2011东莞富盈地产常平板石地产项目定位及物业发展建议案.ppt

富盈地产常平板石项目 定位回顾及物业发展建议 本报告内容结构 项目定位与发展战 略回顾 项目属性回顾 项目产品定位 项目客户定位 项目物业发展战略 建筑立面建议 社区园林设计建议 公共空间打造建议 户型设计建议 户型空间尺度建议 鉴于本项目整体定位已经汇报，本报告的重点将集中在第三部分:项目物业 打造建议 项目规划设计概念 项目物业打造建议 地块价值分析 规划排布建议 项目定位与发 展战略回顾 1 项目属性 项目产品定位 项目客户定位 项目定位与发展战 略回顾 项目规划设计概念 报告内容结构 项目物业打造建议 建面14.2万平米 项目总占地6.7万平米，中高容积率，昭示性好，有限高要 求 项目属 性回顾 占地6.7万 容积率3.0 限高60米 地块规划指标 地块整体概况 1、地块虽离镇中心较近但未能形成片 区； 2、两面临路，地块召示性较好； 3、临路产品受噪音影响严重。 4、限高60米、但容积率高，楼间距 较密； 项目属性初步界定 考察方向项目自身情况项目属性界定 地块区位 位于常平中心区，靠近常平商业中心， 但周边商业气氛较差 靠近中心区、中大规模、中高容 积率的项目 区域规划 常平镇是东莞重点镇区，项目靠近政府 规划大京九片区，邻近桥头、谢岗 镇 城镇核心规划片区、交通便利 区域配套 靠近常平核心商圈，常平医院，欧亚酒 店 生活、教育等配套齐全 区域景观无外部强势资源无外部强势资源 项目属 性回顾 在售楼盘分析项目分布 楼盘众多，竞争激烈 2007-2011年5月，常平 镇先后开发楼盘约26个， 平均每年新开发约5个， 楼盘众多； 2010年常平镇共有8个楼 盘有新增供应，竞争激烈 ； 加入项目竞争的不仅仅是 常平镇内楼盘，黄江中惠 、大朗碧桂园等5个项目 也将分流客户。 中惠金士柏山 中惠珺庭 御富别墅 天御 常平万科城 蔚蓝城邦 大朗碧桂园 翰林雅苑 东田翠湖湾 东田丽园 翠景湾 名仕官邸 世纪康城 丽景国际 金凯新都 新天美地 碧湖花园 葵花里 玫瑰花园 中惠金士柏山 中惠珺庭 御富别墅 天御 本项目 蔚蓝城邦 大朗碧桂园翰林雅苑 东田翠湖湾 东田丽园 翠景湾 名仕官邸 世纪康城 丽景国际 金凯水都 新天美地 碧湖花园 葵花里 玫瑰花园 富康花园 长岛公寓 花样年江山 誉景名居 半岛豪庭 黄江区域 市场 扫描 在售楼盘分析销售价格 常平区域洋房销售价格涨幅较慢，08-09年维持在4800元，2010-2011年维持在5800元； 公寓楼盘价格较低，以5000元以内为主，洋房楼盘主力集中在5100-6100元之间。 常平区域洋房价格涨幅较慢，楼盘主力集中在5100-6100元之间 洋房整体去化率约55%，本项目产品88.77171.69户型去化率略高，达59%; 截至6月19日，整体库存约13.5万，主要集中在翠景湾和霞辉花园1264套。 在售楼盘分析产品消化率及库存情况 面积区间未售已售总计销售率 70以下6310216562% 71802823025888.77% 809031040571557% 9110021646067668% 1011105273284% 1111202166828424% 12113013839686% 131140511311896% 141150 2020100% 1511705085814% 171180662683% 181以上292233157% 合计12641541280555% 洋房整体去化率约55%，库存13.51264套，不足消化一年，处于低库存水平。 潜在供应楼盘已开工 已取得开工许可证洋房供应约8万平米，690套 2011-2012年常平洋房潜在供应预测表 （已取得开工许可证） 目前洋房库存除了已经取得预售的1264套之外，已取得开工许可证约为8.8万平米，690 套，估计在2011下半年-2012年上市。 项目名称月份工程名称产品类型建筑面积套数 星汇广场 7月星汇广场1#(框剪21层)洋房27109 530套 7月 星汇广场2#(框剪21层)洋房25413 7月 星汇广场3#(框剪21层)洋房14252 东田丽园10月 东田丽园领豪坊1、2栋(框剪20层1座 2幢)（富田居2021栋） 洋房21863160套 合计88638690套 规划开工的洋房供应约101.5万平米约9355套 2011-2013年洋房潜在供应预测 已取得地块计划开发 截至目前已确定规划将开工的供应量约 101.5万，共约：9355套。 