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临江房地产项目可行性分析报告临江房地产项目可行性分析报告 目目 录录 第一部分第一部分 项目市场环境研究项目市场环境研究 5 5 一、总体市场研究 5 二、项目所在区域市场分析 29 三、 竞争项目市场研究 44 第二部分第二部分 项目消费市场需求分析项目消费市场需求分析9090 一、区域客户群体分析 90 二、区域客户群和特征 91 三、区域市场消费需求分析94 四、目标消费者分析96 第三部分第三部分 项目综合态势分析项目综合态势分析 115115 一、项目理 解.115 二、项目 swot 分 析117 三、项目资源整合和利 用.124 四、项目核心竞争力分析126 第四部分第四部分 项目综合发展定位分析项目综合发展定位分析128128 一、项目定位发展方向 128 二、项目整体市场定位129 三、项目主题形象定位130 四、产品定位130 五、项目推广语131 六、案名建议 133 七、项目客户群体定位135 八、项目价格定位分析136 第五部分第五部分 项目开发规划部分项目开发规划部分 139139 一、项目总体规划140 二、开发计划及开发时间建议 141 三、户型设计建议146 四、项目附加值的建议151 第六部分第六部分 项目整体营销推广部署策略项目整体营销推广部署策略 159159 一、整体营销战略目标159 二、整体营销思路159 三、整体营销策略161 四、整体推售部署168 五、入市时机分析172 六、销售手段建议175 七、销售接待中心现场177 八、项目媒体包装策略 181 第七部分第七部分 临江地产地块的经济效益分析临江地产地块的经济效益分析 183183 一、项目主要经济技术指标183 二、预计销售收入184 三、项目投资估算184 四、项目开发利润分析189 五、项目实施进度安排190 六、项目投资与筹资计划190 七、利润及利润率、收益率测 算192 第八部分第八部分 项目实施的风险评估与控制项目实施的风险评估与控制 194194 一、项目实施的主要风险因素分析194 二、敏感性分析 196 第九部分第九部分 综合评价综合评价 199199 第一部分第一部分 项目市场环境研究项目市场环境研究 一、总体市场研究一、总体市场研究 1.11.1 宏观环境分析宏观环境分析 .1 20122012 年年 1-111-11 月广西经济运行情况月广西经济运行情况 1-11 月,全区经济运行总体平稳,工业生产稳定增长,固定资产投资较快 增长,对外贸易继续回升,财政金融保持增长,居民消费价格平稳。 一、工业生产稳定增长一、工业生产稳定增长 1-11 月,全区规模以上工业增加值同比增长 15.9%,比 1-10 月回落 0.1 个 百分点,比全国水平高 5.9 个百分点。 二、固定资产投资较快增长二、固定资产投资较快增长 1-11 月,全区固定资产投资(计划总投资 50 万元及以上项目投资,不含农 户)10712.28 亿元,同比增长 25.8%,比 1-10 月回落 0.4 个百分点。其中,计 划总投资 500 万元及以上项目固定资产投资同比增长 24.1%,比全国高 3.4 个 百分点。 三、对外贸易继续回升三、对外贸易继续回升 1-11 月,全区累计进出口总额 263.34 亿美元,同比增长 26.6%,比全国高 20.8 个百分点,比 1-10 月提高 4.8 个百分点,其中 11 月份进出口总额 33.86 亿美元,同比增长 72.7%,连续两个月大幅增长 四、财政金融保持增长四、财政金融保持增长 1-11 月,全区财政收入 1573.88 亿元,同比增长 14.3%,其中 11 月份财政 收入 134.38 亿元,增长 12.0%。 五、居民消费价格平稳五、居民消费价格平稳 11 月份,全区居民消费价格(cpi)同比上涨 3.9%,涨幅比 10 月份提高 1.1 个百分点,环比持平。1-11 月,全区居民消费价格总水平同比上涨 3.2%,比 1-10 月提高 0.1 个百分点。 六、工业生产者出厂价格降幅继续收窄六、工业生产者出厂价格降幅继续收窄 11 月份全区工业生产者出厂价格(ppi)同比下降 2.7%,降幅比 10 月份收 窄 0.6 个百分点,连续 2 个月收窄,1-11 月下降 2.2%。11 月份工业生产者购 进价格下降 1.9%,降幅比 10 月份扩大 0.4 个百分点,1-11 月下降 0.7%。农业 生产资料价格上涨 1.2%,涨幅比 10 月份提高 0.2 个百分点,1-11 月上涨 4.2%。 2008-20122008-2012 年广西主要经济增长指标要素一览表年广西主要经济增长指标要素一览表 数据来源:广西统计信息网 小结:截止 2012 年 11 月,全区经济保持了平稳较快增长的良 好势头。