7-31营销测算(沈阳某大型购物中心建设前期财务可行性分析方案).xls

“南南华华置置地地广广场场”项项目目销销售售回回款款预预测测表表(方方案案一一:地地下下小小铺铺位位部部分分预预收收3年年租租金金) 单位：万元 项目总计备注2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 收收入入: : 地地上上8 81 1, ,4 41 12 225,4705,4706,5646,5647,8777,8779,4529,45211,34311,343 减减: :税税金金(17%)(17%)( (1 13 3, ,8 84 40 0) )(930)(930)(1,116)(1,116)(1,339)(1,339)(1,607)(1,607)(1,928)(1,928) 地地上上净净收收入入(a)(a)6 67 7, ,5 57 72 24,5404,5405,4485,4486,5386,5387,8457,8459,4149,414 地地下下 地下小铺位8 86 6, ,8 82 27 738541,2079368218211,1411,5271,8551,9701,7571,4289932877,3748,2769,10410,01411,01612,11713,329 地下超市5 5, ,0 00 04 44360360432432518518596596596596 小计9 91 1, ,8 83 31 18541,2079368218211,1411,5271,8551,9701,7571,428993287-3603604327,8068,7949,62210,61011,61212,71313,925 减减: :税税金金(17%)(17%)( (1 15 5, ,6 61 11 1) )5(145)(205)(159)(140)(140)(194)(260)(315)(335)(299)(243)(169)(49)-(61)(61)(73)(1,327)(1,495)(1,636)(1,804)(1,974)(2,161)(2,367) 地地下下净净收收入入(b)(b)7 76 6, ,2 22 20 0007091,0027776816819471,2671,5401,6351,4581,185824238-2992993596,4797,2997,9868,8069,63810,55211,558 总总收收入入(c=a+b)(c=a+b)1 14 43 3, ,7 79 92 27091,0027776816819471,2671,5401,6351,4581,185824238-4,8394,8395,80711,92713,83714,52416,65217,48319,96620,972 收收入入累累计计1 14 43 3, ,7 79 92 27091,7112,4883,1693,8504,7976,0657,6049,24010,69811,88312,70712,94612,94612,94617,78422,62328,43040,35754,19468,71885,370102,853122,820143,792 减减: :费费用用支支出出 开开业业前前筹筹办办费费( (1 1, ,2 28 80 0) )(2)(13)(13)(63)(14)(14)(37)(48)(47)(92)(39)(34)(29)(24)(25)(78)(709) 物物业业管管理理费费( (2 28 8, ,4 43 38 8) )6(2,424)(2,424)(2,618)(2,618)(2,827)(2,827)(3,053)(3,053)(3,297)(3,297) 市市场场推推广广费费用用( (1 11 1, ,0 02 26 6) )7(51)(41)(151)(42)(126)(159)(126)(206)(90)(98)(78)(90)(78)(85)(57)(54)(93)(633)(633)(692)(718)(833)(875)(1,003)(1,053)(1,702)(1,263) 营营销销管管理理费费用用( (5 5, ,9 97 70 0) )8(2)(16)(21)(30)(23)(20)(20)(28)(38)(46)(49)(44)(36)(25)(7)(9)(228)(380)(380)(415)(431)(500)(525)(602)(632)(722)(758) 总总支支出出(d)(d)( (4 46 6, ,7 73 31 1) )(54)(70)(185)(134)(163)(193)(183)(282)(174)(236)(166)(168)(142)(134)(89)(141)(1,030)(3,437)(3,437)(3,725)(3,767)(4,160)(4,227)(4,658)(4,738)(5,721)(5,318) 税税前前利利润润 (c-(c- d)d)9 97 7, ,0 06 60 0(54)(70)5248676134884986661,0931,3041,4691,2911,043691149(141)(1,030)1,4021,4022,0828,1609,67710,29711,99412,74514,24615,654 减减: :企企业业所所得得税税( (2 24 4, ,7 70 00 0) )9(173)(286)(153)(122)(125)(166)(273)(326)(367)(323)(261)(173)(37)(350)(350)(520)(2,040)(2,419)(2,574)(2,998)(3,186)(3,561)(3,914) 税税后后利利润润7 72 2, ,3 36 60 0(54)(70)3515814603663744998209781,102968783518112(141)(1,030)1,0511,0511,5616,1207,2587,7238,9959,55910,68411,741 累累计计税税后后利利润润7 72 2, ,3 36 60 0(54)(124)2278081,2681,6342,0082,5073,3274,3055,4076,3757,1587,6767,7877,6466,6167,6688,71910,28016,40123,65831,38140,37649,93560,62072,360 