盖州市二手车交易市场建设项目投资可研报告.doc

盖州市二手车交易市场建设项目盖州市二手车交易市场建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 辽宁新青年工程咨询有限公司辽宁新青年工程咨询有限公司 盖州市二手车交易市场建设项目 i 目目 录录 第第 1 1 章章 总论总论1 1 1.1 项目概况1 1.2 可行性研究报告编制2 1.3 项目提出的背景和必要性3 1.4 主要技术经济指标7 第第 2 2 章章 二手车市场分析二手车市场分析9 9 2.1 市场调查9 2.2 市场竞争力分析.12 2.3 二手车市场预测.14 第第 3 3 章章 建设内容及规模建设内容及规模1717 3.1 建设内容.17 3.2 建设规模.17 第第 4 4 章章 项目选址项目选址1919 4.1 场址所在位置.19 4.2 场址建设条件.19 第第 5 5 章章 建设内容及规模建设内容及规模2222 5.1 总平面布置.22 5.2 建筑设计.23 5.3 结构设计.27 5.4 配套工程设计.30 第第 6 6 章章 合理用能合理用能3737 6.1 能源供应条件.37 6.2 能源耗用.37 盖州市二手车交易市场建设项目 ii 第第 7 7 章章 环境影响评价环境影响评价4545 7.1 环境保护设计依据.45 7.2 项目建设与运营对环境的影响.45 7.3 环境保护措施.46 7.4 环境影响评价.50 第第 8 8 章章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防5151 8.1 劳动安全卫生.51 8.2 消防.54 第第 9 9 章章 组织管理组织管理5656 9.1 组织机构.56 9.2 人力资源配置.57 第第 1010 章章 项目实施进度项目实施进度5959 10.1 进度计划安排59 10.2 工程招标计划59 第第 1111 章章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措6262 11.1 投资估算依据62 11.2 建设投资估算62 11.3 流动资金估算63 11.4 项目建设总投资与资金来源64 第第 1212 章章 财务评价财务评价6666 12.1 财务评价基础数据与参数选取66 12.2 营业收入及税金估算66 12.3 成本费用估算67 12.4 财务评价69 12.5 财务评价结论72 第第 1313 章章 效益分析效益分析7373 13.1 社会效益分析73 盖州市二手车交易市场建设项目 iii 13.2 经济效益分析73 第第 1414 章章 研究结论与建议研究结论与建议7575 14.1 研究结论75 14.2 建议75 盖州市二手车交易市场建设项目 iv 附附 录录 附表：附表： 附表 1：项目建设总投资估算汇总表 附表 1-1：建筑工程费用估算表 附表 1-2：工程建设其它费用估算表 附表 1-3：流动资金估算表 附表 2：分年资金投入计划表 附表 3：营业收入和税金估算表 附表 4：固定资产折旧费估算表 附表 5：摊销费用估算表 附表 6：总成本费用估算表 附表 7：利润及利润分配表 附表 8：项目财务现金流量表 盖州市二手车交易市场建设项目 1 第第 1 1 章章 总总论论 1.11.1 项目项目概况概况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 盖州市二手车交易市场建设项目 1.1.21.1.2 项目性质项目性质 新建 1.1.31.1.3 项目建设单位项目建设单位 盖州市鹏达物流有限责任公司 盖州市鹏达物流有限责任公司位于盖州市太阳升办事处对面， 是一家集普通货物运输、集装箱货物运输、工程大件货物运输、物 流配送、货运代理及仓储等于一体的网络化、信息化、智能化的综 合性现代物流公司。公司具有货物运输营业税自开发票纳税人认定 书。公司坚持以“客户为中心”的服务理念，坚持“安全高效准确 及时”为服务目标。 1.1.41.1.4 项目建设地点项目建设地点 盖州市（具体地址等项目审批通过后根据城市建设规划确定） 1.1.51.1.5 建设规模及主要内容建设规模及主要内容 项目总规划占地面积 27000m2（折合 40 亩） ，总建筑面积 9000m2。分两期进行建设。本项目为一期工程，建设内容主要包括 综合服务大楼、新车品牌店、二手车 4s 店、室外交易及试乘试驾区、 景观绿化、周边商铺，同时建设相应的基础配套设施（交易市场供 盖州市二手车交易市场建设项目 2 电、供热、给排水设施建设等） 。二期工程拟建仓储和报废拆解公司。 1.1.61.1.6 项目实施进度项目实施进度 根据项目的总体安排，考虑到前期工作的实际进展和准备情况， 该项目建设期为 12 个月，2013 年 1 月开始前期工作，2013 年 4 月 开工建设，竣工时间为 2013 年 12 月。 1.1.71.1.7 项目总投资项目总投资 项目总投资 2077 万元，其中建设投资 1996 万元，铺底流动资 金 81 万元，全部由企业自筹解决。 1.21.2 可行性研究报告编制可行性研究报告编制 1.2.11.2.1 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 投资项目可行性研究指南 ； 建设项目经济评价方法与参数 （第三版） ； 一般工业项目可行性研究报告编制大纲 ； 固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法 （国家发改委 2010 年第 6 号令） ； 委托方提供的其他材料。 