房地产可行性研究报告1.doc

长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 1 - 目目 录录 第一章 总 论 - 2 - 第二章 项目建设的必要性 - 9 - 第三章 市场分析 - 10 - 第四章 建设地点及自然条件 .- 13 - 第五章 主要技术方案 .- 15 - 第六章 环境保护、绿化和节能 - 21 - 第七章 项目的组织管理、实施计划 .- 24 - 第八章 项目招投标 - 28 - 第九章 投资估算与资金筹措 .- 35 - 第十章 项目经济评价 .- 38 - 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 2 - 长宁长宁上府家居广场可行性研究报告上府家居广场可行性研究报告 第第一一章章 总总 论论 一、项目名称：一、项目名称：长宁上府家居广场 二、项目建设地：二、项目建设地：宜宾市长宁县城 三、项目建设单位：三、项目建设单位： 四、项目建设单位概况：四、项目建设单位概况： 五、项目建设概况五、项目建设概况 随着宜宾市长宁县城市建设的发展，长宁县迅速崛起了许 多商住小区，全县房地产业和旅游业发展势头强劲。本次研究 项目位于碧玉溪两侧，北边是地税局和商住楼，南边烈士陵园 和商住楼，西边为竹海广场，东边为交警大队。碧玉溪从本项 目地块流过。周边配套设施完整，交通方便；地段环境优越，超 市、医院、学校等生活配套完善，娱乐、休闲十分便利； 本项目分三个地块，其中地块一为旧城区改造工程，用地 面积为 11899.29 m2。地块二和地块三为广场建设，总用地面 积 9588 m2。其中地块一拆迁 120 户，拆迁面积 19550m2 左右。 换新房按县规定 1：1.1 比例计算或按 3400 元/ m2 补偿，置换 面积合计 21505m2 左右。 六、文化广场建设的经济与社会价值六、文化广场建设的经济与社会价值 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 3 - 6.1、文化广、文化广场场建建设设必要性必要性 由于本项目中地块二和地块三紧临竹海广场，附近无休 闲、娱乐、文化广场、健身运动场所等，本项目地块二和地块三 将打造一个长宁县地标性的文化广场，作为城市文化名片的象 征，汇聚长宁特色，把本地的历史文化、信仰、文化特色等全部 展现出来，建成后将是长宁旅游新的一景，会让游客和周围群 众更深的了解长宁，会吸引更多各地游客，同时也是附近群众 文化活动的场所，群众健身的场所。 6.2、文化广、文化广场带场带来的社会效益和本来的社会效益和本项项目目环环境效益境效益 1 文化广场建成后，到长宁旅游的游客，来竹海广场游 玩的游客或本地群众也会被吸引到本项目文化广场参观、游览、 运动、健身等。填补了长宁县一直以来无“旅游、商业、文化、居 家”为一体的综合经济项目空白。同时也为本地商业区增加了 人流量，促进该地区的经济消费，推动长宁经济发展。 2 预计将增加该地区 50%的人流量，30%的经济消费。 与之同时也增加了长宁整体的经济发展，税务等财政收入。 3 本三个地块为打造长宁“旅游、商业、文化、居家”为一 体的综合标志性项目，建成后不仅起到了该地区的经济推动， 城市环境美观作用，同时也完全降低本家居广场的容积率，增 加了绿地率，提高了旅游、商业、居住环境的舒适性。 4 文化广场的建设，为长宁城市环境美观增加了更新色 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 4 - 彩，改善了原来凌乱的环境，让长宁的旅游经济等上一个更新 的台阶。 项目总规划用地面积 21249.93m2，其中地上建筑物：住宅 建筑面积 44325 m2，商业建筑面积 13931.77 m2，会所面积 1182 m2。地下建筑物：地下车库建筑面积 14871.77 m2；地下商 业建筑面积 4474.45 m2，机动车停车位 555 个，非机动车停车 位 861 个，全名健身场所 396.26 m2，容积率 2.8，绿地率 30%， 是一个大气、时尚、新颖的高档商业广场小区。该地段房产开 发前景好、升值潜力大。本项目的开发建设将完善该地段城市 整体功能，改变周边环境，提升该地段城市品位。 七、编制依据七、编制依据 1、主要依据：、主要依据： （1）城市房地产管理法 （2）建筑法 （3）国务院城市房屋拆迁管理条例 （4）国家计委建设项目可行性研究管理办法 （5）国家计委建设项目经济评价方法与参数 （6）四川省房屋拆迁管理条例 （7）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参 数（第二版） 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 5 - （8）相关各专业的国家设计规范 （9）建设单位提供的其它相关资料 2、研究范、研究范围围： ： 本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目 建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设 方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究。 八、重要经济技术指标八、重要经济技术指标 序号名 称单位数量比例%备注 1规划总用地面积m2 21249.93100.00 -1.1规划建设净用地面积m211899.29 -1.2绿地代征地面积m29350.64 2规划总建筑面积m279084.99 -2.1地上计入容积率的建筑面积m259438.77 -2.1.1住宅建筑面积m244325.00 -2.1.2商业建筑面积m213931.77 -2.2地下建筑面积m219646.22 -2.2.1地下车库建筑面积m214871.77 -2.2.2地下商业建筑面积m24774.45 0.26（地下 商业比重） 3容积率5 2.8（住宅容 积率） 4基地面积m24844.52 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 6 - 序号名 称单位数量比例%备注 5建筑密度40.7% 6总绿地面积m23569.79 7绿地率30% 8机动车位个555 -8.1地下停车个496 -8.2地面停车个59 9非机动车位个861 10全民健身场所m2396.26 九、结论与建议九、结论与建议 1、结论 （1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。