南四位村生态旅游接待园项目可行性研究报告.doc

南四位村生态旅游接待园项目 可行性研究报告第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称及承办单位项目名称：南四位村生态旅游接待园承办单位：南四位村村委会和xxx公司1.1.2项目方基本情况 1.1.3建设项目内容本项目建设生态旅游接待园，包括10栋接待小别墅、1栋综合商务会馆、道路及围墙。1.2报告编制的依据、原则1.2.1编制依据1、全国休闲发展“十二五”规划；2、国家综合开发项目和资金管理暂行办法3、北京市于发“十二五”规划纲要；4、国家综合开发项目和资金管理暂行办法若干条文的解释（财发字1999 57号）；5、国家综合开发办公室关于印发国家综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲的通知（国农办字2002175号）；6、国家综合开发项目建设试行标准【(94)同农综字第28号】；7、2008年2月，在中央一号文件中共中央国务院关于切实加强基础建设进一步促进发展农民增收的若干意见；8、国务院关于促进旅游业持续健康发展的意见；9、当前国家重点鼓励发展产业、产品和技术目录；10、企业提供的相关资料。1.2.2可行性研究的编制原则1、贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。2、合理利用资源，规划建设经济合理。3、优化设计、合理布置、节约用地、节省投资。4、优化流程、节省人、财、物。5、合理配备公用设施，满足项目建设要求。1.2.3研究范围 本报告以综合开发项目的建设内容为研究对象，以项目建设的必要性、建设规模、项目建设方案、投资估算、效益分析为内容，开展多方面的研究。具体包括：项目建设必要性分析、项目建设规模与内容的确定、地址与建设条件、建设方案、环境保护、项目实施进度、节能、投资估算与资金筹措、效益分析等。1.3编制过程根据毕南四位村和xxx公司的委托，我单位立即组成项目咨询组，对该项目进行多方面调研，听取了企业对项目的规划、土地资源利用、项目市场分析有关情况的介绍，收集诸方面的资料。同时，对本项目的实施条件、发展前景展开调查分析，并多次与企业进行联系，交换意见后，最终形成本报告。1.4拟建地点北京市房山区青龙镇南四位村1.5项目提出的理由有利于促进农村经济发展和农民增收：建设一个生态环保、旅游观光于一体的休闲综合接待园，可以有效地起到示范作用，带动农户转变观念，提高科技水平，迅速走上一条可持续发展的生态高效建设新路，为发展农村经济，增加农民收入作贡献。旅游事业朝向生态旅游发展的需要：项目在发展生态观光，生态观光开发开辟了新的旅游景点，满足了人们对旅游的新追求。长期居住在现代化高密度、高层建筑区，整天为污染的城市空气和呆板且无情趣的城市景观所困扰的现代市民，为了缓解紧张工作带来的精神压力和抑郁，提高身体素质和生活质量，多选择外出旅游放松一下自己。但各大主要景点一则是距城市较远，多为高地，不方便带老人或孩子；二则是人员暴满，影响清静放松的情趣；三则是门票也相对较高，使人望而却步。因此，他们大多转向选择能亲近和感受的田园风景区，休闲接待园势必就形成了一个新的旅游热点。1.6建设规模目标旅游接待园项目建设总面积为10000，土地近期采用流转方式，初步规划建设规模如下：1、综合商务会馆 2、10栋小别墅3、辅助工程面积：包括道路、绿化及变配等其他配套设施。1.7项目实施进度项目建设周期为6个月（2013.3.152013.9.15）1.8主要技术经济指标序号名称单位数 值备注1总投资1.1项目估算总投资万元1500.001.2.1建设投资万元1300.001.2.2流动资金万元200.002经济指标2.1营业收入万元/年2500.00正常年2.2营业税金及附加万元/年125.00正常年2.3总成本费用万元/年1975.00正常年2.4利润总额万元/年400.00正常年2.5所得税万元/年100.00正常年2.6净利润万元/年300.00正常年2.7投资利润率%20%正常年2.8投资利税率%26.67%正常年2.9盈亏平衡点%58.60正常年2.10投资回收期年5正常年2.11财务净现值万元1610.40正常年2.12财务内部收益率%26正常年1.9结论通过实施“南四位村生态旅游接待园项目”，形成青龙湖镇生态休闲服务配套项目，实现农民增收，促进休闲建设。为房山区发展新型旅游休闲产业以及创新型农村建设服务。项目投资为1500万元，该项目具有投资少、见效快、使用周期长、操作简便、易被人民所接受等特点。因此，该项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。实施“南四位村生态旅游接待园项目”是可行的。