1.2.21.2.2 可行性研究报告编制原则可行性研究报告编制原则 编制过程本着“科学、客观、公正、准确”的原则，对与项目 有关的条件进行全面调查；对项目所需人力、资金、原辅材料来源 及质量、动力等进行测算；在宏观政策、市场前景、技术水平、经 济效益、环境保护等方面进行全面分析；通过多种方案的论证比较， 盖州市二手车交易市场建设项目 3 提出技术上先进可靠、经济上合理、环保措施完善的方案。 对项目中尚未解决的问题，如实的提出建设性的意见和建议。 1.31.3 项目提出的背景和必要性项目提出的背景和必要性 1.3.11.3.1 建设背景建设背景 近年来，我国汽车行业发展迅猛，据工信部发布的中国汽车工 业经济运行情况报告可知，20092011 年我国汽车市场实现平稳增 长，2009 年度各类汽车生产和销售已双双达到 1300 万辆，全球排 列第一，跨入全球第五大生产国，各类品牌达到 380 种之多。2011 年汽车产销量甚至超过 1840 万辆，再次刷新全球历史记录，见图 2-1。 图图 1-11-1 2009200920112011 年月度汽车销量及同比变化情况年月度汽车销量及同比变化情况 然而与此形成鲜明对比的是中国二手车市场，数据显示，我国 二手车年交易量不到新车交易量的 1/4。据不完全统计，德、日、 美等国家二手车交易量均远远超过新车的交易量，一般均比新车高 出 1 倍以上。日本二手车年销量己连续多年超过其新车的销量，德 盖州市二手车交易市场建设项目 4 国和美国二手车年销量已是其新车销量的 2 倍和 2.5 倍，英国则达 到 3.5 倍。有关资料表明，西方成熟的汽车市场上，汽车报废周期 平均为 812 年，而汽车更新周期平均为 4 年。 一个完整和成熟的汽车市场，不是单一的新车销售市场，还应 包括二手车交易市场。二手车交易市场是汽车市场的一个重要组成 部分，也是汽车流通业一个不可缺少的重要环节，它的培育和发展 直接影响着整个汽车市场的发展。而二手车市场发展状态取决于一 个国家的汽车保有量，由于欧美国家的汽车保有量大，换车频率高， 二手车供大于求，而中国则恰恰相反。 图图 1-21-2 我国不同级别我国不同级别二手车二手车历年交易量历年交易量 根据辽宁省国民经济和社会发展统计公报透露的数据可知， 辽宁省平均每 4.88 户家庭就拥有一辆私家车，相当于每 15.14 人就 拥有一辆私家车。而盖州市人口约 80 万，由此可估计盖州市私家车 保有量近 6 万辆，随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，必 将进一步刺激汽车消费需求，因此汽车保有量也会继续保持快速增 长的态势。 单位：万辆 盖州市二手车交易市场建设项目 5 随着汽车保有量的不断增加，新车品牌会不断更新换代，加之 技术改造后成本降低，必将带来庞大的购车族和换车人群，因此现 阶段，盖州市汽车市场发展前景广阔，按照国外汽车行业的发展经 验，二手车市场也将随着新车趋势进入活跃期和快速发展期。另外， 盖州的物流产业发达，物流企业拥有的车辆也成为二手车交易的重 要组成部分，目前，盖州有物流企业 100 家左右，有一定规模的企 业为 40 多家，有规模的物流企业车辆大都在 100 辆以上。同时，营 口港的快速发展也带动了该市物流车辆的增加，营口港作为辽宁沿 海经济带的重要港口，距东北三省及内蒙古东四盟腹地最近的出海 口，具有非常明显的区位优势，年吞吐量已达到 2 亿吨，该港与盖 州市有近百家物流企业均有业务往来，营口港的快速发展将会促进 盖州物流业的发展，进而也会促进了盖州市二手车交易量的增加。 二手车交易的大环境已经逐渐形成。 但是目前营口市仅有两家二手车交易市场，一个是营口市二手 车交易市场，另一个是大石桥市二手车交易市场，作为营口市下辖 的两个县级市，唯独盖州没有二手车交易市场，而离盖州最近的营 口市二手车交易市场不仅相距有 50 多公里，而且交易市场的场地面 积有限，设施不够完备，并仅仅在周末开市，远远不能满足营口市 及盖州市二手车交易需求，直接导致盖州市每年超过一半的二手车 未能经正规交易市场进行交易。由于盖州市目前没有二手车交易市 场，因此，难以准确把握行业规范，市场行为很难被准确地加以约 束，二手车交易管理混乱，存在不诚信、不公平、不公正的现象， 盖州市二手车交易市场建设项目 6 合法的二手车交易难以实现，交易成本较高。 2005 年国家商务部、税务总局、工商总局就颁布了二手车流 通管理办法 ，二手车市场已经成为行业有规范、国家有政策、用户 有需求、发展有前景的成熟市场。 2007 年营口市商业局、公安局、工商行政管理局、税务局联合 颁布了关于进一步规范二手车交易市场经营秩序的通知 ，进一步 加强了营口市二手车的流管理，进一步促进了二手车流通健康有序 发展。 1.3.21.3.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 我国在“十一五”期间汽车流通体系建设得到较快发展，形成 了经营主体多元化、经营模式多样化、多渠道并存的汽车流通良好 发展格局。但是，汽车流通领域总体发展水平与经济社会发展需要 仍有差距，依然存在营销服务网络发展不平衡、二手车流通明显滞 后、售后服务满意度不高、报废汽车回收拆解水平低、流通主体竞 争力不强、法规标准有待完善、市场秩序有待规范等问题，不利于 汽车流通业的健康发展，难以适应形势发展的新要求。 “十二五”期 间，借鉴国际成熟经验，加快完善相关政策法规和制度，采取有效 措施，促进汽车流通业快速健康发展，是进一步扩大消费、改善民 生、推动两型社会建设的内在要求。 商务部关于促进汽车流通业“十二五”发展的指导意见指 出：汽车流通业“十二五”发展目标为，2015 年二手车交易量超过 1000 万辆，比“十一五”末翻一番，年均增长 15%左右；二手车置 盖州市二手车交易市场建设项目 7 换、经销、拍卖等多种经营模式协调发展；汽车流通组织化程度提 高，形成一批汽车、二手车、配件流通和报废汽车回收拆解骨干企 业，培育 30 家主营业务收入超 100 亿元的区域性汽车流通企业， 35 家超 1000 亿元的大型汽车流通企业。