本 项目的建设可促进区域经济及城市建设的发展，改善市民居住 条件，改善城市美观，增加旅游景点。 （2）本项目的建设，符合长宁县总体规划，较好地贯彻了政 府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；有利于完善周边 的配套设施建设，促进长宁县旅游资源的开发。 （3）本项目建设用地处于宜宾市长宁县城，位于四川盆地 南缘，宜宾市腹心地带，历史上因“地处蜀南最远，蜀每有事而 独晏然自保，民族和睦相处，长久安宁”而得县名，至今已有 1300 多年历史。长宁县蜀南竹海是国家 aaaaa 级旅游风景 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 7 - 区，商业服务设施及各项市政设施如水、电、路、通信等基础设 施均较完备，地理优势明显，是一幅优质福地，是商务办公、居 住的理想之地，开发前景良好。 （4）项目总投资为 32467.05 万元，其中：工程费用 19548.14 万元，其它费用 12918.91 万元（其中建设期贷款利息 615 万元）， 预备费 230 万元，项目周转用流动资金 500 万元；建设资金总 额 32467.05 万元，其中：项目资本金 13000 万元，申请商业银 行贷款 10000 万元，预售收入投入 9467.05 万元。 （5）从项目建设的经济效益评价来看，项目经营收入 35357.07 万元，税前利润 2890.2 万元，税后利润 2167.65 万元； （6）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升长 宁县的城市形象，带动长宁县经济发展也有一定的现实意义。 从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备， 项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合 国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机 会效益。因此该项目可行。 2、建议 （1）该项目的社会和经济效益良好，建议上级主管部门和 银行给予支持，促使该项目早日上马，早见成效。 （2）建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作，加 强工程质量监控，保证工程质量和施工进度。 （3）在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 8 - 设。 （4）精心编制工程实施计划，在确保工程质量和进度的同 时，要严格控制建设投资，加强营销运作，以尽快回收资金和 减少资金投资；同时狠抓项目建设质量，争取获得最佳的经济 和社会效益。 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 9 - 第第二二章章 项项目目建建设设的的 必必要要性性 一、项目的建设，符合长宁县城市发展总体规划，是长宁 县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城 市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展 战略、推进城市提质扩容是有帮助的。 二、项目的建设，有利于完善碧玉溪周边的配套设施建设， 有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进 一步促进该区域城市次中心地位的提升。同时，该项目的建设， 有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持 续发展。 三、项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化 和社会化的政策，有利于促进长宁县住房货币化分配进程，满 足人们日益增长的住宅消费需求，改善旧城区人们生活条件和 居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动 众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进长宁县经济 的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 10 - 会就业矛盾，维护社会安定。 第第三三章章 市市场场分分析析 一、全国房地产市场现状及发展趋势一、全国房地产市场现状及发展趋势 自 2003 年开始升温以来，中国房地产市场持续增长了将 近四年，到 2007 年达到了顶峰，虽然这种势头在 2008 年出现 减缓，全国楼市走向低迷，但 gdp 仍保持了 9.8%的增长。在政 府保增长的决心下， 2009 年 gdp 继续保持 8%以上的较快增 长，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三 方面事实： 第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来 说，城镇化是一个不可避免的问题。自 1978 年推行市场化改革 以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996 年以后步伐明显加 快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅 如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速增 长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场 的发展提供了强劲动力。 第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 11 - 划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是 伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位 分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一 个巨大的房地产市场的产生和发展。 