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文档简介

二手房买卖合同签约履行中纠纷法律处二手房买卖合同签约履行中纠纷法律处 理理 在二手房居间委托、签约履行买卖合同过程中，大多 购房者通过委托中介来操作，委托房产中介居间过程中一 般签署有所谓购房意向书、房屋预订单等形式的书面文书， 该购房意向书、房屋预订单预订协议属于预约，具有合同 法律性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的， 当事人一方不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。 若协议中没有定金条款(违约金条款)，或定金数额(违约金 数额)低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。 根据合同法相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直 接损失(如缔约费用等)，也包括间接损失(即丧失与第三人 另订合同机会所产生的损失等)，但损失不应超过当事人在 订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤 销可能造成的损失;也不得超过合同成立或合同有效时的履 行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的， 一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、 违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。 在二手房买卖合同中，签署合同到正式过户往往需要 一个较长的过程，在此期间，如果房价的上涨幅度远远超 过卖方收取的定金，卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定 金而以更高的价格转卖给其他买主，可惜的是有些购房者 对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金 即可解除合同，导致不能更好的维护自身的损失。 依前述合同法相关规定，违约责任包括继续履行、采 取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此，当卖方出 现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责 任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将 房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违 约责任，即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支 付违约金或者赔偿损失等。其中赔偿损失，包括“房屋上 涨的损失” 。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋 市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定 金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金 等更严重的违约责任。在实际操作中，而买方也可以通过 提高定金额
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