土地收储项目可行性研究报告.doc

1 目 录 第一章 总 论4 1.1 项目名称及建设单位.4 1.1.1 项目名称4 1.1.2 项目建设单位及其概况4 1.1.3 编制依据及范围4 1.1.4 项目提出的理由及过程5 1.2 土地收储规模、原则与土地利用规划.7 1.2.1 土地收储规模7 1.2.2 土地收储原则7 1.2.3 土地利用规划7 1.3 项目总投资及资金筹措.8 1.3.1 项目总投资8 1.3.2 资金筹措8 1.4 主要经济技术指标表.8 1.5 结论及建议.9 第二章 待收储地块概况11 2.1 待储备地块位置和形状、面积11 2.2 项目区内土地权属11 2.3 地形、地质状况11 2.4 待储备地块地上附着物12 第三章 土地储备流程 .14 第四章 区域条件.18 4.1 区域基本情况18 4.2 区域经济条件与资源条件20 第五章 规划与市场分析24 5.1 总体规划 .24 5.2 待储备地块的规划可行性分析24 5.3 规划分析结论27 第六章 地质条件与建设条件.28 6.1 工程地质条件28 6.2 气候条件28 2 6.3 交通条件28 6.4 公共设施条件28 6.5 施工条件29 第七章 环境保护.30 7.1 项目区域环境现状30 7.2 主要污染物和污染源30 7.2.1 施工期间.30 7.2.2 排放标准.30 7.3 治理方案30 7.4 环境影响评价31 7.5 消防及安全31 第八章 节能、节水.33 8.1 概述33 8.2 节能规范和用能指标34 8.3 节能措施及效果分析34 第九章 项目实施进度36 9.1 项目实施进度36 9.2 项目实施进度表36 第十章 项目管理与工程招标.37 10.1 项目管理.37 10.2 招标工作依据.37 10.3 招标工作原则.37 10.4 招标范围.38 10.5 招投标程序.38 10.5.1 招标38 10.5.2 投标39 10.5.3 开标、评标和中标39 10.6 项目招标情况.40 第十一章 投资估算与资金筹措41 11.1 投资估算.41 11.1.1 投资估算范围41 11.1.2 投资估算依据41 11.1.3 投资估算说明41 11.1.4 投资估算43 3 11.2 工程项目资金筹措.44 11.3 分年投资计划.44 第十二章 财务评价.45 12.1 财务评价依据.45 12.2 财务评价基数选取 45 12.3 出让收入估算.45 12.4 成本估算.45 12.5 利润估算.46 12.6 盈利能力分析.46 12.7 偿债能力分析.46 12.8 不确定性分析.47 12.9 财务评价总结.49 第十三章 风险分析.50 13.1 主要风险因素识别 50 13.2 风险程度分析 51 13.3 防范和降低风险措施 54 第十四章 结论与建议55 4 第一章 总 论 1.11.1 项目名称及建设单位项目名称及建设单位 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 xx 县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪、马家砭村土地收储项 目 1.1.21.1.2 项目建设单位及其概况项目建设单位及其概况 项目建设单位：xx 县城市建设投资开发有限责任公司 法人代表： 1.1.31.1.3 编制依据及范围编制依据及范围 1、编制依据 中华人民共和国土地管理法 ； 延安市土地收购储备暂行办法 ； 中华人民共和国环境保护法 ； xx 县县城总体规划 （2007-2020 年） ； xx 县国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要（草案） ； xx 县政府工作报告（2011 年 1 月 12 日） ； 国家相关政策、法规、文件； 项目建设单位提供的有关资料、数据； 2、编制原则 认真贯彻执行国家有关政策，严格执行国家和有关部门及地方 的有关法规和设计标准规范等。 实事求是，以现在的县城发展格局为基础，以 xx 县县城的发 展规划为依据，切重县城功能的有效延伸。 根据现在的地块构成，在保证保护环境，保护拆迁区居民利益 5 的基础上，进行合理分析论证。 3、编制范围 受项目承办单位的委托，并且会同有关单位和相关部门，对项目 涉及的有关问题进行了认真的调查和分析，并在国土、规划等有关部 门已有工作的基础上，根据当地的发展规划，按照建设项目经济评 价方法与参数 、 可行性研究与项目评价 、 投资项目可行性研究指 南以及国家和行业的有关规定，编制了项目的可行性研究报告。本 可行性研究报告的编制范围包括： 1）项目基本情况； 2）待储备地块概况； 3）土地储备流程； 4）区域条件； 5）规划与市场分析； 6）地质条件与建设条件； 7）环境保护； 8）节能、节水； 9）项目实施进度； 10）项目管理与工程招标； 11）投资分析； 12）财务分析； 13）风险分析。 1.1.41.1.4 项目提出的理由及过程项目提出的理由及过程 xx 县位于延安市东部，其社会经济发展都在快速前进。2010 年， xx 县全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐 xx 目标，全面落实科学发 展观，用于创新，扎实工作，全面完成了县十六届人大四次会议确定 6 的各项任务，经济社会发展取得了新的成绩：国民经济稳步增增长， 综合实力显著提高；农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增 长；工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展； 城镇化建设快速推进，承载功能明显提升；生态环境建设成效显著， 可持续发展能力进一步增强；民生工程扎实推进，干部群众得到更 多实惠；社会事业全面发展，和谐 xx 建设卖出了新步伐；依法 行政能力明显提升，政府自身建设得到加强；“十一五”xx 县全县 经济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。