【精品】保障住房安置小区项目可行性研究报告.doc

第 0 页 共 57 页 目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论7 1.1.项项目背景目背景7 1.2.项项目概况目概况9 1.3.主要技主要技术经济术经济指指标标11 1.4.分析分析结论结论及建及建议议11 第第 2 2 章章需求分析需求分析13 2.1.需求分析需求分析13 2.2.建建设规设规模与建模与建设设内容内容16 第第 3 3 章章场场址址选择选择17 3.1.地址地址现现状状17 3.2.场场址基本条件址基本条件18 第第 4 4 章章项项目拆迁方案目拆迁方案21 4.1.拆迁拆迁责责任主体任主体21 4.2.拆迁安置方式拆迁安置方式21 4.3.拆迁拆迁规规模模21 第第 5 5 章章“两安两安”建建设设规规模与建模与建设设方案方案22 5.1.建建设设地点地点22 5.2.建建设规设规模模22 5.3.建建设设方案方案23 5.4.建筑方案建筑方案23 5.5.辅辅助工程助工程26 第第 6 6 章章环环境影响境影响评评价价30 6.1.编编制依据制依据30 6.2.环环境境现现状状30 6.3.主要主要污污染源与染源与综综合合处处理理30 第第 7 7 章章劳动劳动安全安全卫卫生与消防生与消防32 第 1 页 共 57 页 7.1.指指导导思想思想32 7.2.职业职业安全安全卫卫生健康生健康对对策与措施策与措施32 7.3.劳动劳动安全安全33 7.4.消防消防34 第第 8 8 章章节节能能节节水措施水措施35 8.1.电电气气节节能措施能措施35 8.2.节节水措施水措施35 第第 9 9 章章项项目运作与管理方案目运作与管理方案36 9.1.运作模式运作模式36 9.2.运作方式运作方式37 9.3.项项目管理主体目管理主体38 第第 1010 章章组织组织机构与人力机构与人力资资源配置源配置38 10.1.组织组织机构机构38 10.2.劳动劳动定定员员39 10.3.人人员员培培训训39 第第 1111 章章项项目工程目工程进进度度计计划划40 11.1.建建设设工期工期40 11.2.项项目目实实施施进进度安排度安排40 11.3.项项目管理目管理41 第第 1212 章章招投招投标标43 第第 1313 章章投投资资估算估算44 13.1.估算依据估算依据44 13.2.估算估算对对象和范象和范围围44 13.3.投投资资估算估算45 第第 1414 章章融融资资方案方案48 14.1.资资本金筹措本金筹措48 14.2.债务资债务资本筹措本筹措48 14.3.投投资计资计划与划与资资金筹措表金筹措表48 第第 1515 章章财务评财务评价价51 第 2 页 共 57 页 15.1.财务评财务评价依据与参数价依据与参数选选取取51 15.2.项项目收入分析目收入分析51 15.3.盈利能力分析盈利能力分析53 15.4.财务评财务评价指价指标标54 第第 1616 章章社会社会效益效益评评价价55 第第 1717 章章项项目主要目主要风险风险56 17.1.项项目的主要目的主要风险风险56 17.2.风险风险防范防范对对策策57 第第 1818 章章结论结论与建与建议议58 18.1.结论结论58 18.2.建建议议58 1总总 论论 1.1 项项目目背景背景 1、 、项项目名称目名称 第 3 页 共 57 页 火炬村保障住房安置小区火炬村保障住房安置小区项项目目 2、承、承办单办单位概况位概况 单单位名称：位名称：长长沙市芙蓉城市建沙市芙蓉城市建设设投投资资有限有限责责任公司任公司 单单位性位性质质： ：国有独国有独资资 单单位地址：位地址：长长沙市芙蓉区沙市芙蓉区车车站北路站北路 236 号芙蓉国土局号芙蓉国土局办办公楼公楼 法定代表人：法定代表人：彭再魁彭再魁 注册注册资资金：金：人民人民币币 10000 万元万元 单单位位简简介：介：长长沙市芙蓉城市建沙市芙蓉城市建设设投投资资有限有限责责任公司（以下任公司（以下简简称称 “公司公司” ）是）是长长沙市芙蓉区基沙市芙蓉区基础设础设施建施建设设唯一的投融唯一的投融资资平台，主要平台，主要负责负责 芙蓉区城市基芙蓉区城市基础设础设施施项项目的目的资资金筹措和相关金筹措和相关债务债务清清偿偿，承担芙蓉区政，承担芙蓉区政 府下达的城市基府下达的城市基础设础设施施项项目建目建设设任任务务， ，负责负责城市基城市基础设础设施施资产资产的的营营运运 及相关开及相关开发发，提高城市建，提高城市建设资设资金运行效益。金运行效益。 公司是芙蓉区政府公司是芙蓉区政府负责负责城市基城市基础设础设施建施建设设融融资资和投和投资资的骨干企的骨干企业业， ， 拥拥有有 5 家全家全资资子公司，主要承担城区基子公司，主要承担城区基础设础设施建施建设设与土地开与土地开发发整理两整理两 类业务类业务。公司出。公司出资资人人为长为长沙市芙蓉区人民政府，出沙市芙蓉区人民政府，出资资比例占公司比例占公司总总股本股本 的的 100，因此在政策、土地开，因此在政策、土地开发发及融及融资资渠道等方面具有一定的渠道等方面具有一定的优势优势。 