税税前前投投资资回回报报率率(=税税前前 利利润润/项项目目投投资资总总额额)122.86%122.86%-0.07%-0.09%0.66%1.10%0.78%0.62%0.63%0.84%1.38%1.65%1.86%1.63%1.32%0.87%0.19%-0.18%-1.30%1.77%1.77%2.64%10.33%12.25%13.03%15.18%16.13%18.03%19.82% 税税后后投投资资回回报报率率(=税税后后 利利润润/项项目目投投资资总总额额)91.60%-0.07%-0.09%0.44%0.74%0.58%0.46%0.47%0.63%1.04%1.24%1.39%1.23%0.99%0.66%0.14%-0.18%-1.30%1.33%1.33%1.98%7.75%9.19%9.78%11.39%12.10%13.52%14.86% 项项目目投投资资总总额额79,00079,0002007年度税后投资回报率1.02%2007年度所得税前投资回报率1.61%制表日期：2007年7月26日 2008年度税后投资回报率8.66%2008年度所得税前投资回报率11.60% 备备注注: : 1、假设本预测是按商场2009年底开业（2009年为筹备开业期）,2007年11月取得“四证”，并在营业执照的经营范围中办理了出租或租赁的增项 2、地上购物中心租金收入：首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素，2010年租金收入=每月每平220*使用面积29600*12*70%/10000=5470，以后每年租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。 3、地下小铺位部分：使用面积约15,000米,每月每平米使用面积380元(含管理费),租期3年,打八折，3年总出租额=15,000*380*0.8*12*3*0.95/10000=15,595万元,2007年及2008年各月回款额是根据出租率及回款率计算的,出租率及回款率预测见 备注13，各月回款额=本月出租额*65%+上月出租额*35%。2013年起,按原标准租金计算,每年租金递增10%，2013出租率98%，以后各年均为100%，即2013年租金回款额=380*15000*12/10000*（1+10%）*98%=7374万元，2014年租金回款额=7374万元 /98%*1.1=8276万元,以后各年回款额=上年回款额*1.1 4、地下超市部分：使用面积约5,000米,每月每平米使用面积60元(含管理费)，2010年回款额=5000*60*12/10000=360万元，以后各年回款额增加比例见备注14 5、税金是按收入的17%计算，即5%的营业税及12%的房产税之和 6、物业管理费成本:首年是按每月每平米35*使用面积57704*12个月;以后各年物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。 7、市场推广费用按照租金收入（地上+地下）的5%计算，2010到2012年每年按（当年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入）*5%计算；开业前推广费用及筹办费按原营销中心预算不变。 8、营销管理费用开业前是按总收入的3%计算。2009年按2010年60%计算。开业后按租金收入（地上+地下）的3%计算，2010到2012年每年按（当年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入）*3%计算 9、企业所得税：2007年按所得税前利润的33%计算，2008起按新所得税法25%计算。 10、上述收入未计算项目的停车场收益。 11、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。 12、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。 13、2007及2008年各月出租率及回款率预测 2007年2008年 有超市 2052011月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份小计 小铺位部分 出租率预测 8%7%5%5%5%8%10%12%12%10%8%5%0%0%95% 出租额预测 1,3131,1498218218211,3131,6421,9701,9701,6421,3138210015,595 回款率预测 65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65% 35% 加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35% 14、地下超市部分回款额增加比例 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 第3年+20%第5年+20%第7年+15% 360360432432518518596596596596 15、本项目楼层面积表 楼层建筑面积(m2)使用面积(m2)使用率（%） 4f及屋顶7,4504,09855 3f16,4508,22550 2f17,6508,82550 1f17,6507,94345 b119,3509,67550 b219,3509,67550 b319,3009,26448 117,20057,70450 “南南华华置置地地广广场场”项项目目销销售售回回款款预预测测表表(方方案案二二：地地下下小小铺铺位位部部分分预预收收4年年租租金金) 单位：万元 项目总总计计备注2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 收收入入: : 地地上上81,41281,41225,4705,4706,5646,5647,8777,8779,4529,45211,34311,343 减减: :税税金金(17%)(17%)(13,840)(13,840)(930)(930)(1,116)(1,116)(1,339)(1,339)(1,607)(1,607)(1,928)(1,928) 地地上上净净收收入入(a)(a)67,57267,5724,5404,5405,4485,4486,5386,5387,8457,8459,4149,414 地地下下 地下小铺位77,54477,54431,0671,5081,1701,0261,0261,4261,9082,3192,4622,1961,7851,2413597,5248,2769,10410,01411,01612,117 地下超市5,0045,0044360360432432518518596596596596 小计82,54882,5481,0671,5081,1701,0261,0261,4261,9082,3192,4622,1961,7851,241359-3603604324328,0428,7949,70010,61011,61212,713 减减: :税税金金(17%)(17%)(14,033)(14,033)5(181)(256)(199)(174)(174)(242)(324)(394)(419)(373)(303)(211)(61)-(61)(61)(73)(73)(1,367)(1,495)(1,649)(1,804)(1,974)(2,161) 地地下下净净收收入入(b)(b)68,51568,5158861,2529718528521,1841,5841,9252,0431,8231,4821,030298-2992993593596,6757,2998,0518,8069,63810,552 总总收收入入(c=a+b)(c=a+b)136,087136,0878861,2529718528521,1841,5841,9252,0431,8231,4821,030298-4,8394,8395,8075,80713,21313,83715,89616,65219,05219,966 收收入入累累计计136,087136,0878862,1373,1083,9604,8125,9957,5799,50411,54713,37014,85115,88116,17916,17916,17921,01825,85731,66437,47150,68364,52080,41797,068116,121136,087 减减:费费用用支支出出 开开业业前前筹筹办办费费(1,280)(1,280)(2)(13)(13)(63)(14)(14)(37)(48)(47)(92)(39)(34)(29)(24)(25)(78)(709) 物物业业管管理理费费(28,438)(28,438)6(2,424)(2,424)(2,618)(2,618)(2,827)(2,827)(3,053)(3,053)(3,297)(3,297) 物物业业管管理理费费 28,43828,4382,4242,4242,6182,6182,8272,8273,0533,0533,2973,297 市市场场推推广广费费用用(11,026)(11,026)7(51)(41)(151)(42)(126)(159)(126)(206)(90)(98)(78)(90)(78)(85)(57)(54)(93)(633)(633)(692)(718)(833)(875)(1,003)(1,053)(1,702)(1,263) 市市场场推推广广费费用用11,02611,0267514115142126159126206909878907885575493 6336336927188338751,0031,0531,7021,263 营营销销管管理理费费用用(5,894)(5,894)8(2)(16)(27)(38)(29)(26)(26)(36)(48)(58)(61)(55)(44)(31)(9)(9)(228)(380)(380)(415)(415)(478)(500)(575)(602)(689)(722) 总总支支出出(d)(d)(46,638)(46,638)(54)(70)(190)(142)(169)(199)(188)(289)(184)(247)(178)(179)(151)(140)(91)(141)(1,030)(3,437)(3,437)(3,725)(3,751)(4,138)(4,202)(4,631)(4,708)(5,688)(5,282) 税税前前利利润润 (c-(c- d)d)89,44989,449(54)(70)6951,1108026536638951,4001,6781,8651,6441,331890207(141)(1,030)1,4021,4022,0822,0569,0759,63511,26611,94413,36514,685 减减: :企企业业所所得得税税(22,830)(22,830)9(229)(366)(200)(163)(166)(224)(350)(419)(466)(411)(333)(223)(52)(350)(350)(520)(514)(2,269)(2,409)(2,816)(2,986)(3,341)(3,671) 税税后后利利润润66,61866,618(54)(54)(70)(70)4667446014904986711,0501,2581,3991,233998668155(141)(1,030)1,0511,0511,5611,5426,8067,2268,4498,95810,02411,013 累累计计税税后后利利润润66,61866,618(54)(124)3421,0861,6872,1772,6743,3464,3955,6547,0538,2869,2849,95110,1079,9658,9369,98711,03912,60014,14220,94828,17436,62345,58155,60566,618 税税前前投投资资回回报报率率(=税税前前利利 润润/项项目目投投资资总总额额)-0.07%-0.09%0.88%1.40%1.01%0.83%0.84%1.13%1.77%2.12%2.36%2.08%1.68%1.13%0.26%-0.18%-1.30%1.77%1.77%2.64%2.60%11.49%12.20%14.26%15.12%16.92%18.59% 