汽车零售百强企业营业 额占行业总量的比重超过 30%。 “积极培育二手车市场”是汽车流通业“十二五”发展的主要 任务之一。 大力发展品牌二手车经营。支持汽车供应商利用现有营销渠道 和质量认证、服务保障等品牌优势，拓展品牌二手车业务，完善二 手车流通网络；鼓励有条件的大型企业集团发展连锁经营，建设经 营场地、车辆检测和整备设施完善，服务流程统一规范的区域性品 牌二手车卖场，打造一批品牌二手车专营精品店，加快构建以品牌 二手车经营为引领，诚信、有序、高效的二手车流通网络。 创新二手车流通方式。鼓励有条件的企业建立二手车拍卖平台， 发展网上即时拍等多种形式拍卖业务，拓展企业间二手车流通渠道， 逐步构建全国性的二手车拍卖流通网络，推动二手车社会资源整合 和规模经营。积极探索二手车网上交易平台的应用。引导企业推行 二手车认证制度和质保承诺，倡导有条件的企业与保险公司建立合 作关系，为车主提供二手车延期质保服务，推进二手车交易市场实 施先行赔付制度，切实维护消费者合法利益，促进二手车放心消费。 本项目建设符合汽车流通业“十二五”发展规划。 盖州市二手车交易市场建设项目 8 第第 2 2 章章 二二手手车车 市市场场分分析析 2.12.1 市场调查市场调查 2011 年我国二手车交易达 433 万辆，较上年增长 12.47%，与新 车市场的大起大落不同，自 2000 年以来，二手车市场一直保持年均 15%左右的增速。2011 年二手车市场显现的几个主要特征，正预示 着我国未来二手车市场的发展走向。 2.1.12.1.1 交易保持上升态势交易保持上升态势 我国二手车市场在 2011 年出现了些许变化，交易量和交易额呈 现较快增长，且交易额增速快于交易量增速，全年交易额 2108.8 亿 元，同比增长 18.56%。10 余年来我国二手车市场的运行轨迹显示， 月度交易量在逐渐上升；季度交易表明，二手车交易上升态势在加 强。 2000 年以来二手车年交易量保持上升态势，20002003 年四年 里，区区两位数几十万辆，2004 年后升至三位数，20042006 在 100200 万辆之间，2007、2008 年在 200300 万辆之间， 2009、2010 年 300 万辆，2011 年 400 多万辆。交易量拾级而上， 2012 年二手车市场的交易规模已经达到 500 万辆，保持 10 年来 15% 的平均增速。 2.1.22.1.2 二手轿车交易占二手轿车交易占“半壁江山半壁江山” 近几年来，二手车市场上，乘用车成交量已经增长到六成。轿 车更是乘用车中的绝对主力，二手轿车的交易量及交易额，都突破 盖州市二手车交易市场建设项目 9 二手车交易总体的“半壁江山” 。2011 年二手车市场交易 235.48 万 辆，较上年增长 12.23%；交易额 1180.02 亿元；二手越野车也增长 9.78%，交易 7.82 万辆。二手客车交易 70.39 万辆，增长 12.91%， 交易额 318.91 亿元；二手载货车交易 64.07 万辆，增长 7.48%，交 易额 247.09 亿元。 二手车份额在持续扩大，由于交易均价低，销量高的多集中在 1.01.6l。近两年二手车市场中，私家车和国产车成交量分别占整 个交易量的八成和九成以上。 图图 2-12-1 二手车年度交易量走势二手车年度交易量走势 2.1.32.1.3 车龄年轻化愈益明显车龄年轻化愈益明显 去年二手车市场上，车龄在 25 年的二手车最受欢迎；车龄超 过 5 年的，车龄增加与成交比例成反比，交易也更困难。1 年内甚 至 3 个月的“准”新车交易也占当年交易的 3.25%；12 年车龄的 二手车，其成交量占到当年交易的 11.63%。23 和 34 年的二手 辆% 盖州市二手车交易市场建设项目 10 车交易也比较活跃，分别占交易量的 14.59%、14.02%；45 年车龄 的二手车交易，占交易总量的 14.18%。而 10 年之前交易的二手车， 车龄大多集中在 58 年。 表表 2-12-1 不通车龄区间的二手车成交量占比不通车龄区间的二手车成交量占比 车龄车龄 200920092010201020112011 一年以内 4.523.183.25 12 年 11.3610.3211.63 23 年 15.6913.1214.59 34 年 14.6315.3114.02 45 年 14.0814.1914.13 56 年 11.6412.6212.36 67 年 11.0610.039.61 78 年 6.779.167.33 89 年 3.365.365.77 910 年 2.082.573.24 10 年以上 4.814.144.07 随着国家汽车市场政策的调整，新车销售增速趋缓，京沪等大 城市摇号或拍牌的实施，以及汽车厂商置换业务的加强，车辆更新 将继续加快，二手车龄年轻化将愈益明显。 2.1.42.1.4 地域市场发展不均衡地域市场发展不均衡 目前，我国区域市场的二手车交易规模差异很大，二手车地域 市场发展不均衡现象较为普遍。经济发展较快的省市，二手车市场 比较活跃，交易量也大。中国汽车流通协会的统计数据显示，2012 年 9 月全国二手车交易排名前十位的省市如图 3-2 所示。北京、四 川、辽宁等地保持强劲增长势头，平均增幅超过 18%；其余各地交 易量除重庆外均小幅回落。整体看来，全国二手车市场发展依然处 于相对不平衡阶段，经济发达地区交易规模大于经济欠发达地区， 但差距在逐步缩小。 