天天清泉房地产开发建设项目可研性报告.docx

天天清泉房地产开发有限公司可行性报告目录前言3可行性报告内容指引3第一部分：项目概况5一、宗地位置5二、宗地现状6三、项目周边的社区配套8四、规划控制要点9五、土地价格10六、土地升值潜力初步评估。10第二部分：法律及政策性风险分析10一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述10项目立项10项目用地现状10项目用地规划11项目用地取得土地使用权程序评估11政策性风险评估11二、合作方式及风险评估12合作方基本情况：12主要合作条件:13合作风险评估：13三、总体评价13第三部分：市场分析14一、区域住宅市场成长状况14二、区域内供应产品特征15三、区域市场目标客层研究和市场定位18第四部分：规划设计初步分析22一、规划设计的可行性分析22二、规划设计的初步概念22第五部分：工程及销售计划24第六部分：投资收益分析25一、成本预测25二、经济效益分析26三、项目资金预测28第七部分：管理资源配置31一、机构设置31二、人力资源需求31三、人力资源缺口及解决32第八部分：综合分析与建议32一、优势：32二、劣势：33三、机会：33四、威胁：34五、结论和建议34第九部分：项目可行性研究结论与建议36一、项目拥有较好的投资环境与机遇36二、项目在经济上具有较强的可行性36三、项目具有的突出优势36四、项目开发经营风险较小37五、项目实施的难点本项目实施的难点：37六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制：注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。37前言房地产行业发展迅速，已经成为我国国民经济的重要产业之一，房地产市场的健康稳定发展对国民经济有着重要的意义。而对房地产开发商而言，房地产项目具有资金需求量大、项目周期长、易受宏观经济形势及政策影响等特征，进行科学而全面的项目可行性分析是规避风险、做出正确决策的依据。在对该项目面临的宏观经济环境、区域房地产市场供需和城市建设环境等方面进行深入分析的基础上，确定出项目的总体布局和目标客户群体。接着对项目的所需资金进行估算，并安排资金的来源和运用。最后，估算项目的销售收入、成本费用、总结项目的盈利能力。随着天天清泉房地产开发有限公司的房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升本公司竞争力，特制定本可行性报告内容指引。可行性报告内容指引天天清泉房地产开发有限公司于2010年开发建设天泉城堡项目，现在已经交付使用。目前天天清泉房地产开发有限公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大天天清泉房地产开发有限公司在珠海市场上品牌影响力。唐家湾科技一路北，留诗路西地块地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司的持续发展战略布局都有非常重要的影响。 外部环境 留诗路“烂尾”十年后于2008年道路重新动工，建成后的留诗路已完善周边路网，极大改善该区域的投资环境。宗地属于唐家湾属地范围，珠海政府在珠海高新区建设滨海智慧新城行动计划（20132017）中指出三大建设任务，即建设“生态宜居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家湾。这使得唐家湾的发展得到了政策上的支持，珠海政府将围绕珠海市新一轮城市空间布局，兼顾社会、经济、环境三者的整体利益，重视经济发展与生态环境协调，强化社区公共中心的优质特征，实现高端消费服务的需要，并且完善各级服务设施，利用良好的滨海景观资源，形成区级行政办公、商务办公、商业金融、文化娱乐等功能完善的城市核心区域。开展后环、东岸及丁婶园等旧村及周边用地改造工作，建设情侣北路西段、科技路、留诗西一、二、三及四路、创意中路、滨湖纵一路、留诗中路等后环新城市政配套道路，并分期开发港湾大道东侧已建且保留的居住用地，打造综合服务片区，努力将后环新城打造为区域性的康体休闲中心、滨海居住中心、商业娱乐中心和珠海市重要的科技创新和文化创意基地。 珠海市唐家湾科技一路北，留诗路西地块位于珠海市唐家湾新区发展的金鼎核心片区，随着唐家湾片区的发展和大企业的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。距离留诗山1.8公里、距离珠海高尔夫山庄和珠海高尔夫俱乐部不到2公里；距离港湾大道约1公里、距离金鼎镇商业中心街不到2.5公里。 唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂；南侧临近峰涛光子科技公司；北侧临近远亮教育高四复读学校；东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有一个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为一条商业街。