邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可研报告.doc

邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 1 目目 录录 一、总一、总 论论 5 5 （一）项目建设单位5 （二）项目概况5 （三）可行性研究报告编制依据.12 （四）研究结论及建议.12 （五）主要经济技术指标.13 二、房产市场分析二、房产市场分析 1414 （一）当前房产市场现状.14 （二）本市商品房现状与市场需求.15 （三） “精品住宅”的市场需求及发展16 三、项目选址及建设条件三、项目选址及建设条件 2020 （一）项目选址.20 （二）建设条件.20 （三）自然条件对建设项目的影响.22 四、建设规模及功能标准四、建设规模及功能标准 2323 （一）建筑面积和内容.23 （二）功能设施标准.23 五、建五、建 筑筑 方方 案案 2626 （一）设计依据及设计要求.26 （二）建筑特征.26 （三）拟建建筑物使用功能和工艺要求.26 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 2 （四）设计内容.26 （五）住宅单体设计.29 六、结构设计六、结构设计 3737 （一）设计依据.37 （二）基本技术参数.37 （三）结构设计.38 （四）结构计算.39 （五）供配电设计：.40 （六）防雷与接地：.44 （七）火灾自动报警系统：.45 （八）有线电视系统：.45 （九）电话及宽带网络系统：.45 （十）综合布线系统：.45 （十一）电气人防专篇：.46 七、给排水设计七、给排水设计 4949 （一）设计依据.49 （二）设计范围.49 （三）室外给水设计.49 （四）室外排水设计.50 （五）建筑给水排水设计.50 （六）人防给排水设计.52 （七）节水、节能环保措施.52 （八）消防水池设置.52 （九）消防电梯集水坑.53 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 3 （十）主要设备材料表.53 八、暖通设计八、暖通设计 5656 （一）设计依据：.56 （二）设计内容：.56 （三）设计参数：.56 （四）供暖，空调设计.57 （五）通风系统设计：.57 （六）管材：.58 （七）保温：.58 （八）人防物资库通风：.58 九、消防专篇九、消防专篇 5959 （一）建筑消防设计.59 （二）电气消防设计.60 （三）给排水消防设计.60 十、节能措施十、节能措施 6363 （一）建筑.63 （二）电气.63 （三）给排水.64 （四）暖通.64 十一、环境保护与卫生防疫专篇十一、环境保护与卫生防疫专篇 6565 一、建筑卫生与环保设计.65 二、电气.65 三、给排水.66 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 4 四、暖通.67 十二、项目实施进度安排十二、项目实施进度安排 6868 （一）建设工期.68 （二）实施进度安排.68 （三）实施进度表.68 十三、投资估算与资金筹措十三、投资估算与资金筹措 6969 （一）投资估算依据.69 （二）建设投资估算.70 （三）资金筹措方案.70 十四、结论与建议十四、结论与建议 7171 （一）结论.71 （二）建议.71 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 5 一、总一、总 论论 （一）（一）项项目建目建设单设单位位 1.单位名称：安徽大昌矿业集团有限公司 2.法定代表人：吉广清 联系人：徐涛 （二）（二）项项目概况目概况 1、项目名称：邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目 2、项目投资：项目总投资 4000 万元。 3、建设地点：*县铁佛镇催楼村 4、占地面积：79 亩。 5、总建筑面积：24000 平方米。 6、建设内容： （1）职工宿舍楼，建筑面积 16000 平方米。 （2）矿办公大楼，建筑面积 2000 平方米。 （3）仓库，建筑面积 3000 平方米。 （4）超市，建筑面积 2000 平方米。 （5）变电站、配电房，建筑面积 1000 平方米。 （6）广场，面积 10000 平方米。货场面积 5000 平方米。 （7）道路、围墙、排水等建筑面积 5000 平方米及绿化等基 础设施。 7、项目建设背景 （1）*县自然及社会经济状况 项目所在地行政区划隶属于淮北市*县，地处县城近郊。 *县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建， 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 6 全县辖 11 个乡镇和一个省级经济开发区，面积 1987 平方公 里。*承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处， 是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。2010 年末全县总 人口 157310 人。人口自然增长率为 5.2。 2010 年，全县以科学发展观为统领，以“工业发展年”为抓 手，大力实施“工业强县”战略，经济结构实现突破性转变，社 会财富大幅增加，民生得到改善和提高，各项社会事业取得全 面进步。地区生产总值 622628 万元。分产业看，第一产业增加 值 201154 万元；第二产业增加值 212892 万元；第三产业增加 值 208582 万元。全年粮食种植面积 2954 万亩，全年粮食总 产量 941 万吨，全年肉类总产量 58048 吨，禽蛋产量 24844 吨；蔬菜产量 142942 吨。全年新增规模以上工业企业 34 家， 总数达 7l 家。全部工业增加值 17104l 万元。规模以上工业企 业累计实现利润 16018 万元。主要工业产品中，白酒 16788 千 升，原煤 317713 吨，焦炭 606335 吨，铁矿石 172504 吨，面粉 283329 吨。建筑业实现增加值 4185l 万元。全年累计完成财政 收入 60052 万元，比上年增长 42.8，其中地方财政收入 30389 万元，增长 32.6。税收收入 51903 万元，增长 47.o。 *县的重点保护的文物主要有柳孜隋唐大运河、古城汉 墓、临涣古城、临涣文昌宫、小李庄前委旧址、淮海战役双堆 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 7 集烈士陵园等，但距离本项目选址较远。