盖州市二手车交易市场建设项目 11 图图 2-22-2 二手车交易排名前十位省市二手车交易排名前十位省市 2.22.2 市场竞争力分析市场竞争力分析 政府的扶植政策的实施政府的扶植政策的实施 扶植政策的实施，使二手车交易量快速增长，消费者得到了实 惠。2002 年 3 月 3 日，财政部、国家税务总局联合下发了关于旧 货和旧机动车增值税政策的通知(财税200229 号)，对售价未超 过原值的二手车免征增值税，降低了二手车的销售价格，减轻了消 费者的经济负担。随着国家汽车产业振兴规划细则的不断推出，经 济逐步平稳回暖，规范和促进二手车市场的相关政策也出现在了规 划的日程表中，必将有利于推动二手车市场的发展。国家各种“以 旧换新”政策的推出，刺激了市场大量的公私车辆投入到二手车市 场，而正在进行的公务员车改也会给二手车市场输入“新鲜血液” 。 具体表现在：2002 年全国二手车累计交易量比 2000 年增长 32.6，特别是上述政策出台后，二季度比一季度的交易量增长六 辆% 盖州市二手车交易市场建设项目 12 成。北京旧机动车交易市场，每天办理过户手续相当于过去的 4 倍， 上海的交易量同比增长 43.7，政策的实施，为消费者减轻了少则 2000 元至 3000 元，多则上万元的经济压力，给消费者带来了实惠。 政府对二手车市场秩序的整顿政府对二手车市场秩序的整顿 整顿二手车市场秩序、规范二手车交易行为取得成效、为贯彻 落实国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定(国发200111 号)和国家经贸委、公安部关于加强旧机动车市场管理工作的通知 (国经贸贸易200118 号)文件，各地区加大了对二手车市场的整顿 力度，使二手车交易法制化，交易行为规范化。如湖南、湖北、山 东、北京、广州、太原等地通过整顿，禁止了一些不规范市场的二 手车交易；北京、广州二手车交易市场，针对交易中的法律纠纷， 分别出台了北京市旧机动车买卖合同 、 广州旧机动车销售合同 文本 ，保护了消费者合法权益；北京、上海、河南等地二手车市场 与公安部联网，对进入二手车市场的车辆进行前置审检，有效的防 止非法车辆流入市场；北京、上海二手车市场推出了先行赔付和保 证金承诺以及经纪人持证上岗等制度，从法制上和管理上遏制了二 手车交易过程中的违法行为。 二手车买卖机制的转变二手车买卖机制的转变 引进二手车拍卖机制为二手车市场注入了活力。目前消费者在 转让二手车的过程中遇到突出问题是转让繁琐，价格不理想，车辆 兑现货币慢，特别是政府批量换车和出租车批量更新，急需快捷的 盖州市二手车交易市场建设项目 13 营销方式。北京、上海、广州、河南、山东、山西等地将拍卖引入 二手车交易市场。将一部分公务改革车、企业改制车、走私罚没车、 抵债车等在市场进行拍卖，以其快捷订价、快捷转让，快捷兑现的 优势迎合了市场的需求。特别是非典疫情时期，北京二手车市场的 网上竞拍，以其安全卫生、公开、公正、公平的优势，促进了二手 车的流通。 开发二手车销售的新颖模式开发二手车销售的新颖模式 许多厂商打破单一的营销模式，积极稳步的开展汽车置换。自 去年上海通用汽车汽车有限公司在上海、北京、广州、深圳等别克 授权销售中心推出了收旧卖新、新车置换试点后，今年上半年上海 大众、一汽捷达、广州本田、北京吉普、北京现代、长安铃木等一 些品牌轿车企业也都有计划、有步骤的推进汽车置换业务的展开。 意味着原有形势二手车市场交易的单一模式将打破。一种以品牌轿 车供应商为中心，品牌销售商为依托的二手车置换体系正在全国逐 步形成。 2.32.3 二手车市场预测二手车市场预测 数据显示，2010 年中国二手车的供应量与新车的比例仅为 0.22，远远低于成熟市场，但由于中国二手车市场一直保持快速增 长势头，2006 至 2010 年复合年增长率约为 25%。在汽车保有量不断 增长（2020 年前后中国的小轿车保有量会超过 1.5 亿） ，车辆平均 持有年限缩短（从 57 年缩短到 35 年） 、企业和公务车队增加 （包括企业自购用车和租赁）等因素的影响下，未来中国二手车市 盖州市二手车交易市场建设项目 14 场将出现更高的增长率，到 2020 年，二手车与新车的比例将超过 1，二手车的渠道也将逐步走向正规成熟。 虽然我国二手车市场仍处于萌芽阶段，但不少消费者已逐渐开 始接受并购买二手车。同时，消费者开始愿意为整车厂认证的二手 车支付更多费用。我国市场中二手车客户群需求分层明显，差异较 大。工薪阶层对二手车的质量、可靠性有较高需求，而且希望获得 一些相关增值服务，例如，二手车认证、维修服务等，能接受的车 辆价格在 5 万元以下。刚拿到驾照的新手对价格敏感，期望的车辆 价格也在 5 万元以下。相对而言，小企业主需要更加体面的车型， 他们对车的品牌与外形有更高的要求，购车预算也更高。 目前，大多数经销商的二手车业务还处于初始阶段，他们面临 车源短缺、二手车人才不足、车辆残值价格不熟悉等多方面挑战。 相对于新车业务，二手车业务远没有得到重视。大多数经销商的置 换比例没有达到 5%，即便是一些二手车业务做得好的 4s 店，每年 二手车置换数量也仅为 100 多辆。随着市场的逐步发展，新车市场 增长会逐步放缓，新车销售对经销商的利润贡献也会降低，售后服 务、二手车业务等将逐渐成为经销商的业务核心。同时，置换也将 成为争夺二次购车顾客的重要手段，这在北京市场已经有所体现。 届时，品牌二手车的地位将得到空前提升。 随着市场的逐渐发展，政策法规的逐步完善，我国二手车市场 正在激活，消费观念逐步成熟，经营方式正在规范，进入快速发展 期。未来 510 年新车销量的增速会逐步放缓。新车销售对于经销 盖州市二手车交易市场建设项目 15 商的利润贡献也会逐步减小，而服务（包括售后服务和汽车金融） 相关的业务以及二手车业务将越来越成为经销商的核心业务。同时， 对于新车业务来说，置换也将越来越成为争夺二次购车顾客的重要 手段。