。 截至截至 2008 年年 12 月月 31 日，公司日，公司资产总额为资产总额为 281,088.24 万元，万元，负债总额负债总额 为为 188,644.55 万元，所有者万元，所有者权权益益为为 92,443.69 万元。万元。2008 年度，公司年度，公司实实 现净现净利利润润 4,364.89 万元。万元。 3、 、项项目建目建议书编议书编制依据制依据 （ （1）与委托方）与委托方签订签订的的协议协议； ； （ （2）委托方提交的）委托方提交的项项目相关目相关资资料；料； （ （3） ）长长沙市沙市总总体体规规划与控制性划与控制性详规详规； ； （ （4） ） 中中华华人民共和国土地管理法人民共和国土地管理法 ； ； 第 4 页 共 57 页 （ （5）国土）国土资资源部源部财务财务司关于司关于 土地开土地开发发整理整理项项目目预预算算编编制制暂暂行行办办法法 的通知；的通知； （ （6）中）中华华人民共和国国家人民共和国国家标标准准 gb/t 185082001 城城镇镇土地估价土地估价 规规程程 ； ； （ （7） ）长长沙市人民政府第沙市人民政府第 60 号令和号令和长长沙市人民政府令第沙市人民政府令第 103 号令；号令； （ （8）国家）国家计计委委计办计办投投资资200215 号号审审定的定的 投投资项资项目可行性研究指目可行性研究指 南（南（试试用版）用版） ； ； （ （9）国家）国家发发展改革委展改革委员员会、建会、建设设部部联联合合颁发颁发的的 建建设项设项目目经济评经济评价价 方法与参数（第三版）方法与参数（第三版） ； ； （ （10）其它相关文件、）其它相关文件、规规范、范、规规程及程及强强制性条文。制性条文。 4、 、编编制范制范围围 本本报报告的研究范告的研究范围围如下：如下：项项目建目建设设背景；需求分析；建背景；需求分析；建设规设规模；建模；建设设 场场址；建址；建设设概念要点；拆迁方案；安置方案、概念要点；拆迁方案；安置方案、项项目管理与运作方案；投目管理与运作方案；投资资 估算和估算和资资金筹措方案；金筹措方案；经济经济效益与社会效益；分析效益与社会效益；分析结论结论与建与建议议。 。 5、 、项项目建目建设设的必要性的必要性 火炬村保障住房安置小区火炬村保障住房安置小区项项目的建目的建设设，主要是，主要是对对芙蓉区芙蓉区长长善路以善路以 南、南、东东二二环环以以东东、展、展览馆览馆路以北沿万家路以北沿万家丽丽路两路两侧侧的火炬村范的火炬村范围围内内 422 亩亩 的棚的棚户户区（共区（共 9 块块地）地）进进行拆迁、整理。将位于行拆迁、整理。将位于长长善路、万家善路、万家丽丽路、火炬路、火炬 路、王家湖合路、王家湖合围围的的 1 号号块块地用于建地用于建设设安置小区和生安置小区和生产产安置房，其余八安置房，其余八块块 地地进进行挂牌出行挂牌出让让。其建。其建设设的必要性主要体的必要性主要体现现在以下几个方面：在以下几个方面： （ （1）是加快芙蓉区）是加快芙蓉区“城中村城中村”开开发发建建设设，完善城市功能的需要。，完善城市功能的需要。 近年来，芙蓉区政府近年来，芙蓉区政府积积极探索极探索“两两级级政府，两政府，两级级建建设设”的城建新模的城建新模 式，大力式，大力实实施施“强强西拓西拓东东”的的发发展展战战略，大胆略，大胆实实践践经营经营城市的新理念，城市的新理念， 强势强势推推进进城市化城市化进进程，城程，城乡乡面貌日新月异，城市品位不断提升，面貌日新月异，城市品位不断提升，经济实经济实 第 5 页 共 57 页 力不断增力不断增强强，居民生活水平不断提高。火炬村作，居民生活水平不断提高。火炬村作为马为马王堆片区最后一个王堆片区最后一个 “城中村城中村”，随着城市化，随着城市化进进程的推程的推进进，目前开，目前开发发建建设设已迫在眉睫，已迫在眉睫，项项目的目的 开开发发不不仅仅能提高棚能提高棚户户区内市民的生活区内市民的生活质质量，更能提升量，更能提升长长沙的文化品位沙的文化品位 和美誉度。和美誉度。 （ （2）加）加强强棚棚户户区改造，是区改造，是长长沙市建沙市建设设区域性中心城市的需要。区域性中心城市的需要。 长长沙作沙作为为省会城市，省会城市，综综合合实实力在全省具有力在全省具有显显著著优势优势，日益凸，日益凸显显其区其区 域中心城市的地位和作用。因此，适域中心城市的地位和作用。因此，适时时适宜的改造老城棚适宜的改造老城棚户户区，可巩固区，可巩固 发发展展长长沙沙对对全省全省经济经济的示范和的示范和带动带动作用。作用。 1.2 项项目概况目概况 1、 、项项目地点目地点 拆迁地点拆迁地点 项项目共涉及万家目共涉及万家丽丽路两路两侧侧火炬村共九火炬村共九块块地拆迁和平整，地拆迁和平整，总总用地面用地面 积积 422 亩亩。其中西。其中西侧侧三三块块地：地：1 号地号地块块占地面占地面积积 157 亩亩（不含（不含预预留中学留中学 用地用地 80 亩亩）、）、2 号地号地块块占地面占地面积积 12.2 亩亩、 、3 号地号地块块占地面占地面积积 23.6 亩亩； ；东东 侧侧 6 块块地：地：4 号地号地块块占地面占地面积积 38.9 亩亩、 、5 号地号地块块占地面占地面积积 25 亩亩、 、6 号地号地 块块占地面占地面积积 62.51 亩亩、 、7 号地号地块块占地面占地面积积 30.62 亩亩、 、8 号地号地块块占地面占地面积积 40.68 亩亩、 、9 号地号地块块占地面占地面积积 29.08 亩亩。 