不动产登记制度细则

不动产登记制度细则不动产登记制度细则 不动产登记制度细则 不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或 利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其 变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段， 不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机 关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利 登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比 较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建 有中国特色的不动产物权登记制度。 不动产登记制度的意义 不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国 家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产 登记簿的事实。例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处， 经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属 状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又 称不动产物权登记。 不动产登记具有如下含义。 1.登记是依当事人申请的行为。 2.登记是国家专职部门的活动。 3.登记内容为不动产物权及其变动事项。 不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上 权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押 权;(8)租赁权;(9)采石权。 4.登记事项须记载于不动产登记簿。不动产登记制度 的性质 不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属 性。关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行 为说。(2)证明行为说。(3)私法行为说。我们认为，不动 产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私 法效果的事实行为。 不动产登记制度细则内容 一、不动产登记制度的相关理论 不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或 利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其 变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。作为物权公 示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而 非登记机关的行政管理行为。登记的首要意义在于物权变 动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。不动产登 记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。不动 产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动 产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使 第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准;登 记的形成力是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变 动能否生效的效力;登记的推定力，又称权利正确性推定效 力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为 正确不动产权利的效力，但是登记权利正确性推定效力不 及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者;登记的公信 力是指不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并 赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏， 因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人， 其所得利益仍将受到法律的保护。 研究不动产登记制度，对于搞好涉及不动产案件的执 行具有重要意义。作为物权公示手段的不动产登记在财产 权保护中扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律 行为的不动产物权变动能否发生效力。著名民法学者梁慧 星先生指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的 登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切 实的实施。 ”研究不动产登记制度，掌握物权法关于不动产 登记的新规定，正确理解物权变动法理，处理好物权法与 民法通则、担保法以及最高法院的相关司法解释的衔接问 题，对于搞好涉及不动产案件的执行，进而保障交易安全， 维护交易秩序，都具有重要意义。 二、物权法出台前后关于不动产登记的规定以及 对不动产执行的影响 (一)物权法出台前不动产登记的规定及主要缺陷 评析 物权法出台之前不动产登记规定存在的一个重要缺陷 是基本上认为登记为不动产转让合同的生效要件，不适当 地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合 同的生效要件，误解了登记的制度属性， “混淆了物权和债 权法律性质的区别，混淆了物权变动和债权变动在法律根 据方面的区别”，违背了物权变动的区分原则的基本法 理和基本要求，从而导致买受人的利益得不到完善的保护， 同时也放纵了出卖人的随意违约行为。如城市房地产管 理法第 35 条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依 照本法第五章规定办理权属登记。 ” 城市私有房屋管理条 例第 6 条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时， 须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更 登记手续。 ”言下之意是，不动产交易要以登记为要件，具 体来说就是不动产交易是“合同不登记不生效” ，不是“物 权不登记不生效” ，因此，如果当事人签订的不动产买卖合 同没有登记，该合同就被判定为无效。事实上，没有进行 不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有 效成立的合同的效力。物权法出台之前不动产登记规定还 存在的一个重要缺陷是不动产登记的种类不健全，缺少预 告登记和异议登记等重要内容，有待进一步完善。 (二)物权法关于不动产登记的规定以及对不动产 执行的影响 物权法在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借 鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不 动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责 任等重要问题以专节 14 个条文作出了明确规定，完善和发 展了我国的不动产登记制度，主要体现在以下方面： (1)对不动产变动原则的完善和发展。一是物权法贯彻 区分原则理论，明确规定不动产物权变动采登记对抗主 义。规定登记不是法定义务，不登记，也可以发生物权变 动，但是不登记，不得对抗善意第三人。即区分物权变动 和债权变动，将物权变动合同的效力与物权变动的效力相 区分，不动产变动的合同虽然没有登记仍然有效，不受不 动产是否发生变动的影响。 物权法第 15 条规定：当事 人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合 同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时 生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 物权法第 129 条和第 158 条也规定不动产物权变动采登记对抗主义。 二是登记要件原则。按照物权法第 9 条的规定，不动 产物权的变动，经过依法登记而发生效力，也是我国不动 产物权变动的主要方式。三是合同生效，发生物权变动。 