二手车的残值对于品牌价值、租赁等业务也至关重要。 根据辽宁省国民经济和社会发展统计公报可知，我省平局 没 10 户家庭拥有私家车数量超过 2 辆，按照每户 3.1 人的户均人口 计算，平均每 15.14 人就拥有一辆私家车，由此可知盖州市私家车 保有量可达 6 万辆。随着盖州经济的快速发展，汽车的更新换代加 速，新车价格的不断降低，带来了庞大的购车群体和换车人群，新 车市场的繁荣给盖州市二手车市场带来了勃勃生机。同时，盖州的 物流产业发达，物流企业拥有的车辆也成为二手车交易的重要组成 部分，目前，盖州有物流企业 100 家左右，有一定规模的企业为 40 多家，有规模的物流企业车辆大都在 100 辆以上，车辆数量庞大。 同时，营口港的快速发展也带动了该市物流车辆的增加，营口港作 为辽宁沿海经济带的重要港口，距东北三省及内蒙古东四盟腹地最 近的出海口，具有非常明显的区位优势，2012 年吞吐量已完成 30107.3 万吨，集装箱量完成 485.1 万标准箱，营口港已成为全国 沿海发展最快的港口之一。该港与盖州市有近百家物流企业均有业 务往来，营口港的快速发展将会促进盖州物流业的发展，进而也会 促进了盖州市二手车交易量的增加。 盖州市二手车交易市场建设项目 16 第第 3 3 章章 建建设设内内容容及及规规模模 3.13.1 建设内容建设内容 项目总规划占地面积 27000m2（折合 40 亩） ，总建筑面积 9000m2，分两期进行建设。本项目为一期工程，建设内容主要包括 综合服务大楼、新车品牌店、二手车 4s 店、室外交易及试乘试驾区、 景观绿化、周边商铺，同时建设相应的基础配套设施（交易市场供 电、供热、给排水设施建设等） 。其中综合服务大楼中有由公安交通 部门批准设立机动车登记服务站，将让客户在市场享受到方便快捷 的一站式服务。二期工程拟建仓储和报废拆解公司。 3.23.2 建设规模建设规模 盖州市二手车交易市场是集二手车交易、报废车绿色回收、车 辆登记证代办、车辆展示、鉴定估价、车辆拍卖、收购销售、代购 代销、汽车租赁、汽车维修、汽车装饰、配件销售以及商房租赁、 后勤服务等配套功能于一体的综合性专业市场，为客户提供过户、 转籍、上牌、保险、代收税费等一站式服务。本项目将以盖州市为 发展基础，逐步成为连接全省，功能配套全、交易形式多、科技含 量高、服务内涵广、规范管理优、贸易规模大的二手车贸易集散地。 项目总投资 2077 万元，预计该项目完成达产后，实现营业收入 1224 万元。 盖州市二手车交易市场建设项目 17 第第 4 4 章章 项项目目选选址址 4.14.1 场址所在位置场址所在位置 盖州位于渤海辽东湾东岸，北接营口市老边区、沿海新区和大 石桥市，南连庄河市、普兰店市、瓦房店市，西靠辽东湾和鲅鱼圈 区、熊岳镇，东与岫岩县接壤。 图图 4 4-1-1 盖州市地理位置盖州市地理位置 4.24.2 场址建设条件场址建设条件 4.2.14.2.1 地形、地貌地形、地貌 盖州市地势东高西低，为千山山脉向渤海倾斜地带。东部山势 挺拔，峰峦叠嶂。步云山是辽南群峰之首，海拔 1130.7m，是营口 西南之开估屏障。绵羊顶子山为第二高峰，海拔 1045.7m。此外， 还有黄花排、天古山、赤山等，其海拔均在 800 m 以上。中部是浅 丘漫岗，海拔 200 m 左右。西部为狭窄的海滨平原，海拔不到 50m。境内有大清河、熊岳河和沙河。碧流河、浮渡河是与邻县的界 盖州市二手车交易市场建设项目 18 河。 4.2.24.2.2 气候条件气候条件 盖州市地处南温带亚湿润区内，气候温和宜人，全境属暖温带 大陆性季风气候，年平均气温 9.2，一月平均气温-9.6，最低 气温-30，七月平均气温 24.9，年平均降水量 727mm，多集中在 七、八月份，无霜期 170 天左右，四季分明，日照充足，寒暑适中， 温和宜人。 4.2.34.2.3 交通运输条件交通运输条件 盖州市距东北货物吞吐量最大港-营口港（鲅鱼圈港区）30 公 里，南距东北最大口岸大连港 180 公里。沈海高速公路、哈大高速 铁路、黑大公路、长大铁路纵贯南北，庄盖高速、庄林公路、盖旺 公路、盖瑗公路横贯东西；各级公路形成了四通八达的交通网。海 陆交通便捷，物流顺畅。 4.2.44.2.4 社会条件社会条件 2011 年地区生产总值 215 亿元，财政一般预算收入 14.03 亿元， 全社会固定资产投资 160 亿元，社会消费品零售总额 45.7 亿元，城 镇居民人均可支配收入 16053 元，农民人均纯收入 9000 元。全年新 建续建投资千万元以上项目 208 个，其中亿元以上项目 100 个。外 资引进取得历史性突破。全年实际利用外资 2 亿美元，出口创汇 1.45 亿美元新批外资项目 22 项，总投资 3.4 亿美元。引进海外专 家研发团队 3 个。工业总产值 520 亿元，规模工业总产值 270 亿元, 内联引资 140 亿元。新进规模企业 38 户，规模企业总数达到 233 户； 盖州市二手车交易市场建设项目 19 产值超亿元企业达到 56 户。 工业产业集群逐步壮大。石油化工、装备制造、建筑材料、冶 金配套、汽车配件、新能源等产业均呈现快速增长态势，其中发展 较快的石油化工、装备制造、纺织服装行业产值分别增长 238%、53.4%、23.3%。石化产业集群产值突破 100 亿元，完成税收 6.5 亿元，为在“十二五”期间全力打造千亿元产业集群奠定了基 础。 盖州农产品资源丰富，农、林、牧、副、渔各业兴旺发达，素 有“北方大农业缩影”之称。初步形成了水果、水产、畜牧、白色 农业四大主导产业。盖州绒山羊被誉为“国宝” ，海蜇产量居全国之 首。现已被国家确定为农业产业化示范县、无公害水果示范县、秸 秆养羊示范县，是全国重要的优质果品生产和出口基地、海蜇生产 和出口基地、绒山羊生产基地。 