除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的 人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着 巨大的对住房的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。 它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。只要这 些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。而在相 当长一段时期内，这些因素很难改变。因此，我们对房地产前 景保持乐观。 二、近几年来长宁县房地产状况及发展趋势二、近几年来长宁县房地产状况及发展趋势 近几年来，房地产作为长宁县新的经济增长点和城市居民 新的消费热点，对于扩大内需（包括投资与消费需求）拉动经济 增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民 生活质量等方面作出了积极的贡献。近几年来，随着福利房全 面停止上市和中心城区建设步伐的加快，长宁房地产开发投资 增幅进一步加快，房地产市场日趋成熟。目前，长宁县房地产 价格总体来说比较合理。 三、销售前景预测分析三、销售前景预测分析 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 12 - 1、项目价格分析 位于长宁县本项目北边的商住楼，其二手房销售价高达 3600 元/平方米左右；位于长宁县本项目南边的商住楼，其销售 均价在 3700 元/平方米左右；在几公里内的龙湾半岛，其均价 在 3600 元/平方米左右；恒远瑞景湾楼盘，其销售均价在 3500 元/平方米左右。与上述项目比较，本项目在产品设计、景观资 源、区域位置等方面拥有相对优势。 根据项目的定位，以及长宁县总体房价水平，预计本项目 2015 年至 2016 年住宅销售平均价为 3800 元/平方米，地下车 库平均销售价为 40000 元/个，商业铺面 8192.57 元/平方米。根 据长宁县目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特 点，本报告认为该价格在长宁县具有较强的竞争力。 2、销售前景分析 本项目定位明确，位置优越，资源丰富，交通便利，设计独 特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。可以 预见，本项目具有良好的销售前景。 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 13 - 第第四四章章 建建设设地地点点及及自自然然条条件件 一、区域位置一、区域位置 长宁县地处四川盆地南缘，位于东经 104.44-105.03，北 纬 28.15-28.47之间，东临江安，南界兴文、西长宁县 与高县、珙县交邻，并紧靠宜珙铁路，北与南溪县、宜宾市相连。 南北长约 60 公里，东西宽 30 公里，地势南高北低，海拔 245.9 米-1408.5 米。育江河南北纵贯全县。县城长宁镇，距宜宾市政 府所在地 57 千米。全县幅员面积 975.2 平方千米，辖 9 乡 11 镇，266 个村，25 个居民委员会，2066 个村民小组。总人口 42.14 万人。 本项目位于碧玉溪两侧，北边是地税局和商住楼，南边烈 士陵园和商住楼，西边为竹海广场，东边为交警大队。 二、自然条件二、自然条件 长宁县属中亚热带季风气候，四季分明，气候温和。雨量 充沛，无霜期长 350 天，主要自然条件如下： 1、温度： 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 14 - 年平均气温：18 年平均最高气温：27.8 年平均最低气温：6.5 2、湿度： 年平均相对湿度：79% 3、风 年平均风速：1.34m/s 4、降水 年平均降水量：1545mm 最大月降水量：1891.9mm 最小月降水量：23.2mm 最大积雪厚度：15cm 5、地震情况 根据中国地震动参数区划图（gb18306-2001），该区域地 震动峰值加速度 g=0.05，对照地震基本烈度为度。 三、市政基础设施三、市政基础设施 本项目用地处于竹海广场旁，周边是成熟的生活区，现有 配套十分完善，地理优势明显，具有优越的景观区位交通条件， 是建设商业居住理想之地，开发前景良好。 四、建设条件四、建设条件 用地分三个地块，总用地面积 21249.93 平方米，其中地块 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 15 - 一 11899.29 平方米，地块二 5823.80 平方米，地块三 3526.84 平方米，符合项目建设要求。 第第五五章章 主主要要技技术术方方案案 一、设计原则一、设计原则 1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套 建设”的原则，符合城市规划要求，满足消防、交通、安全疏散、 环境保护等要求。 2、尊重场地环境特征，合理利用地形地貌，塑造具有识别 性与归属感的居住小区。 3、 “以人为本”，充分考虑居民的行为模式与心理需求，合理 组织交通和空间布局，尽能提升居住空间的环境品质。 4、消防、环保必须做到“三个同时”。 二、规划设计依据二、规划设计依据 1、 宜宾市规划管理技术规定 2、 民用建筑设计通则gb50352-2005; 3、 城市道路和建筑物无障碍设计规范jgj50-2010; 4、 地下工程防水技术规范gb50108-2001; 5、 房屋建筑制图统一标准gb/t50001-2010; 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 16 - 6、 屋面工程技术规范gb50345-2004; 7、 汽车库建筑设计规范jgj100-98; 8、 汽车库、修车库、停车场设计防火规范gb50067-97; 9、 宜宾市规划管理技术规定 10、 商店建筑设计规范jgj48-88; 11、 建筑设计防火规范gb50016-2006; 12、 高层民用建筑设计防火规范gb50045-95; 13、国家相关法律法规及工程规范标准。 