总之，在 全县人民的努力之下，xx 县处处呈现出欣欣向荣的景象。xx 县人民 利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇， 掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县的经济发展步 入了高速发展的时期。 近年来，xx 县不断加强县城基础设施建设。交通邮电等网络四通 八达。过去 xx 县人民饱受跋山涉水、肩挑背负之苦，经过数十年的 艰苦奋斗，彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县乡镇通油路率达到 100%，通村油路达到 738.7 公里，通油路村增加到 244 个，行政村通 油路率达到 85%，交通条件发生了翻天覆地的变化。 随着 xx 县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产 项目日趋活跃。为提升 xx 县建设的整体水平，按照 xx 县县城建设总 体规划，xx 县城市建设投资开发有限责任公司受县委、县政府的委托， 拟对 xx 县城关二村、城关三村、渠口村、槐里坪村及马家砭村五个 村子的土地共计 600 亩实行统一征收储备，统一规划后在进行挂牌交 易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和 土地的开发整理。 7 1.21.2 土地收储土地收储规模、原则与土地利用规划规模、原则与土地利用规划 1.2.11.2.1 土地收储规模土地收储规模 本项目为 xx 县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪与马家砭五 村的土地收储项目及其拆迁安置房建设项目。其中城关二村、城关三 村及渠口村征收集体土地面积 465.03 亩。按土地权属分，城关二村 160.83 亩（菜地、水浇地 151.82 亩，建设用地 4.56 亩，巷道路占地 3.32 亩，未利用土地 1.13 亩） ，城关三村 216.55 亩（菜地、水浇地 203.63 亩，建设用地 7.4 亩，生产道路 3.68 亩，未利用土地 1.84 亩） ，渠口村 87.65 亩（菜地、水浇地 82.77 亩，建设用地 4.17 亩，未 利用土地 0.71 亩） 。槐里坪、马家砭两村共计征收菜地、水浇地 117.78 亩，建设用地 7.87 亩，未利用土地 9.32 亩，共计征地 134.97 亩。按土地类型分，本次土地收储征收水浇地和菜地 556 亩， 建设用地 24 亩，生产道路用地 7 亩，未利用土地（沟渠）13 亩，共 计征地 600 亩。 表 1.2.1-1 各村土地征收明细表 单位：亩 村名菜地、水浇地建设用地巷道路未利用土地合计 城关二村 151.824.563.321.13160.83 城关三村 203.637.43.681.84216.55 渠口 82.774.170.7187.65 槐里坪、马家 砭 117.787.879.32134.97 合计 55624713600 1.2.21.2.2 土地收储原则土地收储原则 1、依法等价原则； 2、土地效益最大化原则； 3、公平公正原则； 4、主动公开原则。 8 1.2.31.2.3 土地利用规划土地利用规划 本项目土地征收部分用于收储，便于统一管理与规划，其中 37.35 亩（合计 24901 平方米）土地用于修建拆迁安置房共 472 套， 建筑面积 44832，其中住宅面积 37360，商铺面积 7472 平方米。 1.31.3 项目总投资及资金筹措项目总投资及资金筹措 1.3.11.3.1 项目总投资项目总投资 项目总投资 28861.17 万元，其中:工程费用 6233.85 万元（建筑 工程费 5628.62 万元，安装工程费 605.23 万元） ；其它费用 18733.26 万元；预备费 2496.71 万元；建设期利息 1397.33 万元。 1.3.21.3.2 资金筹措资金筹措 初步估算，项目总投资约为 28861.17 万元，融资方案：建设单 位自筹资金 8861.17 万元，占项目总投资的 30.7%，银行贷款 20000 万元，占项目总投资的 69.3%。 1.41.4 主要经济技术指标表主要经济技术指标表 序号项目单位数量备注 1 地块面积亩 600 1.1 农用地 亩 556 菜地、水浇 地 1.2 建设用地亩 24 1.3 未利用土地亩 20 2 项目投资费用万元 28861.17 2.1 建筑工程与安装工程费万元 6233.85 2.2 项目建设其他费用万元 18733.26 2.2.1 征地费万元 18000 2.2.2 青苗补偿费万元 44.5 2.2.3 其他费用万元 688.76 9 2.3 基本预备费万元 2496.73 2.4 建设期利息万元 1397.33 3 拆迁安置房户型套 472 3.1 90 平方米套 378 3.2 110.02 平方米套 47 3.3 120 平方米套 47 4 经营期指标 4.1 土地出让万元 50638.5 4.2 总成本费用万元 26543.83 4.3 利润总额万元 23520.77 4.4 净利润万元 17640.58 5 评价指标 5.1 投资利税率 %103.37 5.2 总投资收益率 %86.28 5.3 资本金净利润率 %199.09 5.4 资本金内部收益率 %163.37 5.5 财务净现值万元 10628.09 税后指标 5.6 全部投资回收期年 2.58 税后指标 5.7 盈亏平衡点 %5.54 1.1.5 5 结论及建议结论及建议 1、结论 搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐，是建 设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。