潜在供应楼盘规划开工 楼盘盘名称预计预计 上市时间时间主力户户型 建筑面积积（万平 米） 总总套数（套） 旧项目加 推 东田翠湖湾2011年160-220大户型13600 碧湖花园2011-2012正在做规划10800 誉景名居2011年 50-120洋房、160220 情景洋房 5528 新增项目 开 盘 罗马 公馆2012年约90-140 7620 世博项目2012年约110160181528 富盈项目暂未定 约80-16020 1900 花样年江山20112013年 约70160 212879 金地湖山大境20122013年1251807.5500 合计 101.59355 誉景名居 御富 天御 世博项目 占地：约8.5万平米 建面：约25.4万平米 容积率：2.9 罗马公馆 占地：约6.7万平米 建面：约11.6万平米 容积率：1.8 翰林雅苑 富盈项目 占地：约14.7万平米 建面：约25.3万平米 容积率：1.71 潜在供应楼盘规划新增项目 除在售项目外，常平环城路上将新增项目有3个，项目所在片区将成为未来供应热点 片区 本案 物业类型以经济型别墅和高层洋房（全部为32f）为主，洋房面积7万，620套 潜在供应楼盘罗马公馆 围合式布局，经济型别墅与高层洋房（以32f为主，临环城路为9f小高层项目）混合的 中大规模项目，18万，1528套 洋房产品内部同质化较为明显，洋房的规 划亮点较少，后期销售存在一定的风险 潜在供应楼盘世博项目 围合式布局，中大中等容积率，17f/11f/7f洋房20万，约1900套 体容积率较低，以多层 、小高层洋房诶主，物 业规划整体均好性强 户户型面积积区间间 洋房约80-160平米 联排约205-240平米 双拼约340平米 潜在供应楼盘富盈项目 目前 在售 1264套 13.5万 690套 8.8万 已取得 开工许 可证 预计10年下 半年-11年初 可售货量 已取得 地块即 将开发 9355套 101.5万 5085套 22.3万 预计11年-13年 可售货量 区域供应：在售库存面积约13.5万 ，约1264套；可查已取得开工许可证8.8万约690套 ；可查已规划将开工的供应量约101.5万约9355套；合计约123.8万平米约14440套；上 述供应判断将于2011下半年-2013年入市，即区域洋房后续三年洋房面临供应仍较大。 未来三年洋房供应总量 14440套 96.3万 20112013年预计达到96.3万平米,约10809套 特征1：房地产发展起步早，市场供应与需求比较稳定 常平市场于90年代初就已开始起步，除极个别年份外，供需基本相对稳定； 市场在售项目除个别外，销售速度都较慢，普遍销售周期都在5年以上； 1 2 特征2：洋房产品市场表现 价格表现：分化明显，个别市场领导者价格实现约5200-5600元/平米（毛坯），其余在售项目 单价集中在3800-4500元/（毛坯）之间； 畅销产品：30平米的公寓，110-130平米的三房，130-140平米四房为洋房市场畅销产品； 常平房地产市场特征 市场特 征回顾 产品定 位回顾 建筑面积户型面积比套数套数比 60平米以下单房15%约500套26% 90平米以下2+1房20%约450套23% 115-120三房20%约340套18% 121-130三房20%约320套17% 146-160四房20%约260套14% 160平米五房5%约60套3% 合计100%约1900套100% 客户定 位回顾 面积户型 套数目标客户 60平米以下单房约500套港台、深圳客 90平米以下2+1房约450套个体工商户、新莞人 115-120三房约340套 本地原住民、个体工商户、公务员、事 业单位 121-130三房约320套本地原住民、公务员 146-160四房约260套本地原住民 160平米五房约60套本地原住民 合计约1900套 项目规划设计概念 2 项目定位与发展战 略回顾 项目规划设计概念 报告内容结构 项目地块价值分析 项目规划理念 项目规划排布 项目物业打造建议 地块价值排序：cba 编号地块属性特征评价 a 地块外围，临 常东路和 翠珠路 临路，商业 价值大 ，噪音 大 b 地块外围，临 外围荒地 和工厂 较安静，景 观差 c地块内部 可享受中心 园林景 观，居 住环境 舒适 根据项目周边情况可将地块分为3个层级，鉴于 项目无外部强势资源，中心地块价值最大。 