三、总体规划及总平面布置三、总体规划及总平面布置 1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导 思想，解决“建筑、人、建筑”三要素的密切关系，使建筑融入到 环境中，提高居住质量。根据位置不同，采用不同的组合方式， 丰富了小区的整体形态。 2、从城市设计的高度出发，力图在周边繁杂无序的背景上， 创造出一组完整、大气、时尚、新颖的商业高档小区，结构由北 向南分延伸式设计，采用行列式的布局方式，形成层次鲜明， 错落有致的建筑布局。采用塔楼式的布局方式，以节约更多用 地，形成开阔空间。综合考虑采光、通风、消防、视觉、卫生等要 求确定大于 28m 的建筑物间距，满足视觉、私密性、通风及绿 化空间景观要求，实现“大视野、大尺度、大自然”的居住环境品 质。同时充分利用地形，车库采用半掩埋形式、阶梯状由北及 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 17 - 南逐级降低，在减少投资的基础上，保证了车库的连通性、整 体性，最大程度的满足了日照要求及人居住环境的要求。 3、充分考虑住宅的基本功能，采用紧凑的平面布局、良好 的通风采光布局，通过设置较大的入户花园、空中庭院及大阳 台，提升居住品质。单元式住宅每套面积范围控制在 70120m2 之间。通过用建筑空间语言书写建筑形象，用轻巧的构件去概 括零散琐碎的窗、阳台等界面，在局部细节上重点刻画比例、 机理来确立小区的清新形象，在总体简洁的基础上，通过对塔 楼顶部屋顶的重点处理而突出小区的个性特征。 4、小区的对外交通主要是通过建设路和竹都大道。并以入 口广场为对景，北侧及西侧均设有次入口，通过小区北部环形 道路连接，保证道路畅通及人员的疏散。小区内道路主要道路 宽 4 米，次要道路宽 3 米。采用人车分流形式。从主入口广场 进入小区，通过竖向交通，沿内部道路直通各栋大楼。 5、小区配套布置幼儿园、卫生站、会所、综合商店、餐饮、 社区服务中心、物业管理用房、配电房等公共服务设施。配套 设施采用集中布置和就近利用的原则。 四、结构方案四、结构方案 1、荷载 （1）基本风压：w0=0.35kn/m2，基本雪压：s0=0.35kn/m2。 （2）楼面货载：住宅楼面货载标准值取 2.0kn/m2，底层车 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 18 - 库货载标准值取 4.0kn/m2。 2、结构选型 根据用地周边已建成结构选型，结构设计按 6 度抗震设防， 多层住宅楼采用框架结构，高层住宅采用框架-剪力墙结构， 抗震墙抗震等级为二级。 五、供配电及电信工程五、供配电及电信工程 1、电力负荷预测 用电量取值：住宅每户按 0.025kva/m2，公共服务设施按 0.1kva/m2，地下车库按 0.005kva/m2，则小区总变配电量为： 5091kva。 2、供配电 十九层以上消防及应急照明用电按一级负荷，普通客梯、 水泵用电按二级负荷，一般电力照明用电按三级负荷。该小区 用电电源由 10kv 城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到 各配电室。 3、电信 电话系统分二大区块，每一区块设一个电话光节点机房， 由城市通信线路引入主线至小区内的电信交接间，再传送至各 用户，引入线采用铜芯铝绞线。有线电视由市政有线网引入， 采用传输带宽 860mhz，双向 hfc 网络结构形式，共分二大区 块，每一区块设二个有线电视光节点机房。电缆干线采用中心 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 19 - 分配的星型结构，用户分配网采用集线器及分配放大器加集中 分配的形式分配到户。用户采用一户一根电缆引到户，同时设 置光纤宽带、闭路电视监控、家居智能化、家庭安防报警系统。 六、给排水和消防六、给排水和消防 1、给水 （1）用水量预测 生活用水量按 300 升/人日，消防用水按 40 l/s 计，则小 区最大日总用水量为 1600 吨/日。 （2）水源：城市供水干管。给水网管：给水网呈环状布置，室 外给水管道为生活消防合用系统，主管管径为 dn200，支管管 径为 dn40-dn100。 2、排水 （1）排水采用雨污分流制排水。生活污水经小区污水管网 收集后排至市政污水干管。雨水则经区内的雨水管网收集后排 至雨水渠箱，按漫流设计。 （2）雨污管道一律采用暗装，主污水干管管径为 dn400,次 干管为 dn300,雨水管管径为 dn300dn800，雨污管采用混 凝土管。室内排水管采用 u-pvc 材料。 3、消防 （1）消防车道 项目南面主道路为 4 米，次要道路为 3 米，并通达至各栋 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 20 - 建筑，满足消防车通行的要求。 （2）建筑结构防火设计 带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一 级要求设计，住宅楼均按二级耐火等级设计。 （3）防火分区 整个小区按地上、地下室分别设置防火分区。地下室设自 动灭火系统。停车库每个防火分区面积均小于 4000m2，设备用 房单独为一个防火分区，分区面积小于 500m2。每个防火分区 设有两个以上疏散口，防烟分区小于 500m2。地上部分每个单 元之间设置防火墙，每个单元为一个防火分区。 （4）室内消防栓系统采用环状布置，环网设在地下室及室 外地坪以下。每栋楼均在底层与水平环网相接。在最高处塔楼 上设 18m3消防水箱一座，与水平环网相接；地下室设消防栓泵 二台，与地下消防环网相接，同时在室外设消防水泵接合器， 与地下消防环网相接，消防栓在室内任何一位置均有二股消防 水柱射到，在地下车库消防泵房设有消防水泵。地下消防池储 水量 396m3。 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 21 - 第第六六章章 环环境境保保护护、绿绿化化和和节节能能 一一、环环境境保保护护 该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要，对自身 的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。