阳光温泉度假片区项目可行性报告.doc

螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿袈聿芅薂螄肈莇螇蚀肇葿薀罿肆腿螆袅膆芁蕿螁膅莄螄蚇膄蒆薇羅膃芆莀羁膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃虿膀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇膆蚀蚆芆荿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃袀莅蕿虿衿蒈螅羇羈膇薈袃羇芀螃蝿羇蒂薆螅羆薄葿肄羅芄蚄羀羄莆蒇袆羃蒈蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蚁羆肁莃蒄袂肀薅虿 阳光温泉度假片区项目可行性报告重庆旅游控股集团房地产有限公司2008年10月10日24目录第一章 总论3一、项目概况3二、业主简介4三、编制依据5四、编制内容5第二章 项目的swot分析6一、优势及机会6二、劣势及威胁6三、项目建设的必要性7第三章 市场分析及定位10一、市场分析10二、建筑类型分析12三、市场定位13第四章 项目选址及建设条件15一、项目选址15二、项目建设条件15第五章 项目建设方案18一、建设内容18二、建设规模18三、设计目的18四、设计指导思想18五、规划与设计内容19第六章 项目财务分析20一、投资成本分析20二、经营效益分析21三、项目财务分析结论21第七章 结论22一、区域市场综合分析22二、地理位置综合分析22三、产品品质综合分析22四、财务综合分析22五、总结23 第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：阳光温泉度假区改造开发项目（二）项目业主：重庆旅游控股集团房地产开发有限公司（三）项目地址：巴南区南泉镇虎啸村十五社（四）环境介绍：位于重庆市东南郊的十佳风景区之一的南温泉森林风景区，地处长江以南，交通便利，距市中心约21公里。度假村及别墅依山而建，紧邻花溪河，树木葱茏，风景宜人。据统计，项目区域内年平均气温比主城低34，噪音不超过30分贝，空气含氧量极高，非常适合居家。项目区除人工绿化外，还保留了大量原生态的植被。 （五）交通状况：南温泉片区道路四通八达，马桑溪、李家沱、鱼洞三座长江大桥沟通南北，渝南大道、渝黔、上界、内环高速路组成的交通网络纵横交错，至主城各区仅需十几分钟车程。（六）项目性质：新建改造（七）项目设计目标：充分考虑规划区域天然景观、地形坡度、周边环境，利用地理优势，结合度假村及别墅的开发现状，合理利用现有的树木植被，引入城市生态设计理念，将山、树景观景点和辽阔的天空融合起来。经过精心策划与规划，项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店、建筑小品、休闲会所等各种功能配套齐全的，集居家、度假与健身娱乐为一体的“高端低密度”旅游休闲住宅区，符合新世纪住宅发展潮流的现代化高端休闲住宅风貌。（八）项目建设内容：1、占地22亩的阳光温泉度假村星级改造2、占地27亩土地的原桃都山庄二期35幢别墅改造3、53亩待开发山地的开发建设（九）建设工期：2年（2008年12月2010年12月）（十）项目总投资及资金筹措：1、本项目总投资20000万元。2、资金筹措：资金全部由业主自筹。二、业主简介重庆旅游控股集团房地产开发有限公司，是重庆旅游控股集团有限公司为贯彻落实市领导关于加快“做大规模、做强实力、做靓品牌”，走“旅游加旅游地产”的创业发展道路，尽快盘活依法收回的流失国有土地资产的指示精神，由旅控集团和旅控集团全资直属企业重庆宾馆有限公司共同出资组建，注册资本金1000万元人民币。旅控集团出资人民币现金300万元，占注册资本金的30%；重庆宾馆有限公司以位于重庆市巴南区南泉镇虎哮村十五社的35404平方米土地作为实物出资，占注册资本金的70%。旅控地产公司系旅控集团直属的国有企业，认真贯彻执行房地产开发经营的有关财务管理、行业管理的政策、法规和规章，坚持依法创新经营，不断提高经济效益。实行独立核算、自主经营、自负盈亏，依法享有民事权利，依法承担民事责任。三、编制依据（1）城市居住区规划设计规范（2）重庆市规划管理条例及技术规定（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。第二章 项目的swot分析一、优势及机会 （一）该项目地处重庆市最具发展潜力的巴南区门户地段，紧邻南温泉景区，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 （二）重庆市近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 （三）项目附近的高山流水、海昌加勒比、保利小泉等的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 （四）周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的配套环境奠定了一定的基础。 （五）该项目为国有资产回收，使得取得该地块的前期资金较少。 （六）该项目规划定位为巴南区第一个集度假、休闲、居家为一体的高品质低密度小区，重庆市一些企业的开发经验可以为之借鉴。 （七） 我公司为国资委下属大型国有企业，与重庆市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 二、劣势及威胁 （一）该项目部分为旧项目改造，房屋相对寿命有所缩短，在销售方面存在一定的难点。（二）项目所在地为典型的山地结构，区域范围不是很大，为小区区域范围内的交通设置增加难度。 （三）别墅居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的对抗性。 （四）临近的保利小泉别墅与本项目存在同质化的竞争，而且它的小区建设日趋完善，与本项目的竞争将比较激烈。 （五）周边的生活配套设施及交通不够完善。 三、项目建设的必要性（一）、有利于提升巴南区旅游综合实力巴南区旅游资源十分丰富，自然景观资源丰和人文旅游资源富集，尤其以温泉资源富集著称，据专家考证，分布在南泉、东泉、桥口坝地区的优质医疗温泉水日出水量可达3万吨，堪称全市之最。目前，巴南区政府已决定充分利用良好的区位、环境及特色旅游资源优势，着重打造“中国西部温泉之乡”和“短程休闲旅游长廊”两大品牌。将南泉、东泉、桥口坝建成国家4a级景区，将南泉、圣灯山、桥口坝、云篆山建成3a级景区，铸就“中国温泉之乡”金字品牌，建成“重庆短程休闲旅游大区”。旅游业的兴起则为旅游地产提供了的强大需求支持。“住”是旅游构成六要素中极为的重要一项，人们在旅游中不仅要感受到美丽的自然环境、景色、文化氛围，同时也要感受到居住环境的舒适，不仅仅着重居住小环境，同时也包括居住的外部大环境。此项目的建设落成必将为巴南区旅游业的发展创造条件，提升巴南区旅游业的综合发展实力。（二）、有利于提高巴南区经济发展水平巴南区位于长江之滨，地处重庆都市旅游圈，是中国“优秀旅游城区”和“山水园林城区”。交通便捷，区位优势十分突出，渝黔、渝涪、渝道、渝长、渝成、渝怀省际高速公路构建成四通八达的交通网络；重庆主城外环（上界路）、二环高速公路、重庆轻轨，将巴南区与主城交通紧密相连，实现了半小时主城，基本达到了“一小时巴南”，所有景区（点）通达主城区及火车站、长江船运码头、江北国际机场的车程均在一小时以内。 旅游业作为巴南区的支柱产业，而旅游地产又是旅游业和房地产业的支柱产业，此项目建设落成必将全面促进巴南区旅游产业和房地产产业的发展，进一步促进巴南区经济发展水平的提高。（三）、有利于丰富重庆市高端房地产市场重庆的高端涉外住宅小区、高端商业及商住小区以及大部分的别墅项目，从总体来看，重庆高端项目在景观、样板间、售楼处、社区配套、物业、细节等方面都精益求精，达到相当高的水平。 此项目所在的南泉区作为一个依山傍水的“重庆肺叶”区，利用其得天独厚的自然条件，其居住功能越来越强大，特别是已经逐步成为高端人群的主要居住区，区域内地产项目多为高品质低密度的住宅，以连排和独栋为主，如高山流水、海昌加勒比、保利小泉等。南泉作为高端项目的聚集地，经过多个项目对区域的宣传，南泉作为别墅区的形象已经形成，对于项目而言，对区域的宣传重在借势，不作为主推。（四）、有利于实现重庆旅游控股集团有限公司发展目标重庆旅游控股集团有限公司着力打造旅游产业基地是企业自身发展的迫切需要。重庆旅游控股集团有限公司的发展目标是：以科学发展观为指导，主动融入全市旅游经济发展大局抓企业建设，按照“大项目、大投入、大营销”的要求，积极推进主业网络化、经营多元化、扩张高效化、管理标准化和公司品牌化，快速建成有核心竞争力的旅游市场主体，成为带动全市旅游发展的品牌优、实力强、业绩好、信誉高，全体员工为之骄傲的强势旅游龙头企业。重庆旅游控股集团有限公司的发展步骤是：一年打牢基础，两年创新效益，三年整合扩张，五年做强做优。第三章 市场分析及定位 一、市场分析（一）旅游地产市场的发展现状及趋势近几年，我国房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注的焦点，而旅游业与房地产业的交叉产业旅游地产业更是引人注目，不仅成为业内讨论的热点话题，而且成为越来越多的地产开发商竞相争夺的蛋糕。作为两大黄金产业的新生儿，目前在逐渐走上成熟，特别是第一居所和第二居所概念的提出，产权酒店、分时度假物业的进一步推进，旅游地产的内涵已大为丰富。尽管从目前的发展情况看，旅游地产仍然有许多的不足，但其作为旅游业和房地产业两个黄金产业的交叉型具有极为广阔的发展前景，其蕴含的潜力却是我们不应该忽视的。据国内有关专家分析表示，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资的另一个重头戏。根据国际权威机构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景。