地块价 值排序 a b c 社区整体增值的模式：内城与外城的规划排布 形象上统一，功能上的隔离，最大程度减少两者间的干扰 多元化/开放/融合/高效 l发达的地面/交通系统 l商业的多功能社区服务功能 、参与共享功能、昭示交流功能 城市功能/意向 社区封闭/人车分流 安全、尊重、独立空间 社区功能 外城 开放的城市符号 内城 相对独立与私密的社区功能 社区整体增值的模式：内城与外城的规划排布 特点：外城成为区域的展示带，建立与外界联系的公共 空间，形成吸引人流的聚集点，提升区域的人流与活力 内城成为区域的私密区，形成高端居住功能区域 ，保证区域内居住品质与高端生活的营造 商业 住宅 内城 外城 常东路 翠 珠 路 最佳的商业形式是什么？ 最佳的商业业态是什么？ 商业如何实现突破？ 外城 shopping 外城 本报告是严格保密的。 24 主动中心化商业举措1：知名品牌超市引入 引进中端品牌超市，直接更新片区生活配套档次，以前期投入的控 制最大化的牵引人流，提升项目知名度 规划在项目常东路和翠珠路口引 进沃尔玛/家乐福/吉之岛等知名 品牌超市，借助知名超市入驻的 商业契机带动本项目其余商业体 量的销售与经营； 本报告是严格保密的。 25 主动中心化商业举措2：常乐食街 规划在项目东侧沿街设置特色 餐饮区域常乐食街。设置 地上一层与地下一层的双层餐 饮布局，打造项目独特的饮食 文化标签。美食街入口 地上一层餐饮区域， 沿翠珠路分布，让游 客畅游美食街，尽情 领略饮食风情文化 地下一层餐饮区域，由地上餐饮入口处的扶梯下 行进入，和地上餐饮区相呼应，不仅拓展、利用 了地下空间，也将原有的车库面积转换为商业面 积，实现价值增值 通往地下餐饮区的自动扶梯 本报告是严格保密的。 26 餐饮主力店的选取推荐： l1.广东粤菜80年老店新雅粤菜馆 “常乐食街”氛围营造 店 店 店 shop!sho p!shop! 蚵仔煎 “新雅粤菜馆”创立于1926年，广东南海人蔡建卿所创办，原名叫“新 雅茶室”，历经多次变迁改革，现已发展成集港粤风味特色菜肴、喜庆 寿宴、高档宴请、中西点心、羊城风味餐厅、四季火锅、豪华ktv包房为 一体的、具有一流设备设施、一流装潢设计的多功能、综合性豪华餐馆 东莞名菜荔枝烧鹅 粤菜美味生蚝 本报告是严格保密的。 27 餐饮主力店的选取推荐： l2.异域风情餐饮日本餐饮吸引停车人流,挖掘车行商业价值;丰富的 半地下空间;减少商业体压力; 地下停车场地下商场 首 层 商 场 地下停车场 下沉 广场 地下商场 进入地下一层 进入地上一层 本报告是严格保密的。 31 内城 住宅如何打造？ living 内城 本报告是严格保密的。 32 规划方案思考： n项目规划面临的问题 1、限高60m，容积率较高，建 筑密度大； 2、临路噪音大，影响社区的居 住氛围。 n规划布局方案建议 1、增加梯户比，建议2梯4户 为主，以降低建筑密度； 2、半围合式规划布局，以阻 挡噪音影响，同时设置中心 园林，增加景观面。 项目规划建议图（仅为参考） 本报告是严格保密的。 33 项目物业打造建议 3 项目定位与发展战 略回顾 项目物业打造建议 报告内容结构 项目物业打造发展理念 入口景观打造 社区景观打造 项目外立面风格建议 项目户型产品打造 项目规划概念设计 本报告是严格保密的。 34 波尔多广场 bordeaux concorde 纳帕庄园 artesa 圣-文森大道 saint-vincent avenue 伏旧园葡萄会 clos de vougeotos de vougeot 用红酒元素，承载“酒庄式生活酒庄式生活”的尊贵气度： 红酒，弥漫着优雅柔润的香气 酒庄，仿如浪漫醉人的自然画卷 以酿造红酒的细腻和温馨 筑建酒庄的典雅和写意 为品味人士 献上一杯醇美的建筑美酒 “葡萄红酒” 品质、尊贵、奢华的代名词 本报告是严格保密的。 35 “东莞第一展示空间” 领域感： 第一个喷泉广场 第一个皇室葡萄园林 东莞最具特色的红酒炫耀社区 第一个红酒主题入户大堂 波尔多广场 纳帕花园 伏旧园葡萄会 拉斐大堂 形象塑造的关键建立奢华空间的标准 第一个酒庄大宅 本报告是严格保密的。 36 建立尊贵社区形象标签1. 入口喷泉广场 著名的“波尔多的镜子”，隔15 分钟就要冒出水 来的，从水泡渐成水流，慢慢淹没到人的脚踝 波尔多 广场 项目入口设置喷泉广场，营造现代都市城市感，喷 泉周边设置休闲亭，提供业主一个休闲放松场所。 本报告是严格保密的。 