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 内部因素 进一步呼应珠海“唐家湾新城规划”战略，整合资源，加大唐家湾新区港湾大道与留诗路一带的建设力度，于2014年4月成立开发建设项目。根据项目强排方案，高价值区将规划建设2层商业和15层住宅，中低价值区将规划建设15层住宅。商业部分沿项目东侧道路分布。根据珠海市香洲区的房地产市场情况、项目自身的具体情况及天天清泉房地产开发有限公司的开发能力，项目开发思路为：项目分二期开发，一边开发一边销售，项目开工面积总计168,000平方米， 2014年计划开发46,667平方米，2015年计划开发46,667平方米， 2016年计划开发37,333平方米， 2017年计划开发37,333平方米。该项目优势明显，对维持天天清泉开发有效公司的持续经营和发展、提高知名度有重大的战略意义。 天天清泉房地产开发有限公司通过土地竞拍形式取得项目地块。根据对项目的区域环境、土地特征等各项因素的综合分析，该项目定位为天天清泉房地产开发有限公司的新住宅项目绿色、幸福中小套型住宅项目，产品主要包括本项目的产品主要包括高层住宅及商业、车位等，以满足不同年龄区间、购房动机、置业状态、家庭结构的客户需求，主力产品为面向对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业环境氛围更加注重和楼盘价格比较敏感的客户。该项目总投资18359万元，预计可实现销售收入19515万元，可实现利润总额为18359万元，投资利润率为14.34%，投资利润率达到12%； 天天清泉房地产开发有限公司亟需开发建设新项目，以保证公司的持续运营和发展，维持和扩大天天清泉房地产开发有限公司在珠海市场上品牌影响力。唐家湾科技一路北，留诗路西地块地块规模适宜，处在市政规划发展用地，发展较快，对天天清泉房地产开发有限公司的持续发展战略布局都有非常重要的影响。第一部分：项目概况一、宗地位置本项目位于广东省，珠海市，香洲区唐家湾镇的腹部位置。本案距离广珠城轨唐家湾站2公里，距离唐家湾镇中心3公里，香洲商圈11公里，吉大商圈14公里，前山商圈13公里，拱北商圈18公里。二、宗地现状 四至范围： 项目东邻留诗路、南邻科技一路、北邻田馆二街、西邻钢铁厂，唐家湾处于香洲区北部的范围内，产业基础扎实，旅游特色优势明显。其中，西侧为中博卫视和钢铁厂；南侧临近峰涛光子科技公司；北侧临近远亮教育高四复读学校；东侧临近广东省韶关技师学院珠海分校。北侧有一个在建的房地产项目，其在建的房地产项目首层将建设为一条商业街。1. 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；2. 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；3. 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；4. 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5. 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；6. 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1. 交通状况本案毗邻广珠城轨唐家湾站，省道港湾大道，与淇澳岛隔着金星湾对望。1. 教育配套：远亮教育高四复读学校、韶关技师学院珠海分校、哈工大珠海校区、唐家小学、北师大附中、唐家中学、金唐幼儿园。2. 医疗配套：东岸卫生站、新时代门诊、宁堂卫生站、唐家湾医院、金峰北卫生服务站3. 商场配套：益惠生活广场、天乐佳百货、怡和百货、唐家市场、众大福百货、永利百货4. 文化、体育、娱乐设施：k-box、晶光ktv；羽毛球馆、小天地溜冰场、爵圣桌球5. 公园：公园:珍珠乐园、共乐园1. 银行：中国工商银行（唐家支行）、中国农业银行（金鼎支行）、中国建设银行（唐家支行）、中国银行（高新支行）2. 中国邮政唐家营业厅（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状可以辐射影响到本项目的配套有：北师大珠海分校，北理工珠海学院，中山大学珠海校区，石坑山，淇澳岛，京珠高速等等。四、规划控制要点1. 总占地面积：84,000平方米、代征地面积、净用地面积、绿化面积31920平方米、道路面积17940平方米2. 住宅建筑面积121500平方米、公建建筑面积为34440平方米，公建内容为商业配套设施，休闲娱乐会所，物业办公设施，运动场所等。经营性公建为商业配套设施，面积为16800平方米，非经营性公建的面积为17640平方米。3. 综合容积率为2.0；住宅容积率为1.444. 建筑密度为0.4065. 控高为50米6. 绿化率：38% 五、土地价格土地价格为6,459 元每平方米，总价约为10.85亿元。六、土地升值潜力初步评估。该地块位于珠海市唐家湾，是珠海市出入珠三角地带的必经之路，有着非常好的交通地理优势，而鉴于附近的地块由2009年格力海岸的7400元每平方米，2013年的11500元每平方米可看出唐家湾必定是珠海市地块的潜力地块区域。