房地产可行性研究报告.doc

xx房地产开发项目可行性研究报告1 总论1.1 项目名称xx1.2 项目承办单位及基本情况承办单位：湖南xx房地产开发有限公司注册资金：2000万元注册地点：xx市xx区xx路法人代表：许xx湖南xx房地产开发限公司于2003年12月成立，房地产开发三级资质。公司经营范围：房地产开发（以资质证办准）;建筑材料批零兼营。公司设有开发部、工程部、财务部、销售部和综合管理办工室等部门，共有员工32人，其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投资逾14500万元。1.3 研究范围与研究依据1.3.1 研究主要范围：根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，本执行研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。1.3.2 研究主要依据：（1）xx市人民政府令xx市征地补偿安置条例实施办法；（2）xx市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；（3）xx市城市总体规划20012020；（4）投资项目可行性研究指南（试用版），国家计委计办投资200215号审定；（5）国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（6）建设部建材2000205号房地产开发项目经济评价方法；（7）xx市统计局、房产局等政府部门发布的数据；（8）建设方提供的其它资料；（9）建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书；（10）其他有关专业设计规范。1.4 项目背景xx市地处湖南省中部，为长、株、谭“金三角”重要一隅，是我国南方最大的铁路交通枢纽，具有得天独厚的区位和交通优势。改革开放以来，xx的政治、经济、文化和社会各项事业取得了长足的发展。2002年，xx市区人口达76万人，根据城市发展总体规划，到2013年，将发展成为120万人口的综合性城市。2002年，全市国内生产总值达到355亿元，其中：第一产业52亿元，第二产业172亿元，第三产业130亿元，全市在岗职工年均工资10536元/人，城镇居民人均可支配收入7920元。进入21世纪，xx市人民政府通过实施“城市发展战略”，城市基础设施日益完完善，城区范围不断外延，城市容貌焕然一新，这极大地带动了房地产业的发展。xx区是xx市商业活动最为活跃的区域，第三产业成就裴然，非公有制经济得到了较快发展，饮食、文化、娱乐业形成了一定的规模，2009年，全区第三产业增加值超越2006年的9.34亿元，市场经营总额达70亿元，个体私营经济年总收入达1000万元，市场经济经过几年调整、形成了北以建材装饰材料为主，中以服饰为主，南以摩托车及配件为主，其间以电脑、建材产品、书刊、副食、烟酒批发等特色市场为补充体系，美食在xx，消费在xx的格局其本形成。本项目选址正是位于xx区域经济发展核心地带，前几年开通的xx大桥位于建宁港入口湘江的上游，连接xx区的建宁大道和天元区的泰山路，河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路后，与建宁大道平交，区域商务氛围极浓，其周边与多家大型超市、专业市场邻近，通过多条公交路线可便捷通达市内各区，场地内山、水条件极其优越，适宜住宅的开发建设。业主经反复踏勘、论证，基本确立了投资项目。本次研究旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为项目是否投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。1.5 项目概况1.5.1 建设地点xx市xx区荷叶路。规划占地10137.60m，规划建设3栋25层住宅建筑，总建筑面积69752共600套住宅，工程总投资16798.31万元。总停车位325个，地面停车位95个，地下停车位118个，建筑底层架空停车位112个。建设期限：2013年6月2015年12月。建设目标：本项目主要是为了顺应xx市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能适用的居住区，娱乐休闲购物区、满足xx市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层的住房需求和办公、经商需求。1.5.2 项目投入总资金及效益情况（1）项目投入总资金16798.31万元。其中2013年5000万元，2014年投入5798.31万元。（2）项目建设资金来源：企业自有资金6000万元，银行贷款5000万元，预收款5798.31万元。（3）项目经济效益 项目建成后，实现收入22696.64万元，近利润4718.63万元，投资利润率35.11，投资利税率20.5，投资回收期1.6年。