某区银行胡同便民市场项目建设可行性申请报告.doc

便民市场建设项目可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论3 3 第一节第一节 概述概述 3 第二节第二节 编制依据及范围编制依据及范围 4 第三节第三节 简要研究结论简要研究结论 5 第二章第二章 项目建设必要性及可行性项目建设必要性及可行性9 9 第一节第一节 项目建设的必要性项目建设的必要性 9 第二节第二节 项目建设的可行性项目建设的可行性 .10 第三章第三章 城市规划和需求分析城市规划和需求分析1313 第一节第一节 城市规划情况城市规划情况 .13 第二节第二节 需求分析需求分析 .18 第四章第四章 选址及建设条件选址及建设条件2121 第一节第一节 项目建设地点项目建设地点 .21 第二节第二节 建设条件建设条件 .21 第五章第五章 建设项目定位分析建设项目定位分析2626 第一节第一节 项目辐射区域概况分析项目辐射区域概况分析 .26 第二节第二节 项目功能定位项目功能定位 .27 第三节第三节 建筑定位建筑定位 .28 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案3030 第一节第一节 建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想与原则 .30 第二节第二节 项目总体规划方案项目总体规划方案 .31 第三节第三节 建筑方案建筑方案 .34 第四节第四节 建筑结构方案建筑结构方案 .35 第五节第五节 配套设施方案配套设施方案 .38 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析4949 第一节第一节 环境保护环境保护 .49 第二节第二节 环境保护措施环境保护措施 .50 第三节第三节 环境影响评价环境影响评价 .52 便民市场建设项目可行性研究报告 2 第八章第八章 节能节水节能节水5454 第一节第一节 编制依据及标准编制依据及标准 .54 第二节第二节 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 .54 第三节第三节 节能措施及效果节能措施及效果 .56 第九章第九章 项目管理及劳动防护项目管理及劳动防护5959 第一节第一节 项目建设及运营管理项目建设及运营管理 .59 第二节第二节 劳动保护劳动保护 .60 第十章第十章 项目实施进度与工程招标项目实施进度与工程招标6161 第一节第一节 项目实施进度建议项目实施进度建议 .62 第二节第二节 项目工程招标方案项目工程招标方案 .63 第十一章第十一章 投资估算投资估算6666 第一节第一节 估算依据估算依据66 第二节第二节 投资估算内容投资估算内容66 第三节第三节 项目总投资项目总投资69 第四节第四节 资金筹措资金筹措 .70 第十二章第十二章 非盈利性项目财务评价及国民经济评价非盈利性项目财务评价及国民经济评价7373 第十三章第十三章 社会评价社会评价7676 第一节第一节 项目对社会的影响分析项目对社会的影响分析 .76 第二节第二节 项目与所在地区互适性分析项目与所在地区互适性分析 .77 第三节第三节 社会风险分析社会风险分析 .79 第四节第四节 社会评价结论社会评价结论 .79 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论8080 附图：便民市场总平面图及各层平面图 附件： 便民市场建设项目可行性研究报告 3 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 概述概述 一、项目名称一、项目名称 赤峰市红山区银行胡同便民市场建设项目可行性研究报告 二、项目建设单位二、项目建设单位 红山区住房和城乡建设局 三、项目建设地点三、项目建设地点 红山区银行胡同中段（原老干部活动中心） 四、项目建设性质四、项目建设性质 新 建 五、可行性研究报告编制单位五、可行性研究报告编制单位 单位名称： 资质等级： 法人代表： 六、研究过程六、研究过程 我院接受委托后，认真分析了已有基础资料，并进行现场查 看，经与建设单位有关人员分析，达成共识后，开始编制本项目 可行性研究报告。在可行性研究报告编制过程中，我们本着客观、 科学、经济、合理的原则，对工程方案中的具体问题与建设单位 多次沟通商讨，对主要工程方案进行了调整优化，最终提出可行 性研究报告中的方案。 便民市场建设项目可行性研究报告 4 本可行性研究报告通过对有关资料的分析论证及对投资估算、 效益进行分析，力求对项目的必要性、可行性做出客观、科学、 公正的论述，为投资决算提供依据。 第二节第二节 编制依据及范围编制依据及范围 一、可行性研究报告编制依据一、可行性研究报告编制依据 1、商务部农村市场体系建设十二五规划； 2、商务部农副产品绿色批发市场国家标准； 3、农业部农产品批发市场建设与管理指南； 4、全国农产品技术性市场发展规划纲要； 5、国家发展改革委关于完善价格政策促进蔬菜生产流通 的通知（发改价格2011958号）； 6、呼和浩特市“标准化菜市场”示范店评价规范； 7、内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要； 8、赤峰城区总体规划（2006-2020）； 9、赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 10、赤峰市红山区国民经济和社会发展第十二个五年规划 纲要； 11、红山区“十二五”城建项目专项规划； 12、红山区商贸流通业发展“十二五”规划； 便民市场建设项目可行性研究报告 5 13、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设项目经济 评价方法与参数第三版； 14、投资项目可行性研究指南（国家发展计划委员会出 版） ； 15、市政公用工程设计文件编制深度规定（国建设部 2004年3月） ； 16、城市防洪工程设计规范（cjj 50-92）； 17、全国市政工程投资估算指标(hg247-103-96)； 18、国家相关的政策、法规、文件； 19、项目建设单位提供的有关数据、资料。 