第二章 项目提出的背景2.1社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。2.2旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。党中央、国务院和天津市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。天津市人民政府发出了津政发（2000）81号文件关于加强旅游业发展的通知，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如天津市旅游管理办法。2.3酒店式别墅面临良好的发展机遇目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。后小康人居主要可以分为三种情况：一种是城市中心区的低密度、高容积的高层住宅；第二种是城郊结合部的中密度、高绿化率的小高层住宅为主的小区；第三种是城市郊区车程在一小时左右的低密度、低容积率、高绿化率的低层住宅为主的小区。南四位村生态旅游接待园正是迎合了广大都市人家庭、团体等集体休闲度假消费的需求，大家庭、大团体回归生态自然将显得更自然更和谐。另一方面，酒店式别墅仅仅出别墅房产时段使用权，人们可以根据需要选择适合自己的租赁时段，这使得人们不需要花费大量的资金便可自由享受高档别墅的住宿待遇。第三章 市场分析3.1国内旅游市场发展状况改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均gdp已超过4000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均gdp达到3000美元时，旅游消费将进入快速增长期。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。中国旅游业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均gdp达3000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。3.2项目的市场需求（一）庞大的潜在市场规模北京人口密集，个人家庭休闲度假消费需求旺盛；政府、企业、社会团体的会议需求量极大。（二）北京强劲的市场需求现代都市人的工作生活节奏越来越快，每天面对城市高楼、拥挤不堪的交通，大部分人需要回到自然生态环境放松心情，享受休闲度假的乐趣，南四位村生态旅游接待园迎合了现代大都会人群的需要，环湖而建为人们提供住宿的接待园式别墅更是生态园内的经典之作。 （三）目标客户分析绿色亲水的接待园式别墅是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安静的地方举行。所以本项目目标客户群主要定位于： 政府职能部门； 大中型企事业单位； 高收入的商界人士； 高收入的职业经理人； 律师等高收入专业人士； 追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人。3.3市场前景展望生态旅游是旅游市场中的一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划、设计是以农业资源为基础，以生态旅、组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足旅游者食、住、行、游、购、娱的需求以及感受大自然情趣的一种旅游形式，简称生态旅游。 作为一种新型的旅游开发项目，接待园这一旅游新产品不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带已搞得红红火火。游历了名山大川的都市旅游者，在生态旅游中找到了一种真正接近自我、回归自然的乡土感觉。接待园以其山清水秀的景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。第四章 建设方案4.1 建筑设计指导思想与原则（1）以“桃花源里人家”为设计目的，营造一个现代“桃花源”生态旅游接待园。（2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级酒店。（3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。（4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。（5）以“夹溪筑屋”为择地特点，以环境为基础，以景观为导向，以水为背景，强调“水”与居民生活活动的融合，将酒店与环境、景观、水溪融为一体。（6）沿袭地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的徽州文化环境。