冯仑：五个维度看大周期来临 好日子刚刚开始

冯仑：五个维度看大周期来临 好日子刚刚开始与数年前撰述野蛮生长的冯仑相比，这位92派代表人物更多在想下一个十年将怎样有序生存。“现在中国住宅房地产市场大周期的拐点来了，量价都会小幅波动，波浪型地往下走，所以地方政府、企业和行业研究者都要当回事。”5月19日，被誉为“商界思想家”的万通集团董事长冯仑，依旧保持着他聪明绝“顶”式的招牌形象向整个行业发出警告，“即使地方政府放松限购，也没有用。”“中国的房地产市场青春期已经过了，住宅一花独放的时期结束了，开始了百花竞放的时期。”冯仑一脸严肃地说，“住宅市场不好了，但物流工业地产，医疗、教育、养老、不良资产处理等都是好机会，好日子才刚刚开始。”在这个“好日子”开始的6年前，冯仑已经开始考虑万通的转型。2008年初，万通便与TCL集团合资成立了万通新创来投资工业地产，次年便完成16万平方米的无锡（楼盘）数码工业园区收购。2009年4月，冯仑“立体城市”理念的“实践者”北京（楼盘）万通立体之城投资有限公司成立，此后西安（楼盘）、温州（楼盘）、涿州立体城市相继落地。“今年最少有6个地方会有立体城市，3个立体城市项目开工，8月份就会有一些立体城市的产品开始销售。”冯仑称。2009年，万通又开始加快海外的投资步伐，签约美国纽约世贸中心的“中国中心”项目。“现在正在装修，明年9月份就能开业。”冯仑说。届时占据纽约世贸中心1号楼64-69层、总面积约20万平方英尺的中国中心，在未来20年的时间内为万通挣钱。2010年，万通又开始布局地产金融业务，当年其控股的首只商业地产基金成功募资5亿元，此后又发起募集中城万利基金，参与国家发改委批准的基础设施产业基金、泰达区域发展基金以及黑狮基金等海外基金的发起。“我们现在就做工业地产、立体城市和海外业务这三大块。”冯仑说，“在房地产市场大周期拐点来临的时候，房地产公司的行为和战略定位都要发生变化，商业模式也要改变，怎么样借鉴互联网公司的平台模式，使公司组织发生一次变化。”在万通战略转型之际，万通的商业模式也开始转变。在立体城市，冯仑开始实践“自由筑屋”的理念，“用户可以通过虚拟平台根据自己的心愿来定制房屋，享受个性化的服务和价格优惠；另外也可以成为虚拟开发商，报名成为立体城市某块土地的开发商，一个人或几个人合伙把整栋大楼盖起来，在这个过程中不用承担地价，只需支付可控的投资额。”“马云的理念是让天下没有难做的生意，我们的理念是让天下没有难建的立体城市，建立一个快速城市化的服务体系。在我们的立体城市里，可以说传统开发商以后就不存在了。”冯仑说。而每一个立体城市在1平方公里的土地上，都将能够建设500万-600万平方米的建筑，同时以核心产业为先导，聚集几乎所有的城市主要功能，实现约50%的劳动力本地就业。按照冯仑的设想，立体城市将打造一系列业务平台。冯仑也在“下一盘更大的棋”，正在试行“雏鹰式”的合伙人体系，借钱给员工创业，条件是创业员工必须从万通离职，以合伙人的身份出来单干。为了打造网络定制住宅，冯仑成立了一家叫做“万通新概念科技”的网络地产公司，该公司由万通持股，冯仑任董事长，总经理刘刚自己也是股东。“我直接给他30%股份，他自己当老板、带团队，他现在已经从万通中心搬走了，搬到租金便宜的地方办公了。”冯仑说。冯仑打了个比方，有一种鹰，下蛋的时候下在悬崖峭壁上，小鹰一出生，必须一个个往悬崖下面飞，“摔死了证明他能力还不够，活下来的就可以再接着飞了”。而这些从万通飞出去的“鹰”，最终盘活的将是整个万通的业务模块和资源。“立体城市现在还是个婴儿，所以我参与的比较多。”冯仑说，“去年我在全球各地飞了167次，去考察、参观。”这或许也是年仅55岁的冯仑，虽然精神抖擞但依然略显苍老的原因。而万通所做的一系列转变，均基于冯仑对房地产市场的判断，且看冯仑因何认为当下房地产市场大周期拐点来临，他又为政府和企业开出了怎样的“药方”。经济观察报：目前房地产市场销量下滑，房价涨幅也放缓，所以关于楼市“拐点”的说法比较多，你如何看待目前的房地产市场？冯仑：我觉得目前房地产市场的拐点跟前几次非常不同，前几次属于小周期，这次是大周期的拐点，所以我觉得要引起重视。比如说大周期是一直上升的，在这个过程中也会有小周期，房地产市场也会波动。虽然每次下降了，但是等下个上升周期来时就又回升了。但现在是房地产市场的大周期到了下降的阶段，你不着急，它整个就往下走了。