*县内无自然保护区 等。 本项目位于*县铁佛镇催楼村，交通便利，水、电等基础 设施完备。项目规划占地约 79 亩，满足本项目运行条件。 （2）淮北市的房地产发展的轨迹： 2006 年全年完成房地产投资 6 亿元,全市土地完成开发建 设面积 150.52 万，同比增长 87.66%，其中本年度新开工 107.28 万，同比增长 320.05%，房屋销售面积 17.88 万， 同比增长 251.28%。 2007 年 1-11 月份，全市共完成开发投资 6.9 亿元,同比增 长 9%;完成开发建设面积 166.5 万，同比增长 13.2%,其中本 年度新开工 120.6 万，同比增长 18%；竣工面积 96.2 万,同 比增长 337%;房屋销售面积 52.1 万,同比增长 199.7%右，本 年度共完成 54%的销售量。 2008 年淮北市第一季度房地产完成投资 1.33 亿元，同比 增长 48.42%，房屋施工面积 161.1 万平方米，同比增长 34.7%。其中新开工面积 22.37 万，同比增长 38.12%。竣工 面积 22.97 万，销售面积 20.56 万，完成 86%的销售量。 2008 年 1-6 月份全市共完成房地产开发投资 51220 万元， 同比增长 18.5%；完成开发建设面积 186 万，同比增长 23.2%； 其中本年度新开工 35.1 万；竣工面积 30.2 万；房屋销售面 积 19.8 万，上半年共完成 65.5%的销售量。 （3）淮北市住宅市场调查（淮北住宅楼盘汇总表） 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 8 案 名 华佳 梅苑 家天 下 水景 天成 帝景翰园 奥斯卡春 城 温哥 华城 世纪 华庭 位位 置置 相阴路 78 号 庆相 桥南侧 新体育馆 南 100 米 淮北市相 阳路与南黎路 交叉口 人民 东路 淮海 路 投资兴建投资兴建 宁波 甬佳 淮北 绿洲 淮北宏基 淮北富华 置业 安徽 众安 淮北 天象 基地面积基地面积 15 万 27.67 万4.8 万2 万 25.5 万 约 3000 建筑面积建筑面积 20 万 4.5 万 （二期） 13 万3.5 万 19 万 30200 容积率容积率1.32.71.60.8约 10 产品类别产品类别 （住宅）（住宅） 住宅住宅住宅办公住宅住宅 商业、 住宅、宾 馆 平均单价平均单价 2500 元/ 3000 元/ 3900-4200 元/ 3000-3200 元/ 3100 元/ 均价 4000 元/ 主力面积主力面积 100 138150120 130- 14 主力总价主力总价 20-25 万 25-30 万元 40 万元25-30 万元 25-30 万 可售户数可售户数500271 户908 户260 户986 户120 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 9 多户户 销售率销售率95%60%90%100%70%60% 案 名 御林 雅苑 宏发半 岛 东方百 货住宅 可伦 国际公馆 相山庭 院 慢 城 位位 置置 相阳路东 紧靠香舍 花都 相阳路与人 民路交叉口 淮海路孟山 路口 相山南路 桂苑路口 长山路与梅 苑路交叉 人民路南发 现之旅东 投资兴建投资兴建淮北鸿福淮北润竹淮北可伦浙江万马淮北淮信 基地面积基地面积2.5 万1.08 万20004.7 万25 万7.2 万 建筑面积建筑面积10.5 万4.6 万200007 万32.5 万11.88 万 容积率容积率1.54.2101.51.31.65 产品类别产品类别住宅商业住宅、商业住宅商业 住宅、商 业 住宅、商业住宅、商业 平均单价平均单价 （住宅部分）（住宅部分） 未定 3100 元/ （住宅） 3900 元/ （住宅） 3200 元/ （住宅） 3400 元/ （住宅） 3100 元/ （住宅） 主力面积主力面积78.3112.27176-20298148131 主力总价主力总价30-35 万元40-50 万元25-30 万元35-40 万元30-35 万元 可售户数可售户数290 户420 户60 户360 户1600 户985 户 销销 售售 率率未开盘90%40-50%30%30%50% （3）本项目建设职工宿舍楼目的为解决邹楼铁矿职工住房 问题，提高职工住房条件。本项目建成后住宅楼不在社会上公 开销售。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 10 8、项目规划 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目位于淮北市*县铁佛 镇催楼村。项目总投资 4000 万元。总建筑面积 24000 平方米。 （1）、规划原则 人本原则 居民在工作、生活、休息、娱乐、出行购物、交往等各方面 的多层生活需要是进行设计的出发点和立足点。简而言之，就 是要以人为本，予居民以方便；保证居住区居住功能的原真性， 适当布局满足居住所需的必要商业配套设施。 文化原则 试图树立独特的小区文化品牌，具人文情调的现代居住 观念的合理结合；从单体设计到整体空间的塑造，都以欢快， 飘逸，优美，绚丽的格调取胜，使整个小区超凡脱俗. 生态原则 坚持创造良好的生态居住环境，很好地结合单体建筑设 计，真正做到可见、可游、可住、有益于居民的身心健康；充分 利用并保留已有的良好生态环境要素，如生态植被、地形地貌 等。 在规划布局中彰显灵动活泼的空间形态，在景观设计时 体现与自然和谐共处的特色。漫步于住宅区内，静听流水潺潺、 乌语啾啾，捕捉掠过鼻间的 缕花香，欣赏点缀其中的小景，感 受布景之人文雅。 社区公园 方案结合基地内外良好的绿化环境，最大程度得争取中 心绿地面积并最大程度争取外部视线景观，使得绿地能够共 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 11 享于所有居民，给居民提供最优越的生活、交流、休闲的环境。 真正做到建筑融于环境，居住融于公园，生命融于自然。 活力社区 方案在小区配备超市，为住户提供全面、便捷的社区服务， 满足日常需求，提供优美宁静的居住环境，营造充满活力的社 区文化与生活氛围。 舒适户型 规划以 90-110 平方米户型为主，全明设计，南北通透，景 观阳台，尽享无限美景。 4、道路规划 社区商业主要为小区内部服务，以步行人流为主。 住区内部规划车行道与步行道,部分人车分流，小区内车 行道路分为两级： 1）小区车行主路：机动车道宽 6 米。 