（4） 项目社会效益项目可供600套住宅，改善xx区私营业主及周边蓝领阶层，灰领阶层居住条件，满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求；项目建设能促进人文景观的保护和建设；有利于加快xx市的城市化进程，促进城市边缘地区农村剩余劳动力向城市转移，促进城乡二元经济向一元经济转变；增加权社会固定资产投资力度，促进国民经济的增长；带动相关企业发展、直接、间接带动建材、冶金、机械等多个部门和行业的发展，即房地产业每增加投入亿元将带动相关产业链1.8亿元的投入；房地产属劳动密集产业，可吸纳大量的劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定的作用。1.6 主要经济技术指标 表一 主要经济技术指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积10137.602总建筑面积69752.002.1住宅建筑面积69204.002.2门面建筑面积548.002.3地下停车场6758.673住宅户数户6004建筑密度22.75容积率6.596绿地率26.27建设总工期年2.58总投资万元16798.319总收入万元22696.6410销售税金万元2269.6611所得税万元1179.712利润总额万元5898.3313税后利润万元4718.6314投资利润率%35.1115投资利税率%20.51.7 问题与建议本项目主要面向xx区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层建设普通住宅区和市场区，并以市场化的方式进行开发，这与国务院国发200318号关于促进房地产市场持续健康发展的通知精神是一致的，其总体方向符合国家投资政策导向。通过过市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：（1） 掌握开发节奏。本项目的建设规模较大，而市场消化有一个过程，因此，开发与销售必须协同。现在的市政配套离远期规划布局有一定距离，尽管销售目标基本商定，还有待于进一步落实，因此，开发商应掌握好开发节拍，策略上坚持控制资源、落实销售对象的原则，掌握开发的主动权。（2） 重视建筑细节。尽管一个住宅项目或市场项目的成功弄好很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上的差异。本项目场地自然环境十分优越，在如何保持优美环境并贴近特定目标群体的实际需要上，还有待下一步规划设计中进一步论证。就本项目而言，目标消费群体的收入处于中等偏上，销售单价都较高，因此目标消费群体对建筑品质的关心程度和远景规划可能高于价格。因此，建议设计理念超前，适当丰富建筑类型，品质适度超前。（3） 控制资金风险。央行121号文下发后，对商业银行房地产信贷控制较严，不仅影响了部分购买力，而且降低了资金回款速度。本项目建设资金拟全部自筹，理论上资金成本是最低的，但效率较低，而且开发商也因此承担了全部风险，这在大规模房地产开发中少见，建议适当调整资金结构，按3：4：3（自有资金：银行贷款：预售款）比例筹措，将风险分散。2 市场分析与预测2.1 政策及宏观形势1998年，国务院召开了住宅体制改革，加快住房建设工作会议，下发了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知，自此，居民住房消费有效起动，住房商品化体制基本确立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，对于改善居民居住条件、推动投资和消费增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极的作用。2003年9月，建设部召开了房地产会议，对我国房地产进行了总体评价：房地产市场的发展是健康的，总量基本平衡、结构有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。第一、城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，大多数城市实施了住房分配货币化。公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，居民私住房的比例已经达到72.8%。新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。第二、居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购买新建商品住宅交易额4500亿元。居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，比1997年提高5.2平方米。