第二部分：法律及政策性风险分析一、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述项目立项1. 项目是否已经立项：项目已经立项。2. 立项主体是否能够变更：不能3、有关立项的政府文件：珠海市香洲区唐家湾镇留诗路a017地块立项公告。项目用地现状1. 土地所有权归属：国有用地2. 土地使用权归属：天天清泉房地产开发有限公司3. 土地的用途：居住用地，商业用地4. 有关项目用地现状的政府文件：珠海市香洲区唐家湾镇留诗路a017地块。有土地使用证。项目用地规划1、规划用地所有权归属：天天清泉房地产开发有限公司2、规划用地使用权归属：天天清泉房地产开发有限公司3、规划用地用途：居住用地，商业用地项目用地取得土地使用权程序评估1. 取得土地使用权的程序描述：通过投标方式获得土地。2. 取得土地使用权需要的工作日：3个工作日。3. 取得商品房用地土地使用权所需条件：（1）宗地面积：84000；（2）规划土地用途：住宅、商业（3）容积率2且1（4）绿化率：大于等于35%（5）建筑密度：集中独立商业区建筑密度35%，住宅区建筑密度20%（6）出让年限：住宅70年、商业40年（7）备注：1）、上述标的物以现状供地； 2）、上述标的物商业建筑面积比例不超过10%，应集中布置； 3）、上述标的物阳台面积比例不超过28%； 4）、上述标的物不设保留价。1. 取得土地使用权的风险及控制：竞争对手公司出价不确定，必须通过本公司的现况，制定相应的项目策划，预计出最接近标底的楼面地价。政策性风险评估政府资源利用的评估： 当地政府对外来投资的态度：积极 当地政府职能部门的办事作风：积极 当地政府对该项目的关注程度：积极 地块周边已有开发商项目成败的政府因素：与政府未来规划 与政府合作关系：密切政策变更对项目开发的影响： 城市规划限制或更改：影响大 突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。二、合作方式及风险评估 合作方基本情况：天天清泉房地产开发有限公司，成立于2014年4月14日，注册资本30万；谢健伦投资30%，陈锋25%，陈思妍15%，卢思成，徐嘉恩，黄思豪均为10%。 天泉地产是附于天泉集团的子公司，而天泉集团下面属几个大企业，其中 之一就是天泉科技，这是天泉集团的前身，其创办时间早，至今已经经历了超过25年，其研发能力高，多次获得国家资助，同时在为朝鲜建设提供了技术支持，而其与天泉地产同属一脉，可想天泉地产技术能力相当雄厚。 同时为应对低碳经济时代的行业发展，践行绿色建筑责任，天泉地产投入专项资金和技术力量进行低碳节能建筑的研发，并以实际项目为实践平台。2011年，天泉城堡物语荣获住房和城乡建设部“绿色建筑与低能耗建筑双百示范工程”称号，同时成为杭州市首个由政府授牌的绿色建筑试点项目。另外，天泉地产还积极与新加坡dp设计公司及深圳建科院合作， 将位于珠海唐家湾的天泉地产总部基地项目打造成国家最高等级的绿色节能建筑。 1）合作方式：通过民间拆解的方式一次性买断土地，总价约为11亿。然后通过建后分销售收入、建后分利润等方式偿还资本。由天天清泉公司单独开发、销售、管理。 2）操作方式：意向协议签订，一个工作日内，支付2000万元（人民币： 贰仟万元整）作为协议履约保证金。 参与该宗地公示报名时，支付公示综合价金的20%即22000万元（人民币贰亿贰仟万元整）的竞买保证金。 取得该宗地的土地使用权后，在签订国有建设地使用权成交确认书时，支付成交土地综合价金20%，即22000万元（人民币贰亿贰仟万元整）。 所有手续完毕后，确认土地所有权全归我公司所有后，付清全部成交土地综合金。主要合作条件:（1）报批报建手续办理（2）拆迁安置补偿（3）付款内容和条件（4）交地标准合作风险评估： 土地为唐家湾镇的一块荒废空地，之前没有任何拍卖行为，没有任何产权纠纷； 土地使用年限：商业40年，住宅70年； 土地权属无瑕疵，无抵押或其他的法律纠纷； 土地方为珠海土地局，信用度极高； 付款完成，通过立项后，马上可以进行动工； 未来唐家湾镇规划理想，对该区域的规划发展有利于该项目发展。三、总体评价该项目总体来讲法律手续比较简单，我公司通过拍卖取得土地。宗地拟规划为住宅用地与商业用地，土地使用性质明确。加上政府积极配合工作，使得我公司对该项目的开发顺利进行。倘若政府加快对唐家湾整的未来规划节奏，将对该项目带来很大的有利影响。第三部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述 形成时间 唐家湾科技一路北，留诗路西地块处于唐家高新技术区、工业产业园和校园一带，属于2002年起珠海市重点新城开发规划。留诗路“烂尾”十年后于2008年道路重新动工，建成后的留诗路已完善周边路网，极大改善该区域的投资环境。为进一步呼应珠海“唐家湾新城规划”战略，整合资源，加大唐家湾新区港湾大道与留诗路一带的建设力度，于2014年4月成立开发建设项目。 宗地属于唐家湾属地范围，珠海政府在珠海高新区建设滨海智慧新城行动计划（20132017）中指出三大建设任务，即建设“生态宜居”、“智慧宜居”、“多元共生”唐家湾。