2）宅前入户路：机动车道宽 3 米。 5、步行交通规划 考虑到行人和行车的交通安全，以及步行出行和步行休 闲的要求，规划在居住小区内设置独立的步行道系统。主要的 步行系统与中心绿化区结合布置，联系中心景观广场，共同组 成一个相对完整的环形体系，步行道系统可以有效的将各部 分外部活动空间、景观空间、绿地、配套公建联系在一起，创 造出生机盎然的住区外部活动空间。 6、绿化景观系统 规划结合建筑布局和功能分区部署，在居住小区设置了 相对集中的中心绿地体系。集中绿地在街区内利用开敞空间 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 12 展开，并且与小区的主要的出入口发生联系，呈开放式的舒展 状态。 绿化与开放空间主要包括小区中心绿地、宅间绿地、商业 步行空间等不同类别的绿地形式。 6、建筑单体设计 小区均为 6 层的多层建筑，社区集中商业为 1-2 层的低层 建筑。 住宅类型以 90-110 平米左右的房型为主。 （三）可行性研究（三）可行性研究报报告告编编制依据制依据 (1)*县建设项目规划设计条件通知书； (2) *县铁佛镇催楼村地段地质勘探资料； (3)国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数(第 三版)； (4)建设部房地产开发项目经济评价方法； (5)项目单位关于编制该项目可研报告委托书； (6)项目单位提供的其它资料。 （四）研究（四）研究结论结论及建及建议议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发 建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理， 建设资金完全自筹，现场建设条件具备。对盘活国有资产，推 进产业结构调整，有明显的社会效益。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突 出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能 标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的联排商品房， 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 13 如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位， 调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作， 降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 （五）主要（五）主要经济经济技技术术指指标标 “邹楼铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指标 见下表。 “邹楼铁矿办公住宿服务区项目”项目主要经济技术指标 序 号 项目名称单位指标 1建设投资万元4000 2总建筑面积平方米24000 住宅建筑面积平方米16000 超市建筑面积平方米2000 办公楼建筑面积平方米2000 仓库建筑面积平方米3000 变电所、配电房建筑面积平方米1000 广场建筑面积平方米10000 货场场建筑面积平方米5000 道路、围墙、排水建筑面积平方米5000 3小区绿化率%35 4停车位车位388 个 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 14 二、房产市场分析二、房产市场分析 （一）当前房（一）当前房产产市市场现场现状状 进入 2006 年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层 革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发 展的态势。主要表现在： 1、商品房开发投资稳步回升。2006 年房地产业超速发 2007 年下半年受宏观调控影响。商品房投资逐步增加，2007 年，全市国民生产总值增长的 16.8%中，房地产开发的贡献率 达到 2.5 个百分点以上。 2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下， 居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的 消费热点正在逐步形成。 3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发 展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居 民房，成为启动房地产市场的一大亮点。 4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。 房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置 换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。 5、2008 年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地 产市地低迷不振，但由于淮北市属于中部地区的中等城市，房 地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大 力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 15 危机中呈现中稍降在态势。 淮北市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能 源基地，淮北矿业、皖北煤电以及地方矿井 28 对。近年来，矿 区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的 福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样 富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到城市购房居住， 充分享受城市现代的文明生活。