37 波尔多广场 bordeaux concorde 奢华酒庄大门，彰显奢华标准 本报告是严格保密的。 38 建立尊贵社区形象标签2. 园林布局主景观园林+小组团园林 纳帕庄园：最像花园的酒庄，250英亩的葡萄园种植着晶莹剔透的白色 葡萄，白墙红瓦的角楼和挺拔的棕榈树交相辉映；城堡，花园，喷泉和 拱桥，静静在这里一卧近百年，成就第一的皇室葡萄庄园。 纳帕 庄园 园林打造由一条主景观 带和小组团园林组成， 以线带点的方式，打造 葡萄庄园风格园林 本报告是严格保密的。 39 建立尊贵社区形象标签2. 纳帕庄园圣文森大道 主景观园林带由圣文森大道贯穿始终，大 道两旁以大王棕和具有异域风情的花卉体现 庄园的异域风情 本报告是严格保密的。 40 建立尊贵社区形象标签2. 纳帕庄园入口葡萄架 最像花园的酒庄，250英亩的葡萄园种植着晶 莹剔透的白色葡萄，白墙红瓦的角楼和挺拔的 棕榈树交相辉映；城堡，花园，喷泉和拱桥， 静静在这里一卧近百年，成就第一的皇室葡萄 庄园 本报告是严格保密的。 41 建立尊贵社区形象标签2. 纳帕庄园主景观组团的葡萄元素 最像花园的酒庄，250英亩的葡 萄园种植着晶莹剔透的白色葡萄 ，白墙红瓦的角楼和挺拔的棕榈 树交相辉映；城堡，花园，喷泉 和拱桥，静静在这里一卧近百年 ，成就第一的皇室葡萄庄园 本报告是严格保密的。 42 以葡萄庄园为设计蓝本，追求半开放邻里交往空间与公共区域和谐共存。运用人工 绿化、水景、微地形等手法，尽可能选用多样化、多层次的绿地和植被，注入葡萄 元素，使整个社区景观奢华和高贵，彰显皇家气势。 纳帕庄园符号型的小品标识 采摘葡萄雕像 本报告是严格保密的。 43葡萄会里，男人生活的延续 工作永远都是男人生活的重 心，会所设置红酒宴会厅， 为男士提高尊享空间。 红酒宴会厅 本报告是严格保密的。 44私人酒窖，密酿人生 红酒私人酒窖 思考/朋友都是男人外部生活 的延续，会所设置红酒私人 酒窖，。 本报告是严格保密的。 45 三栋楼公用一个入户大堂，将入户大堂打造成泛会所形式，提供业主会客空 间，并以以世界顶级五大酒庄命名，打造红酒奢华大堂： 红酒头牌 拉斐大堂 lafite lobby 最老的明星奥比昂大堂haut-brion lobby 雄性气质 拉图大堂latour lobby 艺术家风格 木桐大堂mouton lobby 优雅风格 玛歌大堂margaux lobby 建立尊贵社区形象标签3. 拉菲大堂第一个红酒主题奢华入户大堂 本报告是严格保密的。 46 拉菲大堂第一个红酒主题奢华入户大堂 在通向另外两栋楼的过道设置相应 酒庄历史图片展，尽显艺术气息。 本报告是严格保密的。 47 拉菲大堂第一个红酒主题奢华入户大堂 入户大堂设置酒店式金管家品质 服务，让业主生活舒适无忧 本报告是严格保密的。 48 酒庄大宅 利用底层地下室和超大私家花园资源，打造超豪华酒庄大宅 底层复式 多功能地下室，打造私人品酒室、雪茄吧等多种活 动空间 超大私家花园，360度无敌景观，带来私密的畅想 空间。 底层复式 本报告是严格保密的。 49 私人空中天际泳池 空中豪园户内私家楼梯直通自主平台， 可随个人喜好打造成为观星台、烧烤场、运 动室 日光浴堂、个人空中花园 酒庄天际大宅 n景观资源好的顶层设置楼王顶复 n全屋落地玻璃窗 空中豪园 本报告是严格保密的。 50 入口处的标识物 入口标识入口小品、喷泉 罗马风格 用昂贵的花岗岩石材和宏伟气派的造型做成入口标识形象墙，四周种植银海藻、富贵梅、香 樟树、和桂花、石榴紫薇等名花贵草做点缀，正面为欧式的廊柱和喷泉，整个大门看起来非 常豪华气派 p原则：体现大 气、尊贵的形象 ，显示项目的高 端档次，主入口 要求具备强烈的 展示性，体现项 目豪宅概念。 p材质：石材为 主，体现厚重、 尊贵的气势 p元素：廊柱、 喷泉、雕塑、花 坛、入口标识、 广场 小区入口打造水景，通过抬高和跌水，体现项目的高端气质 入口打造 a 水景入口法式贵族气息 香蜜湖1号 宝安：金海华府 本报告是严格保密的。 51 立面风格 bartdeco风格法式古典的奢华 立面关键词： 豪宅标签华贵线条、色彩搭配 、品质用材、精致化的细节 建筑立面建议一： artdeco风格 豪宅惯用立面风格之一，经典，尊贵 华贵、古典气质，富有装饰性的华美线条，几何 的形体，阶梯的造型，是art deco风格的定义 ；去掉传统的古典符号的琐碎，得到了高度浓缩 ，更立体、简约的变形。 