该项目 通过土地征收与规划，建设拆迁安置房，改善人居环境，为社会公众 提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会 各界的广泛关注和支持。该项目将有力促进和提高 xx 县现代化水平 和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善农 10 村家庭住房困难，缓解贫富差距，让住房困难家庭共享改革开放的成 果，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、 可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡 统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。 综上所述本项目符合 xx 县县城发展的总体规划，项目选址合理， 外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可靠。 无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目 均是可行的。 2、建议 项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。 在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加 强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时 投入使用，尽快发挥项目应有的效益。 为保证项目能够顺利、稳妥地实施，应积极争取政府在政策、 财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政策保证。 11 第二章 待收储地块概况 2.12.1 待储备地块位置和形状、面积待储备地块位置和形状、面积 本项目为 xx 县城关二村、城关三村、渠口、槐里坪与马家砭五 村的土地收储项目。共计征收土地 600 亩。按土地权属分，城关二村 160.83 亩（菜地、水浇地 151.82 亩，建设用地 4.56 亩，巷道路占地 3.32 亩，未利用土地 1.13 亩） ，城关三村 216.55 亩（菜地、水浇地 203.63 亩，建设用地 7.4 亩，生产道路 3.68 亩，未利用土地 1.84 亩） ，渠口村 87.65 亩（菜地、水浇地 82.77 亩，建设用地 4.17 亩，未 利用土地 0.71 亩） 。槐里坪、马家砭两村共计征地 134.97 亩。其中 菜地、水浇地 117.78 亩，建设用地 7.87 亩，未利用土地 9.32 亩。 按土地类型分，水浇地和菜地 556 亩，建设用地 24 亩，生产道路用 地 7 亩，未利用土地（沟渠）13 亩。 表 2.1.1-1 各村土地征收明细表 单位：亩 村名 菜地、水浇 地 建设用地巷道路未利用土地合计 城关二村 151.824.563.321.13160.83 城关三村 203.637.43.681.84216.55 渠口 82.774.170.7187.65 槐里坪、马家 砭 117.787.879.32134.97 合 计 55624713600 2.22.2 项目区内土地权属项目区内土地权属 本项目收购储备土地权属类别有农用土地、建设用地及未利用土 地。其中：农用土地 556 亩，建设用地 31 亩，未利用土地 13 亩，共 计 600 亩。 2.32.3 地形、地质状况地形、地质状况 项目选址位于延安市 xx 县。xx 县地处延安地区东部，全县介于 12 东经 1093341102943、北纬 36133736 4520之间，东西长 72.9km，南北宽 55.05km。全县总面积 2368.73km2。地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度 470.61383m，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。xx 县地处西北内陆 黄土高原腹地，xx 县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北 较窄、东西狭长的带状县城。城区被数条南北走向的大小冲沟切割， 受河洪及山洪威胁。 本项目工程段地处华北鄂尔多斯台地以及陕北台地向斜的中南部， 新生界以下地层总体为轴面走向 nnw，倾向 nw，倾角 1-4 度的单斜构 造。岩层受构造变动作用微弱，形变不明显，地壳稳定，地层平缓， 构造形迹简单，无大的褶皱和断裂。根据工程地质钻探揭露，堤防范 围内地基主要由：第四纪全新世人工填土(q4ml)；第四纪全新世 河流冲填土(q4al)；第四纪全新世河流冲积圆砾(q4al)；xx 群瓦堡 组中生界三叠纪砂质泥岩(t)组成。 根据中国地震动参数区划图(bg18306-2001),该区地震动峰 值为 0.05g,地震反映特征周期为 0.35 g。该区地震基本强烈为度， 属较稳定区。 2.42.4 待储备地块地上附着物待储备地块地上附着物 由于待储备地块中有农用地、建设用地及未利用土地，其中大部 分为农用地及建设用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物 及建筑物，需进行拆迁补偿，拆迁安置房建设采取拆一补一的政策。 