拟将噪声和振动 设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。安装电动设备均采 用减振弹簧支吊架，楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。部分重 要区域的设备基础采用弹簧减振垫。 1、该项目建成后，通过分析，污染的产生主要有如下几个 方面： （1）固体废弃物：如生活垃圾。 （2）生活污水：住宅组团内排出的生活污水。 （3）大气污染：厨房的油烟、汽车尾气、空调废气。 （4）噪音污染：汽车行驶和鸣笛产生的噪音，空调外机工作 时产生的噪音。 2、污染治理措施 （1）固体废弃物：各类固体垃圾产生后，要求自觉投入设在 各处的垃圾收集点内，由专人管理，定时清运至城市垃圾中转 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 22 - 站或垃圾处理场内。 （2）生活污水治理：生活污水必须经污水处理装置处理初步 达标后方可排入城市排水系统。 （3）大气污染：要求入住用户生活燃料统一采用液化石油气、 管道煤气或电，杜绝使用燃煤。厨房的油烟可以建议用专用设 备过滤后通过烟道排入天空。另外，严格控制进入小区内的机 动车辆，推广使用无铅的高标号汽油，大力提倡使用电动车， 达到改善汽车燃料结构的目的。严禁使用质量低下的空调，提 倡使用环保型空调，控制空调使用时间，以达到减小废气的排 放量。 （4）噪音污染控制：在规划范围内设禁鸣标志，控制车速， 要求汽车使用噪音净化器，以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪 音对居民的干扰，另外，严格控制空调使用的频率。设置空调 外机隔音网，提供使用环保型静音空调。 二、绿化 总绿地面积为：3569.79m2，绿地率为 30%。 三、节能 为减少能源消耗，拟采取以下措施： 1、节水节电 用水用电采用计量制，采用节能高灵敏度的电表和水表， 并将生活用水与洗涤用水，景观用水分开。变压器用科技含量 高的干式变压器，室内外路灯设自控节能开关，大力提倡使用 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 23 - 节能型电器。 2、节约暖通、采光耗能 在规划和建筑单体设计中，充分考虑各幢建筑物之间的距 离和朝向，充分利用自然采光、通风，从而达到节约采光、通风 的能耗。 3、隔热、保温 在屋顶和外墙的材料运用时，尽可能采用保温、隔热性好 的高科技建筑材料，加以封闭性良好的门窗等，可达到较好的 节能效果。 4、新技术应用 在建设工程的各个环节上，大力推广使用新材料、新工艺、 新技术、充分运用现代科学技术，取得节能的综合效益。 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 24 - 第第七七章章 项项目目的的组组织织 管管理理、实实施施计计划划 一、一、项项目的目的组织组织管理分管理分为为两个两个阶阶段：建段：建设阶设阶段和段和经营经营管理管理 阶阶段。段。 1、建设阶段 （1）组织机构 对项目建设实施过程中建设单位的组成机构、人员配备作 出初步分析。经与建设单位确定，其组织机构如下： 建设组织机构图 董 事 会 财 务 部 工 程 技 术 部 开 发 策 划 部 拆 迁 安 置 部 行 政 人 事 部 营 销 部 采 购 供 应 部 总 经 理 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 25 - （2）职工定员 此定员系指建设单位从事本项目开发建设需配备职员。经 与建设单位商定，定员的初步安排如下： 职工定员表 序号部门人员（人） 1董事会3 2总经理1 3行政人事部5 4财务部3 5采购供应部4 6开发策划部4 7工程技术部10 8营销部10 9拆迁安置部8 10合 计48 2、经营管理阶段 （1）组织机构 项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布 的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位聘 请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大 会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。三年以后，由业 主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行 物业管理。重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 26 - 司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。物业管理公司 各机构的运行经费来源，可根据长宁县政府出台的宜宾市住 宅区物业管理办法及国家颁布的有关法律、法规，采取向在该 小区各业主（含住户及经营性业主）收取一定的费用解决，费用 的收取以国家文件为依据。 组织机构图 （ （2）职工定员 此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门 定员（本报告只作初步分析）。除聘请全国资深物管人 士 2 人专职外，其余各人员均实行外聘。定员的详表如 重大决策重大决策 业主代表大会业主代表大会 委委 员员 会会物业管理公司物业管理公司 办办 公公 室室 管管 理理 部部 维维 修修 部部 经经 营营 部部 保保 安安 部部 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 27 - 下： 职工定员表 序 号 部门 人员 （人） 备 注 1经理办公室1专职，设经理 1 名 2管理部5负责日常卫生、绿化、保安 3财务部2由发展商专职 1 人，外聘 1 名 4多种经营部1实行有偿服务，负责开拓性经营活动 5维修部2简单的水、电及设备维修、维护 6合 计11 二、二、项项目目实实施施进进度度计计划划 项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位 也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进 行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重 施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量 减少对周边居民生活、生产、学习的影响。