税税后后投投资资回回报报率率(=税税后后利利 润润/项项目目投投资资总总额额)-0.07%-0.09%0.59%0.94%0.76%0.62%0.63%0.85%1.33%1.59%1.77%1.56%1.26%0.85%0.20%-0.18%-1.30%1.33%1.33%1.98%1.95%8.62%9.15%10.70%11.34%12.69%13.94% 项项目目投投资资总总额额79,00079,0002007年度税后投资回报率1.37%2007年度所得税前投资回报率2.13% 2008年度税后投资回报率11.24%2008年度所得税前投资回报率15.05% 备备注注： 1、假设本预测是按商场2009年底开业（2009年为筹备开业期），2007年11月取得“四证”，并在营业执照的经营范围中办理了出租或租赁的增项 2、地上购物中心租金收入：首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素，2010年租金收入=每月每平220*使用面积29600*12*70%/10000=5470，以后每年租金递增按照每两年递增20%的水平调整，即平均每年递增10%。 3、地下小铺位部分：使用面积约15,000米,每月每平米使用面积380元(含管理费),租期4年,打7.5折,4年总出租额=15,000*380*0.75*12*4*0.95/10000=19,494万元,2007年及2008年各月回款额是根据出租率及回款率计算的,出租率及回款率预测见备注13，各月回 款额=本月出租额*65%+上月出租额*35%。2014年起按原标准租金计算,每年租金递增10%，2014年起各年出租率100%，即2014年租金回款额=380*15000*12/10000*（1+10%）*100%=7524万元，以后各年回款额=上年回款额*1.1 4、地下超市部分：使用面积约5,000米,每月每平米使用面积60元(含管理费)，2010年回款额=5000*60*12/10000=360万元，以后各年回款额增加比例见备注14 5、税金是按收入的17%计算，即5%的营业税及12%的房产税之和 6、物业管理费成本:首年是按每月每平米35*使用面积57704*12个月;以后各年物业管理成本按照每两年递增8%的水平调整。 7、市场推广费用按照租金收入（地上+地下）的5%计算，2010到2013年每年按（当年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入）*5%计算；开业前推广费用及筹办费按原营销中心预算不变。 8、营销管理费用是开业前是按总收入的3%计算。2009年按2010年60%计算。开业后按租金收入（地上+地下）的3%计算，2010到2013年每年按（当年地上租金收入+地下超市租金收入+地下小铺位当年应确认租金收入（从预收转入）*3%计算。 9、企业所得税：2007年按所得税前利润的33%计算，2008起按新所得税法25%计算。 10、上述收入未计算项目的停车场收益。 11、上述收入未计算项目内公共空间临时租金的收入。 12、上述收入未计算项目内所有广告位及屏幕电视广告的收入。 13、2007及2008年各月出租率及回款率预测 2007年2008年 有超市 2736011月份12月份1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份小计 小铺位部分 出租率预测 8%7%5%5%5%8%10%12%12%10%8%5%0%0%95% 出租额预测 1,6421,4361,0261,0261,0261,6422,0522,4622,4622,0521,6421,0260025,992 回款率预测 65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65%65% 35% 加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35%加上月35% 14、地下超市部分回款额增加比例制表日期：2007年7月26日 2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 第3年+20%第5年+20%第7年+15% 360360432432518518596596596596 15、本项目楼层面积表 楼层建筑面积(m2)使用面积(m2) 使用率（%） 4f及屋顶7,4504,09855 3f16,4508,22550 2f17,6508,82550 1f17,6507,94345 b119,3509,67550 b219,3509,67550 b319,3009,26448 117,20057,70450 “南南华华置置地地广广场场”项项目目销销售售回回款款预预测测表表(方方案案三三：地地下下小小铺铺位位部部分分预预收收5年年租租金金) 单位：万元 项目总总计计备注2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 收收入入: : 地地上上81,41281,41225,4705,4706,5646,5647,8777,8779,4529,45211,34311,343 减减: :税税金金(17%)(17%)(13,840)(13,840)(930)(930)(1,116)(1,116)(1,339)(1,339)(1,607)(1,607)(1,928)(1,928) 地地上上净净收收入入(a)(a)67,57267,5724,5404,5405,4485,4486,5386,5387,8457,8459,4149,414 地地下下 地下小铺位68,67868,67831,2451,7601,3651,1971,1971,6642,2262,7052,8732,5622,0831,4484197,5248,2769,10410,01411,016 地下超市5,0045,0044360360432432518518596596596596 