具体情况见下表： 表 2.4-1 待储备地块地用地现况 序号项目数量（亩）面积（）备注 1 建设用地 3120667.7 共计 472 户居民，含 13 集体建设用地及巷道 路 2 农用地 556370685.2 菜地、水浇地 3 未利用土地 138667.1 沟渠 2.52.5 基础设施、市政建设条件基础设施、市政建设条件 xx 县的基础设施条件正在发生日新月异的变化。 110kv 变电站已经并网运行，基本实现了自然村村村通电、通路、 通视和有线电视乡乡通，无线电视村村通目标，程控电话通到乡村， 广电传输网络延伸到乡镇，人饮工程覆盖人口达到 80%。城镇建设不 断加强，雷家滩商住小区开发全面开工建设，交口、张家滩、黑家堡、 郑庄小城镇建设进度加快。居民收入稳步增长，物质文化生活条件有 了较大的提高。 xx 县民风淳朴，民间艺术蕴藏丰富，文物古迹遍布城乡，主要有 中国陆上第一口油井、剪纸、石板画、东征会议旧址和石窟等。各项 社会事业全面发展，1996 年普及了六年义务教育，实现了基本扫除青 壮年文盲高线达标，现正在实施“普九”工程，罗子山下西渠王思明 式教学在全县推广，光华中学素质教育全面推广；1997 年农村初级卫 生保建达标；1998 年基本实现了计划生育“三为主”，努力向“综合 服务县”迈进。 14 第三章 土地储备流程 土地储备交易是指 xx 县城市建设投资开发有限责任公司受县委、 县政府的委托，根据土地储备计划，对 xx 县规划区范围内的土地使 用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。分为以下三种形式： 1、收购储备 凡规划范围内符合规定的国有土地，均可由 xx 县城市建设投资 开发有限责任公司进行收购。其基本操作程序见下图： 受理申请：对土地使用权人提出的收购申请，xx 县城市建设投 资开发有限责任公司在认定符合收购条件后，正式予以受理。受理须 要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、 土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部 门意见等相关资料。 前期调查：受理土地使用权人的申请后，搞好土地及地上建筑 物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收 购所需费用等方面的调查。 拟制方案：根据调查的情况，xx 县城市建设投资开发有限责任 公司在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。 上报会审：将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体 会审讨论通过。对特殊地块的收购，报往相关部门批准。 受理申请前期调查拟制方案上报会审 测图确权入库管理合同履行签订合同 15 测图确权：方案批准后，由 xx 县城市建设投资开发有限责任 公司会同国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。 签订合同：在完成以上程序后，与原土地使用权人签订国有 土地使用权收购合同 。合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及 权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地的期限 与方式，违约责任与纠纷处理方式等。 合同履行：按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。主要 包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。 入库管理：土地使用权人将土地交付后，xx 县城市建设投资开 发有限责任公司将其纳入政府土地储备库，填写储备土地入库登记 表 ，并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。 2、收回储备 收回储备是指 xx 县城市建设投资开发有限责任公司将法律规定 应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调 整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。 其基本操作程序见下图： 前期调查：对应当收回或申请收回的土地，由 xx 县城市建设 投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实 地调查取证。调查内容主要有：土地利用现状、地上附着物情况、土 地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。 前期调查拟定方案上报会审下达决定 支付补偿入库管理权属变更 16 拟制方案：根据调查的情况，xx 县城市建设投资开发有限责任 公司会同国土资源局相关科室拟制具体的收回方案。方案主要内容包 括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。 上报会审：将收回方案上报国土资源局集体会审，并按照批准 权限，上报上级有权机关审批。 下达决定。方案批准后，县国土资源局根据政府和上级国土部 门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。对无偿收回的土 地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。 