二、二、 编制原则编制原则 1、必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标 准要求。 2、项目的建设必须符合赤峰市及红山区城区总体规划要求。 3、努力改善周边居民生活环境。 4、坚持项目建设与赤峰市产业结构和经济结构调整相结合， 实现经济效益、社会效益和生态环境效益的同步增长。 5、坚持项目建设与就业结构相结合，积极为城市下岗职工 和农村牧区剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。 6、设计指标的确定，力求先进合理，符合实际。 便民市场建设项目可行性研究报告 6 7、 严格管理，确保工程质量； 8、符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的 设计原则。 三、研究范围三、研究范围 1、根据红山区银行胡同便民市场的发展规划、社会经济发 展趋势和项目建设条件，研究项目的必要性和可行性。 2、 通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的 研究，确定项目的建设方案。 3、通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析， 研究项目的合理性。 4、 根据技术、劳动安全要求，提出建设和管理方案。 第三节第三节 简要研究结论简要研究结论 一、项目建设背景一、项目建设背景 公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量 和水平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活 质量。民以食为天，中国人口密度大，便民市场作为一种公益设 施，在广大人民的生活中扮演着重要的角色。便民市场的建设水 平直接关系到广大人民的日常生活质量。 赤峰市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要和赤 峰市商贸流通服务业“十二五”发展规划纲要、红山区国民 经济与社会“十二五”发展规划纲要一致强调发展商贸流通业， 便民市场建设项目可行性研究报告 7 加大社区商业网点建设力度，积极拓展服务领域；在社区服务业 上，坚持“便民、利民、为民”的方针，加强社区服务中心建设， 引导各类投资主体兴办社区服务产业。 赤峰市红山区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度 重视，该项目被红山区政府列入2012年实施的重点项目，得到了 区政府有关部门的密切配合。 红山区总面积506平方公里，建成区面积29平方公里，总人 口43.4万人，现有大便民市场主要覆盖区域为城西和城南。城区 人口聚居区市场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、 交通拥挤等问题。尤其是银行胡同面附近，没有一处便民市场， 对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻 力。红山区政府有关部门经过多次考察，组织有关部门论证，为 了提高便民市场建设水平，提升城市形象，促进长效管理，营造 安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生活需要，拟在 银行胡同中段建设一处便民市场，把新华路中段和银行胡同的马 路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和 银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的 好去处。 二、建设地点二、建设地点 赤峰市红山区银行胡同中段，原老干部活动中心。 三、项目建设内容及目标三、项目建设内容及目标 项目通过在原老干部活动中心的占地范围内建设一处便民市 便民市场建设项目可行性研究报告 8 场，引导新华路中段和银行胡同马路市场附近的商贩进入市场规 范经营，达到解决该路段的交通环境，同时极大的方便附近居民 的日常生活的目的，不但能解决城区繁华地段小商小贩的管理难 题，还提高了便民市场的档次，有利于创造和谐的社会环境，满 足居民生活需求。 项目建设便民市场一处，总占地面积1702.63平方米，建筑 总面积1639.8平方米，其中地上建筑面积811.8平方米，半地下 建筑面积828平方米。 建设内容：建筑物地上主体一层，局部二层，半地下一层。 地下及地上一至布置为市场和管理用房；二层布置为观景平台； 建筑设置货运通道和消防通道。地面临路建“1”型小型停车场。 四、建设用地四、建设用地 本项目总占地面积1702.63平方米，为原老干部活动中心 （现老干部活动中心已迁址新建），用地性质为公共设施建设用 地。 