（二）别墅地产市场的发展现状及趋势由于市区空间受限制，别墅用地完整性被割裂；市区内可用作一类住宅用地的土地稀缺，市区的别墅开发总要尽力发挥出别墅用地最大使用价值；市区较大规模别墅的开发难度较大，项目的定位把握也较难。所以，要在市区开发较多的较低密度、超低容积率的别墅项目，这是不现实的，因为别墅用地价格本已很高，再加上很低的建筑密度和容积率，那么最终会导致别墅的销售价格很高。这类别墅固然惹人喜爱，但能承受这种别墅价格的消费者毕竟只有极少的人。然而郊区的情况则不同，它有着较市区更为优越的自然环境，较少空间的阻隔，郊区别墅的建设则允许出现较多的低密度住宅，项目用地相对较大。除天然环境外，还有更多的空间用于绿化和营造内部环境，郊区别墅容积率、绿化率总体上高于市区。因此，别墅地产的建设表现出极大的由主城向郊区转移的趋势。（三）重庆市巴南区的旅游房地产市场的现状及发展趋势目前，重庆别墅市场产品在面积、总价等方面细分不够，有效需求未被满足，无效供给却很大。例如，环境、位置好，总价在5070万元的叠加别墅，70万元以上的联排别墅、定位准确的商务别墅都存在着供应空缺。部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围。另外，产品个性化不强。表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。再者，就是个别外来开发商对本地市场的特性研究不够。并且重庆很多别墅产品在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。还有，重庆别墅容积率偏高，中安翡翠湖（0.32）、龙湖蓝湖郡（0.7）、比华利豪园（0.4）等知名楼盘的位置都是算郊区(或是新区)，但郊区容积率多低于0.3，甚是象中安翡翠湖这样的位子多是低于0.2,可见重庆的明显偏高。现在，政府对别墅用地进行了严格控制，特别是旅游风景区周围的别墅将越来越少，也就是说这里将是极具升值潜力的别墅珍藏品。二、建筑类型分析重庆市郊区住宅建筑类型及其现状：l 多层。作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的经开区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。小高层。目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。高层。目前重庆市高层物业的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。 别墅。山城特有的丰富水资源和山地资源成就了众多的别墅项目。就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，townhouse（即联排别墅）都是最好的。究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。目前保利小泉、海昌加勒比和高山流水等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。三、市场定位（一）本项目市场功能定位项目完成后将形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店、建筑小品、休闲会所等各种功能配套齐全的，集居家、度假与健身娱乐为一体的“高端低密度”旅游休闲住宅区。（二）本项目建筑类型定位以独栋别墅为主干，周围点缀布局联排别墅、花园洋房等多层住宅，配备星级休闲娱乐会所。整个小区外观上错落有致，保证充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。（三）项目的目标客户群体定位（1）高消费群体主要指的社会层次较高的消费群体，年收入在20万以上的经商者，政府及企事业单位中层以上管理干部，外企、高新技术企业、金融证券信息业界金领人士。该类客户消费层次较高，由于平时工作比较辛苦，因此也追求较高层次的消费享受，主要以休闲独栋别墅和户型较大的联排别墅来吸引。（2）中高等消费群体主要指月收入在500010000左右的外企、高新技术企业、金融证券信息业界高级白领人士，自主创业成功者，欲改善居住条件的二次置业者。该类客户群体拥有较稳定的工作环境和收入，还拥有自家车，一般都会选择居住环境较好的花园洋房和户型较小的联排别墅或独栋别墅。第四章 项目选址及建设条件一、项目选址本项目选址于巴南区南泉镇虎啸村十五社，位于重庆市东南郊的十佳风景区之一的南温泉森林风景区，地处长江以南，交通便利，距市中心约21公里。二、项目建设条件（一）自然地理条件1、气候特征巴南区属亚热带湿润气候，四季分明，春早秋迟，夏热冬暖，初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有绵雨，冬季多云雾，霜雪甚少，无霜期长，日照少，风力小，湿度大。