但是,当前全区项目投资仍然面临较多问题,工业运行仍 然存在不少困难,外需依然不足,扩内需调结构的任务仍相当艰巨。 .2 广西房地产投资发展态势分析广西房地产投资发展态势分析 广西商品房价格走势分析广西商品房价格走势分析 名称名称20082008 年年 同比增同比增 长长(%) 20092009 年年 同比增同比增 长长(%) 20102010 年年 同比增同比增 长长(%) 20112011 年年 同比同比 增长增长 (% %) 20122012 年年 (1-111-11 月)月) 同比同比 增长增长 (% %) 国内生产国内生产 总值总值(亿 元) 7171.5812.87700.3613.96030.1713.911714.3512.38296.0111.2 工业增加工业增加 值值 2627.3918.62863.8415.72610.5023.93153.4820.83654.8815.9 固定资产固定资产 投资投资 3778.127.25706.750.86236.7840.10143.4529.110712.2825.8 消费品零消费品零 售总额售总额 2338.4523.22790.719.32952.9418.93860.7318.03234.6515.6 进出口总进出口总 额额 (亿美元) 132.8443.2142.067.3153.4826.8233.3131.5263.3426.6 居民可支居民可支 配收入配收入 (元) 1414616.015451121276910.31885410.515812.13.1 广广西西近近年年商商品品房房均均价价走走势势 3536 3842 3733 21962085 2026 2548 2828 3260 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 2011年 2012年 单位:元/平米 数据来源:广西统计信息网 从上表可看出广西商品房近年来的均价走势:从上表可看出广西商品房近年来的均价走势: 全区商品房均价保持稳步上扬的态势, 2003-2006 年 4 年间广 西房地产价格上涨幅度比较平稳,价格涨幅控制在 5%-8%之间; 2007 年虽然国家出台抑制政策,但是广西房地产市场刚性需求依然 支撑市场上行,整体价格保持小幅上涨,涨幅为 5.3%。08 年虽然受 金融危机影响,但楼市却没有减缓增长的步伐,09 年又出现一个新 的台阶。2011-2012 年,国家政策调控力度加大,新政频发,虽一 定程度上减缓了房价上升幅度,但仍然无法抑制广西整体房价的上 涨。 .3 20122012 年广西房地产市场年广西房地产市场简析简析 2012 年,随着国家宏观调控政策的作用逐渐凸显,广西房地 产市场在经历了短暂的调整之后出现快速反弹:房地产开发投资逐 月加快,房地产建设规模逐步恢复,商品房销售市场持续升温,房 地产信贷的快速增长以及销售的迅速回暖为房地产开发投资增长提 供了充裕的资金的来源。预计 2013 年全区房地产市场将保持平稳增 长,但受调控政策的持续影响,未来楼市发生重大变动的可能性不 大,而随着调控政策的逐步细致化,房价仍会以正常的速度向前发 展。 1.21.2 城市总体市场分析城市总体市场分析 .1 贵港市贵港市 gdpgdp 增长增速明显增长增速明显 2004-2012年年贵贵港港市市gdp走走势势 191.18 227.02 263.13 398.53 438.6 527.8 634.4 761.3 12.94 51.76 68.32 333.07 39.03 33.56 23.7819.6820.4516.84 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2004年 2005年 2006年 2007年 2008 2009 2010 2011 2012年 国内生产总值(亿元)房地产投资额(亿元) 2004年-2012年贵港人均gdp走势 4042 4800 5544 7945 9386 10224 12217 13805 15600 0 5000 10000 15000 20000 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 人均gdp(元) 数据来源:贵港市统计局 贵港市近几年来 gdp 总量一直呈增长趋势,我市“十一五”成 就辉煌,gdp 五年翻一番多,达 500 亿元,增长 14%。与 2004 年相 比,近几年时间,贵港市 gdp 几乎翻了一番,整体增速明显。2004- 2012 年,贵港人均 gdp 也几乎翻了四番,2012 年达到了约 15600 元。 虽然贵港市近年经济发展迅速,但从当前的 gdp 总产值及人均 gdp 产值来看,贵港市经济总量偏少,对房地产的发展促进有限。 