（7）建筑风格上采用独特的手法，以粉墙、黛瓦、马头墙为表型特征，以砖雕、木雕、石雕为装饰特点，以高宅、深巷、大厅为居家特点。（8）以人的休闲、度假行为作为中心事件，试图通过对整体空间的组织，周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐事件的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的度假酒店氛围。（9）保护环境，作好绿化、生态，做到“三同时”。（10）本项目建筑按四星级饭店标准建设和装修。4.2 项目总体规划方案4.2.1 总平面布置和功能要求本项目地处北京市房山区青龙湖镇南四位村，占地15亩，地势平坦，其形状为不等腰梯形，南宽北窄。该项目由2个功能区组成。（1）综合商务会馆综合商务会馆布置在场区的东部，接待区内设大堂、商务中心、西餐咖啡厅、茶吧、桑拿、按摩、足浴、健身房、ktv包厢、大型演艺吧、办公室、会议室、大餐厅，厨房，贵宾休息厅等。结合水系改道东侧绕综合商务会馆从门厅下穿过，在咖啡厅东侧设置亲水水质平台，摆设露天咖啡茶座。厨房从西侧设单独车辆运输通道。（2）小别墅区小别墅区共有小别墅10栋，分南北两侧位于接待园的中部和西部，别墅内设客房、会议室。采用星级酒店式经营管理别墅，日常经营中为游客提供住所同时也为为接待园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。4.2.2 道路、绿化及水系本项目场区的中部为主干道。采用石料及草皮铺设，增添自然气息。全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。本项目道路设计采用人车分流的交通布局原则。场区的中部为主干道，作为车流通道，场区的南、北侧小道为次干道，作为后勤通道。4.2.3 出入口本项目设有一个出入口，布置在场区东北端，面临崇吕路，出入口布置在接待区东方，作为游客及车辆大门和消防及工作人员出入口。4.3 建筑方案4.3.1 建筑方案描述（1）建筑艺术与风格建筑的形式美首先体现在对内部空间的合理组织上，也蕴含于完美比例的推敲和细部的雕琢上，各类建筑均力求在此三个方面达到完美的结合。从当地特有的徽派建筑中提取典型的建筑语汇和符号。在典雅的比例，装饰物品，色彩的控制，屋顶的尺度中创造一种基本的建筑意象。整体造型力求简洁统一，含蓄而不张扬。努力把建筑风格与徽文化结合起来。创造一种真正富有感染力的建筑形象。设计采用中式别墅与徽派建筑相结合，互为补充，互相融合的设计手法，把中式别墅内敛的院落式布局要素与徽派建筑的粉墙、黛瓦、马头墙相揉合，形成乍新还旧的独具特色的新风格。设计的接待园外观整体性和美感很强，高墙封闭，马头翘角，昂首云天，起伏交错；墙线错落有致，粉墙青瓦，鳞次栉比，色彩典雅大方。在装饰方面，采用砖、木、石雕工艺，如砖雕的门罩，石雕的漏窗，木雕的窗棂，楹柱等，使整个建筑精美如诗。融古雅、简洁、富丽为一体，使建筑保持独有艺术风采。4.3.2 建筑特征与结构接待园地处世界文化遗产地北京市，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体。建筑装饰：整个建筑按四星级宾馆标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，一层地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；二、三层和夹层地面铺地毯，墙面贴墙纸，一层大餐厅轻钢龙骨石膏板吊顶、古式装饰、地面铺地毯，操作间、厨房瓷砖贴面，不锈钢吊顶，二层、三层均为轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯。休闲地带均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地。办公均为铝合金窗，木门、墙面乳胶漆、地板砖铺地。4.4 主要设备表5-2 主要设备明细表序号设备名称型号规格数量用电量（kw）用水量（t/h）用汽量（t/h）单价(万元)总额(万元)备注一中央空调及电锅炉系统均采用环保蓄能产品1基载风冷热泵机组制冷量660kw，制热量690kw1150kw6868台佳2双工况机组制冷550kw，制冰工况制冷350kw1110kw3636台佳3蓄冰装置有效容积65m31120kw5555美国cryogel4冷却塔流量120t/h11010良机、金日5风机盘管q=80m3/th=20m450120凯泉，创新6水泵q=120m3，h=20m9100kw0.867.74凯泉，创新7供冷板式换热器换热量890kw12.52.5维克斯8供暖板式换热器换热量360kw换热温差511.561.56瑞典舒瑞普9电蒸汽锅炉lss0.5-0.7-d1360kw8.58.5广州贝龙10燃油蒸汽锅炉lss0.5-0.7-y16.966.96广州贝龙备用11蓄能卫生热水箱钢制、内置铜盘管立式40m31101012全自动控制系统plc自动控制+触摸屏1套3335德国西门子，美国cryogel13自备柴油发电机组60小计421.26二其它设备1全自动洗衣机xgq-50f1套36上海航星2智能化监控系统1套703会议音响系统6984通讯设备655变压器及配电800kva2286信息中心30含软件小计327合计748.264.5 配套设施4.5.1 给、排水（1）给水a. 