支付补偿：对有偿收回的土地，由 xx 县城市建设投资开发有 限责任公司向原土地使用权人支付补偿费。 变更权属：土地收回后，国土资源局注销该地块的土地使用权 证，xx 县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库， 并对外公告。 入库管理：对入库后的土地，填写土地入库登记表 ，由 xx 县城市建设投资开发有限责任公司按有关规定进行管理。 3、征用土地(新增建设用地) 征用土地储备是指 xx 县城市建设投资开发有限责任公司根据土 地利用总体规划、县城建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场 需求，为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内的集体土 地，统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。其基本操作程 序见下图： 拟定方案前期调查上报会审资料准备 上报审批入库管理征拆补偿缴征地税 17 拟定方案：xx 县城市建设投资开发有限责任公司会同县规划部 门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。根 据规划部门的选址意见，由储备交易中心拟制统一征地方案。 前期调查：xx 县城市建设投资开发有限责任公司会同县国土资 源局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地 的现状及地理位置、征地拆迁基本情况进行调查。 上报会审：将征地方案提交市国土资源局集体会审并讨论通过。 资料准备：市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准 备报批图件资料。 上报审批：储备中心会同县国土资源局相关科室，依据征地审 批权限，将征地报批资料报有权机关批准。重建基地用地资料一并报 批。征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备中心一并缴纳。 上缴有关税费：xx 县城市建设投资开发有限责任公司按照审批 要求，及时上缴征地相关税费。 征地拆迁补偿：根据审批文件，xx 县城市建设投资开发有限责 任公司委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着 物拆迁补偿和劳动力安置补偿。补偿费由 xx 县城市建设投资开发有 限责任公司按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。 入库管理：征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土 地 xx 县城市建设投资开发有限责任公司，进入政府土地储备库，由 储备交易中心填写土地入库登记表 ，并按有关规定进行管理。 18 第四章 区域条件 4.14.1 区域基本情况区域基本情况 1、地貌、地质及水文条件 本项目位于延安市 xx 县。xx 县地处延安地区东部，全县介于东 经 1093341102943、北纬 36133736 4520之间，东西长 72.9km，南北宽 55.05km。全县总面积 2368.73km2。地势南北高，中间低，呈谷峰型，海拔高度 470.61383m，境内地貌属黄土高原丘陵沟壑区。xx 县地处西北内陆 黄土高原腹地，xx 县位于延河河岸，四面环山，沟壑综合，形成南北 较窄、东西狭长的带状县城。城区被数条南北走向的大小冲沟切割， 受河洪及山洪威胁。 xx 县境内主要有延河与杏子河两条河流。 延河在 xx 县境内流长 115.7km，流域面积 1724 km2，平均 比降 2.3，实测最大洪峰流量 8100 m3/s(1977 年 7 月 6 日)， 多年平均流量 7.063 m3/s，多年平均最大流量 1035 m3/s，年均 输沙量 6584 吨。 杏子河属延河一级支流，发源于 xx 县黑家堡乡贤村垢洼， 沟长 13 km 流域面积 44 km2，年流量 0.0289m3/s，年径流量 89.23 万 m3在延河北岸县城中心，汇入延河，是县城工业生产， 生活用水的主要来源之一。 水文资料选用延安站 1959 年建站自 2005 年共 47 年的年最大洪 峰流量。1959 年到 1990 年为水文年鉴数据，1991 年到 2005 年数 据来自 xx 站正式资料整编成果。延安站 47 年资料系列中，1997 年洪峰流量 7200m3/s(实测)居第一位。延安站 60 年代洪峰流量 19 平均值是 911 m3/s，70 年代 1530m3/s，80 年代是 647m3/s，90 年代是 570m3/s。 延安站洪峰绝大多数发生在 7、8、9 月，年最大洪峰主要来 自安塞以上区间和支流杏子河，安塞以上基本上无较大的取水、 蓄水工程。延安站洪峰流量资料系列中洪水丰、枯交替出现，且 出现了丰水段和枯水段。随着系列的增加，洪峰的均值和变差系 数 c 趋于稳定。本次计算，延安站有 47 年的洪峰系列，又有 1933、1917、1940 年的历史资料调查洪水，系列较长，代表性好。 2、交通条件 xx 县位于陕西省东北部、延安地区东部，延河下游，北纬 36 143646，东经 1093311030。东临黄河，与山西省大宁、 永和县相望，南接宜川以雷多河为界，西连延安，北临延川。 县城距各地里程为：西距延安市 72 公里，南距宜川县城 100 公 里，北距延川县城 72 公里；南距省城西安经延安 440 公里，经宜川 404 公里；东北距首都北京绕西安道 1652 公里，经渭南道 1492 公里， 经太原道 921 公里。 