从 2004 年到 2012 年间,贵港市房地产投资占 gdp 比重由 6.7% 增长到 8.9%,速度呈现持续增长,说明贵港市房地产还是为业界投 资者看好的。据行业发展规律,在房地产快速发展期,房地产投资 占 gdp 比重在 8%10%是合理区间。以贵港市目前 gdp 的增速来看, 贵港市房地产仍有投资增长的空间。 .2 贵港市固定资产投资与房地产发展贵港市固定资产投资与房地产发展 社社会会固固定定资资产产投投资资额额 186.49 290.18 346.84 429.97 528.86 12.94 20.45 39.03 51.76 68.32 155.9 58.61 129.43 150.52 16.8419.68 33.56 23.78 0 100 200 300 400 500 600 2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年 固定资产投资(亿元)房地产投资额(亿元) 数据来源:贵港市统计局 2004-2012 年以来,贵港市固定资产投资保持较快增长势头, 投资结构更趋合理。2012 年,全社会固定资产投资完成 528.86 亿 元,增长约 23%。固定资产投资额的大幅增长,将对未来贵港市经 济发展起到极大的促进作用。 全社会固定资产投资包括基本建设、更新改造和房地产投资等, 在发达国家,房地产投资一般占 2025。随着中国房地产经济 的发展,初定其运行量化值为 20%45%。从4 年起,贵港市 的年房地产投资占固定投资额比例处在稳定上升通道中,在 2012 年 达到 23%。预计在未来几年,贵港市房地产投资占固定投资额的比 例仍处在合理范围,贵港市城市房地产仍有较好的发展空间。 1.3 城市传统行政片区分析城市传统行政片区分析 在行政区划分方面,贵港市共有 3 个区,一个县,1 个市(县 级),即港北区、港南区、覃塘区、平南县、桂平市。近年来贵港 市房地产开发主要集中在港北、港南区,接下来我们着重对这两个 区域进行研究。 .1 港北区港北区 港北区区域描述港北区区域描述 见证时代的新锐城区见证时代的新锐城区 根据贵港市(2008-2030)城市规划 ,城市发展方向:“重 点向北,积极向西、提升江南,培育东部” ,形成“两片、三轴”的 空间结构。 1、两片:以同济大道为界,形成“西部综合片区”和“东部临 港工业片区” 。 2、三轴:沿郁江城市发展轴;依托中山路建设城市发展主轴的 综合片区南北拓展的发展轴;依托城东大道建设城市临港工业发展 主轴。 3、市域城镇空间结构为:“一心四轴三区” 。 “一心” (“即贵港城区” ):是贵港市域政治经济文化中心, 承担引领市域发展和桂东南区域中心城市的职能。 “四轴”:即黎湛铁路沿线发展轴、西江沿江发展轴、212 省 道和 211 省道沿线城镇发展轴。发展空间结构。 “三区”:即西部城镇经济区、中部城镇经济区和东部城镇经 济区。 中心城区发展规模贵港市中心城区面积将达到 374.79 平方公里, 其中城市建设用地为 98 平方公里。人口规模,2015 年 64 万人, 2020 年 75 万人,2030 年 95 万人,年均增长 2. 4 万人。中心城区 综合交通体系规划中心城区交通发展目标:规划建设现代化的多层 次综合交通体系,实现客运“零距离换乘” 、货运“无缝衔接”各种 运输方式有效协调配合。 港北区分大组团商务中心: 老城组团:旧城改造,建设规模较大、档次较高的商业设施, 形成桂东南地区特色的传统商业区。 城西组团:文教基地、花园式居住新城,沿迎宾大道建设公 共服务设施,承担贵港市部分商务职能。 港北组团:市级文体中心、旅游服务基地、综合居住社区, 重点加强公共服务设施,承担贵港市部分商务职能。 城北组团:市级行政办公中心、商务中心、文化中心和综合 型居住社区。 西江产业园西组团:生态型工业组团,重视生态环境建设, 提升发展质量和土地利用效率。 教育:巩固扩大现有职业学院建设规模,增加新建设职业学校。 继续按照“就近入学,初中相对集中”就学原则,合理布局义务教 育学校。文化娱乐设施:市域中心规划建设一批市级、区级文化设 施如图书馆、博物馆、科技馆、文化艺术中心、会展中心、青少年 活动中心、电影院等。重点建设位于港区文化中心,包括博物馆、 档案馆、图书馆和大剧场等。 体育设施:港北组团建设一座体育中心。 .2 港南区港南区 港南区区域描述港南区区域描述 古郡新姿古郡新姿 和谐港南和谐港南 港南区位于贵港市南部,东邻兴业县、南接浦北县、西连横县、 北与港北区和桂平市交界。港南区是地级贵港市成立后设立的县级 建制区,并于 1996 年 6 月 28 日正式挂牌成立。辖 6 镇 2 乡 1 个办 事处,总面积 1089 平方公里,人口 61.06 万人。 