用水量本项目设计日最大用水量为601.48吨。表5-3 日用水量序号名称用水定额使用人数用水量m3备注1接待区100l/.日540542别墅客房800l/.日6004803浇洒及绿化1.2l/m2.次16000m219.24不可预见水量48.2810%合计601.48b. 水源本项目所需生活用水由*县自来水公司供应。c. 水质水压要求（1）水质要求：职工生活用水及生产用水应符合生活饮用水卫生标准gb5479-85要求。（2）水压要求：依据上述水质、水压、水量要求，按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。自来水公司管网 场区管网 消防水池 用水点 室内消防管网室外消火栓 火点本项目自建深水井多眼，出水量50t/h,用于厨房洗菜和洗衣房洗涤用水，水质好，且冬暖夏凉，改善工人劳动条件。（2）排水项目排水采用雨污分流制。大部分地面雨水经过地形自然排放水系，不易自然排水处可设置雨水口，将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域。生活污水经有动力污水处理装置处理达到gb8978-2002一级标准后一部分排入附近无名小溪中，另一部分再经深化处理后用于浇洒道路绿化。为了防止受纳水体的富营养化，需进行脱氮除磷处理。a. 排放量本项目用水量601.48吨/天，污水排放系数为0.8，则废水产生量465.8吨/天，年废水发生量为17.0万吨。排水分为污水排放及防洪排水二个系统。b. 生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等。景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准gb8978-2002一级标准后，部分中水回用，作为绿化和冲洗用水。生活污水处理按以下流程进行：污水化粪池小型一体化污水处理设备中水回用。本项目新建污水处理池337.5立方米。c. 防洪排水：本项目地处山区，地形复杂，雨量充沛，接待园的开发必须考虑在暴雨来临时对地面溪流作有组织地排放，不造成水土流失，不使场地积水。结合原有水沟、冲沟、河道作为排水设施，并将其加固改造后利用，以节约投资。部分区段更可作为水景景观或场区内绿化相结合，以组成更丰富的自然景观。4.5.2 供电（1）供电设计a. 用电负荷等级：按本项目性质和供电规程，无特殊要求，其用电按二级负荷考虑；b. 供电系统：本项目用电均由变配电房供给。电缆可架空或埋地引至用电点；c. 电力线路敷设应考虑场区内照明、电力防爆、防腐方面的要求；d. 设置功率因素自动补偿屏，平均功率因素cos0.9；e.采用变压计量，在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。（2）过电压及接地保护为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压。各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置重复接地装置。进户后采用tn-c-s系统。变电房接地电阻r10。（3）电力设计负荷计算及变压器容量选择根据各专业所需的用电条件，用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。动力安装容量：840kw生活照明安装容量：465.13kw合计：1305.13kw取负荷系数0.80，装机容量为1044.10kw，考虑到二期工程施工需要，本项目设置2台800va变压器。变配电房70平方米。设置应急柴油发电机组，以保证在10kv系统发生故障停电或计划检修时，酒店中的重要负荷供电：如通讯设施，事故照明用电和食堂炊事、冷藏冰柜用电等，柴油发电机容量按实际需要配置。并在供电线路设计上考虑能够灵活切换，以保证重点用电并应与变电所供电的开关连锁，防止倒送电，本项目设发电机房30平方米。（4）电源及电压本项目10kv电源由厂外高压线路直接引至场区配电房。场区动力及照明均采用三相四线（380v/220v），供给电源进入场区后，经总配电柜、各分配电柜引至各用电设备，用电点一般采用放射树干式供电方式，对大容量的用电设备采用降压起动的方式以减少起动电流对线路电压质量的影响。