建筑立面建议二：现代简约风格 港式高层豪宅立面风格 现代、可续、简洁。追求理性的建筑处理，去掉 过于浮华的线条及繁杂的装饰表面，现代设计手 法，形成简约而醇厚的建筑观感。这一风格成为 当今中国高端住宅市场最强势的声音。 本报告是严格保密的。 52 立面形象artdeco 法式古典美学的思想精髓：装饰华丽品质尊贵 元素关键词： 直线条、装饰条纹、对称几何、柱式、层层 缩进的建筑层次 保留装饰风格中线条的华美感 ，去掉过多横向的装饰线条， 通过直线的装饰、顶层缩进的 建筑层次强调建筑的纵向尺度 感、傲然屹立的非凡气势 本报告是严格保密的。 53 立面形象现代简约风格 德系精工的现代简约演绎：时尚/线条/幕墙/工字钢 元素关键词： 线条感、工字钢、幕墙、非对称、不规则 包豪斯所提出的“为生活而设计”的理念彻底改变 了今天的世界。 包豪斯建筑纯正血统，摒弃传统建筑一刀切的立 面设计，宽景高层整体凹凸有致，于德派传统建 筑厚重感之上，将现代建筑的立体感演绎得淋漓 尽致。 本报告是严格保密的。 54 p细节体现是装饰的简洁与科学化。通过细节的线条设置，无 繁复装饰细节，保持整体的精致感、品质感。立面高端符号化 。 p华润幸福里的现代简约建筑风格已然成为珠三角的品质立面 符号。 p在材料和色彩上，运用相对鲜艳的纯色（如暗红、赭石）的 石材强调整体色调的沉稳与华贵，同时对比运用富有时代感的 金属，结合深灰色的大面积幕墙材质，追求强烈、华美的视觉 印象。 本报告是严格保密的。 55 设计案名或logo，做为立面的符号展示，形成特色要素，提升项目的专属感和品质感。 符号化立面增强项目标识感 立面风格 b 户型建筑面积赠送面积主要空间 单房60平米以下约5 客厅 2+1房90平米以下约11 卧房、客厅 小三房115-120约15 卧房、客厅 舒适三房121-130约15 主卧空间 舒适四房146-160约18 客厅和休闲空间 阔绰五房160平米约18 产品创新：生活领导空间 赠送已经不能满足创新的主题，空间带来的 丰富场景感和可变的场所使用，所带来的不 同的生活方式成为真正的空间创新。 不同的客户人群看中不同的功能空间，把握客户的心理重 点打造功能空间，将是未来户型创新的主要方向。 c尊贵空间户型创新 户户型 面积积 区间间 基础础功能创创新价值值点 单房60平米以下功能阳台连接厨房，起居厅增加客厅进深，增加阳台赠送面积 2+1房90平米以下 主卧单独区分、入户花园变房、主要 功能房朝向主景观面或朝南 加强主卧和厨房的功能空间 小三房115-120 主卧单独区分、厨房功能强化、主卧 主要功能房朝向主景观面或朝南、主 卫四件套 单套房设计、横厅设计，增加采光 面 舒适三房121-130 主卧单独区分、厨房功能强化、主要 功能房朝向主景观面或朝南、主卫四 件套 双套房设计、独立步入式衣帽间、 主卫设置浴缸 舒适四房146-160 主卧单独区分、厨房功能强化、主要 功能房朝向主景观面或朝南 双套房设计、赠送书房、独立衣帽 间、主卫设置浴缸 阔绰五房160平米 主卧单独区分、厨房功能强化、主要 功能房朝向主景观面或朝南 工人房设计、实现主仆分离、中西 厨、宽厅设计 l户型设计建议: 本报告是严格保密的。 入户花园变房：必须能够增加一个新的功能空间，提高性价比 入户花园改房 入户花园计一半面积，本项目中小三房（2+1）、 三房可考虑使用此种方法增加功能空间 特别地，对于+1的户型，可将入户花园隔成一个书 房或其它功能室 c 尊贵空间户型赠送建议 本报告是严格保密的。 空中花园也即内凹式阳台，获赠一半面积，可改为卧室、书房等功能空间 空中花园（内凹式阳台） u独立的空中花园（ 内凹式阳台），可增 加高层业主与自然的 接触，提供院落式情 景体验； u空中花园三面与室 内连通，属于内阳台 ，有顶无柱销售时计 一半面积； u让客户有更多的想 象空间，根据自己需 要决定功能的分配， 可改装成书房等功能 空间，相当于业主获 赠一半的面积。 n有顶有柱算全面积 n有顶无柱算一半面积 n隔层（6m）全送面积 c 尊贵空间户型赠送建议 本报告是严格保密的。 花架全赠送，可改房间，在工程验收后由开发商统一进行楼板、外墙铺装 u利用建筑上不计面 积的“板”构件，在 其上可以搭板成楼板 ，在其外隔墙成房间 来增加今后可能增加 的房间。 u需要开发商在面积 测量后统一进行楼板 、外墙处理，但是此 法存在较大报批风险 花架赠送的方式市场上 比较少见，存在报批能 否通过的问题，应视具 体情况而用。 