港南区基础设施完善,市政建设日新月异,以行政中心为龙头, 形成了江南商贸城、金港商贸城、南湖商业广场、滨江小区等城市 建筑组团,城市路网纵横交错,学校、商场、医院等配套齐全,供 水、供电及金融、保险、信息等服务网络完善,全区乡乡通公路、 村村通汽车、电话、广播电视。 港南区规划有江南组团:完善改建中山路江南段商业网点,提 升商务品质。 1.4 城市近期房地产市场特点城市近期房地产市场特点 .1 各城区住宅市场特征总结各城区住宅市场特征总结 港北区港北区 东方巴黎 天悦华庭 万豪景苑 普罗旺斯 盛世名都 万象城 御林皇府 益盛园 东湖城 御江名城 中央广场王府井 地王大厦 九龙新城 城市广场 天悦豪庭 龙脉华庭 维多利亚 欧景蓝湾 阳光城 龙湾丽水 城市 怡景 城北 名座 豪港 华庭 米兰风尚 锦泰公馆 唐人街 港福时代 翰林世家 20122012 年港北区主要在售项目统计表年港北区主要在售项目统计表 港北区港北区 在售楼盘数量24 潜在楼盘数量4 楼盘规模小规模楼盘为主(11-500 亩) 主要物业类型高层商住塔楼 目前均价3400-6000 元/ 主力消费群 以中高收入阶层为主力客户群,其中以私营业主及政府、企事业单位 者居多 港北区是贵港房地产楼盘最集中的区域,2012 年在售楼盘 24 个,占贵港市楼盘的 92%;港北区新增楼盘分别是:万象城、万豪 国际、天悦尚城、锦达.香格里拉。楼盘规模以 11-500 亩为主,多 为高层的商住楼,楼盘目前的均价在 3400-6000 元/。 需求:二房、三房户型为主需求:二房、三房户型为主 近年来贵港市房地产发展势头良好,港北区作为贵港市传统商 业区域,拥有浓厚的商业氛围以及相当完善的配套措施,市场销售 行情持续看好;当前比较受欢迎的户型为 80-89的两房,100- 119的实用型三房、120-140的宽敞舒适型的三房或 3+1 房。 中心区楼市特征中心区楼市特征 商业氛围浓厚,商业配套完善 供应产品主要为三房以及少量大面积产品 价格房价持续走高,整体均价全市最高 消化速度较快,销售周期相对短 本地消费群为主,外地购房者形成有效补充 港南区港南区 波托菲诺 水岸郦都 南湖商业广场 江畔馨园 金典时代 在售 潜在 20102010 年江南区主要在售项目统计表年江南区主要在售项目统计表 江南区江南区 在售楼盘数量2 潜在楼盘数量3 楼盘规模中小规模盘为主(50-100 亩) 主要物业类型多层、小高层、高层住宅 目前均价3900-4380 元/ 主要消费群政府官员、行政单位职员、港江片区居民、教师等 港南区目前在售楼盘只有 2,分别是水岸郦都和波托菲诺。港 南区的房地产市场已经进入初步发展期,虽然土地需求不及港北区 紧张,土地的价格相对较低,但是随着开发的不断推进,价格也在 逐年上涨;港南楼盘的物业类型以多层和小高层为主,适应贵港人 的需求。目前的均价区间为 3900-4380 元/,该价格区间对于港南 区的居民还在其承受范围内,对销售的阻力相对不大。 销售情况销售情况 至今为止,整个港南区销售均价在上涨,市场销售压力不大, 区域市场行情持续看好,销售前景乐观。2011 年以来受新政的影响, 销售压力普遍加大。该区的产品如两房主要的面积是 80-89,三 房是以 110-129最受市场追捧,销售情况也最为理想;四房、楼 中楼等大面积户型仍较小。 江南区域楼市特征江南区域楼市特征 以小高层和高层住宅为主,多层逐渐消失 二房、三房走俏 市场需求旺盛 片区有部分天地楼 .2 贵港市房地产发展特征总结贵港市房地产发展特征总结 特征一:品牌和一贯优秀的品质的楼盘占优势特征一:品牌和一贯优秀的品质的楼盘占优势 据市场调查发现,不管楼市是春意盎然的旺市,还是成交寥寥 的淡市,品牌开发商的楼盘和一贯优秀的品质大盘一经推出,总是 应者云集,吸引大量的购房者蜂拥而至。细化来看,它们都是将最 先进的住宅产品打造技术和服务理念融入本地市场,结合本地市场 需求打造独具匠心的新一代居住产品;有的借助强大实力给区域带 来全新的生活方式。 特征二:中等规模项目为主,配备一定的生活配套特征二:中等规模项目为主,配备一定的生活配套 贵港市房地产市场本阶段在售项目的规模大多数项目为中等规 模,港南区几个在售楼盘均在 200 亩左右的大盘,而港北区的项目 的都在 11-500 亩左右,其中销售走货都相对可观的都是配套较完善 的楼盘。 特征三特征三: :高层住宅成为主流,小高层为辅,楼梯房逐渐退出市场高层住宅成为主流,小高层为辅,楼梯房逐渐退出市场 各项目的规划布局基本为联排式、半围合式为主。目前在售产 品建筑类型多为两梯四户的高层住宅为主,客户对电梯房的接受度 正在逐渐改善;多客户还是喜欢楼梯房,由于土地资源较少,总价 高,楼梯房逐渐被电梯房取代。 