同时，住宅质量不断提高，配套设施和居民环境得到改善。第三、房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。过去5年，全国房地产开发投资平均增长率19.5%。房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%。5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动gdp增长每年保持在于2个百分点左右。房地产结构逐步改善，2002年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到83.3%。全国商品房供销两旺，1997-2002年，商品房竣工面积、销售面积、销售面积年平均分别增长率15.5%和22.6%。过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均价格平均上涨5-6%，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。但是，在市场快速发展过程中也存在一些问题，突出表现在：一是一些地方投资增幅过大，价格增长过快。二是部分地区房地产结构性矛盾突出。一些地区大户型、高层高档项目销售不畅，部分地区普通商品住房和经济适用住房供应不足；三是住房供应体系还需要进一步健全，市场服务体系尚不能适应居民的需要，适合我国国情的住房保障制度等待建立；四是房是产市场运行、监督和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法行为还没有得到有效遏制。针对当前的问题，有关部门做了大量的调查研究工作，并出台了相应办法。中国人民银行2003121号文关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，主要从防范金融风险角度要求各金融机构从严控制房地产贷款。如：限制大户型、大面积、高档房、别墅项目的借款；对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款，自有资金（指所有者权益）不得低于开发项目总投资的30%，严禁银行贷放的房地产贷款跨 地区使用，也不利用于缴交土地出让金；个人购房贷款只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放，对购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高产值比例。国务院则印发了国办200318号文关于促进房地产市场持续健康发展的通知，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，提出了有关的政策措施。概括起来即“六个坚持”：一是坚持房地产市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。二是坚持以需求为导向，调整供求结构。重点发展中低价位普通商品住房和经济用房，控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型建设。三是坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。四是以企业为本，推进住宅产业现代化。五是坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。六是坚持在统一政策指导下因地适宜，分别决策。高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。2.2 xx市房地产市场2009年以来，随着房改政策的逐步到位，xx市房地产业各项经济指标保持稳定增长。2.2.1 房地产开发投资情况2010年，全市共完成房地产开发投资18.46亿元，较上一年同期增长30%，其中住宅开发投资8.32亿元，达到了历史最高水平。2006年至2011年，全市累计完成房地产开发投资近46.86亿元，年均15%。2.2.2 房屋开发、销售情况2010年，全市施工房屋面积321.54万m，施工量比上年增加128.93万m，增幅为40.1%,其中住宅施工房屋面积84.95万m，建设规模创历史之最。2010年，全市竣工房屋面积110.32万m。2.2.3 商品房屋销售总额、竣工价值情况2010年，全市实际销售商品房面积91.61万m，较上年同期增长21%，其中商品住宅销售面积84.91万m；商品房销售总额9.93亿元，其中商品住宅销售总额8.36亿元。2.2.4 房地产交易情况2010年全市房地产实际完成交易22.46亿元，比上年增加7.14,增幅为31.79%2.2.5 房地产业纳税情况2008年全市房地产增加值占gdp的比重为4.6%，比上年增加了1.9个百分点；同年房地产转让营业税为5298万元，比上年增加了2561万元，增幅为48.34%，契税为1522万元，比上年增加562万元，增幅为36.93%。