五、配套条件五、配套条件 本项目为红山区便民市场建设工程，地处红山区中心城区， 周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。 六、项目实施进度六、项目实施进度 项目建设期确定 7 个月，即 2012 年 4 月至 2012 年 10 月。 七、项目总投资及资金筹措七、项目总投资及资金筹措 便民市场建设项目可行性研究报告 9 项目总投资 2365.68 万元，全部为建设投资。建设资金全部 自筹。 八、项目主要技术经济指标八、项目主要技术经济指标 表 1-1 经济技术指标表经济技术指标表 序号序号名名 称称单位单位数量数量 一建设规模及建设内 容 1 占地面积平方米 1702.63 2 建筑面积平方米 1639.80 其中： 半地下面积平方米 828.00 地上一层面积平方米 730.00 二层面积平方米 81.80 3 建筑基底面积平方米 842.40 4 容积率 0.96 5 建筑密度 %0.49 6 绿化率 %0.15 7 停车位个 6.00 二职工人数人 8.00 三经济数据 1 总投资万元 280.87 2 资金筹措万元 280.87 政府投入万元 280.87 便民市场建设项目可行性研究报告 10 第二章第二章 项目建设必要性及可行性项目建设必要性及可行性 第一节第一节 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、是提升居民生活质量的需要一、是提升居民生活质量的需要 红山区银行胡同便民市场的建设规模、方案与居住人口、地 域范围相适应，做到了合理布局。银行胡同市场的建立将覆盖银 行胡同、新华路附近等小区，解决周边小区居民的生活购物市场 配套问题。市场建立后在交通通达度，市场卫生，购物种类等方 面得到提升，将全面改善覆盖区域便民市场购物环境和食品安全 状况，使便民市场建设和管理工作适应市民生活水平提高的需要， 达到“设施标准、制度落实、食品安全、环境整洁、群众满意、 政府放心”的效果。 二、是完善城市功能的需要二、是完善城市功能的需要 “安居乐业，衣食住行”是居民生活的基本要求，一个城 市应该为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好 的商贸、供给服务功能。随着市场经济的发展，城市地位和功能 也发生显著变化，由单一功能向复合功能转变，从低层次服务向 高标准服务转换。城市的发展,城市职责的增加,人口的增长,使 这些基本功能的适应力也要增长。 银行胡同便民市场的建立将加速红山区中心城区的整体建设， 极大提升城区城市功能，提优居住居民生活质量，提高街道现代 服务业水平。 便民市场建设项目可行性研究报告 11 三、与经济发展相适应三、与经济发展相适应 城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须 适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展， 城市的品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益设施的 建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。 便民市场的建设也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发 展规模适宜、设施完整、环境良好的室内市场，逐步向超市化、 连锁化发展，消灭马路市场。银行胡同便民市场的建设也将作为 提升主副食品零售终端服务功能的重要途径 四、改善市容环境面貌改善市容环境面貌 城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对 一个城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评 价的总体印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一 个企业的文化形象一样，都有其深刻的内涵。一个城市的文化形 象至少应具备以下特征：城市建筑、布局融科技含量与文化内涵 为一体的设计，展示现代化城市的风貌，城市公益设施上规模， 满足广大人民需要。 便民市场是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、 高标准设计的便民市场不但能满足人们的购物需求，更将成为城 市建设的亮点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的 功能。新的便民市场建设后，设计良好的市场将避免出现对周边 区域的环境负面影响，减清城市环境负担，改善市容面貌。 便民市场建设项目可行性研究报告 12 第二节第二节 项目建设的可行性项目建设的可行性 一、符合国家节约土地的政策要求一、符合国家节约土地的政策要求 红山区花园胡同便民市场总占地面积 1702.63 平方米，是在 原老干部活动中心的旧址上建设，符合赤峰市和红山区的城市发 展规划要求。 该项目规划设计方案从建筑设计施工等方面全方位，响应内 蒙古自治区国土资源厅大力推广土地集约利用的指导思想，向 “闲置”要土地，向“空间”要土地，通过向空间和地下延伸等 途径，解决了建设项目节省土地问题，符合国家以及内蒙古自治 区和赤峰市及红山区总体发展规划要求。 