3、气候 xx 县属大陆季风性半干旱气候，四季冷暖干湿分明，夏短冬长。 （1）春季 极地大陆气团销弱，热带暖气团北进，气温回升，降水增多。因 冷气团的活动，气温日差较大，易出现寒潮、霜冻、大风等天气。风 多沙尘暴（黄风）和浮尘，常有春旱。从 4 月 11 日至 6 月 10 日，约 61 天。平均温度 10-22。 （2）夏季 20 受副热带高压影响，气温高，降水多，多雷阵雨，时有冰雹。受 冷空气活动和地形影响，雨量分布不均，常有伏旱。从 6 月 11 日至 8 月 10 日，约 61 天。平均温度 23.1。 （3）秋季 暖湿气团与干冷气团交替，阴雨多，降温快。晚秋天气晴朗，秋 高气爽。从 8 月 11 日至 10 月 15 日，约 66 天。平均温度为 10-22。 由于地形影响，东西气候差异大。东部黄河沿岸地域，年平均气 温 9.5-11.4。，无霜期 180-190 天，年降雨量 450-500 毫米。 东西部习惯播种季节相差 15-20 天，收获季节相距 20-30 天。 （4）冬季 在强大的西伯利亚冷气团控制下，气候寒冷，干燥少雪。从每年 10 月 16 日至次年 4 月 10 日，平均 177 天。平均温度-3.6。 （5）全县湿润状况 干旱 5 个月（3-6 月、11 月），严重干旱 3 个月（12-2 月）。 半干旱 1 个月（10 月），湿润 3 个月（7-9 月）。 4、其他基础设施条件 项目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础设施 建设完善。完全可以满足项目需要。 4.24.2 区域经济条件与资源条件区域经济条件与资源条件 1、经济条件 2010 年全县预计实现国内生产总值 25.48 亿元(含七里村采油厂), 增长 13.3%；固定资产投资 22.63 亿元，增长 32.5%；地方财政收入 2.57 亿元，增长 10.06%；农民人均纯收入 4258 元，增长 22.6%；城 镇居民人均可支配收入 16332 元，增长 17.3%；社会消费品零售总额 21 3.99 亿元，增长 18.2%。 2010 年与 2005 年相比，gdp 净增 16.9 亿元，年均增长 25.28%； 全社会固定资产投资净增 15.11 亿元，年均增长 24.65%；地方财政收 入净增 1.53 亿元，年均增长 19.83%；社会消费品零售总额净增 2.41 亿元，年均增长 21.81%；城镇居民人均可支配收入净增 10316 元，年 均增长 21.18%；农民人均纯收入净增 2895 元，年均增长 22.31%。同 时农业主导产业实现了规模和效益两个重点突破，苹果面积净增 17 万亩，梨果面积达到 31 万亩，农民人均果品收入净增 3300 元。棚栽 业累计建成大棚 6500 座，净增 2500 座。产业收入占到农民纯收入的 70%以上，产业富民战略目标初步变为现实。农村面貌发生了深刻变 化，累计投入 2.97 亿元，建设新农村 35 个、整体搬迁村 34 个、维 修改造村 119 个。生态建设取得明显成效，累计完成林业投资 1.02 亿元，营造林面积达 20 万亩，生态环境和人居环境全面改善。十一 五期间五年累计实现工业产值 64.15 亿元，石油工业稳定发展，天然 气资源勘探开发和转化利用取得突破，工业园区建设顺利推进， 天 然气液化项目开工建设，盐煤气电综合利用化工项目取得重大进展， 制约工业经济跨越发展的瓶颈取得突破。 非公有制经济快速发展， 累计实现产值 16.24 亿元，签订招商引资项目 26 个，引进投资 16.65 亿元。三次产业结构比调整为 18.7:54.5:26.7。城镇建设累计完成投 资 9.5 亿元，建筑面积 42 万平方米，县域面积由 3.2 平方公里扩展 到 5.6 平方公里，城镇人口由 3.5 万人增加到 4.9 万人。交通道路建 设累计投资 11.57 亿元，渭清路、姚白路两条二级公路建成通车，公 路总里程达到 1765 公里，乡镇通油路率达到 100%，通村油路由“十 五”末的 97.6 公里增加到 738.7 公里，净增 641.1 公里，通油路村 由 26 个增加到 244 个，行政村通油路率达到 85%，交通条件发生了翻 22 天覆地的变化。水利事业累计完成投资 1.75 亿元，新修基本农田 5.25 万亩，建成农村集中供水工程 117 处，全面解决了全县农村 5.87 万人不安全饮水问题。教育事业率先实现统筹城乡发展，偿还 “普九”债务 4000 多万元，顺利实现“双高普九”达标，新建了县 职业中学，农村义务教育学校实现了资源整合、寄宿设施建设、集中 供暖、幼儿园建设一次到位。医药卫生体制改革取得阶段性成效，医 疗卫生事业累计投入 3400 万元，城乡医疗基础设施和医技设备全面 更新，群众看病难、看病贵问题得到有效缓解。社会保障能力明显提 高，建成了以县城为中心，乡镇为依托的五保户集中供养和社会化养 老福利服务机构网络，建成廉租房 492 套，城乡困难群众基本实现了 应保尽保。文体事业蓬勃发展，建成县体育综合训练馆、标准化体育 场、3 个乡镇文化站、15 个文化室和村书屋、50 个农村体育广场，完 成城区数字化电视改造和 1 万户广播电视“村村通”工程，人民生活 品质明显提升。 司法、工商、统计、金融、盐务、物价、宗教、气象、老龄、档 案、地方志、妇女儿童、食品药品监督等方面工作也取得了新的成绩。 2、资源条件 xx 石油驰名中外，并有天然气、煤、瓷土、石灰石、石英砂、 铜等资源。 县境内储油面积 189.3 平方公里，油层埋藏于距地表 60-400 米的岩层之间。其油潴厚度一般为 6.48 米。东部浅，西部深，南 北基本呈水平状。地址储存条件较好，地质储量9224 万吨。所储 原油为低硫-石蜡基原油。