2.2.6 房地产市场特征充分显现，出现新的竞争趋势市场总量继续优质低速增长，海派产品陆续登场，市场竞争更加激烈，概念化楼盘更具生命力；产品结构高档化、智能化、数字化、概念设计化特征进一步明显；生产设计能力、市场占有率、客户吸引力开始向品牌产品、品牌企业集中，且集中速度加快；渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度进一步加强，强势互补、优势互补、内外结合的局面开始中形成；土地资源稀缺，土地争夺战加剧；不正当竞争依然存在，一定程度上影响市场；综上所述，xx市房地产市场保持了稳定增长的局面，呈现出了许多特点、热点和趋势，整个市场的运行是积极的、良性的，这与北京、上海、杭州等地商品房价格上涨过快、产品结构高档化的倾向有着本质的不同。2.3 项目建设的必要性及目标市场2.3.1 项目周边从业人员对住宅的需求xx市国民经济和社会发展第十个五年计划明确指出，xx区将加大现有各类市场的结构调整和优化升级；发展房地产业，加大商品房和土地开发力度；加快发展文化、娱乐业，繁荣第三产业。“十五”期未，全区过亿元以上市场达12个，随着xx区建设的进一步推进，科技创新工程和科技创新人才工程的实施，对各类人才形成相应的需求。2.3.2 城市化进程对房地产业的需求根据xx城市总体规划,到“十五”末期和2010年,市区人口将分别达到85万人和100万人,城区人口将比2003年增加25万人左右.今后五年将是xx城市发展较快的时期。城市人员的增长，必然出现大量的“农转非”现象，这些进入城市的农民产业工人化，购买住宅将成为他们的首要消费。同时，伴随着城市化进程的工业化进程的加快，又会产生大批以知识、技能为谋生手段的城市新贵，这对xx的房地产市场无疑是增加了巨大的消费群体。 从xx的城市化发展来看，未来五年将新增城市人口25万人左右。根据有关资料分析，在新增的城市人口中，只有20%左右的人不需要产生新的住宅消费，而80%左右的人，即20万人左右的新增城市居民将形成对住宅的需求。按照中华人民共和国人类居住发展报告，关于2010年全国城镇人均住宅建筑面积26平方米标准，2004-2010年，xx市为解决新增城市人员的住房问题，需新增住房建筑面积520万平方米，即平均每年需新建住宅85万平方米。2005年底，xx市城市居民人均居住面积16.5平方米（建筑面积23.5平方米），为达到2010年人均居住面积18平方米（建筑面积26平方米）的目标，2004-2010年，需新建住宅190平方米（按2004年底市区总人口75万人（26-23.5平方米），平均每年需新建住宅38万平方米。未来五年，xx市在城市建设中，将加大包括市政建设、道路修建旧城改造等建设力度，涉及这些建设的居民对住宅产生消费需求。2002年底xx市区总户数23.26万户，若每年按1%涉及旧房屋更新改造考虑，则每年有2326户对住宅产生新的需求，未来五年需新建住宅140万平方米（每户按120平方米），平均每年需新建住宅28万平方米。据测算，目前在xx市的城市流动人口约有10万人。随着城市化进程的加快，流动人口会更多。到2010年，xx市流动人口预计将达到20万人左右，按人平居住最低标准建筑面积8平方计算，则需要为新增的流动人口建造80万平方米的住宅，未来五年中，每年城建设16万平方米的住宅。综合以上分析，随着xx市城市化进程的加快，xx市城市居民存在巨大的住宅消费需求。按以上五项需求预测，2008年到2012年xx市城市化进程加快对住宅需求总量达1047万，年均达175万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，建设这些住宅需投资104亿元，平均每年对住宅的投资需求达17.5亿元。 若按近五年来xx市房地产开发中住宅建设投资比重占65%左右的平均水平计算，至2010年xx市投资开发（包括住宅、写字楼、商业用房等）建筑面积将达到1600万平方米。若按每平方米估算投资1000元计算，到2010年房地产开发投资累计将达到160亿元，年均房地产开发投资将达到26亿元。这为xx市房地产业的发展提供了巨大的市场，也为xx市的房地产企业提供了较长时间的发展空间。2.4 价格预测验对楼盘的价格预测可采取市场比较法，选择邻近地区的楼盘或者是处于同一共需圈的楼盘作为比较对象。下表分别选择xx区具有普通多层住宅、多层住宅、别墅、公寓功能的楼盘进行比较，见下表。表二 楼盘比较表楼盘名称商品住宅商业门面备注枫溪苑45008000多层裕景龙苑50008500高层经世.皇城55009000高层惠天然.山水国际48008000-12000高层锦绣江山53008000-12000高层xx47008000高层历史上，xx区是xx市商业中心，其市场开发优于石峰区、天元区、荷塘区，基本上集中了xx市大规模楼盘和大规模的商业，商业物流、资金流、信息流、人流密集，素有“黄金区”之称。