盖州市二手车交易市场建设项目 20 第第 5 5 章章 建建设设内内容容及及规规模模 5.15.1 总平面布置总平面布置 5.1.15.1.1 设计依据设计依据 （1） 全面规划，利于实施； （2） 功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理 维修方便； （3） 与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符 合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷； （4） 满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面 的要求； （5） 符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象 和天然资源（如绿地等） ，并尽可能增加绿地面积； （6） 考虑项目所在地地段的总体景观，场地布置与建设能够美 化城市； （7） 便于利用城市已有的上下水、煤气、供热、供电等基础设 施； （8） 符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方 面有关规定的规范要求。 5.1.25.1.2 总平面布置总平面布置 项目总规划占地面积 27000m2，分两期进行建设，本项目为一期 工程，总建筑面积 9000m2，将建设综合服务大楼、二手车 4s 店、新 车品牌店、室外交易区、试车道、景观绿化及相应的基础配套设施 盖州市二手车交易市场建设项目 21 （交易市场供电、供热、给排水设施建设等） 。 整个场址分为 a、b、c 三区，a 区为轿车和微型客车交易区， 可容纳 500 个停车位；b 区为货车和大中型客车交易区，可容纳 100 个停车位；c 区预留二期开发利用，拟建仓储和报废拆解公司。 图图 5-15-1 二手车交易市场平面布置图二手车交易市场平面布置图 综合服务大楼位于整个场址中心，二手车 4s 店和新车品牌店分 列入口两侧，周边为商铺。 5.25.2 建筑设计建筑设计 5.2.15.2.1 设计依据设计依据 （1） 规划批复文件及建筑方案 （2） 国家相关规范、规定、标准 （3） 建筑耐火等级：二级 （4） 抗震设防烈度：7 度 5.2.25.2.2 设计方案设计方案 盖州市二手车交易市场的主要服务内容包括：二手车展示、鉴 综合服务大楼综合服务大楼 商商 铺铺 二手车二手车 4s 店店新车品牌店新车品牌店 a 区区b 区区 c 区区 n 入入 口口 商商 铺铺 盖州市二手车交易市场建设项目 22 定评估、置换拍卖、维修检测、买卖交易、转移登记办理、网络信 息查询、网上交易、二手车消费信贷等业务内容，实行“上牌一站 式，服务一条龙”的封闭式管理，办理二手车交易评估、验证和过 户等手续更加简洁便利。 5.2.2.15.2.2.1 综合服务大楼综合服务大楼 综合服务大楼为三层钢筋混凝土框架结构，占地面积 1200m2， 建筑面积 3600m2。 表表 5-15-1 综合服务大楼主要功能分区综合服务大楼主要功能分区 楼层楼层主要功能区主要功能区职能职能 室内展销厅展销高档轿车和新车推广 拍卖典当区 现场拍卖与网上拍卖同步进行，既面向 经销者也面向个人，并开展新旧车置换 业务 鉴定评估室对二手车进行鉴定估价 一楼 二手车经纪公司 二手车经营公司 代办车辆过户、转入、补牌、补证、检 车、驾驶业务等，规范经营二手车交易 市场 交易受理区 工商验证、税务、环保、银行、保险、 上牌照等一系列购车手续集中在一起办 理，为客户提供一站式服务 代办业务受理区 代办违章、代办投保、代办理赔、代办 变更、代办报废、代办迁出、代办迁入 等 电子信息部 为经销商建立互联网经营平台，并及时 发布最新市场信息，为二手车的再营销 的各个环节：授权整备、批发、拍卖、 网上销售等打下基础 二楼 休息区域车友俱乐部，便于车友进行交流和休息 三楼 工商局车管所、市场综合 办公室、财务部、会议室、 员工宿舍、食堂 综合管理交易市场 （1） 一层 一层为二手高档轿车室内展销厅和拍卖典当区，周围场地吸纳 盖州市二手车交易市场建设项目 23 有实力有信誉的车行、拍卖公司和典当行进场交易。其中车行为消 费者提供收售二手车免费咨询并代办二手车各种手续。 在一楼大厅靠近中心位置设置大型电子显示屏，不断显示各个 展位二手车的品牌、型号、行驶里程、使用年限、出售价格及典当 信息等有关资料。国外二手车拍卖及典当是一种主要的二手车交易 模式，本项目借鉴国外二手车交易市场经营模式，特设拍卖典当区， 委托鉴定估价机构进行估价，该区域既面向经销商也面向个人。拍 卖采取现场拍卖和网上拍卖同时进行竞价交易，现场拍卖车辆的展 示时间不得少于 2 天，网上拍卖的车辆展示时间不得少于 7 天。 图图 5-25-2 综合服务大楼一层平面图综合服务大楼一层平面图 （2） 二层 二层为服务站办证大厅和互联网信息平台，大厅将工商验证、 税务、环保、银行、保险、上牌照等一系列购车手续集中在一起办 理，主要开展的业务有：年审服务、二手车过户、代缴税费、新车 上牌、代办违章、代办投保、代办理赔、代办变更、代办报废、补 牌补证、代办迁出、代办迁入等，实现对消费者的人性化和便捷式 服务。 二层设有电子信息部，利用互联网信息旨在为经销商建立共享 的经营平台，与全省甚至全国联网经营，建立电子商务平台，降低 经销商的经营成本。同时汇集国内外汽车生产商、经销商的最新市 场信息，建立数据库和电子商务网络，发布权威行业信息，服务市 盖州市二手车交易市场建设项目 24 场，不断完善盖州市二手车交易市场的经营管理体系，树立专业性、 权威性的市场形象。 