特征四特征四: :户型供应以二房、三房为主力,近期小三房房较热销户型供应以二房、三房为主力,近期小三房房较热销 根据新政策的首付款、利率、认贷又认房的贷款难度大幅度提 高施压下,直接打压二次置业的改善型群体,因此在大户型销售较 慢、小三房小户型热销的市场行情下,不少开发商在户型推售上进 行了相应的调整,以满足购房人群中 80%自主型的刚性需求。 从在售楼盘最近几次推货情况来看,目前市场上推出的户型以 二房、三房为主,四房次之。二房户型主要以 70-90的为主;三 房户型里以 100-120的实用型、120以上的宽敞舒适型三房居多; 四房产品市场供给较为齐全,从 140-170以上的舒适大面积型皆有; 而楼中楼主要以 200以上的楼中楼户型为主。 特征五特征五: :房价持续上升,销售面积缓慢增长房价持续上升,销售面积缓慢增长 国土局资料显示:自从国家调整土地相关政策出台以来,开发 商拿地成本增加,难度提高,显然房价下降的可能性不大;同时价 格主要由市场需求决定,目前贵港刚性需求旺盛以及大部分高品质 产品,所以以此判断销售价格将会走上行线,销售面积也将呈增长 态势。 特征六:房企自筹资金的能力有所提高,抗风险能力在加强特征六:房企自筹资金的能力有所提高,抗风险能力在加强 虽然调控政策在金融信贷等方面抑制开发商,但是从房地产开 发的资金来源方面分析,本年资金来源小计为 472535 万元,同比增 长 30%,其中自筹资金 184390 万元,同比增长 50%。房地产开企业 自筹资金的能力有所提高,说明房地产开发企业的抗风险能力在加 强。 特征七:楼盘推货进度过快,致使相当部分楼盘最高价格超特征七:楼盘推货进度过快,致使相当部分楼盘最高价格超 4 4 千千 元,最高已达到了元,最高已达到了 6 6 千,给销售增加了很大的阻力。千,给销售增加了很大的阻力。 今年部分楼盘的最高价达到了 6000 元的货量难以通过市场,消 费者产生了抗拒心理。最近开盘的楼盘:米兰风尚、港福时代广场 等地段较好、高档的品质项目,从它们的销售成交分析,购房者大多 是选择单价 4 千元以下的低楼层单元,4 千元以上的高楼层走货存 在较大的压力。 1.51.5 城市房地产市场发展趋势城市房地产市场发展趋势 .1 发展趋势预测基础发展趋势预测基础 20122012 年年 1-111-11 月广西经济及贵港市经济运行分析月广西经济及贵港市经济运行分析 2012 年年 1-11 月广西经济及贵港市经济运行分析月广西经济及贵港市经济运行分析 广西广西1-111-11 月月同比增减同比增减% %贵港市贵港市1-111-11 月月同比增减同比增减% % 全区规模以上 工业增加值 (亿元) 3654.88 15.9 全市规模以上工业 完成增加值(亿元) 416.1512.5 城镇固定资产 投资(亿元) 10712.2825.8 全市完成全社会固 定资产投资(亿元) 454.7727.7 房地产投资(亿 元) 1383.382.8 全市房地产开发投 资(亿元) 44.66-5.3 全区社会消费 品零售总额(亿 元) 3234.6515.6 全市社会消费品零 售额(亿元) 131.1219.04 全区完成财政 收入(亿元) 1873.8814.3 全市完成财政收入 (亿元) 46.5112.8 金融机构贷款 余额(亿元) 12272.7316.8 全市金融机构各项 存款余额(亿元) 411.2421.8 数据来源:广西统计局 分析:分析:从 2012 年前 11 个月全区和贵港市经济发展情况看,保 持投资较快增长的难度加大,一是受全国经济大环境持续低迷等因 素影响,投资项目和资金相对不足,部分重大项目开工延缓;二是 企业利润下降,成本上升,企业都进入战略收缩;三是内需不足。 房地产开发投资进入相对较为冷的阶段,房市热度更甚,但是已不 大如前。 .2 发展趋势发展预测发展趋势发展预测 从近几年贵港楼市的发展中可以看到,该市房地产市场形势日 益上升,购房者对住宅的需求不断加大,发展商为迎合市场要求, 将会做出更快、更准的反应。我司经过对市场不断进行研究分析及 紧贴市场的步伐,结合政府规划的发展方向,预测房地产市场将出 现如下发展形势: 趋势一:高铁经济的亮点,将使贵港市房地产经济的跨跃式发展趋势一:高铁经济的亮点,将使贵港市房地产经济的跨跃式发展 随着南广高铁投资建设,贵港融入了高铁经济将是广西未来经 济发展的内陆经济活跃中心和商业中心,推动城市化、综合产业化 的发展,使得众多投资商携巨资投资贵港。 趋势二趋势二: :专业市场商铺借势上位专业市场商铺借势上位 在新政严管之下,住宅市场遇冷,商业地产却的“抗风险性” 和“升值”潜力越发受到开发商和消费者的追捧,睿智的开发商纷 纷转战商业物业市场;投资客的首选已不是传统的住宅,出于保值 增值的需要,这些炒房资金寻找出新商业绿洲作为出路。 趋势三:商品房开发总量仍属于高位区,但销售面积增速不大趋势三:商品房开发总量仍属于高位区,但销售面积增速不大 去年下半年以来新开工楼盘增多的惯性作用下,今年前三季度 全区房地产投资仍高位运行,但增速呈逐月回落态势;全区范围内 商品房销售面积下滑。 