通过这几年的市政建设，市政情况大为改进，跨越湘江的xx大桥将xx区与天元区连通，高新技术开发区及湘江两岸经济风光的建设，使xx区潜力进一步发挥，一些有实力的开发商纷纷进入。 就xx区来说，大体分为四个板块：白石港板块基本成为市区一级商业建材中心，商业开发潜力较大。中心广场板块基础配套完备，适宜商住，市区一级经济、文化中心。xx板块曾为中国十大服装市场之一。高家坳板块因商业（摩托及配件）概念提出而引人注目，商业流拟从白石港载流，抓稳北向客流，吸引南向人流，辐射到河西。建设路的拓宽、亮化、xx大桥建设拉近了与未来客户心理距离，升值期望较高。从上表可看出，类似地段多开发为高品位商品住宅，价格一般在4700元/平方米左右，商铺约在10000元/平方米之间。本项目基本定位在普通商品住宅范围内，档次略往上靠；其次，市房地产价格指数自2010年见底后以年增长5%的速度上升，未来3-5年仍将保持这一趋势。综上所述，保守推测项目销售价格如下：住宅均价：5000元/商业门面：8000元/2.5 营销策略2.5.1 整体形象xx整体形象应围绕“山水动感人家”的主题，重视各群体对山体的追求，强调综合环境和居住方式协调，购物环境与休闲为一体的宗旨，充分体现业主对山感的内在诉求，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出主休形象。(1)规划按“园林式”概念设计，突出自然环境的优越性；(2)配套设施宜完善，满足入园业主多方面的需求；(3)物业管理周到，体现人性化服务；(4)引入智能化，提高标准档次。2.5.2 营销推广(1)广告宣传针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对xx.江南世家的形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。(2)促销本项目主要针对周边多层次消费者，促销手段以有针对性的举办展销会为主，其余方式包括：内部认购、现场样板房促销、广告宣传、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。(3)价格优惠策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊对象优惠；其他优惠。价格浮动策略：展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。定价方式：期房价、现房价、综合价、集团价、并考虑楼层、朝向、位置差别。3 项目选址及建设条件3.1 地理位置项目场址位于xx区荷叶路旁,向北均可进入长沙、湘潭，向南则可进入衡东，向东可入江西。场址距xx市中心广场约1.5公里，距城市快速环线约1.5公里，距湘江一桥2公里，到xx区区政府新址约3公里。通过湘江四桥到天元区不到0.5公里。3.2 建设条件3.2.1 交通项目位于xx区荷叶路旁，经湘江大桥可与京珠高速公路和长潭高速贯通，通过湘江大桥与河西联为一体，可便捷到达市区中心；经建设大道可与各区相通，从项目地到达城市任一片区的时间能控制在半小时之内。3.2.2 基础设施条件供水：此牌范围由市一水厂供水，可从xx路城市自来水管接入。供电：附近有110kva变电站，可在小区内设配电所。通讯：直接由市话通信网接入。排水：区内污水、雨水可分别排入建设路的城市污水、雨水管网系统。3.2.3 商业及文化教育配套设施学校：附近有xx市第一中学，樟树坪小学等。医院：xx市第一医院，xx市第四医院，xx市妇幼保健医院。商业服务：项目区域为市区商业中心。3.2.4 地形地貌场地呈不规则多边形，地势略有起伏，用地范围较开阔。3.2.5 地质根据项目场地岩石工程勘察报告，场地内未发现影响其稳定性的不良地质现象和可液化地层，场地是稳定的，宜于兴建拟建建筑物；场地水文地质条件简单，地下水较贫乏，地下水对砼及钢筋混凝土结构中的钢筋不具腐蚀性；历史上未发生过6级以上地震，地基土壤持力层厚，承载力较强，宜于工程建设。3.3 土地利用3.3.1 土地所有权性质项目用地位于xx市xx区荷叶路旁,原为xx市肉鸡场用地.项目规划用地总面积为10137.6,属城市三级土地。地势平整。用地范围内原为简易的砖木结构、砖混结构。湖南xx房地产开发有限公司通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，符合xx市土地利用总体规划。3.3.2 用地现状 现状用地原为xx市神农果业有限责任公司以出让方式取得使用权的国有工业建设用地，大部分建筑原为老式建筑，地势平整，场地内水电基础设施已到位，湖南xx房地产开发有限公司通过挂牌出让获得该宗地拟进行房地产综合开发，土地性质改为城镇混合住宅用地。3.3.3 拆迁安置方案建设单位拟根据有关标准和安置办法，对单位拆迁户进行一次性货币之补偿安置方案。