二、项目建设符合民意二、项目建设符合民意 红山区银行胡同附近，没有一处便民市场，早晚间马路边小 商小贩挤占道路，人声吵杂，而且由于流动商贩较多，对食品安 全管理较难，不仅对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进 一步加大产生了阻力，还对城市居民的食品安全产生了不利影响。 红山区政府有关部门经过多次现场调查，附近居民对此表示大力 支持，盼望早日建成。 便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入， 将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交 通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。可提 升城市形象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人 民群众日益增长的生活需要。是符合民意并得到民众的大力支持 便民市场建设项目可行性研究报告 13 的便民项目。 三、项目受到红山区政府的高度重视三、项目受到红山区政府的高度重视 赤峰市红山区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度 重视，该项目被红山区政府列入2012年实施的重点项目，得到了 区政府有关部门的密切配合。 四、项目配套条件四、项目配套条件 项目利用原老干部活动中心场地，位于老城区中心，供电、 供暖、给排水、通讯等条件较好。 五、有利于进一步融合政府与群众关系，推动社会和谐稳定五、有利于进一步融合政府与群众关系，推动社会和谐稳定 的健康发展的健康发展 银行胡同便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市 场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行 胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去 处。符合居民意愿，是惠及民众、改善民生的的便民项目，有益 于促使政府与群众关系进一步融合，推动红山区社会和谐稳定的 健康发展。 便民市场建设项目可行性研究报告 14 第三章第三章 城市规划和需求分析城市规划和需求分析 第一节第一节 城市规划情况城市规划情况 一、赤峰市城市建设发展规划一、赤峰市城市建设发展规划 依据赤峰市经济和社会发展十二五规划纲要提出的目标， 赤峰市政府及主管部门修定了城市建设发展规划，中心城区 规划为： 1、中心城区发展规划 城市性质：十二五期间，中心城区要建设成为内蒙古东部 超百万人口的区域性中心城市。 城市空间发展方向是 “西移北扩，集中成片，规模发展” 。重点发展城市西部八家组团、小新地组团，积极完善城市北部 松山组团，重视改造老城区。 城市发展规划总的目标是完善城市功能，提升城市品位， 改善人居环境，构建良好的城市形态，建设我国北方地区现代化、 生态化的山水园林城市。 城市布局采用了集中组团式布局结构，即“沿河四片，外 围三点”，不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔。 “沿河四片”是指红山区组团、松山组团、八家组团和小新地组 团；“外围三点”是指党校组团、桥北组团和红庙子组团。 城市分区功能定位：即旧城区西部为生活居住综合区、市 级金融商贸中心，东部为传统工业区；松山组团南部为生活居住 便民市场建设项目可行性研究报告 15 综合区，西北部是城市工业区，西北部为城市工业区；八家组团 是以生活居住为主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金 融商贸中心和文化娱乐中心；小新地组团是以生活居住为主，同 时规划布局市级文教科研和体育中心，组团级商贸中心。外围三 点：党校组团为相对独立的文化教育及配套居住组团；桥北组团 要建成与生态环境相融合的居住生活区；红庙子组团以工业为主 及与之配套的生活和商贸区。 城市空间发展策略：控制疏散旧城西部生活区，改造振兴 旧城东部工业区，发展完善松山城区，有序开发建设新城区。旧 城区要在逐步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上下 功夫，建设重点放在棚户区改造、环境改善和工业区建设上。 2、规划、建设总体思路： 按照建设百万人口区域性中心城市的要求，坚持高起点规 划、高标准建设、高效益经营、高效能管理的原则，完善城市功 能，提升城市品位，提高环境质量，努力塑造充满活力、富有魅 力、极具潜力的城市新形象。 编制全区 506 平方公里城乡一体化规划，完善广场、公园、 绿地、体育场馆、停车场、环卫等公共基础设施和工业、商业、 农业发展专项规划，实现各类专项规划网络对红山区的全方位覆 盖。严格执行和落实规划，加强规划监察，确保城市建设沿着科 学化、制度化、规范化的轨道健康运行。 建立城市建设多元化投融资体制，引导社会力量参与城市 便民市场建设项目可行性研究报告 16 建设。加快中心城区改造建设步伐，实施小区改造、小巷治理等 便民工程，建设一批精品人文景观，努力改善城市面貌和人居环 境。进一步拉大城市框架，加快东部（红庙子）新组团、桥北组 团开发建设步伐；加大对铁南、东城和新老城区结合部的规划、 建设和治理力度；将廉租房建设纳入具体日程，为城市低收入群 体提供住房保障。 积极推进城市景观建设。以绿化南山、保护红山、开发北 山为切入点，构筑城市外围景观带；以植物园扩建、长青公园通 透、林研所苗木繁育基地改造、樟子松树园开发为重点，建设东 部精品植物园、中部公益游园、西部园艺博览园、北部自然公园， 构建城市核心景观带；以东西旱河景观建设和锡伯河、英金河、 阴河河道治理及橡胶坝建设为载体，建设城市河道景观带 健全城市管理体系，加大综合执法力度，完善长效管理机 制。