初级经济师考试财政税收专业讲义第八章2

经济师培训 /kcnet1910/2012年初级经济师考试财政税收专业讲义第八章2第八章其他税收制度第一节房产税房产税以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。一、房产税的纳税人和征税范围(一)纳税人的具体规定：1、产权属国家所有的，由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税。3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或使用人纳税。4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人纳税。5、无租使用房产的，应由使用人代为缴纳房产税。6、融资租赁的房产，由承租人依照房产与余值缴纳房产税。(二)征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。二、房产税的税率比例税率1、从价计征：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%。2、从租计征：依据房产租金收入计税的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人居住用房出租仍用于居住的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收;根据财200824号文件规定，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。三、房产税应纳税额的计算(一)房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额=房产计税余值或房产租金收入适用税率其中：房产计税余值=房产原值(1-原值减除率)(二)应纳税额的计算1、从价计征：应纳税额=房产原值(1-原值减除率)1.2%2、从租计征：应纳税额=年租金收入额12%3、出租居住用房：应纳税额=年租金收入4%四、房产税的减免第二节契税契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。国有经济单位也是契税的纳税人。契税的征税对象是发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体包括：国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。下列情况，视同买卖房屋：(1)以房屋抵债或实物交换房屋由产权承受人按房屋现值缴纳契税。(2)以房产作为投资或作股权转让由产权承受方按投资房产价值或房产买价缴纳契税以自有房屋作股权投入本人经营企业，免纳契税。(3)买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。4、房屋赠与受赠人按规定缴纳契税。以获奖方式取得房屋产权的，应照章缴纳契税5、房屋交换房屋产权交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续。其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。6、企业改革中有关契税政策(1)企业公司制改造非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上，或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。(2)企业合并企业合并中，新设方或存续方承受被解散方土地、房屋权属，合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余征收契税。(3)企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。(4)企业股权重组在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不属于转移、不征契税;在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。(5)企业注销、破产企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属，凡按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。(6)企业出售国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照劳动法等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。7、房屋附属设施有关契税政策(1)对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。(2)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。(3)承受的房屋附属设施权属单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。二、契税的税率幅度比例税率：35%三、契税的计税依据和应纳税额的计算(一)计税依据1、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。2、土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3、土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。4、出让国有土地使用权的，其契税计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。1)以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。包括：土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。2)以竞价方式出让的，其契税的计税依据为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费和各种补充费用应包括在内。3)先以划拨方式取得的土地使用权，后经过批准改为出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。4)已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。5)通过“招、拍、挂”程序承受土地使用权的，应按土地成交总价款计征契税，其中土地前期开发成本不得扣除。四、契税的减免Yibin City City track traffic planning is Yibin city regional range within track traffic system of once integration, and city track traffic also is Yi