%20. 10% 2003列2004列2005列2006列2007列 与固定资产投资相同的是，房地产投资5 年来总体呈现增长的势头，但不同的波动较大，基本 呈波浪型增长，缺乏稳定性。 三、土地供应（附表于后）三、土地供应（附表于后） 2007 年，济南市国土资源土地局共供应房地产用地618.48 公顷，同比增长 39.30%，其中新 增土地 275.90 公顷，存量土地 342.58 公顷。从土地用途看， 2007 年，济南市国土局共供应商服用 地 45.35 公顷，普通商品房用地 363.51 公顷，积极适用房用地 206.49 公顷，同比增长 409.78%， 其他住房用地 104.13 公顷。从土地供应方式看：以出让方式供应土地316.47 公顷；以划拨方式供 应土地 302.01 公顷。 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 2020 2008 年度土地供应计划安排土地供应总量为1875 公顷，其中，存量供应 349 公顷，增量供应 1526 公顷。为保障城市基础设施、全运会场馆、小清河治理、棚户区改造等城市重点建设项目用地， 今年土地供应总量比前三年度年均供地总量增加50%。 1 1、区域分布、区域分布 2008 年度长清区计划供应建设用地281 公顷，占供地总量的 15%；高新区计划供应建设用地 348 公顷，占供地总量的 19%；槐荫区计划供应建设用地 118 公顷，占供地总量的 6%；历城区计 划供应建设用地 392 公顷，占供地总量的 21%；历下区计划供应建设用地 206 公顷，占供地总量的 11%；市中区计划供应建设用地 110 公顷，占供地总量的 6%；天桥区计划供应建设用地 420 公顷， 占供地总量的 22%。 2 2、基础设施用地、基础设施用地 2008 年度土地供应计划安排基础设施用地供应 256 公顷，占供地总量的 14%。优先确保奥体中心周 边道路设施和环境整治、场馆建设、北园大街道路及环境建设工程建设等市委市政府重点基础设施项目的 建设用地供应，优先安排全运会工程涉及的的绿化、城市道路、城市广场、公共服务体系设施、能源保障 设施和节能设施的建设用地供应；支持完善郊区路网体系工程、公共交通设施、污水处理等基础设施的建 设用地供应。 3 3、居住用地、居住用地 2008 年度计划供应居住用地 565 公顷，占供地总量的 30%，与往年相比适度增长。其中中低价位、 中小套型商品房用地 465 公顷（含棚户区改造、奥体周边旧村改造等重点项目用地 180 公顷），经济适用 房等保障性住房建设用地 100 公顷。确保中低价位、中小套型商品房和经济适用房、廉租房等保障性住房 用地占全部居住用地的 70%以上。 4、商服用地商服用地 2008 年度计划供应商业（含商住）用地 337 公顷，占供地总量的 18%，其中北园大街沿线、小清河 片区、燕山片区、奥体文博片区等重点项目用地 240 公顷。 四、城市商品房施工销售状况四、城市商品房施工销售状况 1、2007 年及之前年及之前房地产投资、施工面积情况房地产投资、施工面积情况 近几年来，济南楼市一直 以稳健的趋势发展。 房地产开发规模稳定增长，住宅建设占市场主导地 位(见下表)。2007 年，房地产开发完成投资 193.2 亿元，同比增长 20.7%，其中住宅投资完成 162.5 亿元， 占房地产开发总投资的 84.1%，同比增长 29%。非国有经济投资快速增长，所占比重建一步提高：非国有 经济控股企业完成投资 46.1 亿元，比重为 23.9%。受国家宏观调控继续紧缩房地产信贷政策的影响，企 20082008 年年 7 7 月版月版大亚湾大亚湾 2121 业自有资金比例进一步提高。房地产开发到位资金 293.5 亿元，同比增长 12.3%。其中国内贷款 39.1 亿 元，同比下降 14.1%，占到位资金的 13.3%；自筹资金 89 亿元，同比增长 14%，占到位资金的 30.3%；其 他资金来源 109.2 亿元，同比增长 12.7%，占到位资金的 37.2%；利用外资 1.8 亿元，同比下降 75.7%， 占到位资金的 0.6%。 2007 年商品房施工面积 1218.89 万平方米，同比增长 13.8%，其中新开工面积为 398.19 万平方米， 同比下降 2.7%。从房屋用途分：住宅施工面积 1045.4 万平方米，同比增长 17.1%;商业营业用房施工面积 13.3 万平方米，同比下降 28.9%；办公楼施工面积为 5.