建立先进的城市管理系统和公共秩序、社会安全维护系统， 全面提高城市管理水平。 二、二、赤峰市国民经济与社会赤峰市国民经济与社会“十二五十二五”发展规划纲要发展规划纲要关于城关于城 市建设的要求市建设的要求 赤峰市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要中对赤 峰市城建发展的要求为：坚持城镇化与工业化、农牧业现代化良 性互动，推动人口进城、工业入园、产业集中、要素集聚，扩充 城镇规模，提升城镇品位，完善服务功能，增强聚集辐射能力。 到 2015 年，全市城镇化率达到 50%左右。 便民市场建设项目可行性研究报告 17 （一）城镇体系 以中心城市为核心，以次中心城市为枢纽，以旗县城关镇为 节点，以中心小城镇为辐射点，构建布局合理的城镇体系。中心 城市继续扩大规模、完善功能、培育产业，增强吸纳人口的能力， 发挥辐射带动作用，突出核心枢纽地位。改造提升老城区，继续 完善新城区，加快建设红山桥北组团和松山北城区，加强平庄、 元宝山城区基础设施建设，尽快建成蒙东地区百万人口以上的中 心城市。大板和天义依托交通、区位优势，建设次中心城市，拉 大城市空间框架，提高城市服务功能，加快人口产业集聚，切实 发挥枢纽作用。旗县城关镇立足原有基础，分别建设各具特色的 县域经济中心。注重培育经济活跃、有一定聚集辐射能力的重点 小城镇。到 2015 年，全市形成 1 个中心城市、2 个次中心城市、 7 个城关镇、34 个重点镇的城镇体系。中心城市建成区面积达到 100 平方公里。 （二）产业支撑 结合产业结构调整和区位资源禀赋，细化城镇产业发展布局， 形成若干个特色鲜明的经济区域。中心城区重点发展服务业、高 新技术产业和劳动密集型产业，引导高排放、高耗能企业向外围 转移。次中心城市突出发展能源化工、食品加工、商贸流通等产 业。旗县城关镇和重点小城镇发挥地方优势，因地制宜建设工贸 结合型、交通枢纽型、商品集散型、文化旅游型等城镇经济。 （三）人口集聚 便民市场建设项目可行性研究报告 18 逐步消除推进城镇化的体制机制障碍，促进农村牧区人口向 城镇有序转移。实行有利于农牧民进城的土地、草牧场流转及管 理制度，支持进城农牧民将承包地的经营权有偿转让。建立城乡 统一的劳动力市场，加强农牧民进城就业服务体系建设，着力解 决进城农牧民的就业问题。调整完善教育、医疗、社保等方面的 制度，使进城农牧民公平享有基本公共服务。加强政策引导，促 进农牧民进城，支持外来人员转为本地城镇居民。“十二五”期 末，全市城镇总人口预期 235 万人左右。 （四）城镇基础设施建设 适度超前推进城镇基础设施建设，抓好城镇道路、给水排水、 集中供热供气和园林绿化、垃圾处理、危险固废填埋、污水处理 等市政设施，提高保障能力。推进文体、教育、公共卫生、社区 服务、信息网络建设，完善城镇服务功能。加大“城中村”、 “城边村”和棚户区改造力度，推进城镇规划区和近郊区“村改 居”步伐。加强城镇环境综合治理，提升净化、绿化、亮化、美 化水平。到 2015 年，全市城镇人均道路面积达到 12 平方米，集 中供水普及率 85%，供热普及率 80%，供气普及率 93%，建成区 人均公共绿地面积 9 平方米。 （五）城镇规划和管理 及时制定各类详规和专业规划，提高规划覆盖率。根据城镇 化发展需要，适时进行区划调整，优化资源配置，完善全市城镇 规划体系。不断丰富城镇规划和建筑设计内涵，延续历史，传承 便民市场建设项目可行性研究报告 19 文化，突出特色。强化监督管理，加强规划组织实施。理顺城镇 管理体制，落实属地管理责任，对城镇基础设施统一规划、建设 和管理，提高市政公用事业的运行效率。建立城镇管理的长效机 制，提高城镇管理水平。 三、规划对商贸流通业和社区服务业的要求三、规划对商贸流通业和社区服务业的要求 （一）商贸流通业 健全多层次商贸网络，重点推进中心城市商圈及旗县大型商 贸中心建设。加大社区商业网点建设力度，积极拓展服务领域。 建设区域性粮油、蔬菜、花卉等专业批发市场，到 2015 年销售 额 10 亿元以上的专业市场达到 5 个。健全完善农村牧区流通网 络和现代经营服务体系，改善消费环境，拉动消费。培育发展住 宿餐饮和娱乐业，在中心城市、城关镇和重点旅游区加快星级宾 馆及特色餐饮娱乐服务项目建设。支持商贸企业发展连锁经营、 物流配送、电子商务、特许经营等流通业态，推进规模化、品牌 化、网络化经营。引进国内外高端服务企业及知名品牌，提升商 贸服务业档次和水平。 （二）社区服务业 坚持“便民、利民、为民”的方针，加强社区服务中心建设， 引导各类投资主体兴办社区服务产业。以红山区、元宝山区、松 山区及人口较多的旗县城关镇为重点，建设完善一批社区服务网 络平台和托幼养老、家政服务、医疗保健服务中心，扩大社会化 服务覆盖范围；加强农村牧区社区建设，健全社区服务网络。引 便民市场建设项目可行性研究报告 20 导社区企事业单位开放服务设施，提高服务资源社会化程度。 四四、红山区城建十二五发展规划红山区城建十二五发展规划 红山区十二五期间，以邓小平理论和“三个代表”重要思想 为指导，全面落实科学发展观，认真贯彻党的十七大精神；全面 落实国家、自治区、赤峰市和红山区“十二五”国民经济和社会 发展规划纲要；按照市区两级党委、政府实施中心城区西移北扩， 拉大城区框架，建设百万人口区域性中心城市的战略部署，重点 建设桥北组团核心区和老城区的改造工程。 本项目的开发建设，有助于推动红山区老城区的改造建设， 促进红山区城市的发展，加快城市化进程的推进。 