。 建建设设地点地点 建建设项设项目主要目主要为为拆迁拆迁户户生活安置房和生生活安置房和生产产安置用写字楼、酒店。建安置用写字楼、酒店。建 设设地点地点为为 1 号地号地块块，位于，位于长长善路以南、万家善路以南、万家丽丽路以西、火炬路以北、王路以西、火炬路以北、王 家湖路以家湖路以东东的地的地块块， ，块块占地面占地面积积 157 亩亩（不含（不含预预留中学用地留中学用地 80 亩亩）。）。 第 6 页 共 57 页 注：注：图图中中、 、 、 、 、 、 、 、 、为项为项目地点目地点 2、建、建设规设规模与建模与建设设内容内容 拆迁拆迁规规模模 可改造土地面可改造土地面积积： ：约约 422 亩亩； ； 拆迁内容拆迁内容 对对建建设设范范围围内内现现有建筑物拆迁；有建筑物拆迁； 对对拆迁后的地拆迁后的地块进块进行整理，比如行整理，比如给给排水、排水、电电力、天然气等力、天然气等进进行重新行重新 规规划，使之达到六通一平可用地划，使之达到六通一平可用地标标准。准。 建建设规设规模模 建建设项设项目位于目位于 1 号地号地块块，除去，除去 80 亩预亩预留中心用地，建留中心用地，建设项设项目可用目可用 地面地面积积 157 亩亩。 。项项目目拟拟建建设规设规模模为为 200000 平方米的住宅安置房和平方米的住宅安置房和 87500 平方米的写字楼、酒店生活安置房。平方米的写字楼、酒店生活安置房。 3、主要建、主要建设设条件条件 所涉及土地与房屋拆迁所涉及土地与房屋拆迁补偿补偿已达成已达成协议协议。 。 第 7 页 共 57 页 已与已与业业主沟通落主沟通落实实，棚，棚户户区初步拆迁方案已完成。区初步拆迁方案已完成。 项项目建目建设设所需道路、供所需道路、供电电供水等条件具供水等条件具备备。 。 4、 、总总投投资资 该项该项目目总总投投资资 119006 万元，其中土地拆迁整理万元，其中土地拆迁整理 46030 万元、安置万元、安置 用房建用房建设设成本成本 68116 万元、融万元、融资资成本成本 4860 万元。万元。 项项目建目建设设所需所需资资金将通金将通过银过银行行贷贷款款 30,000 万元，自筹万元，自筹 17600 万元，万元， 滚动滚动开开发资发资金金 71406 万元。万元。 5建建设进设进度度 项项目建目建设设工期工期为为 2010 年年 3 月到月到 2012 年年 10 月。其中月。其中 2010 年年 3 月月- 2011 年年 3 月完成土地的拆迁和平整；月完成土地的拆迁和平整；2011 年年 4 月月-2012 年年 10 月完成土月完成土 地的挂牌出地的挂牌出让让和拆迁和拆迁户户“两安两安”用房的建用房的建设设。 。 1.3 主要技主要技术经济术经济指指标标 序号序号项项目目单单位位指指标标 1总总改造用地面改造用地面积积亩亩422 2总总拆迁范拆迁范围围亩亩422 3土地挂牌面土地挂牌面积积亩亩265 4“两安两安”建筑面建筑面积积 287500 4.1 其中其中:商商务务写字楼、酒店写字楼、酒店 87500 4.2 住宅住宅 200000 5安置人数安置人数人人2500 6建筑密度建筑密度%25.7 7容容积积率率3.8 8绿绿地率地率%38.5 9建建设设工期工期年年3 10项项目目总总投投资资万元万元119006 11投投资资回收期回收期年年2.63 12财务财务内部收益率内部收益率%13.63 13财务净现值财务净现值万元万元2255.42 1.4 分析分析结论结论及建及建议议 1、 、结论结论 第 8 页 共 57 页 项项目符合省市目符合省市战战略略发发展展规规划，具有很好的社会效益。通划，具有很好的社会效益。通过过本本项项目的目的 实实施，能施，能够够激活城市激活城市经济经济， ，产产生乘数效生乘数效应应，促，促进进城市城市经济经济快速快速发发展；能展；能 够够合理高效利用土地，提高土地合理高效利用土地，提高土地长长期效益；有利于提升城市期效益；有利于提升城市综综合合竞竞争力，争力， 增加城市品牌与形象。增加城市品牌与形象。总总之，未来无之，未来无论论是在土地的合理利用、土地效用是在土地的合理利用、土地效用 与增与增值值空空间间以及宏以及宏观经济观经济效益方面，均有广效益方面，均有广阔阔的前景。的前景。 2、建、建议议 积积极做好极做好项项目前期准目前期准备备工作；以人工作；以人为为本，加本，加强强各利益主体的沟通；各利益主体的沟通； 抓抓紧紧落落实资实资金，整合金，整合资资源，源，认认真开展征地拆迁前与拆迁真开展征地拆迁前与拆迁户户的沟通、的沟通、协调协调 等工作；等工作；积积极与政府相关部极与政府相关部门门沟通，沟通，积积极争取政府更多的相关极争取政府更多的相关优优惠政策，惠政策， 确保拆迁工作按确保拆迁工作按时时按量的按量的顺顺利利进进行。行。 