这使得唐家湾的发展得到了政策上的支持，珠海政府将围绕珠海市新一轮城市空间布局，兼顾社会、经济、环境三者的整体利益，重视经济发展与生态环境协调，强化社区公共中心的优质特征，实现高端消费服务的需要，并且完善各级服务设施，利用良好的滨海景观资源，形成区级行政办公、商务办公、商业金融、文化娱乐等功能完善的城市核心区域。开展后环、东岸及丁婶园等旧村及周边用地改造工作，建设情侣北路西段、科技路、留诗西一、二、三及四路、创意中路、滨湖纵一路、留诗中路等后环新城市政配套道路，并分期开发港湾大道东侧已建且保留的居住用地，打造综合服务片区，努力将后环新城打造为区域性的康体休闲中心、滨海居住中心、商业娱乐中心和珠海市重要的科技创新和文化创意基地。唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客的首选区域之一，目前已形成珠海豪宅区这一印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型的项目如格力海岸，中海银海湾。而刚需盘则有中海桃花源和华发蔚蓝堡。 购买人群变化由于本项目处于唐家高新技术区、工业产业园和校园一带，因此越来越多的白领阶层不断涌现，工厂对中高层管理人员需求的增大和学生教师群体的增加，使该地区呈现年轻化和知识化的结构，年轻人独立意识逐步加强，而管理人员则追求高品质的环境。个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟，使本地区中小套型住宅有了极大的需求，而我们的房地产开发有限公司也顺应该潮流，推出不少的具有针对性的中小套型住宅。该地区的购买人群也将由壮年工薪阶层，向年轻一族和小家庭的转变，从而使本项目的开发更有针对性，适应购买人群的需求。二、区域内供应产品特征1. 区域内表现最好个案状况格力海岸项目简介： 格力海岸，踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生的南中国海第一湾珠海唐家湾，千年福地，靠山向海。拥1.5公里阳光海岸线，享200万平米原生山脉天然氧吧，邻5000公顷红树林湿地。壮美自然，生态人居。 拥1.5公里阳光海岸线，享200万平米原生山脉天然氧吧，邻5000公顷红树林湿地。壮美自然，生态人居。 项目位于情侣北路唐家湾新城核心片区，周边千米范围内五大主题公园萦绕，郊野公园、体育公园、城市公园、社区公园、滨海公园，其中南中国海沿岸规划为生态滨海公园，设计总长5.2公里观海绿色长廊。邻近总部基地核心片区，金山软件园、蓝湾智岛等重大项目均已启动，大学园区集结了北师大、北理工、中大等知名学府。娱乐、休闲、生活、交通等配套一应俱全。格力海岸，珠海海景第一豪宅。雄踞珠三角臻罕南向半岛之上，位处与近代文明伴生的南中国海第一湾珠海唐家湾，千年福地，始于山开向海。格力海岸媲美全球八大湾区，紧邻200万平米原生山脉天然氧吧与5000公顷红树林湿地，拥有珠海最美的阳光海岸线，享受湛蓝海天的绝美胜景。 格力海岸总建面百万平方米，由风帆洋房、蝶式高层、凌云高层等多元化建筑错落布局而成，与自然共生共处，绿化率高达53%，项目打造200个泊位的私家游艇会、50万平米山水主题园林、6000平米高端瞰海会所、国际化幼儿园以及后续18万平米滨海风情商业街等优越配套。顶级度假生活，时刻奢享。项目销售动态： 格力海岸在售蝶式高层20栋和21栋，91-98两房，178四房，起价20000元/，均价24000元/。 格力海岸新品88-158平米凌云高层将在五一期间正式接受公开认购，样板房也将于五一倾城绽放。1. 分析：本案在区域市场内的机会点和威胁点机会点：（1）、项目位于珠海的东部地区，随着经济的发展，珠海市内的住房供给存在一定的压力，人口未来将会向东、西两部分分散。加上政府的规划，对唐家未来的投入加大，项目附近将会打造一座“唐家新城”，配套设施不断完善，新市区的建设方便人们的生活。（2）、未来港珠澳大桥与深中大桥的开通，入口均位于珠海的东部地区，居住在珠海东区具有一定的地理交通优势。（3）、附近楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在一定外溢情况，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。（4）、项目周边的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷入驻，未来职业需求旺盛。（5）、由于“唐家新城”楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。威胁点：（1）、项目周边楼盘较多，价格较低，竞争比较激烈，本项目需要在产品特色上做文章。（2）、由于唐家与主城割裂，刚需产品主要内销，对价格波动反应较迟缓，市场压力下，将面临降价趋势。（3）、珠海西区房地产业发展逐步完善，楼盘样式多样，随着政府的规划投资，东西两边房地产市场竞争激烈。（4）、目前国内的房地产市场发展缓慢，并且房价有下降的趋势。在房地产市场的宏观环境下，该项目要面临经济、政策、法律和融资各方面的风险。