密度小，喊硫量在 0.05-0.20%之间， 23 运动黏度 50，3.91-7.61 厘泊。镍钒含量不高，残炭和胶质含 量亦较低，可加工千余种产品。 xx 地处东部季风湿润区与内陆干旱区中纬地带的过渡区， 植被带有过渡的特色。全县可划分为黄河沿岸暖温带落页阔叶林区 和黄土高原丘陵沟壑落叶阔叶林区。 县内野生动物资源丰富，有狼、狐狸、野兔、野猪、豹、獾、 黄鼠、麻雀、啄木鸟、蝴蝶等 100 多种。 24 第五章 规划与市场分析 5.15.1 总体规划条件总体规划条件 1 1、县城定位、县城定位 xx 县作为全县经济、文化、教育和交通的中心，在全县的经济发 展中占据关键地位。根据 xx 县国民经济与社会发展第十二个五年规 划纲要（草案） ，为了加强 xx 县的经济和社会发展，xx 县将着力将城 关二村、城关三村、渠口、槐里坪以及马家砭五个村子作为发展对象， 将其打造成为符合 xx 县经济和社会发展的新型农村。 2 2、县城规划、县城规划 xx 县城作为全县的的中心，在县城规划上，通过县国土资 源局的规划批准，按照 xx 县面临延河，北靠寨山这样的地理特 征，形成一个东西长、南北窄的空间区域，中心大道贯通东西 形成规划区的主轴。其它空间依托主轴，分散布局。形成“一 轴一心一次两带两区”的空间结构。 一轴是：主轴中心大街。 一心是：以中心广场体现的县城中心地带。 一次是：西片区的次中心。 两带是：沿延河，杏子河两侧分布的绿化带。 两区是：以杏子河分割成的东西两片区。 5.25.2 待储备地块的规划可行性分析待储备地块的规划可行性分析 1 1、储备地块的规划及其可行性、储备地块的规划及其可行性 本次项目规划收储地块城关二村、城关三村、渠口、槐里坪以及 马家砭位于 xx 县县城规划区范围内，符合 xx 县土地利用规划和 xx 县县城总体规划。同时，xx 县城市建设投资开发有限责任公司已向县 25 主管部门提出了规划用地申请，相关部门也同意将被征的部分地块作 为被拆迁户的拆迁安置房建设用地。同时对用地强度做出了具体要求， 并且同意按规划蓝线范围内进行土地统征。 规划建设的拆迁安置房建设地块的建设目标主要是为了美化该地 块周边地区的环境。满足县城居民对房屋居住的需求，同时，更好的 实施 xx 县县城总体规划，并承担起该地块在县城规划中的职能要求。 按照功能有机组合原理，合理细分用地，一方面遵循土地市场经济原 则；另一方面有利于该地区综合环境的形成。力争创建一个多样化、 有文化认同感的社会群体，创造丰富多彩、富有特色的新景观风貌， 体现 xx 县新区形象，逐步形成和睦、进取的新型社区，力争环境优 美，做到经济效益和社会效益的有机统一。 拆迁安置房建设地块的规划策略主要是立足区位优势，是开发建 设与环境保护及可持续发展有机融合。周边环境的改造升级，将使周 边环境及基础设施逐步改善。项目区的环境和区位优势还有很大的提 升空间，能吸引更多的投资商进行投资开发建设。 2 2、待储地块最佳利用分析、待储地块最佳利用分析 xx 县近些年来的发展，现在已经取得了较好的发展时机，其原因 如下： xx 县城镇化建设快速推进，项目建设是进一步加快 xx 县城镇 化建设的需要。 截至 2010 年低，xx 县城镇化建设快速推进，承载功能明显提升。 城建重点工程完成年度计划任务，张家园子小区住宅楼交付使用，县 城天然气气化工程安装用户 3000 户，朱家湾、农机厂保障性住房和 翠屏大厦、印刷厂小区、人力资源市场综合楼完成主体工程，小南窑 沟农贸市场工程完成井桩浇筑，体育综合健身馆全面建成，市民健身 26 长廊、标准化体育场、垃圾填埋厂建成投用，污水处理厂开始试运行。 积极顺应人民群众期待，投资近 2000 万元，举县一致创建省级卫生 县城，全县卫生环境得到彻底改观，顺利通过考核验收，xx 对外形象 明显提升，适宜人居的县城建设迈上了新台阶。如果错过时机，目前 形成的发展局面可能会面临无空间可用和可发展的尴尬局面，势必会 影响 xx 县的经济和社会发展。 “十一五”期间 xx 县社会经济发展取得重大突破，但城乡差 距较大，项目建设是 xx 县推进城乡统筹发展的需要。 xx 县十六届人大五次会议文件(13)政府工作报告中指出十二五期 间，xx 县县委、县政府将坚持规划引领、产业支撑、民生优先、城乡 均等的发展原则，顺应经济社会发展和人口转移趋势，加快推进工业 化、城镇化、产业化和公共服务均等化，做强县城、做大集镇、做好 社区，引导农民向县城、重点镇和中心村集中，工业向园区集中，农 业向产业化集中，土地向规模经营化集中。按照“三年见成效、五年 大发展”的梯次推进的发展构想，用五年时间，基本实现城乡统筹和 富民强县发展目标。到 2012 年，基本形成统筹城乡发展的制度框架。 生产总值达到 35 亿元，固定资产投资两年累计达到 60 亿元，地方财 政收入达到 3 亿元，城镇常住人口达到 7 万人左右，城镇化水平达到 45%以上。到 2015 年，城乡人民生活水平明显提高，城镇居民人均可 支配收入达到 33600 元，年均增长 15%；农民人均纯收入达到 15000 元，年均增长 27%；城镇常住人口达到 9.5 万人左右，城镇化率达到 60%以上。城乡居民收入差距显著缩小，城乡统一的行政管理和公共 服务体系基本建立。到 2020 年，基本形成城乡一体化发展新格局。 项目建设正是推进城乡统筹发展的一大举措，有利于 xx 县实现全县 范围内的城乡统筹发展。 27 3 3、待储备地块的规划情况及其具体数据、待储备地块的规划情况及其具体数据 根据以上的县城定位和规划设计，现将待储备土地拟规划情况如 下：其中 37.35 亩土地用来建设拆迁安置房。剩余的 562.65 亩土地 收入土地储备库在五年之内进行统一规划、拍卖、挂牌出让完毕。 所建设的拆迁安置房规模如下：90 平方米的房屋 378 套，110.02 平方米的房屋 47 套，120 平方米的房屋 47 套，共计 472 套。