气温：19982002年，年均气温为18.50，2002年为18.60。最高气温年均为39.54，2001年最高，为41.50，仅偏低于历年最高气温0.20，2002年为39.40。最低气温是2001年，为-0.10，2002年为1.50。盛夏高温炎热，一般8月为最热月，日最高气温大于35。雾霜：雾日一般从上年的10月至次年的1月出现，年均为37.40天，2002年为36天。无霜期年均为351天，2002年为365天。日照：年均时数为1168.88小时，2002年为1315小时。风速：年均数为1.10米/秒，2002年为1.32米/秒，夏季雷雨时常出现短时大于17米/秒的阵性大风。降水：相对湿度年均为81%，5年降水总量5935.30毫米，年均降水量1187毫米，1998年为降水量最多年，年降水量1615.80毫米，2001年为降水偏少年，年降水量813.90毫米，2002年降水量1236.80毫米。冬暖春早，夏多伏旱。春季升温较快，夏季雨量丰沛而分布不均，5、9两月为雨量高峰期，8月相对少雨，累年连晴高温，蒸发及蒸腾量大，伏旱频繁。2、地形地貌项目所在区域以丘陵为主，低山次之，平地极少。土壤类型有水稻土、紫色土、荧壤土、潮土等。（二）人文地理条件1、区位环境巴南区区位优势明显，北距重庆市中心7公里 。长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北。渝黔高速公路、上界高速公路和即将动工的重庆二环高速公路纵横交错。通信、网络、电、水、气等基础设施充足完备。全区的森林覆盖率超过25%，以山、水、园、林、洞为代表的旅游资源十分丰富，是中国优秀旅游城区。重庆四大温泉巴南独占其二，即：南温泉、东温泉，尤其是素有天然桑拿浴美誉的东温泉热洞更是亚洲一绝；川东小峨眉圣灯山被誉为植物基因宝库，樵坪山、云篆山古战场遗迹依稀可辨。2、人文底蕴巴南区文化底蕴丰厚，历史悠久，人杰地灵。巴南区的前身是历史名邑巴县。早在3000多年前的商代，巴人就在此繁衍生息,立国建都。历史上，巴县先后涌现了宁抛头颅不丢寸土的英雄将军巴蔓子、革命军中马前卒邹容、辛亥革命志士杨沧白、新中国首任女大使丁雪松等优秀儿女。3、交通状况巴南区紧靠重庆市主城区和长江，是重庆南大门，区内交通发达，国省道“四纵二横”贯通区境，形成以国省道为主骨架，县道为干线的区内公路网络，李家沱长江大桥和马桑溪长江大桥（建设中）将长江两岸公路贯通，并与长江水运形成水、陆通往沿海发达地区的快速通道，进一步促进了地区经济与社会的发展。第五章 项目建设方案一、建设内容占地22亩的阳光温泉度假村星级改造；占地27亩土地的35幢别墅改造及周边环境建设；53亩待开发山地规划设计，总规划面积约100亩。二、建设规模改造建筑面积约1.5万平方米、新建建筑面积约1.5-2.5万平方米。 三、设计目的本项目要求规划区域天然景观、地形坡度、周边环境与项目“高端低密度住宅区”俱乐部经营理念相结合，充分展现符合新世纪住宅发展潮流的现代化高端休闲住宅风貌。四、设计指导思想1本项目总体规划强调风格统一协调、品味高档突出、适宜人居的低密度高档住宅小区，须将三块资产纳入统一规划设计考虑之中。2在本项目总体规划的前提下，充分利用地理优势，结合度假村及别墅的开发现状，合理利用现有的树木植被，引入城市生态设计理念，将山、树景观景点和辽阔的天空融合起来。形成高级度假休闲别墅为主体，度假酒店、建筑小品、休闲会所等各种功能配套齐全的高端居家、度假、休闲环境。 3建筑、景观风格要注重“亲近自然”的延伸，结合山地景观、植被的特色，考虑把自然绿色引入区域中，形成一个既有地方特征、又有现代风格的新黄金居住环境。 4本项目欲通过相应建筑形态、风格的组合，穿插空间序列的变化，建筑高度沿地形地貌应做适当调整,形成丰富清晰的高端住宅区轮廓线。5要求对35套别墅区和度假村的改造规划设计深入详细，具有较强的可操作性。五、规划与设计内容1、对度假村的外观及内部功能布局进行改造设计。2、对35幢别墅的交通、外观、内部结构及周边配套改造设计。3、对规划区域内53亩用地进行合理功能布局，确定并设计适建的建筑类型。确定地块建筑密度、建筑高度、建筑体型、建筑间距、出入口方位等一系列指标。4、道路交通系统设计：协调道路交通设施与建筑群体、公共空间的关系，完善支路系统，处理好支路与主路的关系，合理设置停车场地，形成畅通的交通网络。5、用地功能布局：对规划区域内用地的空间系统组织、功能布局、形态设计、景观组织、尺度控制、界面处理等方面进行详细设计，提出控制和引导要求，各种公共服务配套设施应予明确。第六章 项目财务分析 一、投资成本分析35套 别墅改造剩余栋数31栋改造面积10503.9平方米工程投资改造土建1184.86万元新建土建157.5万元道路472.1万元绿化60万元总计1874.46万元设计费用69.5万元53亩土地开发新建栋数59套（独栋29套）新建面积18939平方米工程投资土建6477.12万元道路、挡墙603万元绿化690.36万元总计7770.48万元设计费用99万元阳光度假村改造改造面积6121平方米工程投资会所改造918.2万元温泉池改造100万元景观改造198万元总计1216.2万元设计费用18万工程总造价10861.14万元设计总费用201.5万元合计11062.64万元二、经营效益分析根据市场调研，2008年初别墅类项目单价集中在每平方米6500元11000元之间，均价在8500元每平方米左右。