补偿标准和安置办法按xx市人民政府二ooo年第10号令xx市城市拆迁补偿安置条例实施办法实施。4 建设规模及功能标准4.1 建设内容及规模本项目规划建设由多层的大型商品住宅区、商业购物区组成，配套建设社区服务网点、管理用房、交配电站等公用设施。规划总占地面积10137.6亩，总建筑面积69752.0平方米，其中住宅建筑面积69204.0平方米，住宅600户。4.2 功能设施标准4.2.1 建筑使用功能 现代家庭向小型化发展，户规模以3口之家为主，居住环境质量要求要有较大的改善和提高，强调公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。室内外各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展的趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，购物环境要开阔、明朗、通透，有一定规模的休闲、保健场所相配套，并使空间有可能再划分。4.2.2 住宅标准住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 外墙：水泥抹光，高级外墙漆； 内墙：厨房、卫生间墙面粉水泥砂浆、其余房间墙面及顶棚刮仿瓷涂料； 地面：厨、卫为防滑地砖，其余为水泥砂浆找平； 门窗：入户门为高级防盗门，户内留门洞，高级塑钢窗； 卫生间：蹲式大便器； 有线电视、宽带网、电话线户内预埋；4.2.3 公用工程园区设有院内花园、草地、水池、休息厅、地面停车场、室内外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及保安监视系统等。5 项目管理与建设进度5.1 招投标管理根据中华人民共和国招投标法、湖南省实施办法和xx市招标投标管理办法第十二条的规定，工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到国家、省规定标准的，必须进行招投标。该项目应严格按照招标投标法等法律法规实施。招标组织相识拟采取委托招标，招标方式拟采用邀请招标，招标范围拟全部招标或部分招标。应认真填报xx市建设项目招标事项核准表，报xx市招投标办公室核准。5.2 工程监理该项目应请有监理资质的工程监理公司对工程施工进行全过程监理，严格按工程监理规范程序管理，把好工程质量关，确保人民生命财产安全。5.3 物业管理物业管理是房地产开发经营中极其重要的服务性工作，它直接关系到整个项目的开发能否顺利实施和房地产开发商的信誉，该项目竣工后由该公司下属物业管理公司进行统一管理，负责住宅及其商业广场的各项具体事务。5.4 建设进度该项目计划建设工期为2.5年。为了加快工程建设步伐，在确保工程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编制好施工主要节点的控制时间，督促承建单位编制好施工组织设计，搞好安全施工，现将实施进度大体安排如下：2013年12月前完成施工前期准备工作，包括项目可研、勘探、设计、征地、三通一平、报建等。2014年1月动工兴建。2015年12月底以前全部竣工。具体进度计划安排详见下表：序号工程项目内容开发期2013201420151项目前期工作上下上下上下2征地拆迁安置等3三通一平4勘察设计5工程施工6绿化7竣工验收8销售6 组织机构与人力资源配置6.1 组织机构根据一般开发公司的管理模式，公司执行董事会领导下的总经理负责制。公司经营管理机构拟设办公室、工程技术部、人力资源部、财务融资部、营销策划部、物业管理公司。设总经理易人，副总经理和总工程师各一人，由董事会聘任。6.2 人力资源配置公司设总经理1人，副总经理1人，总工程师1人。中级管理人员5人，除物业管理公司工人外，各部均一人。一般管理人员13人，其中物业管理公司3人，其余各部2人。共计员工21人。职工工资和福利以国家及省市有关规定为基本依据，具体执行标准根据企业需要，将体现对生产技术人员的倾斜的政策，按部门及职务划分等级。各级职工的平均工资及福利费：高级技术人员和高级管理人员平均月薪5000-8000元；中级技术人员和中层管理人员平均月薪3000-5000元；一般员工平均月薪2000-3000元。员工实行向社会公开招聘制度。项目经理属关键人才，应不限制范围招聘。招聘工作在立项批准后开始，用一个月左右的时间完成。一般人员根据需要进行针对性的培训实习，所有人员经考核合格后才能正式上岗。7 投资估算与资金筹措 7.1 投资依据 （1）湖南省建筑工程计价办法（2006年）； （2）国家发改委、建设部建设项目经济评估方法与参考（第三版）； （3）国家建设部发布的房地产开发项目经济评价方法投资估算办法（2000年10月）； （4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关资料； （5）xx市人民政府有关进一步规范建设项目收费（基金）的通知； （6）现行的市场价格信息资料。 