贵港房地产市场目前处于初级短板发展阶段。以工业强市为基 础,城市进程为动力,市场需求与经济发展将促进贵港的商品房投 资开发趋势延续扩大。 趋势四:各种户型结构比例则重于小户型趋势四:各种户型结构比例则重于小户型 根据新政策的首付款、利率、认贷又认房的贷款难度大幅度提 高施压下,直接打压二次置业的改善型群体,因此在大户型销售较 慢的市场行情下,不少开发商在户型推售上进行了相应的调整,以 满足购房人群中 80%自主型的刚性需求。 趋势五:房地产投资走势稳健趋势五:房地产投资走势稳健 虽然 2012 年全市房地产投资完成 446600 万元,出现-5.3%的负 增长,投资有所下滑;但是随着各区开发逐步展开,各式配套日趋 完善,再加上城市人口的增加和城市化建设的不断推进,将会有更 多的项目被开发建设,房地产投资则与之同步,并呈稳健上升的态 势。 趋势六:规划实施,缩短城市南北差距。趋势六:规划实施,缩短城市南北差距。 从贵港市近期城市建设规划上我们可看到,贵港市的城市规划 建设将围绕港北区拉开城市框架进行,房地产开发也将面临新的环 境及机遇,并向港北区看齐,南北之间的差距逐渐缩小。 趋势七:开发理念更新,项目品质提升趋势七:开发理念更新,项目品质提升 随着国内区外实力雄厚的房地产企业的加盟,以及本地房地产 企业的崛起,滋生了许多先进的管理开发理念,提升了人们的住房 观念,房地产开发项目品质不断升级。 趋势八:外地开发商逐渐增多,不断引入新开发理念,相互竞争趋势八:外地开发商逐渐增多,不断引入新开发理念,相互竞争 愈发激烈愈发激烈 由于目前贵港市的房地产处于起步发展阶段,大部分开发商都 追求短期的利益,忽略居住环境的营造,缺少社区的配套设施及产 品方面的研究,而随着一些外地知名开发商的进驻,必定会产生激 烈的竞争,一些新的开发理念及新的营销理念将会被引入进来。 1.61.6 近期相关政策解读分析近期相关政策解读分析 全国政策全国政策 .1 20122012 年宏观调控政策剖析年宏观调控政策剖析 2012 年出台的政策相对不多,其中包括差别化住房信贷和降息 等金融方面的政策和对闲置土地处理的新规定等。这些政策对房地 产企业的影响已基本趋向稳定,房价在全年也表现相对稳定。目前, 全国范围内的房价开始出现适应后的微涨。 .2 全国政策解读全国政策解读 类别类别 2008 年四季度年四季度 2009 年上半年年上半年 2009 年下半年年下半年2010 年全年年全年2011 年全年年全年2012 年年 调控调控 方向方向 扶持市场复苏扶持市场复苏 规范市场发展规范市场发展 坚决遏制房价坚决遏制房价 过快上涨过快上涨 坚定不移搞好房地坚定不移搞好房地 产调控,促房价合产调控,促房价合 理回归。理回归。 坚定不移加强房坚定不移加强房 地产调控,巩固地产调控,巩固 房地产调控成果房地产调控成果 调整调整调整调整调整调整调整调整调整调整 住房供住房供 应应 结构结构 无 1、出台住房保 障管理办法 2、出台经济适 用住房货币补贴 实施方案 1、确保保障性 住房供应、大力 发展公租房 1、2011 年全国新 建保障性住房 1000 万套,确保 完成 500 万套。 2、南宁要求建设 3.8 万套保障住房 拓展及监管保障 房建设两手抓, 多渠道资金来源 作可持续保障 宽松宽松宽松宽松从紧从紧从紧从紧从紧从紧 土地土地 政策政策 1、放宽对开 发时间的限制 2、放宽地价 款支付时限 无 1、对房地产用 地和建设加强管 理 2、增大保障性 住房供应比例 3、提高土地竞 买保证金比例 1、加大对闲置房 地产用地的清理力 度 2、加强土地管理 做好五项工作 3、中国将逐步取 消土地供应双轨制 新修订闲置土 地处置办法: 1、土地闲置超过 出让合同约定的 动工开发日期满 1 年未动工开发, 将额外征收土地 使用权出让金的 20%;2、闲置满 两年的土地将被 无偿收回。 积极积极积极积极稳健稳健差别化差别化积极积极 财税财税 政策政策 1、减税 2、减、免、 缓多项费用 无 1、提高住宅交 易契税 2、对土地增值 税预征率设定了 下限 3、公租房租金 收入将免征营业、 房产税 1、营业税调整 2、上海、重庆试 点房产税 3、降低部分住房 交易手续费 4、 “房产证加名税” 免征 无 宽松宽松较宽松较宽松从紧从紧从紧从紧从紧从紧 金融金融 政策政策 1、信贷松绑 2、5 次降息 3、准备金率 5 次下调 1、加强按揭贷 款风险管理 1、2 次加息 2、6 度准备金 率上调 3、取消首贷 7 折利率 4、提高按揭首 付比例 5、出台住房套 1、首套 30%,基 准利率,二套首付 60%,利率 1.1 倍, 第三套限贷 2、六次上调、一 次下调存款准备金 率 3、3 次加息 1、信贷差别化 2、二度下调人民 币存款准备金率 0.5 个百分点 3、金融机构一年 期存贷款基准利 率下调 0.25 个百 分点 数认定标准 6、暂停第三套 房贷 4、将部分保证金 存款纳入存款准备 金上缴范围。 