钱隆山庄投资可行性报告48

“钱隆山庄”项目投资可行性报 告 王者翱翔 拥有一栋举世惊羡的顶级别墅是荣耀的闪光 拥有一栋不断增值的顶级别墅则是智慧的闪光 第一部份 国内顶级别墅个案分析 走进中国十大超级别墅 亚澜湾凭借丰富的山水资源成为 北京著名山水别墅的代表。 紫玉山庄位于北京亚奥地 区，最被看好的 “ 富人区 ” 拥有62万平方米、18洞国际标准高 尔夫球场，2.6万平方米中国湖。 碧海方舟亚澜湾紫玉山庄 紫园 西郊山庄 檀宫 比邻西郊国宾馆的荣耀之地 ，18幢别墅的限量制作 最具异域风情的国际化居住区 ，独占上海市高档租赁顶级租 金。 中国最顶级最贵的别墅 拥有世界最大的高尔夫球会 三十亿巨资打造高尔夫大宅 环山抱水，大小湖泊星罗 棋布。 处深圳观澜湖畔，作为世界最 大球会的大宅项目 珠海高尔夫山庄 深圳观澜高尔夫大宅 广州汇景新城 没有山水，何以称别墅？ 最美的山景/最美的湖景、海景，是每一个 闻名于世的顶级别墅不可或缺的第一要素！同时,打造高级 别的建筑、园林、户型与配套，是中国顶级别墅前进的方 向！而这些,同样是钱隆山庄的38席顶级别墅打造的基准! 观点 第二部份 宁波别墅市场分析 检阅宁波别墅市场 宁波别墅市场自上世纪90年代起动，集中在1997、1998年， 开发约为 16万 方左右。 当时别墅项目销售不太理想，空置率达50%以上， 多数项目直到前二年才去化完毕。 2005年开发量更少，除荷兰村开发3万平米别墅外，其余像江南春晓，中山华庭等只 有少量别墅。 2006年也仅只有少量的别墅推出，东湖花园152套，格兰云天180套。 随着宁波住宅市场快速发展，近两年新开别墅项目销售情况良好. 概述 区域分布：宁波现有别墅主要分布在海曙、江东和鄞州区的四、五类地段 早期产品：早期以联体别墅为主，京华苑、国际经贸园、白云山庄、莱茵 堡、康桥经典、荷兰村等，户型和设计老旧。 发展现状：近期一些大型社区都有别墅群落，如：中山华庭、江南春晓、 常青 藤小 城、 浅水湾、格兰云天、东湖花园等都有一定数量 的别墅，设计理念、材料运用、 环境和户型都有全方位提升。 重点个案分析：格兰云天联排别墅 重点个案分析：东湖花园联排别墅 重点个案分析：紫汀花园 宁波早期别墅产品，景观、建筑造型、套型、材质均较为落后。 近期市区别墅，如东湖花园等，虽拥繁华之便利，但欠天然山水景观。 近期山水别墅如紫汀花园等，拥河岸景观及四面环山的优势，但河景过 于平常，社区人群不够纯粹，限于配套、交通、产品、社区等，亦只可 称为中高档级别墅产品。 结论：市场没有顶级别墅！市场呼唤顶级别墅！ 第三部份 钱隆山庄环境配套分析 真正的别墅,唯有东钱湖 如果说宁波可以延生一座世界顶级别墅的话， 它既不会是在奉化，也不会是在市区， 而是在东钱湖 东钱湖位于宁波市东南部，距宁波市区6公里，距宁波国际机场12公里。 浙江省最大的天然淡水湖，湖面面积约20平方公里。 度假区规划面积200多平方公里。 区内有东钱湖省级风景名胜区，国家重点寺庙天童禅寺和阿 育王寺，天童国家森林公园、以 及南宋石刻和韩岭庙后沟石牌坊两处国家级文保单位。 度假区功能和目标：建成一个自然山水风光与人文名胜古迹相映生辉、 “太湖气魄”与“西子风 韵”交汇相融，集度假休闲、会议展览、旅游观光、水上娱乐为一体，蓝天、碧水、山青、树 绿的生态型国家级旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心和宁波现代化国际港口城市的“ 后花园”。 东钱湖旅游度假区概况 市政基础设施建设 - 7大工程，总投资5.35亿 道路交通建设 - 5大道路工程，新建道路里程100公里，道路总面积250万平方米 基础配套建设 - 4大基础工程，总投资38.8亿元，建成集政治、旅游、商贸、文化、 娱乐、会议为一体新城核心滨水区、商业贸易区。