随着市场的疲软，整个重庆地产市场都迅速降温，由于该区域主要是高端项目，由此房价受影响较小。目前阶段，整个区域的房价相对稳定，涨幅也趋于平缓。该项目改造面积为10503.9平方米，新建面积为18939平方米，面积总计约为30000平方米。按照重庆市上半年别墅市场均价为8500平方米左右计算，该项目的收益为：8500元/3000025500万元三、项目财务分析结论 若该项目能完全脱销，效益额为：25500万元11062.64万元14437万元，则具有很好的利润空间，项目可行。若该项目收支平衡，则至少要销售11062.64万元8500元/13000平方米，即至少要销售总面积的50才能保障收支平衡。如销售面积低于总面积的50，则项目风险较大，项目不可行。第七章 结论一、区域市场综合分析总的来说，南泉板块同质化竞争严重，各项目间无特别差异化竞争优势，但区域对高端市场吸引度较强，因此，虽然竞争激烈，但销售状况还趋于平稳，本项目受其影响不大。二、地理位置综合分析该项目位于南温泉景区的入口处，紧邻南温泉景区，距重庆市中心较近。长江横贯区境，李家沱和马桑溪两座长江大桥沟通南北。渝黔高速公路、上界高速公路和即将动工的重庆二环高速公路纵横交错。因此，从地理位置来看，其优势相对明显。三、产品品质综合分析产品的质量、口碑、规划、开发商背景、交通、周围商业、生活、求学等配套也在一定程度上影响着房屋销售的价格。本项目所处的地理位置相对而言较偏，周围的配套还不是很齐全，但通信、网络、电、水、气等基础设施充足完备。别墅项目对配套的依赖性不高，因此，对产品综合品质的影响不大。四、财务综合分析 根据第六章的项目财务综合分析， 一般高端地产项目销售额达到50的目标完全可以达到，销售额达到100则可实现盈利纯利润达到上亿元。五、总结综上所述：该项目具有实际的可操作性，且具有较好的盈利空间。 袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃莃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂肂薁蒅肀肁芀蚁羆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薂螆袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃莃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂肂薁蒅肀肁芀蚁羆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薂螆袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃莃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂肂薁蒅肀肁芀蚁羆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薂螆袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃莃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂肂薁蒅肀肁芀蚁羆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薂螆袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃莃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂肂薁蒅肀肁芀蚁羆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薂螆袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃莃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂肂薁蒅肀肁芀蚁羆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薂螆袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄芈蒇蒄螀芇芆蚀螆芆荿薃肅芅蒁螈羁芄薃薁袇芄芃螇螃莃莅蕿肁莂蒈螅羇莁薀薈袃莀莀螃衿羇蒂蚆螅羆薄袁肄羅芄蚄羀羄莆袀袆羃蒈蚃螂肂薁蒅肀肁芀蚁羆肁蒃蒄羂肀薅蝿袈聿芅薂螄肈莇螇肃肇葿薀罿膆薂螆袅膅芁薈螁膅莄螄蚇膄薆薇肅膃芆袂羁膂莈蚅袇膁蒀袁螃膀薂蚃肂芀节蒆羈艿莄蚂袄