宽松宽松略紧略紧从紧从紧从紧从紧宽松 其他其他 1、放宽首次 和自住型购房 的界定标准 2、放宽住房 公积金贷款政 策 3、放宽购房 入户政策等 1、加强商品房 销售管理 2、规范已购公 有住房上市交易 3、加强存量房 交易结算资金 1、完善商品住 房预售制度 2、规范境外机 构和个人购房管 理 1、40 多城市限购 2、要求“一房一 价” 3、要求房价上涨 过快二三线城市限 购 4、婚前按揭买房 等司法解释正式实 施 5、 “小产权房”不 得发证 6、限购到期城市 延续 各种形式的地产 调控政策微调主 要包括:土地松 绑、公积金放宽、 购房补贴、税费 优惠、贷款额度 放宽等 .3 政策影响分析:政策影响分析: 对需求方:对需求方: 2012 年对于购房者来讲,在持续的政策调控下,楼市房价总体维持平稳状 态,年末稍有上涨,但并没有出现大幅度的反弹,可当前房价平稳却让购房者 进入了进退两难的境地;虽然政府也通过有针对性的贷款证支持刚需购房,可 目前的房价对在通胀经济环境中购房者仍然没有起到足够的减压作用,买房难 在过去的一年里没有得到改善。 分类分类 经济经济 实力实力 调控后至今调控后至今 购住宅名额购住宅名额 调控后至今客调控后至今客 群总量群总量 调控前主流需调控前主流需 求物业类别求物业类别 调控后至今主流需求调控后至今主流需求 物业类别物业类别 投资者强多数无很小各类住宅物业 对住宅从短炒获利转 向长线投资;或转向 其他投资品:商铺、 写字楼等 过渡型 自住客 弱多数有小公寓、两房 转向小面积两房或 2+1 房 住 宅 需 求 刚需自 住客 较弱多数有大2+1 房、三房 追求一步到位购房, 对两房需求量小,需 求转向 2+1、三房 改善型 刚需客 较强多数有小 三房、四房、 3+1 房 追求一步到位购房, 对小面积三房需求少, 多需求中大面积户型 改善型 客户 强多数无很小 四房、3+1 房、 楼中楼、别墅 对产品需求变化小 享受型最强多数无非常小 大四房、五房、 楼中楼、别墅 对产品需求变化小 (注:未有政策对商业及办公物业进行限制,在此不对商业、写字楼客户进行影响分 析) 对供应方:对供应方: 对于商品房供应商来讲,在 2012 年的一季度成交较为低迷,库存持续的积 压,资金日益吃紧等各种困难后,终于在二季度迎来了刚需释放潮,楼市将 “止跌回稳” ,加上地方楼市“微调” 、贷款优惠、利率下调等多重利好因素, 从二季度开始楼市逐渐转好,许多开发商也开始趁势暖春,推出不少新盘,到 了 10 月份后相当部分的项目已完成全年任务,使得四季度后期出现了“保价缩 量”的情况出现。 政策调控对各类物业销售影响分析政策调控对各类物业销售影响分析 1.71.7、20132013 年房地产宏观调控政策走向预测年房地产宏观调控政策走向预测 政策政策环环境:境:稳中求进的背景下货币和税收政策更具针对性,房地产调控逐步 细致化 房地房地产调产调控:控:稳中趋紧,抑制投资投机需求大方向不变,房产税等范围扩大 中央政府:中央政府:密切关注市场变化,抑制投资投机,严把商品房价格关 地方政府:地方政府:财政压力下继续鼓励合理需求,通过更具可行性的方案提振楼市 2012 年 12 月 25 日召开的住建部年度工作会议上,住建部部长姜伟新表示, 目前有地方城市在放松限购等楼市调控,国务院和住建部已经高度关注并且进 行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政 策,将在 2013 年继续执行。 项目住宅户型 3500 元/以 下 3501-3800 元 / 3801-4000 元 / 4001-6000 元 / 公寓(普通单间、 一房) 较小一般较大 - 二房较小一般较大很大 2+1 房、小三房小较小一般较大 三房、小四房、 3+1 房 较小一般一般较大 四房、3+1 房、 楼中楼 一般一般较大较大 大四房、五房、 楼中楼 较小较小一般较大 住宅 类 别墅 一般 商铺户型 10000 元/以 下 1000120000 元/ 2000130000 元/ 30001-50000 元/ 3080小较小较小一般 商铺 81150一般较大较大较大 姜伟新表示,2013 年地方政府若放松楼市调控导致房价快速上涨的,将进行 约谈并问责。 另外,广西全区经济工作会议对 2013 年广西房地产的发展明确定调。