制定系制定系统统化管理制度，以保化管理制度，以保证项证项目有序运行。加目有序运行。加紧紧城市城市规规划与控制划与控制 性性详规详规等技等技术术性法律文件的形成。棚性法律文件的形成。棚户户区改造是一区改造是一项项系系统统工程，政策性工程，政策性 强强，涉及棚，涉及棚户户区人民群众的切身利益，关系到改革区人民群众的切身利益，关系到改革发发展展稳稳定大局，因此定大局，因此 在拆迁在拆迁过过程中尽量做到有法可依、依法程中尽量做到有法可依、依法办办事，尽量避免拆迁事，尽量避免拆迁过过程中程中产产生生 冲突。冲突。 对项对项目拆迁后的生目拆迁后的生产产生活安置要生活安置要进进行行详细规详细规划建划建设设， ，结结合合项项目周目周 围实际围实际情况和拆迁情况和拆迁户实际户实际需要，以取得需要，以取得预预期效果。期效果。 第 9 页 共 57 页 2需求分析需求分析 2.1 需求分析需求分析 1、 、长长沙市沙市简简况况 总总体概况体概况 长长沙是湖南省省会，全省政治、沙是湖南省省会，全省政治、经济经济、文化、科教、信息中心，是国、文化、科教、信息中心，是国 务务院首批公布的院首批公布的历历史文化名城和第史文化名城和第 一批一批对对外开放的旅游城市。外开放的旅游城市。辖辖芙蓉、芙蓉、 天心、岳麓、开福、雨花五区，天心、岳麓、开福、雨花五区，长长沙、沙、 望城、宁望城、宁乡乡三三县县和和浏浏阳市，全市土地阳市，全市土地 总总面面积积 1.18 万平方公里，市区面万平方公里，市区面积积 556 平方公里，建成区面平方公里，建成区面积积 185 平方平方 公里；公里；总总人口人口 637.36 万人，城万人，城镇镇人口人口 383.69 万人万人,其中其中,长长沙市市区城沙市市区城镇镇人人 口口 220 万人。万人。 2008 年全年年全年实现实现地区生地区生产总值产总值（ （gdp） ）3,000.98 亿亿元，比上年增元，比上年增长长 第 10 页 共 57 页 15.1%。分。分产业产业看，第一看，第一产业实现产业实现增加增加值值 172.38 亿亿元，增元，增长长 6.8%；第二；第二 产业实现产业实现增加增加值值 1,567.41 亿亿元，增元，增长长 16.8%，其中工，其中工业实现业实现增加增加值值 1,311.27 亿亿元，增元，增长长 19.2%；第三；第三产业实现产业实现增加增加值值 1,261.19 亿亿元，增元，增长长 14.3%。按常住人口。按常住人口计计算，人均算，人均 gdp 达达 45,765 元，同比增元，同比增长长 14.0%。 。 全年地方全年地方财财政收入政收入 342.21 亿亿元，比上年增元，比上年增长长 30.4%，其中，其中财财政一政一 般般预预算收入算收入 205.57 亿亿元，增元，增长长 17.8%。 。财财政一般政一般预预算支出算支出 259.27 亿亿元，元， 增增长长 18.8%。 。 全年城市居民人均可支配收入全年城市居民人均可支配收入 18,282 元，比上年增加元，比上年增加 2,129 元，增元，增 长长 13.2%，剔除物价因素，城市居民收入，剔除物价因素，城市居民收入实际实际增增长长 7.6%。城市居民恩。城市居民恩 格格尔尔系数系数为为 36.9%，受食品价格上，受食品价格上涨较涨较快影响，恩格快影响，恩格尔尔系数比上年回系数比上年回 升升 2.0 个百分点。全年个百分点。全年实现实现社会消社会消费费品零售品零售总额总额 1,273.87 亿亿元，比上年元，比上年 增增长长 22.8%，增速提高，增速提高 3.0 个百分点；剔除物价因素个百分点；剔除物价因素实际实际增增长长 15.6%。 。 全年限全年限额额以上批以上批发发零售企零售企业业零售零售额额比上年增比上年增长长 24.8%。 。 全年完成全社会固定全年完成全社会固定资产资产投投资资 1,873.33 亿亿元，比上年增元，比上年增长长 29.6%。 。 ； ； 全年金融机构全年金融机构现现金收入金收入 6,623.40 亿亿元，比上年下降元，比上年下降 1.6%；金融机构；金融机构现现 金支出金支出 6,521.09 亿亿元，下降元，下降 1.55%； ；货币货币回回笼笼 102.31 亿亿元。存元。存贷贷款余款余额额 稳稳定增加，年末金融机构各定增加，年末金融机构各项项存款余存款余额额(本外本外币币合合计计，下同，下同)3,869.21 亿亿 元，比年初增加元，比年初增加 601.63 亿亿元，其中城元，其中城乡乡居民居民储储蓄余蓄余额额 1,494.93 亿亿元，比元，比 年初增加年初增加 317.63 亿亿元；年末金融机构各元；年末金融机构各项贷项贷款余款余额额 3,516.27 亿亿元，比元，比 年初增加年初增加 533.86 亿亿元，其中短期元，其中短期贷贷款余款余额额 1,083.35 亿亿元，比年初增加元，比年初增加 118.50 亿亿元，中元，中长长期期贷贷款款 2,275.10 亿亿元，比年初增加元，比年初增加 367.56 亿亿元。全年元。全年 保保险险机构原保机构原保险险保保费费收入收入 72.35 亿亿元，比上年增元，比上年增长长 25.2%。 。 