这是物权法第 127 第第 1 款的规定，农村土地承包经 营权通过合同就可以设立，这是我国物权法独有的规定。 (2)增加规定了更正登记、异议登记、预告登记等 登记类型。 更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记 与实体权利关系的不一致状态，对既存登记的部分内容进 行修正而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记 提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与 交易安全。 物权法第 19 条第 1 款规定：“权利人、利 害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请 更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者 有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 ” 异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产 登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。该法第 19 条 第 2 款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的， 申请人在异议登记之日起 15 日内不起诉，异议登记失效。 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人 请求损害赔偿。 ” 异议登记制度的目的在于阻却登记的公 信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它 是为更正登记所设置的临时保全措施。登记错误的更正需 要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产， 从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前 登记权利人的处分行为，有必要采取异议登记这项措施来 保全权利。 预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要 的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的 不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。我国物 权法亦规定了预告登记制度，该法第 20 条规定：“当事人 签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实 现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登 记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不 发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不 动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 ” 预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动 的请求权，以维护不动产交易秩序。 (3)物权法关于不动产登记的规定对不动产执行之 影响 物权法有关不动产物权变动的规定对传统的不动产执 行方式和执行理念有较大影响，主要体现在以下几个方面： 一是物权法的实施对涉及不动产的执行既带来机遇， 也有挑战。这种机遇主要表现为对不动产的执行提供了明 确的法律依据和有力的理论支撑。如执行中处理不动产登 记名义人与实际权利人不一致的问题时，可结合物权法关 于异议登记的规定，及时解决争议，恰当处置不动产;还例 如物权法关于预告登记的规定，使执行人员在查封前对不 动产的相关权利人了如指掌，为及时采取预查封措施提供 了便利。同时，物权法的实施也使执行工作面临较大挑战， 需要执行人员深入学习和研究物权法的相关规定，准确把 握物权法的立法宗旨，深刻理解物权变动的内涵，依法及 时执行涉及不动产的案件，维护权利人的合法物权。 二是对传统执行方式和执行理念产生较大影响，要求 执行人员在执行中及时调整执行思路，改变执行方式，增 强执行技巧，依法执行。 物权法第六条规定：“不动产 物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付” 。该条规 定从根本上区分了不动产和动产物权设立和变动的公示方 法。对于不动产，不动产登记簿是物权归属和内容的根据， 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。执行 人员执行中要认真贯彻物权法规定的不动产变动规则，在 采取强制执行措施前应认真调查不动产物权变动的情况， 不能简单地以登记确定权属，还要看该不动产上是否存在 预告登记、异议登记等情况，准确采取执行措施。 三是要求执行人员在执行中注重保护执行当事人的合 法权利。既保护申请人的合法债权，又要保护被执行人的 合法不动产物权，做到二者的统一。执行实践中，对当事 人合法权益产生侵害的行为主要为有关机关的协助执行行 为和法院的执行行为本身。对于一些行政机关在协助执行 时拒绝协助、缩小或扩大协助范围或违法采取措施造成其 损害的，执行人员应当告知当事人通过行政诉讼判决其履 行职责，拒不履行职责造成损失的，承担行政赔偿责任。 法院执行人员违法执行，侵害当事人的合法权益的，法院 要承担行政赔偿责任。 三、贯彻物权法，执行涉及不动产的案件应注意的几 个问题 1、关于国有划拨土地使用权的执行 实践中，对于能否强制执行被执行人拥有使用权的国 有划拨土地问题，存在不同的认识。本人认为，法院在执 行中应当本着既有利于最大化实现债权，又不违反现行法 律规定的原则，依据物权法 、土地管理法律法规和最 高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破 产财产等问题的批复(法释XX6 号)的有关规定，在与土 地管理部门取得一致意见后，再行裁定转移，进行妥善处 理。对原属划拨方式取得但不再属于供地范围的，应告知 权利受让人办理国有土地使用权出让手续。如果该国有划 拨土地上还有房屋及其他附着物，法院应当通过房地产评 估将土地使用权与房屋所有权价值分离(仅限执行房产)， 并会同国土资源部门完成收回承载房屋及其他附着物的国 有划拨土地使用权，由国土资源部门依据土地管理和城市 规划等有关法律规定采取招标拍卖，挂牌出让等方式对该 土地依法进行处置。 2、关于集体土地使用权的处理问题 在我国，集体土地所有权和使用权原则上是禁止交易 的，但实践中集体土地权属也存在事实上的交易。如担 保法第 34 条第(5)项、第 36 条第 3 款规定，农村“四荒” 土地的使用权和乡镇企业厂房等建筑物所占用范围内的土 地使用权可以设定抵押，那么该抵押权人在行使抵押权时， 必然牵涉到集体土地使用权的处分问题。对此应当如何处 理?本人认为，法院执行案件涉及集体土地使用权时应与当 地国土资源管理部门进行协商，取得一致意见后予以执行。 依照土地管理法第 63 条的规定，人民法院执行集体土 地使用权仅限于用地单位因破产、兼并等情形。执行土地 成交前，人民法院应当会同国土资源部门查验原土地使用 权证书和用地批文，完成地籍调查，责成集体土地所有权 单位签订征地补偿协议书，并书面告知权利受让人成交价 款中是否包含该集体土地的征地补偿费。 按照土地管理法第 62 条、第 63 条之规定，权利 受让人应仅限于该集体经济组织内符合宅基地审批条件的 农户。执行农村房屋涉及集体土地使用权的处置时，应会 同国土资源部门查验原土地使用权证书和用地批文，并完 成地籍调查，并对该集体组织范围内符合宅基地审批条件 的农户进行审查，确认权利受让人的资格;人民法院应当责 成该集体经济组织出具相关证明材料，协助权利受让人依 法办理土地变更登记手续。 3、关于不动产登记名义人与实际权利人不一致时 的处理 实践中，不动产登记名义人与实际权利人不一致存在 以下几种情形。第一种情形是：申请执行的房地产登记在 案外第三人名下，却被被执行人占有、使用，对此法院一 般不能直接裁判权属争议。 如果申请执行人认为登记虚假，执行人员应当告知其 通过以下几种渠道寻求救济，一是依照物权法的规定向登 记机构提出异议登记申请，请求撤销该登记;二是依据合同 法中的撤销权诉讼，通过民事审判撤销案外第三人的虚假 登记行为;三是通过提起行政诉讼，撤销登记机构的登记行 政行为。如果法院发现登记行为虚假，则只能建议登记机 构撤销虚假登记。原登记被撤销后，要恢复为被执行人登 记，此后，法院方可采取查封措施。 当然，如果登记名义人明确承认其并非实际权利人且 书面认可房地产实际属于被执行人时，为了提高执行效率， 节省司法资源，执行法院也可以直接采取查封措施。第二 种情形是，被执行人通过继承、判决和执行等合法途径已 经得到了不动产的占有权，但还没有进行物权变动登记的， 可以对该不动产先行采取预查封措施，待不动产办理了过