经与建设单位商定， 并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下： 2013 年 11 月2014 年 1 月，完成项目前期各项审批工作； 2014 年 1 月2014 年 5 月，完成场地平整及建筑设计、施 工招标； 2014 年 6 月2016 年 5 月，主体工程完工； 2015 年 10 月2016 年 11 月，主体装修及室外配套工程； 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 28 - 2016 年 12 月，竣工验收。 第第八八章章 项项目目招招投投标标 一、一、工程工程项项目招目招标标投投标标概述概述 招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争 手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程 方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有 效的使用，确保招标项目质量优化。 1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业 的活力。 改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产 销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造 的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术， 开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。 2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息， 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 29 - 与国内外市场接轨的有效途径。 改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资 决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总 量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资 效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。 3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。 在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企 业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的 中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压 价，争取中标。 4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。 由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短， 因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通 过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量 的时间和精力。 5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程 的透明化 公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过 程的首要条件。随着我国加入 wto 和经济的飞速发展，企业 的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地 运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 30 - 二、二、工程工程项项目招目招标标投投标标因素分析因素分析 招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的， 一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力 上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力 消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的， 其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。 1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基 础。 首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任 这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。 其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖， 并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整 个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、 “口径” 一致，不致产生误导投标人的结果。 第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标 机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取 到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默 契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一 视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人， 从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备 的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 31 - 2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标 项目成功的关键。 采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期 交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备 技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而 有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给 招标机构的参数过于简略。 3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。 近年来，我国招标投标法及招标办法的管理规定相继颁 布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶 植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识， 越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关 招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急 于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不 合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最 高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。 4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项 目成功的基本保证。 招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业 主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时 间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 32 - 主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的 特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员 会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守招标 投标法和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定， 不做损害采购业主利益的事。 5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成 功提供有力的技术支持。 招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专 家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件 审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到 专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域 的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关 键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公 正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采 购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方 面对招投标项目的成功是一个有力的保障。 6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招 投标项目成功的一个重要条件。 一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单 过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期 两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 33 - 于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开 展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在 投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目 定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投 标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投 产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从 业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这 种采购方式才能完全体现其优点和益处。 