城市城市发发展目展目标标 在在“两型社会两型社会”的推力作用下，至的推力作用下，至 2020 年，年，长长沙市重点打造城市大沙市重点打造城市大 第 11 页 共 57 页 都市圈，推都市圈，推动长动长株潭融城，构筑株潭融城，构筑“3+5”城市群城。至城市群城。至 2020 年，年，长长沙市城沙市城 市建成区面市建成区面积积将由将由现现在的在的 185 平方公里平方公里发发展至展至 310 平方公里，平方公里，户户籍人籍人 口达到口达到 310 万人，常住人口达到万人，常住人口达到 350 万左右。人均万左右。人均 gdp 达到达到 6 万元万元,城城 镇镇居民人均可支配收入达到居民人均可支配收入达到 3.2 万元。万元。 2、市、市场场需求需求 芙蓉区芙蓉区“强强西拓西拓东东”战战略略发发展的需要展的需要 芙蓉区的芙蓉区的 “资资源整合、提源整合、提质质增效、开放增效、开放带动带动、 、强强西拓西拓东东”的的发发展展 战战略提出：加大西部老城区的改造提略提出：加大西部老城区的改造提质质力度，不断完善城区功能，加快力度，不断完善城区功能，加快 推推进进商商务务中心区建中心区建设设。将。将浏浏阳河以西阳河以西长长沙中心城区里的沙中心城区里的“粗放型粗放型”企企 业陆续业陆续迁往河迁往河东东， ，腾腾出地方来集中出地方来集中发发展展总总部部经济经济和楼宇和楼宇经济经济，而将把，而将把浏浏 阳河西建阳河西建设设成成为为城区工城区工业业集中地以及与商集中地以及与商贸业贸业配套的物流基地。本配套的物流基地。本项项 目正是基于目正是基于这样这样的需求提出。的需求提出。 芙蓉区空芙蓉区空间规间规划布局的需要划布局的需要 根据不同地域的根据不同地域的资资源源环环境承境承载载能力和开能力和开发发需求，芙蓉区需求，芙蓉区“十一五十一五” 规规划中提出划中提出 “一区一区(商商务务中心区中心区)、一城、一城(马马王堆新城王堆新城)、一园、一园(隆平高科隆平高科 技园技园)、一、一带带(浏浏阳河阳河风风光光带带)”的的经济发经济发展整体展整体战战略构想，确定全区略构想，确定全区“十十 一五一五”期期间间四大四大类类空空间间开开发发区域。火炬村区域。火炬村项项目位于目位于规规划中的划中的综综合开合开发发 区域。区域。该该区域以城市商区域以城市商务务次中心次中心为为定位，在定位，在现现有有发发展基展基础础上，加上，加强规强规划划 控制，加快整合改造，完善基控制，加快整合改造，完善基础设础设施，突出施，突出产业产业跟跟进进，加快人流、物流、，加快人流、物流、 商流聚集，建商流聚集，建设设集集现现代特色商代特色商贸贸、高档住宅、行政、高档住宅、行政办办公、文化旅游、公、文化旅游、现现代代 商商务务于一体的于一体的马马王堆新城。王堆新城。 城市城市发发展与展与经济发经济发展的需求展的需求 随着城市的快速随着城市的快速扩张扩张与城市与城市经济经济的高速的高速发发展，在展，在现现行城市用地相行城市用地相 关法律法关法律法规约规约束下，未来城市束下，未来城市发发展用地将日展用地将日趋紧张趋紧张。尤其是市中心城市。尤其是市中心城市 第 12 页 共 57 页 用地，供需矛盾彰用地，供需矛盾彰显显。 。 城市城市结结构多核化，功能构多核化，功能专业细专业细分化的需求分化的需求 现现代城市代城市发发展路径表明，随着城市日益膨展路径表明，随着城市日益膨胀胀， ，经济经济快速快速发发展。城市展。城市 将由将由单单一的同心一的同心圆圆式的式的环环状城市状城市发发展模式，向多核心城市展模式，向多核心城市发发展。其城市展。其城市 功能功能结结构呈构呈现现多多样样化与化与专业专业化。化。 人口日人口日趋趋膨膨胀胀的需求的需求 长长沙市至沙市至 2020 年年规规划划户户籍人口达到籍人口达到 310 万人，万人，净净增增 90 万人；人均万人；人均 住房面住房面积规积规划达到划达到 34 平方米，均增平方米，均增 6 平方米。由此平方米。由此带带来的来的刚刚性住房需性住房需 求至少达到求至少达到 4500 万平方米，万平方米，进进而而对对城市用地，城市用地，产产生生 2.4 万万亩亩的需求。的需求。 2.2 建建设规设规模与建模与建设设内容内容 规规模模 火炬村保障住房安置小区火炬村保障住房安置小区项项目的建目的建设设，主要是，主要是对东对东二二环环以以东东、 、长长善善 路以南、展路以南、展览馆览馆路以北沿万家路以北沿万家丽丽路两路两侧侧的火炬村范的火炬村范围围内内 422 亩亩的棚的棚户户 区（共区（共 9 块块地）地）进进行拆迁、整理。将位于行拆迁、整理。将位于长长善路、万家善路、万家丽丽路、火炬路、王家路、火炬路、王家 湖合湖合围围的的 1 号号块块地用于建地用于建设设安置小区和生安置小区和生产产安置房，包括安置房，包括 200000 平方平方 米的住宅安置房建米的住宅安置房建设设和和 87500 平方米的写字楼、酒店安置房建平方米的写字楼、酒店安置房建设设。 。 建建设设内容内容 对对建建设设范范围围内内现现有建筑物拆除，并有建筑物拆除，并进进行行补偿补偿； ； 对对拆迁后的地拆迁后的地块进块进行整理，比如行整理，比如给给排水、排水、电电力、天然气等力、天然气等进进行重新行重新 规规划，使之达到六通一平可用地划，使之达到六通一平可用地标标准。