全球房地产行业大周期的拐点有几个标志。第一，现在中国的省会城市人均GDP大部分达到8000美元以上，这从全世界来说，基本住宅的问题都应该解决了。第二，从人均面积来看，中国现在人均住房面积已经超过30平方米了。第三，大规模人口移动减少。北京每年增加六七十万人，十年可能就翻一翻了。但现在的人口移动，特别是三线城市以下，流入的非常少，最主要还是往省会城市和超大城市移动。现在超大城市已经在抑制人口流入，所以基本上是在往省会城市移动。另外农村人口进城，会逐步城镇化，发展小城镇。所以人口的移动，目前来看不会像前几年那样大规模地移动。第四，二手房和一手房的交易比例，大部分的城市差不多已经达到一比一或接近趋平。而从一手房和二手房交易趋平的历史经验来看，在全球基本上都是住宅市场饱和的一个标志。前几年，每个城市的人均GDP才3000、4000美金，即使波动一下，以后还是要往上涨。但是现在这几个指标都达到了以后，按照正常的经济增长，一般住房需求基本上满足了。所以住宅市场应该说现在是一个大周期的拐点，这个判断应该不会错。另外资本市场给出的信号非常强烈，就是对房地产企业的估值。美国房地产市场早就过了这个拐点，所以美国资本市场给住宅开发类的房地产企业市盈率都很低，只有5倍、7倍，不会超过10倍。但是给资产经营类、管理类的房地产企业市盈率一般在15倍到20倍。比如说万科干了30年，最高的估值是一千五六百亿，那时候给开发类的房企估值最好。现在给开发类的房企基本上都在净资产附近，这不是股市有问题，而且香港对所有开发类的公司，市盈率都在5倍到7倍左右。这就接近于美国资本市场对开发类房企的估值，这时上市就没有意义，所以美国为什么开发类的房企都不上市，又不能融资，又不能拿高PE，股票并购等等。所以万科实际上代表着中国房地产的一种商业模式，开发类房企的模式。而我们看资产经营、管理类房企的模式，比如北京国贸，光北京这110万平方米的资产，现在的成本就1000亿了，如果估值肯定得1500到2000亿。万科也干了30年，北京国贸也干了30年，但是北京国贸的估值比万科要高得多。另外金融类的房地产企业PE估值在25倍-30倍之间，而互联网的房地产企业现在估值是30倍以上。美国有一家现在还没上市的短租公司，已经有60万间房子在网上出租，每天成交15万间，理论上可以到1000万间。现在还没上市，估值至少100亿美金起。资本市场早就给出了信号，资本市场反映最灵敏，所以很快中国开发类的房地产企业面临着转型或者退市。这就是我说的房地产市场大周期拐点的标志。比如万科最近说要开始做物流地产，这也就是我们说的工业地产。这一次转型不是由住宅跑到旅游地产，那还是局限在住宅这个大概念里，所以万科提出来要做“城市服务商”，我们一直在说我们是专业的地产投资开发运营公司，加上现在几个城市的立体城市，彻底颠覆了以前的模式。经济观察报：这次房地产市场大周期“拐点”的来临，会带来哪些机遇和挑战？冯仑：这次房地产市场大周期拐点的来临，给了更多人机会，这是地方政府和业界要共同明白的。现在商用不动产还是有非常大的发展空间，但是大家只学会了做“商业综合体”，现在综合体的风险是越来越大。因为综合体依赖于零售物业，但现在受电商冲击很大；另外依赖于写字楼，而写字楼在二线城市本来就没有什么租金回报。所以这是很危险的。但是除此之外，还有很多机会，比如说物流、医疗、教育、养老等。医疗是国务院今后重点发展的一个方向，医疗还有上10万亿的市场发展空间，跟医疗有关的不动产市场非常大。为什么我们在使劲做呢？我哪会看病啊，我还是做不动产，我们和大医院合作，给医院盖房子。另外跟教育相关的不动产也有很大机会，比如学生公寓、租赁公寓，现在本科以外的学生，很多都在外面租房。不良资产的处置也是个好生意。房地产公司的利润曲线，最低的是散货码头，中间的是厂房、酒店、写字楼，包括一些住宅，利润最高的是不良资产买卖。今天我见到了一个国际大行的人，他们现在已经筹集了很多钱，开始等不良资产的出现。比如很多写字楼做一半做不动了，你投了5个亿了，但是1个亿就卖了。然后人家把它改成公寓，20亿卖出去了，这就叫不良资产处理。所以今后机会来了，住宅市场不好了，物流工业地产、医疗、教育、养老、不良资产处理都是好机会。坏了一个，5个起来了，那还不是好事吗？好日子才刚开始。每一个公司都要做好准备，就好像青春期一过，发育完了，不长个了，但是“长脑袋”，从全面发展来说是好事。