小计73,68273,6821,2451,7601,3651,1971,1971,6642,2262,7052,8732,5622,0831,448419-3603604324325188,0428,8729,70010,61011,612 减减: :税税金金(17%)(17%)(12,526)(12,526)5(212)(299)(232)(203)(203)(283)(378)(460)(488)(436)(354)(246)(71)-(61)(61)(73)(73)(88)(1,367)(1,508)(1,649)(1,804)(1,974) 地地下下净净收收入入(b)(b)61,15661,1561,0331,4611,1339949941,3811,8482,2452,3852,1261,7291,202348-2992993593594306,6757,3648,0518,8069,638 总总收收入入(c=a+b)(c=a+b)128,728128,7281,0331,4611,1339949941,3811,8482,2452,3852,1261,7291,202348-4,8394,8395,8075,8076,96813,21315,20915,89618,22119,052 收收入入累累计计128,728128,7281,0332,4943,6274,6215,6146,9958,84311,08813,47315,59917,32818,53018,87818,87818,87823,71628,55534,36240,16947,13760,34975,55991,455109,676128,728 减减:费费用用支支出出 开开业业前前筹筹办办费费(1,280)(1,280)(2)(13)(13)(63)(14)(14)(37)(48)(47)(92)(39)(34)(29)(24)(25)(78)(709) 物物业业管管理理费费(28,438)(28,438)6(2,424)(2,424)(2,618)(2,618)(2,827)(2,827)(3,053)(3,053)(3,297)(3,297) 市市场场推推广广费费用用(9,953)(9,953)7(51)(41)(151)(42)(126)(159)(126)(206)(90)(98)(78)(90)(78)(85)(57)(54)(93)(634)(634)(692)(692)(762)(796)(916)(958)(1,098)(1,148) 营营销销管管理理费费用用(5,824)(5,824)8(2)(2)(16)(16)(31)(44)(34)(30)(30)(41)(55)(67)(72)(64)(52)(36)(10)(15)(228)(380)(380)(415)(415)(457)(478)(550)(575)(659)(689) 总总支支出出(d)(d)(45,494)(45,494)(55)(70)(195)(148)(174)(203)(193)(295)(192)(257)(189)(188)(158)(145)(93)(147)(1,030)(3,438)(3,438)(3,725)(3,725)(4,046)(4,101)(4,519)(4,585)(5,053)(5,133) 税税前前利利润润 (c-(c- d)d)83,23483,234(55)(70)8391,3129587908011,0861,6551,9882,1961,9381,5701,057255(147)(1,030)1,4011,4012,0822,0822,9229,11210,69011,31113,16813,919 减减: :企企业业所所得得税税(21,306)(21,306)9(277)(433)(240)(198)(200)(272)(414)(497)(549)(485)(393)(264)(64)(350)(350)(520)(520)(730)(2,278)(2,673)(2,828)(3,292)(3,480) 税税后后利利润润61,92861,928(55)(55)(70)(70)5628797195936008151,2421,4911,6471,4541,178793191(147)(1,030)1,0511,0511,5611,5612,1916,8348,0188,4839,87610,439 累累计计税税后后利利润润61,92861,928(55)(125)4371,3172,0352,6283,2294,0435,2856,7768,4239,87611,05411,84712,03811,89110,86211,91312,96414,52516,08618,27825,11233,13041,61351,48961,928 税税前前投投资资回回报报率率(=税税前前利利 润润/项项目目投投资资总总额额)105.36%105.36%-0.07%-0.09%1.06%1.66%1.21%1.00%1.01%1.37%2.10%2.52%2.78%2.45%1.99%1.34%0.32%-0.19%-1.30%1.77%1.77%2.64%2.64%3.70%11.53%13.53%14.32%16.67%17.62% 税税后后投投资资回回报报率率(=税税后后利利 润润/项项目目投投资资总总额额)78.39%78.39%-0.07%-0.09%0.71%1.11%0.91%0.75%0.76%1.03%1.57%1.89%2.08%1.84%1.49%1.00%0.24%-0.19%-1.30%1.33%1.33%1.98%1.98%2.77%8.65%10.15%10.74%12.50%13.21% 项项目目投投资资总总额额79,00079,0002007年度税后投资回报率1.74%2007年度所得税前投资回报率2.56%制表日期：2007年7月26日 2008年度税后投资回报率13.38%2008年度所得税前投资回报率17.91% 备备注注： 1、假设本预测是按商场2009年底开业（2009年为筹备开业期），2007年11月取得“四证”，并在营业执照的经营范围中办理了出租或租赁的增项 2、地上购物中心租金收入：首年度租金水平已经综合考虑市场租金折扣、出租率及相关优惠条件等因素，2010年租金收入=每月每平220*使用面积29600*12*70