另外，淮弱火车站及其他重大 项目建设，叔叔及大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客 观需要一批新开发的房地产业。 （二）本市商品房（二）本市商品房现现状与市状与市场场需求需求 本市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积 1998 年达到了 10.98 平方米，位居全国大中城市前列。但商品 房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积 还比较小。从本市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场 蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，本市目前 有 26%的市民住房是“单位借房”，约占 39%属“房改房”，占 19%是 “私房”，只有 16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象 可以看出，目前商品房在本市市民住宅构成中所占的比例仍 然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着 住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷 扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住 房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房 60 平方米 (指建筑面积，下同)以下的占 38.96%，6080 平方米的占 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 16 33.8%，81100 平方米的占 14.82%，101120 平方米的占 8.02%，121140 平方米和 141 平方米以上的分别只占 2.82% 和 1.57%，有近 87.58%的家庭住房面积在 100 平方米以下。随 着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住 房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在 100 平方米以上住房尸数将比现在有较大辐度地提高，住房的 升级换代蕴藏巨大的消费潜力。 （三）（三）“精品住宅精品住宅”的市的市场场需求及需求及发发展展 “人与自然和谐发展”是 21 世纪对城市新型住宅小区的 呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着本市城 市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条 件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、 科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且 要求绿地率高。根据本市城市经济社会发展，以及商品房今后 发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并 将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。 1、住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市 场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天， 一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换 句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，本市 住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅， 由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能 销售 60%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 17 展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要 求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏 感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 2、商品房市场进入品牌角逐时代 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场 品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的 今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求 住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今 后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出 现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发 中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商 品住宅这一诱人的市场。在去年本市房地产及相关产业展示 会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的 品牌。淮北圣火房地产开发有限责任公司开发其他住宅的成 功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品 牌角逐趋势的原因，主要有： （1）先富者的市场潜力。本市改革开放 30 年来，经济快速 发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人 均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统 计，富裕家庭约占 6左右，最近两年，富裕家庭这一比例又 有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品 住房的需求很大，形成先富者市场潜力。 (2)商业消费潜力。本市属皖北地区的重要煤电能源城市， 近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近 1 倍。为淮北市经济发展 提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 18 一直是本市经济发展的重点之一。由于几次博览 会的成功举 办，提高了本市在国内的知名度，为本市城市经济发展带来前 所未有的机遇，资源开发、商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构 众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺， 随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和 居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像 98 佳园这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租 都有较大的市场潜力。 3、户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包 含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排， 智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时 代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的 住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住 宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的 实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。 4、消费者对住宅质量和物业管理的关注 消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者 首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是 安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面， 住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的 住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。 四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构， 对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以， 住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 19 的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业 管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多 种功能和高品位，收费合理，物有所值。 5、住宅开发及开发商向规模化发展 近年来，本市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和 档次不高。目前本市已有各类资质的房地产开发企业 100 多 个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。 新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能 设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大 规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化 发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发 展。从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批 实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现 出来，并占市场主导地位。 6、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段 随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐 步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接 居住或自用外，有近 15%是用于投资保值、增值或出租，这与 本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民 生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步 饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋 势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住 房消费支出的平均比重将由 5.1%上升到 12%左右。其中中低 收入的家庭为 6%10%，中高收入家庭为 13%16%，富裕 家庭占 20%-30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 20 热点将加快形成。个人购房的比例也 1990 年的 28%增加到 2000 年的 50%，目前这一比例已超过 60%，并保持逐步上升 的势头。 三、项目选址及建设条件三、项目选址及建设条件 （一）（一）项项目目选选址址 项目选址在项目位于*县铁佛镇催楼村，该项目是邹楼 铁矿办公、住宿、生活服务区域。占地 79 亩，地势相对平坦。 