（5）、该项目的客户群体以刚需改善型为主，但目前的购房者普遍存在观望的心理从而影响该项目的销售进度，使公司的资金难以马上回笼。1. 结论： 宗地位于珠海唐家湾新区发展规划片区的核心片区，高新开发区附近，随着珠海唐家湾规划发展和大企业的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值潜力较大； 项目占地面积8.4万平米，容积率2，规模较大，便于产品规划和开发。且区域宗地价值分区西侧、南侧为项目低价值区，北侧为中价值区，中部、东部为项目的核心高价值区此时入市拿地将会比较容易获得升值利润； 该项目虽优势不明显，但对唐家湾经济的发展、提高科技区的景观、绿化率、商业发展以及员工住房条件有重大意义； 该项目适合建设天天清泉房地产开发有限公司的新住宅项目绿色、幸福中小套型住宅项目，可以给公司带来较高的利润回报，提高我公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为唐家湾的房地产经济注入了新鲜血液，推动地方经济发展，起到了搞活经济的作用。三、区域市场目标客层研究和市场定位1、市场定位通过对项目所在区域及土地各项属性、特性分析，该地块适合建设天泉房地产开发有限公司的新住宅项目“绿色、幸福中小套型住宅项目”。根据该项目的位置及未来规划，项目的市场定位是： “幸福住宅区，绿色宜居小区” 本地中小套型市场分析 （1）现状分析：由于本项目处于唐家高新技术区、工业产业园和校园一带，因此越来越多的白领阶层不断涌现，工厂对中高层管理人员需求的增大和学生教师群体的增加，使该地区呈现年轻化和知识化的结构，年轻人独立意识逐步加强，而管理人员则追求高品质的环境。个性追求和对私人空间的向往逐步走向成熟，使本地区中小套型住宅有了极大的需求，而我们的房地产开发有限公司也顺应该潮流，推出不少的具有针对性的中小套型住宅，由于具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，而深受市民，特别是年轻一族和小家庭的喜爱，从而使这些项目开发的成功成为必然。 （2）未来分析：中小套型的建设，一方面是，我们把握了市场需求这一点。另一方面是中小套型市场的客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。所以，中小套型开发是大有前途的。2、本案目标人群特征：通过对宗地相关因素及周边市场的综合分析，客户群是对社区品质和居住舒适有要求，对项目物业环境氛围更加注重和楼盘价格比较敏感的客户。客户特征分析 职 业：目标客户以附近工业产业园区和校区、高新技术区和珠三角地区为中心，辐射整片唐家地区和珠海片区，以及珠三角地区和港澳地区的投资者；或者家境较好需改善居住环境的当地居民等。 年 龄：根据项目的所在地段和未来前景，本项目购买客群的主要年龄段为2545岁的首置及首改客户，其中以30-35岁客户为主力客群。 教育程度：以大专、本科及以上学历的高等教育程度为主。 家庭结构：以13人居住为主。 家庭收入：以家庭收入每月4000-10000元为主。 置业目的：首次置业为主，改善性居住为辅，自住为主要购房目的。 消费偏好：在现有的市场状况与区域环境下，购买行为理性，消费者对价格比较敏感，对生活方式，配套设施等的要求较高。3、确定目标客户在考虑项目体量和物业形式的基础上，为了争取最大客源积累和扩大客户来源，我们的目标客户群体重点为各大工业区人群及周边工作居住的人群、高新区白领和科研人员、附近校区的教师和珠三角地区的投资者。其次是潜在消费群体，如：少数有支付能力的学生、单亲家庭和老年人等，他们的具体情况如下： 在工业区或周边工作居住的中高收入人群 他们在工业区工作或居住，是工厂的主管人员、企业的骨干人员或中高级管理人员，以及周边工业园区域的科技产业机构的从业人员和中高等专业技术人员，他们多数要求提高居住生活质量，比如出行无忧、就近上下班、齐全的生活圈配套都将给他们的生活带来无限便捷。 高新区白领和科研人员 来珠海工作时间不长或大学毕业参加工作3-5年的白领人士，在高新区一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购买自己的居所，偏好户型相对较小的，如60平方米的两房两厅。 然而来珠海多年，经过多年的积累的科研人员，他们不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房两厅。 附近校区的教师 由于唐家湾地区有几所大学聚集此地，因此为该地区的房地产市场增加了一定的需求量，也将成为项目部分客群所在地。此外，校区的需求者作为学校的教师拥有一定的购买力，此类人群长期驻宁工作和生活，经过几年的居住生活，他们对本区域的人文环境、交通状况和生活配套设施等都有了认知并逐步接受,为更方便工作和生活，从而产生了购房需求。 部分投资客户及当地居民 唐家科技一路北，留诗路西地区作为珠海价格的洼地，在价格上必然更具优势和吸引力，相对的低价格加上较为方便的生活及交通配套，可以吸引珠三角地区的投资人群；同时，唐家的居民包括宗地周边居民仍然存在改善性需求。 