中国的住宅市场量价都会小幅波动，但也会波浪型地往下走，不会直线式地下跌，因为目前还没有出现实质性崩溃的迹象。除非发生金融危机、战争，才可能出现直线式地“跳水”。经济观察报：在房地产市场大周期拐点来临之际，地方政府和企业该如何应对？冯仑：地方政府也要适应这个变化，他们也开始转变，开始跟企业来讨论住宅之外的事情。比如物流、医疗地产，现在地方政府也很欢迎，以前是住宅用地配点商业用地，比如30%用地是商业公建配套，现在倒过来了，以医院、学校、商业、物流为主，商业用地中配30%的住宅用地。所以地方政府不能再用过去卖住宅用地的思维来跟开发商对话。现在有些地方政府是按楼板价来算地价的，这不行，你就按一亩地来算地价，剩下的把利益让给市场。因为企业还有赔钱的，你要按楼板价计算，企业赔钱的，政府你给补吗？政府不能老想挣钱。只有有了产业，吸引了人口流入，才能带动当地政府的财政收入。一些重要的房地产公司的行为和战略定位也都要发生变化，万科已经重新定位了，我们也都定位完了，在做一些住宅以外的事情，比如工业地产、立体城市。另外商业模式也要改变，怎么样借鉴互联网公司的平台模式，使公司组织发生一次变化。我们立体城市的网上游戏，今年9月份就要上线，你玩游戏挣的积分，在西安买我们立体城市的房子可以打折优惠，不买房可以卖给人家买房的人，你要是把游戏打穿了，直接送你一套房。经济观察报：从去年到今年，中央政府没有出房地产的调控政策，是不是现在政府的行为方式和宏观调控思路，也在发生改变？冯仑：这就叫做制度的改革红利。改革红利的体现有三方面。第一工商局注册的人多了，光我今年就注册了有十多家公司，说明创业的人多了。第二参加公务员考试的人减少了30%，反腐把灰色收入给拦下来了，把优秀人才的注意力转到市场上来了。第三看谁在挣钱，是判断市场经济好坏的一个标准。让民营企业挣钱，让理工男、简单的人挣钱，以前是文科男、复杂人在挣钱。比如美国一个中学生写的软件，直接卖给了五角大楼，中国现在也出现了，有一个年轻人写的软件，十几亿卖给了李彦宏。不要管制度，制度很简单，写个软件、剧本，有知识产权保护，整个卖出去就完了。这是改革红利的第一步，改革红利的第二步，拿房地产来说，政府不用管，市场自动就调结构了，很多住宅公司自动就退出了。然后政府积压的土地，有人来买不良资产，就帮政府变现了。有些人会把以前买的住宅用地，改成医院等等，这都是由市场去解决的。政府就要降低预期，将GDP为导向转变为以就业为导向。以就业为导向，就是要把土地价格降下来，地价下降以后，就能吸引产业界的人，就业会增长上去。就业以后，他才能在当地买房，房价才能稳得住。扩大就业以后，才能带动商业消费，才能增加地方政府财政收入。以前是政府高价卖地，然后政府拿了钱去做基础设施建设，结果基础设施闲在那里，卖的住宅空在那里。现在地方政府要改变行为方式，这就是改革，赶紧找企业商量去，哪些产业可以进来，可以扩大就业。经济观察报：现在一些地方政府也在出台一些放松限购的微刺激政策，房地产市场不会反弹吗？冯仑：放开限购在房地产市场的小周期是有用的，但现在是大周期，放开以后也没有用。比如说你在青春期的时候就缠脚，缠一下放一下，但脚还是往大长，这是小周期。一直缠到青春期过了，你再解开缠脚的布，脚也不会长了。现在是大周期的拐点到了，青春期过了，发育都停止了，你再松开脚，脚也不会长了。现在放开限购以后，房地产市场也不会再高速增长，地方政府也不要再抱有幻想。但也不用担心，房地产市场也不会崩盘，会小幅波动。就跟纽约一样，永远都是小幅波动。经济观察报：但是现在担心的可能是地价跌了、房地产市场不好，银行坏账大幅增加，不良资产增加等等。冯仑：不用担心，这就要坚定改革的信心，什么叫结构调整？如果我们每年没有400万人的死亡，火葬场没有400万人的尸体处理，我们人口结构能改变吗？没有死，哪有生的价值呢。你看民营企业为什么调整得快，该破产就破产，该倒闭就倒闭，温州、鄂尔多斯（楼盘）调整得很快啊，哪有不付出代价的调整。美国为什么经济结构调整得快，贝尔斯登两百年的历史，雷曼一百多年的历史，该死就死了。结果高盛不就是强大了吗？这就叫结构调整。结构调整，一定要研究谁先死，而且死得越快越好，调整得越快。关键是要有一套“处理尸体”的制度和手续，比如破产法，破产以后，处理不良资产的一系列程序。你看雷曼垮台后，“尸体”迅速给肢解了，“味”都没了，美国这个市场非常完善，后续有律师、会