项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设 条件。 （二）建（二）建设设条件条件 1、自然地理状况 淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连 云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三 区一县。 2、自然气候条件 淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季 分明、光照充足，日照时数为 2315.8 小时，日照度为 52.2%， 无霜期 202 天。 年均气温：14.5 极端最高气温 41.1 极端最低气温：-21.3 年均相对温度：70% 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 21 主导风向：东北风 平均风速：3.1m/s 风压：343kn/m2 年最高降雨量：1441.1mm（1964 年） 年均降雨量 862.9mm 日最大降雨量：249.7mm（1957 年 7 月 14 日） 最大冻土深度：20cm 地震烈度：6 度 3、工程地质、水文地质条件 淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两 侧，其余均为平原，海拔一般为 23.5-32.5，地势由西北向东南 倾斜，地基承载力山前地带可达 8 吨/平方米。地下水层多为 石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽 20 厘米。 根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下： （1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深 约 1 米以上及 2.2-3.5 米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散 状，结构性差。 （2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见 少量淡水螺壳，完整。 （3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结 核，在埋深约 6 米处较富集。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 22 （4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深 7.1 米钻 至 15.0 米未揭穿。层厚不详。 除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140kpa以上。 4、地震设防 地震烈度为 6 度，历史上未发生过较大地震。地基承载力 约在 12 千牛/平方米。 （三）自然条件（三）自然条件对对建建设项设项目的影响目的影响 1、对工程方案的影响 淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大 部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件 对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越 的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。 2、对施工条件的影响 淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜 期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水 灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。 3、对工程造价的影响 淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途 运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以 大大降低工程造价。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 23 四、建设规模及功能标准四、建设规模及功能标准 （一）建筑面（一）建筑面积积和内容和内容 总建筑面积 24000 平方米，其中： （1）职工宿舍楼，建筑面积 16000 平方米。 （2）矿办公大楼，建筑面积 2000 平方米。 （3）仓库，建筑面积 3000 平方米。 （4）超市，建筑面积 2000 平方米。 （5）变电站、配电房，建筑面积 1000 平方米。 （二）功能（二）功能设设施施标标准准 1、设施标准 住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基 本要求须符合安徽省城市住宅建设标准和有关规范，并按 中高档住宅有关标准设计。 (1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一 次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：厨、卫为彩釉面 砖，其余为双飞粉；顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余为飞 粉；地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；门窗：高 级塑钢窗带纱窗；分户门：复合防盗门；户内门：实木镶板门， 实木填芯蒙板门；厨房设施：洗涤盆；卫生间设施：台下盆 或立柱盆、坐便器、浴盆；阳台：铝合金封闭式阳台；其他： 楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 24 (2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息 厅、网球场、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子 防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保 安监视系统等。 