n+2，50平米变90平米 n+1，35平米变60平米 花架原形改成房间后 c 尊贵空间户型赠送建议 本报告是严格保密的。 通过垫高地面降低层高到2.2米以下，赠送功能空间 u功能空间的地 面垫高以减小 层高到2.2米以 下，使其可以 赠送 u可用泡沫板垫 高地面，待装 修时把泡沫板 除去，不影响 使用。 垫高赠送面积示意 减小层高赠送功能空间 的做法在市场上比较少 见，存在报批问题，可 视具体情况采用 c 尊贵空间户型赠送建议 本报告是严格保密的。 赠送露台，增加活动空间，但错层露台对外立面影响很大，较适合于大户型 奇偶层送露台，超过6m赠送全部面积 真正的露台一般出现在退台洋房或者别墅产品中， 在高层里是通过错层实现对露台的赠送，实际是通 过奇偶错层赠送阳台面积，但是这种赠送的私密性 较差，存在报批问题，可视具体情况采用 错层送露台，户户有赠送 c 尊贵空间户型赠送建议 本报告是严格保密的。 270度景观的阳光房，在符合建筑规范之下作为附赠部分，可以极大增加主卧的舒适 程度 u重视采光保暖；倡 导健康舒适的家庭生 活。 u提供功能的多样化 ，丰富生活趣味和提 高舒适性 u地面垫高，或屋顶 压低，使阳光房层高 2.2米，该部分面积 增送 舒适型户型的三房 与四房，主卧带阳 光房，提升舒适度 c 尊贵空间增加舒适度建议 本报告是严格保密的。 适用于各种户 型，实用性高 在中大户型中 常用飘窗，在中 小户型中常用凸 窗 可拆除底台的 凸窗在验收后拆 除，可增加使用 高度，提高舒适 性 梁 2.2m 层高 倒凸窗垂直剖面示意图 2.2m 层高 梁 可拆除底座 凸窗在市场上已经得到比较广泛的运用且为客户所认可，建议在本项目中 广泛采用 凸窗可广泛运用于 各种户型当中，赠 送全部面积，实用 性高，也增加了舒 适性 c 尊贵空间户型舒适度建议 本报告是严格保密的。 作为舒适房型的必备空间，主要用于舒适型三房和四房的户型中，提升舒适 度 u具备步入式衣柜 是居住品质提升的 重要标志之一。 卫生间灵活隔断，在有 限面积条件下，保障私 密性。同时过道被利用 为衣帽间。 步入式衣柜已成为舒适 主卧中一部分，可以与 过道空间结合，节省空 间，也可以抬高地面， 作为赠送的一部分 c 尊贵空间步入式衣柜 本报告是严格保密的。 对于舒适型的三房、四房和五房户型，设置双套房以提升居住标准 u主卧区和次卧区完全分 开，私密性强，减少主人 与老人、儿童因生活习惯 不同带来的相互干扰 u适度强化主卧空间的设 计，使主人的生活更加舒 适，包括前面提到的l型 飘窗、主卧阳光房等等 双主卧设计 主卧室 次主卧室 衣帽间 强化双主卧套间功能，提高主卧舒 适度 c 尊贵空间双套房设计 本报告是严格保密的。 对于小户型，削减非必要功能空间，节省交通面积，同时可适当增加进深 u1、对于少居室 户型，削减非必 要功能间，如主 卫生间、独立餐 厅等 u2、将各功能空 间环绕布置，高 效率使用交通面 积 u3、适当增加进 深，合理安排非 居住空间 12 3 金地梅陇镇114.32平米（三房） 进深：开间=1.4：1 1 2 3 绿城桂花城140平米（三房） 进深：开间=0.8：1 金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深： 1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积； 2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用 南、北面价值较高的面宽 3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间 110平米可以满足舒适 型三房的所有功能，并 体现出更高的舒适性， 必须通过优化户型结构 来控制总面积 c 尊贵空间优化户型结构 本报告是严格保密的。 减少大而无用的面积，提高功能空间的使用率 绿城桂花城114平米（两房） 金地梅陇镇77.06平米（两房） p 客厅：25.617.6 p 主卧：18.915.9 p 次卧：11.99.7 p减少一个卫生间 在同样的功能空间 下，压缩无感知空 间，减少总面积 c 尊贵空间无感尺度压缩 本报告是严格保密的。 