周围场地经营以招租吸纳有实力、守诚信经纪公司入场交易为 主，同时也吸纳部分二手车经营公司进场交易，代办车辆过户、转 入、补牌、补证、检车、新车上牌、驾驶业务等，为消费者提供给 了可靠、良好的购车环境，同时也便于政府的监督管理，实现二手 车市场的现代化规范经营。 休息区域设车友俱乐部，为汽车爱好者提供交流的平台。 （3） 三层 三楼为工商局、车辆管理所、市场综合办公室、财务部、会议 室和员工宿舍，方便对交易市场进行综合管理。 整体建筑立面以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料 绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现简洁、细致 而又大气的艺术风格。 5.2.2.25.2.2.2 汽车品牌店汽车品牌店 汽车品牌店为二层砖混结构，内有新车品牌店和二手车 4s 店， 建筑面积分别为 2000m2。其中新车品牌店为新车展示与销售提供场 所，可对维修车辆进行接待、等级、预检。储备一定量的汽车零配 件以供客户选购和修理车辆换用。对售后车辆进行保养服务、事故 修理、局部组装改进等。 二手车 4s 店功能与新车 4s 店相同，根据收购车型不同，分成 星级不同的各种服务，从进货源头（收购二手车）开始控制，为二 盖州市二手车交易市场建设项目 25 手车提供全面检测及对售出的二手车进行质量认证，确保二手车的 质量。然后对服务质量进行把关，再把整套流程规范化，逐步拓展 并建立网络销售渠道。 同时开展二手车消费贷款业务，本项目可以和各品牌公司共同 提供一个规范成熟的二手车交易平台，为资金不足的消费者提供信 贷服务，特别是在估价和质保方面，既减少了银行对二手车贷款的 估价成本，更防止了恶意骗贷的危险。 5.2.2.35.2.2.3 商铺商铺 二手车交易市场沿东西两侧设有商铺，为一层砖混结构，建筑 面积为 800m2。 盖州市二手车交易市场建设项目 26 第第 6 6 章章 合合理理用用能能 6.16.1 能源供应条件能源供应条件 本项目位于盖州市，该区域已基本具备完善的市政设施的接口， 市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设 及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条 件（水、电力、热力市政配套）基本具备。 6.26.2 能源耗用能源耗用 6.2.16.2.1 用能标准及节能规范用能标准及节能规范 6.2.26.2.2 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 电力 本项目电力消耗主要是照明用电和各类设备用电。该项目用电 按照单位面积法计算。按全国民用建筑工程设计技术措施电气节 能专篇，商业建筑变压器安装指标一般为90180va/m2，变压器 负荷率按80%考虑，功率因数按0.9计。 1)水 公共设施用地用水量指标按6l/m2d计，项目用地面积 27000m2，则年用水量为5.9万m3。 年用水量=27000m26l/m2日365天=5.9万m3 2)综合能耗折算 项目用能包括电力和热力，耗能工质为水。年耗电量为 211.92 万 kwh，年耗热量 4352.45gj；年用水量为 5.9 万 m3。按照综合 盖州市二手车交易市场建设项目 27 能耗计算通则 （gb/t2589-2008）进行分析，项目总能耗折合标煤 数量为 414.03tce。详见表 6-3。 表表 6-36-3 项目能源综合消耗表项目能源综合消耗表 能源种类能源种类计量单位计量单位年需要实物量年需要实物量参考折标系数参考折标系数年耗能量（年耗能量（tcetce） 电力万kwh 211.92 1.229tce/万 kwh 260.45 热力 gj4352.450.03412tce/gj148.51 能源消费总量（tce） 408.96 耗能工质 种类 计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce） 水万m3 5.9 0.857tce/万t 5.07 耗能工质总量（tce） 5.07 项目年耗能总量（tce） 414.03 6.2.36.2.3 节能措施和效果综合分析节能措施和效果综合分析 （1） 节能措施 1)节能措施综述 本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的 运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措 施如下： 建筑本体围护采用保温隔热设计； 结构设计适当考虑压缩建筑结构空间； 控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局； 加强节能管理。 2)相关专业的节能措施 能源不足是世界性问题，也是制约我国国民经济可持续发展的 重要因素之一，建筑能耗在我国总能耗中所占的比例较大，约为 25%40%。因此，本项目能耗系统设计贯彻国家和地方有关节约能 源的法规和政策，严格执行民用建筑节能设计标准和夏热冬 盖州市二手车交易市场建设项目 28 冷地区公共建筑节能设计标准 。在保证健康、舒适经营环境的同时， 采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗； 提高采暖系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现 可持续发展的目标。 建筑及结构专业的节能措施 建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考 虑。 