潜在消费群体：少数有支付能力的学生、单亲家庭和老年人等 随着城市老龄化趋势与年轻人独立意识的不断增强，这一批市场必然会有比较大的需求，而且与当前使用客户群不同，老年客户与单亲家庭并非将小户型住宅视为过渡性产品，而是看作家庭住宅来使用。而少数有支付能力的学生则希望有一个私人的独处空间在父母的帮助下购买住宅。因此，该项目位于唐家湾地区作为非城市中心与亚中心地带的小户型住宅，虽然缺乏时尚、现代的高档配套，但只要拥有相对成熟的生活配套，便能够获得这部分客源的认可。1. 整体市场对本案有重大影响的因素 珠海市房地产市场的整体环境 珠海市唐家片区的未来规划 珠海市房地产市场上住宅项目产品的特征 珠海市唐家片区的重点个案 同类项目产品的成长状况 该项目产品的市场容量 该项目消费者特征和购买能力1. 产品定位及建议该项目的产品定位是-“绿色、幸福中小套型住宅项目”，主打60平方米的两房两厅和100平方米的两房两厅、三房两厅的户型，并且以绿色和幸福为主题的住宅项目可以营造宜人的小区环境和具有归属感的小区氛围。因此，为了吸引该项目的需求者和潜在消费者我公司需要采取异质化的主题销售模式，突出该项目的亮点和主打户型，并且通过整合营销的方式全面辐射珠海市以及珠三角地区的人群。此外，还要根据市场的变化和需求及时作出相应的调整和改变，从而使该项目能够更容易走进市场和住宅产品能够更容易销售。第四部分：规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析 项目容积率为2.0，建筑密度约为20%，配套设施面积达21%。项目建设为小高层，均为18层的建筑，其中，两梯六户户型面积为60的有6栋，两梯四户户型面积为100的有12栋，建筑物之间并排分布，进行一期开发。成本约为1,705,750,771，销售均价为12,333元每平方米。 项目内有一间钢铁加工工场，在政府的征地措施下，该工场在政府的合理补贴下成功搬迁。虽然留下一定的附着物，但造型十分简单，容易拆迁，对开成成本不造成任何的威胁。 由于项目周边属于是高新开发区，自然环境相对优美，整体上为项目提供一个优美的居住环境。但是该区域具有一定的人文环境问题。由于目前唐家湾镇还相对落后，相应的配套设施暂时没有完善，治安环境相对恶劣，造成了一定的治安隐患。项目东边公路环境需要进行一定的改进，由于项目周围相对空旷，附近设有一个沙场，造成路面灰尘较多。因此，项目必须加强物业管理建设，提供高水平的物业服务，以确保项目内的治安安全。同时，需要对项目周围种植树木，到达防风挡沙、隔音等目的 市政配套设施完善，已经达到了“七通一平”的效果。并根据政府未来对该区域的开发发展，将对该项目规划设计有极大的有利影响。 周边生活配套设施对产品目前相对落后。目前来说，交通设施相对完善，配有完善的公共交通设施，项目内建有足够的停车位，对于住客上下班、日常出行十分方便。项目东部将会打造成商业一条街，为住户日常的生活需求提供方便，提高住户的日常生活水平。然而，项目周边教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施相对不完善，一方面需要政府的规划，对该区域进行有效的建设，另一方面，项目本身需要对这些方面的配套设施进行一定的合理调节，从而不断提高住户的生活水平。二、规划设计的初步概念 设计概念：项目预期的风格以中式为主，结合唐家湾镇为珠海历史名镇的特色，将打造成该区域内富有地方特色的住宅小区。设计主题为绿色、幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅的项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。 技术概念：为了贴合本项目具有绿色的特点，在建设时会采用绿色建筑的新技术。 1）、在地面方面，采用透水地面设计，使下雨天不会出现积水现象（雨水会迅速渗透到下面），而且能吸收一定的噪音，当然也会吸收灰尘（长时间不清洗维护，空隙也会被灰尘堵住） ，主要应用在公园、广场、人行道等道路地面； 2）cfd环境优化设计，借助cfd数字模拟手段，优化建筑室内外环境，给住户提供一个绿色、健康的生活环境； 3）在建设时采用化学建材，以塑料、新型防水材料、建筑涂料为主要的建筑材料，使建筑的外观、风格看起来与众不同； 4）在进行楼栋的主体结构建筑时，使用混凝土新技术，扩大预拌混凝土的使用范围，提高使用量，增加高强性能混凝土的使用量，同时推广应用级钢筋和钢筋焊接网，以这种新的建筑科技为楼栋的主体建筑材料。 5）绿色施工是绿色建筑的一个组成部分。已经在天泉地产内得到了强有力的执行。目前绿色施工主要涉及以下几点： a、降低对环境的不利影响。包括了场地土壤环境保护、大气环境保护、噪音影响管理、水污染防治、光污染防治、对周边区域安全影响管理、古树名木与文物管理等。 b、节能、节水、节材管理。目前对于优化降水方案，尽量减少地下水的抽取，合理利用已抽取的地下水等方面还有很大的改进空间。 c、固体废弃物管理，建筑场地产生的固体废弃物涉及节能、节材和环境影响，要引起足够的重视。应该按照减量化、资源化和无害化的原则处理。 d、场地文明和人员的健康安全。这是绿色施工的重要组成部分。实现以人为本，形成一个和谐健康的氛围。 