准。 项项目拆迁后，目拆迁后，对该项对该项目目 1 号地号地块块的的 157 亩亩地地进进行行“两安两安”用房的建用房的建 设设。包括。包括 200000 平方米的住宅安置房建平方米的住宅安置房建设设和和 87500 平方米的写字楼、平方米的写字楼、 第 13 页 共 57 页 酒店安置房建酒店安置房建设设。 。 3场场址址选择选择 3.1 地址地址现现状状 1、 、项项目地点与地理位置目地点与地理位置 火炬村保障住房安置小区火炬村保障住房安置小区项项目位于目位于东东二二环环以以东东、 、长长善路以南、展善路以南、展览览 馆馆路以北沿万家路以北沿万家丽丽路两路两侧侧的火炬村区域内，的火炬村区域内，规规划面划面积积 422 亩亩。 。 第 14 页 共 57 页 注：注：图图中中、 、 、 、 、 、 、 、 、为项为项目地点目地点 2、土地利用、土地利用现现状状 拟拟建建场场地主要地主要为为棚棚户户居住区。居住区。 3.2 场场址基本条件址基本条件 1、自然条件、自然条件 长长沙市沙市处处于于东亚东亚季季风风区内，属区内，属亚热带亚热带季季风风湿湿润润气候，四季分明，气气候，四季分明，气 候温和，候温和，热热量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物量充足，雨水集中，河塘密布，土地肥沃，物产产丰富，自古就丰富，自古就 有有“鱼鱼米之米之乡乡”的美称。年平均气温的美称。年平均气温 1618 摄摄氏度，年平均日照氏度，年平均日照 13001800 小小时时，无霜期，无霜期 345 天，年平均降雨量天，年平均降雨量 12001500 毫米。全毫米。全 市森林覆盖率达市森林覆盖率达 47.5%，城区人均，城区人均绿绿化面化面积积 35 平方米，大气平方米，大气质质量和量和饮饮 用水源用水源质质量均达到了国家一量均达到了国家一类标类标准。准。 2、气象条件、气象条件 长长沙地沙地处处湖南省湖南省东东部偏北地部偏北地带带，根据湖南气候区划，根据湖南气候区划图图， ，长长沙位于湘沙位于湘 第 15 页 共 57 页 中气候区北部，中气候区北部，该该地区气象地区气象资资料如下：料如下： 气温：气温： 年平均年平均 17.3 最高最高 40.6 最低最低 -11.3 相相对对湿度：湿度： 年平均年平均 80% 最最热热月平均月平均 75% 最冷月平均最冷月平均 81% 降水量：降水量： 年平均年平均 1389.8 毫米毫米 蒸蒸发发量：量： 年平均年平均 1382.2 毫米毫米 最大最大积积雪厚度雪厚度 20 厘米厘米 年平均降雪日数年平均降雪日数 8.8 天天 全年日照全年日照时时数数 1677.2 小小时时 无霜期无霜期 274.7 天天 最大最大风风速速 20 米米/秒秒 主主导风导风向向 全年全年为为西北西北风风，夏季，夏季为为南南风风 3、地、地质质条件条件 据初步勘察，据初步勘察，项项目目场场地无不良地地无不良地质现场质现场， ，场场地地稳稳定。定。场场地地类别为类别为 ii 类类， ，为为抗震一般抗震一般场场地。地。 4、地震烈度、地震烈度 根据根据 中国地震中国地震动动参数区划参数区划图图 （ （gb18306-2001），），长长沙市的地震沙市的地震动动 峰峰值值加速度分区加速度分区 g=0.05， ，对对照照项项目建目建设场设场地地震基本烈度地地震基本烈度为为度。度。 5、交通条件、交通条件 项项目周目周边边被城市多条干道被城市多条干道围围合，并与城市外部交通形成了完整的合，并与城市外部交通形成了完整的 网网络联结络联结，如城市南北大通道，如城市南北大通道东东二二环环路、万家路、万家丽丽路，路，东东西大通道西大通道 第 16 页 共 57 页 长长善路和晚善路和晚报报大道，城市干道康大道，城市干道康乐乐路、火炬路等。因此，路、火炬路等。因此，项项目建目建设设交交 通条件很通条件很优优。 。 6、施工条件、施工条件 工程用水用工程用水用电电条件条件 项项目周目周边边市政配套市政配套齐齐全，施工用水用全，施工用水用电电接接驳驳点不超点不超过过 100 米。米。 场场地条件地条件 项项目施工目施工场场地地较较平整，无需回填土方，但需平整，无需回填土方，但需对场对场地地进进行平整。整体行平整。整体 上，基本无障碍物，施工面大、施工方便上，基本无障碍物，施工面大、施工方便。 。 第 17 页 共 57 页 4项项目拆迁方案目拆迁方案 4.1 拆迁拆迁责责任主体任主体 以以长长沙市芙蓉城市建沙市芙蓉城市建设设投投资资有限有限责责任公司作任公司作为为拆迁拆迁责责任主体。拆任主体。拆 迁根据二次开迁根据二次开发发的需求情况，分片拆迁，分步的需求情况，分片拆迁，分步实实施。施。 4.2 拆迁安置方式拆迁安置方式 项项目目为对为对拆迁拆迁户实户实施施“两安两安”补偿补偿安置。生活用房：安置。生活用房：项项目区内拆迁住目区内拆迁住 户户每人有每人有偿补偿偿补偿住宅面住宅面积积 80 平方米，平方米，购买购买价格价格为为 1200 元元/平方米；生平方米；生 产产用房：免用房：免费补偿产权费补偿产权式写字楼、酒店式写字楼、酒店 35 平方米平方米/人。