绿城桂花城114平米两房金地梅陇镇114.32平米三房 压缩了空间，但 赠送了面积，并 未减损使用价值 压缩出了一个功 能区，可设置为 儿童房、书房等 多出一个 居住空间 在同样的总面积下 ，通过对无感知面 积的压缩可增加功 能空间 减少大而无用的面积，提高功能空间的使用率 c 尊贵空间无感尺度压缩 常平畅销紧凑型三房空间尺度（90-110） 本项目紧凑型三房空间建议（90 ） 项目面积面宽客厅开间厨房开间主卧开间其他 花和小城11013.6m4.5m约2.7m4.5m卧室飘窗、双阳台 世纪康城10110m3.8m约2.2m3.8m卧室飘窗、双阳台、阳光书房 本项目面积面宽客厅开间厨房开间主卧开间 紧凑型三房9013m4.6m约2.2m4.5m 三房尺度 三房尺度增大主要空间面积（如客厅和主卧等），在市场同等面积下，提高 舒适度 常平畅销舒适型三房空间尺度（120-140） 本项目舒适型三房空间建议（130） 本项目面积面宽客厅开间厨房开间主卧开间 舒适型三房13012m4.5m约2.5m3.9m 项目面积面宽客厅开间厨房开间主卧开间其他 花和小城123-13314.5m4.5m约2.5m3.6m卧室飘窗、双阳台 东田丽园14311.6m4.8m约3m约4.2m入户花园、大观景阳台 四房尺度 常平畅销四房空间尺度（约160 -170 ） 本项目四房空间建议（约160 ） 项目面积面宽客厅开间厨房开间主卧开间其他 东田丽园155-17013.8m5m约2.8m3.8m 三阳台、入 户花园 东田丽园157-16315.6m4.3m约3m4.4m 三阳台、入 户花园 本项目面积面宽客厅开间厨房开间主卧开间 四房16015m5-5.5m约2.8-3m4.8m 四房产品将作为项目洋房的标杆产品，在尺度空间上要与市场同等面积产品 拉开差距，极大提升产品舒适度 期待辉煌 东莞合富辉煌 2011.06.15 合富辉煌（安徽）2010年答谢酒会 预案 目 录 活动概述 活动方案及流程 内外场设计方案 我们的服务 活动日程表 活动主题：五年 群星璀璨耀合富 暨“合富辉煌（安徽）2010年春茗答谢酒会” 活动时间：2010.01.26 18:00-21:00 活动地点：合肥元一希尔顿 二楼宴会厅 活动目的：展示合富辉煌集团安徽公司骄人业绩，领跑中国安徽房产市场； 以业绩与企业文化互动，呈现公司良好平台，汇聚行业内璀璨精英。 答谢合作发展商、媒体、业内友人，拓展业务范围。 活动形式：答谢晚宴 + 合富员工表彰及节目演出 + 嘉宾抽奖互动 活动概述 方案及流程 时间时间执执行项项目现场现场效果负责负责人备备注 17:30-18:00迎宾、来宾签 到 现场环 境光100%&礼仪小姐接待&舞台灯光暗 &入场视频 片（背景音乐为 光辉岁 月）循环 播放 每位来宾摄 像头拍照为后面滚动 抽奖做 准备 礼品到位，为重要嘉宾带鲜 花 来宾头 像名字做抽奖准 备 18:00-18:05灯光秀、主题vcr展示全场灯暗，logo灯亮全场跑灯 18:05-18:10主持人上场煽情介绍合富辉煌 舞台面光亮，环境光50%，logo灯定 18:10-18:13 隆重介绍老总上场，主持人访问 ，老总谈话 中带出合富团队 上场音乐，冷焰火，追光灯，礼仪小姐迎送 ，现场视频 返送 视频 准备到位 合影留念 18:13-18:18合富高层团队 上场，主持人采访 上场音乐，舞台光50%，环境光50%，礼仪 小姐迎送，现场视频 返送 18:18-18:25 香槟塔&众人共同举杯庆祝后下 场&主持人总结 采访内容并宣布 晚宴正式开始&主持人下 香摈塔&现场环 境光100%&礼仪小姐迎送&舞 台效果光70%&视频 投放动态 主题标 板 香槟塔准备到位 视频 准备到位 合影留念 18:25-18:40 开始上菜用餐&女子弦乐表演（3 人一同演奏5首曲子） 现场环 境光100%&舞台表演光100%&放动态 主题标 板 演出催场 18:40-18:50 主持人上，再次邀请老总上台邀 请重要嘉宾上台&献歌一曲 上场音乐&现场环 境光50%&舞台表演光 70%&卡拉ok音乐&视频 投放卡拉ok影碟 18:50-19:00 主持人上嘉宾下老总不下，开始 员工表彰颁奖 第一个环节 上场音乐&现场环 境光50%&追光&舞台表演 光100%&投放动态 主题标 版&礼仪小姐迎送 奖品到位/员工感想/合影留 念 方案及流程 时间时间执执行项项目现场现场效果负责负责人备备注 19:00-19:10游戏1（详见 游戏rundown） 现场环 境光100%&舞台灯光100%&动态 主题 标板 游戏道具到位/小礼品到位 