6）建筑节能设计，合理规划项目内部建筑的布局，使得建筑体型、朝向、窗墙比设计和节能保温设计合理化分配。合理利用自然资源，缔造一个人与自然相结合的项目。 7）使用绿色照明系统，高效节能灯具以及声、光控制措施。 8）雨水回收系统，收集屋面、路面雨水，用于绿化浇灌、道路冲洗等。 通过采用新型的绿色建筑技术，可以增强本项目在购房者心目中的地位，打造出一个不同的项目品牌，对本项目的销售推广具有极其重要的意义。 可持续发展概念：本项目开发期为一年，一年开发一年销售，预计2015年五月竣工，具体开发时间按实际而定。 为了提高本项目的档次，使本项目取得更好的销售成果，本项目将采用新型的建筑技术，积极推广质量、性能好的新型墙体材料，无有害气味、辐射和符合环保要求的新型装饰材料，新型厨卫设备与用具，新型隔热材料，变压式排烟道等先进适用技术，同时将对在建工程和现有建筑物的检测和加固补强新技术，重点推广先进的检测新技术以及粘钢和碳纤维加固技术、钢筋化学锚固、裂缝注浆等加固补强新技术，同时利用高新区的特点，采用信息技术，使用建设领域先进、较成熟的建设工程管理软件，将本项目营造成为具备科技、人文气息的统一社区。 虽然本项目是针对首次置业的人群，但是在进行产品设计时仍需要考虑差异性的影响。为了满足单身人群或者是新婚夫妻的需要，本项目设计了60的小户型，满足小家庭结构的需求，即使在未来有小孩，也可以满足居住的需要。同时，本项目还设计了100的中等户型，可以满足一些再次置业的顾客的要求，或者可以买来进行投资，充分照顾到了不同群体顾客的利益需求。第五部分：工程及销售计划 一、本项目从2014年1月1日开始报批报建，1月10日获得施工许可证，从1月15日起动工，至11月底结束。销售许可证于1月底获得。2月出即开始销售。 二、工程计划： 本项目于2014年1月15日施工，于2014年10月31日完工。各期开工面积与竣工面积如下表所示：三、销售计划：销售计划如下表所示： 第六部分：投资收益分析一、成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算，分别列示。）项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款1,085,112,0006,459主体建筑工程安装费302,400,0001,800咨询、策划、规划、勘测、设计、监理费用86,808,960517开发成本合计1,474,320,9608,776管理费用32,553,360194销售费用32,553,360194财务费用35,2110.2项目总投资1,539,462,8919,164二、经济效益分析1. 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入14,1111,951,500,000直接成本12,1341,474,320,960总投资14,0391,705,750,771税前利润1777245,749,229税后利润1333184,311,922销售净利率9.4%总投资回报率14.41%销售毛利率12.6%1. 项目开发各期的利润体现1. 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减变动比率。2. 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：1. 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：三、项目资金预测1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入。 2、资金回款计划：各期销售回款计划。第七部分：管理资源配置 一、机构设置：不需要成立独立法人公司，有天泉公司直接委派代表到珠海进行项目规划建设。公司在南方软件园内购买了一个单位作为开发建设工作的办公室，为日常开发建设工作及需要提供一个可靠的地方。我公司主要部门设置有：策划部、财务部、建设部、技术部、设计部、监督部、营销部和物业管理部，各部门之间既针对项目开发发展的阶段实行相应的工作，并且各部门在工作期间人员可合理调动，以方便日常开发工作需求。 二、人力资源需求：天泉地产集团公司员工队伍优化精干，年富力强，富有朝气，具有较高的管理水平和业务开拓能力。针对该项目的发展，我公司需要经营管理人员与专业技术人员约500人。其中，经营管理岗位100人，平均年龄25岁，要求大学以上学历；专业技术岗位100人，平均年龄25岁，大学以上学历；技能岗位（技师和技工）100人，平均年龄25岁，大学以上学历；从事建筑项目的劳动者200人，平均年龄30岁，无学历要求。其中，经营管理、专业技术人员和技能岗位中具有高级职称、专业经理的占10%。 三、人力资源缺口及解决：由于项目接近北京师范大学珠海分校，该学校有不动产学院，为我公司提供足够的符合项目发展的人力资源。但是学校的学生缺乏一定的实战经验，因此需要总部调动或招聘社会上具有一定工作经验的人员加入，并对新招员工进行培训，以达到长久发展的目的。 针对目前社会状况，从事建筑行业的劳动力不断减少，对该项目的建筑造成一定的影响。