7.2 估算说明 （1）开发建设投资估算范围包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发期税费、销售费、其它费用、不可预见费等； （2）土地费用参照xx市2010年公布的用地基准地价，按实计算； （3）报建费用按xx市建设项目行政事业性收费相关标准株政发【2008】26号文件执行；7.3 建设项目总投资建设项目总投资单位为16798.31万元（见项目概算表）。表三 xx概算序号费用名称计算依据投资金额（万元）备注面积（）单价（元/）一建安工程9322.681住宅建安费用6920411407889.261.1建筑工程6920410006920.41.2桩基础工程6920450346.021.3电气工程6920435242.211.4给排水工程6920430207.611.5消防工程6920425173.012商业建安工程54895052.062.1建筑工程54885046.582.2桩基础工程548502.742.3电气工程548251.372.4给排水工程548150.822.5消防工程548100.553地下车库6758.51150777.233.1地下车库建安工程6758.51050709.643.2桩基础工程6758.55033.793.3电气、给排水工程6758.54027.033.4消防工程6758.5106.764弱电管线预埋69752005煤气工程69752006电梯费用36030万/台7室外附属工程6975235244.13二工程建设其他费76510.544336.361工程设计费76510.520153.022工程监理费76510.515144.763地质勘察费76510.51.511.484环保评估费76510.517.655施工图审查费76510.5215.306招投标服务费76510.5215.307工程立项费76510.52.519.13三相关报建费1653.59四销售费用22696.643%680.9五营业税及附加22696.6410%2269.66六不可预见费22696.645%1134.83七土地成本14001购工业用地费用10502用地变城镇混合地2502土方工程100八总计（静态总投资）69752240016798.31表四 住宅部分工程项目相关报建费 序号费用名称计费依据费率元/金额（万元）备注1市政公用设施配套费69204140968.862工程质量监督管理费692041.49.693工程定额测定费692040.74.845白蚁防治费692042.013.846抗震设防确认费项目20000.27文物考古调查、勘探费692040.21.388价格调节基金69204213.849新型墙体材料发展基金692046.947.7510散装水泥发展基金692042.013.8411水土保持设施补偿费692041.510.3812劳保基金7508.633.5%262.8013人防工程费6920442290.6614合计表五 商业部分工程项目相关报建费序号费用名称计费依据费率元/金额（万元）备注1市政公用设施配套费54819010.412工程质量监督管理费5481.80.103工程定额测定费5480.90.055白蚁防治费5482.00.116抗震设防确认费7文物考古调查、勘探费5480.20.118价格调节基金5482.50.149新型墙体材料发展基金5486.90.3810散装水泥发展基金692042.00.1111水土保持设施补偿费5481.50.0812劳保基金752.063.5%1.8213人防工程费548422.3014合计15.517.4 资金筹措根据建设方资金筹措方案，本项目所需16798.31万元建设资金，来源暂定如下：（1）建设单位自有资金6000万元，占总投资的35.7%。（2）申请银行贷款5000万元，占总投资的29.8%。（3）楼盘滚动开发资金5798.31万元，占总投资的34.5%。8 财务分析 8.1 财务评价根据与说明 （1）本项目财务评价依据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）和国家建设部颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关的财税制度； （2）项目建设期2.5年，分项工程交叉进行。财务基准收益率为12%（比银行长期贷款年利率高30%）； （3）2008年为非销售年，第1年即2009年开始销售，销售面积比率50%，第2年销售面积计划为50%。 （4）住宅销售价格平均按3100元/、商业门面销售价格平均8000元/计算； （5）项目缴纳营业税（税率10%），含城市维护建设税、教育附加费以及所得税； （6）地下车库按3.5万元/个计算销售收入。8.2 销售收入、税金及附加费估算项目总销售收入为22696.64万元，总销售税金及附加（含所得税）为2269.66万元。