内部动力线路采用bv铜芯穿焊接钢管或upvc管明设或暗设，或沿桥架敷设。（5）照明设计场区照明和动力为同一线路，进户后分开铺设。照明电源由变电房照明配电柜引出专线。各建筑物照明采用pz30jr型配电箱，照明配线系统均为放射树干混合系统。照明线路配线采用bv铜芯穿钢管或电线管明敷或暗敷。各建筑物室内照度值的选择依据建筑电气设计技术规程的推荐值并结合具体情况确定。场地照明采用荧光灯，空间净高超过6m时采用高压汞灯和高压钠灯的混光照明。潮湿场所，采用防潮型荧光灯。浴室和淋浴间采用防水型灯具。办公室、生活用房照明采用日光灯。路灯一般采用80-125w高压汞灯或110w高压钠灯，集中控制。大面积的场地照明控制开关分片集中布置。各类场地最低照度不同，场地高于100lx，库房、锅炉房、办公室等场所高于50lx。4.5.3 通讯设施a. 通讯设施包括电话通讯，有线电视（catv），数据网络和消防监控。b. 在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。c. 有线电视（catv）系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统以丰富游客文化生活。d. 场区内设置消防灭火设施和消防监控中心。所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟，喷淋等自动控制设施。e. 场区内设置有线电视监视系统。在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。g. 通讯设施费用分别计入工艺设备，消防费用中。4.5.6 公用系统消耗电：1044.10kw水：601.48吨/日主要建筑设计是以建设休闲模式为需要，除了展示保持生态环境的休闲生产模式外，还要起到推广科学、合理调整结构、增加经济收入及保持经济可持续发展的作用，因此项目的建筑设计尽量保持与该地农家风格相似的形式。4.6 建设内容4.6.1综合商务会馆、别墅综合商务会馆 ，砖混结构，3 层；别墅10栋，2层。基础、墙体、门窗、楼地面、屋面等主要工程做法：1、基础：砖条形基础。2、墙体：砖混结构建筑物采用多孔砖。3、门窗：均采用塑钢窗、木门。4、楼地面：水泥地面。5、屋面：钢筋砼屋面，upvc毛毡防水。6、防火设计：综合楼、别墅按建筑设计防火规范有关条例设置了疏散楼梯、疏散通道和安全出口，其数量、位置、宽度、疏散距离均应满足安全疏散防火要求。4.6.2 道路和停车场设计各项目组团均有水泥铺就的次干道。本项目将在各子项目点修建主要进入道路和次道路及停车点。1、主道路采用水泥面路为主要进出路线。2、次道路采用水泥路面，便于联系各分区进行后勤操作。3、支道路采用条石或三合漆铺设用于步行休闲。道路系统表道路级别主要用途路面材料主道路顾客进出水泥路面次道路后勤水泥路面支道路步行条石或三合土停车场应从材质和经营两方面打造生态型的停车场。在材质上，停车场的地面采用强度较高的植草砖，使停车场的整体颜色和周围山体的色彩相协调，减少色彩上的冲突。在经营上，应该加入生态化元素。停车场内应将小轿车停车区域与中型客车停车区域划分开，采用一定方式将其隔离。具体的设计方案不模仿城市的停车场，可以采用虚拟田埂分割模式来分割编号停车场，并用当地的特色分别命名。第五章 项目设置方案5.1综合商务会馆设置综合商务会馆主要有体育运动类项目、休闲文娱类项目及多功能项目。1、体育运动类：游泳池、网球场、桌球室、健身房、乒乓球室、篮球室等。2、休闲文娱类项目：咖啡厅、舞蹈室、美容室、阅览室、兴趣培训班等。3、多功能项目：室内大厅、多功能室及餐厅等。5.2小别墅设置小别墅主要能够住宿、会务等。1、住宿： 采用星级酒店式经营管理*别墅，日常经营中为游客提供住所。2、会务：为生态园内举办的各类商务会议和培训提供配套服务。5.3经营方案公众对旅游目的地的认识容易以偏概全、以点带面，容易对旅游地的某一些方面，某一些局面，甚至某一两件具体事物的了解而推广到旅游地全体，然后形成对该旅游地的形象评价。所以针对这一现象，在经营过程中，生态旅游接待园应该扬长避短、有所侧重，对于那些能够代表和体现发展特点的正面因素要加以突出，那些负面因素予以消除，即使某个重大负面事件被曝光之后，应立即改善和纠正，并再次从正面予以报道，化不利为有利。接待园内发生的能代表接待园区形象先进、典型的事件是接待园形象信息发出的重要源泉，对目标市场公众形象认识起导向和示范作用，因而应该予以特别的重视。良好接待园区形象评价和旅游地形象期望越高，接待园区内成员越倾向于以自己作为接待园区一份子而感到光荣和自豪，同时也就越珍惜和维护该接待园的良好形象，而对那些利用接待园区的良好形象谋取私利的成员给予驳斥和教育。