共占地 37.35 亩，占总收储土地的 6.23%。 出让计划：本次收储土地作为工业用地出让 420 亩，占收储土地 的 70%；作为商业用地出让 60 亩，占收储土地的 10%；作为安置用地 120 亩，占收储土地的 20%。具体出让价格参照 xx 县现有土地出让价 格。 序号用地类别数量（亩） 占收储土地的百分比 （%） 1 工业用地 42070 2 商业用地 6010 3 安置用地 12020 5.35.3 规划分析结论规划分析结论 本规划符合 xx 县规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告 所提出的项目方案规模适中、合理、可行。 28 第六章 地质条件与建设条件 6.16.1 工程地质条件工程地质条件 xx 县位于陕西省北部，延安地区东部，东临黄河，与山西 省大宁、永和两县相望，南接宜川县，西依延安市，北枕延川 县。县城距延安市区 72 公里，县城位于延河北岸，北靠寨山， 南抵翠屏山。xx 县地处延安地区东部，全县介于东经 109 3341102943、北纬 361337364520之间， 东西长 72.9km，南北宽 55.05km。全县总面积 2368.73km2。地势南北 高，中间低，呈谷峰型，海拔高度 470.61383m，境内地貌属黄土高 原丘陵沟壑区。县城地质结构良好，无不良地质现象。据地震烈 度区划，县城为 6 度区。 6.26.2 气候条件气候条件 xx 县属暖温带半干旱大陆性季风气候。年平均气温 10.4，年 极端最高气温 38.9，极端最低气温-22.3；年平均降水量 565.7mm，最多年降水量 812.6mm，最少年降水量 292.7mm；年平均风 速 1.6m/s，夏季主导风向为东南风，冬季主导风向为西风；年平均日 照时数 2504.6 小时；年平均无霜期 171 天。 6.36.3 交通条件交通条件 项目所在地交通较为便利，人流和各种车辆混合流动，对项目建 设有一定的不利影响，项目所在地周边有少量构筑物，视野比较开阔， 环境状况良好，适合项目实施。 6.46.4 公共设施条件公共设施条件 该项目所在地位于 xx 县，属于市政公用设施建设规划覆盖范围， 水、电、燃气、通讯、有限电视等公用设施可就近接入，高低压、通 29 信、有线电视、供排水、燃气等市政基础设施配套齐全，基本可以满 足项目建设需要，已完全具备项目建设条件。 1、道路交通条件：205 省道穿境而过，且公路道路情况良好，交 通设施较为便利，可以满足工程项目建设和运营的运输需要。 2、供水：该项目用水可通过铺设的市政供水主干管接入，能够 保证该项目用水需求。 3、排水：该项目采用雨污分流制，雨水和生活污水汇集后，分 别排入市政雨水和污水管网系统。 4、供电：该项目区有公用变电站的变压器，可根据实际需要适 当扩容,保障项目用电需求。 5、通讯：项目区全国直拨程控电话容量充足，移动通讯覆盖整 个区域，可满足项目固定和移动通讯要求。 6.56.5 施工条件施工条件 该项目区规划为拆迁安置房用地，需要进行拆迁和安置补偿，有 一部分建筑物，附属物需要清理， “三通一平”投资额较大。 1、土方：该项目区地形起伏不大，施工期不需在项目建设地点 进行大量的土方开挖，局部土方开挖量可满足工程土方回填的需要， 挖方填方基本平衡。 2、砂、石料：工程所需砂及石料等市场供应充足，可由周边道 路运输至项目建设地点，满足工程建设需要。 3、主要材料来源及供应：钢材、木材、水泥、电缆等均可由当 地建筑材料市场供应，所需混凝土可采用商品混凝土。 30 第七章 环境保护 7.17.1 项目区域环境现状项目区域环境现状 项目所在区域为居住区，空气、声环境质量现状良好，适合本项 目的实施，但在设计、施工过程及使用中要注意实行环保和污染治理 措施，避免造成对环境的不良影响。 7.27.2 主要污染物和污染源主要污染物和污染源 7.2.17.2.1 施工期间施工期间 1、工程建设时由于车辆运输等原因，会使交通变得拥挤和频繁， 容易造成交通问题，这种影响会随着项目的完成而消失。 2、项目进行过程中会产生大量的建筑废弃物及扬尘，会使大气 中悬浮颗粒物含量骤增，使场地周围的环境难以保持整洁。 3、施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特 别是夜间。 4、施工时，工人临时食宿地的水、电及生活废弃物，若无妥善 安排处理，则会影响施工区的卫生环境。 5、期间将产生许多废弃物，如车辆装载过多时导致岩土废弃物 散落等，都可能对环境产生影响。 7.2.27.2.2 排放标准排放标准 1、 大气污染物综合排放标准 （gbl62971996） ； 2、 污水综合排放标准 ） （gb8978-1996） ； 3、 建筑施工场界噪声限值(gbl2523-90)。 7.37.3 治理方案治理方案 1、对于工程建设期交通特别繁忙的道路要避让高峰时间(如采用 夜间运输)。对于施工中的尘土飞扬，建议采取定期清扫、定期洒水 31 等方法解决。 2、对于施工期间的噪声治理，一般不允许晚上十一点至次日上 午六时内施工，同时施工设备尽量采用低噪声机械。对夜间一定要施 工的工序，应对施工机械采取降噪措施，并在工地周围设临时声障之 类的装置，以保证项目区周围的声环境质量。 3、施工现场的废弃物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时 清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃 物，保证工人工作、生活环境卫生质量。 7.47.4 环境影响评价环境影响评价 本项目实施以后，周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水