表六 销售收入及销售税金表 序号项目单位201320142015合计销售比率%50501001销售收入万元11567.5211129.1222696.641.1住宅万元10726.6210726.6221453.24销售量6920单位310元/1.2门面万元438.40438.4销售量548单位800元/1.3车库万元402.5402.5805销售量230个单位3.5万元/个8.3 损益分析 项目利润总额：5898.33万元，所得税总额1179.66万元，税后利润总额为：4718.67万元。表七 项目财务损益与静态盈利数据表序号内容201320142015合计1销售收入11567.5211129.1222696.642建设开发成本500060005798.3116798.31建设投资4880.374442.319322.68财务费用110756866其他费用50001009.36006609.633企业所得税113.501066.161179.665利润总额-50005454.024264.654718.67从整个项目的财务角度分析。只要抓紧销售，财务指标均好。根据损益计算指标如下：1、 投资利润率=利润总额/总投资100%=35.11%2、 投资利税率=利税总额/总投资100%=20.5%3、 平均最低售价=房屋单位平均造价/（1-营业税及附加）=4667元/平方米4、 正常情况下平均销售价格=销售收入/销售面积=5254元/平方米5、 最低销售量=最低销售价格/平均销售价格=82%8.4 动态盈利分析全部投资现金流量表如下：表八 全部投资现金流量表序号内容2013201420151现金流入1.1销售收入11567.5211129.121.2其他收入1.3回收资产全值小计11567.5211129.122现金流出50002.1开发收入4442.354404.512.2销售税金及附加1157.651112.92.3销售费用400280.9小计500060005798.313净现金流量-50005567.525330.814累计净现金流量-5000567.525898.33 计算指标：1、 投资利润率：35.11%2、 投资利税率：20.5%3、 财务内部收益率：28.7%4、 投资回收期：1.6年本项目税后全部投资的财务净现值大于零，说明本项目可按预期的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。基准折现率选取时，将同期央行的长期贷款上浮30%。取lc=12%。项目全投资财务内部收益率为28.7%，财务净现值4718.67万元（lc=12%），说明本项目具有盈利能力，在财务上是可行的。5、敏感性分析根据行业的普遍规律，商业用房和商品房开发项目的主要敏感因素是建设投资和销售收入。采用单因素的分析方法，分别考察以上因素变动率为+（一）10%时，对财务内部收益率的影响程度。其计算结果如下表：表九 计算结果变动幅度内部收益率（%）投资总额+10%18.3+5%22.9028.7-5%33.8-10%38销售收入+10%38.9+5%33.5028.7-5%22.7-10%17.38.5 资金来源与运用表及分析表十 资金来源于运用分析表序号内容201320142015合计1资金来源1.1销售收入11567.5211129.1222696.641.2长期借款500050001.3短期借款1.4自有资金50005000小计500016567.5211129.1232696.522资金运用2.1建设投资4880.374442.319322.682.2销售税金及附加1156.751112.92269.662.3土地增值税500050002.4财务费用1107568662.5偿还借款500050002.6所得税113.51066.161179.66小计50006260.6212377.3723637.993盈余资金010306.9-1248.259058.654累计盈余资金010306.9-1248.259058.65 根据上表，本项目累计盈余大于零，故从偿债能力及支付能力分析，项目是可行的。8.6 借款利息本项目向银行申请贷款5000万元，贷款期限为2年，按年利率7.56%计算，应支付银行利息756万元。8.7 偿还能力分析该项目可实现销售收入22696.64万元，扣除开发成本9322.68万元以及销售营业税及附加2269.66万元、财务费用866万元和其他费用6187.02，可视线息税前利润5898.33万元，该项目有足够的能力偿付利息。该项目计划贷款5000万元，期限为2年，于2009年年初到位，20140年底偿还，根据该项目的现金流分析，截止2010年底，现金流入为9058.65万元，可见该项目部存在支付风险。 由此可见，该项目在财务上是可行的，有足够的偿还能力。8.8 评价结论与建设（1）从整个项目财务评价指标可以看出，投资利润率为35.11%，投资利税率为20.5%，各项指标均能达到开发商的要求，且项目投资利润率、投资利税