因此，我公司需要招聘足够多的建筑者，一方面可以加快建筑进度，另一方面可以保证建筑者的数量，不影响建筑计划。此外，公司应加大对技术的开发研究，随着科学技术的发展，提供开发技术水平，以到达减少人力的需要。例如：3d打印技术。第八部分：综合分析与建议一、优势： （1）天天清泉房地产开发有限公司（简称:天泉地产）经过多年发展其品牌价值已经逐渐成珠三角地区乃至广东省的一大品牌，在全国房地产行业排名名列前茅，在珠海市内足以与龙头企业华发相抗衡，其价值高达45亿元，企业运用品牌差异化原则，在不同的细分市场建立不同的市场品牌，其中天泉城堡品牌价值达到8亿。（2）唐家湾在各大品牌开发商进驻后，借着强势资源背景，近年成为外地投资度假客的首选区域之一，目前已形成珠海豪宅区这一印象，因这种开发背景，唐家湾片区产品供应基本为中大户型为主，典型的项目如格力海岸，中海银海湾。然而该项目主打中小户型，从而避免了区域内的产品设计同质化。（3）、项目位于城市郊区地段，环境优美，随着该区域进一步绿化改造，未来将给项目提供更加优美的景观。 在高新开发区的工厂附近，宗地的绿色宜居功能凸显。项目周边有情侣北路、淇澳岛、石坑山森林公园为人们生活提供优美的环境。（4）、项目附近是高新科技区，附有学校、工厂、政府部门及村落，具有一定的生活人群和生活配套。距项目15分钟车程内为发展较为成熟的唐家街道商业中心，生活配套设施一应俱全，为项目提供了“15分钟生活圈”。 （5）、唐家区产业基础雄厚，大企业云集，且随着政府的规划与大企业的投资建设，又有大型企业纷纷进驻，项目客群基础较好。（6）、项目位于重要的交通路段，附近公共交通设施比较完善；临近港湾大道，去往市区只需20分钟的车程；临近凤凰山隧道，到达珠海市西区具有方便的交通枢纽；靠近京珠告诉珠海收费站，到达广州等城市十分方便。（7）、项目的市场定位是绿色、幸福中小套型住宅，因此作为中小套型住宅的项目其客户群体基础广，客户量大，客户购买门槛低等特点，将成为长期的开发热点，因为年轻一代总是不断成长，而小家庭结构的数目大，潜在的消费群体广从而使需求总量不断涌现，市场机会不断出现。（8）、由于项目的定价适中，具有定位准确，适销对路，市场接受力强等特色，从而深受市民，特别是年轻一族和小家庭的喜爱，使这些项目开发的成功成为必然。（9）、项目地块无任何的产权争执，方便我公司对其开发。二、劣势： （1）、项目位于国际赛车场附近，赛车比赛时有噪音影响，对隔音材料的需求十分严格。（2）、项目周边配套设施较为不完善，对人们的日常生活有一定的影响。（3）、项目位于唐家地区，然而唐家地区目前的经济发展速度慢，发展条件欠缺，珠海本地甚至存在一定的居民对唐家地区还不了解甚至不认识。（4）、项目楼面地价获取较高，由于项目既要满足中低阶层的需求，也要达到一定的利润，楼价定位有一定的难度，从而在一定的程度上影响公司利润的获取。（5）、项目周边环境需要进行一定的改进，路面灰尘较多，对附近的沙场要进行一定的应对措施，也需要对旁边的钢铁厂进行拆迁安置。三、机会： （1）、项目位于珠海的东部地区，随着经济的发展，珠海市内的住房供给存在一定的压力，人口未来将会向东、西两部分分散。加上政府的规划，对唐家未来的投入加大，项目附近将会打造一座“唐家新城”，配套设施不断完善，新市区的建设方便人们的生活。（2）、未来港珠澳大桥与深中大桥的开通，入口均位于珠海的东部地区，居住在珠海东区具有一定的地理交通优势。（3）、附近楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在一定外溢情况，本案将着力打造高质量的现代宜居中小户型住宅，可以吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求，从而增加销售量，提高该项目市场占有率。（4）、项目周边的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷入驻，未来职业需求旺盛。（5）、由于“唐家新城”楼盘属于高档建筑，房价较高，会导致需求外溢到该项目。四、威胁：（1）、项目周边楼盘较多，价格较低，竞争比较激烈，本项目需要在产品特色上做文章。（2）、由于唐家与主城割裂，刚需产品主要内销，对价格波动反应较迟缓，市场压力下，将面临降价趋势。（3）、珠海西区房地产业发展逐步完善，楼盘样式多样，随着政府的规划投资，东西两边房地产市场竞争激烈。（4）、目前国内的房地产市场发展缓慢，并且房价有下降的趋势。在房地产市场的宏观环境下，该项目要面临经济、政策、法律和融资各方面的风险。（5）、该项目的客户群体以刚需改善型为主，但目前的购房者普遍存在观望的心理从而影响该项目的销售进度，使公司的资金难以马上回笼。五、结论和建议（1）唐家的生活配套区域，随着科技园的发展和大企业的纷纷入驻，未来置业需求旺盛，地块升值空间较大。（2）唐家的楼盘普遍档次较低，产品力较差，改善型客户存在一定外溢情况，本案将着力打造高质量低价位的现代宜居住宅，吸引刚需客户和改善型客户，契合市场需求。（3）、根据政府未来对唐家的规划，唐家湾镇将会成为珠海的一个新的市区，加上周边配套设施的不断完善，交通通达度不断提升，该区域房产具有很大的升值潜力