第二节第二节 需求分析需求分析 一、红山区城市建设的需求一、红山区城市建设的需求 红山区是赤峰市中心城区，历史文化悠久，巍巍红山和黄河 一样成为中华民族摇篮的见证。在历史舞台上，叱咤风云二百年 的辽王朝，在这里创造了绚丽多彩的契丹辽文化，成为中华民族 文化宝库的一颗璀璨明珠。 红山区是全市工业交通中心、商贸金融中心和文化教育中心。 它地处内蒙古自治区东南部，位于蒙冀辽三省区接壤处，是东北、 华北两大经济区的结合部，沿海开放区与内地开发区交汇处，即 可享受西部大开发的优惠政策，又可接受振兴东北老工业基地的 辐射，还可承接沿海发达地区的产业梯度转移，为扩大区域经济 便民市场建设项目可行性研究报告 21 合作，加快开放型经济发展提供了广阔的空间。全区总面积 506 平方公里，辖 2 个镇、11 个街道办事处，总人口 43.52 万人， 有蒙、汉、回、满等 23 个民族，辖 2 镇、11 个街道办事处，27 个行政村、67 个社区居委会。2010 年，地区生产总值 170.3 亿 元，财政收入 18.38 亿元，城镇居民人均可支配收入 15200 元， 农民人均纯收入 8100 元。 随着红山区的发展，市场经济的不断深化和完善，城市各项 建设速度发展较快，出现了许多新情况和新问题，原城区便民市 场已不能满足城市的发展需要，银行胡同附近人口聚居区急需一 个完善的便民市场，为人们提供良好购物的休闲场，所以项目建 设对维护城市布局方面发挥着积极的作用，是城市不断发展的需 求。 二、社会发展的需求二、社会发展的需求 赤峰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中把 加快服务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重 要途径。围绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服 务业，充实提升生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的 消费需求。按照便民利民原则，进一步完善落实商贸网点规划布 局。加快社区、集镇商贸中心和专业特色街建设，发展人性化消 费服务。培育提升各类市场，形成比较完备的市场体系。加快社 区服务的产业化、社会化进程，构建与现代城市发展相适应的社 区服务业。拓展社区服务领域，创新社区服务形式，加强社区服 便民市场建设项目可行性研究报告 22 务中心建设，整合社区服务资源，积极构建覆盖全市、反应快速 的社区服务网络。红山区银行胡同便民市场的建设将提升社区服 务功能，完善市场体系，满足人民需要。 红山区银行胡同便民市场位于红山区银行胡同中段，北靠哈 达街，难靠长青街新华路，项目建设的地点周边多居民区。项目 建设区域外半径 200m 范围内人口密度较大，便民市场可以为附 近居民提供有效、方便的日常购物，同时为群众日常活动提供相 应的休闲场所，满足市民需求。 通过对市场建设，必将改善和调节城市环境、提高生活环境 质量，将为这些区域的市民环境空间改善提供较大的飞跃；同时， 对提升红山区的市容市貌形象和区域品位起到推进作用；通过对 该项目的建设，将带动红山区各项经济指标的增长，促进社会和 谐健康发展。 便民市场建设项目可行性研究报告 23 第四章第四章 选址及建设条件选址及建设条件 第一节第一节 项目建设地点项目建设地点 一、项目选址确定原则一、项目选址确定原则 根据项目建设的要求，项目选址应满足以下条件： (一)符合项目建设及发展要求； (二)尽量减少占地以控制投资； (三)各种配套设施齐全； (四)周围环境适于该项目建设； (五)交通便利。 二、项目选址确定二、项目选址确定 根据上述项目选址确定的原则，本项目选择在赤峰市红山区 银行胡同中段，原老干部活动中心用地。该处地势平坦，便于建 设，周围无污染性企业，交通、通讯基础设施及配套条件较好。 三、建设用地三、建设用地 本项目总占地面积1702.63平方米，为原老干部活动中心 （现老干部活动中心已迁址新建），用地性质为公共设施建设用 地。 本项目在建设中，充分考虑了在按照国家的各项规定，满足 便民市场日照、建筑间距、周边间距、道路、绿化、消防要求的 条件下，尽量节约土地，提高土地的总体利用率。 第二节第二节 建设条件建设条件 便民市场建设项目可行性研究报告 24 一、基本概况一、基本概况 1、地形、地貌、地震情况 赤峰市红山区位于赤峰市南部，总观地貌属山地丘陵区。红 山区多数地貌所处丘陵台地，为低山丘陵，多长条状、馒头状， 顶部平整长轴一般北东向，山丘孤立，洼地宽浅。洼地中树枝状 冲沟发育，沟底基岩出露。地面多被厚薄不一的黄土覆盖，垂直 节理发育，局部有沙丘堆积和风蚀雅丹地形。基岩与地表主要由 花岗岩、片麻岩、沙岩及冲积一湖积沙砾、黄土、风积沙组成。 根据内蒙古自治区城乡建设环境厅和内蒙古自治区地震局内 建抗字2001第 149 号文件通知，本场地的基本地震烈度为 7.5 度，地震动峰值加速度 0.15g，根据国家标准建筑抗震设计 (gb50011-2001)的规定，设计地震分组为第一组。从场地土的性 质判定，粉土、粉质粘土、细砂、中砂中软土、圆砾中硬土，场 地类别为 ii 类，属于建筑抗震有利地段。 2、工程地质条件 项目建设区内最大冻土深度 1.8 米，项目区出露的地层主要 有第四系全新统上部现代风成细粉砂，厚度 10-15 米；其次是全 新统的冲积层，分布于老哈河两侧的阶地上，岩性主要是灰、灰 黑色亚粘土，灰黄、褐黄色粉细砂；其下地层为上更新统的坡洪 积地层；在丘陵及山麓地区出露的有中更新统的赤峰黄土，为三 层棕黄色黄土与四层棕红色埋藏土互层厚度 8-10 米。