该 次会议明确了 20132013 年广西房地产的三大发展方向:年广西房地产的三大发展方向: 严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施,支持以自住型为主的需求,坚决 遏制投机、投资性购房,合理引导住房需求; 加大中小户型、中低价位普通商品住房建设力度,调整住房供应结构,完善住房供应体 系,保持房价基本稳定; 加大对房地产市场信息的披露,进一步规范房地产市场秩序,引导房地产企业参与县 域城镇建设。 2012 年上半年,宏观调控使得全国范围内“量价齐跌” ,销售一度跌倒了 低谷,从而使得多地出台了地方政策进行微调,使得在年底出现了“翘尾” ,引 起了中央的高度重视,并多次表示 2013 年政策基调仍然非常坚定及明确。广西 2013 年出台的房地产发展方向将与中央保持一致。因此,2013 年广西在政策层 面上仍会按国家要求执行,出台更为严厉的打压政策可能性极小。 以下对以下对 20132013 年的各类政策进行简要预测:年的各类政策进行简要预测: .1 金融政策预测:金融政策预测: 2012 年上半年全国经济持续下滑,出现了高通胀和低增长并存的局面。国 家针对这样的情况,采取了较为宽松的货币政策,使得从 6 月份开始,经济出 现触底回升,所以预计 2013 年,国家将在“稳中求进”政策的指导下,继续保 持宽松的货币政策,以有效推进经济的发展。 .2 土地政策预测:土地政策预测: 2012 年国土资源局修订了闲置土地处理办法 ,加大了对闲置土地的打 击力度,以防范地方政府以土地作为地方财政的主要来源,同时也是在源头上 收紧房价再次抬头的绳索,这在一定程度上解决了高价土地出让的情况出现的 机率,使得土地成交有所下滑,而在当前的市场形势下,2013 年土地新政策出 台的机率不大。 .3 财税政策预测:财税政策预测: 2013 年房地产调控仍然会持续,但是在财税方面,自 2011 年上海、重庆 房产税正式试点以来,范围还没有扩大,并且其影响效果有限。2013 年房产税 在全国大范围试点的扩大的可能性较大。而贵港市作为房价上涨并不突出的三 四线城市,连“限购”都没有细则出台,就更不要说成为第二批出台“房产税” 试点城市,由此预知 2013 年贵港市执行房产税的可能性仍然极小。 地址:贵港市吉田大厦 10 楼 12-16 室 电话传真网址: 第 29 页 共 202 页 29 二、项目所在区域市场分析二、项目所在区域市场分析 2.12.1 区域市场定位及规划区域市场定位及规划 项目所处区位贵港市港北区,是贵港市规划重点发展区域。 近年来在政府的积极推动下,港北区已成为贵港城市中心,配套也 越来越完善: 根据 2008-2030 年规划,港北区区域功能结构将更趋于合理, 功能设施将得到更加的完善。例如:客运站,总站搬迁至迎宾大道 入口处,城市快速环路与迎宾大道交叉口东北侧;城北新区以行政 办公、商务办公等为主导功能,为全市公共服务中心;沿金港大道 形成的东西向城市现代景观主轴,沿中山路形成南北向城市文化景 观主轴,沿迎宾大道形成南北向的城市景观次轴,沿同济大道形成 南北向的城市景观次轴。 2.22.2 区域房地产市场现状分析区域房地产市场现状分析 .1 总体市场特征总体市场特征 土地成交量出现下滑,但是价格上涨土地成交量出现下滑,但是价格上涨 从近几年贵港土地成交的的价格情况看,2009-2011 年土地成交价格变化不 大,到了 2012 年呈大幅上涨的趋势。 地址:贵港市吉田大厦 10 楼 12-16 室 电话传真网址: 第 30 页 共 202 页 30 贵贵港港市市2 20 00 09 9- -2 20 01 12 2年年经经营营性性土土地地交交易易价价格格及及成成交交额额 0 10000 20000 30000 40000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 成交额(万元)24575.53 28105.43 20726.50 30684 地价(万元/亩)47 37 51 165 2009年2010年2011年 2012年 数据来源:根据贵港市国土资源局及相关数据统计 商业、住宅性质用地成为土地供应主体商业、住宅性质用地成为土地供应主体 2012 年贵港市成交土地用于办公、商、住的份额有 185.948 亩,其中商住占 最大,达到了 66%,纯商业的比例只占了 0.5%。 2 20 01 12 2年年贵贵港港市市成成交交土土地地用用途途对对比比 0.95 18.14 43.65 123.21 0 50 100 150 成交量(亩)0.95 18.14 43.65 123.21 比例0.50%9.80%23.47%66% 商办公住商住 数据来源:根据贵港市国土资源局及相关数据统计 .2 区域市场特征区域市场特征 港北区港北区 地址:贵港市吉田大厦 10 楼 12-16 室 电话传真网址: 第 31 页 共 202 页 31 港港北

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