严防二手房买卖中的定金陷阱

严防二手房买卖中的定金陷阱严防二手房买卖中的定金陷阱 二手房买卖在房地产交易市场中已逐渐成为主旋律， 而伴随着这一主旋律，二手房买卖的定金纠纷却在逐年增 多，且表现形式趋向复杂化多样性。此文针对一些中介机 构利用消费者对法规的不熟悉，任意索取居间费用的典型 案例予以剖析，提醒消费者提防中介公司设计的种种定金 陷阱，同时对二手房买卖中的定金合同或定金条款加以了 解释。 在签订定金合同或交付定金前首先要注意区分定金的 类型。立约定金、成约定金、解约定金和违约定金之间是 有差别的。1995 年出台的担保法关于定金的条文较为 简单，而 XX 年最高人民法院出台的关于适用 立约定 金。以定金交付为订立主合同的担保，如果一方之后拒绝 签订主合同的，应当承担定金罚则。例：王某看中了在中 介公司挂牌的位于浦东大道总价 120 万元的一套三居室房。 一经纪人告之王：“你先交 8 万元定金给上家，一星期内 来签订买卖合同。王不假思索，当场交付。后王因抵押贷 款未办成，拒绝签约，并要求取回 8 万元定金。那么王某 的 8 万元定金能否取回?回答是否定的。 法律依据：最高人民法院关于适用 成约定金。 以定金交付作为主合同成立或生效要件，不交付定金，主 合同不生效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺设立分 公司。乙对甲说：“可以，但须先付定金。 ”甲同意。双方 于 2 月 1 日签订买卖合同，合同中有一条款约定：“甲必 须在 3 月 1 日之前交付乙定金 20 万元，否则合同不生效。 ”后来甲在 2 月 15 日就交付乙定金 20 万元。问该合同是 否生效?何时生效?回答是合同生效，生效日为 2 月 15 日。 解约定金。定金交付后，一方解除主合同的，必须以 承担定金罚则为代价。例：XX 年 12 月初，甲急需资金周转， 委托房地产中介公司挂牌出售房屋。乙看中这套房，总价 200 万元。双方签订了买卖合同，并约定由乙支付给甲定金 20 万元和首付款 70 万元，余款于 XX 年 12 月底双方在房地 产交易中心办理登记时付清。乙于 2 天内付清了以上两笔 款。然而 XX 年 12 月周围房价猛涨，甲后悔，故意违约， 不愿办理过户登记。乙大怒，提出双倍返还定金 40 万元和 70 万元的首付款。经磋商，甲乙同意解除合同，但甲须双 倍返还定金。 法律依据：最高人民法院关于适用 违约定金。 违约定金是一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定， 致使双方丧失合同目的时，应承担的定金罚则。实践中违 约定金是最常见的定金种类，而某些中介公司恰恰利用该 定金罚则从中设置陷阱，诱使当事人上当。 陷阱之一：中介公司分别与上下家签订居间协议，利 用上下家信息的不对称，获得定金。例：某中介公司获得 一房源信息，卖方的委托价格是 100 万元，中介公司与上 家签订了居间协议，并以定金条款 2 万元锁定卖方;然后中 介机构寻找到一买方，买方愿以 110 万元买进该房，中介 机构同样以定金条款 2 万元锁定买方;最后中介机构又找到 卖方，谎称找到新买家，愿以 110 万元买进，建议卖方单 方违约，双倍返还定金给中介机构。这样，卖家误以为自 己尽管承担了 2 万元的定金责任，但却以高于原心理价 10 万元卖出该房，对中介机构感激不尽。由于买卖双方各自 和中介机构签订居间协议，上下家不见面，故中介机构很 轻松的获利 2 万元。 陷阱之二：房地产中介机构混淆合同标的，故意将居 间合同的标的混同于房地产买卖合同的标的。事实上，房 地产经纪机构履行的是居间合同，而房地产买卖中的买卖 双方履行的是买卖合同。标的物的价格不同，定金的幅度 当然不同。例：某女士到一房地产中介机构看房时相中了 一套总价为 100 万元的二手房。按合同，该女士欣然交付 了定金 2 万元。一星期后，该女士因另有所好看中了其它 房子，不想买下该房并要取回定金 2 万元。房地产中介公 司断然回绝，声称不履行合同，就得收取总价 100 万元的 20%定金，既 20 万元。 分析：重点是要理清该女士和合同相对人签订的是何 种性质的合同，假如相对人是中介公司签订的就是居间合 同，假如相对人是出卖人签订的就是买卖合同。居间合同 和买卖合同是两类完全不同性质的合同。前者提供的是服 务(劳务)合同，后者是转移所有权的合同。二者区别大相 径庭，与标的物的价格相关的定金也相差甚远。按现有的 二手房中介收费的上下家各 1%的标准，上例中，该中介公 司与下家收取的居间合同的定金应是 XX 元。至于该女士如 与出卖人签订的是买卖合同，出卖人要收取 20 万元定金更 是荒唐。按我国法律有关规定，约定定金金额与实际交付 额不一致的，以后者为准。上例中，卖方收取的定金是 2 万元，就以 2 万元为准。故该女士应承担 2 万元的定金责 任。 陷阱之三：买卖双方在与中介公司签订的居间合同中 约定，如因一方的原因而交易不成，中介公司就从上家或 下家的双倍返还的定金中提取一定比例作为报酬。例：甲 女和乙男在签订房屋买卖合同时，甲女作为买方支付给乙 男 8 万元定金。定金支付后，由于房价节节攀升，乙男后 悔，解除了合同并双倍返还定金。根据居间协议甲女就得 从获得的 8 万元定金中交付 4 万元定金给中介机构作为报 酬。 分析：中介公司获得 4 万元定金是于法无据的。根据 合同法424、425、426 条的有关规定，居间合同是居间 人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