人。 4.3 拆迁拆迁规规模模 项项目共涉及目共涉及对东对东二二环环以以东东、 、长长善路以南、展善路以南、展览馆览馆路以北沿万家路以北沿万家丽丽路路 两两侧侧的火炬村范的火炬村范围围内内 422 亩亩的棚的棚户户区（共区（共 9 块块地）地）进进行拆迁、整理。其中行拆迁、整理。其中 万家万家丽丽路西路西侧侧三三块块地：地：1 号地号地块块占地面占地面积积 157 亩亩（不含（不含预预留中学用地留中学用地 80 亩亩）、）、2 号地号地块块占地面占地面积积 12.2 亩亩、 、3 号地号地块块占地面占地面积积 23.6 亩亩；万家；万家丽丽路路东东 侧侧 6 块块地：地：4 号地号地块块占地面占地面积积 38.9 亩亩、 、5 号地号地块块占地面占地面积积 25 亩亩、 、6 号地号地 块块占地面占地面积积 62.51 亩亩、 、7 号地号地块块占地面占地面积积 30.62 亩亩、 、8 号地号地块块占地面占地面积积 40.41 亩亩、 、9 号地号地块块占地面占地面积积 29.08 亩亩。 。 第 18 页 共 57 页 5“两安两安”建建设设规规模与建模与建设设方案方案 5.1 建建设设地点地点 建建设项设项目主要目主要为为拆迁拆迁户户生活安置房和生生活安置房和生产产安置用写字楼、酒店，包安置用写字楼、酒店，包 括括 200000 平方米的安置住宅和平方米的安置住宅和 87500 平方米的写字楼、酒店。建平方米的写字楼、酒店。建设设地地 点点为为 1 号地号地块块，位于，位于长长善路以南、万家善路以南、万家丽丽路以西、火炬路以北、王家湖路以西、火炬路以北、王家湖 路以路以东东的地的地块块，占地面，占地面积积 157 亩亩（不含（不含预预留中学用地留中学用地 80 亩亩）。）。 5.2 建建设规设规模模 建建设项设项目位于目位于 1 号地号地块块，除去，除去 80 亩预亩预留中心用地，建留中心用地，建设项设项目可用目可用 第 19 页 共 57 页 地面地面积积 157 亩亩。 。 根据委托方提供的人口根据委托方提供的人口统计统计数据，数据，项项目拆迁安置目拆迁安置户户人数人数为为 2500 人，人， 按每人按每人 80 平方米的住宅安置平方米的住宅安置补偿补偿和和 35 平方米的平方米的产权产权式酒店式酒店补偿标补偿标准。准。 项项目目拟拟建建设规设规模模为为 224000 平方米的住宅安置房和平方米的住宅安置房和 98000 平方米的写平方米的写 字楼、酒店生活安置房。字楼、酒店生活安置房。 5.3 建建设设方案方案 总总占地面占地面积积 104719 平方米，平方米，规规划划总总建筑面建筑面积积 287500 平方米，以建平方米，以建 筑内容筑内容为为高高层层住宅和写字楼、酒店，住宅和写字楼、酒店，总计总计 2500 户户，共，共设设停停车车位位 969 个。个。 项项目目设计设计以人以人为为本，注重空本，注重空间环间环境境设计设计， ，创创造和丰富居住区外部城市形造和丰富居住区外部城市形 象。同象。同时时，平面的丰富，平面的丰富变变化，使整个小区化，使整个小区临临街部分空街部分空间间更具有更具有层层次感，次感， 成成为为城市景城市景观观中一道亮中一道亮丽丽的的风风景景线线。 。 5.4 建筑方案建筑方案 1、主要、主要规规范及范及标标准准 建筑建筑结结构荷构荷载规载规范范 gb50009-2001 第 20 页 共 57 页 建筑地基基建筑地基基础设计规础设计规范范 gb50007-2002 混凝土混凝土结结构构设计规设计规范范 gb50010-2002 建筑抗震建筑抗震设计规设计规范范 gb50011-2001 建筑建筑桩桩基技基技术规术规范范 jgj94-94 地下工程防水技地下工程防水技术规术规范范 gb50108-2001 砌体砌体结结构构设计规设计规范范 gb50007-2002 高高层层建筑混凝土建筑混凝土结结构技构技术规术规程程 jgj3-2002 高高层层建筑箱形与筏形基建筑箱形与筏形基础础技技术规术规范范 jgj6-99 建筑地基建筑地基处处理技理技术规术规范范 jgj79-2002 人民防空地下室人民防空地下室设计规设计规范范 gb50038-94 钢钢筋混凝土筋混凝土连续连续梁和框架考梁和框架考虑虑内力重分布内力重分布设计进规设计进规程程 cecs51： ：93 2、自然条件、自然条件 风风荷荷载载及雪荷及雪荷载载 按按长长沙市地区基本沙市地区基本风压值风压值和雪和雪压值计压值计取。按重取。按重现现期期为为 50 年，基本年，基本 风压为风压为 0.35 kn/，基本雪，基本雪压为压为 0.45 kn/。 。 抗震抗震设设防相关参数防相关参数 抗震抗震设设防烈度防烈度 6 度，度，设计设计基本地震加速度基本地震加速度值为值为 0.05g， ，设计设计地震分地震分 组为组为第一第一组组，建筑抗震，建筑抗震设设防分防分类为标类为标准准设设防分防分类类（丙（丙类类）。）。 3、使用荷、使用荷载载 活荷活荷载载：楼：楼层层面均布活荷面均布活荷载载按按 建筑建筑结结构荷构荷载规载规范范 gb50009-2001 的的标标准限准限值值。 。 