用地面积80公顷 景区建设 - 12大景观工程，总投资20.45亿元，建成四园、六大景区、一村、 一氧吧 近期东钱湖规划建设情况 东钱湖水厂：将投资3.4亿元，建一座供水规模45万吨/日的水厂 电力工程：总投资2000万，建设220KV钱湖变一座，主变容量为315万KVA 电信工程：总投资1000万。在新城新建一座邮政支局，并建3座邮政所；在东钱湖模 块局基础上，建成1座电信母局，容量达3.8万门。 燃气工程：投资500万，在殷湾村附近建一座气化站。 环卫设施：投资500万，建设垃圾中转站2座，每座转运能力为40吨/日，占地约1500 平方米。 防灾设施：投资4000万元，在新城区建一座一级消防站，占地约3000平方米 河网系统改造：总投资1500万元对新城内的河道进行整治开挖，总挖方面积45公顷。 市政基础设施建设 东钱湖大道（景观大道）：全长4公里，路宽44米，总投资3.3亿元。 福泉山公路：全长18公里，宽6米，总投资2000万元。 环湖道路建设：道路红线宽度16-24米，总投资9.2亿元（包括市政，景观工程）。 新城区路网：总投资18.3亿元。 水上交通设施：投资8000万元，建设莫枝、陶公山、新城南、梅湖4座旅游码头，并 开辟4条水上公交线，4条环湖游览线，形成水上巴士线路。 道路交通建设 基础配套建设 行政办公区：投资3000万元，总用地面积3.7公顷，与其他商务交流、金融贸易、文化 娱乐等用地共同构成新城中心。 国际会议中心：总投资8亿元的国际会议中心一期，面积71.3公顷，总客房1000套，800 人宴会厅，大小会议室10个。 医疗卫生：占地面积约为4.257公顷，总床位数约为360个，总投资估算1.8亿元，建成后 将成为一所设备先进、设施齐全的大型市级医院，并成为一个疗养基地。 教育基地：建设隐学书苑项目，该项目规划占地面积约为8.131公顷，设72个高中班，总 投资估算1.6亿元。 景区建设 雅戈尔动物园：面积2600亩，实行企业化运行机制，总投资约2.4亿元。现已开业。 二灵山主题公园：用地面积302公顷，总投资5000万元。 南宋石刻公园：景区面积43.7公顷，总投资2000万元。 宁波市植物园：用地607公顷，总投资2亿元。 陶公山景区：规划占地面积124公顷，总投资4亿元。 福泉山景区：面积2571公顷，总投资2亿元。 湖滨景区：总投资2亿元，结合环湖道路建设修建湖滨景区。 湖心景区：总投资1亿元，包括湖心堤、小普陀和入口广场8个景点。 隐学岭景区：投资1500万元，包括钱湖纪念林、隐学亭和隐学寺，构建园林景观、 隐学文化、佛教文化主题景区。 岳王庙景区：总投资2000万元，建设水上餐厅和龙舟赛水上运动场地。 国际运动村：用地面积476公顷，景区总投资4亿元，由企业策划设计。 森林氧吧：用地面积244公顷，总投资2亿元。 东钱湖新闻链接 宁波日报2006年3月讯 今后3年，东钱湖开发建设将争取再投入80亿元，其中政府投入30亿元。这些 投资将用于改善区内基础设施、景区景点和生态环境，提高城市化水平，并使 游客数量和旅游收入保持年均30%的增长速度，到2007年年底分别达到200万人 次和6亿元，第三产业就业人数比例上升到25%，基本形成国家重点生态型旅游 度假区雏形。 为实现上述目标，今后东钱湖的开发建设将从完善规划体系和打基础向开发 建设重点区域出亮点出形象转变，从基础设施建设为主向加大招商选资力度和 引进积聚人气的重大旅游项目转变，从政府投入为主向社会投入为主转变。 