因此，正确的促销策略应该是提高生态旅游接待园的形象标准，突出正面因素，走全民经销之路。第六章 项目选址和建设条件6.1项目选址的原则南四位村就地理上而言，它处于城乡过渡带，紧靠城市，区位优势明显。就经济属性上讲，其经济是一种依托城市、服务城市的经济。它是最具发展潜力和未来城市经济拓展的主要空间。明确南四位村经济发展方向，加快其经济发展，率先实现城郊现代化、工业化和城市化，对带动广大乡村的发展具有深远的实践意义。6.2项目选址及区位条件6.2.1项目地点的地理位置青龙湖镇位于北京西南部，东接丰台，北邻门头沟。人口近5万，其中农业人口28968人。镇域面积96平方公里，山地、丘陵、平原分别占25.3%、38.6%、31.8%，水域面积占4.3%。产业结构，一产以林果、食用菌（蔬菜）、养殖、民俗旅游为主，占6.7%；二产以工业、建筑业为主，占47.6%；三产以交通运输、商饮、服务业为主，占45.7%。2007年9月，镇域总体规划获北京市规划委员会批准，2008年5月中心区控制性详细规划获北京市规划委员会批准。镇域总体规划确定了地区“山水文化名镇”的功能定位和生态、宜居、文明、和谐青龙湖的发展目标。确定了“三横五纵”道路网和“两线连三区”生态建设网络布局。近期（2020年左右）以建设具有鲜明特色的旅游服务现代小城镇为目标。远期（2050年左右）以建设经济、社会、生态全面协调可持续发展的现代宜居小城镇为目标。青龙湖镇具有得天独厚的发展优势。青龙湖镇的经济发展正处在重要转型期。一是处于产业转型的攻坚期。近几年来，我镇先后关闭了127家粘土砖厂、沙石厂、灰粉厂等传统资源型、环境污染型企业。培育新的替代产业已进入了攻坚阶段。二是处于经济加速发展的起步期。根据总体规划确定的功能定位，都市工业、都市型现代农业、房地产业、旅游业将是地区的主导产业。目前还都处在发展的初期，一产经营水平偏低，二产增量不足、三产尚未形成强势产业。近三年来税收一直在4000万元左右徘徊，扩充经济总量尤为迫切。根据地区功能定位，今后将以都市工业、都市型现代农业、房地产业、旅游业为主攻方向。一是都市工业。以劳动力就业基地为依托，加大招商引资力度，把旅游与工业有机结合，发展都市工业，扩大地区经济总量，提高地区自我发展的能力。二是都市型现代农业。以设施农业为重点，以农产品加工企业为龙头，以农副产品生产基地为基础，以农民专业合作组织为扭带，大力发展林果、食用菌（包括蔬菜）、养殖、民俗旅游等富民产业，为农民致富搭建平台。三是房地产业，是我镇经济实现跨越式发展的爆发点。以青龙湖组团为起步区，发展房地产业。四是旅游业，是地区可持续发展的支柱产业。我们将抓住“市委十届三次全会提出要在首都西南部地区积极发展休闲娱乐产业，着力推动大新产业项目落户”的大好机遇，整合地区区位、文化和发展空间的资源，充分发挥后发优势，挖掘地区的历史文化内涵，全力打造“山水文化名镇”，通过论证、策划，整合旅游资源，吸引重大旅游产业项目落户，大力发展生态旅游和休闲旅游。6.2.2项目区位条件青龙湖镇距市区（六里桥）仅25公里。与良乡新城接壤，属良乡新城经济发展辐射范围。京原铁路、六环路和规划的京石高速公路第二通道穿境而过，规划中的京良路西沿线把镇中心区与京石高速连接在一起，交通便利。京西明珠“青龙湖”坐落在镇域东部，蓄水量2900万立方米，是北京西南最大的一盆净水。镇域内有明代姚广孝塔、灵鹫禅寺、常乐寺等名胜古迹，与石花洞、银狐洞、圣莲山等旅游景点连成一线。地区生态环境良好，通过实施荒山造林、爆破造林、矿山生态修复、国家级碳汇造林，林木覆盖率达到了54%。青龙湖地区发展空间极为广阔，96平方公里的范围内，浅山区24.3平方公里，丘陵地区37.1平方公里，平原地区30.5平方公里，水域面积4.1平方公里。根据镇域总体规划，确定了160公顷的青龙湖居住组团、100公顷的坨里居住组团和占地60公顷工业用地。规划了占地26.2平方公里的旅游景区。为接待园提供了大量的客户和潜在客户。使接待园在该区域有很好的市场发展前景。第七章 环境保护7.1环境保护7.1.1 设计依据1、国家环境保护总局畜禽养殖业污染物排放标准（gb18596-2001）；2、国家环境保护总局畜禽养殖业污染防治技术规范（hj/t81-2001）；3、污水综合排放标准（gb8978-1999）；4、地表水环境质量标准（gbzb1-1999）；5、农田灌溉水质标准（gb5084-92）；7.1.2 环境标准根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在项目实施过程中对排出的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准。