水箱及其他重大水箱及其他重大设备设备按按实际实际荷荷载计载计算。算。 室外地面的活荷室外地面的活荷载标载标准准值值按按 10.0kn/考考虑虑。 。 第 21 页 共 57 页 4、交通、交通组织设计组织设计 设设两个主要的人行和两个主要的人行和车车行出入口，步行系行出入口，步行系统进统进行全程无障碍行全程无障碍设计设计， ， 车车行道行道贯贯穿社区，地下穿社区，地下车库车库出入口沿路出入口沿路边设边设置，便于人置，便于人车车分流，方便社分流，方便社 区生活，减少区生活，减少车辆对车辆对用地的占有和用地的占有和对对步行人的威步行人的威胁胁，小区建筑周，小区建筑周边设边设有有 车车行通道供消防行通道供消防车车通行，通行，车车行道与人行道分开行道与人行道分开设设置，以保置，以保证证小区内有良小区内有良 好的交通秩序。好的交通秩序。 5、 、结结构构设计设计 选选取合理取合理结结构形式，构形式，选择选择合理的构件截面民族尺寸，使合理的构件截面民族尺寸，使钢钢筋用量控筋用量控 制在制在经济经济配筋以内，填充配筋以内，填充墙墙采用采用轻质砼轻质砼砌砌块块，以达到减，以达到减轻结轻结构自重，构自重，节节 约钢约钢材用量。材用量。 6、消防、消防设计设计 本本组团组团建筑地面以上建筑地面以上为为高高层层住宅楼，属二住宅楼，属二类类高高层层建筑，建筑耐火等建筑，建筑耐火等 级为级为地上二地上二级级，地下室一，地下室一级级。 。 住宅每住宅每单单元元设设一台消防一台消防电电梯和一台普通梯和一台普通载载客客电电梯，底梯，底层设层设有直通有直通 室外的出口，地下室室外的出口，地下室设设有有 6 个防火区，每个防火区面个防火区，每个防火区面积积小于小于 4000 平方平方 米，均米，均设设二个以上独立二个以上独立对对外的出入口，防火分区之外的出入口，防火分区之间间采用防火采用防火墙墙，甲，甲级级 防火防火门门和防火卷帘分隔，防火区和防火卷帘分隔，防火区设设有水有水泵泵房、生活水池和消防水池，高房、生活水池和消防水池，高 低低压压配配电电室等室等设备设备用房，用房，设设有两个直接有两个直接对对外的出口。外的出口。 7、 、环环保保设计设计 小区采用分流制排水。雨水、小区采用分流制排水。雨水、污污水分水分别别排放，生活排放，生活粪粪便便污污水水经经化化粪粪 池池处处理，排入市政排水管道。理，排入市政排水管道。 小区内由清小区内由清洁洁管理人管理人员负责员负责室外垃圾的清室外垃圾的清扫扫、收集和、收集和转转运，住运，住户户生生 活垃圾集中堆放在各活垃圾集中堆放在各单单元固定的垃圾桶内，由小区物管人元固定的垃圾桶内，由小区物管人员负责员负责收集，收集， 转转运至小区垃圾中运至小区垃圾中转转站。站。 第 22 页 共 57 页 住住户户厨房内均厨房内均设设置排汕烟井道，直通屋置排汕烟井道，直通屋顶顶，排入大气中，小区内不，排入大气中，小区内不 设设置无油烟灶台。置无油烟灶台。 所有水所有水泵泵均放在地下均放在地下层层并并进进行减震、隔震行减震、隔震处处理。理。 8、 、户户型型设计设计 小区小区户户型型设计设计有二室二有二室二厅厅、三室二、三室二厅厅、四室二、四室二厅厅等多种等多种户户型，以二型，以二 室二室二厅厅和三室二和三室二厅为厅为主，面主，面积积从从 80-140 平方米不等，每种平方米不等，每种户户型均有良型均有良 好的通好的通风风采光及日照，力求得最佳的景采光及日照，力求得最佳的景观观效果。效果。 9、 、竖竖向向设计设计 小区小区设设有一有一层层地下室，地下室，层层高高 4.0-4.2 米，地上以米，地上以 22 层层住宅住宅为为主，住主，住 宅宅层层高高为为 2.8-2.9 米，每米，每栋栋住宅建筑住宅建筑设计设计室内室内标标高高+-0.000 均比室外地均比室外地 坪高坪高 0.2 米以上。米以上。 10、无障碍、无障碍设计设计 住宅入口及商住宅入口及商铺骑铺骑廊均廊均设设有残疾人坡道，在部分升高的有残疾人坡道，在部分升高的场场地周地周边边 也也设设坡道供残疾人使用，小区道路坡道供残疾人使用，小区道路设设有供残疾人行直的盲道和休有供残疾人行直的盲道和休闲闲空空 间间。 。 11、亮化、亮化设计设计 为为提高小区的生活品提高小区的生活品质质，小区内部主要人行道及，小区内部主要人行道及车车行道两行道两侧侧均作均作 了亮化了亮化处处理，在主要景点及理，在主要景点及树树木下均木下均设设置彩色投射灯，同置彩色投射灯，同时时在主要在主要临临街街 建筑建筑设设有投射灯来烘托建筑气氛，公共有投射灯来烘托建筑气氛，公共绿绿地地还还布置有庭院灯，便于夜布置有庭院灯，便于夜间间 使用。使用。 5.5 辅辅助工程助工程 1、 、给给排水排水 设计规设计规范范 第 23 页 共 57 页 建筑建筑给给水排水水排水设计规设计规范范 gb50015-2003（ （03 年版）年版） 建筑建筑灭灭火器配置火器配置设计规设计规范范 gb50140-2005 自自动喷动喷水水灭灭火系火系统设计规统设计规范范 gb50084-2001（ （05 年版）年版） 建筑建筑设计设计防火防火规规范范 gb50016-2006 室外室外给给水水设计规设计规范范 gb50013-2006