三大别墅区域比较 优点 历史人文，蒋家故居 天然山景、水景 缺点 交通较远，水景一般 ， 欠五星级酒店、高尔 夫球场等配套 优点 繁华近，江景、河景 或人工造景 缺点 与普通住宅混合，环境杂 无天然山景，景观无优势 占地面积小 优点 宁波景美的山景与湖景 数千年人文沉淀 离市区近，交通远胜奉化 拥五星级酒店、高尔夫球场 国际会展中心等顶级配套 东钱湖不仅具备建造世界顶级别墅的基本要素，而且其优点正是奉化及市区别墅所无法比拟的 奉化溪口市区 东钱湖 天然的山湖景观优势，历史沉淀的人文气质 ， 政府超百亿的市政投入今天的东钱湖， 已经更加美丽。在宁波，最令人期待的别墅 ，必将诞生于东钱湖！ 观点 第四部份 钱隆山庄项目品质展示 东钱湖巅峰38席王者行宫 顶级的富豪从来都不缺房子； 真正缺少的， 是一种深入内心的生活。 东钱湖巅峰38席王者行宫 钱隆山庄全新二期山景湖景户户美景纯为巅峰人物度身定造 尊享东钱湖一线湖景 群山簇拥，王者风范 周边名胜汇聚，风景这边独好 千年人文沉聚，名人文墨传奇之地 半岛地形，环风聚气，王者龙脉 城市后花园，最宜人居的健康所在 环境品质 处东钱湖新城，承宁波东部新城之势 政府超百亿投入，尽为所享 紧邻215省道，距市区30分钟车程 紧邻东钱湖国际会议中心，生活国际化 东航子弟学校，比邻而居 五星级酒店，举步之遥 启新高尔夫，隔湖相望 雅戈尔动物园，犹如自家的私家乐园 上海工人疗养院，近在咫尺 离东湖镇3分钟车程，尽享镇上成熟配套 周边配套品质 人车分流，6米环形路网，双出入口 标准网球场 公共泳池，私家泳池 10席公共车位，方便贴心 管道媒气，接入市政煤气网 私家游艇 豪华会所 钓鱼台 社区配套品质 平均每栋占地1亩半，以宽敞的空间定义别墅豪宅标准 总面积279.4-476.7，气派尽显 每一户景观皆独一无二，度身定造之尊贵所在 观光式客厅设计，挑空6米 室室观景，窗窗观景 多角度设计观景落地大窗，每一个角度皆有不同景观 上下楼梯加宽设计2.7米 户型品质 保姆设专门通道，保障私密性 双车库设计，大开间6.6米 主卧设独立衣帽间、卫生间，外接观景大阳台 超大私家花园，创造独立院落生活享受 厨房中西合璧，让厨艺拥有最棒的表演空间 增设起居厅、家庭活动厅、儿童活动空间 动静分区，干湿分区，空间布局功能合理 超大露台、阳台设计，将室外景观接入室内 户型品质 王者风景达观天下 钱隆山庄全新二期园林景观效果展示 主入口广场 亲水钓台 竹园小径 果园 钱隆山庄品质参考项目 杭州桃花源 山地别墅 世所珍罕 第五部份 别墅投资回报分析 用投资专家的眼光看钱隆山庄 市区别墅价VS普通住宅价 自2003年开始，宁波别墅市场重新快速起动，目前与普通住宅的 价格比已达到1.83。（本价格仅根据当时单体别墅二手房市场抽 样统计得出。） 别墅投资回报 宁波市区现有联体别墅项目的日平均租金约为1.05元/平方米/日，高档单体别墅租金约为 1.67元/平方米。从宁波市目前居住类产品平均租金收益率来看，别墅明显高于公寓。 别墅需求预测 按目前宁波的经济发展速度预计，200506年宁波将进入别墅的高消费期 。近期城郊联排别墅的热销也说明了宁波别墅市场所蕴藏的市场空间。 土地价格分析 2000年，鄞州中心区的建设刚启动，地价相对较低，东湖40万/亩，格兰云天78万/亩， 随着中心区的建设，房价上升飞快，同样，地价的涨幅也是令人吃惊。 2005年，宁兴春江花城地块价格为276万元/亩 2006年，鄞州中心区的土地供应量剧增，地价普遍在300万元/平方米左右最高地价为永大集团 的中翠地块：地价高达430万元/亩。 随着东钱湖新城的开发，东钱湖整改投入，东钱湖顶级别墅区域承接鄞州中心区发展之势， 价值更是飞涨，据专家评估，其地块价值已超200万元/亩，且呈现强劲增长势头。 高端市场比较 三江