本项目环境保护工作接受当地环境保护部门的监督，采用的环境保护法规及标准为：（1）建设项目环境保护管理条例【国务院(98)253号令】；（2）环境空气质量标准【gb3095-1996】；（3）大气污染物综合排放标准【gb16297-1996】；（4）污水综合排放标准【gb8978-1996】；（5）地表水环境质量标准【gb3838-2002】；（6）生活饮用水卫生标准【gb5749-2006】；7.1.3 建设期环境影响及治理措施本项目施工期虽然会产生上述污染，虽然工程量较大，但附近无居民区，因此施工期间产生的污染影响较小。7.1.4 营运期环境影响及治理措施本项目营运期主要污染有生活废水和固体废弃物等。环保、污染治理措施如下： 1、噪声防治措施：加强交通管理，禁止噪声超标车辆在休闲区行驶，进入园区的机动车必须配置低音喇叭，噪声应符合环保要求，并且要划定行驶路线，不得驶入噪声敏感区域。2、固体废弃物防治措施：区内垃圾必须分类收集，能回收的尽量回收，不得让固体废弃物直接进入水体污染水源，生活垃圾由环卫部门收集运往垃圾处理场做无害化处理。在游步道、停车场、休闲度假区、接待中心等公共场所根据需要设立美观大方的垃圾箱，并组织清洁队清理垃圾，并按环保部门指定的地方进行处理。7.1.5水土保持项目建设过程中，道路的开挖及弃石堆置都将改变原地形地貌，减少地表植被，破坏生态环境。应采取必要的工程措施及植被措施对裸露面、坡面等进行绿化、扩坡、复垦，恢复土地功能。以减少对环境的影响程度及防止水土流失。禁止毁林填湿地开荒，有选择地建设水土保持防护林。统筹部署水土保持措施：一是重点治理和面上防护相结合，对产生水土流失的区域进行重点治理；二是工程措施和植被措施相结合，以工程措施为先导，尽快控制水土流失。7.1.6 环境评价本项目贯彻休闲综合开发与环境整治相结合的建设方针，针对当地结构选择在背风向阳、排灌方便建设连片的休闲示范基地，进行合理规划，推广先进的生态技术，实现良性生态循环，营造出一个优雅、清新的自然环境。本项目集生态观光和休闲于一体项目，项目建成后基本上无污染，采用覆盖技术可以减少水土流失，培肥土壤，提高土地的覆盖率，保护生态环境。在生产过程中产生的污染物主要粪便、生活废水等。生活废水量很少，生活排污有化粪池沼气池处理，不会对环境造成污染；在项目实施过程中，对保持区域环境卫生、生态环境均可起到积极的作用。7.2 执行标准规范7.2.1 水污染物排放标准本基地水污染物排放标准执行地方标准水污染物排放限值db44/26-2001，如表11-1：表11-1 基地水污染物排放标准项目phssbod5codcr单位mg/lmg/lml/ldb44/26-20016-910050200基地所在水域水质执行国家三类水质标准。7.2.2 厂界噪标准厂界噪声执行gb12348-90工业企业厂界噪声标准的类标准，即昼间60db(a)，夜间50db(a)。第八章 劳动安全卫生与消防8.1 职业安全卫生8.1.1 设计依据（1）劳动部劳字（1988）48号文关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定（2）工业企业设计卫生标准（3）工业企业噪声控制设计规范（4）建筑设计防火规范gbj16-87本项目对营运过程中可能产生的灰尘、噪音、高温、机械伤害等事故，采取切实可行的防护措施，以做到安全文明生产。本项目职业安全卫生工作严格按照国家有关法律法规进行，从保护劳动者身心健康，保证安全、高效生产的角度进行防范工作。8.1.2 职业危害因素分析生产服务过程均无毒、无害。职业危害因素为：餐饮部厨房产生的油烟。空调机房、发电机房产生的噪声。锅炉房、洗衣房产生的高温以及机械伤害。8.1.3 主要防护措施（1）油烟针对餐饮部产生的油烟，安装环保部门推荐的油烟处理装置处理，可以保证有一个良好的操作环境，且对外界不产生污染。（2）防噪声按工业企业噪声控制规范设计，对噪声源、振动设备要采取消声、隔音、吸声、减振措施。本项目主要噪声源为空调机组、锅炉房、发电机组，设计中将主要噪声源设备隔离在单独房间，墙面采用隔音、吸声材料，对振动大的设备采取减振处理措施。（3）防烫伤对于产生高温的设备采取局部送冷风措施，高温管道容器采用保温材料包裹内外表面，用醒目颜色标出高温区，以防烫伤。（4）防机械伤害配齐配全传动系统安全防护装置，严格按有关操作规范进行操作，操作工须经安全教育并经考核确认合格后持证上岗。同时要求严格按以下操作规程操作，防止机械伤害。a. 不了解设备结构、性能和操作程序不准擅自开动机器。b. 当机器出现故障时，应停车分析原因，设法排除，不得带故障投入生产。c. 机械运行过程中，不得进行检查。（5）防火在总平面布置中考虑到了消防通道，以便发生火灾时消防车可深入现场。对各建筑物的间距按防火规范要求设置。建筑内，设安全出口，消防通道等。（6）防止电气伤害对于电气装置和用电设备，严格按电气安全保护规范进行可靠的接地及设置漏电保护系统，以保障操作人员免遭电击伤害。（7）个人防护a. 凡从事服务及有关人员，应严格遵守卫生制度。