xx年房地产行业税收专项自查提纲

XXXX 年房地产行业税收专项自查提纲年房地产行业税收专项自查提纲 为持续深入开展整顿和规范税收秩序工作，依法查处 重点行业、重点地区存在的税收违法行为，国家税务总局 今年确定税收专项检查指令性行业一是房地产及建筑安装 业；二是烟草行业。烟草行业已于 3 月份自查完毕，查补 税款上亿元，自查效果比较好，现在进入稽查阶段，同时 国家税务总局要求房地产行业税收检查的方式是自查与重 点检查相结合，要在房地产行业开展全面自查，官渡区地 方税务局根据省局统一部署，本着为纳税人提供优质服务， 构建公平和谐的税收环境，由我局张励纪检组长亲自组织 召开房地产企业税收专项检查自查见面会， 我主要是讲两方面内容：一是就房地产企业税收专项 检查自查的方向与大家进行探讨；二是对房地产企业税收 专项检查自查的工作作一些安排。 一、 房地产企业税收专项检查自查的方向： 从近几年我们对房地产行业检查的情况来看，房地产 行业存在的涉税违法问题较为突出，形成的原因一是企业 主观故意，抱有查得着是你的，查不着是我的的思想，随 着法制的不断健全，偷税的成本越来越高，风险越来越大， 这部分企业还是需要转变观念，依法纳税；另外一种是企 业财务人员对税收政策理解有误，那么就应该和主管税收 机关、税收管理员多进行沟通，交流，税收管理员有义务 对税收政策进行解释。下面我就对历年来在检查过程中容 易出现的问题进行慨述： 取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包 括房地产转让、房屋租赁）所涉及：（12 个税种） 营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费 附加、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、土 地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种。 下面就检查中容易出现问题的税种逐个说明 （一）房地产业营业税 1、检查应税营业额的合理性、完整性。 一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。 二是营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、 管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入。 三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而 无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。 四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报 纳税。 五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地 产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地 或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按 规定足额纳税。 六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按 规定申报缴纳营业税。 七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未 与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入 一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。 八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在 漏计销售问题。 九是企业自用（包括经营性自用） 、分配给股东（股东 与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。 十是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销 售不动产照章申报纳税。 十一是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、 商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。 2、检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款 （预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约 定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 （二）房地产业企业所得税 1、检查应税收入的真实性、完整性。一是确定收入的 完整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入 （包括各种形式的财政返还在内） 、投资收益等是否全部按 规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已 实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的 情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有 无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算 收入的现象。二是确定收入确认的合法性，检查其开发产 品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、 视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确 认以及成本和费用的扣除，是否符合国家税务总局关于 房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 （国税发 XX31 号）等有关规定。三是确定应税收入与非应税收 入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等 情况。 2、检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要重点 检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真 实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法 的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安 装工程成本是否真实；总局要求在检查中，要对被查企业 列支成本费用的票据进行重点核对，单张票面金额在 10 万 元以上的票据必须全部进行核查，核实该项业务是否真实 存在，发票是否合法有效；重点查看是否存在虚开办公费、 虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关 联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等 虚增成本套取现金的情况。二是要通过检查总成本、已完 工成本、总面积、已完工（可售）面积来检查成本与收入 的配比性、合法性，是否将未完工程项目的成本转移到已 完工程成本项目中。三是要结合房地产行业的特点，针对 会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否 予以调整，重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、 广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、 改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地 出让金是否按规定合理分摊成本。 3、重点检查项目。一是检查应付未付、应收未收款项 的处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款” 、 “其他 应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是检查 预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用 和超过 3 年（外企 2 年）因债权人原因无法支付的应付账 款应调整成本和收入；三是检查无形资产和长期待摊费用 的摊销是否符合税法规定；四是检查企业与其关联企业之 间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程,如 建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、 虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业 代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；五是检查 房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作 为固定资产管理；六是检查企业按重估价计提折旧的固定 资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等。七是检 查开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、 附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方 式销售的，其预售收入先按 20的预计计税毛利率分季(或 月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及 附加后再计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。 4、税法规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用 于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东 或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货 币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用 权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的 实现，确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市 场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允 价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本 利润率不得低于 15%,具体比例由主管税务机关确定。 （三）房地产业企业契税 在检查中发现，部分企业在承受国有土地使用权过程 中，土地使用证已办，项目已经开发但还存在查补契税的 情况，原因一是在国土资源局办土地证提供的合同不全， 未足额缴纳契税，二是重新签定了补充协议，追加了补偿 款，未来补缴这部分契税，根据税法规定：出让国有土地 使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权 而支付的全部经济利益，以协议方式出让的，其契税计税 价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、 安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及 其他经济利益。 ?（四）房地产业企业土地增值税? 预征土地增值税从 XX 年 7 月 1 日开始执行，按销售收 入实行核定征收的征收率是：普通标准住宅的核定征收率 为%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品 房的核定征收率为 1%；开发土地使用权转让的核定征收率 为 2%。但是检查下来还是有诸多问题： 最典型的是企业把普通住宅和非普通住宅收入混淆在 一起，按普通标准住宅的核定征收率%来申报，具有人为的 因素存在，税务机关一旦查到，划分不清的一律按 1%预征。 其次是把不足 144 平方面积的商住楼按普通标准住宅 的核定征收率%来申报，应该是政策理解的错误。 （五）房地产业企业房产税 房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、 出借的商品房未按规定申报缴纳房产税。 自用房产和销售的房产混淆在一起未缴纳房产税及 土地使用税。 税法规定开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将 开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租 金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的 实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得 的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产 品确认收入的实现。 （六）房地产业企业印花税 检查各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印 花税。检查中发现还有部分企业销售收入按购销合同印花 税万分之三的税率申报缴纳印花税，土地使用权出让合同、 土地使用权转让合同未申报缴纳印花税；根据财政部、国 家税务总局 XX 年 12 月 1 日印发的财税XX162 号通知中 第三条规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合 同按产权转移书据征收印花税；第四条规定：对商品房销 售合同按照产权转移书据征收印花税。另外还有少数企业 注册资金印花税记不得申报缴纳，建筑安装合同、银行借 款合同、租赁合同、保险合同更是忽略不计。 二、XX 年房地产企业税收专项检查自查时间安排及报 表要求： 1、 自查年度? 一般自查 XX 年至 XX 年两个年度税款缴纳情况，有涉 及税收违法行为的，应追溯到以前年度。 2、自查安排时间：XX 年 4 月 10 日至 XX 年 5 月 10 日。 3、自查结果的处理： 此次自查申报结束后，由省稽查局根据各企业自查情 况选取部分自查情况不好的企业进行重点稽查，对自查补 缴的税款只加收滞纳金，不处罚；对自查不到位，被重点 稽查查补的税款加收滞纳金，最低处于倍的罚款，涉及税 收违法行为的，追溯到以前年度。 4、需如实填报的表有 3 种，分别是云南省地方税务 局稽