2、工程项目一览表 依据初步规划方案，“邹楼铁矿办公住宿服务区建设项 目”主要工程项目见下表 主要工程量一览表 序 号项 目 名 称说 明 1土建工程建筑面积 24000m2 1.1住宅楼建筑面积 16000m2 1.2办公楼建筑面积 2000m2 1.3仓库建筑面积 3000 1.4超市建筑面积 2000 1.5变电站建筑面积 1000 2广场建筑面积 10000 3货场建筑面积 5000 4道路、围墙建筑面积 5000 5给排水工程水箱、水池、水泵机房 6普通消防系统住宅区、商业区、停车场 7变配电工程(强电)配电房变配电设备 8照明工程小区照明 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 25 9通讯工程普通申话配线(端子接单元口) 10 火灾报警及安全监 视 公共场所火灾报警，可视防盗门 11通风工程 地下停车库通风 12闭路电视住宅区、商业区 13室外工程室外绿化及部分道路场地 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 26 五、建五、建 筑筑 方方 案案 （一）（一）设计设计依据及依据及设计设计要求要求 1 民用建筑设计通则（gb50352-2005）； 2 建筑设计防火规范（gb50016-2006）； 3 商店建筑设计规范（jgj48-88）； 4 汽车库建筑设计规范（jgj100-98）； 5 汽车库、修车库、停车场设计防火规范（gb50067-97）； 6 人民防空地下室设计规范（gb50038-2005）； 7 人民防空工程设计防火规范(gb50098-98)2001 年版； 8 淮北市城市规划管理技术规定； 9 城市建筑和道路交通工程停车场（库）设计、设置规则； 10相关设计任务书及技术资料。 （二）建筑特征（二）建筑特征 建筑工程级别一级，属一类多层建筑，为一级耐火等级； 地下防水等级二级（局部配电房为一级），屋面防水等级 ii 级， 抗震设防烈度 6 度。设地下车库，停车数为 278 辆。 （三）（三）拟拟建建筑物使用功能和工建建筑物使用功能和工艺艺要求要求 本工程为以住宅办公生活服务小区工程。 （四）（四）设计设计内容内容 （1）、单体平面功能设计与竖向设计 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 27 一层：商城营业大厅及办公入口，北侧为配电房及库房， 层高 5.20m； 二层：商城营业大厅，层高 4.8m； 屋面层：电梯机房、设备用房、疏散屋面。 （2）交通组织 本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍 设计要求； 办公及住宅人员垂直交通采用楼梯、垂直电梯方式。考 虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入 口门厅。办公楼设有三部电梯两部楼梯，住宅每单元设有两部 电梯，一部剪刀梯； 超市营业厅人员垂直交通采用楼梯、垂直观光电梯、自 动扶梯方式；既照顾到顾客的上下舒适交通又兼顾到一定的景 观问题；商场每层共设有上下自动扶梯四部、垂直观光电梯二 部、垂直交通疏散楼梯九部； 超市库房的货物运送输通过在北侧沿教育巷城市广场 的汽车升降梯兼作货物运输梯解决； 地下车库采用坡道及汽车升降梯进入。 （3）造型设计 强调简洁大方、富有雕塑感的形体： 建筑形体由多种元素组成，街角适当退让，并弧线处理， 充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖 向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的 建筑效果。多层建筑立面公建化处理，表面完整，空调室外机 进行有效的遮挡处理达无形。裙房合理设计商业入口及广告 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 28 位置，在完整的形体上局部采用切、挖和穿插的构成手法，运 用不同效果的肌理元素，形成丰富的形体穿插关系及稳定而 富有变化的立面形象；主楼结实有力，辅以立面细腻的线条， 张驰有度；下部裙房底部沿街形成适当内收的空间与商业广 场呼应，形成雕塑感强烈的形体组合关系。在简洁大方的形 体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变 化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体 造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关 系，整体建筑形象与城市经济相适应。 丰富的形体穿插关系： 主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富， 体块感强烈； 强调细部设计： 在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计； 注重材质的变化： 裙房墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃 窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一； 主楼竖向墙体与横向玻璃窗形成鲜明的虚实对比和强烈 的材质对比。 本设计以一层至二层高的商业裙房和六层的多层形成和 谐的整体；整体造型既统一又有变化，并形成该地段地标式的 建筑。 （4）人防设计 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 29 应*县人防办的要求，邹楼铁矿办公住宿服务区建设项 目小区六级乙类物资库，平战二用。二个防护单元，三个抗爆 单元。 本次建筑单体方案设计内容为：多层住宅及配套公建。耐 火等级为二级，会所，的耐火等级为二级。 单体设计除标高以米为单位外，其余标注均以毫米为单 位。 （五）住宅（五）住宅单单体体设计设计 1.户型设计 多元性（多套型）整个小区设计了多种大小不同的基 本户型，达到住宅套型的多样化，为住户提供充分的选择余地。 多种空间形式，使空间变化生动，更具情趣。同时考虑入 户空间的组织形式，打破传统布局模式，充分减少公摊面积。 合理性住宅设计中除考虑日照，通风等基本因素，还 突出考虑以下几点： 通风良好：根据当地气候，保证有良好的通风。 分区明确：从居住的功能与私密性考虑，以人的行为基本 出发点，充分保证内外、动静、昼夜分区，做到视线、声音的隔 绝，符合住户的心理要求。 