定期进行健康检查，取得卫生监督机构颁发的体检合格证者，方能从事饮食服务工作。发现有开放性或活动性肺结核、传染性肝炎、流行性感冒、肠道传染病或带菌者、化脓性或渗出性皮肤病、疥疮及其他传染性疾病者，均不得直接参加服务工作。b. 餐厅工作人员必须穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或离开工作场所。c. 严禁在工作时间吸烟和吃食品。d. 注意个人卫生，做到勤洗澡、勤换衣服、勤剪指甲、理发。培养良好的卫生习惯。定期进行健康检查，进行保健知识教育。8.1.4 卫生要求（1）园址卫生要求a. 通风日照良好，空气清新，地势高燥；b. 场区内外土壤清洁并适于绿化；c. 能源供应充足，并有清洁的水源；d. 交通方便，但又必须与公路、马路有一定的间距；e. 场区远离有害场所，建筑结构完善，并能满足游客卫生要求；f. 给排水系统应能适应生活需要，设施合理有效。污水排放应符合国家规定的标准；g. 污物远离生产生活区，且不得位于生活区上风向。（2） 平面布置卫生要求场内布局首先必须注意污染及被污染的问题，目的是防止外环境对生活区的污染。a. 生活场地应有单独的院落。b. 场区周围和场内的道路以水泥、柏油等不漏水易清扫的材料铺装，并保持一定坡度，以利于雨雪水的排放。c. 建筑物密度不可过大，以利通风。d. 必须配备生活卫生用室：更衣室、洗衣房、浴室、容器洗消室；生活卫生用室：食堂、厕所、休息室、活动室。（3） 卧室卫生要求a. 卧室结构本身应便于清洗消毒，能防蝇、防尘、防虫、防鼠。b. 保证室内有良好的小气候，应避免夏季过热，冬季过冷。c. 卧室应有充足的自然光和人工照明。8.1.5 预期效果及评价通过以上一系列安全防护措施，加强管理，加强安全教育，制订严格的操作规程，将会大大减少危害工人事故发生的可能性。使游客和工作人员在一个清洁舒适的环境中操作。同时配套有劳保卫生设施，对工作人员的身体健康起着保障作用。总之，通过采取以上技术措施，配合严格科学管理，强化职工的安全保护意识，将会使本项目的职业安全卫生达到较高的水平。8.1.6 机构设置、人员配备应设置全场性职业安全卫生领导机构，接待园级领导分管，并配备职业安全卫生管理人员（兼职）。8.1.7 投资估算职业安全卫生投资已分别归列于给排水、暖通、工艺设备、建筑工程等相关专业中。8.2 消防8.2.1 设计依据（1）建筑设计防火规范gbj16-87（1997修订版）（2）火灾自动报警系统设计规范gb50116-98（3）建筑灭火器配置设计规范gbj140-908.2.2 概述本项目位于北京市房山区青龙湖镇南四位村，本项目是生态旅游接待园，建筑耐火等级为一、二级。现接待园占地面积约15亩，面积10000平方米，按照规范要求，厂区内所有建筑，周边道路均在本次消防设计范围之内。8.2.3 总图(1) 厂区四周为环形通道。(2) 根据卫生要求，人、物严格分流，防止交叉污染。结合厂址地形特点，在厂内的不同方位设置2个主要出入口，即人流出入口和货流出入口，并以接待园区为核心组成环形通道，路宽主干道6米，支干道4米，满足消防要求。（3） 本项目建筑耐火等级均为二级，其房物间距设计应满足建筑防火规范要求。8.2.4 建筑（1）建筑物结构类别为钢筋混凝土框架结构，主体构件为现浇钢筋混凝土柱、楼板、屋面板、楼梯、建筑物耐火等级为二级。（2）建筑平面中设置多处出口，作为疏散出口，与场区各建筑有机联系。各建筑内设置的安全出入口，其疏散距离、数量和宽度应满足防火规范要求。（3）办公楼（e楼）一层与二层楼之间采用防火楼板隔离。（4）办公楼一层内锅炉房、空调机房、变配电房、洗衣房之间采用防火墙隔离。（5）建筑物装修材料均为阻燃材料。（6）锅炉房按建筑设计防火规范要求进行防爆设计。8.2.5 电气消防（1）全场供电线路采用多级自动开关保护，在用电设备或线路出现过负荷及短路时，可及时可靠切断电源，线路均采用穿钢管保护敷设方式，防止火灾，安全可靠。（2）配电箱（柜）外壳，各建筑物内所有正常带电设备外壳均可靠接地。（3）各建筑物根据其防雷等级，按照防雷设计规范采取相应的防雷措施。（4）火灾事故照明和疏散指示标志可采用蓄电池作备用电源，连续供电时间不应少于20mim。（5）消防用电设备应采用单独的供电回路，当发生火灾切断生产、生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。（6）建筑物内设疏散应急照明灯，其最低照度不应低于0.5lx。变电站设置事故应急灯，以保证在停电及火灾情况下，人员疏散及操作变配电设备。（7）在建筑内设置火灾自动报警系统，火灾自动报警系统采用ta1000系统并配备应急电源。（8）局部有爆炸危险的场所，电气设备尽量安装在爆炸危险场所之外，需要现场操作的用电设备，其电气装置根据爆炸危险等级及可能引起爆炸的介质情况选择适当的、能保证安全的防爆设备。（9）在锅