具湿陷 性，地耐力：llokpa。 便民市场建设项目可行性研究报告 25 3、水文条件 地表水系：项目区地表水系发育，主要是老哈河，英金河在 项目区内与老哈河汇流，形成了本区较为发育的地表水体，多年 平均径流量 13.4 亿立方米。 地下水：项目区内地下水资源较为丰富，据资料，项目区内 老哈河阶地范围内，地下含水层单井涌水量可达 5000 立方米 日。 二、气候条件二、气候条件 项目区地处中纬度，属温带半干旱大陆性季风气候，年平均 气温 6-7，元月份最冷，历年平均气温-12左右，7 月份最高 历年平均气温 24左右，年极端最低温度-31.2，最高气温为 4 2。全年日照时数可达 27003000 小时，年降水量在 340- 400 毫米。最多风向大部分乡镇为西北风，局部为东北风，年平 均风速在 2-3 米秒，大部分地区无霜期 140-150 天。 三、社会经济简况三、社会经济简况 红山区农业属于典型的城郊型农业，共有农业人口 8.04 万 人，耕地面积 19.84 万亩，其中水浇地面积 5.9 万亩。无公害农 产品基地认证面积 19.81 万亩，设施农业 1.1 万亩。2009 年， 全区蔬菜总产量达到 18 万吨，粮食产量稳定在 6.5 万吨，肉、 蛋、奶产量分别达到 9000 吨、6000 吨、16000 吨。全区共有农 畜产品加工流通企业 74 家，农民人均从产业化经营中获得的纯 收入达到 3500 元。 便民市场建设项目可行性研究报告 26 红山区有各类工业企业 1200 家，其中限额以上企业 44 家。 2009 年完成工业增加值 57.2 亿元，其中规模以上工业完成增加 值 48.6 亿元。区内有燕京啤酒、赤峰制药、远联钢铁、库博红 烨锌冶炼、东黎绒毛等大中企业 10 余家，金属冶炼、医药化工、 能源电力、农畜产品深加工是我区的优势产业。红山区有市区两 级共管的自治区级工业开发区一处，始建于 2002 年 4 月，目前 开发面积达到 5 平方公里，入驻企业 56 家，2009 年完成工业总 产值 120 亿元、上缴税金 4.9 亿元。 红山区商贸服务业比较发达，现有各类市场、商厦 38 家， 其中年交易额超亿元的 12 家。以新华商业步行街为核心的中央 商业街区是全市零售百货业的龙头，步行街内有大型商厦 23 家， 各类专卖店、专营店 157 家，商户 3700 多户，从业人员超过 10000 人，年交易额超 15 亿元。国美电器、成大方圆、锦州中 百、肯德基等国内外知名商贸企业都在红山区设有连锁机构，区 内星级宾馆、酒店、休闲娱乐设施比较完善。红山区农畜产品加 工产业园区是自治区东部首家经发改委批准立项的现代化物流园 区，总规划面积 7500 亩，计划总投资 35 亿元。目前已入驻企业 84 家，年交易额达到 38 亿元，上缴税金 8000 万元。到 2010 年 全部完成后，年货物吞吐量将达到 200 万吨，仓储量达到 120 万 吨，交易额超过 80 亿元，实现利税 6 亿元，成为辐射蒙冀辽区 域，集信息、仓储、配送、海关服务、市场交易于一体的大型现 代化物流园区。 便民市场建设项目可行性研究报告 27 2010 年，红山区地区生产总值达到 170.3 亿元，比上年增 长 15%;地方财政收入 18.38 亿元，增长 19.9%；引进国内区外资 金 39 亿元，增长 25%;完成全社会固定资产投资 89.5 亿元，增 长 25.7%；社会消费品零售总额 66.7 亿元，增长 18%；城镇居民 人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到 15200 元和 8100 元。 四、交通与通讯条件四、交通与通讯条件 红山区地处东北、华北两大经济区的结合部，距北京、天津、 沈阳和渤海湾口岸城市均 500 公里左右，铁路直达北京、呼和浩 特、承德、沈阳、大连、海拉尔、锦州等大中城市，客运航班直 达北京、呼和浩特，公路四通八达，是连接东北、华北和内蒙古 西部地区的重要交通枢纽。 赤峰市红山区银行胡同便民市场建设项目地处赤峰红山区银 行胡同中段，为老城区中心，交通条件便利。选址靠近哈达街、 长青街和新华路，交通顺畅。 项目区邮电通信实现了自动化，网络通信全部进入国际互联 网。交通与通讯条件十分便利。 五、公共设施条件五、公共设施条件 l、供水 项目用水由城市自来水公司通过供水管网供应，供水水量、 水压和水质有充分保障。 2、供电 便民市场建设项目可行性研究报告 28 由红山区变电所供电，可以满足本项目所需的用电负荷要求。 3、供热 该项目供热由赤峰富龙热力公司红山热力管网供热：项目区 将集中接入城市集中供热管网。 4、排水 项目排水可以直接排入红山区城市污水管网。 便民市场建设项目可行性研究报告 29 第五章第五章 建设项目定位分析建设项目定位分析 第一节第一节 项目辐射区域概况分析项目辐射区域概况分析 一、辐射区域定位一、辐射区域定位 红山区城区现有大中型便民市场多处，其中以城西的西城菜 市场最大。在中心城区、东城区，只有小型的便民市场，基本辐 射范围在 100-1000m 之间。银行胡同附近目前还没有规范的市场， 银行胡同便民市场的建设是解决中心城区市场配置问题，其服务 范围主要为银行胡同、新华路附近。 二、便民市场区域社会发展水平二、便民市场区域社会发展水平 银行胡同便民市场服务区域属于城区的交通、文化、教育、 体育、医疗中心。区域范围内含盖了体育馆、图书馆、医院、检 疫局、人民法院、学校、宾馆酒店等社会公共配套设施，城市功 能较为完善。区域主要有新华小区、长青小区等居住人数较多的 居民区。