厨卫的合理布局：在厨卫设计中，保证使用安全的情况下， 充分考虑合理的程序，适宜的人体尺度，据此安排各种应有的 厨卫设备。 辅助空间：辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 30 中得到重视，户内尽可能增加壁柜和吊柜等储藏空间，预留空 调室外机位和冷凝水管，以保证住宅立面的整齐美观。 2.建筑立面和剖面设计 立面风格采用简约的新古典主义风格。造型独特，外墙材 料为米黄色石材为主，局部为深色涂料构件，穿插以杆件以及 阳台板、栏杆。造型变化丰富又和谐统一，尤其是加强了屋顶 的处理，使得各个角度均有上佳的视觉效果。既创造了蓬勃向 上、富有时代感的景观，又使其尺度更为宜人。住宅层高 3.1 米，地下层层高为 3.0 米，地下车库连接非机动车库，形成完 整的地下交通流线。住宅室内高程根据地面标高设计。住宅楼 室内外高差为 0.45 米，住宅主要为 6 层建筑。 3.建筑裙房 沿路配套公建设置了小区的物业管理、居委会办公、社区 文化、会所、便利店、公厕等配套用房。整体立面形式简洁、时 尚，体现新古典建筑风格，稳重大气，并与整体设计相协调， 同时增加符合人体尺度的造型元素。 4.地下车库 (1)小区内部地下车库分散布置于局部区域，连接多层住 宅和自行车库。每个地下车库有 2 个以上车辆出入口与小区 主干道相连，以便对小区的交通及时的进行分流。地下车库层 层高 3.6 米。 5.住栋设计 根据总体规划思想，在小区不同的位置结合具体功能要 求分别设计了特定类型的住宅，空间错落的建筑体形，疏密相 间的空间结合，既丰富了住区景观环境又满足了不同住户的 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 31 居住需求。在设计中强调住宅的空间朝向和视线分析，使每户 住宅尽可能享受到景优美环境，充分体现住区景观最大化的 设计原则。 6.材料及做法 (1)道路 1、消防道路 200 厚 c30 钢筋混凝土（8200 双层双向），30 厚粗砂 垫层，150 厚碎石垫层，素土碾压密实。 2、宅前道路及硬地 路面材料选用平行古砖，做法参见国标 02j003 室外工程 第 25 页做法。 3、室外停车场 80 厚植草砖，50 厚砂石垫层，配草籽，100 厚碎石垫层， 素土分层密实。 (2)楼地面施工，用料 1、室外平台、台阶 现浇钢筋混凝土板，要求与主体形成整体：20 厚砂与水泥 浆结合层上铺防滑地砖，参见国标 013043746。 2、室外残疾人坡道 按规范要求做好垫层并控制好沉降：现浇钢筋混凝土板， 20 厚砂与水泥浆结合层上铺防滑地砖，做法参见国标 013043746。另应做好与主体的接缝处理。 3、建筑物四周雨水沟 采用散水加砖砌暗沟，散水与墙身填沥青油膏散水做法 参见国标 02j003-1/5。 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 32 4、住宅底层门厅，楼电梯厅，公共走道 20 厚砂与水泥浆结合上铺防滑地砖（色料另定），规格 400400。做法参见国标 01j304-19/40。 5、住宅楼梯踏步及平台 现浇钢筋混凝土板，20 厚 1：2 水泥砂浆底上铺防滑地砖。 做法国标 01j304-25/42。 6、住宅分户门内 采用现浇混凝土楼板粉 20 厚 1：3 水泥砂浆扫毛，留 50 厚作二次装修用。 7、半地下贮藏室：20 厚 1：2.5 水泥砂浆地面，参见国标 01j304-4/7。 8、地下车库：40 厚 c20 细石混凝土，做法参见国标 01j304-10/9。 9、住宅阳台，卫生间及厨房 现浇钢筋混凝土楼板粉 20 厚 1：3 水泥砂浆，其结构层比 相邻楼面结构低 20，卫生间及厨房要作好防水处理，特别是 与墙面相交处须做好防火处理。 10、超市地面及电梯厅：进口花岗石 11、办公：结构层，水泥砂浆面层，由租户进行二次装修 12、卫生间：高级防滑地砖 13、电梯机房：现浇钢筋混凝土板，20 厚 1：2.5 水泥砂浆 地面，参见国标 01j304-2/6。 14、地下车库及设备房：细石混凝土，水泥砂浆面层 (3)墙体材料 住宅楼为短肢剪力墙结构，外墙采用 240 厚页岩模数多 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 33 孔砖，内墙采用 190 厚页岩模数多孔砖。 配套公建为框架结构。实体外墙采用 240 厚页岩模数多 孔砖，内墙采用 190 厚页岩模数多孔砖。 玻璃幕墙部分的玻璃采用 low-e 镀膜双层中空玻璃。 (4)内墙饰面 1、混合砂浆粉刷 12 厚 1：1：6 水泥石灰砂浆打底，6 厚 1：1：4 水泥、石灰、 砂浆粉面，白水泥批嵌，用于外户门内、卧室、起居室。 2、乳胶漆墙面 12 厚 1：1：6 水泥石灰砂浆打底，6 厚 1：1：4 水泥、石灰、 砂浆粉面，上刷乳胶漆二遍（颜色另定）。用于住宅二层以上公 共走道部分。 3、面砖墙面 12 厚 1：3 水泥砂浆打底，6 厚 1：2 水泥砂内掺粘结剂粉 面上贴面砖，面砖规格、色料另定，用于多层住宅门厅及小多 层一层门厅以二层以上电梯厅。 4、吸声墙板 20 厚 1：2 水泥砂浆粉平，上做穿孔复合吸声板，用于电 梯机房、通风机房、水泵房、配电间等有噪音的设备用房。 5、外墙内保温墙面：内保温材料选用胶粉聚苯颗粒保温 浆料，厚度 30。 6、踢脚线 12 厚 1：3 水泥砂浆打底，6 厚 1：2 水泥砂内掺粘结剂上 贴 150 高面砖，用于公共部位墙面用乳胶漆的部位。 7、超市地面及电梯厅：进口大理石 邹楼铁矿办公住宿服务区建设项目可行性研究报告 *县工程咨询事务所 34 8、配套公建：石材，内部由租户进行二次装修 9、卫生间：高级墙面砖 10、地下车库及设备房：涂料 (5)外墙饰面 外墙材料位置详立面标注。 1、住宅楼面砖墙面、干挂石材。 2、公建楼干挂石材、低反射双层中空镀膜玻璃、铝板。 (6)屋面 为确保屋面的工程质量，应根据屋面工程技术规范 gb50207 进行施工，均为二级防水屋面。 1、平屋面 面层材料为防滑拼花地砖，做法参见国标 99j201-1-w5/8, 找坡层为预制膨胀珍珠岩板、保温隔热材料为 40 厚挤塑板， 防水材料按防水级选用。 2、雨篷 现浇钢筋混凝土板上 20 厚 1：2 水泥防水砂浆（掺 5%防 水剂）保护层（最薄处）。 (7)顶棚 1、住宅顶板拆模后，用砂光机砂光，直接刮腻子。 2、超市及电梯厅：轻钢龙骨石膏板吊顶 3、配套公建：由租户进行二次装修 4、卫生间轻钢龙骨吊顶 5、地下车库及设备房水泥砂浆粉平顶 (8)门窗工程 住宅外窗均采用铝合金窗框，双层白色透明玻璃，