a 本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确 定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用 节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最 大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。 b 建筑围护结构的保温隔热性能 使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热， 从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可 采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物 覆盖绿化等。 c 门窗 尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，传 热系数 k2.3w/m2k，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日 照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以 减少建筑能耗。 提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通 盖州市二手车交易市场建设项目 29 过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对 流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。 d 屋顶 初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少 阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏，使屋面具备保温、隔热、 防水等节能效果。 电气专业的节能措施 a 合理设置降压变电所位置，尽量将降压变电所的设置位置靠 近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。 b 用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，使供电系统的功 率因数达 0.9 以上，降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。 c 用低损耗节能干式变压器，选择合理的变压器容量，使其达 到经济运行(负荷率 65%80%)，减少电能损耗和围护工作量。 d 合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路 采用三相供电时，考虑三相平衡。 e 使用高效电动机，大容量电动机采用变频或软启动方式或高 压电动机。 f 使用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。 g 气体放电灯均进行电容补偿，使其功率因数0.9。 h 照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的 照度值，充分利用天然光。照明灯采用太阳能路灯，以达到节约用 电的目的。 盖州市二手车交易市场建设项目 30 i 用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老 产品，如：用 rt20、rt15（nt）系列取代 rt0 系列熔断器，用 ad1、ad 系列新信号灯取代原 xd2、xd3、xd5 等老系列信号灯，选 择带节电装置的交流接触器等。 j 设置合理的计量和检测设备： 进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量； 母线电流测量； 出线电流测量。 给水排水专业的节能措施 设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调 速给水设备等，以利于节能。 a 给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命 长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电 设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠 压供水系统，降低能耗。 b 灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节 水设施，提高水的有效利用率。 c 卫生器具均选用节水型器具。 给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流率并经过国家有 关质量检测部门检测合格节水水嘴。 大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于 6l。 d 计量设施：在各建筑物的引入管均安装水表。按计划用水， 盖州市二手车交易市场建设项目 31 节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。 e 排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水可经汇集后， 经化粪池排入市政管网。 f 绿化采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，