居住区大多为旧小区，区域整体社会经济水平较高，但 社区服务业不发达，建筑档次陈旧。区域欠缺具有一定规模的便 民市场和休闲去处。 三、消费群体分析三、消费群体分析 银行胡同便民市场服务区域消费群体为周边小区居民和饭店、 酒店，总人口数量约 1.1 万。区域内居民普遍文化层次较高，所 从事的职业主要为政府职员、企业管理人员、个体业主等。区域 人均收入水平高于红山区其他地区。据调查，周边小区约 2900 便民市场建设项目可行性研究报告 30 户，其中 60%的居民家庭拥有私家车。本区域居民生活水平较高， 消费理念前卫，注重生活品质，追求舒适便捷的购物场所。干净 卫生的便民市场和便利超级市场将是该区域人们的首选。 银行胡同便民市场的消费群体中还有一部分是学校食堂、单 位食堂、酒店的团体采购客户。这部分客户将增加产品消费量， 部分客户还将是中高档菜产品的消费群体。 四、服务区域交通情况分析四、服务区域交通情况分析 红山区银行胡同便民市场的建设场地位于银行胡同中段，南 靠长青街、新华路、北靠哈达街。由此向服务区域辐射的主要交 通干道有昭乌达路、哈达西街。 长青街和哈达街为混合型双向两车道主干道，两侧设人行道 和非机动车道，道路宽度为 15m，高峰期机动车流量约为 20 辆/ 分钟，自行车流量约为 6 辆/分钟。新华路为城区交通型双向二 车道次干道，道路宽度为 12 米，车流量人流量较多。市场建立 后车流量、人流量的增加一定程度上会增加道路负荷。但由于便 民市场的建设取消了马路摊贩，两者基本可以抵消。另外，项目 建成后由于市场辐射带动，周边商业店铺可能出现个体经营产品 或相关产品的商业活动，对交通和环境会带来一定压力。因此项 目建设应选择合理设计方案，提高市场服务范围和服务质量，阻 止市场功能外延以及由此产生的交通和环境问题。 第二节第二节 项目功能定位项目功能定位 便民市场建设项目可行性研究报告 31 一、服务半径一、服务半径 按照赤峰市及红山区建设便民市场的要求，便民市场服务半 径 500-1000 米，根据道路、河流、铁路等分割因素，可适当调 整。 该项目定位为社区便民市场。规划主要服务半径为 700 米， 覆盖范围包括新华小区、长青小区、文化大厦及周边公共配套设 施；次要服务半径 1000 米，覆盖范围包括昭乌达小区、松洲小 区及周边公共配套设施。主要服务居民人口 0.8 万，加上团体采 购客户、暂住人口和辐射范围边缘人口，总服务人口约 1.1 万。 二、服务对象二、服务对象 该项目的服务对象以城区居住居民为主，周边酒店、饭店等 为辅。三、服务内容三、服务内容 银行胡同便民市场包括市场和休闲场所两部分，主要供应菜 蓝子商品及其它日常生活用品，要求产品类型多样，服务范围广 泛，服务质量过硬，避免市场功能外延。 四、经营方式四、经营方式 该市场的经营方式为主要为零售经营。保障满足城区居民日 常生活商品的消费需求即可。 五、市场定位五、市场定位 该市场的市场定位为社区便民市场。 第三节第三节 建筑定位建筑定位 便民市场建设项目可行性研究报告 32 一、建设规模一、建设规模 按照市、区两级政府关于便民市场的建设要求，便民市场以 居住区、居住小区为基本单元，一般以 1-3 万人口，每千人 150 平方米建筑面积配置。 该项目服务人口为 1.1 万，净服务面积至少达到 1640 平方 米。由于该项目的市场定位为一般居住区便民市场，对服务质量、 购物条件、环境保护没有特殊要求，建设规模以此为参考，根据 具体建设要求和场址条件在此基础上应有所增加。 二、建筑功能要求二、建筑功能要求 根据便民市场建设的要求，为方便居民生活，便民市场的设 立、规模应与居住人口、地域范围相适应，做到合理布局；便民 市场停车场必须满足有关技术规范和标准的要求。 根据该项目服务人口规模、地域环境和建设规模，建筑设计 中要保证足够的采光要求，布置合理的动线系统和足够的停车位。 根据项目所在地的道路负荷，建筑需退后道路避免交通拥挤；临 街面设主要入口，另需设次要入口，单独设货物入口；配套建设 地面停车场；采用中庭采光方式采光。电气消防、人防等配套设 施应满足功能和安全要求。 三、建筑形象要求三、建筑形象要求 建设项目所在区域社会经济文化水平较高，城市设施完善， 城市建筑较为高档。该项目的建设需与周边建筑相配套，满足城 市形象要求 便民市场建设项目可行性研究报告 33 便民市场建设项目可行性研究报告 34 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案 第一节第一节 建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想与原则 一、指导思想一、指导思想 方便市场建设的标准应与社会发展相适应。本着“以人为本， 方便群众，布局合理，便于管理”的宗旨，运用现代建筑材料并 通过先进的建筑处理手法，从基地实际出发，紧密结合功能要求， 依据各种现行设计法规、标准和政策，合理布局，设计好每一平 方米的建筑。注重建筑节点的精密组合和外观效果，使建筑形态 更具生命力和时代感，达到与城市环境共生的境界，创造出适用、 安全、经济、美观的设计成果，求得最好的工程、社会、经济、 环境效益。 二、设计原则二、设计原则 1、功能第一的原则。任何时候都要把满足方便市场建筑的 功能要求放在首位，结构、布局、外观造型，都应服从功能的需 要，为完成功能要求服务。 2、经济高效的原则。设计要考虑节省投资，节约用地，减 少空间浪费，提高有效使用面积，并使各部分交通简捷流畅。设 计时要考虑节约管理人力，降低维持费用，节约能源。 3、环境协调的原则。在市场建设设计时，要特别重视环境 设计，充分保护和利用自然地形和天然资源（