19:10-19:15演出1全场灯暗&logo灯亮跑&灯舞台灯光100%演出催场 19:15-19:30 主持人上场邀请重要嘉宾上场 表彰员工第二环节 上场音乐&现场环 境光50%&追光&舞台光 100%&投放动态 主题标 版&礼仪小姐迎送 奖品到位/员工感想/合影留 念 19:30-19:40演出2(员工自排自演)全场灯暗&舞台灯光100%演出催场 19:40-19:50抽奖环节 1 高层领导 1上场追光 环境光50%，现场视频 返送 奖品到位/得奖感想 19:50-20:00游戏2全场灯100%&舞台灯光100%游戏道具到位/小礼品到位 20:00-20:10 主持人上场邀请老总上场总结 庆功、切蛋糕 现场环 境光100%&舞台表演光100%&放动态 主题标 板 蛋糕准备 20:10-20:20老总颁 出员工表彰最大奖 现场环 境光50%&舞台光100%&上场音乐&上 场追光 奖品准备/合影留念 20:20-20:30演出3现场环 境光50%&追光&舞台表演光100% 方案及流程 时间时间执执行项项目现场现场效果负责负责人备备注 20:30-20:45 主持人再次邀请老总抽出今天 123等奖和最大奖 现场环 境光100%&舞台灯光100%&动态 主题 标板 礼品到位/合影留念 20:45-20:55全场自由祝酒 现场环 境光100%&舞台灯光50%&现场视频 返送&背景音乐光辉岁 月 20:55-21:00主持人宣布晚宴结束来年再见 上场音乐&现场环 境光50%&追光&舞台光 100%&投放动态 主题标 版&礼仪小姐迎送 游戏1内容找福字（全场事先藏好20个福字，2组人每组4人，为时 3分钟，找到最多的一组胜 ） 事先准备好福字，主持人可 以给提示。奖品准备 游戏2内容我来做你来猜（2组竞 技。）或 穿越障碍（2组竞 技） 演出一宴会秀 三人女子电子弦乐表演（现代 新派 激情四溢） 演出二现代京剧表演 （视觉艳丽 气氛热闹 ） 演出三魔术表演 内外场设计 设计制作区域： 舞台 舞台背景 舞美灯光等 签到处背景及氛围设计制作 大小入口出门头设计制作 场内气氛性装饰设计等 指向性标牌设计 展示性展板设计 邀请卡 签到册设计 附注：设计稿待定 内外场设计 内外场设计 项目管理团队项目管理团队 项目前期执行团队项目前期执行团队 舞美设计 1人 平面设计 1人 文案 1人 客户服务 3人 前期制作 2人 演出管控 1人 赛事管控 2人 客户服务 2人 制作/搭建 25人 现场总监 1人 演出协调 2人 现场管控 2人 现场摄影/摄像 3人 项目总监 1人 创意总监 1人 流程管控 2人 客户服务主管 1人 舞美设计 1人 我们的服务： 整案创意策划 整案设计 整案执行时间表 现场团队确认及落实 各类项目所需印刷品/喷绘/写真的制作 礼品奖杯等准备制作 前期执行道具制作 项目后期执行项目后期执行 现场舞台搭建 演出彩排及执行 现场执行流程管控 灯光音响 礼仪小姐人员落实及现场执行管控 现场执行各单位协调 全程摄影/摄像记录 后期活动光盘/相册制作 项目后期执行团队项目后期执行团队 项目前期执行项目前期执行 项项目日程计计划 2010年1月 20日21日22日周六周日25日26日 物料制作 物料验收 物料修改 人员培训 现场搭建 活动执行 日程表： 报价： 活动场地租赁费用 外场包装、内场舞台设计（含电子屏）、内场包装方案 舞台灯光、音响、道具报价 签到环节创意及报价、礼仪报价 活动总导演顾问、舞美顾问费用 红酒赞助商（我司建议寻找免费的红酒赞助商） 其它费用 报价： a、搭建制作部分： 项项目规规格单单价数量总总价备备注 舞台 宴会厅 签到背景行架、喷绘2006￥1,200.00 大门头木龙骨、细木工板、防火板、鲜花20015￥3,000.00 小门头木龙骨、细木工板、防火板、鲜花20010￥2,000.00 展架x展架1506￥900.00个 logo苯板、即时贴8010￥800.00cm 地毯展毯、地毯胶30100￥3,000.00 其他 舞台舞台板、细木工板、防火板、地毯、地毯胶15035￥5,250.00个 舞台背景木龙骨、细木工板、防火板、写真20021￥4,200.00 美工地贴、即时贴3580￥2,800.00 人工 搭建搭展、撤展10015￥1,500.00人 美工 50100￥5,000.00 运输 往返4002￥800.00辆 小计计￥30,450.00 b、现场现场 效果部分： 项项目规规格单单价数量总总价备备注 b