三、三、招招标标依据依据 根据中华人民共和国招标投标法、四川省招投标管理规 定按以下要求招标： 施工单项合同估算价在 100 万元人民币以上的； 重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在 50 万元人民币以上的； 勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在 30 万元人 民币以上的； 单项合同估算价低于本条第项、第项规定标准，但 项目总投资额在 1,000 万元人民币以上的。 四、四、招招标标范范围围 招标情况招标情况序序 号号 名名 称称 不招标不招标招标招标 备备 注注 1 项目勘察、设计 招标 2 土方工程 招标 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 34 - 3 桩基工程施工 招标 4 土建工程施工 招标 5 装修装饰工程 招标 6 水电工程 招标 7 小区绿化、景观塑造 招标 8 小区道路及基础设施施工 招标 9 重要设备、建筑材料等物资的采购 招标 10 项目监理 招标 五、五、招招标标方式方式 项目招标均采用公开招标的方式。 项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修 装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建 设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标 的组织形式。 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 35 - 第第九九章章 投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措 一、投资估算一、投资估算 1、投资概况 项目规划总用地为 21249.93m2，规划总建筑面积为 79084.99m2，经测算，项目总投资为 32467.05 万元，其中：工程 费用 19548.14 万元，其它费用 12918.91 万元。 （详见项目投资估 算表）。 项项目投目投资资估算表估算表 单位：（万元） 工程项目或费用名称建安工程费其它费用合计 一工程费用 1住宅/商业/绿地14238.37 2前期费用2016.86 二开发费用 1管理费827.15 2税费2007.08 3销售费用372.88 三其它费用 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 36 - 1征地费（31.875 亩）7311.7 2基础设施建设费2135.76 3公共配套设施建筑费427.15 4财务费用1688.18 5其他规费等711.92 四预备费230 五项目周转用流动资金500 建设投资合计19548.1412918.9132467.05 2、估算依据及说明 （1）工程费用，根据四川省建设工程 2009 定额，国家相关 经济规范及宜宾市目前同类建筑单位工程造价。 土建工程：包括整个建筑物及其它构筑物等投资； 给排水、供配电工程：主要包括给水、排水、供水、配电、 通讯等设备投资及安装费用； 总图：主要包括道路工程、绿地工程等投资。 （2）安装工程参照宜宾市目前类似工程的造价指标进行估 算。 （3）其他费用中包括各种规费、征地拆迁费、建设单位管理 费、勘察设计费、监理费等。征地费，根据建设单位提供的取得 国有土地使用权所支付的成本进行估算； （4）预备费：主要是指因设计变更及施工中增减工程量引 起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。 二、二、资资金筹措金筹措 项目总投资 32467.05 万元，所需资金拟申请商业银行贷 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 37 - 款 10000 万元，项目资本金 13000 万元，预售收入投入 9467.05 万元。 项目的资金筹措及运用情况见下表： 项项目目资资金筹措及运用表金筹措及运用表 单位：万元 项目合计1 建设投资32467.0532467.05 资金筹措32467.0532467.05 其中：银行借款1000010000 自筹资金1300013000 项目预售收入9467.059467.05 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 38 - 第第十十章章 项项目目经经济济评评价价 一、经济分析的主要依据：一、经济分析的主要依据： 1、 建设项目经济评价方法与参数（第二版）； 2、 房地产开发项目经济评价方法； 3、国家及地方有关政策； 4、项目设计方案及相关市场调查。 二、经营设计及营业收入二、经营设计及营业收入 1、经营设计 本项目设计用途为商业住宅区，项目建成后，共形成高层 商品住宅 44325m2，商业建筑 19888.22 m2，地下车库 14871.77m2（555 个停车位），地上停车位 59 个。除社区会所、 市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，滨江商业广场以出 租方式经营，其它建筑均以出售形式经营。 2、营业收入测算 （1）价格预测 根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围 长宁上府家居广场工程项目 可行性初步报告 - 39 - 内的商品住宅、写字楼、宾馆、商场及门面销售价格进行德抽 样调查，本报告对上府家居商业广场小区的商品住宅、配套商 业设施（超市）、地下车库的价格预测如下：商品住宅均价为 3800 元/ m2，配套商业设施均价为 8192.57 元/ m2，车库 40000 元/个。 （2）营业收入及税费估算 营业收入 商品住宅销售收入：44325380016843.5 万元 商业设施销售收入：19888.228192.5716293.57 万元 地下车库销售收入：555400002220 万元 合计：35357.07 万元。 销售税费 税（费）种 计税依据 税（费）率 营业税 销售收入 5% 土地增值税 销售收入 1% 城市维护建设税 营业税 7% 教育费附加 营业税 4.5% 根据上述税费规定估算经营期间销售税费额：